收費及案例培訓(xùn)

收費及案例培訓(xùn)收費及案例培訓(xùn)收費及案例培訓(xùn)關(guān)于清償拖欠物業(yè)服務(wù)費函告

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月已累計拖欠**物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)費元。經(jīng)我司雖多次催繳，至今您尚未交納，為維護本小區(qū)全體業(yè)主和公司的合法權(quán)益，我司特此函告：請您于二0

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服務(wù)中心交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費，如因您工作不便可通知我司收費人員上門收取。如逾期不交，我司將依法提起訴訟，屆時，您不但要交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費，依照法律的有關(guān)規(guī)定，還要承擔訴訟費及強制執(zhí)行費。我司真心希望通過友好協(xié)商的方式解決問題，希望您珍惜我們的誠意和提供的機會。您如還有其它問題也可直接及我司

服務(wù)中心取得聯(lián)系。聯(lián)系電話：物業(yè)管理有限公司年月日“三二一一”四步收繳方案一、在專職律師的指導(dǎo)下，物業(yè)管理公司向業(yè)主發(fā)出催繳通知，每十天或每星期一次，連續(xù)三次。二、由公司法律顧問發(fā)出二次律師函，第一次為詢問函，第二次為催收函。三、向業(yè)主送達起訴狀副本及證據(jù)復(fù)印件。四、提起訴訟或仲裁。“三二一一”四步收繳方案實踐證明，80％的拖欠問題在發(fā)出律師函后即可解決，95％的問題可于送達起訴狀副本及證據(jù)復(fù)印件后解決，只有極少數(shù)需要通過提起訴訟或仲裁。物管費訴訟案抗辯理由一、以沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽名為由前期物業(yè)服務(wù)合同是由開發(fā)建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為合同的簽約方簽訂的合同，其中并沒有業(yè)主或業(yè)主委員會的參及。在物業(yè)服務(wù)費糾紛案件中，許多業(yè)主以自己不是前期物業(yè)服務(wù)合同的簽約方為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。物管費訴訟案抗辯理由前期物業(yè)服務(wù)合同是對“合同相對性”原則的突破?！段飿I(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位及物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。因此，在建設(shè)單位及物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時，就同時包括了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意在內(nèi)。前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主產(chǎn)生約束力的根源在于建設(shè)單位所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的概括承受。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同雖然沒有業(yè)主的簽約人資格，但其合同效力卻能及于合同之外的第三人即“業(yè)主”。物管費訴訟案抗辯理由《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法及物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！币虼?，業(yè)主以沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽名為由拒付物業(yè)服務(wù)費的，法院將不予支持。物管費訴訟案抗辯理由二、以前期物業(yè)服務(wù)期間開發(fā)商沒有通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同無效為由。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！睋?jù)此，國家規(guī)定建設(shè)單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于“倡導(dǎo)性條款”，不屬于“強制性”規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第五項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’，是指效力性的強制性規(guī)定?！眳⒄账痉ń忉尩囊?guī)定，只有違反了法律、行政法規(guī)的“效力性強制性”規(guī)定，合同才會被法院認定為無效，開發(fā)商沒有通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不導(dǎo)致前期物業(yè)管理合同必然無效。因此，業(yè)主的這一抗辯理由將得不到法院的支持。物管費訴訟案抗辯理由三、以業(yè)主委員會在沒有召開業(yè)主大會的情況下及物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效為由。實踐中，經(jīng)常會出現(xiàn)業(yè)主委員會超越業(yè)主大會的授權(quán)范圍及濫用職權(quán)的情形。某些業(yè)主委員會在沒有召開業(yè)主大會的情況下，直接及物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。當物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴請業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費時，業(yè)主往往會以此為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。物管費訴訟案抗辯理由在司法審判實踐中，法院一般會審查業(yè)主委員會是否經(jīng)過房管部門的備案登記而有效成立，如果物業(yè)服務(wù)合同形式上是合法的，法院一般會認定物業(yè)服務(wù)合同是有效的。至于業(yè)主委員會是否合法成立，是否在召開業(yè)主大會的情況下簽訂的物業(yè)服務(wù)合同屬于業(yè)主自治范疇，屬于另外一個法律關(guān)系，法院會建議業(yè)主另循其他途徑解決，在物業(yè)服務(wù)費糾紛案件中不予審查。因此，業(yè)主的這一抗辯理由仍然難以得到法院的支持。物管費訴訟案抗辯理由四、以還在開發(fā)商“減免物業(yè)服務(wù)費”承諾期限之內(nèi)為由根據(jù)民事合同的相對性原則，開發(fā)商減免物業(yè)服務(wù)費的承諾其法律效力僅僅發(fā)生在開發(fā)商及業(yè)主之間，該承諾具有法律約束力，且其法律約束力是相對封閉的，不能對合同主體之外的第三人發(fā)生法律效力。而業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主發(fā)生法律效力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)根據(jù)合同約定要求享受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主交納物業(yè)管理費。開發(fā)商及物業(yè)服務(wù)企業(yè)是兩個獨立的法人，法律上不具有承擔責(zé)任的一體性。因此，開發(fā)商的減免物業(yè)服務(wù)費的承諾對及之無關(guān)的物業(yè)服務(wù)公司并沒有法律約束力。業(yè)主不得以此為由不交物業(yè)服務(wù)費。物管費訴訟案抗辯理由五、以不同意物業(yè)服務(wù)收費標準為由業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)公司要求仍然按照前期物業(yè)服務(wù)的約定標準交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)收費過高為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會可以在政府指導(dǎo)價基準價和浮動幅度范圍內(nèi)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價。因此，前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標準不滿意，可以通過提議召開業(yè)主大會，由業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價的方式重新確定物業(yè)服務(wù)收費標準。如果原物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會無法就物業(yè)服務(wù)收費標準達成一致意見，業(yè)主委員會可以在業(yè)主大會的授權(quán)下另行聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，及新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)收費標準。因此，業(yè)主僅以不同意原物業(yè)服務(wù)收費標準為抗辯理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費將不會獲得法院支持。物管費訴訟案抗辯理由六、以家中財物被盜、車輛被盜為由國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。”如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時，在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和過失，盡到了必要的管理、保障義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不應(yīng)承擔因犯罪分子的犯罪行為導(dǎo)致業(yè)主財物損失的賠償責(zé)任。物管費訴訟案抗辯理由但是，如果小區(qū)內(nèi)有眾多業(yè)主都出現(xiàn)家中被盜的情形，并提供了報警記錄等相關(guān)證據(jù)加以證明，法院可能會根據(jù)物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)的實際情況進行審查。如果認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了物業(yè)服務(wù)合同約定的小區(qū)定期巡查、保安值勤保持記錄、出入口身份證登記等合同約定，可以認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵。法院可以判令業(yè)主減少物業(yè)服務(wù)費中保安服務(wù)部分的費用及酌情判決業(yè)主不交或少交部分滯納金。物管費訴訟案抗辯理由七、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建為由小區(qū)業(yè)主在樓頂搭建違章建筑，將樓道部分封閉，或在陽臺搭建鴿子籠等行為嚴重侵害了其他業(yè)主的利益。利益受到侵害的業(yè)主往往會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行制止甚至直接拆除違章建筑，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出告知函后，違章搭建者置之不理。受侵害的業(yè)主可能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建行為為由拒交物業(yè)服務(wù)費。物管費訴訟案抗辯理由國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理?！币虼?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)現(xiàn)違章搭建行為后，應(yīng)負有制止和及時向行政主管部門報告的義務(wù)。但如果違章搭建者拒絕拆除違章建筑，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具有強制執(zhí)行力，也無權(quán)強行拆除違章搭建物。如果業(yè)主要求違章搭建者拆除違章建筑，可以直接向侵權(quán)者主張權(quán)利。因此，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)證明已經(jīng)就業(yè)主的投訴進行了制止和報告，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建為抗辯理由將得不到法院的支持。物管費訴訟案抗辯理由八、以應(yīng)由物業(yè)實際使用人交納物業(yè)服務(wù)費為由

主將房屋出租給第三人時，往往會約定物業(yè)服務(wù)費由承租人承擔。發(fā)生物業(yè)服務(wù)費糾紛時，業(yè)主經(jīng)常以應(yīng)由實際使用人交納物業(yè)服務(wù)費為抗辯理由拒交物業(yè)服務(wù)費?！段飿I(yè)管理條例》第四十二條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，雖然不是物業(yè)服務(wù)合同形式上的當事人，但是物業(yè)服務(wù)合同項下權(quán)利義務(wù)的實際享有者和承擔者，構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的實質(zhì)當事人，物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，因此，業(yè)主應(yīng)負有按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。業(yè)主及承租人的房屋租賃合同效力僅及于簽約的當事人雙方。對于租賃合同之外的第三人物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有約束力。業(yè)主在向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費后，可以依照房屋租賃合同的約定，向?qū)嶋H使用人追償。物管費訴訟案抗辯理由《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“業(yè)主及物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！币虼耍瑯I(yè)主以應(yīng)由物業(yè)實際使用人交納物業(yè)服務(wù)費為抗辯理由將得不到法院的支持。物管費訴訟案抗辯理由從以上八種業(yè)主的常見抗辯理由的分析來看，業(yè)主的抗辯理由被法院采納的幾率并不高，這及物業(yè)服務(wù)的社會性、群體性的特點有關(guān)。物業(yè)服務(wù)的對象往往是小區(qū)成百上千戶業(yè)主，如果判決某個個別業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費，極有可能牽一發(fā)而動全身，帶動其他業(yè)主也不交物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)糾紛的群體性效應(yīng)決定了法院在行使審判權(quán)時，還要考慮到社會和諧和維護穩(wěn)定等因素。法官在個案的審理中，很大程度上起著公共政策選擇的作用。案例點評

案例分解問題1、起訴物業(yè)費適用法律為？問題2、遞交訴狀的證明材料？起訴材料準備起訴材料：

1、物業(yè)管理合同；2、業(yè)主應(yīng)繳費用的明細表及欠費周期；3、原告身份和被告身份；4、己提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)的證據(jù)；5、物業(yè)公司主體資格證明（個人為身份證，授權(quán)委托書、單位為營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明書等）

公證書的出證和傳達１、出證是公證處根據(jù)審查的結(jié)果，對符合條件的公證事項，依法制作，出具公證書的活動。出證條件如下：

①法律行為（如簽訂合同、設(shè)立遺囑、繼承遺產(chǎn)、收養(yǎng)子女、提存等）公證應(yīng)符合下列條件：

A、行為人員具有相應(yīng)的民事行為能力；

B、意思表示真實；

C、行為的內(nèi)容和形式不違反法律、法規(guī)、規(guī)章或社會公共利益。

②有法律意義的事實或文書公證，應(yīng)符合下列條件：A、該事實或文書對公證當事人具有法律上的利害關(guān)系；B、該事實或文書真實無誤；C、事實或文書的內(nèi)容不違反法律法規(guī)。

③文書上的簽名、印鑒公證，其簽名、印鑒應(yīng)當準確屬實；文書的文本公證，其文本內(nèi)容應(yīng)當及原本完全一致。

公證書的出證④賦予債權(quán)文書具有強制執(zhí)行效力的公證應(yīng)當符合下列條件：

A、債權(quán)文書經(jīng)過公證證明；

B、債權(quán)文書以給付一定貨幣，物品或有價證券為內(nèi)容；

C、債權(quán)文書中載明債務(wù)人不履行義務(wù)時應(yīng)受強制執(zhí)行的意思表示。

２、符合條件的公證事項，由承辦公證員草擬公證書后連同公證卷宗，報公證處主任、副主任或其指定的公證員審批出證。３、公證書應(yīng)按司法部規(guī)定或批準的格式制作。

①公證證詞中注明的文件是公證書的組成部分。

②公證書不得涂改、挖補、必須