項(xiàng)目可行性論證指標(biāo)課件

項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系一、實(shí)行新的指標(biāo)論證體系的必要性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的要求房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、新項(xiàng)目不斷增加，急需提高項(xiàng)目可行性論證的效率。目前各新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完整，必要的信息沒(méi)有，報(bào)表格式不統(tǒng)一，難以對(duì)項(xiàng)目作出正確評(píng)估。項(xiàng)目決策科學(xué)化的需要實(shí)踐告訴我們，項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵在決策，提高可行性論證階段的科學(xué)性顯得尤為迫切和重要。原指標(biāo)不能適應(yīng)項(xiàng)目投資的復(fù)雜性過(guò)去主要用投資回報(bào)率來(lái)評(píng)估新項(xiàng)目，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的復(fù)雜性，任何單一指標(biāo)都不能作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，需要建立一個(gè)科學(xué)的指標(biāo)體系。1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要哪些要素投入？如同制造業(yè)一樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也必須有生產(chǎn)要素。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要素應(yīng)包括：土地、資金、人工。土地是第一要素，沒(méi)有土地項(xiàng)目無(wú)從談起，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身就是資金密集型的投資。有了土地和資金還需要有效的管理，即要投入人工。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)引起資金的流入和流出，資金流入主要是銷(xiāo)售收入；資金流出一般包括：地價(jià)、工程款、期間費(fèi)用和稅金等。（1）房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)要素二、幾個(gè)基本概念2、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中牽涉到的稅務(wù)問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅及附加——銷(xiāo)售額的5.05%印花稅——稅率有5檔：萬(wàn)分之零點(diǎn)五、萬(wàn)分之三、萬(wàn)分之五、千分之一、千分之四房屋買(mǎi)賣(mài)合同、建安合同、材料設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同設(shè)計(jì)合同合作建房合同、土地出讓合同無(wú)需繳納印花稅所得稅——公司利潤(rùn)總額的15%（深圳，廣州則為33%）(1)主要稅收3、項(xiàng)目利潤(rùn)是怎樣計(jì)算出來(lái)的？項(xiàng)目利潤(rùn)（毛利）=銷(xiāo)售收入-開(kāi)發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加(5.05%)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)-期間費(fèi)用-所得稅(15%)（期間費(fèi)用包括：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用）土地增值稅（深圳不執(zhí)行） *增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；*50%~100%的部分，稅率為40%*100%~200%的部分，稅率為50%*200%以上的部分，稅率為60%扣除項(xiàng)目的確定：》取得土地使用權(quán)所支付的金額；》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（含開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）》開(kāi)發(fā)費(fèi)用：在上述兩項(xiàng)之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，具體比例各地確定》稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)20%扣除三、新的可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系的特點(diǎn)采用動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)結(jié)合引入資金時(shí)間價(jià)值，動(dòng)態(tài)指標(biāo)即考慮了資金時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)；靜態(tài)指標(biāo)即未考慮資金時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)。將指標(biāo)分為核心指標(biāo)和參考指標(biāo)核心指標(biāo)是評(píng)估項(xiàng)目的主要指標(biāo)；其他指標(biāo)均為輔助指標(biāo)，作為補(bǔ)充和參考。除整體指標(biāo)外增加了單項(xiàng)指標(biāo)如資金峰值比例；地價(jià)支付貼現(xiàn)比；啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)。運(yùn)用函數(shù)工具和公式鏈接簡(jiǎn)化計(jì)算如凈現(xiàn)值（NPV）函數(shù)；內(nèi)部收益率（IRR）函數(shù)。四、房地產(chǎn)投資與資金的時(shí)間價(jià)值投資是指以收回現(xiàn)金并取得收益為目的而發(fā)生的現(xiàn)金流出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種特殊投資。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不同于工業(yè)項(xiàng)目投資，它既是商品的制造過(guò)程同時(shí)也是投資過(guò)程，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程是特殊的投資活動(dòng)（對(duì)傳統(tǒng)制造業(yè)而言）。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)：①投資的直接對(duì)象不是生產(chǎn)手段（如廠房、機(jī)器）而是商品本身；②其開(kāi)發(fā)過(guò)程即是投資過(guò)程；③投資金額大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。1、房地產(chǎn)投資2、資金的時(shí)間價(jià)值作為一項(xiàng)投資，隨著時(shí)間的推移投入的資金會(huì)不斷增長(zhǎng)，是一種客觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。如：現(xiàn)在的100萬(wàn)和一年后的100萬(wàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值不等，即使不做其他投資存入銀行，假設(shè)得到10萬(wàn)利息，這就是資金的時(shí)間價(jià)值，用相對(duì)數(shù)表示為10%。由于資金隨時(shí)間的增長(zhǎng)過(guò)程與利息的增值過(guò)程在數(shù)學(xué)上相似，因此在計(jì)算時(shí)廣泛使用利息計(jì)算的方法。資金時(shí)間價(jià)值是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)和沒(méi)有通脹條件下的社會(huì)平均資金利潤(rùn)率。由于競(jìng)爭(zhēng)使投資利潤(rùn)率趨于平均化，每個(gè)企業(yè)在投資時(shí)至少要取得社會(huì)平均利潤(rùn)率。因此，資金時(shí)間價(jià)值成為評(píng)價(jià)投資方案的基本標(biāo)準(zhǔn)。六、現(xiàn)金流量與利潤(rùn)的關(guān)系利潤(rùn)是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益在項(xiàng)目可行性研究中，一般考察的是現(xiàn)金流量而不是利潤(rùn)。這是因?yàn)椋涸谡麄€(gè)投資有效年限內(nèi)，項(xiàng)目利潤(rùn)總計(jì)與現(xiàn)金凈流量是相等的?，F(xiàn)金凈流量可以代替利潤(rùn)作為評(píng)價(jià)投資凈收益的指標(biāo)，并可方便地引入資金時(shí)間價(jià)值來(lái)考察投資方案。七、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系核心指標(biāo)1、內(nèi)部收益率%使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷(xiāo)售凈利率%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售收入×100%參考指標(biāo)3、總投資回報(bào)率%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資×100%4、銷(xiāo)售毛利率%項(xiàng)目利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入×100%5、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例資金峰值/項(xiàng)目總投資7、地價(jià)支付貼現(xiàn)比各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額8、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金注：紅色字體為考慮時(shí)間價(jià)值的評(píng)價(jià)指標(biāo)；第6、7、8項(xiàng)為單項(xiàng)輔助指標(biāo)，其它均為總體指標(biāo)。7-1、內(nèi)部收益率（IRR）7-1-1內(nèi)部收益率：是指能夠使未來(lái)現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來(lái)現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡(jiǎn)單說(shuō)就是使投資方案累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)值。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項(xiàng)目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是一種客觀存在。對(duì)于長(zhǎng)期投資項(xiàng)目決策，內(nèi)部收益率比投資回報(bào)率更具科學(xué)性。如：總投資都是1000萬(wàn)，總利潤(rùn)都是100萬(wàn)，經(jīng)營(yíng)期兩年，其投資回報(bào)率都是10%。但A項(xiàng)目如果第一年投500萬(wàn)，收回200萬(wàn)，第二年投500萬(wàn)，收回900萬(wàn)，則其內(nèi)部收益率為33%；B項(xiàng)目和A項(xiàng)目相同但第一年沒(méi)有任何回收資金，則其內(nèi)部收益率為20%；比較內(nèi)部收益率，應(yīng)選擇A項(xiàng)目而非B項(xiàng)目。7-1-3內(nèi)部收益率計(jì)算舉例注：假設(shè)現(xiàn)金凈流量均發(fā)生在年末。 EXCEL提供了強(qiáng)大的函數(shù)計(jì)算功能，可快速、方便地進(jìn)行內(nèi)部收益率計(jì)算。7-2、銷(xiāo)售凈利率銷(xiāo)售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售收入×100%（項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)-期間費(fèi)用-所得稅）銷(xiāo)售凈利率取代投資回報(bào)率作為核心指標(biāo)的意義在于：第一：以銷(xiāo)售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比如，銷(xiāo)售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價(jià)下降9%左右，將基本無(wú)利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；第二：銷(xiāo)售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤(rùn)”除以“銷(xiāo)售收入”；投資回報(bào)率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？“回報(bào)”是稅前利潤(rùn)還是稅后利潤(rùn)？7-3、總投資回報(bào)率總投資回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資×100%（項(xiàng)目總投資=總開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用）總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報(bào)水平，但并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，該指標(biāo)越失去意義。7-5、獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）獲利指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益。現(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報(bào)率。按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%?，F(xiàn)值指數(shù)＞1說(shuō)明收益超過(guò)成本，投資收益率超過(guò)期望的回報(bào)率，項(xiàng)目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜1說(shuō)明其收益率達(dá)不到期望的回報(bào)率，項(xiàng)目不可行。如果以?xún)?nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù)=17-6、資金峰值比例資金峰值比例=資金峰值/項(xiàng)目總投資資金峰值的界定：資金峰值指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺口。資金峰值是對(duì)項(xiàng)目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。資金峰值比例反映了項(xiàng)目資金峰值占總投資的比例關(guān)系。7-7、地價(jià)支付貼現(xiàn)比地價(jià)支付貼現(xiàn)比=各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額地價(jià)的支付方式直接影響土地實(shí)際成本，在項(xiàng)目論證中極其重要和敏感。因此必須考察地價(jià)的情況。土地合同中的地價(jià)是一種名義地價(jià)，將各期支付的地價(jià)折算為現(xiàn)值才是該項(xiàng)目的實(shí)際地價(jià)。地價(jià)支付貼現(xiàn)比反映了名義地價(jià)和實(shí)際地價(jià)的關(guān)系。該比例越小實(shí)際地價(jià)越低，反之實(shí)際地價(jià)越高。對(duì)各期地價(jià)進(jìn)行折現(xiàn)同樣要確定一個(gè)貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%（依據(jù)同前）7-8、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金啟動(dòng)資金=3個(gè)最高的資金峰值之和/3啟動(dòng)資金的界定：一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開(kāi)發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個(gè)最高峰值的平均數(shù)。啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個(gè)新項(xiàng)目必須的啟動(dòng)資金，將來(lái)能獲得多少倍的凈利潤(rùn)。它是一個(gè)靜態(tài)的參考指標(biāo)。八、核心指標(biāo)的基本要求（參考）內(nèi)部收益率≥25%銷(xiāo)售凈利率≥9%指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮：（1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目分析評(píng)估。（2）集團(tuán)經(jīng)過(guò)對(duì)部分項(xiàng)目（成都1期、大連等）的測(cè)試，其內(nèi)部