房地產(chǎn)稅收課件

房地產(chǎn)經(jīng)濟學姚玲珍教授2017年9月房地產(chǎn)經(jīng)濟學姚玲珍教授目錄2第五章房地產(chǎn)市場微觀篇第六章房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)篇第一章緒論第七章房地產(chǎn)投資第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第三章地租理論與區(qū)位理論第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論目錄2第五章房地產(chǎn)市場微觀篇第六章房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)微觀篇第八章房地產(chǎn)開發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營第十章房地產(chǎn)金融目錄第十一章房地產(chǎn)周期宏觀篇第十二章房地產(chǎn)市場調(diào)控

第十三章住房制度與住房保障第十四章房地產(chǎn)稅收3微觀篇第八章房地產(chǎn)開發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營第十章房地第十四章房地產(chǎn)稅收4房地產(chǎn)稅收概述一我國房地產(chǎn)稅收制度二國外房地產(chǎn)稅收制度三思考題與閱讀內(nèi)容四第十四章房地產(chǎn)稅收4房地產(chǎn)稅收概述一我國房地產(chǎn)稅收制度二一、房地產(chǎn)稅收概述5房地產(chǎn)稅收的概念房地產(chǎn)稅收的功能房地產(chǎn)稅收制度(一)(二)(三)房地產(chǎn)稅收制度的特點(四)一、房地產(chǎn)稅收概述5房地產(chǎn)稅收的概念房地產(chǎn)稅收的功能房地產(chǎn)（一）房地產(chǎn)稅收的概念6房地產(chǎn)稅收是指公共主體對非公共主體所擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或者憑借房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)從事經(jīng)營活動而得到的土地財富進行無償性、強制性的征收行為。根據(jù)課稅物的不同做如下細分：廣義的土地稅狹義的土地稅房屋稅或房產(chǎn)稅狹義的房地產(chǎn)稅包括對土地本身及其所提供的服務(wù)的征稅；對土地上的建筑物及其附著物的征稅,如房屋稅;對土地或土地改良物交易行為的征稅，如土地增值稅、契稅、印花稅等;對土地的不當利用行為課征的稅收,如空地稅、荒地稅等。僅指對土地實體本身及其提供的服務(wù)的征稅,如地價稅、地租稅等。房屋稅或房產(chǎn)稅是指單純以房屋及其產(chǎn)權(quán)交易為課稅對象的房地產(chǎn)稅。指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)為計稅依據(jù)的稅收,包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅。（一）房地產(chǎn)稅收的概念6房地產(chǎn)稅收是指公共主體對非公共主體所（二）房地產(chǎn)稅收的功能房地產(chǎn)稅收作為地方政府稅收的主要來源，不僅具有重要的財政功能，而且對樓市調(diào)控、社會收入分配等方面產(chǎn)生了重要影響。負稅能力功能資源配置功能財政收入功能宏觀調(diào)控功能7（二）房地產(chǎn)稅收的功能房地產(chǎn)稅收作為地方政府稅收的主要來源，（三）房地產(chǎn)稅收制度8房地產(chǎn)稅收制度是指一個國家在其稅收管轄范圍內(nèi)調(diào)整房地產(chǎn)稅收分配的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。世界上幾乎所有國家和地區(qū)均實行復合房地產(chǎn)稅制。就具體稅種而言，各國立法雖有一些差異，但大體上可以歸納為以下三類：123房地產(chǎn)取得稅房地產(chǎn)取得稅是對取得土地、房屋所有權(quán)人所征收的稅。一般依照房地產(chǎn)的取得方式而設(shè)置稅種，例如登記許可稅、印花稅、遺產(chǎn)稅或贈與稅等。房地產(chǎn)保有稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅是對房地產(chǎn)所有人按期征收的一種稅種，主要是為了合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益分配，以確保土地保有的負擔公平和降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅是指在房地產(chǎn)通過買賣等有償方式發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移過程中所征收的稅。（三）房地產(chǎn)稅收制度8房地產(chǎn)稅收制度是指一個國家在其稅收管轄（四）房地產(chǎn)稅收制度的特點9稅收具有強制性、無償性、固定性的特點。房地產(chǎn)稅收作為稅收總系統(tǒng)的一個子系統(tǒng)，除具有一般稅收所共有的上述三個特點外，還有一些有別于其他稅收的特點。征稅對象的指定性稅收體系的包容性適用稅率的復雜性征收范圍的廣泛性稅源分布的穩(wěn)定性稅種開征的特定目的性稅收收入的地方性（四）房地產(chǎn)稅收制度的特點9稅收具有強制性、無償性、固定性的二、我國房地產(chǎn)稅收制度10我國房地產(chǎn)稅制發(fā)展歷程我國房地產(chǎn)稅制介紹(一)(二)二、我國房地產(chǎn)稅收制度10我國房地產(chǎn)稅制發(fā)展歷程我國房地產(chǎn)（一）我國房地產(chǎn)稅制發(fā)展歷程11建國后，我國房地產(chǎn)稅收制度經(jīng)歷幾十年的發(fā)展，形成了具有中國特色的房地產(chǎn)稅收制度體系。具體來說，我國房地產(chǎn)稅收制度的發(fā)展歷程包括建立（1950-1957年）、發(fā)展（1958-1993年）和現(xiàn)階段（1994年—至今）等三個階段。截至目前，涉及房地產(chǎn)的稅收主要有11種。我國已經(jīng)完成了對土地開發(fā)環(huán)節(jié)、占有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的全部稅收規(guī)定，形成了一套相對完整的房地產(chǎn)稅收體系。十二屆全國人大二次會議透露，全國人大正在研究推進房地產(chǎn)稅的立法工作。財政部部長樓繼偉在作2014年中央決算報告時表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。（一）我國房地產(chǎn)稅制發(fā)展歷程11建國后，我國房地產(chǎn)稅收制度經(jīng)（二）我國房地產(chǎn)稅制介紹12現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是在1994年分稅制改革基礎(chǔ)上形成的。我國房地產(chǎn)相關(guān)稅種現(xiàn)有11種，可按不同稅收類別進行劃分。稅收類別現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅種所得稅類

企業(yè)所得稅個人所得稅商品稅類

房地產(chǎn)營業(yè)稅土地增值稅財產(chǎn)稅類

房產(chǎn)稅契稅印花稅資源稅或行為稅類

耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅城市維護建設(shè)稅

教育費附加表12-1我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收類別與稅種（二）我國房地產(chǎn)稅制介紹12現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是在1994年（二）我國房地產(chǎn)稅制介紹13我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度具有四大特點，未來的改革有三大方向。我國房地產(chǎn)稅制特點我國房地產(chǎn)稅制改革方向

開發(fā)環(huán)節(jié)清費正稅

流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)適當征稅

稅種多，整體稅負重

重交易，輕保有

稅費混亂，以費擠稅

重復征稅現(xiàn)象嚴重

保有環(huán)節(jié)擴大征稅（二）我國房地產(chǎn)稅制介紹13我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度具有四大三、國外的房地產(chǎn)稅收制度14英、美房地產(chǎn)稅收制度國外房地產(chǎn)稅收制度特點(一)(二)三、國外的房地產(chǎn)稅收制度14英、美房地產(chǎn)稅收制度國外房地產(chǎn)（一）英、美房地產(chǎn)稅收制度15英國是個房地產(chǎn)稅收制度比較完善的國家，專門對房地產(chǎn)課征的稅種就有住宅稅、營業(yè)稅、遺產(chǎn)稅及贈予稅。房地產(chǎn)稅也是地方財政重要的收入來源之一。政府通過房地產(chǎn)業(yè)所征收的稅款一般專門用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育事業(yè)，在地方經(jīng)濟中發(fā)揮著重要作用。住宅稅是英國最大的地方稅種，對居民的住宅依據(jù)其資本價值課征的地方稅種，其納稅人為年滿18周歲的住房所有者或承租者。營業(yè)稅也稱為非住宅稅，其課稅對象為營業(yè)性房地產(chǎn)，如商店、寫字樓、倉庫和其他非住宅性房地產(chǎn)。雖然營業(yè)稅屬于中央稅種，但營業(yè)稅稅款還會作為專項返還給地方財政。返還后的營業(yè)稅收入占中央向地方轉(zhuǎn)移資金的25%左右，占地方財政總收入的15%以上，在地方財政收入體系中的地位非常重要。（一）英、美房地產(chǎn)稅收制度15英國是個房地產(chǎn)稅收制度比較完善英、美房地產(chǎn)稅收制度16房地產(chǎn)業(yè)是美國的經(jīng)濟支柱之一，房地產(chǎn)稅收收入占政府財政收入的很大比例。美國州政府的財政收入70%以上來源于房地產(chǎn)業(yè)，且有遞增趨勢。從稅權(quán)劃分上看，美國實行聯(lián)邦、州和地方三級政府各有側(cè)重稅種、稅權(quán)彼此獨立的課稅制度。其中，聯(lián)邦政府以所得稅為主，州和地方政府以銷售稅和財產(chǎn)稅為主。主要房地產(chǎn)稅種的稅收立法權(quán)和征稅收入均歸地方政府，是地方財政收入的主要來源，因而是典型的地方稅種。整個房地產(chǎn)稅收制度中，財產(chǎn)稅性質(zhì)的不動產(chǎn)價值稅是主要的房地產(chǎn)稅種；所得稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅是非獨立的次要稅種。英、美房地產(chǎn)稅收制度16房地產(chǎn)業(yè)是美國的經(jīng)濟支柱之一，房地產(chǎn)（二）國外房地產(chǎn)稅收制度特點17國外房地產(chǎn)稅收制度特點BECDA房地產(chǎn)稅收制度涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財政收入的主要來源。房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度。稅率形式靈活、稅率水平合理。房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)明確。（二）國外房地產(chǎn)稅收制度特點17國外房地產(chǎn)稅收BECDA房地18四、思考題與閱讀內(nèi)容（一）思考題1.房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展會產(chǎn)生怎樣的效應(yīng)？2.我國房地產(chǎn)稅制體系有何特征？3.開征房產(chǎn)稅能抑制房價上漲嗎?18四、思考題與閱讀內(nèi)容（一）思考題1.房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)四、思考題與閱讀內(nèi)容19(三)（二）閱讀內(nèi)容1.房地產(chǎn)稅收的概述參閱（1）高波：《現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟學導論》（南京大學出版社，2010年），第239-245頁。（2）董藩，丁宏，陶斐斐：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》（清華大學出版社，2012年），第258-266頁。2.我國房地產(chǎn)稅收制度參閱（1）簡德三，張學文：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》（上海財經(jīng)大學出版社，2012年），第263-267頁。（2）高波：《現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟學導論》（南京大學出版社，2010年），第257-263頁。3.國外房地產(chǎn)稅收制度參閱（1）高波：《現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟學導論》（南京大學出版社，2010年），第263-268頁。（2）蔡紅英，范信葵：《房地產(chǎn)稅國際比較研究》（中國財政經(jīng)濟出版社，2011年），第138-187頁。四、思考題與閱讀內(nèi)容19(三)（二）閱讀內(nèi)容1.房地產(chǎn)稅收

房地產(chǎn)經(jīng)濟學姚玲珍教授2017年9月房地產(chǎn)經(jīng)濟學姚玲珍教授目錄21第五章房地產(chǎn)市場微觀篇第六章房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)篇第一章緒論第七章房地產(chǎn)投資第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第三章地租理論與區(qū)位理論第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論目錄2第五章房地產(chǎn)市場微觀篇第六章房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)微觀篇第八章房地產(chǎn)開發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營第十章房地產(chǎn)金融目錄第十一章房地產(chǎn)周期宏觀篇第十二章房地產(chǎn)市場調(diào)控

第十三章住房制度與住房保障第十四章房地產(chǎn)稅收22微觀篇第八章房地產(chǎn)開發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營第十章房地第十四章房地產(chǎn)稅收23房地產(chǎn)稅收概述一我國房地產(chǎn)稅收制度二國外房地產(chǎn)稅收制度三思考題與閱讀內(nèi)容四第十四章房地產(chǎn)稅收4房地產(chǎn)稅收概述一我國房地產(chǎn)稅收制度二一、房地產(chǎn)稅收概述24房地產(chǎn)稅收的概念房地產(chǎn)稅收的功能房地產(chǎn)稅收制度(一)(二)(三)房地產(chǎn)稅收制度的特點(四)一、房地產(chǎn)稅收概述5房地產(chǎn)稅收的概念房地產(chǎn)稅收的功能房地產(chǎn)（一）房地產(chǎn)稅收的概念25房地產(chǎn)稅收是指公共主體對非公共主體所擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或者憑借房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)從事經(jīng)營活動而得到的土地財富進行無償性、強制性的征收行為。根據(jù)課稅物的不同做如下細分：廣義的土地稅狹義的土地稅房屋稅或房產(chǎn)稅狹義的房地產(chǎn)稅包括對土地本身及其所提供的服務(wù)的征稅；對土地上的建筑物及其附著物的征稅,如房屋稅;對土地或土地改良物交易行為的征稅，如土地增值稅、契稅、印花稅等;對土地的不當利用行為課征的稅收,如空地稅、荒地稅等。僅指對土地實體本身及其提供的服務(wù)的征稅,如地價稅、地租稅等。房屋稅或房產(chǎn)稅是指單純以房屋及其產(chǎn)權(quán)交易為課稅對象的房地產(chǎn)稅。指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)為計稅依據(jù)的稅收,包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅。（一）房地產(chǎn)稅收的概念6房地產(chǎn)稅收是指公共主體對非公共主體所（二）房地產(chǎn)稅收的功能房地產(chǎn)稅收作為地方政府稅收的主要來源，不僅具有重要的財政功能，而且對樓市調(diào)控、社會收入分配等方面產(chǎn)生了重要影響。負稅能力功能資源配置功能財政收入功能宏觀調(diào)控功能26（二）房地產(chǎn)稅收的功能房地產(chǎn)稅收作為地方政府稅收的主要來源，（三）房地產(chǎn)稅收制度27房地產(chǎn)稅收制度是指一個國家在其稅收管轄范圍內(nèi)調(diào)整房地產(chǎn)稅收分配的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。世界上幾乎所有國家和地區(qū)均實行復合房地產(chǎn)稅制。就具體稅種而言，各國立法雖有一些差異，但大體上可以歸納為以下三類：123房地產(chǎn)取得稅房地產(chǎn)取得稅是對取得土地、房屋所有權(quán)人所征收的稅。一般依照房地產(chǎn)的取得方式而設(shè)置稅種，例如登記許可稅、印花稅、遺產(chǎn)稅或贈與稅等。房地產(chǎn)保有稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅是對房地產(chǎn)所有人按期征收的一種稅種，主要是為了合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益分配，以確保土地保有的負擔公平和降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅是指在房地產(chǎn)通過買賣等有償方式發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移過程中所征收的稅。（三）房地產(chǎn)稅收制度8房地產(chǎn)稅收制度是指一個國家在其稅收管轄（四）房地產(chǎn)稅收制度的特點28稅收具有強制性、無償性、固定性的特點。房地產(chǎn)稅收作為稅收總系統(tǒng)的一個子系統(tǒng)，除具有一般稅收所共有的上述三個特點外，還有一些有別于其他稅收的特點。征稅對象的指定性稅收體系的包容性適用稅率的復雜性征收范圍的廣泛性稅源分布的穩(wěn)定性稅種開征的特定目的性稅收收入的地方性（四）房地產(chǎn)稅收制度的特點9稅收具有強制性、無償性、固定性的二、我國房地產(chǎn)稅收制度29我國房地產(chǎn)稅制發(fā)展歷程我國房地產(chǎn)稅制介紹(一)(二)二、我國房地產(chǎn)稅收制度10我國房地產(chǎn)稅制發(fā)展歷程我國房地產(chǎn)（一）我國房地產(chǎn)稅制發(fā)展歷程30建國后，我國房地產(chǎn)稅收制度經(jīng)歷幾十年的發(fā)展，形成了具有中國特色的房地產(chǎn)稅收制度體系。具體來說，我國房地產(chǎn)稅收制度的發(fā)展歷程包括建立（1950-1957年）、發(fā)展（1958-1993年）和現(xiàn)階段（1994年—至今）等三個階段。截至目前，涉及房地產(chǎn)的稅收主要有11種。我國已經(jīng)完成了對土地開發(fā)環(huán)節(jié)、占有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的全部稅收規(guī)定，形成了一套相對完整的房地產(chǎn)稅收體系。十二屆全國人大二次會議透露，全國人大正在研究推進房地產(chǎn)稅的立法工作。財政部部長樓繼偉在作2014年中央決算報告時表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。（一）我國房地產(chǎn)稅制發(fā)展歷程11建國后，我國房地產(chǎn)稅收制度經(jīng)（二）我國房地產(chǎn)稅制介紹31現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是在1994年分稅制改革基礎(chǔ)上形成的。我國房地產(chǎn)相關(guān)稅種現(xiàn)有11種，可按不同稅收類別進行劃分。稅收類別現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅種所得稅類

企業(yè)所得稅個人所得稅商品稅類

房地產(chǎn)營業(yè)稅土地增值稅財產(chǎn)稅類

房產(chǎn)稅契稅印花稅資源稅或行為稅類

耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅城市維護建設(shè)稅

教育費附加表12-1我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收類別與稅種（二）我國房地產(chǎn)稅制介紹12現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是在1994年（二）我國房地產(chǎn)稅制介紹32我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度具有四大特點，未來的改革有三大方向。我國房地產(chǎn)稅制特點我國房地產(chǎn)稅制改革方向

開發(fā)環(huán)節(jié)清費正稅

流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)適當征稅

稅種多，整體稅負重

重交易，輕保有

稅費混亂，以費擠稅

重復征稅現(xiàn)象嚴重

保有環(huán)節(jié)擴大征稅（二）我國房地產(chǎn)稅制介紹13我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度具有四大三、國外的房地產(chǎn)稅收制度33英、美房地產(chǎn)稅收制度國外房地產(chǎn)稅收制度特點(一)(二)三、國外的房地產(chǎn)稅收制度14英、美房地產(chǎn)稅收制度國外房地產(chǎn)（一）英、美房地產(chǎn)稅收制度34英國是個房地產(chǎn)稅收制度比較完善的國家，專門對房地產(chǎn)課征的稅種就有住宅稅、營業(yè)稅、遺產(chǎn)稅及贈予稅。房地產(chǎn)稅也是地方財政重要的收入來源之一。政府通過房地產(chǎn)業(yè)所征收的稅款一般專門用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育事業(yè)，在地方經(jīng)濟中發(fā)揮著重要作用。住宅稅是英國最大的地方稅種，對居民的住宅依據(jù)其資本價值課征的地方稅種，其納稅人為年滿18周歲的住房所有者或承租者。營業(yè)稅也稱為非住宅稅，其課稅對象為營業(yè)性房地產(chǎn)，如商店、寫字樓、倉庫和其他非住宅性房地產(chǎn)。雖然營業(yè)稅屬于中央稅種，但營業(yè)稅稅款還會作為專項返還給地方財政。返還后的營業(yè)稅收入占中央向地方轉(zhuǎn)移資金的25%左右，占地方財政總收入的15%以上，在地方財政收入體系中的地位非常重要。（一）英、美房地產(chǎn)稅收制度15英國是個房地產(chǎn)稅收制度比較完善英、美房地產(chǎn)稅收制度35房地產(chǎn)業(yè)是美國的經(jīng)濟支柱之一，房地產(chǎn)稅收收入占政府財政收入的很大比例。美國州政府的財政收入70%以上來源于房地產(chǎn)業(yè)，且有遞增趨勢。從稅權(quán)劃分上看，美國實行聯(lián)邦、州和地方三級政府各有側(cè)重稅種、稅權(quán)彼此獨立的課稅制度。其中，聯(lián)邦政府以所得稅為主，州和地方政府以銷售稅和財產(chǎn)稅為主。主要房地產(chǎn)稅種的稅收立法權(quán)和征稅收入均歸地方政府，是地方財政收入的主要來源，因而是典型的地方稅種。整個房地產(chǎn)稅收制度中，財產(chǎn)稅性質(zhì)的不動產(chǎn)價值稅是主要的房地產(chǎn)稅種；所得稅性質(zhì)的房地產(chǎn)