思源-重慶冉家壩項目營銷策劃報告-中華置業(yè)

冉家壩項目營銷策劃報告謹呈：云南城投（中華置業(yè)）有限公司中華置業(yè)冉家壩項目前期項目組本次報告的核心內(nèi)容關(guān)鍵1.項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵3.項目一期營銷策略關(guān)鍵2.項目地塊規(guī)劃及產(chǎn)品實踐基于本項目的商住項目屬性，在市場變化的情況下項目的客戶/發(fā)展方向的把握側(cè)重于項目一期營銷策略的細化和關(guān)鍵措施、重要節(jié)點，具體銷售執(zhí)行將留待下一步工作將基于未來市場大勢再確定和調(diào)整，側(cè)重于項目地塊的產(chǎn)品建議，以及物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議2第一章項目本體部分研究第二章宏觀經(jīng)濟環(huán)境研判第三章重慶整體市場研究第四章項目定位第五章項目規(guī)劃及物業(yè)建議第六章項目一期營銷推廣第七章項目經(jīng)濟效益分析目錄3第一章項目本體部分研究

⑴項目開發(fā)主體背景；⑵項目現(xiàn)狀；⑶項目限制條件；⑷項目開發(fā)目標；4項目開發(fā)主體背景：國企上市公司多元化

前期為項目開發(fā)提供了資金支持、客戶信任基礎(chǔ)及品牌沉淀企業(yè)背景：股票代碼600239云南省城市建設(shè)投資有限公司（簡稱：云南城投）是經(jīng)云南省人民政府批準，由云南省開發(fā)投資有限公司和云南建工集團總公司為發(fā)起人，按《中華人民共和國公司法》組建的以城市建設(shè)投資為主業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)。公司注冊資本金11.388億元；

企業(yè)定位：資本運作主體公司是云南省城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資主體；政府城市建設(shè)領(lǐng)域的融資平臺；政府城建投資項目的實施主體；政府經(jīng)營城市的運營主體；承擔(dān)國有資產(chǎn)的保值增值任務(wù)；通過建立科學(xué)高效的融資平臺，即建立多元化的投資主體、多層次的融資結(jié)構(gòu)和多渠道的融資方式，以有限的直接投入帶動大量社會資金參與，實現(xiàn)資金的多級放大作用。經(jīng)營范圍：多元化城市建設(shè)平臺城市道路以及基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營；給排水及管網(wǎng)投資建設(shè)及管理；城市燃氣及管網(wǎng)投資建設(shè)及管理；城市服務(wù)性項目（如學(xué)校、醫(yī)院等）的投資和建設(shè)；參與城市的舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)；城市交通（如輕軌、地鐵等）投資建設(shè)；城市開發(fā)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施其他項目的投資建設(shè)。5項目現(xiàn)狀：拆遷基本完成內(nèi)部道路未完善地表呈不規(guī)則坡地

項目初具開發(fā)條件，內(nèi)部無自然景觀資源，局部拆遷有延后性⑴糧油廠及關(guān)閉廠房；⑵老居民住宅區(qū)；⑶東西兩條高壓線；⑷繞地公路；⑴⑵⑶⑷⑶山坡⑴收購站/金屬處理廠物流中心山坡⑴地塊邊緣有一廠房；⑵內(nèi)部有一死水塘；⑶工廠臨時用電線；⑷地表呈不規(guī)則坡地；6項目限制條件：城規(guī)制約控規(guī)限制周邊現(xiàn)狀干擾

規(guī)劃條件及周邊現(xiàn)狀給項目定位與開發(fā)利潤帶來一定限制（1）城市規(guī)劃制約由城市道路分割成8地塊，增加了規(guī)劃與物業(yè)管理難度；城市輕軌及高壓線（變電站）設(shè)置，降低了地塊價值；體育公園及南橋寺公園建設(shè)延后性，給項目帶來不確定性；（2）土地控規(guī)限制限高不超過24M，標準層只能為8層；部分地塊屬性為純綠化用地，不能建筑；（3）周邊項目干擾周邊已開發(fā)項目檔次參差不齊；周邊居住人群質(zhì)素普遍不高；周邊項目物業(yè)管理質(zhì)量較差；7項目開發(fā)目標：品牌目標風(fēng)險控制目標利潤目標

整體目標以市場與政策為導(dǎo)向，控制風(fēng)險實現(xiàn)階段性目標品牌目標

◆建立項目品牌提升號召力，提高溢價空間；

◆依托項目開發(fā)建立云南城投在重慶企業(yè)品牌；

◆項目品牌與企業(yè)品牌的雙向升華；

風(fēng)險控制目標

◆規(guī)避市場風(fēng)險，使項目可持續(xù)開發(fā)；

◆規(guī)避定位風(fēng)險，做差異化市場競爭；

◆規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，保持現(xiàn)金流通暢；

◆規(guī)避政策風(fēng)險，提高政策應(yīng)變能力；利潤目標

◆前期以合理利潤為導(dǎo)向，保證項目可持續(xù)性開發(fā)；

◆中期不追求超額利潤，維持項目穩(wěn)定性進程；

◆后期實現(xiàn)利潤最大化，提升資本增值速度；8項目本體研究總結(jié)：項目已具備基礎(chǔ)開發(fā)條件，但任何房地產(chǎn)開發(fā)都有一定的風(fēng)險性，把握市場機會將是本項目成功的前期因素！

土地Diagram2Diagram2機會？開發(fā)支持項目周邊交通條件較完善；項目周邊生活氛圍較濃郁；項目具備開發(fā)的初步條件。宏觀經(jīng)濟環(huán)境是否是最佳時機？房地產(chǎn)及金融政策的不確定性？大環(huán)境能否給項目帶來開發(fā)契機？開發(fā)資金支持；開發(fā)品牌支持；開發(fā)經(jīng)驗支持；開發(fā)政策支持。9第二章宏觀經(jīng)濟環(huán)境研判

⑴以往金融危機運行特征；⑵世界整體經(jīng)濟運行態(tài)勢；⑶明后年經(jīng)濟環(huán)境預(yù)測；⑷中國經(jīng)濟運行現(xiàn)況；⑸本項目開發(fā)機會預(yù)測；10本節(jié)節(jié)需需要要解解決決的的問問題題兩個個核核心心問問題題問題題2：：基基于于大大勢勢判判斷斷，，本本項項目目的的發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略及及路路徑徑？？問題題1：：未未來來房房地地產(chǎn)產(chǎn)大大勢勢判判斷斷？？11世界界經(jīng)經(jīng)濟濟危危機機發(fā)發(fā)生生有有一一定定的的必必然然性性重重新新平平衡衡世世界界經(jīng)經(jīng)濟濟格格局局下下一一階階段段經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長新新基基點點在周周期期時時間間上上，，8-10年年世世界界經(jīng)經(jīng)濟濟就就會會進進行行一一次次調(diào)調(diào)整整，，從從而而帶帶動動世世界界經(jīng)經(jīng)濟濟步步入入修修正正；；在調(diào)調(diào)整整幅幅度度上上，，美美國國除除1982年年兩兩次次石石油油危危機機聚聚集集導(dǎo)導(dǎo)致致世世界界調(diào)調(diào)整整幅幅度度較較大大外外，，其其余余調(diào)調(diào)整整幅幅度度都都在在1%；；在調(diào)調(diào)整整時時間間上上，，每每次次調(diào)調(diào)整整時時間間在在維維持持在在2-3年年左左右右；；在調(diào)調(diào)整整原原因因上上，，都都是是由由于于金金融融危危機機和和經(jīng)經(jīng)濟濟危危機機引引起起；；在調(diào)調(diào)整整周周期期上上，，都都必必須須經(jīng)經(jīng)過過高高潮潮——危危機機——蕭蕭條條——復(fù)復(fù)蘇蘇四四個個階階段段；；宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境研研判判之之以往往經(jīng)經(jīng)濟濟規(guī)規(guī)律律運運行行特特征征12經(jīng)濟濟數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)向向上上修修正正全全球球衰衰退退正正在在結(jié)結(jié)束束世世界界經(jīng)經(jīng)濟濟正正在在復(fù)復(fù)蘇蘇但但未未來來復(fù)復(fù)蘇蘇勢勢頭頭依依舊舊疲疲弱弱經(jīng)濟企企穩(wěn)信信號1、工工業(yè)利利潤降降幅收收窄；；2、社社會用用電量量降幅幅收窄窄；3、失失業(yè)登登記人人數(shù)減減少；；4、商商品價價格企企穩(wěn)反反彈；；5、出出口量量觸底底回升升；6、金金融市市場活活躍性性增強強；7、消消費信信心逐逐步恢恢復(fù)；；等等。。三大經(jīng)經(jīng)濟體體的經(jīng)經(jīng)濟持持續(xù)好好轉(zhuǎn)。。從實實際數(shù)數(shù)據(jù)看看，價價格基基本穩(wěn)穩(wěn)定；；出口口持續(xù)續(xù)好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)；工工業(yè)生生產(chǎn)繼繼續(xù)恢恢復(fù)；；住房房市場場見底底跡象象越發(fā)發(fā)明顯顯。十十大經(jīng)經(jīng)濟領(lǐng)領(lǐng)先指指標也也連續(xù)續(xù)5個個月上上升。。在亞洲洲經(jīng)濟濟復(fù)蘇蘇帶動動下，，新興興和發(fā)發(fā)展中中經(jīng)濟濟體普普遍走走在了了復(fù)蘇蘇的前前列。。近期期初級級商品品價格格反彈彈以及及支持持性政政策正正在對對許多多新興興和發(fā)發(fā)展中中經(jīng)濟濟體起起到幫幫助作作用。。備注：：2010年為為預(yù)測測數(shù)據(jù)據(jù)宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)環(huán)境研研判之之世界經(jīng)經(jīng)濟整整體運運行態(tài)態(tài)勢13兩年內(nèi)內(nèi)世界界經(jīng)濟濟存在在一定定的不不確定定性金金融狀狀況不不樂觀觀出出口尚尚未修修復(fù)呈呈低低位震震蕩或或?qū)挿鹗幨幘置婷?0月月1日日，國國際貨貨幣基基金組組織（（IMF））發(fā)表表《世界界經(jīng)濟濟展望望報告告》：由于于廣泛泛的公公共干干預(yù)支支持了了需求求并降降低了了金融融市場場的不不確定定性和和系統(tǒng)統(tǒng)性風(fēng)風(fēng)險，，全球經(jīng)經(jīng)濟增增長正正在““轉(zhuǎn)負負為正正”。。預(yù)測測2010年將將增長長3.1%。亞洲經(jīng)經(jīng)濟2009年年和2010年年將分分別增增長5.0%和和6.8%，中國和和印度度正引引領(lǐng)亞亞洲經(jīng)經(jīng)濟體體恢復(fù)復(fù)增長長。世界銀銀行在在《全球球金融融穩(wěn)定定報告告》指出：：目前前全球金金融體體系發(fā)發(fā)生極極端風(fēng)風(fēng)險的的可能能性已已經(jīng)很很低,但發(fā)發(fā)生逆逆轉(zhuǎn)的的風(fēng)險險仍是是市場場的一一個重重大擔(dān)擔(dān)憂,一些些金融融壓力力指標標仍然然很高高。展展望未未來,如果果帶動動當(dāng)前前一輪輪反彈彈的經(jīng)經(jīng)濟刺刺激政政策效效力逐逐漸減減弱,而實實際消消費和和投資資未能能及時時復(fù)蘇蘇,許許多經(jīng)經(jīng)濟體體的金金融狀狀況依依然不不容樂樂觀。?！度蚪鸾鹑诜€(wěn)穩(wěn)定報報告》》特別別提示示,“過過早從從寬松松的貨貨幣和和財政政政策策中退退出似似乎是是一個個重大大風(fēng)險險”。。持續(xù)的的中央央銀行行支持持至少少到明明年可可能都都是必必要的的,且調(diào)調(diào)整某某些中中央銀銀行資資產(chǎn)負負債表表中積積累的的缺乏乏流動動性的的資產(chǎn)產(chǎn)可能能還需需要更更長時時間。。WTO中國國出口口貿(mào)易易近期期依然然頻亮亮紅燈燈：9月11日日,美美國總總統(tǒng)奧奧巴馬馬批準準對從從中國國進口口的輪輪胎實實施為為期三三年的的懲罰罰性關(guān)關(guān)稅;9月月24日,歐盟盟決定定對產(chǎn)產(chǎn)自中中國的的無縫縫鋼管管和鋁鋁箔征征收為為期五五年的的反傾傾銷稅稅;10月月7日日,歐歐盟決決定將將對中中國鞋鞋類征征收的的反傾傾銷稅稅延長長15個月月;同同日,美國國展開開對從從中國國進口口的無無縫鋼鋼管的的反傾傾銷和和反補補貼調(diào)調(diào)查。。一時間間,國國內(nèi)出出口形形勢似似乎陷陷入““四面面楚歌歌”的的境地地。宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)環(huán)境研研判之之明后年年經(jīng)濟濟環(huán)境境預(yù)測測14經(jīng)濟增增速呈呈“V”型型反轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)全全年年肯定定“保保八””前前進進道路路仍面面臨困困難高高度度關(guān)注注通脹脹預(yù)期期GDP7.7%用電量10%出口降幅收窄固定資產(chǎn)投資增長33.4%財政收入增長5.3%房地產(chǎn)連續(xù)6個月上升居民收入增長9.3%外貿(mào)投資增長18.9%外匯儲備2.27萬億宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)環(huán)境研研判之之中國經(jīng)經(jīng)濟運運行現(xiàn)現(xiàn)況15可能與與經(jīng)濟濟同步步上升升機機遇遇大于于風(fēng)險險可可預(yù)預(yù)計開開發(fā)風(fēng)風(fēng)險低低通通過過政策策對策策、開開發(fā)調(diào)調(diào)整及及營銷銷策略略等來來應(yīng)對對未來來不確確定風(fēng)風(fēng)險政策風(fēng)風(fēng)險★國家對對房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控預(yù)預(yù)期；；★銀行開開發(fā)資資金貸貸款緊緊縮；；★政府對對土地地政策策的調(diào)調(diào)整；；★城市規(guī)規(guī)劃的的不確確定性性因素素；開發(fā)風(fēng)風(fēng)險★地質(zhì)、、戰(zhàn)爭爭等不不可抗抗力影影響；；★項目成成本偏偏高導(dǎo)導(dǎo)致利利潤降降低；；★項目現(xiàn)現(xiàn)金流流導(dǎo)致致的財財務(wù)風(fēng)風(fēng)險；；★建設(shè)過過程中中的不不確定定性因因素；；營銷風(fēng)風(fēng)險★客戶、、產(chǎn)品品及營營銷等等方向向偏差差；★區(qū)域競競爭項項目非非常規(guī)規(guī)性競競爭；；★市場整整體消消費需需求動動力不不足；；★開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)對對營銷銷工作作的配配合程程度；；強化前前瞻意意識做好政政策抗抗壓提前戰(zhàn)戰(zhàn)略布布局控制開開發(fā)成成本保證現(xiàn)現(xiàn)金流流加強政政府協(xié)協(xié)調(diào)尊重市市場環(huán)環(huán)境提高項項目競競爭整合營營銷協(xié)協(xié)作宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)環(huán)境研研判之之本項目目開發(fā)發(fā)機會會預(yù)測測16第三章章重重慶整整體市市場研研究⑵重重慶城城市規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展趨趨勢；；⑶重慶慶市房房地產(chǎn)產(chǎn)歷史史態(tài)勢勢；⑷2009年重重慶房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況；⑸區(qū)域域市場場對本本項目目借鑒鑒；⑴重慶慶整體體宏觀觀環(huán)境境概況況；17中國四四大直直轄市市之一一，重重要的的中心心城市市之一一，重重要的的現(xiàn)代代制造造業(yè)基基地之之一，，國國家歷歷史文文化名名城，，中國國長江江上游游地區(qū)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟中中心，，中國國長江江上游游地區(qū)區(qū)特大大型城城市。?！镏貞c位位置重慶市市位于于中國國內(nèi)陸陸西南南部、、長江江上游游，四四川盆盆地東東部邊邊緣，，地界界東臨臨湖北北、湖湖南，，南接接貴州州，西西靠四四川，，北連連陜西西。轄轄區(qū)東東西長長470公公里，，南北北寬450公里里，轄轄區(qū)總總面積積8.24萬平平方公公里，，為北北京、、天津津、上上海三三市總總面積積的2.39倍倍，主主城區(qū)區(qū)建成成面積積為647.78平平方公公里。?！镏貞c慶人口口重慶戶戶籍人人口總總量已已達到到3235.32萬萬（中中國省省級行行政區(qū)區(qū)第20名名。人人口密密度379人/平方方公里里（中中國省省級行行政區(qū)區(qū)第12名名）。。人口口自然然增長長率為為3.76‰。。人均均期望望壽命命76.05歲歲，比比全國國人均均期望望壽命命73歲高高出3.05歲歲，接接近發(fā)發(fā)達國國家水水平。?！镄姓^(qū)劃劃重慶市市下轄轄40個行行政區(qū)區(qū)域（（自治治縣、、市）），其其中有有15個區(qū)區(qū)，4個縣縣級市市、21個個縣，，是中中國目目前行行政轄轄區(qū)最最大、、人口口最多多、管管理行行政單單元最最多的的特大大型城城市。。重慶整整體宏宏觀環(huán)環(huán)境概概況之之城市概況18巴渝文化碼碼頭文化陪陪都文文化紅紅巖精神神““山城”、、“火爐””、“霧都都”、“橋橋都”重慶整體宏宏觀環(huán)境概概況之城市文化【巴渝文化化】巴渝文化是是長江上游游最富有鮮鮮明個性的的民族文化化之一。巴巴渝文化起起源于巴文文化，它是是指巴族和和巴國在歷歷史的發(fā)展展中所形成成的地域性性文化。【碼頭文化化】重慶歷來是是長江上游游水路交通通樞紐，江江邊碼頭林林立，商船船穿梭頻繁繁，旅人來來往如鯽。。蜀中、中中國西南乃乃至整個長長江流域的的城市文化化在這里都都有交融，，加上重慶慶自己獨特特的市井文文化，形成成了碼頭文文化?！九愣嘉幕繃裾畯膹哪暇┏分林林貞c，并并將之定為為“陪都””，重慶成成為當(dāng)時中中國的政治治、軍事、、經(jīng)濟、外外交中心。。留下諸多多遺跡、軼軼事，使陪陪都遺跡成成為重慶今今天獨特的的人文景觀觀。【紅巖精神神】1948年年，被關(guān)押押在“中美美合作所””集中營里里的共產(chǎn)黨黨員，展開開了一場勝勝利前光明明與黑暗的的殊死搏斗斗。從渣滓滓洞到白公公館，震撼撼人心的獄獄中斗爭、、城市地下下黨的活動動，以及農(nóng)農(nóng)村的武裝裝斗爭，向向我們詮釋釋了紅巖精精神的堅毅毅不屈。19重慶年均GDP增長長率超過14%，第第二第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總占整整體90%；人人均可支支配收入年年增長13%以上，，人均消費費支出年增增長10%以上重慶整體宏宏觀環(huán)境概概況之整體經(jīng)濟■2008年年全年GDP總值5,096.66億億元，比2007年年增長了14.3%。其中第第二產(chǎn)業(yè)增增加值占比比最大，接接近一半;2008年重慶慶城鎮(zhèn)居民民人均家庭庭總收入15,218元，同同比漲了1,770多元，其其中人均可可支配收入入14,368元。。從消費來來看，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均消費費支出為11,147元，同同比增長1,250多元；■2009年年前三季度度GDP總總值3793.38億元，同同比增長了了13.4%。其中中第二產(chǎn)業(yè)業(yè)占47.9%；第第三產(chǎn)業(yè)占占39.4%，其中中房地產(chǎn)業(yè)業(yè)159.51億，，占4.2%;2009年年前三季度度重慶城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均均家庭總收收入8945.99元，同比比漲8.6%，其中中人均可支支配收入11，811元，同同比增長9.8%。。20重慶城鎮(zhèn)居居民已經(jīng)進進入富裕階階段，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民消費費能力增強強，消消費內(nèi)內(nèi)容轉(zhuǎn)向提提升生活品品質(zhì)要求城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)生活水平平差距顯著著重慶整體宏宏觀環(huán)境概概況之恩格爾系數(shù)數(shù)恩格爾系數(shù)數(shù)：指居民民家庭食品品消費支出出金額在家家庭消費總總支出金額額中所占的的比例，一一般隨居民民家庭收入入和生活水水平的提高高而下降;2008年年重慶城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民恩格格爾系數(shù)為為37%，，已經(jīng)進入入到富裕階階段，雖然然2007年比例上上升1.6%，但性性質(zhì)尚未改改變；2009年年隨著經(jīng)濟濟環(huán)境改善善，前三季季度城鎮(zhèn)居居民恩格爾爾系數(shù)為38%；21整體經(jīng)濟狀狀態(tài)表明重重慶房地產(chǎn)產(chǎn)處于快速速發(fā)展階段段，消費特特點以以自住型及及改善性需需求為主，，整體物業(yè)業(yè)價格處于于上升趨勢勢重慶整體宏宏觀環(huán)境概概況之人均GDP與房地產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系根據(jù)聯(lián)合國國人居中心心對75國國的統(tǒng)計資資料表明，，人均GDP與房地地產(chǎn)的發(fā)展展關(guān)系：人均GDP（美元）800——13001300——80008000——1300013000以上房地產(chǎn)發(fā)展階段起步階段快速上升階段平穩(wěn)發(fā)展階段衰退階段發(fā)展特征房地產(chǎn)市場開始啟動，解決基本居住需要價格快速拉升，滿足小康型需求價格平穩(wěn)，滿足舒適享受型需求價格波動下滑，滿足奢侈型、資源稀缺型需求重慶目前總總?cè)丝诎凑照?200萬計算，，人均GDP為15936元人民幣幣，折合為為2276美元，根根據(jù)政府預(yù)預(yù)測2009年GDP超6000億，，人均GDP超3000美元元，正處于于房地產(chǎn)快快速上升階階段。22薄熙來主政政重慶講話與行動要在3-5年內(nèi)投資1000億全部改造主城區(qū)危舊房將重慶打造成為1000平方公里的特大型城市，解決農(nóng)民進城問題著力解決交通擁堵問題重中之重的工作任務(wù)是落實“總書記‘314’部署”把重慶轉(zhuǎn)化成為內(nèi)陸開放開發(fā)的前沿要多吸引世界500強企業(yè)進入重慶請世界級大師來規(guī)劃重慶，將重慶建設(shè)成為國際化大都市區(qū)縣工作大有可為加強交通管理工作，提高交通效率交通有潛力可挖；大力發(fā)展軌道交通、公共交通減少貧困人口，解決0就業(yè)家庭困境減少危房和安全問題四十個區(qū)縣官員首先要強化開放意識，進一步解放思想改善城市環(huán)境，為市民多建休閑場所關(guān)注物價、關(guān)注弱勢群體管理好重慶方向交通建設(shè)宜居重慶經(jīng)濟發(fā)展社會民生區(qū)縣經(jīng)濟城市建設(shè)重慶大發(fā)展展、大開發(fā)發(fā)、大開放放的時機已已經(jīng)來臨23重慶經(jīng)濟發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮蟪浅鞘谢M程程后勁十足足產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化提速房房地產(chǎn)產(chǎn)處于快速速上升階段段重慶整體宏宏觀環(huán)境概概況之總結(jié)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)★重慶2008年GDP超5000億，，全國第七七，直轄市市最低，中中西部最強強；★經(jīng)濟總量僅僅相當(dāng)于一一個省會城城市，布局局功能還不不足以支撐撐國家中心心城市空間間體系；★經(jīng)濟、工業(yè)業(yè)化、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化角度看看，重慶由由小城市拼拼接而成，，除渝中區(qū)區(qū)外，其他他區(qū)相對獨獨立，仍是是“小中心心、弱腹地地”狀態(tài)；；★2015年年至2020年，將將達到1.2萬億元元，等于現(xiàn)現(xiàn)香港GDP；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)★重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)主要以以第二第三三產(chǎn)業(yè)為主主體，占90%；★軍工產(chǎn)業(yè)為為主體，科科技含量不不高，導(dǎo)導(dǎo)致第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩緩慢，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡衡；★第三產(chǎn)業(yè)以以傳統(tǒng)行業(yè)業(yè)為主，新新興行業(yè)發(fā)發(fā)展緩慢，，總體結(jié)構(gòu)構(gòu)層次偏；；★高附加值、、高科技含含量的第三三產(chǎn)業(yè)是社社會經(jīng)濟所所將追隨的的方向；人口結(jié)構(gòu)★城鎮(zhèn)居民開開始步入富富裕行列，，但是農(nóng)村村居民消費費力依然薄薄弱；★城市化水平平不高，城城市常住人人口比例為為51%，，49%的的人口為農(nóng)農(nóng)村常住人人口；★重慶65歲歲以上老年年人的比例例已占到11.3%，已進入入老齡化社社會；★10年后重重慶的城市市化率將達達到70%，即2200多萬萬為城市人人；24第三章重重慶區(qū)區(qū)域市場研研究⑶重慶市房房地產(chǎn)歷史史態(tài)勢；⑷2009年重慶房房地產(chǎn)狀況況；⑸區(qū)域市場場對本項目目借鑒；⑴重慶整體體經(jīng)濟環(huán)境境研究；⑵重慶城城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展趨勢；；25國家新特區(qū)區(qū)中國西西部經(jīng)濟橋橋頭堡中中國經(jīng)經(jīng)濟第四增增長級最最年年輕直轄市市城城鄉(xiāng)統(tǒng)籌籌改革實驗驗區(qū)西西部“小小香港”三大定位——努力把把重慶加快快建設(shè)成為為西部地區(qū)的的重要增長長極、長江江上游地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟中中心、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展展的直轄市市；一大目標——在西部地區(qū)率率先實現(xiàn)全全面建設(shè)小小康社會目目標；四大任務(wù)——加大以以工促農(nóng)、、以城帶鄉(xiāng)鄉(xiāng)力度，扎扎實推進社會主義新新農(nóng)村建設(shè)設(shè)；切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增增長方式，加快老工工業(yè)基地調(diào)調(diào)整改革步步伐；著力力解決好民民生問題，，積極構(gòu)建社會主主義和諧社社會；全面加強強城市建設(shè)設(shè)，提高城市管管理水平。--------重重慶新階段段發(fā)展的‘‘314’’總體部署署?！敝貞c城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展趨趨勢之整體部署26發(fā)揮三大區(qū)區(qū)域各自優(yōu)優(yōu)勢，取長長補短，爭爭創(chuàng)特色，，實現(xiàn)錯位位發(fā)展，逐逐步縮小城城鄉(xiāng)差距及及區(qū)域差距距，實現(xiàn)大大城市帶動動大農(nóng)村整整體推進布布局重慶城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展趨趨勢之整體規(guī)劃“一圈”指“一小時時經(jīng)濟圈””，以重慶慶市主城區(qū)區(qū)特大城市市為中心，，以一小時時車程為半半徑，涵蓋蓋23個區(qū)區(qū)縣，轄區(qū)區(qū)面積近3萬平方公公里，是重重慶市的經(jīng)經(jīng)濟主體和和產(chǎn)業(yè)聚集集區(qū)；“兩翼”指渝東北三三峽庫區(qū)和和渝東南民民族地區(qū)。。渝東北地地區(qū)包括原原三峽庫區(qū)區(qū)大部分，，以萬州為為中心，涵涵蓋11個個區(qū)縣；渝渝東南地區(qū)區(qū)主要是少少數(shù)民族聚聚居區(qū)，以以黔江為中中心，涵蓋蓋6個區(qū)縣縣。27冉家壩：以以商貿(mào)、辦辦公、高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)為主，集集文化教育育、藝術(shù)術(shù)博覽、、體育公園園和生活居居住為一體體，總體體規(guī)劃為10萬人未來空間結(jié)結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)現(xiàn)“五片，，六中心、、十六組團團”，即主城區(qū)劃分分為5個片片區(qū)、6個城市副副中心和16個組團團。城市中心包包含中央商商務(wù)區(qū)和商商業(yè)中心，由江北城城、解放碑碑、彈子石石濱江地區(qū)區(qū)組成。6個城市副中中心由現(xiàn)有有的沙坪壩壩、楊家坪坪、觀音橋橋-新牌坊坊、南坪及及西永、茶茶園組成。。新《總規(guī)》》對主城城城市建設(shè)用用地規(guī)劃了了16個組組團，劃定定了8個功能區(qū)區(qū)，以現(xiàn)有有小城鎮(zhèn)為為主體的獨獨立城市建建設(shè)區(qū)域，，規(guī)劃以都都市旅游服服務(wù)或教育育科研功能能為主，包括歌樂山山-中梁功功能區(qū)、黃黃桷埡-南南山功能區(qū)區(qū)、南泉功功能區(qū)、走走馬功能區(qū)區(qū)、五寶功功能區(qū)、一一品功能區(qū)區(qū)、南彭功功能區(qū)、惠惠民功能區(qū)區(qū)。重慶城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展趨趨勢之2010-2020城鄉(xiāng)規(guī)劃劃28冉家壩：地地鐵環(huán)線、、地鐵五號號線、地地鐵六號線線等城市軌軌道主主干道交匯匯，承接北北部新區(qū)——渝北—江江北區(qū)軌道道交通樞紐紐重慶城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展趨趨勢之軌道交通通“九線一環(huán)環(huán)”—重重慶軌道道交通規(guī)規(guī)劃環(huán)線：全全長約44.9公里。。一號線：朝天門門—璧山山，全長長46.1公里里。二號線：較場口口—魚洞洞，以及及中梁山山支線，，線路全全長約37.2公里。。三號線：魚洞——機場，，及機場場—空港港開發(fā)區(qū)區(qū)支線，，全長約約63.4公里里。四號線：海峽路路—復(fù)盛盛，全長長約47.3公公里。五號線：：鴛鴦——江津，，線路全全長71.9公公里。六號線：：茶園——北碚以以及蔡家家—渝北北南山支支線，全全長約70.6公里。。七號線：北碚——西彭，，全長56公里里。八號線：跳蹬——魚嘴，，全長54.4公里。。九號線：：沙坪壩江江北機場場支線，，全長約約39.1公里里。29冉家壩：：位于內(nèi)內(nèi)環(huán)線以以內(nèi)，通通過公路路地面交交通與沙沙坪壩、、北部部新區(qū)區(qū)及江北北聯(lián)系緊緊密，并并能夠輻輻射長壽壽、合川川等西北北區(qū)縣高速公路路：規(guī)規(guī)劃建成成“三環(huán)十射射三聯(lián)線線”的高速公公路網(wǎng)基基本骨架架?！叭h(huán)””分別為內(nèi)內(nèi)環(huán)線、、繞城高高速公路路以及連連接長壽壽、渝北北、北碚碚、合川川、銅梁梁、永川川、江津津、綦江江、南川川、武隆隆、涪陵陵的外環(huán)環(huán)線；“十射””分別為重重慶－成成都、重重慶－遂遂寧、重重慶－南南充、重重慶－西西安、重重慶－武武漢、重重慶－長長沙、重重慶－貴貴陽、重重慶－瀘瀘州、重重慶－大大足－成成都、重重慶－開開縣－安安康高速速公路；；“三聯(lián)線線”分別為墊墊江－武武隆、梁梁平－黔黔江、巫巫溪－建建始高速速公路。。重慶城市市規(guī)劃發(fā)發(fā)展趨勢勢之公路交通通30重慶市城城市未來來發(fā)展的的方向是是向北、、向東、、向西，，確立北北面為城市主主要發(fā)展展方向，，城市中中心逐步步北移，，冉家壩壩為第一一站向北：適宜城市市建設(shè)區(qū)區(qū)面積約約400平方公公里，現(xiàn)現(xiàn)有城市市建成區(qū)區(qū)約為62平方方公里。。地形以丘丘陵為主主，沒有有大江大大河阻隔隔，可拓拓展用地地較大，，但是相相對破碎碎。由于可以以直接依依托北部部新區(qū)的的政策優(yōu)優(yōu)勢和現(xiàn)現(xiàn)有的城城市建成成區(qū)，擁擁有機場場、港口口、火車車站等交交通樞紐紐，其綜綜合發(fā)展展優(yōu)勢明明顯，有有較強的的發(fā)展動動力。向西：適宜城市市建設(shè)區(qū)區(qū)約320平方方公里，，現(xiàn)有城城市建成成區(qū)約為為27平平方公里里。由于需要要跨山發(fā)發(fā)展，因因此對交交通和市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投投入的依依賴性較較大。但是相對對平坦的的地勢和和較大的的可拓展展用地使使這一地地區(qū)具有有較大的的發(fā)展空空間。向東：適宜城市市建設(shè)區(qū)區(qū)約為400平平方公里里，現(xiàn)有有城市建建成區(qū)約約為10平方公公里。這這一地區(qū)區(qū)絕大多多數(shù)可發(fā)發(fā)展用地地位于銅銅鑼山和和明月山山之間，，同樣依賴賴對交通通投入較較大，而而且遠離離城市中中心，適適宜發(fā)展展工業(yè)。。但由于于現(xiàn)狀條條件較差差，目前前發(fā)展動動力不足足，需要要較長時時間的培培育。重慶城市市規(guī)劃發(fā)發(fā)展趨勢勢之城市發(fā)展展方向31都市區(qū)組團構(gòu)成功能規(guī)劃中部片區(qū)渝中組團、大楊石組團、沙坪壩組團、大渡口組團人口最集中、功能最聚集區(qū)域，大力發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)北部片區(qū)觀音橋組團、兩路組團、蔡家坡組團、大竹林-禮嘉組團、唐家沱組團城市近期重點拓展區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、汽車為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風(fēng)貌南部片區(qū)南坪組團、李家沱-魚洞組團以會展、商貿(mào)、都市旅游、科研教育為主導(dǎo)的發(fā)展區(qū)西部片區(qū)西永組團、北碚組團、西彭組團、走馬功能區(qū)城市未來重點拓展區(qū)域之一，引導(dǎo)城市高品質(zhì)組團式集約化發(fā)展東部片區(qū)茶園組團、魚嘴組團、五寶功能區(qū)、界石功能區(qū)、一品功能區(qū)、南彭功能區(qū)、惠民功能區(qū)都市區(qū)工業(yè)拓展的重點區(qū)域之一，同時發(fā)展以會展業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃呈現(xiàn)““一城五五片，多多中心組組團式””特征；；北部片片區(qū)規(guī)劃劃為高新新科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、汽汽車為主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)，重點點建設(shè)良良好的城城市人居居環(huán)境，，冉家壩壩片區(qū)將將塑造城城市新面面貌重慶城市市規(guī)劃發(fā)發(fā)展趨勢勢之產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃布局32上海浦東東帶動長長三角，，天津濱濱海帶動動環(huán)渤海海,類似似廣東重重慶帶帶動珠三三角，兩兩江新新區(qū)將帶帶領(lǐng)重慶慶沖刺第第三新區(qū)區(qū)北部新區(qū)區(qū)：（一）汽汽車摩托托車產(chǎn)業(yè)業(yè)集群（（二））智能化化儀器儀儀表產(chǎn)業(yè)業(yè)集群（（三））電子信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)集群（（四））現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)集集群（（五）生生物醫(yī)藥藥產(chǎn)業(yè)集集群（（六）房房地產(chǎn)及及其它產(chǎn)產(chǎn)業(yè)兩路寸灘灘保稅區(qū)區(qū)保稅港區(qū)區(qū)包括寸寸灘港、、空港和和出口加加工區(qū)兩兩大組成成部分，，所涉總總面積為為10.73平平方公里里，重慶慶港將真真正成為為長江上上最大的的樞紐港港、西南南最大的的物流基基地。兩江新區(qū)區(qū)重慶市提提出將原原“空港港區(qū)”、、“保稅稅區(qū)”以以及“渝渝北區(qū)””三區(qū)合合一成立立新的““兩江新新區(qū)”，，有消息息稱已經(jīng)經(jīng)獲批，，即將公公布。重慶城市市規(guī)劃發(fā)發(fā)展趨勢勢之規(guī)劃前景景118家家世界500強強企業(yè)33重慶北部部新區(qū)北部新區(qū)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略目標標是到2010年“再再造一個個重慶工工業(yè)”，，北部新新區(qū)已成成為重慶慶北部區(qū)區(qū)域重要要的發(fā)展展推動力力北部新區(qū)區(qū)簡介重慶北部部新區(qū)，，于2001年年4月25日掛掛牌成立立，將建成成以高新新技術(shù)為為基礎(chǔ)的的現(xiàn)代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地、都市市發(fā)達經(jīng)經(jīng)濟圈核核心增長長極和都都市風(fēng)貌貌展示區(qū)區(qū)。北部部新區(qū)被被長江嘉嘉陵江環(huán)環(huán)繞，規(guī)規(guī)劃面積積136.6平平方公里里，是位位于主城城區(qū)且地地勢平緩緩開闊的的大面積積開發(fā)區(qū)區(qū)；南臨臨主城核核心區(qū)渝渝中半島島，北靠靠江北國國際空港港，西接接嘉陵江江，與重重慶市大大學(xué)城、、重慶北北碚國家家大學(xué)科科技園數(shù)數(shù)橋相連連，東依依長江寸寸灘港區(qū)區(qū)。其中中，建設(shè)設(shè)用地91.73平方方公里，，規(guī)劃人人口65萬人。。由7個個組團構(gòu)構(gòu)成，組組團之間間由生態(tài)態(tài)林地、、公園綠綠地間隔隔；分為北部部新區(qū)經(jīng)經(jīng)開園、、北部新新區(qū)高新新園（以以下簡稱稱北部新新區(qū)兩園園）。北部新區(qū)區(qū)總體發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃北部新區(qū)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略目標標是：到到2010年““再造一一個重慶慶工業(yè)””，即到2010年在北北部新區(qū)區(qū)包括經(jīng)經(jīng)開區(qū)和和高新區(qū)區(qū)（以下下簡稱北北部新區(qū)區(qū)和兩區(qū)區(qū)）實現(xiàn)現(xiàn)年工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值1500億元元，相當(dāng)當(dāng)于2000年年時全市市工業(yè)規(guī)規(guī)模。這這個目標標分三階階段實現(xiàn)現(xiàn)：三年打造造基礎(chǔ)：從2003年年到2005年年，7個個組團的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施骨干干網(wǎng)絡(luò)基基本建成成，北部部新區(qū)兩兩園工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值力爭達達到240億元元。五年構(gòu)建建框架：到2010年年，7個個組團全全面開發(fā)發(fā)建設(shè)，，水電氣氣訊等基基礎(chǔ)設(shè)施施網(wǎng)絡(luò)和和水運、、航空、、公路、、鐵路、、管道的的綜合立立體交通通網(wǎng)絡(luò)形形成，北北部新區(qū)區(qū)兩園工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值力爭爭達到500億億元以上上。八年基本本建成新新區(qū)：到2010年年，7個組團團基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)全面建成成，實現(xiàn)“再造一一個重慶工業(yè)業(yè)”的目標，，為在2015年建成全全面建設(shè)小康康社會示范區(qū)區(qū)奠定基礎(chǔ)。。重慶城市規(guī)劃劃發(fā)展趨勢之之發(fā)展核動力34冉家壩：位于于經(jīng)濟發(fā)展前前沿陣地，受受惠國家政策策戰(zhàn)略發(fā)展扶扶持

城市市北拓第一站站，兩岸新區(qū)區(qū)居住、商務(wù)務(wù)、科技及商商業(yè)后援基地地重慶城市規(guī)劃劃發(fā)展趨勢之之規(guī)劃發(fā)展前景景總結(jié)城市戰(zhàn)略★第四直轄市市；★城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改改革實驗區(qū)；；★中國經(jīng)濟增增長第四級；；★“314””國家發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略；區(qū)域占位★兩岸新區(qū)規(guī)規(guī)劃；★寸灘保稅區(qū)區(qū)；★空港區(qū)；★北部新區(qū)；；區(qū)位優(yōu)勢★未來交通便便利，通達性性好；★靠近產(chǎn)業(yè)密密集分布區(qū)域域；★承接城市北北擴第一站；；★北部新區(qū)配配套基地；35第三章重重慶區(qū)域市市場研究⑶重慶市房地地產(chǎn)整體態(tài)勢勢；⑷2009年年重慶房地產(chǎn)產(chǎn)狀況；⑸區(qū)域市場對對本項目借鑒鑒；⑴重慶整體經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境研究究；⑵重慶城市市規(guī)劃發(fā)展趨趨勢；⑶重慶市房房地產(chǎn)歷史態(tài)態(tài)勢；36房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)成為重慶重重要支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，房地產(chǎn)已已經(jīng)成為政政府財政的的重要來源，，對GDP貢貢獻率在3%以上重慶房地產(chǎn)歷歷史態(tài)勢之近年固定資產(chǎn)產(chǎn)投資統(tǒng)計重慶房地產(chǎn)投投資總額從2000年———2008年逐年成倍倍增長，成為為2008年年重慶房地產(chǎn)業(yè)業(yè)創(chuàng)造的稅費費---土地地出讓金、配配套費、契稅稅等成為全市市地方財政的的重要收入來來源；進入2008年后，為了了抑制了房地地產(chǎn)市場的過過快發(fā)展，國國家頒布了上上調(diào)存款準備備金率等相關(guān)關(guān)宏觀調(diào)控政政策，隨著房房地產(chǎn)市場銷銷售情況萎靡靡，因此全年年房地產(chǎn)投資資額比例有明明顯下降，但但繼續(xù)發(fā)揮著著國民經(jīng)濟的的支柱產(chǎn)業(yè)作作用，這也充充分說明重慶房地產(chǎn)市市場朝著越來來越規(guī)范的良良性方向發(fā)展展數(shù)據(jù)來源：重重慶市統(tǒng)計局局思源市市場中心37施工面積及施施工周期逐年年增長，近四四年年均施工工面積為9732萬萬㎡，竣工面面積為2273萬㎡，年年均銷售面積積2668萬萬㎡重慶房地產(chǎn)歷歷史態(tài)勢之近年房地產(chǎn)開開發(fā)情況2008年我我市商品房施施工面積11639.27萬平方米米，同比增長長10.0%，新開工面面積3511.62萬平平方米，同比比下降1.3%。其中，，住宅施工面面積9166.21萬平平方米，增長長12.1%，住宅新開工面面積2857.70萬平平方米，下降降1.6%；；辦公樓施工工面積232.18萬平平方米，下降降9.4%，，辦公樓新開工工22.33萬平方米，，下降58.3%；商業(yè)營業(yè)用房房施工面積1248.64萬平方米米，下降4.0%，新開工325.37萬平平方米，增長長2.7%；；其他商品房房施工面積992.24萬平方米，，增長17.8%，新開開工303.22萬平方方米，增長7.6%。2008年全市商商品房竣工面面積2367.94萬平平方米，同比比增長5.1%，占全市市施工面積比比重20.3%。自2008年年以來，竣工工比重連續(xù)三三年下降，施施工周期有拉拉長的趨勢。。數(shù)據(jù)來源：重重慶市統(tǒng)計局局思源市市場中心38五年年均成交交數(shù)量123宗，土地單單價年均105萬/畝,樓面地地價平均736元/㎡,年均供應(yīng)面面積836萬萬㎡，土地溢溢價20%重慶房地產(chǎn)歷歷史態(tài)勢之近年主城土地地成交情況2004年-2008年年重慶主城區(qū)區(qū)土地成交面面積走勢圖2004年-2008年年重慶主城區(qū)區(qū)土地成交價價格走勢圖2008年共共成交土地82宗，同比比減少110宗；土地成成交面積354萬㎡，同同比減少近1000萬㎡㎡；規(guī)劃建建筑面積1005萬㎡，，同比減少2000萬㎡㎡；分析主要要原因有：一是市場原有有供應(yīng)量已經(jīng)經(jīng)充足，開發(fā)發(fā)商資金鏈較較為緊張；二二是行業(yè)預(yù)期期急劇下滑，，開發(fā)商信心心不足，拿地地動力明顯不不足；自從2008年年重慶慶獲得得城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌籌綜合合配套套改革革試驗驗區(qū)以以來，，各種種利好好不斷斷出現(xiàn)現(xiàn)，為為重慶慶城市市建設(shè)設(shè)與經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展注注入了了新的的活力力，其土地地價值值得到到重新新評估估，土土地單單價及及樓面面地價價成倍倍增長長；數(shù)據(jù)來來源：：重慶慶市統(tǒng)統(tǒng)計局局思思源源市場場中心心39“三北北一南南”是是主城城房地地產(chǎn)主主流區(qū)區(qū)域，，各區(qū)區(qū)域板板塊依依靠各各自特特色發(fā)發(fā)展，，年平平均消消化1380萬萬㎡，，年增增長13.6%作為市市場主主流區(qū)區(qū)域，，“三北北一南南”依依舊占占據(jù)2008年年市場場半壁壁江山山，但但是表表現(xiàn)各各具特特色。南岸岸區(qū)憑憑借彈彈子石石板塊塊興起起及重重點項項目進進入高高峰期期維持持了上上年水水平；；北部部新區(qū)區(qū)在2008年年高層層消化化之后后，市市場主主體已已洋房房、別別墅等等中高高端產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，屬于于結(jié)構(gòu)構(gòu)性調(diào)調(diào)整；；沙坪坪壩區(qū)區(qū)2008年銷銷售了了279.2萬萬平方方米，，同比比增長長65%,大學(xué)城城將對對沙區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)起起到一一定的的刺激激作用用；巴南區(qū)區(qū)崛起起，整整年消消化170.1萬平平方米米，主主要依依靠魚魚洞、、花溪溪及李李家沱沱三大大板塊塊支撐撐，巴南屬屬于區(qū)區(qū)域市市場內(nèi)內(nèi)部消消化，，缺乏乏后期期發(fā)展展動力力；渝北與與江北北主要要是以以消化化原有有為主主，缺缺乏新新熱點點；重慶房房地產(chǎn)產(chǎn)歷史史態(tài)勢勢之近年主主城商商品房房成交交統(tǒng)計計2002年年-2008年年重慶慶主城城區(qū)成成交情情況統(tǒng)統(tǒng)計圖圖2002年年-2008年年重慶慶主城城區(qū)商商品房房成交交面積積走勢勢圖數(shù)據(jù)來來源：：重慶慶市統(tǒng)統(tǒng)計局局思思源源市場場中心心40商品房房價格格呈逐逐年遞遞增態(tài)態(tài)勢，，年增增長速速度保保持15%左右右房房地地產(chǎn)價價格屬屬于成成本支支撐型型，市市場場整體體呈健健康發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢從價價格格走走勢勢來來看看，，從2002年年到到2008年年都都維維持持了了價價格格持持續(xù)續(xù)上上漲漲趨趨勢勢；2008全全年年維維持持了了20%以以上上的的價價格格增增幅幅；；從區(qū)區(qū)域域價價格格上上，，08年年除除巴巴南南區(qū)區(qū)在在3000元元/平平方方米米以以下下外外，，其其余余各各區(qū)區(qū)都都突突破破此此價價格格；；其中中高高新新、、江江北北、、南南岸岸及及渝渝中中均均突突破破4000元元/平平方方米米；；北北部部新新區(qū)區(qū)由由于于主主要要供供應(yīng)應(yīng)為為高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品，，價價格格突突破破5000元元/平平方方米米；；產(chǎn)品品為為從從開開發(fā)發(fā)成成本本上上計計算算，，重重慶慶房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格處處于于較較合合理理水水平平，，屬屬于于成成本本支支撐撐型型，，由由此此可可見見價價格格下下浮浮空空間間不不大大，，從從一一定定程程度度上上說說明明了了重慶慶房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)市市場場的的健健康康性性；；重慶慶房房地地產(chǎn)產(chǎn)歷歷史史態(tài)態(tài)勢勢之之近年年主主城城商商品品房房價價格格統(tǒng)統(tǒng)計計2002年年-2008年年重重慶慶主主城城區(qū)區(qū)年年成成交交價價格格對對比比圖圖2007年年-2008年年重重慶慶主主城城各各區(qū)區(qū)域域成成交交價價格格對對比比圖圖按照照建建筑筑面面積積計計算算，，數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：重重慶慶市市統(tǒng)統(tǒng)計計局局思思源源市市場場中中心心41高層層形形態(tài)態(tài)成成為為市市場場主主流流，，兩兩房房三三房房是是市市場場供供應(yīng)應(yīng)主主體體，，隨隨著著單單價價提提升升及及投投資資型型購購買買增增加加，，一一房房及及單單間間比比例例上上升升8%2008年年重重慶慶主主城城區(qū)區(qū)住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)類類型型統(tǒng)統(tǒng)計計2008年年重重慶慶主主城城區(qū)區(qū)住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)戶戶型型統(tǒng)統(tǒng)計計統(tǒng)計計2008年年，，高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品占占整整體體供供應(yīng)應(yīng)量量的的80%，，小小高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品占占整整體體供供應(yīng)應(yīng)量量的的6.1%，，別別墅墅占占整整體體供供應(yīng)應(yīng)量量的的6%，，花花園園洋洋房房占占整整體體供供應(yīng)應(yīng)量量的的5.9%，，多多層層占占整整體體供供應(yīng)應(yīng)量量的的2%；；其其中中聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅占占整整體體供供應(yīng)應(yīng)量量的的3.4%,獨獨棟棟別別墅墅占占整整體體供供應(yīng)應(yīng)量量的的1.8%;其其中中龍龍湖湖江江與與城城、、龍龍湖湖酈酈江江、、金金科科十十年年城城、、金金科科小小城城故故事事、、同同天天依依云云郡郡等等占占花花園園洋洋房房市市場場主主體體；；2008年年兩兩房房比比例例占占到到整整體體比比例例的的43%，，三三房房比比例例占占到到整整體體比比例例的的26%，，一一房房比比例例占占到到整整體體比比例例的的21%，，單單間間比比例例占占到到整整體體比比例例的的6%，，四四房房及及五五房房比比例例占占整整體體比比例例的的4%。。重慶慶房房地地產(chǎn)產(chǎn)歷歷史史態(tài)態(tài)勢勢之之主城城08年年供供應(yīng)應(yīng)類類型型及及戶戶型型統(tǒng)統(tǒng)計計數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：重重慶慶市市統(tǒng)統(tǒng)計計局局思思源源市市場場中中心心42整體體供供應(yīng)應(yīng)以以緊緊湊湊型型戶戶型型為為主主，，從從套套型型面面積積上上主主要要以以30-90㎡㎡為為主主，，基基本本上上表表現(xiàn)現(xiàn)出出層層數(shù)數(shù)越越高高戶戶型型越越小小的的趨趨勢勢從整整體體業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)供供應(yīng)應(yīng)類類型型面面積積區(qū)區(qū)間間來來看看，，別別墅墅主主要要是是以以四四房房五五房房為為主主；；花花園園洋洋房房以以三三房房作作為為供供應(yīng)應(yīng)主主體體，，占占63.5%；；多多層層主主要要是是以以兩兩房房為為主主，，占占48%，，三三房房次次之之，，占占30.1%；；小小高高層層主主要要以以三三房房為為主主，，占占41.1%；；高高層層主主要要是是兩兩房房為為主主，，占占45.5%，，三三房房占占23.9%；；從整體供供應(yīng)主力力面積來來看，30-40㎡區(qū)區(qū)間戶型型占10%，40-50㎡㎡區(qū)間戶戶型占12%，，50-60㎡㎡占到到8%；；60-70㎡㎡占到到16%，70-80㎡占占到15%，80-90㎡㎡占到8%。重慶房地地產(chǎn)歷史史態(tài)勢之之主城08年供應(yīng)應(yīng)交叉統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源源：重慶慶市統(tǒng)計計局思思源市市場中心心43年商品房房銷售率率約64%，住住宅空置置137萬平方方米，商商品房房空置置增速下下降；發(fā)發(fā)展商大大力消化化存量房房回籠資資金明顯顯重慶房地地產(chǎn)歷史史態(tài)勢之之主城商品品房預(yù)售售及空置置統(tǒng)計2006年-2008年重慶慶主城區(qū)區(qū)批準預(yù)預(yù)售情況況統(tǒng)計截至2008年年末，商品房空空置面積積609.10萬平方方米，同同比增長長10.5%。其中住宅宅空置面面積137.32萬平平方米，，增長16.8%；辦公樓空空置面積積由于本本年竣工工零增長長，空置置面積小小幅下降降0.6%；商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房空空置面積積增長1.0%；其他他商品房房空置面面積增長長29.7%08年空置三年年以上商商品房面面積較2007年增長長6.3%，增增速下降降22.1個百百分點，，空置三三年以上上住宅增增長1.7%，，增速下下降31.2個個百分點點。從一個側(cè)側(cè)面反映映出開發(fā)發(fā)商大力力消化存存量房，，積極爭爭取資金金回籠的的意圖。。數(shù)據(jù)來源源：重慶慶市統(tǒng)計計局思思源市市場中心心2006年-2008年重慶慶主城區(qū)區(qū)成交情情況統(tǒng)計計圖44整體上來來看，國國家在金金融政策策的放寬寬，以及及重慶城城市規(guī)劃劃及國家家優(yōu)惠政政策，給給房地產(chǎn)產(chǎn)注入了了更多活活力，為為后續(xù)發(fā)發(fā)展提供供了潛在在支持重慶房地地產(chǎn)歷史史態(tài)勢之之2008年重慶慶地產(chǎn)大大事件地震影響響置業(yè)者者心態(tài)，，觀望情情緒加劇?。毁彿糠空邔⒏雨P(guān)注注房屋質(zhì)質(zhì)量和抗抗震程度度；投資資客從房房產(chǎn)市場場脫身；；5月12日汶川川地震保稅港區(qū)區(qū)可大幅幅降低出出口成本本;西部部地區(qū)企企業(yè)向重重慶靠攏攏;拉動動房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)熱熱潮;兩路寸灘保稅稅區(qū)6月15日前前上調(diào)存款類類金融機構(gòu)人人民幣存款準準備金率3個個百分點；而而9月16日日后下調(diào)基本本準備金率2個百分點，，下調(diào)基本準準備金率2個個百分點銀行貨幣政策策組合三環(huán)十射三聯(lián)聯(lián)線高速路網(wǎng)網(wǎng)；城投進入入重慶；濱江江土地暫時凍凍結(jié)；重慶舊舊城改造；中中心城區(qū)擴城城400平方方公里；政府府收購低價房房做安置房；；其他重要事件件45市場整體呈健健康發(fā)展態(tài)勢勢；房價上漲漲有支撐；客客戶消費需求求強勁，房地地產(chǎn)未來發(fā)展展空間廣闊?。≈貞c房地產(chǎn)歷歷史態(tài)勢之近年房地產(chǎn)總總結(jié)土地情況總結(jié)結(jié)★受惠政策及及經(jīng)濟增長，，土地價值呈呈逐年增長態(tài)態(tài)勢；★土地價格等等成本性增長長是房地產(chǎn)價價格上漲的主主因；★土地市場供供應(yīng)量平穩(wěn)，，土地出讓金金成為政府財財政收入的重重要來源；★前期協(xié)議開開發(fā)土地逐步步減少，招拍拍掛土地成為為市場主體；；供應(yīng)情況總結(jié)結(jié)★從供應(yīng)總量量來看，基本本上保持平穩(wěn)穩(wěn)態(tài)勢，波動動不大；★從供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)來看，兩房房三房戶型是是市場主流，，高層成為市市場主導(dǎo)；★從供應(yīng)面積積來看，90平方米以下下占市場主導(dǎo)導(dǎo)，60-80平方米所所占比例最高高；★從供應(yīng)區(qū)域域來看，三北北一南仍然是是市場供應(yīng)的的主流區(qū)域；；銷售情況總結(jié)結(jié)★從銷售價格格上來看，年年增長保持平平穩(wěn)，保持15%左右的的增長幅度；；★從銷售總量量上來看，年年需求在2000萬左右右，保持年13%左右的的增長幅度；；★從銷售區(qū)域域來看，三北北一南占市場場銷售主體，，但是其他區(qū)區(qū)域也異軍突突起；★從銷售政策策來看，國家家連續(xù)降低利利率，刺激了了一定購買信信心，促進了了銷售；46第三章重重慶區(qū)域市市場研究⑶重慶市房地地產(chǎn)歷史態(tài)勢勢；⑷2009年年重慶房地產(chǎn)產(chǎn)狀況；⑸區(qū)域市場對對本項目借鑒鑒；⑴重慶整體經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境研究究；⑵重慶城市市規(guī)劃發(fā)展趨趨勢；⑷2009重重慶房地產(chǎn)狀狀況；47地產(chǎn)回暖，地地王此起彼伏伏；價格與銷銷售面積超過過07年；市市場已已經(jīng)呈現(xiàn)泡沫沫跡象；國家家宏觀政策已已經(jīng)緩步緊縮縮2009年重重慶房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢之整體市場環(huán)境境市場面全國市場：前三季度，全全國完成房地地產(chǎn)開發(fā)投資資25050億元，同比比增長17.7%；房屋屋施工面積27.75億億平方米，同同比增長15.4%；銷銷售面積58371萬平平方米，同比比增長44.8%；銷售售額27531.89億億，同比增長長73.4%；重慶市場：10月住宅銷銷售均價為每每平方米20234元，，比去年同期期上漲59.25%；前前三季度總銷銷售面積553.26萬萬平方米，比比2008年年同期增長101.45%；廣州市場：10月樓市均均價9860元/平方米米，每平方米米再漲356元%；前三三季度共成交交1000萬萬平方米，超超過07年成成交總量；上海市場：前三季度，商商品房銷售面面積2478.50萬平平方米，比去去年同期增長長45.5％％；8月上海海樓市商品住住宅成交均價價達到了18502元/平方米，創(chuàng)創(chuàng)出了歷史新新高；政策面?zhèn)€貸政策：監(jiān)會主席劉明明康在“2009年第三三次經(jīng)濟金融融形勢通報會會”明確表示示，要控制房房地產(chǎn)貸款風(fēng)風(fēng)險，嚴格執(zhí)執(zhí)行“二套房房”標準。這這也是去年房房地產(chǎn)政策松松綁以來高層層最嚴厲的一一次警示；加息預(yù)期：隨著通脹預(yù)期期明顯，交通通銀行副行長長近期表示，，不排除央行行年底或者明明年開始加息息；土地調(diào)整：一年以上兩年年以下征收土土地增值地價價，兩年以上上土地?zé)o償收收回、堅決收收回或重新安安排使用；指導(dǎo)方針：鼓勵首次置業(yè)業(yè)需求，保護護二次改善需需求，抑制投投資投機需求求；48房地產(chǎn)投資同同比下降，預(yù)預(yù)示未來新增增供應(yīng)下滑2008年1-7月至2009年1-7月重慶慶市房地產(chǎn)開開發(fā)及固定資資產(chǎn)投資累計計同比增幅走走勢圖受08年以來來房地產(chǎn)市場場前景不明朗朗等因素的影影響，很多房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)削減了2009年新新開工計劃，，09年1-7月全市房房地產(chǎn)開發(fā)累累計完成投資資522.74億元，同同比增加11.1%，比比去年同期下下降18.7個百分點。。占全社會投資資總量的比重重由去年同期期的26.2%降至22%，可見投投資增長仍在在低位運行。。2009年重重慶房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢之房地產(chǎn)投資狀狀況數(shù)據(jù)來源：重重慶市統(tǒng)計局局思源市市場中心49施工面積增加加竣工工面積減少開開發(fā)周期期延長重慶市階段商商品房施工面面積累計同比比增幅走勢圖圖2009年重重慶房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢之房地產(chǎn)施竣工工狀況2009年重重慶市商品房房及住宅累計計施工面積較較去年同期均均出現(xiàn)上漲，，09年1-7月重慶市市商品房累計施工面積積1.04億億平方米，同同比增幅8.2%，住宅累計施施工面積0.82億平方方米，同比增增幅7.3%。2009年以以來重慶市竣竣工面積增幅幅出現(xiàn)較大幅幅度波動，進進入09年7月市場竣工工面積1127.83萬萬平方米，同同比增幅48.0%。1-7月，同同比增幅持續(xù)續(xù)下跌。重慶市階段商商品房竣工面面積累計同比比增幅走勢圖圖數(shù)據(jù)來源：重重慶市統(tǒng)計局局思源市市場中心50土地逐步交易易活躍，地價價提升，拿地地信心暴增2009年重重慶房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢之主城土地市場場環(huán)境51市場呈供少于于求局面，主主要為消化存存量房為主，，銷售連續(xù)放放量，市場價價格也隨之提提升重慶市主城區(qū)區(qū)階段商品房房銷售價格對對比圖重慶市主城區(qū)區(qū)階段商品房房供求關(guān)系對對比圖市場連續(xù)出現(xiàn)現(xiàn)供小于求的的狀態(tài);隨著“金金九銀十”的的傳統(tǒng)旺季以以及10月房房交會，前期期存量被大量量消化，隨著著目前階段性性放量，短期期內(nèi)供應(yīng)量有有一定的上漲漲;08年9月商商品房成交量量僅為92.82萬平方方米。09年年9月同比增增長122.46%。成成交均價開始始上揚，中低端樓盤的的成交占比出出現(xiàn)下滑，再再加上大量樓樓盤提高銷售售價格，因此此成交均價開開始回升！2009年重重慶房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢之供求關(guān)系及價價格數(shù)據(jù)來源：重重慶市統(tǒng)計局局思源市市場中心52目前供應(yīng)量少少，未來集中中放量，競爭爭壓力大2009年重重慶房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢之辦公市場態(tài)勢勢預(yù)計2010前將入市寫寫字樓項目項目位置體量（萬㎡）佔有資源預(yù)計推出時間查氏中心項目北部新區(qū)2.8區(qū)域中心未定富力·海洋廣場江北區(qū)3核心商