不動產(chǎn)物權登記制度研究

不動產(chǎn)物權登記制度研究一、不動產(chǎn)物權登記的概念與淵源物權作為一個法律范疇，是指權利人所享有的直接支配其物并排除他人干涉的權利。物權以客體為標準而分類，可以分為動產(chǎn)物權和不動產(chǎn)物權二類。不動產(chǎn)物權，包括不動產(chǎn)所有權、土地使用權、不動產(chǎn)抵押權、地役權。不動產(chǎn)物權自近代以來，物權的變動，即物權的設立、轉移、變更，各國民法無不實行公示制度。物權的公示，是指物權享有與變動的可能信于社會公眾的外部表現(xiàn)方式①?；斯局贫?，當事人及第三人得直接從外部認識物權的存在及現(xiàn)象，使物權法律關系據(jù)此得以透明。因此，物權的公示制度能夠有效地保護交易安全和第三人的利益，對維護物權的占有秩序和交易安全具有重要意義?，F(xiàn)代各國物權法，物權的公示方法，因不動產(chǎn)或動產(chǎn)而有所區(qū)別：不動產(chǎn)物權以登記和登記之變更作為權利享有與變更的公示方法；動產(chǎn)則以占有之轉移即交付作為權利享有的公示方法。從歷史上看，不動產(chǎn)物權之登記制度，以12世紀前后德國北部城市關于土地物權變動須記載于市政會所掌管的都市公薄上為其濫觴。其后不久，這一制度因德國大規(guī)模繼受羅馬法而于多數(shù)地方被廢止。至18世紀，該登記制度于普魯士和法國抵押權中重新恢復。自此之后，不動產(chǎn)登記制度在歐陸各國獲得廣泛推行。1795年法國抵押權法之采用登記制度，為法國法系登記制度之先驅，也為現(xiàn)代意義的不動產(chǎn)登記制度誕生奠定了基礎。其后，因經(jīng)濟發(fā)達，所有權漸次成為頻繁交易的1對象，登記制度也就廣泛適用于各種不動產(chǎn)物權領域。二、各國不動產(chǎn)物權登記制度之比較不動產(chǎn)物權登記或稱不動產(chǎn)登記，對不動產(chǎn)物權的變動具有重要意義，因此各國對之無不莫大重視?，F(xiàn)代各個國家和地區(qū)的不動產(chǎn)物權登記制度，依其內容及登記行為對物權變動法律效果之影響，主要可分為以下三種類型：契據(jù)登記制度、權利登記制度、托侖斯登記制度。1契據(jù)登記制度契據(jù)登記制度又稱法國登記制”，主要以法國為代表。法國法認為：所有權的設立和移轉，依當事人的意思表示而產(chǎn)生效力。在契據(jù)登記制度下，不動產(chǎn)物權的取得、轉移、變更和消滅，可依當事人的合意而產(chǎn)生法律效力。當事人在訂立不動產(chǎn)買賣合同后，出賣人交付了出賣不動產(chǎn)所有權的證書，買受人交付了價金，便可發(fā)生所有權移轉的法律效果。契據(jù)登記制度雖然也有物權變動登記的規(guī)定，但登記只是起到對抗要件的作用，而不是不動產(chǎn)物權變動生效的必經(jīng)程序②。除法國外，日本、意大利、比利時及西班牙均采用這一制度。契據(jù)登記制具有以下特點：（1）不動產(chǎn)物權變動，登記為對抗要件，而非生效要件；當事人登記與否，法律也不強制要求；（2）登記形式審查主義。登記機關對登記申請只進行形式上的審查，只要手續(xù)完備，即予以登記。因而所登記權利存有瑕疵，在契據(jù)登記制度中也在所難免；（3）登記無公信力，公眾不可信賴其為真實的權利狀況。對登記的事項，如有爭議，應按實體法確定權利的歸屬。如實體法認為其權利不成立或者無效或應當撤銷時，則可以其不成立或無效而對抗受讓物權的第三人。（4）登2記薄的編制，采人的編成主義。即登記薄編制時，不以土地為標準，而以權利人登記次序為標準。登記完畢在契約上注明記登記經(jīng)過，不發(fā)權利證書。（5）登記不動產(chǎn)動的狀態(tài)。即不僅登記不動產(chǎn)現(xiàn)在的狀態(tài)，而且登記物權的變動事項。契據(jù)登記制度的優(yōu)點在于他簡便易行，有利于不動產(chǎn)的流通，且充分尊重了當事人意思自治，但是由于物權變動采用意思主義，不動產(chǎn)所有人將其財產(chǎn)讓與受讓人后完全可以又移轉給第三人，因此容易引發(fā)不動產(chǎn)物權爭議：并且這種制度于國家對不動產(chǎn)的管理和課稅都是不利的。2權利登記制度權利登記制度又稱德國登記制，主要以德國為代表。在此制度下，當事人就不動產(chǎn)的買賣達成合意，僅僅是債權行為，并不能發(fā)生物權轉移的法律效力③。物權的變動還須完成交付、登記物權轉移的合意，與登記、交付共同構成物權合同，才發(fā)生法律上物權轉移的效力。除德國外，國際上還有瑞士、荷蘭、奧地利等國采用這一制度。這一制度的特點是：（1）登記采取強制主義，即不動產(chǎn)物權的變動，須以登記為要件。不動產(chǎn)物權因法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經(jīng)登記不發(fā)生效力”④。（2）登記實質審查。登記機關對物權變動進行實質審查，不僅審查申請的形式要求，對物權變動的原因與事實是否相符，也予審查。（3）登記有公信力⑤。即登記關于權利狀態(tài)的表示有絕對的效力。在此制度下，任何人與他人發(fā)生交易行為時，要確定對方是否有權處分財產(chǎn)，只要信賴登記而不必信賴任何協(xié)議。（4）登記薄的編制，采物的編成主義。即登記薄的編成，以不動產(chǎn)為中心內容，依土地地號、先后次序編3造。登記完畢，不發(fā)權利證書，僅在契約上加注登記的經(jīng)過。（5）登記不動產(chǎn)靜的狀態(tài)即不動產(chǎn)現(xiàn)在的狀態(tài)。這種制度的優(yōu)點能充分有效地避免同一不動產(chǎn)上多重權利的沖突，有利于保護權利人的利益并強化了國家對不動產(chǎn)的管理。但與現(xiàn)代活潑迅速的交易卻極為矛盾。3托侖斯登記制度托侖斯登記制度為澳大利亞的托侖斯所創(chuàng)，又稱澳洲|登記制。此制度的基本精神與權利登記制度相同。除澳大利亞外，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國的加洲、伊利諾斯州、馬薩諸塞州等均采用這一制度。托倫斯登記制與權利登記制一樣，不動產(chǎn)物權變動以登記為生效要件：登記采實質審查主義，具有公信力；登記薄的編制，采物的編成主義。但是托侖斯制度又有其獨自的特點：（1）任意登記，即不強制一切土地必須進行物權登記。（2）交付權利證書。不動產(chǎn)登記機關對不動產(chǎn)所有權登記時除將登記事宜記入登記薄外，并發(fā)給土地所有權人以權利證書，作為享有不動產(chǎn)權利之憑證。而權利登記制，登記就契約加以注記驗證并記載于登記薄后，不另外發(fā)給權利證書。（3）設置賠償制度。在托侖斯登記制，因登記有較強的公信力，權利人因登記錯誤或遺漏而致?lián)p害時，有向登記機關取得賠償?shù)臋嗬Ｒ虼?，登記機關往往設有專門的賠償基金，專用于賠償。在權利登記制，如因登記機關在登記錯誤或遺漏而致權利人損害時，則發(fā)生國家賠償，登記機關不予賠償，也不設賠償基金。三、我國不動產(chǎn)物權登記制度我國土地所有權變動實行登記”制度，至今己有上千年4的歷史?！端逄啤贰妒池浿尽份d：晉自渡江，凡貨賣奴姆、馬牛、田宅、存文券。率錢一萬輸估四百入官，賣者三百、買者一萬。"此為我國古代之時政府發(fā)給財產(chǎn)過戶文契，并據(jù)此征收契稅之濫觴。后至南宋，不動產(chǎn)實行魚鱗冊”制度，所有財產(chǎn)、田地均需登記。土地買賣，必須事先核對與魚鱗冊”上之登記是否相符，并登記新業(yè)主之姓名后，所有權的移轉始完成法定程序。1929年一1931年國民黨頒行舊中國民法時，我國己初步建立起了不動產(chǎn)物變動的登記公信制度。我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度，既不是契據(jù)登記制，也不屬權利登記制或托侖斯登記制；而是介于托侖斯登記制與權利登記制之間的一種制度，有著自己獨立的特點。現(xiàn)從不動產(chǎn)登記的機關、效力、形式和分類對我國的不動產(chǎn)登記制度進行分析。1登記機關在國際上，不動產(chǎn)登記機關較為通行是地方普通法院系統(tǒng)的登記局。這是因為土地登記直接或間接決定權利人的實體權利，故登記應與司法程序建立直接關系。如德國，土地登記條例規(guī)定不動產(chǎn)登記薄由地方法院（不動產(chǎn)登記局）統(tǒng)一掌管，不動產(chǎn)物權登記的爭議直接進入訴訟程序。在此程序中，當事人不必起訴而是直接向上級法院上訴。在日本，不動產(chǎn)登記機關為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所。中國歷史上制定民法之初也曾采用法院統(tǒng)一登記的作法，后國民黨初期司法混亂，而改由行政機構的地政局統(tǒng)一登記⑥，在中國臺灣地區(qū)沿用至今。而我國，對不動產(chǎn)物權登記擁有職權的機關有國土管理機關、房產(chǎn)管理機關、礦產(chǎn)管理機關、環(huán)保水利行政機關、漁政管理機關及林業(yè)管理機關等等。他們分別對基于土5地、房屋、礦產(chǎn)資源、水資源、森林資源而發(fā)生的物權行使登記管理權?？梢姡覈牟粍赢a(chǎn)登記是多頭執(zhí)政”的局面。由于我國進行不動產(chǎn)登記的部門均為行政機關，所進行的不動產(chǎn)登記的性質，也屬于一種行政行為。我國不動產(chǎn)登記的不統(tǒng)一及登記行為的行政管理性，必然會損害物權的公示性。2登記形式我國在物權登記審查時，登記機關采用實質審查，不僅審查登記的形式要件，而且還審查物權變動原因及物權的合法性，經(jīng)審查核實無誤后，發(fā)給權利人以權利證書。就這一點而言，我國的不動產(chǎn)登記與托侖斯登記制較為接近。我國早在五十年代即己實行不動產(chǎn)所有權登記發(fā)證制度。六十年代因政治運動實際上被廢止。1987年之后，負責房產(chǎn)及不動產(chǎn)行政管理工作的國家有關部門相繼頒布了不動產(chǎn)登記形式，程序的諸多法規(guī)，如《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》、《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》。1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》第五十九條規(guī)定：國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度。這一規(guī)定的出臺，標志了我國不動產(chǎn)所有權使用權登記發(fā)證制度的正式建立。我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)權屬證書，按不動產(chǎn)類型、常見的主要有：土地使用權證、房屋所有權證、林木所有權證、他項權利證、采礦許可證、取水許可證、水面養(yǎng)殖許可證等。當不動產(chǎn)物權移轉時，移轉的內容并不涂注于原權利證書上，而是由登記機關收回原證書后，向權利人換發(fā)新的權利證書。因此，我國的不動產(chǎn)權利證書反映的是不動產(chǎn)物權現(xiàn)在的狀態(tài)即靜的狀態(tài)。在不動產(chǎn)登記程序方面，由于我國不動產(chǎn)登記分別由各不6動產(chǎn)行政管理部門承擔，因而我國的不動產(chǎn)登記程序極不規(guī)范且千差萬別，至今尚未制定統(tǒng)一的登記程序法。各不動產(chǎn)登記機關的程序依據(jù)多為各部門頒布的部門規(guī)章。如89年原國家土地管理局發(fā)布的《土地登記規(guī)則》，87年由原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部頒布的《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》，等等。我國的不動產(chǎn)登記程序的不統(tǒng)一性，嚴重影響了不動產(chǎn)登記的公示效力。3登記類型不動產(chǎn)物權登記，按不同之標準，有種種不同的分類，我國登記的一般分類有以下幾種：(1)按不動產(chǎn)類型之不同為標準，可分為土地物權登記，房屋物權登記，礦產(chǎn)物權登記、水權登記、林業(yè)物權登記。(2)數(shù)不動產(chǎn)物權類型之不同，可分為所有權登記和他項權利登記。我國現(xiàn)行法制下，他項權利登記主要包括使用權、抵押權、采礦權、取水權、水面養(yǎng)殖權、水產(chǎn)捕撈權、林木采伐權等物權登記。(3)罵人登記管理角度分類，有總登記與變動登記。總登記是指不動產(chǎn)行政管理機關為發(fā)放調換不動產(chǎn)物權證書，建立健全不動產(chǎn)物權管理秩序，在對某種不動產(chǎn)物權進行普遍清理的基礎上進行的全面登記。87年，我國土地管理部門和房產(chǎn)管理部門對土地和房屋進行的登記即屬此類。變動登記又稱動態(tài)登記或變更登記，按其內容不同，又可分為不動產(chǎn)權利登記如物權移轉，分割合并、設定、增減、消滅等，和權利之外的其他事項變更登記（如名稱、地址、標識變更登記等）。4登紀效力我國屬于大陸法系，不動產(chǎn)登記之效力采用登記要件說。即登記是不動產(chǎn)權屬變動的生效要件，非經(jīng)登記，不動產(chǎn)物權變動不發(fā)生效力?！锻恋毓芾矸ā返诰艞l規(guī)定：取得土地所有權和使用權必須經(jīng)過登記根據(jù)該法第十條規(guī)定：依法改變土地的所有權或使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續(xù)，更換證書?！薄锻恋毓芾矸▽嵤l例》第六條進一步規(guī)定：依法改變土地的所有權、使用權，或者因依法買賣、轉讓地上建筑物、附屬物使土地使用權轉移時，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地所有權、使用權變更登記。向縣級以上地方人民政府更換土地證書《城市房地產(chǎn)管理法》第六十、六十一條規(guī)定：居產(chǎn)權利的變動應當?shù)怯洝冻鞘蟹课莓a(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定：凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權登記的，具房屋產(chǎn)權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效?！币虼耍覈粍赢a(chǎn)物權的取得、消滅和變更，并不區(qū)分物權變動的原因而一律規(guī)定：非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。由此可見，我國現(xiàn)行立法在不動產(chǎn)物權變動上完全采納了登記要件主義。四、我國不動產(chǎn)物權登記制度之缺陷1登記對物權變動原因行為效力之影響。我國不動產(chǎn)物權變動完全采納登記效力主義原則。但不動產(chǎn)物權變動時是否登記能否影響物權變動原因行為（如買賣、贈與、互易等民事法律行為等）的效力，我國立法和審判實踐中存有誤區(qū)。《擔保法》第四十一條規(guī)定：當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”。1995年12月27日最高人民法院《關于審8理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第五條規(guī)定：出讓合同出讓的土地使用權未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應當認定合同無效，，”在這些法律條文和司法解釋中，不動產(chǎn)登記成了物權變動契約（即原因行為）的生效條件或成立條件，而非物權變動法律效果發(fā)生的條件。這種做法無疑是錯誤的。從民法上看，不動產(chǎn)物權合同是以移轉或設定不動產(chǎn)物權為內容的債權合同，如房屋買賣合同、房屋抵押合同，該合同一旦成立便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力。債權合同與不動產(chǎn)的交付及登記才構成一個完整的物權行為。顯然，上述規(guī)定混同了不動產(chǎn)物權變動與不動產(chǎn)物權變動原因行為（債權合同）的二個效力原則。它不僅在理論上沒有法理支持，在實踐中也勢必不利于當事人認真訂立和遵守不動產(chǎn)買賣合同。因為按此規(guī)定，合同訂立后尚未登記前，合同尚未成立或尚未生效，因此，當事人根本不必遵守合同且不需因此而承擔違約責任。這必然使合同形同虛設，交易程序難以維護。其次，將登記作為合同的生效條件，以房屋為例，即便出賣人交付房屋后，仍可將房屋一物數(shù)賣，而無須承擔違約責任：這一方面也助長了欺詐行為。不動產(chǎn)物權登記在物權交易中的意義，正確的理解是：登記是物權變動的生效要件而非原因行為（債權合同）的成立要件或生效條件，登記是履行合同債務的結果。強調物權變動債權合同的有效性和獨立性，可以在未登記的情況下，使善意受讓人依據(jù)合同享有登記的請求權。最高人民法院84年發(fā)布的《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定：買賣雙方自愿、并立有契約，買方己交付了房款，又沒有其9他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應令其補辦房屋登記手續(xù)”。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第九條規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。這些規(guī)定，將不動產(chǎn)物權變動中登記的要求，確認為物權變動的法律效果發(fā)生的要件，而非債權合同成立要件或生效要件，因而無疑也是合理的。2多頭執(zhí)政”導致登記之不規(guī)范?！稉７ā返谖迨l規(guī)定：抵押權與其擔保的債權又同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。但是實踐中登記機關對擔保物權確定擔保期間的現(xiàn)象仍十分普遍。如企業(yè)與銀行簽訂的不動產(chǎn)抵押借款合同，在辦理不動產(chǎn)抵押權登記時，各不動產(chǎn)登記機關都強制性規(guī)定房屋及土地的登記期間為6個月或l年，并注記于他項權利證書中。期滿后必須重新登記或續(xù)登，否則抵押權消滅。不動產(chǎn)登記部門這樣做的目的無非是通過多次登記而多收些費用。但這樣做的結果，不僅公然違背了擔保法，也限制了抵押權的效力，降低了抵押擔保的信用。不動產(chǎn)登記機關之所以能夠這樣做，原因就是我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法：己有的不動產(chǎn)登記法規(guī)卻多為不動產(chǎn)行政主管部門發(fā)布的行政規(guī)章，因而受部門利益之影響，不能滿足和約束登記之需求。這個問題發(fā)生后，理論界和實踐引起了爭議。我們認為：物權法屬于強行法，奉行物權法定原則。當事人不能在物權法之外設定物權，也不能以物權法范圍之外的方式消滅物權。而《擔保法》關于抵押權的規(guī)定中，規(guī)定了種種抵押權消滅的10原因（抵押權的行使、債權的消滅、抵押物滅失等等），并沒有規(guī)定可以因為登記時強制登記的期間而消滅。因而對不動產(chǎn)抵押權的登記約定存續(xù)期間的，應當認定無效。最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題解釋第十二條也作出了如下規(guī)定：當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續(xù)不具有法律約束力。業(yè)己起草完畢的《物權法草案專家建議稿》第二百一^I^一條也采納了這一觀點。為不動產(chǎn)抵押貸款而進行抵押物權登記，是目前不動產(chǎn)登記機關認同的登記之功能。因此，在部分地區(qū)，對為貸款合同之外的其他經(jīng)濟合同設立的不動產(chǎn)抵押物權，不動產(chǎn)登記機關尚不予登記。登記作為不動產(chǎn)物權的生效要件，其適用范圍當然涵蓋所有不動產(chǎn)物權。權利主體之區(qū)別，不應成為劃分不動產(chǎn)物權登記范圍的標準。不動產(chǎn)登記機關的這種做法無疑是荒謬的。它削弱了抵押擔保的功能，阻礙了交易和商品流通。當然，對不動產(chǎn)登記機關拒絕登記的行為，權利人得行使司法救濟權（行政訴訟）而強制登記。但是商品經(jīng)濟的市場千變萬化，當權利人依救濟完成登記行為時，不動產(chǎn)抵押物權擔保的合同履行條件可能己不復存在，或既使得以履行也不能實現(xiàn)預期利益。因此，以行政訴訟之救濟實現(xiàn)不動產(chǎn)抵押物權的登記，在實踐中是不現(xiàn)實的。有對于此，《擔保法司法解釋》第五十九條規(guī)定：當事人辦理抵押登記手續(xù)時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。這個規(guī)定，無疑為不動產(chǎn)登記機關目前不予登記的不動產(chǎn)物權提供了有效的保護。3登記對不動產(chǎn)物權變動效力之影響應區(qū)別不動產(chǎn)物權變動原因。不動產(chǎn)物權變動主要由法律行為引起，如買賣、贈與、互易及在不動產(chǎn)上設定他物權的行為等。除此之外，不動產(chǎn)還因繼承、沒收征收、法院判決，強制執(zhí)行等非法律行為而發(fā)生物權變動的結果。我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度，并不區(qū)分不動產(chǎn)物權變動的原因，一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權變動的效力。90年頒布的《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》第四條規(guī)定：凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權登記的，具房屋產(chǎn)權的取得、移轉、變更和他項權利的設定，均為無效。這一規(guī)定，與我國《繼承法》的有關規(guī)定相沖突。按照《繼承法》第二條規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權，而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權。再如新建房屋，如果建房人在房屋登記后才能取得新建房屋的所有權，那么在登記之前，新建房屋的所有權應當歸誰所有，很難得出合理的解釋。在審判實踐中，法院對不動產(chǎn)物權爭議的判決，或因強制執(zhí)行而對不動產(chǎn)作出的裁定，根據(jù)程序法的規(guī)定，經(jīng)過一定的期間（上訴期）后或馬上發(fā)生法律效力。但是如果堅持不動產(chǎn)物權變動非經(jīng)登記不生效力，似乎又陷入法院判決、裁定需等待不動產(chǎn)登記完成后效力才發(fā)動的矛盾。這不僅有損國家審判權的權威，也破壞了國家法制的統(tǒng)一，給審判實踐帶來了難題。我們認為，因法律規(guī)定、法院判決、強制執(zhí)行、征用沒收而發(fā)生的物權變動，同樣具有物權公示效力，應當賦于其直接生效的效力。如瑞士民法典656條第2款規(guī)定：取得人在先占、12繼承、征收、強制執(zhí)行或法院判決等情形下，得在登記前先取得所有。我國臺灣地區(qū)民法第759條：因繼承、強制執(zhí)行、公用征收或法院之判決，于登記前己取得不動產(chǎn)物權者，非經(jīng)登記，不得處分其物權。因此，我國不動產(chǎn)登記之效力，也應區(qū)別不動產(chǎn)變動原因。因法律行為而生物權變動者，非經(jīng)登記不生效力：因非法律為發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動，不必經(jīng)登記公示而賦予其立即生效的效力。業(yè)己起草完畢的《物權法草案專家建議稿》⑦，也采用了此體例。五、我國不動產(chǎn)物權登記制度之完善。由于物權立法的滯后，我國不動產(chǎn)物權登記制度長期極不統(tǒng)一且極不規(guī)范，甚至相互矛盾。現(xiàn)行的不動產(chǎn)物權登記制度只能滿足對土地，房屋進行行政管理，已不能滿足不動產(chǎn)進入市場交易的需要，更不能滿足依據(jù)物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權交易進行保護的需要。完善我國不動產(chǎn)登記制度，己成為當前迫在眉睫的重要任務。如何完善我國不動產(chǎn)登記制度，中國物權法研究課題組在起草《中國物權法草案建議稿》時提出了不動產(chǎn)登記五統(tǒng)一原則”⑧。即(1)統(tǒng)一法律依據(jù)，以物權法為基礎統(tǒng)一中國不動產(chǎn)登記法律制度；(2)統(tǒng)一登記機關以縣級人民法院統(tǒng)一設立的不動產(chǎn)登記局為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機關；(3)統(tǒng)一登記的要件主義效力原則。(4)統(tǒng)一登記程序；(5)統(tǒng)一權屬證書。上述五統(tǒng)一原則”為中國的不動產(chǎn)物權登記制度的完善，提出了具體、有效的措施。它不僅符合我國國情，更符合現(xiàn)代法制的要求，為中國法律和國際接軌提供了理論支持。但是，由于受我國的體制影響和歷史原因，我國不動產(chǎn)物13權登記制度完善必將是一個不斷探索、總結、提高的過程。并且在較長的時間內，還將無法實現(xiàn)五個統(tǒng)一”。如統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關”，更是一項艱巨而漫長的任