房地產(chǎn)融資渠道

房地產(chǎn)融資策略2房地產(chǎn)貸款融資之——私募股權(quán)融資在國家深度調(diào)控房地產(chǎn)、限制房地產(chǎn)企業(yè)貸款背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過私募股權(quán)融資占到房地產(chǎn)大中型企業(yè)的60%以上，成為融資的主要渠道。據(jù)香港大公報(bào)報(bào)道，2008年受美國次級貸款引起的全球股災(zāi)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開發(fā)售（IPO）未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股。其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)投資入股2.1億美元。完成了企業(yè)的融資戰(zhàn)略。3房地產(chǎn)貸款融資之——融資租賃根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。出租人通過收取租金獲得收益,在存款利率不斷下降的情況下,出租人更愿意以這種無風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優(yōu)勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷。另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性。以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。目前萬達(dá)自持的商業(yè)物業(yè)，很多都采取經(jīng)營權(quán)抵押，10年的租賃權(quán)抵押獲得銀行的支持，獲得幾百億的銀行授信。4房地產(chǎn)融資之——項(xiàng)目融資所謂用房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，是指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn)，因此對于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式，來實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。目前國內(nèi)萬達(dá)廣場，深圳茂業(yè)等商業(yè)機(jī)構(gòu)均采取了類似的策略。5房地產(chǎn)貸款融資之——債券融資債券融資，對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，可望不可及。由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn)，再加上我國的企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例，因此國家對房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場，采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進(jìn)入，且發(fā)行成本較高，對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。6房地產(chǎn)貸款融資之——海外融資海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，國外房地產(chǎn)投資基金對開發(fā)項(xiàng)目的本身要求很高，投入項(xiàng)目后在運(yùn)作過程中要求規(guī)范而透明，而國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。7房地產(chǎn)貸款融資之——開發(fā)商貼息貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。對商業(yè)銀行來講，通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)，也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問題，實(shí)現(xiàn)提前銷售?；鼗\的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金，也可直接投入工程建設(shè)，還能夠更好地解決35%的開發(fā)商的自有資金短缺難題，使他們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。同時(shí)，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，購房者感覺更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷售。開發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，獲得一定比例的現(xiàn)實(shí)貸款，來解決臨時(shí)性資金需求。這種融資是在銷售過程中實(shí)現(xiàn)的，安全可靠。但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因?yàn)橐度胍还P可觀的鋪底資金并在長時(shí)間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開發(fā)的項(xiàng)目為高利潤、高檔次的精品社區(qū)。8房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資途徑之——房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有，轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。資產(chǎn)證券化的有利之處是開發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機(jī)制，順利啟動(dòng)項(xiàng)目；它還有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)，依托有價(jià)證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，能吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域；同時(shí)，基金價(jià)格的變動(dòng)包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預(yù)期，這種變動(dòng)有助于集聚房地產(chǎn)購買力和市場價(jià)格發(fā)現(xiàn)。2005年12月1日起，《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》正式施行,為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)?！豆芾磙k法》就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面明確作出了規(guī)定，為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。9房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目融資途徑之——聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營商實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。目前我國對開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的自有資本金必須在35%及以上。10房地產(chǎn)、政府平臺(tái)項(xiàng)目，PPP，BOT，BT融資，實(shí)業(yè)類項(xiàng)目、高新項(xiàng)目、工程項(xiàng)目投融資，基礎(chǔ)建設(shè)、礦產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、水資源開發(fā)項(xiàng)目、旅游環(huán)保項(xiàng)目、資產(chǎn)重組與兼并項(xiàng)目、機(jī)器設(shè)備改造與升級項(xiàng)目等等