合富策劃總監(jiān)工具書

HopefluentRealProperties合富策劃總監(jiān)工具書融入才能影響PART1概述“策劃”縮寫為“S.P”，即“strategy”和“plan”的縮寫。戰(zhàn)略、策略計(jì)劃、規(guī)劃策劃孫子兵法《虛實(shí)篇》 “策之而知得失之計(jì)”策：策度、籌算。是指認(rèn)真分析判斷，明確對峙雙方的優(yōu)劣長短?！拔也挥麘?zhàn)，劃地而守之，敵不得與我戰(zhàn)者，乖其所之也”劃：得當(dāng)?shù)姆椒?。是指措施得法，可令敵方改變進(jìn)攻方向它的特點(diǎn)就是人們把一些很少聯(lián)系在一起但存在一定內(nèi)在聯(lián)系的事物創(chuàng)造性地連接組合起來，形成一個新的事物。策劃不是簡單地對事物進(jìn)行組接，而是根據(jù)已經(jīng)存在的事物，并按照一定的原則和方式將他們組合連接成一個新事物，超越其原有價(jià)值。策劃成功的策劃：創(chuàng)造性地組合利用【信息＋資源＋專業(yè)】策劃是人們突破常規(guī)的思維，以創(chuàng)新的方式對事物進(jìn)行統(tǒng)籌和規(guī)劃。策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。房地產(chǎn)發(fā)展策劃：通過對發(fā)展環(huán)境理性的分析判斷，為房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)營提出創(chuàng)新的模式和科學(xué)合理的決策依據(jù)?！鹌髽I(yè)管理叢書編輯委員會關(guān)于“策劃”的定義PART2房地產(chǎn)發(fā)展策劃與發(fā)展商簽定《合同》接受發(fā)展商委托，了解發(fā)展商需求和初步想法；明確委托要求，提交服務(wù)建議消費(fèi)者需求調(diào)查信息整理及總結(jié)明確項(xiàng)目發(fā)展基本思路完成各部分結(jié)論階段性總結(jié)；討論項(xiàng)目初步定位及開發(fā)策略設(shè)計(jì)；專家論證；與開發(fā)商進(jìn)一步交流定位初步確定深入論證、細(xì)化定位要素及報(bào)告成稿提交報(bào)告發(fā)展策劃的工作流程發(fā)展環(huán)境調(diào)研（經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)環(huán)境）用地條件分析房地產(chǎn)發(fā)展策劃宏觀研究的方法與例證（經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃）中觀研究的方法與例證（房地產(chǎn)市場）微觀研究的方法與例證（項(xiàng)目）定位研究的方法與例證定位的落實(shí)宏觀研究的方法與例證（經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃）宏觀經(jīng)濟(jì)相相關(guān)因素運(yùn)運(yùn)行狀況及及規(guī)律國內(nèi)生產(chǎn)總總值產(chǎn)業(yè)特征及及產(chǎn)業(yè)機(jī)會會固定資產(chǎn)投投資總額居民人均可可支配收入入及結(jié)構(gòu)分分析……宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展給項(xiàng)目目帶來的機(jī)機(jī)會與威脅脅城市規(guī)劃研研究城市總體規(guī)規(guī)劃及分區(qū)區(qū)規(guī)劃研究究短中期政府府在項(xiàng)目所所在地及項(xiàng)項(xiàng)目地塊周周邊的市政政規(guī)劃政政府關(guān)于商商品住宅在在市政規(guī)劃劃等方面的的政策法規(guī)規(guī)

……城市發(fā)展給給項(xiàng)目帶來來的機(jī)會與與威脅例證之：V市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃劃的研究GDP總量量小，人均均GDP總總量大V市國內(nèi)生生產(chǎn)總值在在S省占比比屬于較低低水平，經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量規(guī)規(guī)模不大。。2003年年V市人均均GDP39528元，是是S省之冠冠。資源型城市市的特點(diǎn)。。V市第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占比極極高。（超超大國企SL企業(yè)是是產(chǎn)業(yè)構(gòu)成成的主體。。受其計(jì)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)烙印制制約，V市市第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展滯后后，占比很很低。產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)不合合理。由于資源日日漸稀缺，，V市正處處于城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型期，后后續(xù)發(fā)展中中第三產(chǎn)業(yè)業(yè)提升的空空間非常大大。特殊產(chǎn)業(yè)及及經(jīng)濟(jì)模式式的慣性V市城市計(jì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色色彩濃郁。。以SL企業(yè)業(yè)為龍頭的的國有經(jīng)濟(jì)濟(jì)在V市占占絕對優(yōu)勢勢，非公有有制經(jīng)濟(jì)增增加值占GDP的比比重較低。。SL企業(yè)的的生產(chǎn)能力力、企業(yè)員員工消費(fèi)能能力在V市市舉足輕重重，影響深深遠(yuǎn)。勞動生產(chǎn)率比例人均收入比例SL企業(yè)154.25地方工業(yè)102.4當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)112003年年V市人均均可支配收收入為10199元元，增長11.5%V市人均可可支配收入入僅次于B市，居S省各主要要城市的第第二位V市居民具具有很強(qiáng)的的消費(fèi)支付付能力居民消費(fèi)潛潛力巨大人均國內(nèi)生生產(chǎn)總值：：第一人均可支配配收入：：第第二人均消消費(fèi)性性支出出：：第第五V市因因?yàn)樘靥厥猱a(chǎn)產(chǎn)業(yè)及及經(jīng)濟(jì)濟(jì)模式式的慣慣性，，居民民消費(fèi)費(fèi)力尚尚未完完全釋釋放，，市場場潛力力巨大大。在消費(fèi)費(fèi)者的的構(gòu)成成上，，以SL企企業(yè)系系統(tǒng)職職工為為主的的國有有經(jīng)濟(jì)濟(jì)職工工是V市城城市消消費(fèi)的的主力力軍。。在消費(fèi)費(fèi)能力力上，，V市市在崗崗職工工的平平均工工資居居S省省第一一位，，甚至至遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先先于第第二位位的B市。。這使城城市具具有極極好的的房地地產(chǎn)消消費(fèi)基基礎(chǔ)。。產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)單單一第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展滯滯后城市缺缺乏新新的支支柱型型經(jīng)濟(jì)濟(jì)油田發(fā)發(fā)展開開始受受限外來人人口數(shù)數(shù)量不不大人口增增長緩緩慢人口密密度偏偏低市場持持續(xù)消消費(fèi)力力不足足在本地地住房房需求求逐漸漸滿足足后，，房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展將將進(jìn)入入減速速期。。城市規(guī)規(guī)模V市2003年年年末末總?cè)巳丝跒闉?76.81萬人人，同同比上上升0.8%項(xiàng)目所所在的的DY區(qū)2003年年年底底全區(qū)區(qū)總?cè)巳丝?8.59萬人人，同同比增增加約約1.9%中心城城建成成區(qū)面面積達(dá)達(dá)到60.2平平方公公里。。項(xiàng)目開開發(fā)必必須充充分把把握當(dāng)當(dāng)前主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與與房地地產(chǎn)市市場共共同發(fā)發(fā)展的的良機(jī)機(jī)V市城城市現(xiàn)現(xiàn)狀述述評西城區(qū)區(qū)中部城城區(qū)東城區(qū)區(qū)本項(xiàng)目目總體規(guī)規(guī)劃：：一城城、二二區(qū)、、三中中心以SL企業(yè)業(yè)管理理辦公公和商商業(yè)服服務(wù)為為主的的西部部公共共服務(wù)務(wù)設(shè)施施中心心以V市市政府府和規(guī)規(guī)劃的的商務(wù)務(wù)中心心為主主的東東部公公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施中中心以體育育中心心、會會展中中心為為主的的中部部公共共服務(wù)務(wù)設(shè)施施中心心中心城城西城區(qū)區(qū)東城區(qū)區(qū)發(fā)展趨趨勢：：生活內(nèi)內(nèi)聚，，產(chǎn)業(yè)業(yè)外延延?xùn)|城向向西發(fā)發(fā)展西城控控制三三面向向東發(fā)發(fā)展東西城城相對對集中中整體融融匯發(fā)發(fā)展加快東東西城城對接接是城城市發(fā)發(fā)展的的主要要方向向之一一?，F(xiàn)階段段的發(fā)發(fā)展重重點(diǎn)：：建設(shè)設(shè)完善善東城城，改改造提提高西西城西城的的改造造提升升為項(xiàng)項(xiàng)目創(chuàng)創(chuàng)造精精品提提供了了機(jī)會會，項(xiàng)項(xiàng)目將將為西西城打打造新新形象象，成成為城城市新新名片片。中觀研研究的的方法法與例例證（（房地地產(chǎn)市市場））中觀研研究的的方法法與例例證（（房地地產(chǎn)市市場））中觀觀研研究究之之目目的的：：通過過一一系系列列中中觀觀研研究究方方法法對對項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在市市場場環(huán)環(huán)境境發(fā)發(fā)展展過過程程、、市市場場格格局局、、產(chǎn)產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)、、需需求求特特征征進(jìn)進(jìn)行行分分析析與與判判斷斷，，以以及及對對今今后后市市場場走走勢勢的的預(yù)預(yù)測測，，從從而而尋尋找找市市場場缺缺口口，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位找找到到方方向向性性的的依依據(jù)據(jù)。。中觀觀研研究究之之模模塊塊：：市場場發(fā)發(fā)展展歷歷程程研研究究市場場格格局局分分析析市場場需需求求分分析析典型個案分分析市場走勢分分析不同的城市市有著不同同的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展歷程程，或長或或短，或復(fù)復(fù)雜或簡單單，發(fā)展歷歷程的研究究是對一系系列市場現(xiàn)現(xiàn)狀判斷的的基礎(chǔ)。高調(diào)起步（1991-1993年）進(jìn)入寒冬（1993-1999年）走出低谷（1999年-至今）例1：H市市場發(fā)展歷程（歷史遺留問題研究，對市場現(xiàn)狀影響負(fù)面因素多）例2：G市市場發(fā)展歷程（成熟而穩(wěn)建的發(fā)展過程，市場競爭十分成熟）起步期（80年代）快速成長期（90-93年）調(diào)整期（94-97年）轉(zhuǎn)型期（97-99年）成熟發(fā)展期（00-今年）模塊1：市市場發(fā)展歷歷程研究不同的城市市有著不同同的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展歷程程，或長或或短，或復(fù)復(fù)雜或簡單單，發(fā)展歷歷程的研究究是對一系系列市場現(xiàn)現(xiàn)狀判斷的的基礎(chǔ)。模塊2：市市場格局的的分析一個城市的的市場格局局往往受著著期歷史沿沿革、人文文特征、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、、城市規(guī)劃劃、土地供供應(yīng)、消費(fèi)費(fèi)分層等多多種復(fù)雜因因素的影響響，因此市市場格局的的研究正是是對項(xiàng)目所所在細(xì)分市市場的環(huán)境境與發(fā)展方方向的重要要判斷。市場細(xì)分基基礎(chǔ)市場格局的的分析是基基于合理的的市場細(xì)分分。一般常常用的細(xì)分分標(biāo)準(zhǔn)是區(qū)區(qū)域/板塊塊、檔次、、功能等。。板塊細(xì)分住宅/寫字樓：東部板塊、西部板塊、中部板塊……，商業(yè)：東部商圈、西部商圈……檔次細(xì)分住宅：高檔、中高檔、中檔、中低檔……，酒店：五星、四星、三星……，寫字樓：甲級/乙級/……功能細(xì)分住宅：常住型、渡假式、投資型……，酒店：商務(wù)型、旅游休閑型……商業(yè)：購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、專業(yè)市場……下面舉舉例來來說明明板塊塊細(xì)分分與檔檔次細(xì)細(xì)分，，功能能細(xì)分分格局局略………板塊分分析房地產(chǎn)產(chǎn)作為為不動動產(chǎn)這這一特特點(diǎn)，，往往往受區(qū)區(qū)域歷歷來形形成的的市場場特征征影響響非常常大，，因此此板塊塊分析析有利利于發(fā)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目市市場定定位的的潛在在空間間。例：D市居居住物物業(yè)板板塊分分析（項(xiàng)目目所在在的東東南板板塊處處于怎怎樣的的競爭爭地位位）東南板塊西南板塊中東板塊中西板塊北部板塊本項(xiàng)目D市住住宅板板塊特特征：：中東板板塊：CBD，，商務(wù)務(wù)公寓寓聚集集，高高價(jià)；；東南板板塊：休閑閑渡假假資源源集中中，開開發(fā)量量受地地勢影影響而而有限限，公公眾認(rèn)認(rèn)可度度高；；中西板板塊：政府府機(jī)關(guān)關(guān)聚集集，老老城區(qū)區(qū)，開開發(fā)量量小，，高價(jià)價(jià)；西南板板塊：高校校區(qū)，，舊廠廠搬遷遷，供供應(yīng)量量大，，中價(jià)價(jià)；北部板板塊：工業(yè)業(yè)組團(tuán)團(tuán)，人人口密密度低低，居居住物物業(yè)開開發(fā)量量小，，低價(jià)價(jià)。項(xiàng)目所所在的的東南南板塊塊景觀觀資源源豐富富，公公眾認(rèn)認(rèn)可度度高，，前景景理想想，開開發(fā)空空間較較大。。分檔次次分析析從不不同同的的檔檔次次來來分分析析房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場供供應(yīng)應(yīng)情情況況可可清清淅淅地地看看到到各各層層次次競競爭爭激激烈烈程程度度與與開開發(fā)發(fā)水水平平，，從從而而找找到到項(xiàng)項(xiàng)目目可可生生存存或或可可引引領(lǐng)領(lǐng)的的市市場場空空檔檔。。2500以下2500-40004000以上9%18%73%注：個案數(shù)比例**名都、**城、**國際、**世家**大廈、都市**、財(cái)富****玉花園、錦繡**歐式**、長春**、**惠景玫瑰**、丹慶**、**星苑**花園、**小區(qū)、*河苑……例1：：X市市居居住住物物業(yè)業(yè)檔檔次次分分析析（項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)當(dāng)當(dāng)?shù)氐睾篮勒牡目煽赡苣苄孕裕市的高價(jià)盤供應(yīng)量十分有限，且開發(fā)水平較低，景觀資源利用不佳，遠(yuǎn)不能滿足該市富有階層長期居住的要求，有較大的市場空間。例2：：Q市市居居住住物物業(yè)業(yè)檔檔次次分分析析（某某郊郊區(qū)區(qū)大大盤盤的的開開發(fā)發(fā)方方向向））臨海高檔物業(yè)，開發(fā)密集，吸納本地及外來高端客戶市內(nèi)小型樓盤，開發(fā)量小，產(chǎn)品質(zhì)素低，需求未能有效釋放大量的經(jīng)濟(jì)適用房、郊區(qū)低檔小區(qū)，開發(fā)水平低，以滿足基本居住需求Q市市的的居居住住物物業(yè)業(yè)呈呈明明顯顯的的紡紡錘錘型型分分布布，，中中檔檔樓樓盤盤供供應(yīng)應(yīng)量量有有限限，，整整個個城城市市中中檔檔的的主主流流消消費(fèi)費(fèi)不不能能得得到到有有效效滿滿足足，，市市場場有有明明顯顯的的中中檔檔精精品品樓樓盤盤的的市市場場缺缺口口復(fù)合合型型物物業(yè)業(yè)的的格格局局分分析析（（主主要要針針對對大大盤盤開開發(fā)發(fā)））有一一種種流流行行說說法法““房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)已已進(jìn)進(jìn)入入復(fù)復(fù)合合時時代代””，，不不完完全全正正確確，，但但也也反反應(yīng)應(yīng)一一定定趨趨勢勢，，一一些些居居住住項(xiàng)項(xiàng)目目在在滿滿足足居居住住功功能能外外附附加加價(jià)價(jià)值值的的研研究究就就顯顯得得十十分分有有項(xiàng)項(xiàng)目目重重要要。。例：某大大型復(fù)合合項(xiàng)目的的格局分分析（項(xiàng)目在在多類功功能開發(fā)發(fā)方向，，與組合合方式））項(xiàng)目可能組合開發(fā)的幾類物業(yè)酒店：渡假式居住物業(yè)：一般的居住大盤：高爾夫物業(yè)：商業(yè)：板塊分析、檔次分析……渡假休閑資源分類分析……檔次分析、功能細(xì)分分析（旅游休閑類/商務(wù)類）……別墅類、公寓類……休閑類商業(yè)街、超市……模塊3：：市場需需求分析析市場格局局的分析析是針對對市場供供應(yīng)面的的研究，，而市場場需求分分析則是是直接針針對購房房者的分分析。分析方法法：定性研究究：二手手資料、、過往市市場表現(xiàn)現(xiàn)分析、、重點(diǎn)客戶戶訪談定量研究究：需求求人口基基數(shù)分析析、問卷調(diào)查查例：訪談?wù)劶皢柧砭碚{(diào)查（針對某某市中高高端客戶戶的調(diào)查查設(shè)計(jì)））調(diào)查范圍圍：市區(qū)為為主，兼兼顧少量量周邊郊郊縣市樣樣本量調(diào)查方式式：預(yù)約訪訪談15人左右右，問卷卷調(diào)查300樣樣本（隨隨機(jī)抽樣樣，入戶戶調(diào)查））樣本的選選擇：未來兩年年內(nèi)打算算購買住住宅的消消費(fèi)者家庭月收收入5000元元以上家家庭居住區(qū)域域盡量分分散，每每家庭完完成一份份樣本問卷配額額：中級級以上公公務(wù)員/事業(yè)單單位管理理人員100樣樣本、企企業(yè)中高高層管理理/技術(shù)術(shù)人員100樣樣本，私私營企業(yè)業(yè)主/自自由職業(yè)業(yè)者100樣本本，訪談?wù)勔埠w蓋以上類類型模塊4：：典型個個案分析析典型個案案主要是是針對競爭對手手、可借借鑒的樓樓盤進(jìn)行行分析，，包括借鑒這些個案案的客戶戶吸納手手段、開開發(fā)模式式、定位位的成敗敗、經(jīng)營營、配套套等，從從而分析項(xiàng)目的競競爭環(huán)境境、生長長的難度度、可突突破的方方位、客客戶的需需求特征征、某類類功能配配置的可可行性。。案例一**新村如何從外圍攻入本市主流客戶本市經(jīng)營最成熟的郊區(qū)大盤怎樣？案例二**城拿什么引起市場的巨大轟動？客戶目標(biāo)與實(shí)際效果對比案例三**花城外地品牌地產(chǎn)商進(jìn)入本市的成功之作本市人對精品的鑒賞力？案例四**新城本市當(dāng)之無愧的頂極豪宅社區(qū)豪宅社區(qū)配套是什么水平？案例五**山莊渡假盤的生存現(xiàn)狀例：G市市居住大大盤個案案分析（主要針針對本項(xiàng)項(xiàng)目的定定位方向向與競爭爭環(huán)境））模塊5：：市場趨趨勢分析析前期策劃劃針對的的一般都都是在未未來一兩兩年內(nèi)開開發(fā)、推推售的項(xiàng)項(xiàng)目，因因此市場場趨勢的的分析十十分重要要。影響市場場趨勢的的因素：：政策因素素：宏觀環(huán)環(huán)境分析析預(yù)測、、數(shù)據(jù)增增長或回回落的數(shù)數(shù)學(xué)分析析規(guī)劃因素素：市場格格局的變變化受區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃的直接接影響市場競爭爭環(huán)境因因素：開發(fā)商商的水平平變化、、土地批批出狀況況、主要要競爭對對手的后后續(xù)開發(fā)發(fā)情況、、需求變變化對市市場競爭爭的影響響市場需求求因素：需求量量與層次次的需求求、置業(yè)業(yè)新需求求方向、、市場競競爭變化化引至的的市場需需求變化化其它因因素微觀研研究的的方法法與例例證（（項(xiàng)目目）例證之之：F市H項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)條件件分析析（部部分））H項(xiàng)目目與F市商商業(yè)區(qū)區(qū)及居居住區(qū)區(qū)的聯(lián)聯(lián)系分分析F市原原規(guī)劃劃在主主干路路以南南設(shè)置置CBD，，但政政府調(diào)調(diào)控不不力，，近期期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的可可能性性較小小；在在目前前的發(fā)發(fā)展階階段，，城市市并無無真正正意義義上的的商務(wù)務(wù)區(qū)；；H項(xiàng)目目毗鄰鄰城市市規(guī)劃劃中的的中心心商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)，商商業(yè)價(jià)價(jià)值較較高；；江北岸岸沿濱濱江大大道東東段，，區(qū)域域已逐逐步發(fā)發(fā)展為為高尚尚居住住區(qū)聚聚集地地，項(xiàng)項(xiàng)目居居住價(jià)價(jià)值亦亦很高高。本項(xiàng)目目MAINROADF市中中心商商務(wù)區(qū)區(qū)規(guī)劃劃臨近某某歷史史文物物保護(hù)護(hù)街區(qū)區(qū)，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)傳統(tǒng)統(tǒng)建筑筑保留留完好好，文文化底底蘊(yùn)深深厚，，是項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)可可借勢勢之處處。某巷小江西西會館館街巷中中的舊舊墻某巷內(nèi)內(nèi)街H項(xiàng)目目地塊塊開發(fā)發(fā)條件件分析析H項(xiàng)目目地塊塊開發(fā)發(fā)條件件分析析項(xiàng)目用用地為為不規(guī)規(guī)整的的矩形形，臨臨A街街長邊邊約292米，，臨B街短短邊約約177米米，地地勢平平緩，，最大大高差差在1米以以內(nèi)。。主要要標(biāo)高高集中中在67.50米（（黃海海高程程），，相對對應(yīng)江江面標(biāo)標(biāo)高約約在59.50米左左右，，高差差約8.0米。。基地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀主主要要為為空空地地及及廢廢棄棄居居住住建建筑筑。。項(xiàng)項(xiàng)目目拆拆遷遷難難度度較較小小，，拆拆遷遷工工作作計(jì)計(jì)劃劃在在2004年年12月月完完成成。。市政配套套設(shè)施市政配套套設(shè)施齊齊全H項(xiàng)目生活配套套設(shè)施生活便利利從政府層層面和自自身?xiàng)l件件看，項(xiàng)項(xiàng)目可利利用資源源豐富可利用的的其它資資源：景觀、商商業(yè)人流流等H項(xiàng)目可可利用相相關(guān)資源源分析圖圖示定位研究究的方法法與例證證項(xiàng)目SWOT分分析項(xiàng)目發(fā)展展策略項(xiàng)目市場場定位（（整體發(fā)發(fā)展主題題、功能能定位））住宅物業(yè)業(yè)定位住宅物業(yè)業(yè)發(fā)展主主題目標(biāo)客戶戶群定位位產(chǎn)品定位位定價(jià)建議議定位研究究的常規(guī)規(guī)思路定位研究究思維樹樹狀圖項(xiàng)目市場場定位坐坐標(biāo)系項(xiàng)目發(fā)發(fā)展策策略雷雷達(dá)圖圖例證之之：F項(xiàng)目目SWOT分析析及核核心問問題演演進(jìn)S優(yōu)勢W劣勢O威脅T機(jī)會本項(xiàng)目核核心問題題：如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整體項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值最大化化如何協(xié)調(diào)調(diào)項(xiàng)目大大規(guī)模與與有限需需求關(guān)系系如何利用用與提升升區(qū)域商商業(yè)的傳傳統(tǒng)形象象如何協(xié)調(diào)調(diào)商業(yè)與與住宅兩兩大功能能如何吸納納與組織織商業(yè)客客流強(qiáng)化優(yōu)勢勢，把握握機(jī)會——景觀觀價(jià)值最最大化——規(guī)模模大——項(xiàng)目目資源豐豐富規(guī)避劣勢勢，化解解威脅——周邊邊景觀的的改造與與利用——高端端客戶有有效需求求量——商業(yè)業(yè)客流的的吸納區(qū)位價(jià)值值復(fù)合：：江景、、人文、、商業(yè)地塊規(guī)模模大；唯唯一性品牌商譽(yù)譽(yù)好部分住宅宅無法一一線望江江周邊環(huán)境境不佳商業(yè)旺區(qū)區(qū)有一定定距離開發(fā)成本本高，彈彈性弱市場持續(xù)續(xù)走旺中心城區(qū)區(qū)認(rèn)可度度高中高端有有效需求求競爭不斷斷加劇中高端客客戶有限限區(qū)域商業(yè)業(yè)開發(fā)量量大某濱水豪豪宅項(xiàng)目目SWOT分析析某濱水豪豪宅項(xiàng)目目發(fā)展策策略商住脈分動靜靜------規(guī)避項(xiàng)目目缺陷內(nèi)聚豪宅氣質(zhì)質(zhì)------擴(kuò)大有效效需求外展商業(yè)動感感------提升商業(yè)業(yè)價(jià)值聚焦城市核心心------突顯區(qū)位位優(yōu)勢借勢水岸文化化------倡導(dǎo)居住住文化領(lǐng)航濱江板塊塊------樹立豪宅宅形象地段定義義豪宅，，濱江板板塊與城城市中心心的交匯匯位置濱水是少少數(shù)人可可享用的的稀缺資資源約1100戶名名門世家家共同擁擁有的豪豪宅領(lǐng)地地對規(guī)劃、、園林、、戶型極極致追求求，經(jīng)得得起買家家最嚴(yán)格格的挑選選私密與安安防，心心無旁騖騖的服務(wù)務(wù)，給客客戶無比比尊貴的的領(lǐng)地感感提供生活活方式的的同時也也提供了了社交空空間自然與人人文不可可相互替替代,公公共空間間與私家家園林兩兩者兼得得濱水景觀稀缺性“首席居住地段”“江景與園景”營造全景觀“名門會”高品位會所全方位高品質(zhì)產(chǎn)品管家式物業(yè)服務(wù)“豪宅社區(qū)”概念城市首席濱水豪宅社區(qū)某濱水豪豪宅項(xiàng)目目主題定定位的系系統(tǒng)表述述出品演繹繹豪宅氣氣質(zhì)規(guī)劃大氣氣江景資源最大化圍合整體性戶型創(chuàng)新新充分考慮慮江景功能合理而精細(xì)建筑考究究立面現(xiàn)代代風(fēng)格細(xì)節(jié)體現(xiàn)現(xiàn)品味園林多級級主題園林架空層花花園配套尊貴貴名門會泛泛會所園林泳池此部分確確定戶型型配比與與泛會所所要求，，其它具具體參見見規(guī)劃與與建筑設(shè)設(shè)計(jì)建議議。某濱水豪豪宅項(xiàng)目目主題定定位的表表述某濱水豪豪宅項(xiàng)目目戶型配配比的設(shè)設(shè)定二房7%80-100100-120小三房19%100-120大三房40%120-140140-160四房22%140-160160以上復(fù)式12%160以上高價(jià)、中中高價(jià)樓樓盤戶型型配比高端、中中高端客客戶調(diào)查查市場供應(yīng)應(yīng)市場需求求規(guī)劃擺放放二房平方米%次景觀、次朝向單位三房二衛(wèi)平方米%次朝向園景單位平方米%部分面江單位、部分二線南向單位四房二衛(wèi)平方米%面江單元、少部分二線南向單位復(fù)式平方米%面江單元二房80-10029613%100-1201466%三房120-14061526%140-16075932%160-180813%四房140-160723%160-1802219%180-200402%復(fù)式

1115%一線東南南向江景景約30%二線江景景約30%最佳園景景30%次佳園景景10%詳見規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建建議*“市場場需求””中四房房與復(fù)式式的比例例略大于于“市場場供應(yīng)””定價(jià)住宅區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重估價(jià)對象A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤成熟程度0.410098979595交通條件0.31001001009898配套設(shè)施0.110098989797環(huán)境條件0.11009494102102城市規(guī)劃0.110097979999小計(jì)110098.197.797.297.2本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法綜合修正系數(shù)表項(xiàng)目名稱修正因素估價(jià)對象A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/m2）2300230027002370交易情況修正1001001009899交易時間修正100101102101102區(qū)域因素修正10098.197.797.297.2個別因素修正10095.894.9597.299.2本項(xiàng)目住宅相對價(jià)格（元/m2）

2472252929452532住宅個別因素直接比較表個別因素權(quán)重估價(jià)對象A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤外觀0.1510096959697戶型設(shè)計(jì)0.210096969698景觀資源0.31009696103106公建配套0.1510096949495園林環(huán)境0.210095939395小計(jì)110095.894.9597.299.2——靜態(tài)態(tài)單價(jià)預(yù)預(yù)估2650元/平平方米的的均價(jià)水水平只能能代表在在目前市市場情況況，具體體定價(jià)需需參考推推售的開開發(fā)策略略；靜態(tài)價(jià)格格范圍約約在2400-2900元/平方米米之間。。本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱

ABCD住宅相對價(jià)格（元/m2）

2472252929452532權(quán)重100%20%20%30%30%加權(quán)后的相對價(jià)格（元/m2）494506883760本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/m2）2643

定價(jià)——靜態(tài)態(tài)單價(jià)預(yù)預(yù)估規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議成本財(cái)務(wù)分分析（略））各方案基本本要素評估估圖該項(xiàng)目根據(jù)據(jù)開發(fā)模式式的選定和和各項(xiàng)收入入支出等綜綜合性分析析，進(jìn)行了了開發(fā)成本本預(yù)測，內(nèi)內(nèi)容包括土土地成本、、前期費(fèi)用用、配套費(fèi)費(fèi)和規(guī)費(fèi)、、管理費(fèi)、、不可預(yù)見見費(fèi)、營銷銷費(fèi)用、稅稅金等。因地制宜的的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議容積率分期及開發(fā)發(fā)順序規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議之公共共配套物業(yè)類型及及戶型例證之：某某項(xiàng)目塔樓樓設(shè)計(jì)建議議的五種思思路思路－－各各思路的利利弊分析－－－推薦設(shè)設(shè)計(jì)思路①②③④⑤主力中餐廳廳主力中餐廳廳特色餐廳及及空中花園園中庭某濱水豪宅宅項(xiàng)目集中中餐飲空間間分布建議議RIVER主力餐廳建建議：以特特色中餐廳廳為主。延延續(xù)區(qū)域文文脈，與現(xiàn)現(xiàn)代對比。。獨(dú)立商鋪主通道1F功能以獨(dú)立立店鋪為主主獨(dú)立商鋪主力百貨或或超市書店及影音音主力百貨或或超市家居中心兒童樂園網(wǎng)吧及數(shù)碼碼城KTV夜總總會網(wǎng)吧及及數(shù)碼碼城桑拿按按摩2F功能以以主力力百貨貨及獨(dú)獨(dú)立店店鋪為為主3F功能以以主力力百貨貨及家家居、、書店店為主主4F功能以以娛樂樂為主主4F3F2F1F某項(xiàng)項(xiàng)目目集集中中購購物物空空間間分分布布建建議議例證證之之：：萬萬科科四四季季花花城城的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議四季季花花城城可可能能的的數(shù)數(shù)種種容容積積率率測測算算容積率住宅建筑面積(萬㎡)低層多層洋房小高層住宅區(qū)內(nèi)密度

%總建筑密度面積比例10%面積比例80%面積比例10%建筑面積套數(shù)建筑面積套數(shù)建筑面積套數(shù)1.249.424.942萬㎡19839.54萬㎡41624.942萬㎡44930.220.2%1.145.164.516萬㎡18136.128萬㎡38034.516萬㎡41127.618.5%1.040.94.09萬㎡16432.72萬㎡34444.09萬㎡37225.016.7%0.936.643.664萬㎡14729.312萬㎡30853.664萬㎡33322.415%0.832.383.238萬㎡13025.904萬㎡27273.238萬㎡29419.813.2%0.728.122.812萬㎡11222.812萬㎡24012.812萬㎡25617.211.5%0.623.862.386萬㎡9519.088萬㎡20092.386萬㎡21714.69.8%備注：公建用地：1.7萬㎡，可建用地：28.48萬㎡低層建筑（含聯(lián)排及獨(dú)立別墅）平均面積250㎡/套，占地100㎡/套多層按6層計(jì)算，平均面積95㎡/套，小高層按14層計(jì)算，平均面積110㎡/套，通過過上上述述分分析析和和比比較較，，我我們們建建議議：：本項(xiàng)項(xiàng)目目的的容容積積率率選選用用為