某房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略

某地產(chǎn)公司福州項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：廈門翔安新城投資開發(fā)有限公司2005.8.30項(xiàng)目背景開發(fā)商背景廈門翔安新城投資開發(fā)有限公司是山東魯能集團(tuán)在廈門設(shè)立的房地產(chǎn)投資開發(fā)公司，公司實(shí)力雄厚開發(fā)商在福建省除本項(xiàng)目外，在廈門、泉州有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目概況用地性質(zhì)：別墅用地容積率：≤0.4限高：有限高，具體數(shù)據(jù)不明確項(xiàng)目一期：3米等高線以上836.81畝，有產(chǎn)權(quán)3米等高線以下328.39畝，海灘可租用項(xiàng)目二、三期：原規(guī)劃為海洋公園和旅游服務(wù)項(xiàng)目，共1200畝(該部分暫不確定)客戶目標(biāo)及困惑目標(biāo)通過項(xiàng)目的成功開發(fā)，樹立樓盤品牌形象以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌，提升魯能品牌在品牌之下，實(shí)現(xiàn)盡快回款和利潤最大化困惑項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)如何把握項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)如何啟動(dòng)項(xiàng)目銷售價(jià)值如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地塊價(jià)值的衡量我們認(rèn)為的難點(diǎn)如何面對(duì)1200畝的體量項(xiàng)目研究工作的階段劃分2005/8/32005/8/102005/8/29第一階段市場調(diào)研第二階段項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景研究房地產(chǎn)市場調(diào)研政府官員訪談專業(yè)人士訪談客戶訪談相關(guān)資料收集市場機(jī)會(huì)點(diǎn)的挖掘和分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位及深化項(xiàng)目物業(yè)功能分區(qū)建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)判研項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能布局建議問題界定經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)地塊解析市場背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動(dòng)區(qū)建議開發(fā)時(shí)機(jī)研判地塊解析市場背景項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定地塊區(qū)位

——位于長樂郊區(qū)，周邊大型工業(yè)區(qū)分布地塊區(qū)位本地塊位于福建長樂市漳港鎮(zhèn)仙岐村北澳南澳處于福州市區(qū)的東南方向，長樂市東面臨東海處，長樂國際機(jī)場東南側(cè)距長樂國際機(jī)場約2公里，距長樂市區(qū)市標(biāo)位置約19公里，離福州市區(qū)約50公里臨近大型工業(yè)集中區(qū)在建的長樂市空港工業(yè)區(qū)濱海工業(yè)集中區(qū)金峰工業(yè)集中區(qū)周邊配套僅民航海天大酒店長樂漳港鎮(zhèn)19公里50公里福州地塊交通

——遠(yuǎn)離主城區(qū)，但地塊外部交通便利陸路交通以福州國際機(jī)場高速公路（局部通車）與長樂及福州市區(qū)相連以201省道（局部通車）連通濱海及周邊各縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)到長樂國際機(jī)場約5分鐘車程到長樂市市標(biāo)位置約20分鐘車程到福州市區(qū)，約50分鐘車程（省道）；高速開通后約半小時(shí)空港長樂國際機(jī)場，通達(dá)國內(nèi)各大機(jī)場、國外部分機(jī)場地塊四至

——沿海岸線不規(guī)則四邊形地塊東臨東海北為項(xiàng)目2、3期1000多畝生地南至南澳酒店（爛尾）西至農(nóng)田地塊現(xiàn)狀

——大部分為農(nóng)田，未開發(fā)的原生態(tài)海灘農(nóng)田海灘海灘水質(zhì)不好，海水不藍(lán)，呈黃灰色臨海的沙灘較平坦，地塊起伏不大沙灘接近海水部分顏色較暗沙粒較細(xì)，易被風(fēng)帶起大量礁石分布開發(fā)利用情況長樂市區(qū)及附近居民來此游泳、燒烤有少量村民自間的簡易小屋提供游客小路地塊經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)——大規(guī)模模、低容積率別別墅開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)占地規(guī)模（（一期）：：容積率：≤≤0.4對(duì)應(yīng)總建筑筑面積：≤≤22.3萬平平方米（836.81×666.67×0.4＝223150.45平平方米）限高836.81畝，等高線3米以上，別墅用地328.39畝，等高線3米以下，沙灘，無產(chǎn)權(quán)，可租用1165.2畝地塊解析結(jié)結(jié)論距福州、長長樂市主城城區(qū)交通距距離較遠(yuǎn)空港、高速速、省道，，對(duì)外交通通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)達(dá)臨近大型工工業(yè)集中區(qū)區(qū)未開發(fā)的原原生態(tài)海灘灘資源缺乏基礎(chǔ)配配套設(shè)施大規(guī)模、低低容積率別別墅用地地塊解析市場背景項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定福州市概況況福州是福建建省省會(huì)城城市，與臺(tái)臺(tái)灣一水相相望，是我我國首批對(duì)對(duì)外開放的的沿海港口口城市福州現(xiàn)轄五五區(qū)、六縣縣、兩個(gè)縣縣級(jí)市和一一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)，全市土土地總面積積11968平方公公里，2004年末末市區(qū)內(nèi)建建成區(qū)面積積165.66平方方公里2004年年末，全市市常住人口口為660萬人，其其中市區(qū)人人口243萬人2004年年福州市生生產(chǎn)總值達(dá)達(dá)1548.46億億元，財(cái)政政收入167.59億元在全國26個(gè)省會(huì)城城市中，福福州經(jīng)濟(jì)總總量排名第第十與廈門、泉泉州相比，，福州在經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量、、人口總量量上并不占占據(jù)絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢，雖為為省會(huì)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻射力力有限福州市近年年GDP及及固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額高高速增長根據(jù)GDP增速與房房地產(chǎn)發(fā)展展的關(guān)系，，可以看出出房地產(chǎn)處處于高速發(fā)發(fā)展期資料來源：：《2004年福州州市統(tǒng)計(jì)年年鑒》福州全市歷歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)預(yù)警警系統(tǒng)判斷斷——GDP增速與與房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展省會(huì)城市成都西安廣州南京福州人均GDP（元）2128215553479003000923443較上年增速13%13.5%14.4%15.1%14.2%福州城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃——由濱江江型城市向向?yàn)I海型城城市發(fā)展未來20年年，福州將將完成濱江江型城市———跨江型型城市———濱海型城城市的發(fā)展展資料來源背背景：在福福建省政府府提出“海海峽西岸經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈”宏宏觀藍(lán)圖的的背景下，，福州市政政府向國務(wù)務(wù)院上報(bào)《《閩江口城城鎮(zhèn)群發(fā)展展規(guī)劃》2000—2005完成閩江時(shí)代從三山時(shí)代到閩江時(shí)代的延伸，從城市老城區(qū)到江濱沿線的開發(fā)2005—2010開始烏龍江時(shí)代從閩江時(shí)代到烏龍江時(shí)代的飛躍，完成對(duì)臺(tái)南島的開發(fā)2010—2020實(shí)現(xiàn)濱海時(shí)代從烏龍江時(shí)代到濱海時(shí)代的提升，對(duì)閩江口、長樂沿線的開發(fā)“雙城雙翼翼”的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)群經(jīng)濟(jì)圈圈的規(guī)劃構(gòu)構(gòu)想雙城——指福州中心心城區(qū)與長長樂濱海城城區(qū)兩個(gè)城城區(qū)雙翼——南翼地區(qū)：：以福清市市區(qū)為中心心北翼地區(qū)：：以羅源、、連江為中中心城市福州市烏龍江閩江福州城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略——城市““東擴(kuò)南進(jìn)進(jìn)西拓”戰(zhàn)戰(zhàn)略東主要開發(fā)沿閩江兩岸經(jīng)濟(jì)增長帶南西南全面開發(fā)南臺(tái)島，加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟(jì)增長帶拓展至閩侯的荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)和甘蔗鎮(zhèn)等北岸是鼓山新區(qū)、快安新區(qū)、馬尾、長安至閩江口的潭頭鎮(zhèn)、瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū)；南岸沿峽南一帶向長樂市區(qū)、長樂國際航空港、松下港拓展；市區(qū)總體規(guī)規(guī)劃布局以閩江為發(fā)發(fā)展軸線，，以中心城城為依托，，以海港、、機(jī)場為導(dǎo)導(dǎo)向，東擴(kuò)擴(kuò)南進(jìn)，兩兩岸呼應(yīng)，，依山傍海海，以優(yōu)良良綠色空間間分隔，以以快速便捷捷交通相聯(lián)聯(lián)系的帶狀狀組團(tuán)城市市，形成““一城”（（中心城））“三組團(tuán)團(tuán)”（馬尾尾、長安、、瑯岐）沿沿江發(fā)展的的空間布局局。城市“東擴(kuò)擴(kuò)南進(jìn)西拓拓”發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略“東擴(kuò)南進(jìn)進(jìn)西拓”戰(zhàn)戰(zhàn)略是福州州城市化發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)點(diǎn)?？傮w目目標(biāo)是將閩閩侯、連江江、長樂等等縣、市的的一些地域域以及瑯岐岐經(jīng)濟(jì)區(qū)全全部納入中中心城市規(guī)規(guī)劃區(qū)。閩侯長樂福州連江近幾年福州州市房地產(chǎn)產(chǎn)市場投資資額、施工工量、銷售售量逐年增增長單位：億元元單位：萬平平2001-2004年福州市市房地產(chǎn)投投資額、施施工量、銷銷售量快速速增加2005年年上半年福福州房地產(chǎn)產(chǎn)市場運(yùn)行行穩(wěn)健市場供求總總量基本平平衡，房地地產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)行穩(wěn)健自去年10月以來，，房價(jià)一直直游走在3000上上方；從今今年1-5月的福房房指數(shù)整體體來看，跌跌漲幅度都都在2.5%以下，，房價(jià)走勢勢平穩(wěn)2005年1-6月份數(shù)據(jù)批準(zhǔn)商品房上市預(yù)售面積（萬平方米）商品房銷售面積（萬平方米）301.81331.81求略大于供供，供需比比為1：1.1，市市場需求旺旺盛，市場場消費(fèi)潛力力巨大銷售成交29544宗，總金金額119.03億億福房指數(shù)福州市區(qū)房房價(jià)收入比比偏高，周周邊郊縣購購買支撐房房價(jià)根據(jù)世界銀銀行經(jīng)驗(yàn)，，發(fā)展中國國家的家庭庭年均收入入與房價(jià)的的比值在1：4～9之間為合理理狀態(tài)，若若比值在此此區(qū)間內(nèi)則則表明該地地區(qū)商品住住宅有效需需求度高，，商品住宅宅與居民生生活水平協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展。。2004年數(shù)據(jù)房價(jià)收入比（3262*123.1）/（12326*3.11）=10.48房價(jià)收入比小于4房價(jià)收入比4～9房價(jià)收入比9～12房價(jià)仍然有較大上漲潛力房價(jià)平穩(wěn)，上漲空間不大房價(jià)偏低房價(jià)收入比>12房價(jià)過高警戒線房價(jià)收入比比是指住房總總價(jià)與居民民家庭年收收入的比值值，用于判判斷居民住住房消費(fèi)需需求的可持持續(xù)性。房地產(chǎn)投資（億元）GDP（億元）房地產(chǎn)投資/GDP223.831548.4614％合理區(qū)間10％～14％福州房地產(chǎn)產(chǎn)格局福州市區(qū)的的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展可以分分為6大板板塊金山板塊五四北板塊江濱板塊中心西區(qū)市中心板塊東區(qū)板塊福州房地產(chǎn)產(chǎn)板塊分析析-1板塊劃分發(fā)展原因及現(xiàn)狀代表樓盤金山板塊（整個(gè)金山新區(qū)）原因：福州擴(kuò)張，但東、北、西受山脈制約，惟有向南。受政府扶持極大。以快速發(fā)展小型工業(yè)拉動(dòng)住宅市場現(xiàn)狀：中低價(jià)格、未來城市新中心區(qū)與南江濱風(fēng)景是該板塊上商品房的三大賣點(diǎn)。該板塊以中低價(jià)位房為主，多層、小高層為主要的產(chǎn)品形態(tài)，隨著市政配套建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施投入，該板塊房產(chǎn)升值的空間顯然江南水都·名筑閩江南岸，尤溪洲大橋以西，閩江大道以北均價(jià)：2900～3000元/平方米五四北板塊（鼓樓區(qū)北部）原因：福州“CBD后花園”5000畝土地儲(chǔ)備、80%綠化空間、超低地價(jià)、距市中心八分鐘車程、城市輕軌和三環(huán)路的匯集現(xiàn)狀：作為城市次中心生活區(qū)的特質(zhì)，中大型低密度住宅確立該板塊以別墅為核心定位的住宅產(chǎn)品開發(fā)。此外還有公寓產(chǎn)品，體現(xiàn)出中低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)型住宅板塊的特征，低價(jià)入市是近來該板塊樓盤的巨大優(yōu)勢所在居住主題公園價(jià)格：根據(jù)別墅形態(tài)不同從三千五至一萬多桂山公寓均價(jià)：1680元／平方米江濱板塊（東起江濱東路，西止于金牛山麓的碧水源）原因：貫徹了福州城市規(guī)劃的要求以及江景資源稀缺和齊全的基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套（江濱公園、江濱路）現(xiàn)狀：福州高層最集中和城市住宅名片板塊，高層、高價(jià)、高端產(chǎn)品是最明顯的特征世茂外灘江濱中大道188號(hào)均價(jià)：9000元／平方米福州房地產(chǎn)產(chǎn)板塊分析析-2板塊劃分發(fā)展原因及現(xiàn)狀代表樓盤中心西區(qū)（鼓樓區(qū)西部）原因：福州西拓，自然資源與城市資源相結(jié)合，集休閑、度假、運(yùn)動(dòng)、居住于一體?，F(xiàn)狀：價(jià)格較低下，多層、小高層產(chǎn)品為主，使西區(qū)板塊在近乎萎縮的地產(chǎn)開發(fā)中重現(xiàn)蓬勃?dú)庀?，將集中一些中高端定位、面向城市白領(lǐng)的明星級(jí)樓盤仁文·大儒世家總占地700畝，總建筑面積100萬平方米，分三期五年開發(fā)完成東區(qū)板塊（北起三八路，南至江濱路，西起六一路，東止鼓山麓）原因：福州“東擴(kuò)”戰(zhàn)略，把東區(qū)作為大批工廠企業(yè)的城市擴(kuò)張的重要區(qū)域發(fā)展，配套日益完善?，F(xiàn)狀：總體價(jià)格不高，但中高低檔產(chǎn)品應(yīng)有盡有，產(chǎn)品形態(tài)豐富多樣，同時(shí)由于許多實(shí)力開發(fā)商進(jìn)軍該板塊地產(chǎn)市場，地產(chǎn)升值的前景看好匯誠·東方水都90畝，總建筑面積近10萬平方米，由17幢多層及5幢小高層組成均價(jià)：2700元/m2市中心板塊（以東街口——五一廣場為中心）原因：地段優(yōu)勢，完善的配套和基礎(chǔ)設(shè)施。便捷的購物和交通環(huán)境等，使之既是福州人氣旺盛的商業(yè)圈重地，又是城市CBD的核心地帶，現(xiàn)狀：住宅產(chǎn)品開發(fā)則多以小戶型、高層為主，與此同時(shí)，高端價(jià)位也是特點(diǎn)之一。陽光假日公寓占地21.5畝，共3幢28層高層住宅市中心成功人士的第二居所長樂市區(qū)位位優(yōu)勢顯著著隨著臺(tái)灣海海峽兩岸關(guān)系的發(fā)展展，兩岸“三通”指日可待待；籍此長長樂突出的區(qū)位位優(yōu)勢，必必將為其發(fā)發(fā)展帶來更更多的機(jī)遇遇沿海長樂位于中國東南沿海，處于長江口與珠江口海岸線的正中，屬國家頒布的沿海開放市（縣）之一近臺(tái)距省城福州30公里，臨海近臺(tái)，東瀕東海，與臺(tái)灣島隔海相望，相距140海里，是大陸與臺(tái)灣基隆港和桃源機(jī)場之間的最近通道臨江北臨閩江，與福州馬尾經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一江相連，處于閩江口經(jīng)濟(jì)圈的南翼，是福州今后總體發(fā)展的重要組成部分僑鄉(xiāng)長樂是福建省著名僑鄉(xiāng)和臺(tái)胞祖籍地之一，海外僑胞、港澳同胞近30萬人，在臺(tái)人員及后裔10萬人長樂長樂已形成成現(xiàn)代化立立體交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，成為為中國東南南沿海重要要的陸、海海、空對(duì)外外交通樞紐紐空港位于長樂漳漳港的大型型現(xiàn)代化的的福州長樂樂國際機(jī)場場碼頭松下港區(qū)3萬噸級(jí)多多用途碼頭頭啟動(dòng)建設(shè)設(shè)籌東萬噸級(jí)級(jí)碼頭和營營前3000噸集裝裝箱碼頭已已建成投運(yùn)運(yùn)公路同三高速公公路峽漳線線、福北北、兩港線線三條高等等級(jí)公路建建成通車福廈高速公公路穿境而而過在建的機(jī)場場高速公路路一期工程程可望在今今年底完成成主體工程程，二期力力爭明年初初動(dòng)工建設(shè)設(shè)201省道道目前正在在建設(shè)中長樂市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展——躋身全全國經(jīng)濟(jì)百百強(qiáng)縣，第第二產(chǎn)業(yè)貢貢獻(xiàn)顯著長樂經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展突飛猛猛進(jìn)，2005年年躋身全國國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)強(qiáng)縣，位位列第75名第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值占生產(chǎn)產(chǎn)總值的62%資料來源：：《2004年長樂樂年鑒》2004產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長樂工業(yè)持持續(xù)快速發(fā)發(fā)展，紡織織、冶金為為主導(dǎo)支柱柱產(chǎn)業(yè)2005年年長樂市工工業(yè)發(fā)展令令人刮目相相看，上半半年完成工工業(yè)總產(chǎn)值值168.47億元元，增長38.2%，其中規(guī)規(guī)模以上工工業(yè)總產(chǎn)值值達(dá)140.11億億元，增長長48.2%，增幅幅居福州各各縣(市)區(qū)首位從載體功能能看濱海、閩江江口、金峰峰等３個(gè)工工業(yè)集中區(qū)區(qū)發(fā)展勢頭頭強(qiáng)勁，并并陸續(xù)進(jìn)入入倍增式跨跨越發(fā)展。。今后５到到８年，這這３個(gè)工業(yè)業(yè)集中區(qū)工工業(yè)產(chǎn)值有有望達(dá)到１１０００億億元；從產(chǎn)業(yè)集群群看金峰、潭頭頭的染整，，鶴上的電電子、棉紡紡、食品，，松下的經(jīng)經(jīng)編、染整整、鋼鐵，，漳港的化化纖，營前前、首占的的冶金，航航城的建筑筑、建材，，文嶺的醫(yī)醫(yī)藥等特色色產(chǎn)業(yè)逐漸漸隆起………這些已形形成長樂市市的產(chǎn)業(yè)集集群，并迅迅速發(fā)展起起來從產(chǎn)業(yè)輻射射來看長樂產(chǎn)業(yè)格格局已經(jīng)基基本形成，，紡織、冶冶金兩大支支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢明顯，，電子、電電力、建材材等新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也頗具具規(guī)模且發(fā)發(fā)展迅速，，具備承接接福州產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移的基基礎(chǔ)；長樂總體規(guī)規(guī)劃布局三大經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)西部綜合經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)———以規(guī)劃區(qū)為為中心，發(fā)發(fā)展成為長長樂市政治治、文化和和商貿(mào)中心心；東部臨空型型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)——以空港區(qū)位位優(yōu)勢、臨臨海優(yōu)勢發(fā)發(fā)展臨空型型為主產(chǎn)業(yè)業(yè)，配套商商貿(mào)、游憩憩、娛樂等等，建成現(xiàn)現(xiàn)代化的航航空城；南部濱海新新城經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)——以海港區(qū)位位優(yōu)勢、環(huán)環(huán)境優(yōu)勢發(fā)發(fā)展港口、、工業(yè)、旅旅游等產(chǎn)業(yè)業(yè)，建設(shè)具具有高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)、、旅游業(yè)、、高尚居住住特色的濱濱海新城。。在長樂市域域內(nèi)建立以以市區(qū)為中中心，金峰峰、濱海新新城為次中中心的三大大經(jīng)濟(jì)區(qū)和和東西向、、南北向兩兩條發(fā)展軸軸的城鎮(zhèn)空空間布局結(jié)結(jié)構(gòu)。金峰鎮(zhèn)濱海新城長樂市空港工業(yè)區(qū)區(qū)規(guī)劃建設(shè)設(shè)福州長樂空空港工業(yè)集集中區(qū)總體體規(guī)劃區(qū)位優(yōu)勢——位于長長樂國際機(jī)機(jī)場西側(cè)，，機(jī)場高速速公路南進(jìn)進(jìn)場線北側(cè)側(cè)，距福州州市區(qū)42公里，松松下港區(qū)26公里。。規(guī)?！獏^(qū)域規(guī)規(guī)劃總用地地約1.8萬畝，首首期建設(shè)4000多多畝標(biāo)準(zhǔn)廠廠房。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃——空港工工業(yè)集中區(qū)區(qū)主要發(fā)展展與機(jī)場相相配套的無無污染、高高科技含量量、高附加加值、體積積小、重量量輕、交貨貨期短的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，如電電子通訊、、計(jì)算機(jī)元元器件、生生物制造等等，同時(shí)，，鼓勵(lì)發(fā)展展現(xiàn)代物流流業(yè)，包括括運(yùn)輸、包包裝、物流流配送，并并適度發(fā)展展直接或間間接為航空空運(yùn)輸業(yè)服服務(wù)的產(chǎn)業(yè)業(yè)，包括零零售業(yè)、航航空食品業(yè)業(yè)、航空維維修業(yè)、金金融保險(xiǎn)、、旅游會(huì)展展、商務(wù)貿(mào)貿(mào)易等。招商成果——“截至至05年3月，共簽簽訂意向、、協(xié)議、合合同項(xiàng)目100項(xiàng)，，其中內(nèi)資資項(xiàng)目87項(xiàng)，總投投資34.23億元元，外資項(xiàng)項(xiàng)目13項(xiàng)項(xiàng)，總投資資8588萬美元。。”長樂市房地地產(chǎn)處于高高速發(fā)展階階段GDP增速速與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展關(guān)系系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展長樂2003年人均GDP：16919元較上年增速：17.31%長樂房地產(chǎn)產(chǎn)處于發(fā)展展速度階段段長樂市城區(qū)區(qū)內(nèi)土地開開發(fā)趨于飽飽和，向城城區(qū)外圍擴(kuò)擴(kuò)展是其發(fā)發(fā)展必然趨趨勢2003年年竣工面積積與銷售面面積比為1：1.1，市場場需求略大大于供應(yīng)資料來源：：《2003年長樂樂年鑒》2003年年數(shù)據(jù)完成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資4.2億億元，總施施工面積66.94萬平方米米其中新開面面積24.75萬平平方米，現(xiàn)現(xiàn)已竣工面面積28萬萬平方米商品房銷售售面積30.7萬平平方米，銷銷售金額達(dá)達(dá)5.4億億元共公開出讓讓土地10幅，面積積16.78公頃，，總成交價(jià)價(jià)2.4259億元元地塊解析市場背景項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定——處于遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊，位于于城市發(fā)展展方向上，，臨近工業(yè)業(yè)集中區(qū)的的，擁有原原生態(tài)海灘灘資源的大大規(guī)模、低低密別墅項(xiàng)項(xiàng)目

屬性詮釋區(qū)位屬性遠(yuǎn)郊離長樂市區(qū)19公里，離福州市區(qū)50公里外部交通便利周邊無生活配套周邊無成功房地產(chǎn)項(xiàng)目工業(yè)集中區(qū)周邊有大型工業(yè)集中區(qū)，以紡織業(yè)為主導(dǎo)空港工業(yè)區(qū)的啟動(dòng)城市發(fā)展方向處于福州城市“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”“跨江向?！狈较颍?xiàng)目所在非近期主導(dǎo)區(qū)“雙城雙翼”、“濱海新城”的規(guī)劃構(gòu)想項(xiàng)目屬性原生態(tài)海灘資源大規(guī)模、低密、限高住宅占據(jù)較長海岸線，未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源海景資源相比其他地區(qū)海灘無明顯優(yōu)勢1165.2畝、容積率0.4、限高、別墅用地項(xiàng)目報(bào)告的的結(jié)構(gòu)思路路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能布局建建議問題界定經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)地塊解析市場背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及及比例劃分分功能布局啟動(dòng)區(qū)建議議開發(fā)時(shí)機(jī)研研判問題結(jié)構(gòu)化化分析問題界定？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2通過S-C-Q金字字塔基本結(jié)結(jié)構(gòu)來界定定和分析問問題S：情境（（situation）——項(xiàng)目背背景事實(shí)（（項(xiàng)目、客客戶、市場場）大規(guī)模、低低密限高別別墅用地地處遠(yuǎn)郊無生活配套套自身資源不不具備絕對(duì)對(duì)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐明明顯區(qū)域規(guī)劃發(fā)發(fā)展遠(yuǎn)景明明朗，但有有待時(shí)日區(qū)域形象有有待改善項(xiàng)目一期總總占地1165.2畝（有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)部分占占地836.81畝畝），容積積率0.4、限高、、別墅用地地離長樂市區(qū)區(qū)19公里里，離福州州市區(qū)50公里，對(duì)對(duì)外交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)項(xiàng)目周邊缺缺乏基礎(chǔ)生生活配套占據(jù)較長海海岸線，未未開發(fā)的原原生態(tài)海灘灘資源，但但海景資源源相比其他他地區(qū)無明明顯優(yōu)勢周邊以紡織織業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)的濱海、、金峰兩大大工業(yè)集中中區(qū)，建設(shè)設(shè)中的大規(guī)規(guī)模空港工工業(yè)區(qū)處于福州城城市“東擴(kuò)擴(kuò)南進(jìn)西拓拓”方向，，但項(xiàng)目所所在非近期期主導(dǎo)區(qū)“撤市建區(qū)區(qū)”、“濱濱海新城””的規(guī)劃方方案，但具具體落實(shí)皆皆不明確地處“農(nóng)村村”，周邊邊唯一房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目南澳金金沙灘別墅墅群“爛尾尾”R1：非期期望結(jié)果——按常規(guī)規(guī)發(fā)展的可可能結(jié)果項(xiàng)目處于配配套匱乏、、區(qū)域形象象不好的遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊，按常常規(guī)項(xiàng)目開開發(fā)模式，，風(fēng)險(xiǎn)過大大本項(xiàng)目處于于郊縣偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)地區(qū)，消消費(fèi)者心理理距離較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，不符合合長樂、福福州人置業(yè)業(yè)習(xí)慣，而而常規(guī)開發(fā)發(fā)對(duì)周邊農(nóng)農(nóng)村和工業(yè)業(yè)區(qū)企業(yè)高高層的吸引引也不大常規(guī)別墅開開發(fā)，陷入入來自福州州市區(qū)及長長樂其他區(qū)區(qū)域的同質(zhì)質(zhì)競爭，給給本項(xiàng)目的的市場銷售售和土地成成本回收帶帶來較大壓壓力從開發(fā)模式上上從客戶上從產(chǎn)品上R2：期望結(jié)結(jié)果——我們的期期望目標(biāo)超越常規(guī)別墅墅項(xiàng)目開發(fā)模模式，規(guī)避遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，改變區(qū)區(qū)域整體形象象，提升區(qū)域域房地產(chǎn)價(jià)值值，創(chuàng)建項(xiàng)目目、乃至魯能能集團(tuán)的品牌牌價(jià)值細(xì)分客戶市場場，并找到目目標(biāo)客戶群，，盡可能擴(kuò)大大客戶層面，，實(shí)現(xiàn)首期開開發(fā)成功避免陷入來自自福州市區(qū)及及長樂其他區(qū)區(qū)域的同質(zhì)競競爭，以差異異化的產(chǎn)品形形成競爭優(yōu)勢勢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目價(jià)值最大化化從開發(fā)模式上上從客戶上從產(chǎn)品上C：矛盾或沖沖突（complication）——R1與R2之間存在在著的矛盾或或沖突找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群，盡可能擴(kuò)大客戶層面，實(shí)現(xiàn)首期開發(fā)成功R1R2整合資源，塑造項(xiàng)目自身競爭力，實(shí)現(xiàn)與其它產(chǎn)品的差異化常規(guī)別墅項(xiàng)目開發(fā)模式，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客戶單一，且項(xiàng)目對(duì)其不具備足夠吸引力面臨來自福州市區(qū)及長樂其他區(qū)域競爭壓力，市場實(shí)現(xiàn)難度大規(guī)避遠(yuǎn)郊問題，建立區(qū)域新形象，創(chuàng)建品牌價(jià)值Q：提出問題題（question）——要實(shí)現(xiàn)從從R1到R2必須要回答答的核心問題題1.以怎樣的的發(fā)展戰(zhàn)略，，規(guī)避遠(yuǎn)郊帶帶來的風(fēng)險(xiǎn)，，同時(shí)改善區(qū)區(qū)域現(xiàn)有形象象，創(chuàng)建魯能能品牌價(jià)值？？3.如何最最大化利用項(xiàng)項(xiàng)目資源，打打造產(chǎn)品差異異化競爭優(yōu)勢勢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目價(jià)值最大化化？2.我們的客客戶是誰，以以什么樣的產(chǎn)產(chǎn)品來滿足他他們的需求并并擴(kuò)大其層面面？項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略項(xiàng)目定位功能布局建議議問題界定經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)地塊解析市場背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比比例劃分功能布局啟動(dòng)區(qū)建議開發(fā)時(shí)機(jī)研判判案例研究需求分析競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略發(fā)展戰(zhàn)略案例選擇案例選擇標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)遠(yuǎn)郊物業(yè)低密度大盤開開發(fā)有類似資源案例分析廣州碧桂園鳳鳳凰城廣州星河灣天津天鵝湖度度假村海南陽光西海海岸天津東麗湖深圳萬科城翡翠山湖遠(yuǎn)郊大規(guī)模開開發(fā)的一般模模式開發(fā)模式典型案例關(guān)鍵特征匹配條件居住社區(qū)型廣州碧桂園鳳凰城廣州星河灣與城市中心有一定距離但交通便利；符合城市發(fā)展規(guī)劃；重社區(qū)配套與生活氛圍；目標(biāo)客戶為作息時(shí)間較有規(guī)律的中高收入者；與高檔公寓具有可替代性城市居住條件惡化；公共交通發(fā)達(dá)；地塊具有明顯升值前景；能快速建立較完備的社區(qū)配套；附近有足夠數(shù)量的目標(biāo)客戶；作為競爭對(duì)手的高檔公寓較少度假體驗(yàn)型天津天鵝湖海南陽光西海岸私家車為主要交通工具；重自然景觀與娛樂設(shè)施；目標(biāo)客戶為高收入者；兼有商務(wù)、社交等功能；離市區(qū)較遠(yuǎn)但路況要好；先天自然資源優(yōu)勢明顯或后天投入力度大；對(duì)該地塊認(rèn)同程度高；經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，出現(xiàn)了置業(yè)度假的需求復(fù)合新市鎮(zhèn)型天津東麗湖深圳萬科城翡翠山湖功能多元化；目標(biāo)客戶多樣化；規(guī)?；?、大配套；規(guī)模大；處于強(qiáng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)或“雙極”經(jīng)濟(jì)區(qū)域；周邊有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐；地塊有一定的自然資源；能較快形成基本配套；“雙極”間聯(lián)系日益緊密（交通、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系）本項(xiàng)目發(fā)展方方向初步設(shè)定定——復(fù)合新市市鎮(zhèn)型，綜合合居住、度假假休閑、投資資功能地塊面積大；；地塊處于強(qiáng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)或“雙雙極”經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域；地塊附近有較較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支支撐；地塊有一定的的自然資源；；能較快形成基基本配套；“雙極”間聯(lián)聯(lián)系日益緊密密（交通、經(jīng)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系）一期1100畝，總共2000余畝畝；長樂是全國經(jīng)經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣；；紡織產(chǎn)業(yè)、鋼鋼鐵產(chǎn)業(yè)；海、沙灘、防防護(hù)林；道路建設(shè)機(jī)場場高速、201省道，距距長樂二十分分鐘車程，福福州半小時(shí)車車程；福州東擴(kuò)，““雙城雙翼””拉近了雙極極間的距離。。案例研究需求分析競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略發(fā)展戰(zhàn)略需求分析區(qū)域域界定與廈門、泉州州相比，福州州在經(jīng)濟(jì)、人人口總量上并并不占絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢；加之廈廈門旅游等各各行業(yè)的發(fā)展展擴(kuò)大其影響響，故福州雖雖為省會(huì)，城城市輻射力有有限。正因如如此，福州房房地產(chǎn)對(duì)外輻輻射不強(qiáng)，以以市域內(nèi)部消消化為主，故故本項(xiàng)目的研研究對(duì)象也將將針對(duì)福州市市域內(nèi)。本項(xiàng)目的市場場需求分析將將區(qū)域設(shè)定在在福州范圍內(nèi)內(nèi)，以項(xiàng)目所所屬長樂、福福州市為主長樂房地產(chǎn)市市場福州市別墅市市場客戶需求特征征長樂房地產(chǎn)市市場長樂市房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展近兩年，受城城區(qū)規(guī)模的限限制，長樂城城區(qū)土地供應(yīng)應(yīng)量減少；城區(qū)土地供應(yīng)應(yīng)減少，一定定程度拉動(dòng)地地價(jià)上漲而最最終導(dǎo)致房價(jià)價(jià)上漲長樂房地產(chǎn)市市場需求旺盛盛土地供應(yīng)及價(jià)價(jià)格2003年，，長樂土地供供應(yīng)量接近600畝；2004年，，長樂市土地地供應(yīng)量不足足200畝，，同比減少66.25%，商品房房施工面積同同比減少26.87%；；2003年推推出的錦江花花園一期的土土地價(jià)格為150萬/畝畝，2005年推出的錦錦江花園二期期、陽光花園園三期的價(jià)格格就升為280萬/畝。。房地產(chǎn)交易情情況房價(jià)漲幅較大大，2003---2004，長樂樂房價(jià)上漲了了40%；2004—2005，長長樂房價(jià)上漲漲了25%；；目前長樂房房地產(chǎn)市場均均價(jià)已達(dá)到了了2400元元/平米；03、04兩兩年長樂房地地產(chǎn)市場的銷銷售面積都保保持在11萬萬平米左右；；05年上半半年長樂開盤盤的項(xiàng)目面積積達(dá)到了35萬平米左右右，銷售率仍仍有80%左左右。長樂高檔商品品住宅項(xiàng)目掃描-1名稱陽光花園3期城市之春圖片位置長樂市人民會(huì)堂對(duì)面長樂市吳航路、會(huì)場路交界處基本情況總占地86畝，15棟小高層板式住宅，共1000余戶；多為三房朝南，3米層高；周邊市政配套齊全；東南亞風(fēng)情；開發(fā)商在當(dāng)?shù)鼐咂放铺?hào)召力占地面積56畝，總建筑面積14萬M2，13棟多層、小高層、高層構(gòu)成，約900個(gè)單位戶型面積及價(jià)格三房/三房半：138-181M2；四房/四房半：178-243M2；2196元/M2起價(jià)，樓層差價(jià)50元/M2三房、四房為主，130-200M2；起價(jià)1900元/M2，樓層差價(jià)50元/M2客戶群主要為長樂本地企業(yè)主和官員企業(yè)老板、官員；本地人為主，周邊縣鄉(xiāng)較少置業(yè)目的居家居住銷售情況05年4月開盤，06年底入伙，現(xiàn)銷售率達(dá)80%半年前開始銷售，現(xiàn)銷售率達(dá)80%長樂高檔商品品住宅項(xiàng)目掃掃描-2名稱加州陽光圖片位置長樂市西洋南路基本情況占地面積69.5畝，總建筑面積5萬余M2，容積率1.16；規(guī)劃獨(dú)立別墅40棟，聯(lián)排（疊加）別墅30棟，復(fù)式洋樓4棟，共99戶；小區(qū)在墓地上建設(shè)戶型面積及價(jià)格面積260-320M2；均價(jià)2500元/M2客戶群私營企業(yè)主、華僑，以本地人為主，有少量周邊縣鄉(xiāng)的官員置業(yè)目的居家為主銷售情況04年下半年開盤，現(xiàn)售出30%；50套以入伙，剩余部分建設(shè)中長樂高檔商品品住宅以其區(qū)區(qū)位優(yōu)勢滿足足長樂市域內(nèi)內(nèi)的居住需求求長樂市房地產(chǎn)產(chǎn)整體開發(fā)水水平不高，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)不好好位于城區(qū)內(nèi)而而享有城區(qū)完完善的配套設(shè)設(shè)施，吸引了了部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居居民購房長期期居住，而其其中為了子女女讀書的占了了很大比重受到目前長樂樂城區(qū)規(guī)模的的限制，長樂市區(qū)的土土地開發(fā)已趨趨于飽和，城區(qū)內(nèi)外土土地價(jià)格天壤壤之別，大大大增加了城內(nèi)內(nèi)住宅開發(fā)成成本，去年城城區(qū)最貴的地地塊拍賣到280萬/畝畝向城區(qū)以外發(fā)發(fā)展成為長樂樂房地產(chǎn)發(fā)展展必然趨勢良好的學(xué)校教教育集中的娛樂設(shè)設(shè)施城區(qū)區(qū)位濃郁的居住氛氛圍更好的安全保保障完善的生活配配套滿足長樂及周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居住需需求在錦江花園買買房子，就是是為了給小孩孩提供更好的的教育環(huán)境。?！\江花園園業(yè)主在長樂有房子子，不管是玩玩、買東西還還是孩子讀書書都比鄉(xiāng)鎮(zhèn)方方便?！L樂酒店店管理人員長樂鄉(xiāng)村自建建別墅——針對(duì)業(yè)主主各自居住需需求的小規(guī)模模、低品質(zhì)建建設(shè)華僑、在外生生意人自建別別墅企業(yè)主自建別別墅村民宅基地自自建別墅自建別墅——來自工業(yè)業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、、華僑的居住住需求自建別墅基本本位于建造者者的生活或工工作所在區(qū)域域內(nèi)，滿足簡簡單的居住需需求自建別墅特征征位于農(nóng)村而缺缺乏成熟配套套村民自建而產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)不高高分布零散且外外觀表現(xiàn)雜亂亂規(guī)模有限而無無法營造氛圍圍散布郊野而缺缺乏安全保障障所有者位置用途企業(yè)主工廠附近長期居住村民宅基地長期居住華僑祖屋附近回鄉(xiāng)居住地在外生意人只要?jiǎng)e墅做成成最好的，肯肯定會(huì)有人買買，自己就會(huì)會(huì)海邊買而不不去福州。此此外，有的企企業(yè)主子女多多，有購買多多套別墅的需需求。——長樂外經(jīng)經(jīng)貿(mào)局局長周周曉翔我的一個(gè)朋友友自己家族蓋蓋了八棟別墅墅，但自建別別墅配套等條條件很差的。。如有高品質(zhì)質(zhì)的別墅出售售，會(huì)選擇買買?！L樂天上上人間郝總總長樂別墅市場場的潛在客戶戶群體數(shù)量較較大長樂民間資本本雄厚，購買買力強(qiáng)長樂別墅需求求并未得到滿滿足在長樂500萬不算富，，能動(dòng)用2000萬資金金的人數(shù)可能能達(dá)到總?cè)藬?shù)數(shù)的百分之五五左右。50萬一套的住住宅，2000套，在長長樂只需要1-2年就可可以賣光。長長樂有四十萬萬人在美國，，外匯流入量量大。從正規(guī)規(guī)渠道統(tǒng)計(jì)每每年就高達(dá)9億美元，加加總的話估計(jì)計(jì)每年在百億億元人民幣左左右。——長樂開開發(fā)商鄭鄭總目前長樂有商商品別墅200套左右，，有60套沒沒賣出，都是是加州陽光的的風(fēng)水問題。。——長樂開開發(fā)商鄭鄭總其實(shí)我的朋友友圈內(nèi)有很多多想住別墅，，剛才我們還還在商量自己己蓋。——長樂天天上人間郝郝總由于重親情的的傳統(tǒng)以及習(xí)習(xí)俗的壓力，，外地打工者者會(huì)盡量匯錢錢回家蓋房。。如果出去兩兩年還沒匯錢錢回家蓋房子子，整個(gè)家族族都會(huì)沒面子子。——神5傳傳媒策劃總監(jiān)監(jiān)福州別墅市場場福州別墅市場場發(fā)展歷程據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)計(jì)，至今為止止福州大大小小小的別墅項(xiàng)項(xiàng)目３０余個(gè)個(gè)，已推出的的市場總量有有４０００多多套居家型別墅受受到市場歡迎迎，銷售狀況況良好從９０年代中中期開始，隨隨著整個(gè)房地地產(chǎn)市場回暖暖，消費(fèi)者的的購買力也不不斷增強(qiáng)，促促使不少開發(fā)發(fā)商再次熱身身于別墅開發(fā)發(fā)；２００１年以以后，綠洲洲家園、金橋橋花園、閩都都大莊園等新新建別墅項(xiàng)目目的推出，““居家型”的的定位使其取取得較好的銷銷售業(yè)績，很大程度上改改變了以往福福州別墅項(xiàng)目目建兩個(gè)空置置一個(gè)的狀況況；２００３年的的水鄉(xiāng)溫泉?jiǎng)e別墅、居住主主題公園、山山姆小鎮(zhèn)作為為別墅市場的的主力銷售良良好；他們都都處在城市的的邊沿地帶，，屬于離塵不不離城的項(xiàng)目目，是典型的的居家型別墅墅；2004年，，運(yùn)盛美之國國花園、水鄉(xiāng)鄉(xiāng)溫泉?jiǎng)e墅二二期、蘭庭··西江月等別別墅項(xiàng)目的推推出，仍以居居家型為主，，別墅均價(jià)已已從2003年的每平方方米3989元上升到4819元，，漲幅達(dá)到20.81%；近年福州別墅墅市場放量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)2001——2002約1500畝建面48萬萬平米2003約2400畝建面90萬萬平米2004約1600畝建面74萬萬平米2005約2400畝建面166萬平米綠洲家園閩都大莊園園一期金橋花園居住主題公公園水鄉(xiāng)溫泉一一期閩都大莊園園二期山姆小鎮(zhèn)中天桂湖云云庭運(yùn)盛美之國國一期水鄉(xiāng)溫泉二二期蘭庭東方墅墅蘭庭西江月月香江紅海園園長灘美墅運(yùn)盛美之國國二期福祿坊云畝天朗東方威尼斯斯中天金海岸岸名城港灣羅馬生態(tài)園園海潤湖畔花花園注：占地面面積與建筑筑面積按當(dāng)當(dāng)年實(shí)際開開盤量估算算。名城港港灣、蘭亭亭西江月、、東方威尼尼斯、云畝畝天朗未開開發(fā)的3567畝土土地未納入入04.05年統(tǒng)計(jì)計(jì)范疇。2005年年福州市場場別墅推出出量大，至至今銷售狀狀況良好2005年年福州別墅墅市場總體體呈現(xiàn)盤量量大的特征征，被業(yè)內(nèi)人士稱稱為”放量量年”今年以TOWNHOUSE為為主的福州州別墅市場場截至目前前都表現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)勁：名名城港灣灣開盤當(dāng)天天簽約137套銷售售3．06億元；8月19日，東方方威尼斯一一期聯(lián)排別別墅推出76套，市市場表現(xiàn)活活躍方位名稱總占地面積本期規(guī)模往東名城港灣1400畝

一期300畝長灘美墅

180畝一期55畝往西運(yùn)盛美之國500畝分三期羅馬生態(tài)園136畝136畝雲(yún)畝天朗1270畝一期200多套往南中天?金海岸636畝一期113.7畝香江紅海園近400畝一期76套大唐世家86畝（一期）一期86畝東方威尼斯1234畝一期200多套福州別墅市市場格局分分析福州現(xiàn)有別別墅都在福福州市中心心半小時(shí)圈圈內(nèi)別墅多集中中在鼓樓、、倉山區(qū)內(nèi)內(nèi)，由于距距中心區(qū)近近，而成為為居住型別別墅；馬尾、閩侯侯陸續(xù)有別別墅項(xiàng)目面面市，因相相對(duì)距離較較遠(yuǎn)，故多多以大規(guī)模模入市，以以自身的豪豪華配套吸吸引客戶名城港灣長灘美墅蘭庭.西江江月東方威尼斯斯中天.金海海岸水鄉(xiāng)溫泉運(yùn)盛.美之之國羅馬.生態(tài)態(tài)園閩侯云畝天朗閩都大莊園園居住主題公公園蘭庭東方墅墅中天桂湖云云庭福州市別墅墅項(xiàng)目掃描描-1名稱名城港灣蘭庭·西江月圖片位置福州市馬尾區(qū)江濱路東大道88號(hào)福州倉山區(qū)建新鎮(zhèn)洪塘路566號(hào)基本情況總占地約1400畝，總建筑面積130萬M2；其中一期占地300畝，全部為別墅，約300多套，以人造水系隔成島嶼，容積率0.35；后續(xù)開發(fā)均為高層、小高層；西班牙風(fēng)格占地面積288666M2，總建筑面積109119M2；依山而建，分三期開發(fā)，容積率0.38；一期173棟，共198戶戶型面積及價(jià)格90萬-500萬（樓王2000多萬）；主要價(jià)格區(qū)間380-460萬；聯(lián)排6000多/M2，獨(dú)棟8000多/M2

153-410M2，180萬-300萬/套；聯(lián)排4000多元/M2；獨(dú)棟6000-7000元/M2客戶群市區(qū)、八縣客戶各半主要是在福州工作的企業(yè)主、高管，八縣的客戶較少置業(yè)目的居家、度假，各半居家為主銷售情況推出一個(gè)月，售出一半04年7月3日開盤，已售出60%福州市別墅墅項(xiàng)目掃描描-2名稱東方威尼斯云畝天朗圖片位置福州市倉山區(qū)上渡路8號(hào)福州市閩侯縣上街鎮(zhèn)316國道旁新東陽高爾夫球場內(nèi)基本情況總用地面積1234畝，分三期開發(fā)容積率0.49；一期76套聯(lián)排別墅，127棟獨(dú)棟別墅；引烏龍江水切割成11座島嶼；現(xiàn)代明快的澳洲風(fēng)格；8000M2商業(yè)廣場，5000M2水岸會(huì)所，更有游艇碼頭總占地2800畝，其中高爾夫球場占地1500畝，別墅占地1270畝，分三期開發(fā)1000余套別墅；一期占地200-300畝，200棟別墅200余戶，以獨(dú)棟別墅為主，引自然水系切割成7個(gè)島；西班牙風(fēng)格戶型面積及價(jià)格聯(lián)排別墅，面積226-261M2，總價(jià)100萬左右，單價(jià)約4000元/M2；獨(dú)棟別墅287-406M2，總價(jià)200萬左右，單價(jià)約6000元/平米獨(dú)棟、雙拼：面積320-993M2，總價(jià)格180-880萬；單價(jià)5000-8000元/平米客戶群市區(qū)、八縣都有目前客戶大部分為高爾夫會(huì)員，多來自福州、八縣也不少置業(yè)目的居家、度假度假、居家銷售情況未開始銷售動(dòng)作，8月中旬開盤未正式開盤，約半年售出約31套福州市別墅墅項(xiàng)目掃描描-3名稱中天·金海岸運(yùn)盛·美之國圖片位置福州市倉山區(qū)洪灣路中段鼓樓區(qū)梅峰路166號(hào)基本情況占地面積636畝，建筑面積76萬M2，容積率1.8；一期114畝，33棟樓，有TH、亞別墅、情景洋房；臨金山公園、濕地公園、流花溪，自然環(huán)境良好總占地500畝，容積率0.7，分三期開發(fā)；位于市區(qū)內(nèi)，配套齊全戶型面積及價(jià)格別墅250-290M2，總價(jià)約90-100萬；小高層125-145M2，總價(jià)約30萬聯(lián)排190-260M2，4000-5000元/M2；雙拼250多M2，6000-7000元/M2

客戶群福州市區(qū)為主，八縣客戶約占30%，其中約80%的業(yè)主是三、四次置業(yè)幾乎全是市區(qū)人買，機(jī)關(guān)單位公務(wù)員為主置業(yè)目的居家為主居家為主銷售情況05年8月13日開盤，目前認(rèn)購情況良好一期04年2、3月開盤，10月售完福州市別墅墅項(xiàng)目掃描描-4名稱居住主題公園圖片位置福州市五四北秀峰233號(hào)基本情況總占地1800畝，共5個(gè)區(qū)，同期開發(fā)，別墅為主，少量多層；世界最大世紀(jì)大門，600畝社區(qū)公園、10多萬M2生態(tài)湖；27000M2商業(yè)，完備的健康、教育、休閑配套戶型面積及價(jià)格均價(jià)：獨(dú)棟7300元/M2；聯(lián)排4188元/M2；空中階梯3500元/M2；雙拼6000元/M2；多層2700元/M2客戶群福州及周邊縣區(qū)企業(yè)主，高收入公務(wù)員；八縣客戶占30%置業(yè)目的居家為主銷售情況03年7月開盤，目前基本售完福州市別墅墅項(xiàng)目——面向全全福州財(cái)富富階層的需需求福州市目前前別墅總價(jià)價(jià)多在100萬以上上，目標(biāo)客客戶面向全全福州的財(cái)財(cái)富階層福州多數(shù)別別墅項(xiàng)目的的銷售中八八縣客戶占占據(jù)了一定定比例通過訪談了了解到，長長樂人在福福州購房目目的在于““配套、教教育、娛樂樂、炫耀””名稱面積區(qū)間平米主要總價(jià)區(qū)間萬元八縣客戶所占比例名城港灣300-500380-460萬50%蘭庭·西江月153-410180-300少量東方威尼斯聯(lián)排226-261獨(dú)棟287-406聯(lián)排100萬左右獨(dú)棟200萬左右未發(fā)售居住主題公園獨(dú)棟7300元/M2；聯(lián)排4188元/M230%云畝天朗320-993180-88030%中天·金海岸250-29090-10030%運(yùn)盛·美之國190-26080-175少量八縣客戶業(yè)主中約有有三成來自自八縣，其其中福清最最多，其次次是長樂，，真正土生生土長的福福州人并不不多?！幼≈髦黝}公園銷銷售代表表福州市別墅墅仍以滿足足居住需求求為主，少少數(shù)產(chǎn)品開開始重視度度假功能，，別墅投資資需求被忽忽略特征總結(jié)：：均位于福州州市區(qū)及近近郊，交通通狀況較好好，在福州州市中心半半小時(shí)車程程范圍內(nèi)依托城市成成熟的生活活配套設(shè)施施，多數(shù)自自身亦具有有一定的配配套福州別墅消消費(fèi)以滿足足長期居住住為主，少少數(shù)郊區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目同時(shí)滿滿足高端客客戶的度假假需求名稱項(xiàng)目賣點(diǎn)置業(yè)用途運(yùn)盛·美之國區(qū)位、城市配套居住為主蘭庭·西江月產(chǎn)品品質(zhì)，自然資源中天·金海岸自然環(huán)境、區(qū)域前景居住主題公園規(guī)模、配套、自然環(huán)境東方威尼斯規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)名城港灣規(guī)模、豪華配套居住、度假云畝天朗高爾夫市場現(xiàn)有產(chǎn)品品以滿足客戶戶居住需求為為主，度假需需求逐漸開始始受到關(guān)注，，投資需求被被忽略如果留著以后后養(yǎng)老，現(xiàn)在在又有投資回回報(bào)，那樣的的別墅會(huì)考慮慮買。——閩侯大莊莊園業(yè)主開開發(fā)商需求及市場滿滿足情況總結(jié)結(jié)長樂商品房市市場（集中在在城區(qū)）——僅用以滿足長長樂及周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居住需需求，但因城城區(qū)規(guī)模限制制，城區(qū)土地地供應(yīng)減少，，未來的居住住需求只能從從城區(qū)以外來來滿足自建別墅——來自工工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)鎮(zhèn)、華僑的居居住需求，但但因自建導(dǎo)致致產(chǎn)品品質(zhì)不不高，居住需需求并未得到到很好的滿足足，對(duì)于品質(zhì)質(zhì)好的產(chǎn)品有有需求；福州別墅市場場——現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品以滿足客客戶居住需求求為主，度假假需求逐漸開開始受到關(guān)注注，但投資需需求被忽略需求特征分析析結(jié)論依據(jù)：客客戶訪談長樂人福州人對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的看法機(jī)場爛尾別墅、麒麟山莊別墅客觀上給別墅產(chǎn)品的形象帶來一些負(fù)面影響對(duì)長樂區(qū)域價(jià)值的認(rèn)可程度普遍偏低；距離是影響長樂被福州人認(rèn)可的重要因素對(duì)海的看法部分長樂人認(rèn)為海邊不適合居住，但這種觀念可通過引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變；休閑會(huì)到海邊，吃海鮮、游泳旅游可能會(huì)去，認(rèn)為平潭的海比長樂好；對(duì)海沒有特殊偏好，覺得長樂海邊目前不適合居住；長樂的海蚌出名，會(huì)去吃海鮮；福州專業(yè)人士普遍認(rèn)同海的價(jià)值休閑娛樂方式長樂企業(yè)主的娛樂方式還停留在較低層次：到酒店開房間打牌、夜總會(huì)認(rèn)為福州市旅游資源不強(qiáng)，市民旅游多選擇外省，周邊游選擇永泰和平潭對(duì)投資別墅的看法少量客戶對(duì)“雙城”規(guī)劃有所了解，認(rèn)為項(xiàng)目具備投資升值的潛力別墅投資意識(shí)有待開發(fā)；考慮到現(xiàn)在投資和未來養(yǎng)老的結(jié)合置業(yè)特征/心理普遍認(rèn)為距離不是問題；長樂高收入人群具有炫耀、攀比的消費(fèi)心理；長樂人到城市（福州市、長樂市）置業(yè)是為了享受娛樂、教育等城市配套；長樂目標(biāo)客戶對(duì)海邊別墅的要求是配套齊全，戶型適中、不要太大，價(jià)格不能太高福州人保守，地域觀念強(qiáng)，甚至不愿跨區(qū)置業(yè)；對(duì)居住型別墅的關(guān)注點(diǎn)：地段、配套和心理滿足案例研究需求分析競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略發(fā)展戰(zhàn)略市場競爭對(duì)象象確定福州市有度假假功能的別墅墅項(xiàng)目長樂高檔商品品住宅項(xiàng)目競競爭分析長樂鄉(xiāng)村自建建別墅競爭分分析50公里的交交通距離，基基本排除本項(xiàng)項(xiàng)目滿足福州州客戶長期居居住需求的可可能。因此，，項(xiàng)目的競爭爭對(duì)象的選擇擇在福州排除除非純居住性性別墅。以強(qiáng)勢的海景景資源和項(xiàng)目目的投資功能能，獲得在福福州度假別墅墅市場的競爭爭優(yōu)勢目前福州別墅墅大做“山山水”文章，，人工的““水島”別墅墅成為大型別別墅開發(fā)主流流，而本項(xiàng)目目所具備的海海景資源在福福州地區(qū)別墅墅市場尚屬首首次開發(fā)，故故海景將成為為本項(xiàng)目的一一大競爭力福州現(xiàn)有帶度度假功能的別別墅項(xiàng)目把對(duì)對(duì)客戶的吸引引完全集中在在度假氛圍、、景觀的打造造上，卻忽略略了度假型產(chǎn)產(chǎn)品投資價(jià)值值的實(shí)現(xiàn)，因因此產(chǎn)品在投投資價(jià)值上的的實(shí)現(xiàn)將形成成本項(xiàng)目又一一大彌補(bǔ)市場場空白的競爭爭優(yōu)勢競爭對(duì)象客戶需求滿足點(diǎn)優(yōu)勢差異化點(diǎn)名城港灣居住、度假閩江規(guī)模建設(shè)豪華配套海景投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)云畝天朗居住、度假高爾夫配套投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)品功能、、品質(zhì)及產(chǎn)品品模式，獲得得長樂市場競競爭優(yōu)勢長樂市場還停停留在滿足居居住需求的層層面上，故將將居住、度假假、投資多重重價(jià)值的復(fù)合合做為項(xiàng)目的的一個(gè)差異化化點(diǎn)長樂市區(qū)現(xiàn)有有樓盤熱銷源源于客戶對(duì)城城市配套等的的關(guān)注，故以以新市鎮(zhèn)理念念“造城”一一定程度弱化化區(qū)域陌生度度，消除對(duì)區(qū)區(qū)域配套、安安全等的疑慮慮；同時(shí)，全全新的理念也也將成為本項(xiàng)項(xiàng)目的一個(gè)差差異化點(diǎn)競爭對(duì)象客戶需求滿足點(diǎn)優(yōu)勢本項(xiàng)目差異化點(diǎn)陽光花園居住位于城區(qū)城區(qū)配套規(guī)模開發(fā)景觀度假、投資功能產(chǎn)品品質(zhì)新市鎮(zhèn)開發(fā)理念城市之春居住加州陽光居住位于城區(qū)自建別墅居住位于工作、生活區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)新市鎮(zhèn)開發(fā)理念度假、投資功能案例研究需求分析競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域價(jià)值存在提升升空間，成就項(xiàng)目投投資價(jià)值區(qū)域價(jià)值存在在提升空間，，增加了項(xiàng)目目的投資價(jià)值值對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域域價(jià)值認(rèn)同感感低，區(qū)域價(jià)價(jià)值認(rèn)知有待待引導(dǎo)官方規(guī)劃處于福州城市市“跨江向海?！薄ⅰ皷|東擴(kuò)南進(jìn)西拓拓”方向，，但項(xiàng)目所在在非近期主導(dǎo)導(dǎo)區(qū)；“雙城雙翼””、“濱海新新城”規(guī)劃劃構(gòu)想漸明朗朗，但有待時(shí)時(shí)日；政府建設(shè)大型空港工業(yè)業(yè)區(qū)的建設(shè)，，機(jī)場、道路路的建設(shè)；本區(qū)域尚無生生活配套設(shè)施施建設(shè)啟動(dòng)；；價(jià)值認(rèn)同長樂人乃至福福州人普遍認(rèn)認(rèn)為本項(xiàng)目所所在區(qū)域?yàn)檗r(nóng)農(nóng)村，受周邊邊爛尾別墅群群及衰落的下下沙度假村的的影響，對(duì)本本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)價(jià)值認(rèn)同感低低本項(xiàng)目擁有廣廣闊的海景資資源，將成為為福州首個(gè)規(guī)規(guī)模化海岸商商品別墅項(xiàng)目目項(xiàng)目占據(jù)較長長海岸線，擁擁有原生態(tài)海海灘，可對(duì)客客戶構(gòu)成吸引引項(xiàng)目占有資源源并非稀缺，，雖與福州其其他地區(qū)海灘灘相比并無明明顯優(yōu)勢，但但作為福州海海景別墅的首首次開發(fā)，必必然引起一定定關(guān)注市場現(xiàn)有海灘灘資源開發(fā)用用途：休閑活活動(dòng)、度假、、企業(yè)會(huì)所福州目前最多多的高尚住宅宅區(qū)聚集地便便是閩江沿線線的江濱板塊塊，其稀缺江江景成為樓盤盤重要賣點(diǎn)景觀可成為客客戶購買的驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素平潭島——福福州最好的海海海濱浴場及相相關(guān)配套開發(fā)發(fā)閩江本項(xiàng)目瑯歧島大型企事業(yè)單單位自建會(huì)所所、活動(dòng)基地地周邊大型工業(yè)業(yè)集中區(qū)的建建設(shè)對(duì)配套居居住的需求漳港鎮(zhèn)——化纖、紡紡織為龍頭，，全鎮(zhèn)共有企企業(yè)495家家，其中規(guī)模模以上15家家。金鋒鎮(zhèn)——以紡織行行業(yè)為支柱，，工業(yè)基礎(chǔ)雄雄厚，全鎮(zhèn)現(xiàn)現(xiàn)有企業(yè)717家，其中中規(guī)模以上企企業(yè)40家，，新上項(xiàng)目目37項(xiàng)。濱海工業(yè)區(qū)——“集中區(qū)區(qū)”區(qū)域規(guī)劃劃面積為92平方公里，，其中工業(yè)用用地規(guī)劃面積積31平方公公里；至２０００４年建起起大小紡織企企業(yè)180多多家，年產(chǎn)總總值達(dá)50億億元人民幣。。空港工業(yè)區(qū)——首期1000畝動(dòng)建建100幢60萬平方米米標(biāo)準(zhǔn)廠房。。招商截至05年3月，，共簽訂意向向、協(xié)議、合合同項(xiàng)目100項(xiàng)，其中中內(nèi)資項(xiàng)目87項(xiàng)，總投投資34.23億元，外外資項(xiàng)目13項(xiàng)，總投資資8588萬萬美元。項(xiàng)目所在漳港港鎮(zhèn)及臨近的的金峰鎮(zhèn)均為為紡織產(chǎn)業(yè)集集中區(qū)域，而而目前已投產(chǎn)產(chǎn)的大規(guī)模濱濱海工業(yè)區(qū)及及正在建設(shè)的的大規(guī)?？崭鄹酃I(yè)區(qū)亦在在項(xiàng)目周邊。。大規(guī)模工業(yè)區(qū)區(qū)集中區(qū)對(duì)配配套居住的需需求衍生私企老板、高高管對(duì)高品質(zhì)住宅的的需求商務(wù)活動(dòng)、企企業(yè)活動(dòng)對(duì)相關(guān)配套的的需求項(xiàng)目總體戰(zhàn)略略發(fā)展方向以項(xiàng)目區(qū)域發(fā)發(fā)展前景及項(xiàng)項(xiàng)目自身資源源為依托，通通過多重價(jià)值值的賦加，以以新市鎮(zhèn)的理理念打造一個(gè)個(gè)居住為發(fā)展展主導(dǎo)方向，，同時(shí)具備休休閑度假投資資功能的復(fù)合合型新“城””。濱海的景觀+城區(qū)的配套套+休閑的氛氛圍+度假的的環(huán)境+升值值的前景項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)發(fā)擴(kuò)展區(qū)域發(fā)展規(guī)劃劃落實(shí)居住度假并并重投資度假投資居住主主導(dǎo)導(dǎo)現(xiàn)狀方向項(xiàng)目報(bào)告的的結(jié)構(gòu)思路路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能布局建建議問題界定經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)地塊解析市場背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及及比例劃分分功能布局啟動(dòng)區(qū)建議議開發(fā)時(shí)機(jī)研研判客戶定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位從現(xiàn)有樓盤盤客戶入手手找到具備備購買力的的對(duì)象要發(fā)掘本項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)客客戶，首先先要找出具具備相當(dāng)購購買能力的的人群，于于是我們從從現(xiàn)有高檔檔樓盤入手手項(xiàng)目客戶職業(yè)特征福州市區(qū)高檔住宅（含別墅）市區(qū)高收入公務(wù)員企業(yè)主、高知、高管八縣私營企業(yè)主、生意人海外華僑或有海外關(guān)系的人長樂城區(qū)高檔住宅城區(qū)官員私營企業(yè)主、生意人長樂周邊工業(yè)區(qū)私營企業(yè)主村鎮(zhèn)私營企業(yè)主、生意人海外華僑或有海外關(guān)系的人自建別墅鄉(xiāng)村村民海外華僑工業(yè)區(qū)私營企業(yè)主從中挖掘我我們的目標(biāo)標(biāo)客戶，并并盡可能擴(kuò)擴(kuò)大客戶層層面？以度假、投投資吸引福福州市區(qū)高高端客戶，，但目前難難以成為項(xiàng)項(xiàng)目主力客客戶群在福州的高高檔樓盤消消費(fèi)者中，，八縣人占占據(jù)了相當(dāng)當(dāng)?shù)谋壤?，，其中又以以福清、長長樂為主。。可見，比比較而言福福州市區(qū)購購買力相對(duì)對(duì)較弱，而而長樂、福福清則具備備強(qiáng)大的購購買力環(huán)境賦予項(xiàng)項(xiàng)目度假、、投資的價(jià)價(jià)值，但通通過訪談了了解到，本本項(xiàng)目成為為福州市區(qū)區(qū)人度假投投資選擇具具備可能性性，但非首首選與福州專業(yè)業(yè)人士及高高端客戶的的訪談，也也基本論證證了“現(xiàn)階段距離離是本項(xiàng)目目難以成為為福州市區(qū)區(qū)客戶居住住選擇的根根本原因”；作為福州市市區(qū)“雙城城”規(guī)劃構(gòu)構(gòu)想的組成成部分，本本項(xiàng)目顯然然具備升值值潛力（未未來明確的的價(jià)值定位位還有待落落實(shí)），故故存在福州州市區(qū)客戶戶投資的可可能性；合理開發(fā)海海灘資源，，優(yōu)化產(chǎn)品品，使之成成為度假休休閑之地，，同時(shí)也賦賦予了其投投資價(jià)值。。福州本項(xiàng)目距離約50公里50分鐘車程目前難以滿足福州市區(qū)客戶長期居住需求區(qū)域規(guī)劃前景海灘資源升值度假投資價(jià)值滿足福州市區(qū)客戶度假、投資需求購買力區(qū)域認(rèn)同不能成為項(xiàng)目主體消費(fèi)群以居住、度度假、投資資多重價(jià)值值吸引長樂樂高端客戶戶民間資本雄雄厚，購買買力強(qiáng)是長長樂房價(jià)不不端攀升的的原因目前長樂房房地產(chǎn)產(chǎn)品品功能相對(duì)對(duì)單一，僅僅滿足客戶戶普通的居居住需求，，且產(chǎn)品品品質(zhì)不高項(xiàng)目所在海海灘雖未開開發(fā)，已有有不少人來來游泳，且且所在漳港港以海蚌、、海鮮聞名名福州長樂高端客客戶對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)塊景觀認(rèn)認(rèn)同較高，，普遍認(rèn)為為距離不是是問題；但對(duì)配套及及居住環(huán)境境（海邊是是否適合居居?。┐嬖谠谳^大疑慮慮；對(duì)于好的產(chǎn)產(chǎn)品存在購購買可能性性；對(duì)于城市規(guī)規(guī)劃的了解解使其對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)塊升升值前景有有一定預(yù)期期功能單一品質(zhì)不高現(xiàn)有產(chǎn)品多重功能定位高品質(zhì)產(chǎn)品開發(fā)市場空白項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)長樂高收入入人群將成成為本項(xiàng)目目消費(fèi)主體體多重價(jià)值的的賦予相關(guān)配套的的打造居住氛圍的的營造以更好的產(chǎn)產(chǎn)品和環(huán)境境替代自建建設(shè)別墅的的需求自建別墅代代表了項(xiàng)目目周邊工業(yè)業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)鎮(zhèn)、華僑對(duì)對(duì)別墅的需需求自建別墅的的需求主要要源自居住住需求、對(duì)對(duì)房產(chǎn)的占占有及炫耀耀心理作為處于工工作生活區(qū)區(qū)域內(nèi)的住住房，自建建別墅在目目前的長樂樂郊區(qū)尚無無替代品目前所見自自建別墅普普遍產(chǎn)品品品質(zhì)較低，，從產(chǎn)品而而言毫無競競爭力可言言來自自建別別墅的聲音音：——“自建別墅配配套等條件件是很差的的，如有高高品質(zhì)的別別墅出售，，會(huì)選擇買買”——“配套條件不不好，上下下水都不好好解決，而而且管理起起來比較麻麻煩”生活配套不全娛樂設(shè)施缺乏居住環(huán)境不佳景觀資源匱乏安全保障不足自建別墅處于工作生活區(qū)域內(nèi)本項(xiàng)目完善的配套周到的服務(wù)濱海的景觀臨近的區(qū)位替代替代自建別別墅滿足居居住需求成為項(xiàng)目居居住型客戶戶的主要來來源本項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶定位位主體客戶重要客戶來自長樂市市域的居住住、度假和和投資客戶戶福州及其周周邊其它地地區(qū)的度假假、投資客客戶來源：項(xiàng)目目周邊工業(yè)業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)鎮(zhèn)、長樂城城區(qū)職業(yè)：私營營企業(yè)主、、在外生意意人、官員員、華僑或或有海外關(guān)關(guān)系的高收收入者行業(yè)：紡織織、鋼鐵等等目的：居住住、度假、、投資來源：福州州市區(qū)及其其周邊地區(qū)區(qū)職業(yè)：私營營企業(yè)主、、官員、在在外生意人人、華僑或或有海外關(guān)關(guān)系的的高高收入者目的：度假假、投資隨著區(qū)域規(guī)規(guī)劃的落實(shí)實(shí)，和項(xiàng)目目后續(xù)開發(fā)發(fā)建設(shè)，我我們預(yù)測本本項(xiàng)目的主主體客戶群群會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，即由由長樂客戶戶為主，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成福州州和長樂客客戶并重。?？蛻舳ㄎ恍蜗蠖ㄎ划a(chǎn)品定位項(xiàng)目定位對(duì)應(yīng)目標(biāo)消消費(fèi)群的價(jià)價(jià)值取向與項(xiàng)目的整整體發(fā)展方方向和功能能相匹配切合項(xiàng)目的的定位與市場形成成差異化項(xiàng)目的形象象定位原則則客戶特點(diǎn)分分析——產(chǎn)品的的定位結(jié)合合客戶的特特征、觀念念長樂財(cái)富階階層基本特征紡織、鋼鐵鐵、海外匯匯款為其主主要財(cái)富來來源，企業(yè)業(yè)主非常富富裕以打牌、夜夜總會(huì)消費(fèi)費(fèi)為主要娛娛樂方式炫耀性心理理，攀比、、跟風(fēng)現(xiàn)象象嚴(yán)重置業(yè)觀念通常有多次次置業(yè)經(jīng)歷歷，基本已已有2處以以上房產(chǎn)喜好奢華、、豪氣的建建筑形象注重居住配配套、子女女教育和居居住安全問問題喜歡獨(dú)立別別墅，有一一定的土地地占有欲；；聯(lián)排也能能接受，面面積在300m2左右認(rèn)為合合適福州財(cái)富階階層基本特征企業(yè)主、高高知、高管管、官員為為其主要構(gòu)構(gòu)成休閑度假多多選擇省外外或廈門，，周邊會(huì)選選擇永泰、、平潭知識(shí)層次和和閱歷較豐豐富，有自自己的主張張置業(yè)觀念置業(yè)較保守守，地域觀念強(qiáng)強(qiáng)，甚至不不愿跨區(qū)置置業(yè)注重居住環(huán)環(huán)境、景觀觀、配套不排斥投資資住宅，做做度假、養(yǎng)養(yǎng)老用途，，總值不宜宜過高長樂人有炫炫耀、攀比比的消費(fèi)心心理，體現(xiàn)現(xiàn)在對(duì)住宅宅選擇的品品位上從客戶訪談?wù)勎覀兞私饨獾?，長樂樂高收入人人群具有炫炫耀、攀比比的消費(fèi)心心理從福州市場場現(xiàn)有高檔檔樓盤來看看，長樂客客戶比例較較高的通常常產(chǎn)品形象象奢華、氣氣派文化水平、、素質(zhì)不高高，在消費(fèi)費(fèi)上存在比比闊、炫耀耀、跟風(fēng)的的心理。——神5傳傳媒跟風(fēng)虛榮，，只要有好好產(chǎn)品都會(huì)會(huì)買，購買買力很強(qiáng)。?！烂馔鉃┩夸N銷售代表好面子、攀攀比，你換換奔馳我就就買寶馬，，有集體定定購十幾輛輛寶馬的事事情?！L樂開開發(fā)商鄭鄭總文化素質(zhì)很很差，剛富富起來的暴暴發(fā)戶，好好攀比。例例子，辦喪喪事花20、30萬萬很正常。?！L樂天天上人間郝郝總項(xiàng)目名稱建筑形象長樂客戶所占比重名城港灣西班牙風(fēng)格，豪華氣派高世茂外灘花園奢華高君臨閩江豪華、大氣高東方威尼斯澳洲風(fēng)格、現(xiàn)代明快低蘭庭西江月現(xiàn)代東方庭院低本項(xiàng)目的差差異化形象象定位——風(fēng)格經(jīng)經(jīng)典突出的的多賣點(diǎn)別別墅對(duì)福州別墅墅市場產(chǎn)品品形象研究究，我們從從時(shí)間最近近、具備一一定規(guī)模、、且產(chǎn)品品品質(zhì)較高的的樓盤入手手項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型名城港灣西班牙風(fēng)格水島別墅東方威尼斯澳洲風(fēng)格、現(xiàn)代明快水島別墅居住主題公圓山水別墅蘭庭西江月現(xiàn)代東方庭院倚山別墅云畝天朗西班牙風(fēng)格水島別墅多樣化的建建筑風(fēng)格，，但至今并并無很好的的演繹無一例外的的圍繞山水水做文章，，同一樓盤盤中產(chǎn)品的的類型相對(duì)對(duì)單一由此，本項(xiàng)項(xiàng)目要在產(chǎn)產(chǎn)品形象上上與市場形形成差異化化，可以從從兩方向做做：建筑風(fēng)格經(jīng)經(jīng)典，元素素、特點(diǎn)突突出；多賣點(diǎn)別墅墅的開發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目目地塊、資資源特點(diǎn)，，開發(fā)海岸岸別墅、沙沙灘別墅、、叢林別墅墅等產(chǎn)品形象建建議——地中海海風(fēng)情的海海岸新都地中海風(fēng)情情的海岸新新都——享受受奢侈的開開始項(xiàng)目形象定定位：定位詮釋：：地中海休閑閑、浪漫的的氣質(zhì)；東海岸廣闊闊、包容的的胸懷；出離舊城而而高于舊城城的新都；；讓奢侈的體體驗(yàn)在這里里升華………建筑風(fēng)格建建議——法式風(fēng)風(fēng)格演繹豪豪華典雅法式建筑特特征：布局上突出出軸線的對(duì)對(duì)稱，恢宏宏的氣勢，，豪華舒適適的居住空空間；效果貴族風(fēng)風(fēng)格，高貴貴典雅；細(xì)節(jié)處理上上法式廊柱柱、雕花、、線條的運(yùn)運(yùn)用，精細(xì)細(xì)考究的制制作工藝。。體驗(yàn)陽光、、海灘、休休閑、浪漫漫感受經(jīng)典、、品位、豪豪華、尊崇崇分享健康、、快樂、幸幸福、成功功推薦案名字字-1結(jié)合項(xiàng)目的的資源和產(chǎn)產(chǎn)品的屬性性海岸——突突出項(xiàng)目目優(yōu)勢自然然資源；新———模式式的創(chuàng)新，，產(chǎn)品的創(chuàng)創(chuàng)新，價(jià)值值的創(chuàng)新；；都———都市市般便捷的的生活；出離舊城而而高于舊城城的新都。。海岸新都案名推薦-2碧海藍(lán)天Legrandbleu碧海、藍(lán)天天——廣闊的視野野，包容的的胸懷、淡淡定的氣質(zhì)質(zhì)……沙灘、海岸岸線、大海?！颈卷?xiàng)目具備備的，卻未