2017年江西房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：房屋征收評(píng)價(jià)原則考試試卷

2017年江西省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房屋征收評(píng)估原則考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某商品住宅總價(jià)為98萬元，首付款為30%,其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%,自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為。A：7.65%B：8.75%C：9.42%D：10.19%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、2007年某市職工上一年度月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一年度月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個(gè)人所得稅的最高額度為元。A：125B：250C：300D：375E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500近，層高為4.1m,土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m,建筑物重建價(jià)格為2000元/近。假定層高每增加0.1m,建造費(fèi)用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為萬元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、假設(shè)開發(fā)法是以為理論依據(jù)的。A：收益遞增原理B：均衡原理C：預(yù)期原理D：未來趨勢(shì)原理E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以—的方式籌集的。A.權(quán)益融資B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.建設(shè)貸款6、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是。A：商用房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)更高B：商用房地產(chǎn)的收益更高C：商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高D：商用房地產(chǎn)的增值潛力更大E：借款合同7、某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/近，并且一直沒有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/近，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/近；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/近；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以元/近為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A：4000B：5000C：6000D：9000E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同到—主管部門備案。A.規(guī)劃B.土地C.房地產(chǎn)開發(fā)D.建設(shè)9、下列費(fèi)用中，不屬于管理費(fèi)用的是_。A.辦公費(fèi)B.管理人員工資C.審計(jì)費(fèi)D.代理費(fèi)10、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%,銷售稅費(fèi)率為6%,已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%,報(bào)酬率中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價(jià)格為萬元。A：5286.72B：7552.45C：9939.23D：14198.90E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理必須堅(jiān)持屬地管理原則，即只能由—負(fù)責(zé)所轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作。A.國(guó)家房地產(chǎn)管理局B.國(guó)家土地管理局C.市、縣土地管理部門D.市、縣房地產(chǎn)管理部門12、下列關(guān)于需求規(guī)律，表述錯(cuò)誤的是。A：在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價(jià)格之間呈反方向變動(dòng)B：需求量隨商品本身價(jià)格的下降而增加C：需求量隨商品本身價(jià)格的上升而增加D：需求量隨商品本身價(jià)格的上升而減少E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、—是—的組成部分，是指具有獨(dú)立設(shè)計(jì)的施工圖個(gè)相應(yīng)的概預(yù)算書，能夠單獨(dú)施工，但竣工后不能獨(dú)立形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮使用效益的工程。A.單項(xiàng)工程；建設(shè)項(xiàng)目B.單位工程；工程項(xiàng)目C.單項(xiàng)工程；工程項(xiàng)目D.單位工程；建設(shè)項(xiàng)目14、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2,年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬元。A：4023.04B：4074.10C：4768.50D：5652.09E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、房?jī)r(jià)收入比在倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對(duì)無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。A：3B：4C：5D：6E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用—預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來價(jià)格。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動(dòng)平均法17、下列屬于間接融資方式的是_。A.政府發(fā)行債券B.股票融資C.銀行借款D.簽署商業(yè)票據(jù)18、在以下投資組合中，對(duì)投資者來說，投資品等比例選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的是。A：股票+投資基金B(yǎng)：債券+投資基金C：投資基金+股票+債券D：股票+債券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、下列不屬于清償能力指標(biāo)的是。A：借款償還期B：利息備付率C：現(xiàn)金回報(bào)率D：償債備付率E：借款合同20、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（）。A.自然周期與投資周期同步變化B.投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C.投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期21、若現(xiàn)在借入500元，年利率為10%,兩年后的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值等于一元。60560065055022、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2000近，總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%,設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行.另?yè)?jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是.【2004年考題】A：30%B：45%C：65%D：75%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、國(guó)家信用是指政府的借貸行為，主要形式是由政府發(fā)行債券以籌措資金。國(guó)家信用的工具不包括_。A.公債B.國(guó)庫(kù)券C.商業(yè)票據(jù)D.政府對(duì)外擔(dān)保24、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起—日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。3045609025、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日~5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了16年抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于年。A：15B：16C：17D：20E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款包括.（2008年試題）A：土地出讓費(fèi)B：征地拆遷費(fèi)C：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)E：契稅2、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是.（2007年試題）A：解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布B：蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理C：解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上D：蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2?3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題E：借款合同3、從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括一等。A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B.“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.未來狀況下的房地產(chǎn)E.共有的房地產(chǎn)4、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是。A：潛在毛租金收入=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積為義最大可能租金水平B：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入C：有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入D：凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用E：借款合同5、不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素是_。A.社會(huì)因素B.區(qū)位因素C.經(jīng)濟(jì)因素D.權(quán)益因素E.實(shí)物因素6、下列—等是影響房地產(chǎn)制度的政策因素。A.稅收政策B.人口素質(zhì)C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rD.特殊政策E.有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃7、按消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)的模式是。A：同質(zhì)偏好市場(chǎng)B：分散偏好市場(chǎng)C：個(gè)別偏好市場(chǎng)D：集群偏好市場(chǎng)E：彌隙市場(chǎng)8、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)的表述中，不正確的是_。A.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大B.貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越小C.企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低9、甲乙兩宗土地使用權(quán)剩余年限分別為30年和40年，樓面地價(jià)分別為2700元/m2和2800元/m2,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%,則兩宗土地價(jià)格相比_。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.無法確定10、馬克思的利率決定論認(rèn)為，利率的高低取決于_。A.平均利潤(rùn)率B.資本供求狀況C.通貨膨脹率水平D.資金成本11、建筑材料的物理性質(zhì)中，與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)包括。A：密度B：表觀密度C：密實(shí)度D：孔隙率E：吸水性12、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽名、蓋章的說法，正確的有。A：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以蓋個(gè)人印章不簽名B：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以只簽名不蓋個(gè)人印章C：至少有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名D：法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、以下引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的情況中，屬于真正的自然增值的是。A：房地產(chǎn)本身的投資改良B：通貨膨脹C：更新裝修D(zhuǎn)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展引起房地產(chǎn)需求增加E：周圍環(huán)境改善14、按稅法規(guī)定，自用的地下商業(yè)用途房產(chǎn)，若房屋原價(jià)為100萬元，則其最低應(yīng)繳納房產(chǎn)稅—元。4200588086408640015、某幢大廈的總建筑面積為10000m2,房地總價(jià)值為5800萬元，其中土地總價(jià)值為3000萬元。某人購(gòu)買了其中250m2,該部分的房地價(jià)值為130萬元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為_。2.0%2.24%2.5%4.33%16、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值_。A.下降B.上升C.不變D.不能確定17、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中正確的有.（2007年試題）A：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B：標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值小的為優(yōu)C：標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)D：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)E：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)18、會(huì)計(jì)核算一般原則具體包括三個(gè)方面。A：衡量會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的一般原則B：確認(rèn)和計(jì)量的一般原則C：起修正作用的一般原則D：起規(guī)范作用的一般原則E：起修正作用的特殊原則19、某房地產(chǎn)1992年1月1日的價(jià)格為1000元/平方米，1992年到1995年平均上漲10%,用長(zhǎng)期趨勢(shì)法評(píng)估，該房地產(chǎn)1996年1月1日的價(jià)格應(yīng)為一元/平方米。161113311464140020、下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有（）。A.居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大E.居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大21、開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和_。A.建設(shè)資金B(yǎng).土地購(gòu)置費(fèi)C.前期費(fèi)用D.經(jīng)營(yíng)資金22、供給理論與市場(chǎng)理論是從方面研究廠商行為。A