建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果

建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果前言土地乃民生之本。在任何一個(gè)時(shí)代，土地作為最重要的生產(chǎn)資料都對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)制度起到了決定性的作用。然而令人遺憾的是，土地問題卻成為我國(guó)發(fā)展進(jìn)程中揮之不去的陰影，其中首當(dāng)其沖的就是建設(shè)用地使用權(quán)的期限問題。我國(guó)土地法律制度，是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論探索發(fā)展，土地制度改革深入的背景下形成的，帶有鮮明的中國(guó)特色，同時(shí)也就不可避免的經(jīng)歷著改革的種種陣痛。黃島曾是國(guó)務(wù)院最早批準(zhǔn)成立的14個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，1989年，由于當(dāng)時(shí)尚無政策可依，黃島在國(guó)有土地使用權(quán)出讓問題上作出今天看來仍舊大膽的嘗試：對(duì)以阿里山小區(qū)為主的部分住宅用地使用權(quán)，設(shè)定20年和30年不等的期限。一年后，即1990年5月19日，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布，規(guī)定居住用地的土地出讓最高年限為70年。2009年，阿里山小區(qū)的住宅用地年限陸續(xù)到期。此時(shí)，阿里山小區(qū)的住戶們皺起了眉頭,房屋在流轉(zhuǎn)中遇到的難題是他們始料未及的：小區(qū)住宅用地使用權(quán)僅僅20年的期限讓買家們望而卻步。即使以大幅低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格掛牌出售，也鮮有人問津。阿里山小區(qū)的難題只是一個(gè)開始，不久的將來，我們將會(huì)面對(duì)很多類似的續(xù)期問題。建設(shè)用地使用權(quán)作為我國(guó)最主要的用益物權(quán)之一，土地使用權(quán)人取得地上權(quán)之目的在于利用他人土地構(gòu)建建筑或其他工作物，達(dá)到或居住或商用的目的，前者保障人民住房的剛性需求，后者以使土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值得以發(fā)揮。因此如果解決不好相關(guān)問題，土地使用權(quán)期限屆滿案例大量增加之時(shí)，勢(shì)必會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，繼而動(dòng)搖社會(huì)穩(wěn)定的根基。在國(guó)家立法層面上，目前關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期限的規(guī)定主要見諸于《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《城市房地產(chǎn)管理法》等。由此，形成了以國(guó)有土地有償期限使用制度為基礎(chǔ)，以出讓方式取得的土地使用權(quán)以有償方式取得，并受法定最高存續(xù)期間限制的制度。土地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果體現(xiàn)為土地使用權(quán)人與建設(shè)用地使用權(quán)人之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，主要有以下幾點(diǎn)：1、注銷登記，2、返還土地，3、產(chǎn)生補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)（其中又因土地使用權(quán)取得方式有征收和劃撥的不同而有區(qū)別）房紹坤房紹坤《物權(quán)法用益物權(quán)編》中國(guó)人民大學(xué)出版社2007P167遺憾的是，以上法律規(guī)定非但沒有完善的解決現(xiàn)有難題，反而因規(guī)范之間的互不協(xié)調(diào)，催生出更多問題。簡(jiǎn)單概括為以下幾點(diǎn)：第一，難以操作。一方面依據(jù)現(xiàn)有法律無法認(rèn)定建設(shè)用地使用權(quán)開始時(shí)間，何時(shí)終結(jié)；另一方面續(xù)期的要件，程序規(guī)定不清，現(xiàn)實(shí)中難以操作。第二，過度保護(hù)土地所有人利益，而對(duì)用益權(quán)人顯失公平。不論是期限屆滿后重新簽訂土地出讓合同并交納土地出讓金，還是由國(guó)家直接收回土地使用權(quán)和地上物，對(duì)用益物權(quán)人來說都過于嚴(yán)苛?？紤]到當(dāng)前土地出讓金及不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格逐年上漲，勢(shì)必會(huì)大幅增加人民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。第三，不利于土地的綜合高效利用。一方面地上物物權(quán)與用益物權(quán)的期限沖突，給土地使用權(quán)人徒增行政、經(jīng)濟(jì)成本，另一方面國(guó)家無償取得地上物和附著物的做法，無疑會(huì)助長(zhǎng)權(quán)利人以掠奪性方法使用土地以獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。最后，也是最值得警惕的就是法律之間的不協(xié)調(diào)甚至是自相矛盾。例如在規(guī)定對(duì)土地使用權(quán)人地上物補(bǔ)償問題上，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》中第40條和第47條做出了截然相反的規(guī)定。法律的自相矛盾，不僅僅使權(quán)利人不知何去何從，執(zhí)法機(jī)關(guān)不知如何裁判，更會(huì)大大降低法律的威信?；谝陨险J(rèn)識(shí)，我們小組擬從建設(shè)用地使用權(quán)的期限、續(xù)期和地上物處置這三個(gè)方面，全面而富有邏輯性的闡述當(dāng)前我國(guó)土地使用權(quán)期限制度的現(xiàn)狀和存在問題，繼而對(duì)如何完善立法做出有益探討，以求教于老師和各位同學(xué)。目錄 前言 1一、關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期限的相關(guān)問題 41.1我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定及制度分析 41.1.1法律規(guī)定最高期限過短 41.1.2出讓年限過于單一 41.1.3續(xù)期多久不明確 51.2制度設(shè)想 51.2.1延長(zhǎng)建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)期限 51.2.2實(shí)行多種出讓年限 61.2.3立法明確續(xù)期的具體期限。 6二、建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期規(guī)則 72.1續(xù)期模式 72.2是否繳納續(xù)期費(fèi)用 72.3續(xù)期費(fèi)用繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式 92.3.1繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 92.3.2繳費(fèi)方式 102.3.4續(xù)期次數(shù) 10三、建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后地上物的處理問題 113.1我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定及問題分析 113.2比較法研究 133.3制度設(shè)想 14結(jié)語 16參考文獻(xiàn)： 18一、關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期限的相關(guān)問題1.1我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定及制度分析自1994年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺(tái)以來，我國(guó)的城鎮(zhèn)住房制度改革已有近20年的歷史，轉(zhuǎn)眼間，20世紀(jì)最早出現(xiàn)的一批私有住宅，如今只剩下不到50年的土地使用權(quán)，一些商業(yè)用房甚至剩下不到30年。針對(duì)期限屆滿后的細(xì)則問題，目前的立法一筆帶過，并沒有進(jìn)行細(xì)致的探究，未來究竟如何平衡各方之間的利益還需要通過立法積極協(xié)調(diào)。1.1.1法律規(guī)定最高期限過短關(guān)于土地使用權(quán)期限，吳春岐.中國(guó)土地法體系構(gòu)建與制度創(chuàng)新研究[M].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2012：117我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條作出了規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50吳春岐.中國(guó)土地法體系構(gòu)建與制度創(chuàng)新研究[M].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2012：1171.1.2出讓年限過于單一隨著時(shí)代的發(fā)展，建筑物的功能區(qū)分越來越多，結(jié)構(gòu)形式越來越復(fù)雜，而二十年前我國(guó)制定的對(duì)住宅、商業(yè)用地等使用年限的劃分，則顯得有些陳舊，不能滿足新型用地使用期限的短期需求，可能造成浪費(fèi)。目前根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！边@說明我國(guó)法律是允許住改商這一土地使用權(quán)變換形式的存在的，但變?yōu)樯虡I(yè)用途之后，是繼續(xù)沿用住宅用地70年使用年限還是改為40年，法律并無規(guī)定，在一定程度上會(huì)導(dǎo)致續(xù)期年限不公平的問題。1.1.3續(xù)期多久不明確物權(quán)法第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”?！胺亲≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”。物權(quán)法僅規(guī)定續(xù)期的合法性，但是對(duì)于續(xù)期多久，如何續(xù)期的問題卻并未涉及?；蛟S當(dāng)初立法時(shí)學(xué)者認(rèn)為等到70年的使用權(quán)快到期時(shí)再補(bǔ)充立法也未嘗不可，抑或是邊考量物權(quán)理論發(fā)展的新動(dòng)態(tài)以便合理續(xù)期來增強(qiáng)可操作性。這只是我們的猜測(cè)，但并不能以此作為架空問題的理由。因?yàn)樗袡?quán)的屬性是其完整性和無期性。老百姓傾其一生的積蓄購(gòu)置了房產(chǎn)，若立法不能在續(xù)期問題上給民眾吃一顆定心丸，基于私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)交易體制的確立問題就更無從討論。因此續(xù)期問題看似遙遠(yuǎn)，卻不能持續(xù)擱置。1.2制度設(shè)想1.2.1延長(zhǎng)建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)期限我國(guó)法律沒有對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的存續(xù)期限作出具體規(guī)定，僅規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，具體的使用權(quán)年限由當(dāng)事人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行約定。前已述及，現(xiàn)行法律規(guī)定的最高年限過短，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不適用司法實(shí)踐的需要。因此，有必要延長(zhǎng)我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)期限，使建設(shè)用地使用權(quán)的最高年限同當(dāng)下建筑物的預(yù)期壽命盡量相一致，盡量避免建筑物和土地權(quán)利的沖突，以有利于所有權(quán)人對(duì)其權(quán)利的行使。觀察大陸法系的許多國(guó)家，無論是德國(guó)還是日本，都遵循了地上物所有權(quán)的獨(dú)立性，在土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，本著公平合理原則，地上權(quán)人、土地所有人都享有一定的權(quán)利。例如謝在全.物盡其用與永續(xù)利用—民法用益物權(quán)之修正[J].臺(tái)灣法學(xué)雜志，2010年第2期我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的做法謝在全.物盡其用與永續(xù)利用—民法用益物權(quán)之修正[J].臺(tái)灣法學(xué)雜志，2010年第2期1.2.2實(shí)行多種出讓年限針對(duì)我國(guó)目前建設(shè)用地出讓方式（即批租方式）有一定的不足性，引入新的建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)定方式也未嘗不可。例如土地使用權(quán)的年租制，其含義是政府作為土地的所有者，平等地參與到合同關(guān)系中來，并將國(guó)有土地的使用權(quán)以限定使用年限的方式出租給土地使用者，在使用權(quán)的有效期間內(nèi)，土地使用者要向土地所有者為有償使用繳納地租。實(shí)行年租制可以充分提高土地的價(jià)值和使用價(jià)值，將土地的短期效益和長(zhǎng)遠(yuǎn)效益有機(jī)結(jié)合起來。另外，對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂用地應(yīng)該突破現(xiàn)有的使用期限規(guī)定，實(shí)行多個(gè)時(shí)間長(zhǎng)度的使用期限，以做到地盡其用。針對(duì)建筑物使用功能區(qū)分越來越多樣化復(fù)合化，亦應(yīng)該適應(yīng)時(shí)代發(fā)展對(duì)使用年限做出更公平的細(xì)致的劃分。例如對(duì)于偏向住宅性的綜合用地，亦可以在原有50年的使用期限上再做延長(zhǎng)。1.2.3立法明確續(xù)期的具體期限。筆者認(rèn)為，凡是用于生活居住或個(gè)人住宅的房屋所占用的土地，應(yīng)當(dāng)和房屋捆綁在一起，成為一種依房屋存在而存在，隨房屋權(quán)利轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。而對(duì)于用于活動(dòng)的建筑用地，比如廠房、商廈、飯店、寫字樓等，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)確定為有期限的，以便于在期限屆滿后，調(diào)整國(guó)家所有權(quán)人與經(jīng)營(yíng)者之間的利益關(guān)系，或者由產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)簽訂土地出讓合同或由國(guó)家收回建筑物。直接規(guī)定土地使用權(quán)的無期限性可能還有難度，因此在現(xiàn)實(shí)中分清楚建筑物是用于居住還是用于盈利性事業(yè)還是必要的，比如，臨街門面住宅樓房的商業(yè)化利用不應(yīng)影響整幢樓的居住性質(zhì)。二、建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期規(guī)則2.1續(xù)期模式正如前面所言，建設(shè)用地使用權(quán)是有一定的期限限制，不同性質(zhì)的建設(shè)用地其使用年限不同。因此在現(xiàn)實(shí)生活中我們就會(huì)面臨這樣的一個(gè)問題，當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，該何去何從。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第149條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”。可見，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后,依照土地用途的不同分兩大類作了不同的規(guī)定，對(duì)住宅建設(shè)用地,采取自動(dòng)續(xù)期模式;這一規(guī)則切實(shí)保護(hù)了建筑物的所有權(quán)，真正體現(xiàn)了以人為本的理念和對(duì)民生的關(guān)注。王利明《物權(quán)法研究》下卷，中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，第169頁(yè)；對(duì)非住宅用地的按照法律規(guī)定處理，這里的規(guī)定指的是就在2007年修正的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中的第22王利明《物權(quán)法研究》下卷，中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，第169頁(yè)；吳春岐

《中國(guó)土地法體系構(gòu)建與制度創(chuàng)新研究》，經(jīng)濟(jì)管理出版社，2012年版，第118頁(yè)雖然法律對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期模式做了規(guī)定，分為住宅建設(shè)用地的自動(dòng)續(xù)期模式和非住宅建設(shè)用地的申請(qǐng)續(xù)期模式，建立起了二元化的建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度，但對(duì)于建設(shè)用地的續(xù)期是否支付費(fèi)用，付費(fèi)的方式如何以及續(xù)期后是否能夠再次續(xù)期并沒有做出詳盡的規(guī)定，這也引發(fā)了實(shí)務(wù)和學(xué)術(shù)上的一些思考。2.2是否繳納續(xù)期費(fèi)用法律之所以對(duì)住宅和非住宅建設(shè)用地進(jìn)行區(qū)分是有意義的。因?yàn)檫@可能涉及到建設(shè)用地使用權(quán)繳費(fèi)的問題。非住宅性建設(shè)用地到期后，需要交付土地使用權(quán)出讓金，而住宅性建設(shè)用地是否需要繳納出讓金在法律上沒有明確的規(guī)定。在此我們著重對(duì)住宅性建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期是否應(yīng)該繳納土地出讓金進(jìn)行探討。在制定《物權(quán)法》的過程中，關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期是否有償?shù)膯栴}始終是焦點(diǎn)問題，各方分歧較大，有的主張應(yīng)當(dāng)有償延續(xù)，有的主張應(yīng)當(dāng)無償延續(xù)。對(duì)于該問題不同的學(xué)者存在不同的觀點(diǎn)。房紹坤教授認(rèn)為住宅性建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期,不應(yīng)支付土地使用費(fèi)。其理由在于:第一,自動(dòng)續(xù)期,就意味著建設(shè)用地使用權(quán)人根本不需要采取任何行為(包括支付土地使用費(fèi)行為),建設(shè)用地使用權(quán)的期限就會(huì)自動(dòng)續(xù)期,否則就不是自動(dòng)續(xù)期了。房紹坤：《物權(quán)法用益物權(quán)編》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，第209頁(yè)自動(dòng)續(xù)期制度實(shí)際上賦予了城鎮(zhèn)住宅購(gòu)買者一種經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)待，即一旦購(gòu)買了房屋，即使建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限屆滿，也不再向國(guó)家支付出讓金。國(guó)家優(yōu)待住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的重要原因之一，在于借此保障人們的住房人權(quán)。以此而言，對(duì)每一個(gè)國(guó)民來說，自動(dòng)續(xù)期制度具有生活保障性、福利性。既然自動(dòng)續(xù)期制度具有福利性，那么，根據(jù)社會(huì)福利的普遍性，每一個(gè)公民，不管是城市居民還是農(nóng)村村民，甚至是在中國(guó)境內(nèi)的外國(guó)人、無國(guó)籍人，都應(yīng)享受一次住宅建設(shè)使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的福利。第二,消費(fèi)者并未將建設(shè)用地使用年限與房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)系起來。在當(dāng)前民眾對(duì)房?jī)r(jià)和低價(jià)都無任何博弈能力的情形下,用其終身的收入購(gòu)置房產(chǎn)后,房紹坤：《物權(quán)法用益物權(quán)編》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，第209頁(yè)學(xué)者宋炳華認(rèn)為,住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期應(yīng)以有償為宜。一、從法理角度看，土地使用權(quán)續(xù)期本質(zhì)上是取得新的土地使用權(quán)，在目前的土地管理體制下，住宅用地中除用于保障性住房建設(shè)的土地以劃撥方式取得使用權(quán)外，商品住宅用地一律以有償方式出讓使用權(quán)。應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)有土地有償使用原則實(shí)行有償續(xù)期。二、從比較法的角度看，住宅建設(shè)用地使用權(quán)在法律性質(zhì)上近似于地上權(quán)制度，地上權(quán)雖不以支付地租為成立要件，然而作為利用他人土地為目的的用益物權(quán)，其取得通常是有償?shù)?。與地上權(quán)設(shè)立類似，我國(guó)土地使用權(quán)人取得權(quán)利時(shí)通常簽訂土地使用權(quán)出讓合同，出讓合同中對(duì)土地出讓金等有償使用費(fèi)用均有明確約定。土地使用權(quán)在續(xù)期時(shí)必然伴隨出讓合同的更新，因而土地使用權(quán)人繳納土地有償使用費(fèi)自然順理成章。住宅建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償續(xù)期。三、從維護(hù)社會(huì)公平角度看，住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期是防止土地資源占用不均的必要舉措。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，土地的資產(chǎn)價(jià)值日益凸顯。盡管房屋所有權(quán)人在取得土地使用權(quán)的過程中支付了土地出讓金，然而如果貫徹?zé)o償續(xù)期的原則，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看則無疑會(huì)導(dǎo)致房屋所有權(quán)的取得成本過低，造成土地的資源性收益日益向社會(huì)少數(shù)階層集中，不利于社會(huì)公平。因此，住宅建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)有償續(xù)期。宋炳華

《住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期之法理分析及完善路徑》

國(guó)土資源情報(bào)

2011-8-17朱廣新教授“認(rèn)為對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)是否支付土地使用費(fèi)不能一概而論，而應(yīng)根據(jù)住宅所有人利用住宅的實(shí)際目的確立不同的規(guī)則。具體而言，對(duì)于事實(shí)上為了滿足房屋所有權(quán)人居住需要的住宅，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)不應(yīng)收取任何費(fèi)用；對(duì)于作為出租、轉(zhuǎn)售、出資或閑置不用的住宅，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，必須收取一定的費(fèi)用”。朱廣新

論住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期及其體系研究

《中國(guó)法學(xué)》

中國(guó)法學(xué)雜志

經(jīng)討論，我小組成員一致認(rèn)為，住宅性建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，應(yīng)該自動(dòng)免費(fèi)續(xù)期。在當(dāng)今房?jī)r(jià)日益高漲的年代，對(duì)于家庭而言房屋占其財(cái)產(chǎn)的大部甚是全部。國(guó)家應(yīng)當(dāng)在《物權(quán)法》自動(dòng)續(xù)期的基礎(chǔ)之上，出臺(tái)相關(guān)的法律或司法解釋將在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿之后的續(xù)期細(xì)則予以明細(xì)。政府已經(jīng)在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中獲取了巨額利潤(rùn)（房?jī)r(jià)里60%以上是土地出讓金和各種審批費(fèi)用），而業(yè)主買房后還要繳納一定數(shù)額的房產(chǎn)稅，購(gòu)房問題對(duì)普通百姓而言已是一筆沉重的負(fù)擔(dān)，政府應(yīng)當(dāng)做出讓利于民的政策，保護(hù)普通民眾的利益。

2.3續(xù)期費(fèi)用繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式2.3.1繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于續(xù)期費(fèi)用的繳費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)界也存在著諸多不同的見解。由于前面已經(jīng)對(duì)住宅性建設(shè)用地是否繳費(fèi)做了說明，在此，我們將重點(diǎn)探討非住宅用地使用權(quán)續(xù)期的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式。對(duì)于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有的主張應(yīng)當(dāng)按照續(xù)期時(shí)同類地塊政府制定的基準(zhǔn)地價(jià)繳納，有的主張應(yīng)當(dāng)按照續(xù)期時(shí)同塊地價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)下浮一定比例繳納，有的則主張土地使用權(quán)續(xù)期時(shí)同類地塊的市場(chǎng)價(jià)格繳納。在2004年，由于第一批行政劃撥土地到期，深圳政府出臺(tái)了《深圳房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，其中對(duì)于繳費(fèi)問題，在第三條明確規(guī)定“到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期。延長(zhǎng)方式包括補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%并按約定年期修正，補(bǔ)交地價(jià)一次性支付；土地租金按年支付，其標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土管理部門定期公布。”（“深圳基準(zhǔn)地價(jià)”指在設(shè)定的土地利用狀況及土地開發(fā)條件下的土地使用權(quán)平均市場(chǎng)價(jià)格，可在深圳市規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)網(wǎng)站上查詢）。深圳市的這一做法就是上文所述的第二種主張，按照續(xù)期時(shí)同塊地價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)下浮一定比例繳納。建設(shè)用地使用權(quán)期滿時(shí)的續(xù)期，可以看做是對(duì)于下一個(gè)期限內(nèi)土地使用權(quán)。因此非住宅性建設(shè)用地的出讓金一般應(yīng)綜合繳費(fèi)時(shí)的土地資源價(jià)格進(jìn)行衡量，不能設(shè)定過高加重土地使用權(quán)人的負(fù)擔(dān)，總原則上應(yīng)該低于新增用地的使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.3.2繳費(fèi)方式對(duì)于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的繳費(fèi)方式也存在著爭(zhēng)議。有的人認(rèn)為可以分為一次性繳費(fèi)和分期等不同的繳費(fèi)方式。這些方案各有其優(yōu)缺點(diǎn)，前一案有利于統(tǒng)一管理卻不利于減輕土地用權(quán)人負(fù)擔(dān)，后一案有利于減輕土地使用權(quán)人負(fù)擔(dān)卻不利于統(tǒng)一收取。因此，在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用交納方式的時(shí)候既要兼顧收取管理的方便也要減輕土地使用權(quán)人的負(fù)擔(dān)。在實(shí)踐中，為了增強(qiáng)政策的可操作性，可以借鑒財(cái)政部國(guó)土資源部建設(shè)部印發(fā)的財(cái)綜字號(hào)通知中關(guān)于已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售時(shí)，購(gòu)房者繳納土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款后按出讓土地使用權(quán)的商品住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記的規(guī)定，明確在住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，對(duì)自主的房主可以暫時(shí)不要求繳納續(xù)期，待其轉(zhuǎn)讓或者抵押、出租房屋時(shí)，要求其補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金后才能辦理相應(yīng)的登記手續(xù)。

2.3.4續(xù)期次數(shù)關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期期限屆滿后是否能再次續(xù)期,存在不同觀點(diǎn)。建設(shè)用地使用權(quán)只是對(duì)土地所有權(quán)的有限讓渡,如果允許不斷續(xù)期,無疑是土地所有權(quán)的買賣。如果只允許一次續(xù)期,那么期滿后的地上物建筑物的歸屬又將難以確定,或者在這個(gè)期限內(nèi)原地上物滅失,建設(shè)用地使用權(quán)人又重新購(gòu)置建筑物,其所有權(quán)如何確定,此時(shí)是否可以讓國(guó)家無償取回,這也有待法律修改時(shí)做出明確規(guī)定。續(xù)期次數(shù)是否受限,應(yīng)取決于續(xù)期期限的確定模式和方法。如果期限屆滿后續(xù)期期限已經(jīng)考慮到房屋的結(jié)構(gòu)和耐用年限等因素,續(xù)期期限以一次為宜,亦續(xù)期期限屆滿后不再續(xù)期;如果期限屆滿后續(xù)期期限采用統(tǒng)一的年限,如20年,40年,沒有考慮到具體建筑物的結(jié)構(gòu)和耐用年限等因素,則在續(xù)期期限屆滿后,如果在耐用年限內(nèi),應(yīng)允許再次續(xù)期。高圣平

楊璇《建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果》

法學(xué)

2011-10三、建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后地上物的處理問題3.1我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定及問題分析目前我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后地上物的處理問題沒有做出規(guī)定，但是根據(jù)第149條可以作出如下認(rèn)識(shí)：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)因期間屆滿而消滅后，地上建筑物的歸屬首先由當(dāng)事人約定，沒有約定或約定不明的請(qǐng)款下，依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。而按照我國(guó)現(xiàn)行法的規(guī)定，在建設(shè)用地使用權(quán)消滅后，地上建筑物由國(guó)家無償取得。即這一問題的處理仍適用《物權(quán)法》出臺(tái)前的相關(guān)法律規(guī)定?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》就對(duì)我國(guó)土地使用權(quán)期間屆滿的處理做出了規(guī)定，其中第四十條:“土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得?！钡谒氖粭l:“土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地出讓金,并辦理登記?！痹凇冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中也有相關(guān)規(guī)定,第二十一條:“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)……?！庇纱丝梢?，目前我國(guó)有關(guān)土地使用權(quán)期間屆滿的處理辦法是出讓土地使用權(quán)期間屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物等所有權(quán)由國(guó)家無償收回，但土地使用權(quán)人享有法的申請(qǐng)續(xù)期的權(quán)利，非因公共利益的需要其申請(qǐng)不得被駁回。從所有權(quán)角度來看，這種規(guī)定導(dǎo)致有期限的土地使用權(quán)對(duì)無期限的地上物所有權(quán)的抗辯，其后果是國(guó)家的土地所有權(quán)吸收了土地使用人的地上物所有權(quán)，從某種意義上來說，房屋等地上物的所有權(quán)演變成為一種有期限、受限制的所有權(quán)。我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定土地使用權(quán)期限屆滿，土地所有權(quán)吸收地上物所有權(quán)，國(guó)家收回土地使用權(quán)并無償取得地上物所有權(quán)的做法，是在土地制度改革指示借鑒了我國(guó)香港的土地批租制。但是，這種規(guī)定存在很多問題。3.1.1土地使用權(quán)期限屆滿時(shí),國(guó)家無償取得地上建筑物等的所有權(quán)違背了所有權(quán)的基本原理。根據(jù)法律規(guī)定，非住宅建設(shè)用地使用期間屆滿后，如果建設(shè)用地使用權(quán)人沒有申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，建設(shè)用地使用權(quán)將依法被收回，而土地使用權(quán)被收回后，其地上建筑物等的所有權(quán)也被國(guó)家取得了。但我國(guó)法律承認(rèn)土地使用權(quán)人對(duì)地上物擁有合法的所有權(quán)，原則上只要地上物存在，土地使用人對(duì)地上物的所有權(quán)就存在，除非所有權(quán)的主體消滅或主體拋棄、轉(zhuǎn)讓該地上物或地上物滅失或地上物的所有權(quán)被強(qiáng)制消滅。地上建筑物是土地使用權(quán)人投資的結(jié)果，其所取得的獨(dú)立于土地使用權(quán)的建筑物所有權(quán)具有正當(dāng)性，這一所有權(quán)理應(yīng)受到保護(hù)，非依法定理由和法定程序不得剝奪。高圣平，楊璇，《建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果》，法學(xué)，2011年第10期《憲法》亦規(guī)定，房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)屬于單位或個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)，國(guó)家只能通過征收的方式取得其所有權(quán)高圣平，楊璇，《建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果》，法學(xué)，2011年第10期梁慧星，《中國(guó)物權(quán)法研究》，法律出版社1998年版，第688頁(yè)3.1.2如此規(guī)定有失公平。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條:“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán),并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償?！庇纱丝梢?國(guó)家無償收回劃撥用地使用權(quán)時(shí),尚且要對(duì)地上建筑物、其他附著物視實(shí)際情況予以適當(dāng)補(bǔ)償，這么規(guī)定是考慮到了土地使用者對(duì)土地及地上物的投資和地上房屋等建筑物、其他附著物的殘留價(jià)值。那么對(duì)于支付了對(duì)價(jià)的土地使用權(quán)人，更應(yīng)該給予公平的補(bǔ)償。如若其地上建筑物等在期滿后由國(guó)家無償取得，明顯有失公平，有違法律面前一律平等的原則崔建遠(yuǎn)，崔建遠(yuǎn)，《物權(quán)法》，清華大學(xué)出版，2008年第220頁(yè)3.1.3不利于物盡其用。在資源稀缺的當(dāng)代，強(qiáng)調(diào)對(duì)土地上既存建筑物及其他附著物的充分利用，其價(jià)值取向應(yīng)在于實(shí)現(xiàn)資源的有效利用。法律的此種規(guī)定可能導(dǎo)致土地使用人在期限屆滿前放棄管理，助長(zhǎng)土地使用人掠奪性使用土地甚至對(duì)建筑物進(jìn)行破壞的行為，損及資源的有效和永續(xù)利用。在利益的驅(qū)動(dòng)下，土地使用人往往涸澤而漁，不惜破壞環(huán)境資源以實(shí)現(xiàn)其利益攫取的最大化，土地的有效和永續(xù)利用無從談起，甚至影響到國(guó)家和社會(huì)的根本利益。3.2比較法研究對(duì)于土地使用權(quán)期限屆滿，地上物的歸屬以及土地所有人應(yīng)否無償取得地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)，國(guó)際上主要存在兩種做法。3.2.1期滿地上物無償歸土地所有人采取這種做法的主要是英美法系的一些國(guó)家和地區(qū)，如英國(guó)、中國(guó)香港。陳耀東，《土地使用權(quán)期限屆滿之權(quán)利沖突與地上物歸屬研究——兼評(píng)《物權(quán)法（草案）之相關(guān)規(guī)定》，[J]，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究，2006，陳耀東，《土地使用權(quán)期限屆滿之權(quán)利沖突與地上物歸屬研究——兼評(píng)《物權(quán)法（草案）之相關(guān)規(guī)定》，[J]，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究，2006，00期在殖民主義經(jīng)濟(jì)政策的影響下，中國(guó)香港的房地產(chǎn)制度應(yīng)運(yùn)而生，同樣規(guī)定，租期屆滿后，若承租人不要求續(xù)租的，政府將土地連同地上物一并無償收回，歸政府所有。3.2.2期限屆滿地上物不能無償歸土地所有人采取這種做法的主要是大陸法系采土地和地上物分離的“二元主義”國(guó)家和地區(qū)，如日本和我國(guó)臺(tái)灣陳耀東，《土地使用權(quán)期限屆滿之權(quán)利沖突與地上物歸屬研究——兼評(píng)《物權(quán)法（草案）之相關(guān)規(guī)定》，[J]，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究，2006，00期，由于將土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)規(guī)定為兩種不同的物權(quán)，因此當(dāng)?shù)厣蠙?quán)期限屆滿，地上物的所有權(quán)并不隨之消滅。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行“民法”上，在地上權(quán)消滅時(shí)，地上權(quán)人得取回其工作物及竹木。但土地所有權(quán)人按實(shí)價(jià)購(gòu)買其工作物或竹木的，地上權(quán)人不得拒絕；如果地上權(quán)人的工作物為建筑物的，如地上權(quán)因存續(xù)期間屆滿而消滅的，土地所有權(quán)人應(yīng)按建筑物的實(shí)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，但合同另有約定的除外；土地所有權(quán)人于地上權(quán)存續(xù)期間屆滿前，有權(quán)請(qǐng)求地上權(quán)人于建筑物可得使用的期限內(nèi)延長(zhǎng)地上權(quán)的期間。地上權(quán)人拒絕延長(zhǎng)的，不得請(qǐng)求建筑物的補(bǔ)償陳耀東，《土地使用權(quán)期限屆滿之權(quán)利沖突與地上物歸屬研究——兼評(píng)《物權(quán)法（草案）之相關(guān)規(guī)定》，[J]，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究，2006，00期參見我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行“民法”第839~840條孫先忠，《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社，1997，第237頁(yè)房紹坤，《物權(quán)法用益物權(quán)編》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007，P2173.3制度設(shè)想對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后地上物歸屬的解決，我國(guó)地方上已經(jīng)出現(xiàn)了案例，并且為之做出了努力，例如深圳。1981年12月《深圳特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》規(guī)定了土地最長(zhǎng)使用年限：工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年，旅游事業(yè)用地30年，種植業(yè)、畜牧業(yè)、養(yǎng)殖用地20年?？梢钥闯?，這項(xiàng)規(guī)定與現(xiàn)行的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的并不相同，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的中國(guó)改革開放剛剛起步，《憲法》規(guī)定任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。為了讓投資的客商取得土地使用權(quán)，深圳市頒布了該條例。這也使得深圳有一批建設(shè)用地使用權(quán)早早到期，而現(xiàn)行的法律還沒有解決辦法。2004年，深圳頒布了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，規(guī)定到期房地產(chǎn)不辦理續(xù)期手續(xù)或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，原有劃撥土地使用權(quán)消滅，其土地使用權(quán)無償收回。適用本規(guī)定的到期房地產(chǎn)，其地上建筑物、構(gòu)筑物按建造成本折舊補(bǔ)償?？梢哉f，深圳的規(guī)定了進(jìn)行折舊補(bǔ)償而非完全無償沒收是有進(jìn)步意義的，但是這只是權(quán)宜之計(jì)，該規(guī)定針對(duì)的是土地利用制度改革之初特殊歷史背景中產(chǎn)生的行政劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)土地使用權(quán)到期的問題，高圣平，楊璇，《建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律規(guī)定》高圣平，楊璇，《建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律規(guī)定》[J]法學(xué)，2011.10小組一致認(rèn)為對(duì)于土地使用權(quán)屆滿后地上物的處理可以做出如下的規(guī)定。首先，建設(shè)用地使用權(quán)人在建設(shè)用地使用權(quán)期滿后擁有對(duì)地上物的取回權(quán)，并負(fù)有返還土地、恢復(fù)原狀的義務(wù)。其次，作為土地所有人，國(guó)家可以提出以時(shí)價(jià)購(gòu)買地上物，使得建筑物的效能得到充分發(fā)揮。最后，建設(shè)用地使用權(quán)人如果不想取回地上物時(shí)可以向土地所有人提出補(bǔ)償請(qǐng)求，但同時(shí)為了不過于增加土地所有人的負(fù)擔(dān)，如果土地所有人也不想購(gòu)買地上物，那么就可以延長(zhǎng)建設(shè)用地使用權(quán)期限作為對(duì)抗，建設(shè)用地使用權(quán)人若是拒絕延長(zhǎng)土地使用期限的，則喪失了對(duì)土地所有人的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)。這樣一來，兼顧了各方的利益，尤其在我國(guó)，國(guó)家作為土地所有者的強(qiáng)勢(shì)方，只有建立國(guó)家對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)期滿后地上物的有償取得制度，才是保護(hù)建設(shè)用地使用權(quán)人私有財(cái)產(chǎn)的必由之路。結(jié)語綜上所述，本文主要討論了建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的法律后果。通過對(duì)我國(guó)現(xiàn)行建設(shè)用地使用權(quán)期限規(guī)定及制度的分析，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行法律規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)最高期限不合理，住宅、商用地等使用權(quán)期限不能滿足復(fù)雜的新狀況，對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定并不明確等期限上的相關(guān)問題，并且提出了延長(zhǎng)建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)期限、針對(duì)不同情況實(shí)行靈活多樣的出讓年限、在立法上明確續(xù)期的具體期限等方案，以期土地所有人與建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利得以充分行使，使有限的資源得以充分利用，也對(duì)立法上的續(xù)期期限問題定紛止?fàn)?。繼而在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期規(guī)則上，對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》以及相關(guān)法律進(jìn)行介紹和分析，對(duì)住宅與非住宅建設(shè)用地使用權(quán)分而論之。對(duì)于所存在的“住宅性建設(shè)用地使用權(quán)繳納續(xù)期