pp汽車市場招商策劃方案

pp汽車市場招商策劃方案×××××××汽車市場招商籌劃推廣方案

***招商籌劃推廣方案

(提議稿)

總

則

一、市場分析

目前，我國重工業(yè)化時(shí)期剛剛來到，將來20年，中國經(jīng)濟(jì)還將保持高速增長，2023年至2023年GDP的年均增長速度將到達(dá)8-9%。經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長使具備購車力量的家庭戶數(shù)不斷增加，2023年，中國將超過日本，成為全球其次大汽車消費(fèi)國。

隨著汽車消費(fèi)環(huán)境的逐步完善以及汽車金融的快速進(jìn)展，汽車工業(yè)生產(chǎn)和消費(fèi)的國際化步伐不斷加快，轎車尤其是家用轎車將成為中國汽車工業(yè)增長的主要拉動(dòng)力氣，隨著汽車工業(yè)盈利點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，汽車效勞將成為中國汽車工業(yè)競爭力的立足點(diǎn)之一。

但是，我國二手車市場與新車銷售的增速相比是相對(duì)滯后的。不能供應(yīng)售后效勞、手續(xù)繁雜、信息不對(duì)稱等因素讓很多潛在的購置者望而卻步。興旺國家每年二手車交易量占其汽車總銷售量的75%。僅2023年，美國的二手車交易量高達(dá)4300多萬輛，是其當(dāng)年新車交易量的3.5倍左右。而我國的二手車交易量僅占汽車銷售量的30%。

今年1至3季度，我國二手車交易量的增長速度超過了新車銷售的增長速度，同比增長到達(dá)27%，高于新車8個(gè)百分點(diǎn)。國家加大了對(duì)二手車市場進(jìn)展的政策扶植力度，相繼出臺(tái)了《汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)展政策》、《機(jī)動(dòng)車登記規(guī)定》、《汽車貸款治理方法》及馬上出臺(tái)的《二手車流通治理方法》，從政策上支持鼓舞二手車流通，培育和進(jìn)展二手車市場。表達(dá)了經(jīng)營主體、經(jīng)營方式的多元化，將使得原先二手車交易市場的壟斷地位將受到?jīng)_擊。

而我國的私家車目前還只是剛剛進(jìn)入家庭，大多數(shù)車主還沒有到換車的時(shí)候，一般而言，當(dāng)新車使用5到6年后，車主才會(huì)考慮換車。2023年底到2023年初，我國會(huì)進(jìn)入二手車市場的高速增長階段。

**在國家商務(wù)部2023年年底馬上出臺(tái)的《二手車流通治理方法》的號(hào)召下，抓住有利時(shí)機(jī)，前期規(guī)劃用地300畝，總計(jì)土地1000畝，一期投資2億多元，在**市打造**乃至全國體量最大“二手車基地”的航空母艦。在**地區(qū)與南邊的**路新車交易市場遙相照應(yīng)，共同形成“北有***、南有***”的新、舊汽車交易大市場的格局。

此次為了明確了解該工程招商的目標(biāo)客戶、競爭狀況、招商策略和操作流程；為了使公司各部門統(tǒng)一熟悉、協(xié)調(diào)行動(dòng)、共同完成好此次招商工作，特制定此推廣方案。

從大的角度來講,為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),我國現(xiàn)在是選擇了汽車和房地產(chǎn)這兩個(gè)產(chǎn)業(yè),汽車和房地產(chǎn)可以帶動(dòng)鋼材/水泥、木材、家用電器、玻璃、皮革等等這條鏈的進(jìn)展；因此對(duì)于這個(gè)工程我認(rèn)為我們對(duì)這些大的趨勢(shì)和變化還是抓住了，一個(gè)興盛的新車銷售業(yè)務(wù)必定建立在一個(gè)堅(jiān)實(shí)的二手車流通構(gòu)造的根底上面。目前的二手車市場已經(jīng)不能貼近市場進(jìn)展的需要,更不能滿意消費(fèi)者的需求，嚴(yán)峻制約了汽車后效勞市場的進(jìn)展，

二、工程招商推廣

一期招商目標(biāo)客戶有

二手車經(jīng)營/經(jīng)紀(jì)公司、

汽車用品制造商/貿(mào)易商

汽車零部件制造商/貿(mào)易商

汽車汽保設(shè)備制造商/貿(mào)易商

汽車修理/快修連鎖機(jī)構(gòu)

汽車保養(yǎng)/美容連鎖店

汽車改裝/飾品

汽車效勞（俱樂部、年檢、拍賣、評(píng)估、租賃等）

保險(xiǎn)效勞/銀行

詳細(xì)的招商方式、推廣策略，這就必需依托于當(dāng)?shù)氐氖袌霈F(xiàn)狀（相應(yīng)的可利用的資源），不了解所以也不好說，固然一貫的做法有舉辦產(chǎn)品說明會(huì)等；另外本人有一個(gè)不成形的想法，是不是可以考慮在當(dāng)?shù)匕l(fā)起一個(gè)汽車售后的一個(gè)效勞聯(lián)盟，并美其名曰共同反抗入世后的“洋車部隊(duì)的入侵”，至少可以起到造勢(shì)之用嘛！

舉辦首屆舊機(jī)動(dòng)車進(jìn)展論壇，確立**基地的龍頭地位。在前期的招商推廣策略及操作程序我制定具體的方案，

招商推廣我分為第一階段：預(yù)備期；

其次階段：實(shí)施期；

第三階段：強(qiáng)化期；

第四階段：掃尾期；

第五階段：開業(yè)籌備期；

第六階段：運(yùn)營期；

例如第一階段：預(yù)備期

快速建立招商團(tuán)隊(duì)，基建工程與招商同步進(jìn)展。

a、組織學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)，定期培訓(xùn)，我們**公司特聘了專業(yè)教授給招商參謀講解與招商工作相關(guān)的學(xué)問，如：整合營銷潛能課程、二手車交易和進(jìn)展、市場調(diào)查技巧、談判技巧等等。打造**的標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)形象。

b、確定月、周工作目標(biāo)，各級(jí)人員的考核方法

c、制定走訪客戶規(guī)劃表、意向客戶表、意見反應(yīng)表、二手車鋪位租賃合同、

促銷細(xì)節(jié)、執(zhí)行進(jìn)度表等

d、完成招商手冊(cè)的制定、發(fā)放。(具體時(shí)間表略)

目前*******出乎尋常的火爆，前**個(gè)月的交易量已超越去年交易***輛的總量，交易額超過*個(gè)億，交易費(fèi)制造稅收**萬元的水平。從交易的二手車品種來看，普桑、捷達(dá)、富康為主導(dǎo)，新出車種已參加交易行列。新手和一些公司這兩大主要購置團(tuán)體買舊車的需求顯著增加，而市場里賣舊車換新車的現(xiàn)象越來越多，供應(yīng)與需求的同時(shí)增長刺激了二手車交易量增加。

以上這些狀況迫切需要一個(gè)全新的二手車交易市場來滿意快速增長的消費(fèi)需求，同時(shí)也給***二手車基地帶來了新的進(jìn)展機(jī)遇。

三、競爭分析

1、SWOT分析

a、S--優(yōu)勢(shì)：專業(yè)大型二手車基地，具有專業(yè)性，規(guī)模性，易吸引相關(guān)的客商進(jìn)場；地理優(yōu)越，處于******區(qū)域；具有統(tǒng)一治理、效勞和營銷推廣優(yōu)勢(shì)。

b、W--劣勢(shì)：由于是新建的二手車交易基地，沒有老客戶，目標(biāo)客戶資料數(shù)據(jù)缺乏，目前二手車基地還沒有樹立品牌形象，也沒有各種相關(guān)的客戶銷售數(shù)據(jù)，來作為招商支持，固然更沒有勝利的租戶典范。

c、O--時(shí)機(jī)點(diǎn)：由于二手車的保有量不斷加大，因此二手車的交易必定有擴(kuò)大市場份額的需要，目前全國各大汽車廠商開頭關(guān)注并利用自身現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)進(jìn)入二手車市場。假如引進(jìn)了大品牌二手車廠家直營，（相當(dāng)于主力店）那么二手車的經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)營公司、汽修、汽配、汽車裝飾美容公司會(huì)有搬店或增設(shè)分店的可能。同時(shí)這些公司也有局部有擴(kuò)張店鋪的需求。

d、T--威逼點(diǎn)：競爭對(duì)手（潛在對(duì)手）有開發(fā)基地內(nèi)同樣或相關(guān)主題的可能，譬如**汽配基地——汽配市場、****園（*******）——二手車的交易市場、**汽車基地等，這些交易市場的開設(shè)，就會(huì)導(dǎo)致市場的招商過于頻繁，客戶會(huì)沒有過多急躁，加上二手車的的客商相對(duì)數(shù)目較少，簡單流失我們需要的客戶群。

四、二手車基地內(nèi)的商鋪、效勞

1、

商鋪簡介(局部略)

a、

b、*

c、*

d、

2、效勞與支撐

a、物業(yè)治理為入租店鋪和顧客供應(yīng)一個(gè)舒適安全的環(huán)境，包括市場的環(huán)境、設(shè)備的愛護(hù)、安全保衛(wèi)、治理等。

b、

c、

d、**************************品牌形象的樹立與推廣。

e、協(xié)調(diào)各租戶與工商、稅務(wù)、車管、公安、衛(wèi)生等治理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，爭取政府政策支持。

五.

招商推廣策略及操作程序

1、招商推廣目標(biāo)

塑造“****二手車交易基地”品牌形象

↓

強(qiáng)調(diào)規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢(shì)

↓

增加經(jīng)營著信念

↓

全面勝利招商

第一階段：預(yù)備期

快速建立招商團(tuán)隊(duì)，基建工程與招商同步進(jìn)展。

a、組織學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)，定期培訓(xùn)，我們圓德公司特聘了專業(yè)教授給招商參謀講解與招商工作相關(guān)的學(xué)問，如：整合營銷潛能課程、二手車交易和進(jìn)展、市場調(diào)查技巧、談判技巧等等。打造通元的標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)形象。

b、確定月、周工作目標(biāo)，各級(jí)人員的考核方法

c、制定走訪客戶規(guī)劃表、意向客戶表、意見反應(yīng)表、二手車鋪位租賃合同、

促銷細(xì)節(jié)、執(zhí)行進(jìn)度表等

d、完成招商手冊(cè)的制定、發(fā)放。(局部表格略)

第一階段：預(yù)備期

其次階段：實(shí)施期

1．

招商目標(biāo)推廣工作全方位、立體化啟動(dòng)

2．

各招商小組要有序的執(zhí)行并完成安排任務(wù)

3．

仔細(xì)填寫公司制定的各類表格，把各類信息準(zhǔn)時(shí)的反應(yīng)到公司。

4．

治理人員對(duì)于每批的反應(yīng)信息必需進(jìn)展分析，制定或調(diào)整策略。

5．

每個(gè)目標(biāo)客戶均確認(rèn)責(zé)任人，由主管和市場督導(dǎo)跟蹤落實(shí)。

2、招商推廣策略

新聞大事+公關(guān)活動(dòng)+報(bào)紙電臺(tái)廣告=特色主題營銷

a、

新聞熱點(diǎn)報(bào)道，制造轟動(dòng)效應(yīng)

制造***首座二手車交易“基地”馬上落戶的新聞熱點(diǎn)，在******各大媒體上進(jìn)展即時(shí)的集中報(bào)道，引起全社會(huì)關(guān)注和二手車相關(guān)客戶群的劇烈興趣，預(yù)熱市場。

b、確立了主題營銷后，設(shè)計(jì)出***二手車基地的概念手冊(cè)、招商手冊(cè)、DM單頁等進(jìn)展目的性的派發(fā)。

c、

集中廣告宣傳，開展規(guī)模造勢(shì)

在主流報(bào)紙、專業(yè)雜志、車身、電臺(tái)、電視臺(tái)及戶外集中性公布二手車交易“基地”招商廣告，形成“北有****，南有****”的意識(shí)，還可以利用交通電臺(tái)等一些具有專業(yè)平臺(tái)對(duì)二手車基地進(jìn)展打造，提升，造成開業(yè)時(shí)的市場擁躉。

d、開頭籌備和舉辦二手車基地的招商說明會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)知名人士對(duì)我們的招商對(duì)象講解，樹立市場信念。期間我們可以與預(yù)備進(jìn)駐的公司簽署意向合作書。

e、

活動(dòng)聚攏人氣，持續(xù)市場熱度

利用各種平臺(tái)，在招商期間結(jié)合主題舉辦二手車展會(huì)、贊助一些活動(dòng)、命名等各種手段，擴(kuò)大二手車交易“基地”的知名度，制造“眼球經(jīng)濟(jì)”。為招商階段到進(jìn)場租賃經(jīng)營階段再到后期運(yùn)營階段進(jìn)展勝利對(duì)接打下堅(jiān)實(shí)的根底。

3、招商操作策略

1、招商目標(biāo)客戶

-------------二手車經(jīng)營/經(jīng)紀(jì)公司、

-------------汽車用品制造商/貿(mào)易商

-------------------汽車零部件制造商/貿(mào)易商

-------------------汽車汽保設(shè)備制造商/貿(mào)易商

-------------------汽車修理/快修連鎖機(jī)構(gòu)

-------------------汽車保養(yǎng)/美容連鎖店

-------------------汽車改裝/飾品

-------------------汽車效勞（俱樂部、年檢、拍賣、評(píng)估、租賃等）

-------------------保險(xiǎn)效勞/銀行

對(duì)于以上目標(biāo)客戶，我們*****的招商團(tuán)隊(duì)會(huì)實(shí)行“兩手抓”的方法來落實(shí)，首先，有肯定資金實(shí)力的大客戶，他們急需進(jìn)展，車源多，有帶動(dòng)性，抓住他們，能促進(jìn)市場的富強(qiáng)；其次，剛剛成立或較弱的經(jīng)營戶，他們渴望更好的平臺(tái)，期望創(chuàng)業(yè)機(jī)遇，抓住他們，能有效的保證招商工作中客戶數(shù)量的增長，同時(shí)他們也是后期市場快速富強(qiáng)進(jìn)展的保障。在實(shí)際的招商過程中，我們會(huì)通過調(diào)查、實(shí)地走訪客戶，與客戶點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，面對(duì)面的從***二手車基地的概念、地理位置、租賃價(jià)格和優(yōu)待措施、宣傳、治理、愿景、其他合作方式等方面進(jìn)展溝通，突出***舊機(jī)動(dòng)車市場的規(guī)劃、地段、規(guī)模、資源、交通、實(shí)力、配套、宣傳、效勞等，來撬動(dòng)市場。

2、市場招商運(yùn)作模式(局部略)

在前期的招商過程中，我們建議使用放水養(yǎng)魚的模式，預(yù)熱市場。

a、****

b、在招商的過程中，*******會(huì)嚴(yán)格貫徹基地內(nèi)的功能規(guī)劃，對(duì)進(jìn)駐商戶進(jìn)展篩選，量體裁衣。不符合規(guī)劃定位的原則上不引進(jìn)，以保持***手車交易基地品牌形象的統(tǒng)一性和完整性。

3、招租方式

以直接收取租金為主，同時(shí)為了保證每位租賃客戶的自身利益，簽約前請(qǐng)到基地招商部領(lǐng)取統(tǒng)一的《(局部略)樣本，本合同要一式三份（(局部略)商鋪承租人各執(zhí)一份、*****備案一份）。

4、招商方式

a、

****成立3個(gè)招商突破小組，劃分區(qū)域：1、城南片區(qū)；2、城北片區(qū)；3、**及**周邊城市片區(qū)。選擇優(yōu)秀的招商人員參與招商突破小組，選擇最有時(shí)機(jī)進(jìn)展突破的客戶市場，賜予招商突破小組必要的權(quán)力和資源（系統(tǒng)支持、媒體、資源、補(bǔ)貼），首先，招商突破小組內(nèi)的招商參謀大面積客戶訪問3—5天，將客戶需求信息、意見、建議反應(yīng)到公司，發(fā)覺并確定其意想客戶，在肯定限期內(nèi)明確到達(dá)招商目標(biāo)。

b、

******(局部略)。

c、

*****(局部略)。

d、

*****(局部略)

e、

回訪客戶，定期與客戶進(jìn)展溝通，組織參與基地的活動(dòng)、參觀基地建立、匯報(bào)工程進(jìn)展；充分利用已經(jīng)入租的客戶資源，擴(kuò)大招商范圍和影響，輔以廣告，吸引更多的客戶，帶動(dòng)新的利潤增長。

f、

****(局部略)

5.招商操作程序

a、熟識(shí)本招商工程的相關(guān)內(nèi)容，客戶問詢的預(yù)備。

b、收集二手車市場行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)展分類、分區(qū)整理。

c、通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會(huì)公布信息，對(duì)招商進(jìn)展前期滲透。

d、*********************************************(局部略)

e、建立一個(gè)良好的招商支持系統(tǒng)，各方面協(xié)調(diào)支持招商工作。

f、***********(局部略)

g、建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫，對(duì)招商參謀的招商工作，包括****

h、招商小組每天上報(bào)招商狀況，分析、總結(jié)、溝通、招商閱歷和心得，處理客戶反應(yīng)信息，適時(shí)調(diào)整招商策略。

六、

招商后期治理(局部略)

運(yùn)營治理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)治理運(yùn)營的精華就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題和信息平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營治理的商業(yè)房地產(chǎn)工程，會(huì)漸漸從“商業(yè)治理”蛻變成“物業(yè)治理”，直至最終完全丟失自己的商業(yè)核心競爭力。

統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商治理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一效勞監(jiān)視和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商治理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的根底和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅打算了進(jìn)展商前期的規(guī)劃是否勝利，而且打算著后期商業(yè)房地產(chǎn)工程商業(yè)運(yùn)營的治理能否勝利。

隨著商業(yè)房地產(chǎn)的進(jìn)展，以MALL為代表的商業(yè)房地產(chǎn)的招商工作已經(jīng)不僅僅限于傳統(tǒng)的百貨商店和專賣店，效勞性、消遣性的工程比重不斷上升，甚至超過了一般商品店，招商治理也稱之為微觀經(jīng)營主題的選擇。

選擇依據(jù)

對(duì)于一個(gè)大型的商業(yè)房地產(chǎn)工程，微觀經(jīng)營主體包括的內(nèi)容特別廣泛，既包括購物商店，還包括餐飲、消遣等效勞性設(shè)施，這方面比重在商業(yè)房地產(chǎn)中始終呈上升趨勢(shì)。目前商業(yè)房地產(chǎn)中微觀經(jīng)營主體的內(nèi)容主要有以下一些，百貨類：大型百貨商店、小型百貨商店；食品類：超級(jí)市場、熟食店、魚店、面包店、干果店、農(nóng)產(chǎn)品店、肉店、水果店、乳品店、便利食品店、飲料店、安康食品、佐料和調(diào)料品店；服飾類：女裝店、男裝店、青少年服裝店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閑服、沙灘裝、布店；家具和裝飾類：家具、家什、窗簾、燈具燈罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、現(xiàn)代藝術(shù)品、陶器、電視架、室內(nèi)裝修、特制家具、隔斷；五金類：壁畫、墻紙、家用五金、低壓電器；藥店：藥品、配藥、藥房；餐飲店：小吃店、快餐、中餐廳、自助餐廳、咖啡店、雞尾酒店、火鍋店；其他商店：禮品店、相框、電器、音像制品、珠寶、戲裝、工藝品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化裝品和香水、煙店、報(bào)紙店、毛衣、花邊、攝影器材、金店、文具店、縫紉機(jī)、玩具、郵票和紀(jì)念品、運(yùn)動(dòng)器材、保藏品、健身器材、熱帶魚、寵物、汽車配件、輪胎和電池、園藝用品、紀(jì)念品；效勞類：美容、理發(fā)、修鞋、洗衣店、干洗店、眼鏡和驗(yàn)光店、減肥沙龍、配鑰匙、出租書店、照相館、旅行社、裁縫店、加油站、機(jī)票代售；機(jī)構(gòu)類：銀行、郵局、信貸處、股票代理、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和牙醫(yī)、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、公共展廳；文化消遣設(shè)施：劇場、會(huì)議室、保齡球館、兒童樂園。

在確定了商業(yè)房地產(chǎn)可以由哪些微觀經(jīng)營主體之后，就需要從中進(jìn)展選擇。微觀經(jīng)營主體選擇在商業(yè)房地產(chǎn)建立期間就應(yīng)當(dāng)有初步規(guī)劃，商業(yè)房地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)同微觀經(jīng)營主體的選擇相配和。

微觀經(jīng)營主體選擇的第一個(gè)考慮因素是建筑特點(diǎn)和建筑條件。微觀經(jīng)營主體的選擇的其次個(gè)依據(jù)是商業(yè)房地產(chǎn)的類型和特點(diǎn)和整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)工程的經(jīng)營定位。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)的類型和特點(diǎn)也在很大程度上取決于微觀經(jīng)營主體的組成。

不同的商業(yè)房地產(chǎn)的微觀商業(yè)經(jīng)營主體組成千變?nèi)f化，這不是偶然的，也不是由市場自由打算的，而是開發(fā)商有意識(shí)選擇的結(jié)果。他們?cè)谥贫ㄕ猩桃?guī)劃時(shí)，已經(jīng)確定了各種微觀商業(yè)經(jīng)營主體的組成和數(shù)量，他們占整個(gè)可出租面積的比例以及他們?cè)谏虡I(yè)房地產(chǎn)中的地位和位置。商業(yè)房地產(chǎn)微觀經(jīng)營主體選擇的第一步是確定商業(yè)房地產(chǎn)工程的經(jīng)營定位。商業(yè)房地產(chǎn)工程可以依據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)構(gòu)造、消費(fèi)力量和商業(yè)房地產(chǎn)工程的經(jīng)營規(guī)模進(jìn)展經(jīng)營定位確實(shí)定，根本上可以從以下幾個(gè)方面考慮：

①業(yè)態(tài)定位：集購物、休閑、消遣、文化、飲食等多功能效勞于一體的一站式大型商業(yè)房地產(chǎn)工程；

②目標(biāo)市場定位：滿意地區(qū)全客層消費(fèi)者需要；地區(qū)或城市新型商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性企業(yè)；

③主題特色：符合當(dāng)?shù)厝巳旱慕?jīng)營主題設(shè)計(jì)；

④經(jīng)營品項(xiàng)：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等工程的合理配置；

微觀經(jīng)營主體選擇的第三點(diǎn)是要要考慮零售業(yè)的一些特點(diǎn)，這包括：

①經(jīng)營組織形式（連鎖經(jīng)營、合作經(jīng)營還是特許經(jīng)營）；

②銷售方式（自助效勞、自選商店還是百貨商店）；

③經(jīng)營規(guī)模（大百貨商店還是小貨亭）；

④經(jīng)營范圍（食品還是非食品、日用品還是耐用品、比擬購物還是便利購物）；

⑤經(jīng)營商品檔次（是高價(jià)和流行商品、還是低價(jià)沖動(dòng)購置商品）；

⑥商品本身特點(diǎn)（是否產(chǎn)生垃圾和氣味、是否需要特殊安全保衛(wèi)措施）。

需要商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在綜合平衡各種關(guān)系的根底上制定招商政策，對(duì)微觀商業(yè)經(jīng)營主體進(jìn)展掌握，最根本的目標(biāo)是微觀商業(yè)經(jīng)營主體在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報(bào)，讓整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能夠獲得效益。

然后，在微觀經(jīng)營主體組成確定之后，還需要依據(jù)各種微觀經(jīng)營主體的需求和商業(yè)房地產(chǎn)自身的需要進(jìn)展整合，最終確定它們?cè)谏虡I(yè)房地產(chǎn)的位置，以促進(jìn)共同富強(qiáng)，給商業(yè)房地產(chǎn)帶來最正確效益。在整合中還應(yīng)當(dāng)留意一些問題。首先，核心微觀經(jīng)營主體對(duì)于引導(dǎo)人流起著關(guān)鍵作用，其布局直接影響到商業(yè)房地產(chǎn)的形態(tài)。核心微觀經(jīng)營主體的位置需要最先確定，大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心商店適合放在線性步行街的端點(diǎn)，不宜集中布置在中間，這樣才能到達(dá)組織人流的效果。

其次，在微觀商業(yè)主體的布局上，應(yīng)當(dāng)考慮選擇一些微觀商業(yè)主體集中布置，由于購物者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)只有一家商店出售某種商品不會(huì)感到滿足，盼望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購物一樣，便利的進(jìn)展款式、質(zhì)量和價(jià)格的比擬。集中布置有利于擴(kuò)大商品掩蓋范圍，供應(yīng)與城市商業(yè)區(qū)一樣的競爭性和便利性，制造“購物氣氛”。

接下來考慮一般微觀經(jīng)營主體的位置，微觀經(jīng)營主體的適當(dāng)組合能夠在肯定程度上提高銷售額。對(duì)于一些大型商業(yè)房地產(chǎn)工程微觀經(jīng)營主體布局需要統(tǒng)一規(guī)劃和布置。各種微觀經(jīng)營主體之間的親和力是不同的，一些經(jīng)營工程的商店組成群體有助于加強(qiáng)吸引力，另一些經(jīng)營工程的商店需要相互避開。商店之間的位置關(guān)系受承租政策打算，討論發(fā)覺，商店銷售額和經(jīng)過商店的人流數(shù)量有肯定的比例關(guān)系，這個(gè)結(jié)果經(jīng)常用于確定微觀經(jīng)營主體的布置，一個(gè)根本規(guī)章就是微觀經(jīng)營主體的布置必需能夠加強(qiáng)商店之間的溝通。

在大型商業(yè)房地產(chǎn)，四種主要商店類型需要相互聚攏。第一類是男士用品商店，男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品應(yīng)當(dāng)集中布置。其次類是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購置之前對(duì)商品款式、價(jià)格和顏色進(jìn)展比擬。第三類是食品零售店，包括肉店、魚店、熟食店、面包店等等，聚攏不僅給購物者帶來便利，而且還能有效的增加銷量。此外，適合聚攏的還有個(gè)人效勞店，這些效勞設(shè)施需要靠近停車場和入口，有可能的話集中布置，并與其它微觀經(jīng)營主體相對(duì)分別，讓購物者出入便利，允許他們?cè)谏虡I(yè)房地產(chǎn)營業(yè)時(shí)間之外連續(xù)營業(yè)。

一些商店類型適合分散布置，例如，服裝店和外賣快餐和冷飲應(yīng)當(dāng)分開，緣由很明顯，而且，把服裝和食品分開也有利于組織人流，由于在這兩種類型的商店中，購物者的步行速度完全不同。超級(jí)市場需要能夠便利的進(jìn)出停車場，有可能的話最好設(shè)置單獨(dú)的出入口，珠寶店和音像制品店適合分散布置，這樣可以延長購物者的興趣。

假如商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模比擬大，則可以考慮安排百貨商店。百貨商店往往成為大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心，但是經(jīng)常只能獲得比擬低的租金，特別的狀況還能夠有所增加，并且隨著面積的增加而遞減。小型百貨商店則往往成為大型商業(yè)房地產(chǎn)的次級(jí)核心經(jīng)營主體。小型百貨商店往往也很重要，所以也可以通過談判得到比擬低的租金。

超級(jí)市場是商業(yè)房地產(chǎn)的重要補(bǔ)充，多數(shù)狀況下是全國性或競爭力很強(qiáng)的地方連鎖店。它有很好的信譽(yù)，能夠繳納足夠的租金。超級(jí)市場供應(yīng)的是便利購物，討論說明，超級(jí)市場對(duì)于吸引人流的作用特別大。因此，對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)而言，超級(jí)市場是必不行少的。除了超級(jí)市場之外，還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，它們面積從50～200m2，并且有較好的銷售額。

綜合商店可以占到整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)營業(yè)面積的4～9％。單位面積的銷售額特別低，但是它卻特別重要。他們經(jīng)常是全國性的連鎖店，具有良好信譽(yù)。

對(duì)于服裝店的布局要盡量制造比擬購物環(huán)境。大的女裝店和男裝店是重要成員。商店規(guī)模是影響租金的一個(gè)重要因素，一般小商店支付的租金高，全國連鎖店的租金低。

家具店對(duì)位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展現(xiàn)空間面積大，主要位于地下室，在主要營業(yè)層只需要小面積展現(xiàn)空間。

餐飲設(shè)施一般可以分為三類：即快餐、自助餐廳和高級(jí)餐廳。快餐為員工和購物者供應(yīng)餐飲。高級(jí)餐廳能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨(dú)立建筑中，同時(shí)又不能脫離主要步行人流。

禮品店、珠寶店、保藏品商店、運(yùn)動(dòng)用品商店、箱包店、音響制品店和照相機(jī)商店通常只能由地方經(jīng)營者經(jīng)營，也可能包括一些信譽(yù)好的全國性珠寶連鎖店。他們能夠有效地增加商業(yè)房地產(chǎn)的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對(duì)高一些。

效勞設(shè)施包括理發(fā)店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在商業(yè)房地產(chǎn)工程中占的比例很小，不超過2％。由于面積小，故抵押保證金比擬低。

租金制定

在確定了微觀經(jīng)營主體在商業(yè)房地產(chǎn)中的分布之后，就需要確定各個(gè)微觀經(jīng)營主體的租金。租金的制定應(yīng)當(dāng)依據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)工程的投資規(guī)劃計(jì)算分析單位面積物業(yè)本錢、經(jīng)營治理本錢，參考當(dāng)?shù)厥?/p>