a北京某頂級(jí)豪宅別墅市場(chǎng)定位策略

第二部分市場(chǎng)定位

一、基本市場(chǎng)戰(zhàn)略

1、區(qū)域價(jià)值及市場(chǎng)分析啟示

2、核心市場(chǎng)戰(zhàn)略

專為中國（身價(jià)5億以上）新銳富豪

全程（星級(jí)）定做的頂級(jí)別墅

基于國外、上海、香港、廣州、北京等可類比頂級(jí)別墅的全面深入市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合潛在客群、可類比項(xiàng)目客群研究及地塊價(jià)值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市場(chǎng)戰(zhàn)略為：

中國新銳富豪支持點(diǎn)：

1）據(jù)統(tǒng)計(jì)，全球1%富人收入占到社會(huì)全部收入的60%。2001年，中國7萬億元存款總量中，人數(shù)不足20%的富人占有80%的比例。

2）北京別墅市場(chǎng)的購買人群已經(jīng)發(fā)生變化，比例結(jié)構(gòu)已由過去的境外占70%，國內(nèi)占30%，發(fā)展為目前的國內(nèi)占80%左右，境外占20%左右。

3）2003年新一期的“中國百富榜”將挖掘出兩三千位身家億萬的內(nèi)地富豪資料。新榜中將會(huì)出現(xiàn)一大批30—40年齡段甚至更年輕的財(cái)富新銳，他們是生于上世紀(jì)60年代至70年代初期的新銳富豪。

4）《財(cái)富》“中國富豪排行榜”前50名之中，富豪們主要來自于江浙滬及珠江三角洲。舉例如：第二批發(fā)跡的溫州富豪正處于豪宅需求階段，他們需要用豪宅來體現(xiàn)身份與價(jià)值。豪宅已成為溫州富豪置業(yè)的首選。

5）海外基金買家甚至動(dòng)用數(shù)億資金整棟地買入一些豪宅，多次置業(yè)以上的億萬富豪投資型客群增多，基本有過三五次置業(yè)經(jīng)歷的富紳和隱形商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者增多。

全程星級(jí)定做支持點(diǎn)：

1）頂級(jí)富豪居住環(huán)境喜好千差萬別，新銳富豪生活更是講究創(chuàng)新。越是高層次，在追求風(fēng)格、環(huán)境、檔次上越是有著自己的個(gè)性，有著與眾不同的生活情調(diào)。

2）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)許多富紳根據(jù)個(gè)人十分個(gè)性的喜好，來選擇中國適合自己的頂級(jí)別墅，否則寧愿暫時(shí)不買。其中并無太多的城際限制。如專為提供飼養(yǎng)馬廄場(chǎng)所或養(yǎng)馬場(chǎng)而購買等。

3）作為數(shù)量十分有限的項(xiàng)目總占地，客戶個(gè)性十足的功能需求不可能設(shè)想周全，設(shè)計(jì)周全，在充分研究這一簇群的生活方式基礎(chǔ)上，營銷推廣將提供數(shù)十種創(chuàng)新別墅功能，將潛在客群吸引至現(xiàn)場(chǎng)后，可根據(jù)客群局部改造需要每期均拿出相當(dāng)比例按需定做。

4）全程星級(jí)定做的內(nèi)容及理念——全球高檔別墅俱樂部會(huì)員制連鎖消費(fèi)；每棟按需提供24小時(shí)六星級(jí)酒店式服務(wù)；

每棟提供vip規(guī)劃設(shè)計(jì)師/精裝修設(shè)計(jì)包括家具全套設(shè)計(jì)；

每戶提供景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)師/景觀物業(yè)管理服務(wù)公司；

廚房單體設(shè)計(jì)師；

建筑功能定做；私家庭院定做等。

二、市場(chǎng)定位理念

一棟一種生活方式

三、頂級(jí)別墅理念

1、頂級(jí)別墅理念

2、項(xiàng)目別墅理念

國外頂級(jí)別墅評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)——項(xiàng)目周邊大環(huán)境、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境、別墅自身庭院、內(nèi)部空間的室內(nèi)環(huán)境。

與國內(nèi)其他頂級(jí)別墅相比并綜合國際頂級(jí)別墅的開發(fā)理念，本案需具備以下系統(tǒng)理念，用以提升市場(chǎng)力，同時(shí)在銷售方面塑造其他項(xiàng)目無可比性的綜合氣質(zhì)。

四、目標(biāo)客群定位

行業(yè)分布：涉及金融、地產(chǎn)、IT業(yè)、零售、制造業(yè)等。如食品集團(tuán)公司總裁、汽車經(jīng)營商，第三產(chǎn)業(yè)為主

職業(yè)職位：國內(nèi)商界大企業(yè)低調(diào)領(lǐng)袖或大陸富豪為主、國外駐京機(jī)構(gòu)、國際投資基金、跨國公司首腦及外籍高級(jí)管理人員為輔；私營企業(yè)主（公司總裁、股東、董事、上市公司主席等）兼顧港澳臺(tái)在京投資企業(yè)的CEO、職業(yè)投資者及海歸僑商、海外基金買家等。

文化年齡：多數(shù)大專以上文化背景，多數(shù)擁有二次再造以上學(xué)歷年齡階段主要為35-50歲，往上少量浮動(dòng)至60歲

收入水平：身價(jià)5億元以上至個(gè)人資產(chǎn)總值三十億左右購房目的：多半自住為主，兼顧投資

消費(fèi)特性：注重同階層消費(fèi)，講究個(gè)性功能享受

購房情況：三次及多次以上置業(yè)者居多；家族購房三成按揭為主，洗錢人士一次性付款。購房周期一般為三個(gè)月；用作投資置業(yè)決策人存在親屬朋友連帶關(guān)系區(qū)域分布：中國大陸南方城市富商為主，其他各省份較為散化

居住結(jié)構(gòu)：家族體系較為龐大，在京從商的外地人士基本為兩代之家；純粹外地購房者更多用作夫妻雙方度假及招待賓朋。

五、項(xiàng)目檔次定位

國際：一級(jí)自然環(huán)境區(qū)的頂級(jí)別墅，具備土地與景觀稀缺價(jià)值要求，具備現(xiàn)代貴族氣質(zhì)，但缺乏幾十年傳統(tǒng)血統(tǒng)的城堡莊園質(zhì)素。

國內(nèi)：頂級(jí)別墅市場(chǎng)導(dǎo)入期的中國別墅精神代言，擯棄第一代豪華別墅沿襲的國外淺層次建筑風(fēng)格、原裝理論和功能簡單的放大，以正統(tǒng)的現(xiàn)代氣質(zhì)融入國際化特征，講求別墅精神永無止境的創(chuàng)新精神并考慮珍貴的景觀建筑紀(jì)念意義

北京:順義扎堆別墅區(qū)的形象和產(chǎn)品代表，經(jīng)得起時(shí)代各階段的生活檢驗(yàn)，前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)及特質(zhì)化理念，個(gè)性功能和環(huán)境的共融塑造持久性。

標(biāo)準(zhǔn):獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品創(chuàng)新理念、營銷推廣策略/規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、裝修公司、物業(yè)管理公司等全程國際頂尖一流的組合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，全球尖端科技運(yùn)用，如國際最先進(jìn)的安防技術(shù)使業(yè)主安全得到徹底保證。

檔次：中國極品自然功能墅

六、銷售計(jì)劃

銷售順序：一期規(guī)劃10套，以西北側(cè)臨街棟數(shù)為一期，中開中走,以確保推廣品質(zhì)的統(tǒng)一性；東北10棟為二期，朝南10棟為三期。

銷售周期：一年半銷售周期規(guī)劃，一期銷售周期半年。

銷售計(jì)劃：平均每月2套，一期共銷售10-12套左右。

七、價(jià)格定位

強(qiáng)調(diào)私家庭院預(yù)留個(gè)性功能空間的滿足，強(qiáng)調(diào)相對(duì)應(yīng)的套內(nèi)功能空間豐富創(chuàng)新——轉(zhuǎn)移客群成交成本投入視線；注重物業(yè)管理公司、家裝設(shè)計(jì)公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司超強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手品牌運(yùn)營服務(wù)——前期介入，后續(xù)成本滾動(dòng)結(jié)算；

在整合綜合前期開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合成本價(jià)12000元/平米，主要參評(píng)國際國內(nèi)北京可類比項(xiàng)目銷售面積/均價(jià)/總價(jià)及目標(biāo)客群/潛在客群，更多以總價(jià)指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)。

主要定價(jià)參數(shù)：總投資6-7億元，取最高為7億元；以上北京頂級(jí)別墅項(xiàng)目平均價(jià)約18000元，平均總價(jià)1500萬元左右；以上全國可類比別墅平均總價(jià):2500萬元左右，以上全球范圍可類比頂級(jí)別墅總價(jià)3000萬元以上；建筑面積：2000平米左右（含地下）

以全程銷售期內(nèi)具有良好性價(jià)比優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段，賣總價(jià)不賣單價(jià)

市場(chǎng)需求走勢(shì)

根據(jù)有關(guān)北京高端別墅市場(chǎng)的分析可以看出，第一代高端別墅市場(chǎng)的銷售趨緩，北京缺乏專為頂尖階層度造的更為純粹的頂級(jí)別墅區(qū)。分析原因在于市場(chǎng)需求促使頂級(jí)別墅面臨全面升級(jí)，市場(chǎng)期待滿足中國新銳富豪家居需求的個(gè)性產(chǎn)品。價(jià)格不是影響高端（身價(jià)5億）客戶購買的主要因素，真正高附加值的新一代高端產(chǎn)品能快速擊敗對(duì)手成為市場(chǎng)領(lǐng)先者。

總價(jià)原則

在價(jià)格制訂過程中，我們遵循的是“總價(jià)原則”，從總價(jià)的角度分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及目標(biāo)客群需求。

可類比項(xiàng)目主力戶型總價(jià)：（萬元）

從可類比項(xiàng)目總價(jià)分析可以看出，北京高端別墅的總價(jià)在400-2000萬元不等，在此范圍內(nèi)定價(jià)將面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。相反，2000-4000萬元的總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較寬松，且有上海等地的可類比項(xiàng)目作為參考。

競(jìng)爭(zhēng)力比較

通過關(guān)于主力戶型、總價(jià)、單價(jià)的市場(chǎng)分析可以看出（見55頁圖表），主力戶型在1600-2000平米，單價(jià)在3000-3500美金/平米，總價(jià)在2000-4000萬元的產(chǎn)品價(jià)格定位，在北京高端別墅市場(chǎng)還沒有主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)寬松，對(duì)項(xiàng)目銷售進(jìn)度有極為有利的作用。

性價(jià)比原則

在價(jià)格相對(duì)較高的情況下，我們提供的是北京甚至中國都不曾見到的高價(jià)值附加值的產(chǎn)品，客戶買到的不僅僅是居所，而是一種地位和生活方式。

價(jià)格格與與銷銷售售狀狀況況參參數(shù)數(shù)主力戶型1600-2000平米700-1000400-600容積率0.18-0.20.3左右0.4左右總建面4.2萬平米6萬平米8萬平米戶數(shù)30戶左右70戶左右150戶左右均價(jià)美金/平米3000-35002000-30001500-2000總價(jià)2000-4000萬元800-2000萬元左右400-850萬左右總銷售額11億左右12億11億月銷售2套3套5套銷售周期15個(gè)月18個(gè)月30個(gè)月月銷售額7300萬6600萬3600萬2．定定價(jià)價(jià)目目標(biāo)標(biāo)建議議均均價(jià)價(jià)3000-3500美金金/平米米（（贈(zèng)送送前前后后私私家家庭庭院院/贈(zèng)送送全全套套世世界界名名牌牌家家電電/贈(zèng)送全套世界頂頂級(jí)精裝修/贈(zèng)送車位車庫庫/贈(zèng)送成樹/贈(zèng)送地下室/贈(zèng)送閣樓或夾夾層面積、挑空面面積、內(nèi)庭等等）建議總價(jià)2000萬-4000萬左右。如以以1600平米（可售面面積1000平米左右）的的戶型建議本項(xiàng)目目的總價(jià)控制制在2000萬。最低折扣扣客控制在98折。戶型指數(shù)：建建議本案主力力戶型面積在在1600-2000平米（（包括括地下下面積積和室室內(nèi)贈(zèng)贈(zèng)送面積積）3、入市市時(shí)機(jī)機(jī)：豪宅忌忌諱同同時(shí)開開售，，互相相搶客客，樓樓價(jià)明明顯受受壓；；2004年第一一季度度低調(diào)調(diào)入市市積累前期期客戶戶，5月份正正式開開始預(yù)預(yù)售，，8月一期期現(xiàn)房房正式式開盤盤。第三部部分項(xiàng)目地地塊分分析一、項(xiàng)項(xiàng)目地地塊分分析占地326畝/21萬平米米，地地處北北京第第一高高檔別別墅區(qū)區(qū)內(nèi)，，周邊邊居住住環(huán)境境，市市政配配套設(shè)施施相對(duì)對(duì)完善善。該該地塊塊與頂頂級(jí)別別墅所所應(yīng)擁擁有的的山水水資源源有一一定差差距，，但土土地價(jià)格格較低低為每每平米米11萬元人人民幣幣，具具較強(qiáng)強(qiáng)區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。。地形基基本為為長方方形，，地形形地貌貌平坦坦，內(nèi)內(nèi)有高高壓線線市政政設(shè)施施。地地塊北北側(cè)為為順平平路，南南側(cè)為為現(xiàn)狀狀濱河河路，，東南南為潮潮白河河。距距離潮潮白河河200米左右右。作作為高高檔別墅區(qū)區(qū)，內(nèi)內(nèi)因質(zhì)質(zhì)素地地形、、水景景需特特色營營造，，西北毗毗鄰順順平路路使地地塊具具備投投資屬屬性，，私密密居住住品質(zhì)質(zhì)成本本增加加，改改觀現(xiàn)現(xiàn)有平平坦地形形是打打造頂頂級(jí)別別墅的的先決決條件件；地地塊自自然條條件缺缺乏頂頂級(jí)別別墅的的特殊殊優(yōu)勢(shì)勢(shì)，并且存存在主主路噪噪聲污污染，，需要要投入入資金金進(jìn)一一步打打造。。產(chǎn)品消消費(fèi)族族有一一定影影響；；而每每棟上上千平平米/總價(jià)數(shù)數(shù)千萬萬的統(tǒng)統(tǒng)一戶戶型，，有利利于形形成純粹粹生活活方式式，跨跨地域域客群群散化化特征征明顯顯，購購買傾傾向不不確定定性增增加。。別墅創(chuàng)創(chuàng)新是是產(chǎn)品品力的的靈魂魂，頂頂級(jí)別別墅對(duì)對(duì)應(yīng)的的頂級(jí)級(jí)富豪豪生活活方式式的創(chuàng)創(chuàng)新更更顯彌彌足珍貴貴，別別墅產(chǎn)產(chǎn)品升升級(jí)階階段，，針對(duì)對(duì)地塊塊私家家庭院院與建建筑單單體的的空間間及功功能創(chuàng)創(chuàng)新是制制勝關(guān)關(guān)鍵。。誰能能把握握機(jī)會(huì)會(huì)創(chuàng)新新，誰誰就是是主莊莊贏家家。二、現(xiàn)現(xiàn)有規(guī)規(guī)劃方方案建建議S+3M設(shè)計(jì)公公司規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)初初步方方案中中，從從規(guī)劃劃上看看，尚尚未能能充分分體現(xiàn)現(xiàn)“頂級(jí)豪豪宅”的特殊殊性和和“量身訂訂做”的尊貴貴感，，地塊塊內(nèi)環(huán)環(huán)境資資源需需進(jìn)一一步挖挖掘和和整合合；根據(jù)別別墅發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)，，庭院院應(yīng)作作為重重點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行個(gè)個(gè)性化化設(shè)計(jì)計(jì)，在在規(guī)劃劃上應(yīng)應(yīng)有體體現(xiàn)，，“引水入入戶”的做法法比較較普遍遍，關(guān)關(guān)鍵是是如何何創(chuàng)新新；應(yīng)應(yīng)充分分考慮慮周邊邊環(huán)境境對(duì)地地塊的影響響，提提高地地塊價(jià)價(jià)值的的均衡衡性。。通過過必要要的手手段和和投入入對(duì)地地塊進(jìn)進(jìn)行進(jìn)進(jìn)一步步改造，，提升升地塊塊價(jià)值值。方方案建建議如如下：：技術(shù)指指標(biāo)A.占地面面積：：210000平米B.頂級(jí)別別墅建建筑面面積：：1600平米C.頂級(jí)別別墅一一層占占地面面積700平米（（地下下一層層400平米，，地上上二層層500平米））假設(shè)以以35棟為開開發(fā)目目標(biāo)A．35棟建筑筑一層層占地地總面面積=建筑一一層占占地面面積×35棟=700平米×35棟=24500平米B．本項(xiàng)項(xiàng)目剩剩余面面積=210000平米-24500平米=185500平米C．分?jǐn)倲偟?5棟后每每戶私私家綠綠地=185500平米/35棟=5300平米D．每棟地地面占地地面積=每戶一層層占地面面積+私家綠地地面積=700平米+5300平米=6000平米=78米×78米E．每戶一一層占地地面積=700平米=26.5米×26.5米F．每棟之之間樓間間距為51.5米G．35棟開發(fā)量量每棟建建筑面積積1600平米容積積率為1200平米×35棟=42000平米/210000平米=0.2分析結(jié)論論A.35棟開發(fā)量量每棟綠綠地面積積5300平米，樓樓間距51.5米，容積積率約0.2，通過有有效的規(guī)規(guī)劃容積率可可控制在在0.19-0.18。B.此分析結(jié)結(jié)論未考考慮道路路面積、、公共綠綠地、公公建面積積。C.如以建筑筑面積每每棟1600平方米測(cè)測(cè)算其結(jié)結(jié)果得出出在項(xiàng)目目占地方方面約7畝其占地地面積、、私家花園面面積與國國內(nèi)可類類比項(xiàng)目目有著非非常強(qiáng)勁勁的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。本案技術(shù)術(shù)分析論論證結(jié)果果第四部分分產(chǎn)品定位位一、產(chǎn)品品定位方方向項(xiàng)目建成成將成為為北京乃乃至國內(nèi)內(nèi)無可比比性的創(chuàng)創(chuàng)新型頂頂級(jí)別墅墅項(xiàng)目。。產(chǎn)品創(chuàng)新新性核心心定位根據(jù)頂級(jí)級(jí)富豪的的生活排排序：游游艇/賽馬/古董/字畫/玩車/豪宅研究究，結(jié)合合一期10套銷售策策劃安排排，如5套結(jié)合潛潛在客群群定做單單體功能能，另5套定做私私家庭院，并遵遵循市場(chǎng)場(chǎng)核心理理念“一棟一種種生活方方式”，在同質(zhì)質(zhì)化頂級(jí)級(jí)富豪階階層消費(fèi)費(fèi)取向的前前提下，，特提出出“一棟一種種產(chǎn)品定定位”之以下系系列性創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品品定位。。創(chuàng)新獨(dú)棟棟定位方方案一：：可移動(dòng)的的別墅創(chuàng)新獨(dú)棟棟定位方方案二：：四合院密密室創(chuàng)新獨(dú)棟棟定位方方案三：：樹屋創(chuàng)新獨(dú)棟棟定位方方案四：：迷宮創(chuàng)新獨(dú)棟棟定位方方案五：：雙子座創(chuàng)新獨(dú)棟棟定位方方案六：：禪院創(chuàng)新獨(dú)棟棟定位方方案七：：橋洞別墅墅創(chuàng)新獨(dú)棟棟定位方方案八：：谷地罕島島創(chuàng)新獨(dú)棟棟定位方方案九：：山水仙墅墅創(chuàng)新獨(dú)棟棟定位方方案十：：空中花園園墅二、總體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)思路路1、總體規(guī)規(guī)劃思路路設(shè)計(jì)重點(diǎn)點(diǎn)講究社社區(qū)無混混居概念念，要保保證整個(gè)個(gè)社區(qū)的的純粹性性；一二二三期組組團(tuán)規(guī)劃講求獨(dú)獨(dú)立性；；單元設(shè)設(shè)計(jì)力求求私密性性?？傮w規(guī)劃劃思路要要點(diǎn)首先先路網(wǎng)形形式不能能過多（（如南北北路），，路網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)現(xiàn)要清晰；預(yù)留景觀觀系統(tǒng)，，如公共共景觀、、景觀道道路、組組團(tuán)景觀觀；立體景觀觀功能豐豐富，社社區(qū)領(lǐng)域感感強(qiáng)烈；；建筑風(fēng)格格不能過過于現(xiàn)代代張揚(yáng)，，建筑形形式以坡坡屋頂為為主，減減少玻璃璃幕墻的的運(yùn)用（以免增增加光污污染），，建筑選選材質(zhì)樸樸；日常起居居功能內(nèi)內(nèi)斂，突突出享受受功能，，重在居居住以外外的休閑閑度假功功能度假假型別墅更能顯顯示主人人個(gè)性；；著重外外向景觀觀的塑造造及親和和力。2、鄰里關(guān)關(guān)系規(guī)劃劃鄰里關(guān)系系：戶戶戶獨(dú)立的的完整社社區(qū)。無無明顯的的組團(tuán)，，戶戶相相對(duì)獨(dú)立立。社區(qū)區(qū)整體品質(zhì)均衡、純純粹。戶與戶的獨(dú)立立體現(xiàn)每一戶戶的尊貴感、、獨(dú)立性，如如獨(dú)立門牌號(hào)號(hào)、獨(dú)立道路路指示系統(tǒng)、獨(dú)立步步行道路系統(tǒng)統(tǒng)、獨(dú)立服務(wù)務(wù)體系等。設(shè)設(shè)計(jì)必要的共享空間，盡盡量增加私屬空間。。強(qiáng)調(diào)軟性服務(wù)務(wù)系統(tǒng)的完整整，主要是安安全系統(tǒng)的完完善。鄰里布局：貴貴族村落式布布局，隱秘在在林中“看不見”的別墅。強(qiáng)調(diào)調(diào)私屬性、獨(dú)獨(dú)立性，戶戶相相對(duì)獨(dú)立，弱弱化組團(tuán)概念念。主要以會(huì)會(huì)所為中心，，實(shí)現(xiàn)貴族村村落的鄰里關(guān)系。充充分營造起伏伏的地形，種種植豐富的植植被，將別墅墅隱蔽在植被被、地形之中。并利利用植被、圍圍攔、水源分分割戶與戶，，避免對(duì)視。。貴族村落：絕絕對(duì)私密空間間，絕對(duì)回歸歸田園生活，，絕對(duì)純粹貴貴族人群。3、單體排布北疏南密,西疏東密三、建筑規(guī)劃劃指標(biāo)建議容積率率：根據(jù)可可類比項(xiàng)目分分析和容積率率與利潤率的的關(guān)系分析,0.18-0.2的容積率相對(duì)有有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，且能獲獲得較高的銷銷售利潤?？偨ㄖ娣e：：總建筑面積積約56000平米左右。每每棟占地4000-5000平米。其中會(huì)所1000平米。總棟數(shù)：共35棟別墅。綠化率率：60%以上。頂級(jí)別別墅綠化率是是另一個(gè)重要要指標(biāo)，由于于包含在人工水面的面積積，項(xiàng)目容積積率將在60%以上。另外，，在公共綠地地相對(duì)有限的前提提下，綠化率率反映了私家家庭院的大小小。預(yù)計(jì)70%的綠化率意味著每每戶3000平米的庭院。。水面面積積：5000-6000平米。通過對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的人造水面面面積分析5000-6000平米的水面面面積將具有市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，，并提升項(xiàng)目目的整體品質(zhì)質(zhì)。建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)。。作為新興的的別墅建筑材材料，鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)因其施工工工期短、空間靈活、成成本等原因廣廣泛使用。根根據(jù)本項(xiàng)目在在工期、建筑筑形式等方面的具體體情況，適合合采用鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)。庭院面積：3000-4000平米，預(yù)估每每戶占地4000-5000平米，既滿足足項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)要求，有有具備市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的預(yù)計(jì)計(jì)庭院面積為為3000-4000平米。主力戶型面積積：1200-2000平米（包括地地下面積和室室內(nèi)贈(zèng)送面積積），總價(jià)在在2000萬-4000萬/平米左右。地下面積：優(yōu)優(yōu)山美地平均均地下面積占占單戶總建面面37%左右。檀宮地地下建面占總建面35%，頂級(jí)別墅地地下占總建面面35%左右。樓間距：南北樓間間距約50米左右。建筑層數(shù)：建建筑主要以地地下一層、地地上兩層或兩兩層半（帶閣閣樓）的空間間層次為主，會(huì)所及及其他公建地地下以層，地地上兩層。戶型種類：一一戶一種戶型型，戶戶不同同。并可根據(jù)據(jù)客戶需求，，提供“訂制”的可能。停車：每戶全部部室內(nèi)雙車位位車庫設(shè)計(jì)，，在私家庭院院內(nèi)預(yù)留訪客客車位。在小小區(qū)入口處設(shè)一一小型集中停停車位即可。。車位比例為為每戶2.5-3.5個(gè)車位。主要居室指標(biāo)標(biāo)：以5-8居（臥室5-8間）為主，另另工人房2-4間，其中：主臥2-3間（分別為男男主臥、女主主臥、老人主主臥），兒童童房1-2間，客房2-3間。主要禮儀交往往空間指標(biāo)：：以5-7廳為主，主要要包括中廳1個(gè)、客廳1-2個(gè)、宴會(huì)餐廳1個(gè)、主人餐廳廳1個(gè)、家庭廳（（室）1-2個(gè)衛(wèi)生間：主臥、兒兒童房必須保保證獨(dú)立衛(wèi)生生間，力爭(zhēng)臥臥室內(nèi)均有獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)生間。。一層設(shè)2個(gè)公共衛(wèi)生間間，地下一層層1-2個(gè)衛(wèi)生間。除除此之外，傭傭人居住區(qū)域域有1個(gè)傭人衛(wèi)生間間。戶型平面要求求：各功能分分區(qū)分布合理理，動(dòng)靜、公公私、凈污分分開明顯,相互不干擾。優(yōu)先保保證主人生活活的私密性和和舒適性。除除居住概念外外，細(xì)化豪宅宅所包含的休閑、、禮儀功能。。地下一層主主要布置娛樂樂區(qū)域，首層層布置接待、、禮儀、餐飲區(qū)域，二二層主要布置置居住區(qū)域。。空間層次：主主要以地下一一層、地上兩兩層或兩層半半（帶閣樓））的空間層次次為主，各層盡量布置置起居、休閑閑、禮儀等完完整的功能主主題，減少垂垂直交通?？湛臻g的合理性與趣味味性應(yīng)盡可能能發(fā)揮建筑師師的創(chuàng)造力。。可將躍層、、錯(cuò)層、挑空空等不同的空間表現(xiàn)現(xiàn)形式相互結(jié)結(jié)合，形成多多變的空間層層次；私家車位：全全部室內(nèi)雙車車位車庫設(shè)計(jì)計(jì)，在私家庭庭院內(nèi)預(yù)留訪訪客車位。車車位布置在建筑單體體北側(cè)，盡量量遠(yuǎn)離主臥、、兒童房，避避免噪聲干擾擾。四、總體規(guī)劃劃布局地塊形狀接近近長方形類似似于一片樹葉葉形狀，葉脈脈結(jié)構(gòu)走勢(shì)暗暗合本案路網(wǎng)網(wǎng)與別墅連接關(guān)系系，規(guī)劃建議議如圖所示意意：隔離林帶緩沖帶增加神秘感次級(jí)路別墅單體次入口潮白河地勢(shì)北高南低順平公路南豐住宅小區(qū)濱河路主入口及主路隔離林帶作用用：隔離順平平公路噪音，，增加景觀大大道、運(yùn)動(dòng)休休閑地帶。主入口及主路路：主入口位位于地塊西側(cè)側(cè)，適合道路路現(xiàn)狀，使別別墅區(qū)產(chǎn)生縱縱深感。緩沖帶：增加縱深深感，私密性性，讓人從外外部或進(jìn)入小小區(qū)后的景觀觀有與頂級(jí)別墅相吻合的的美感及價(jià)值值感。次級(jí)路：直接連接接到頂級(jí)別墅墅的唯一道路路體現(xiàn)豪宅價(jià)價(jià)值。別墅單體：別別墅單體位置置在次級(jí)道路路端點(diǎn)。次入口：開在主路路東側(cè)連接順順平公路。濱河路：濱河路對(duì)對(duì)項(xiàng)目整體形形象有影響五、園林景觀觀設(shè)計(jì)1、水景設(shè)計(jì)湖水設(shè)計(jì)湖湖景別別墅分類湖湖水運(yùn)運(yùn)用2、園林設(shè)計(jì)大景觀概念建建議示意圖潮白河第一層林帶第二層林帶第三層林帶第四層林帶北南第一層林帶：：林帶內(nèi)主要要考慮主路綠綠化形成景觀觀大道，運(yùn)動(dòng)動(dòng)、步行養(yǎng)道道。栽種高株冠大蔭蔭濃樹木。第二層林帶：：第二層林帶帶是第一層林林帶過渡，對(duì)對(duì)靠近主路的的別墅起到遮遮擋作用，同時(shí)在兩兩層林帶之間間可設(shè)計(jì)公共共活動(dòng)空間增增加公共景區(qū)區(qū)。第三層林帶：：第三層林帶帶隔離位置處處與第二層林林帶內(nèi)的視線線，避免對(duì)視視產(chǎn)生。第四層林帶：：第四層林帶帶與第三層林林帶作用基本本相同，不同同之處其林帶帶整體高度降低，避避免北面住戶戶對(duì)于潮白河河的視線受到到完全遮擋。。大景觀概念林林帶分層次設(shè)設(shè)計(jì)所要注意意的是分層不不是絕對(duì)意義義上的層次劃劃分，是隨著次級(jí)道道路走向變化化，別墅位置置變化而變化化，層次錯(cuò)落落有秩。大景觀豎向示示意圖主入口及第一林帶第一與第二林帶之間公共空間第二林帶與別墅關(guān)系第二林帶與別墅關(guān)系第二林帶與別墅關(guān)系3、鄰里交往場(chǎng)場(chǎng)所頂級(jí)別墅的鄰鄰里交往一般般在私家庭院院、VIP會(huì)所內(nèi)進(jìn)行，，不需要鄰里里公園廣場(chǎng)等等設(shè)施。建議在會(huì)所沿沿湖附近提供供一處可以聚聚餐、散步的的草坪廣場(chǎng)，，種植少量樹樹木，放養(yǎng)一一些禽類。美國國別別墅墅社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的休休閑閑活活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)景景六、、道道路路及及溪溪流流設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)別墅單體林帶林帶水系別墅單體水系系規(guī)規(guī)劃劃別墅墅區(qū)區(qū)水水系系設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)呈呈“S””型平平行行流流淌淌與與別別墅墅單單體體南南面面，，交交會(huì)會(huì)與與林林帶帶。。水水系系設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)注注重重曲曲折折、、委婉婉、、盤盤疊疊、、疏疏密密、、急急緩緩、、大大小小的的變變化化。。如圖圖：：七、、配配套套設(shè)設(shè)施施/公建建設(shè)計(jì)計(jì)原原則則：：私私屬屬領(lǐng)領(lǐng)地地最最大大化化，，減減少少不不必必要要的的公公共共交交流流空空間間。。配配套套設(shè)設(shè)施施重重點(diǎn)點(diǎn)為會(huì)會(huì)所所。。配配套套功功能能要要內(nèi)內(nèi)外外動(dòng)動(dòng)靜靜分分區(qū)區(qū)。。會(huì)所所與與公公建建：：2000平米米，，地地下下一一層層，，地地上上二二層層。?？煽稍O(shè)設(shè)置置在在入入口口。。會(huì)所所功功能能：：超超五五星星國國際際俱俱樂樂部部水水準(zhǔn)準(zhǔn)。。功功能能簡簡化化到到極極至至，，提提供供日日常常服服務(wù)務(wù)功功能能、、餐飲飲宴宴會(huì)會(huì)、、部部分分商商業(yè)業(yè)、、VIP會(huì)員員茶茶座座、、家家庭庭診診所所、、商商務(wù)務(wù)中中心心、、增加加豪豪華華SPA熏香香等等國國際際流流行行功功能能，，并并鋪鋪設(shè)設(shè)信信息息點(diǎn)點(diǎn)，，增增加加室室內(nèi)內(nèi)綠綠化化，，以以提提升升檔檔次次和和品品位位。。地下下一一層層為為設(shè)設(shè)備備用用房房及及管管理理用用房房。。幼兒兒園園及及其其他他公公建建：：500平米米。。建議議與與周周邊邊諸諸多多的的知知名名俱俱樂樂部部聯(lián)聯(lián)合合，，為為業(yè)業(yè)主主提提供供“泛會(huì)會(huì)所所”的休休閑閑娛娛樂樂功功能能。。為住住戶戶提提供供周周邊邊諸諸多多俱俱樂樂部部的的入入會(huì)會(huì)、、預(yù)預(yù)約約、、教教練練等等諸諸多多服服務(wù)務(wù)。。如如郵郵寄寄、、理理療、、采采購購等等日日常常消消費(fèi)費(fèi)，，建建議議物物業(yè)業(yè)提提供供一一對(duì)對(duì)一一的的上上門門服服務(wù)務(wù)和和代代辦辦服服務(wù)務(wù)。。第五五部部分分營銷銷推推廣廣概概要要一、、案案名名建建議議推薦薦案案名名1）華華夏夏庭庭墅墅———側(cè)重重東東方方風(fēng)風(fēng)格格的的庭庭院院內(nèi)內(nèi)涵涵推薦薦案案名名2）中中國國根根墅墅———側(cè)重重中中國國文文化化的的源源遠(yuǎn)遠(yuǎn)流流長長推薦案案名3）炎黃黃逸號(hào)號(hào)——側(cè)重生生活方方式差差異化化無可可比性性推薦案案名4）無為為別墅墅——側(cè)重頂頂級(jí)別別墅的的神秘秘感塑塑造推薦案案名5）天地地?fù)P帆帆——側(cè)重目目標(biāo)客客群事事業(yè)巔巔峰的的成就就感推薦案案名6）國色色天香香——側(cè)重一一流別別墅環(huán)環(huán)境推薦案案名7）龍?jiān)丛磩e墅墅——側(cè)重匯匯聚中中國龍龍的發(fā)發(fā)祥地地推薦案案名8）濠園——側(cè)重自自然風(fēng)風(fēng)水，，寓意意豪門門圣地地推薦案案名9）江山山麗墅墅——側(cè)重雙雙關(guān)寓寓意二、推推廣策策略推廣策策略：：低低調(diào)調(diào)媒體體造勢(shì)勢(shì)，高高調(diào)口口碑傳傳播推廣定定位：：中中國國頂級(jí)級(jí)自然然功能能墅推廣主主線：：一一棟棟一種種生活活方式式核心推推廣語語：專專為中中國新新銳富富豪全全程定定做的的頂級(jí)級(jí)別墅墅推廣理理念：：全全程程六星星級(jí)服服務(wù)推廣賣賣點(diǎn)：：針針對(duì)對(duì)私家家功能能庭院院，私私家居居室化化整為為零，，一戶戶一賣賣點(diǎn)每每戶以以主人姓姓氏冠冠名推廣渠渠道：：以以北北京作作為推推廣基基地，，國內(nèi)內(nèi)輻射射上海海、廣廣州、、香港港，國國外側(cè)側(cè)重東南南亞、、歐美美如美美國重重點(diǎn)媒媒體推廣戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)：：新新聞聞事件件營銷銷活動(dòng)動(dòng)如：：飛機(jī)機(jī)上開開盤暨暨新聞聞發(fā)布布會(huì)申申請(qǐng)吉吉尼斯斯世界紀(jì)紀(jì)錄活活動(dòng)促促銷活活動(dòng)如如亞洲洲財(cái)富富論壇壇、馬馬術(shù)賽賽、高高爾夫夫賽事游艇艇賽事事、VIP酒會(huì)、、汽車車賽事事舉辦辦中國國名勝勝10日游等等三、銷銷售工工具樓書：特特殊紙紙制作作、價(jià)價(jià)值1000元/本、200個(gè)P左右、、限量量100本的豪豪華版版精美樓樓書；；光盤：100張產(chǎn)品品制作作的豪豪華版版精美美光碟碟；會(huì)員卡：VIP俱樂部部會(huì)員員卡、、儲(chǔ)蓄蓄卡；；效果圖圖選定定及制制作：：相對(duì)對(duì)于其其他項(xiàng)項(xiàng)目，，本案案需要要更多多細(xì)致致的效效果圖圖，才能充分表表現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)賣賣點(diǎn)。。鳥瞰圖圖---重在表表現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)位與與周邊邊環(huán)境境的關(guān)關(guān)系，，與周周邊成熟熟生活活配套套、交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的的關(guān)系系，與與首都都機(jī)場(chǎng)的的關(guān)系系。大堂、、會(huì)所所、建建筑效效果圖圖、室室內(nèi)細(xì)細(xì)部設(shè)設(shè)計(jì)裝裝修圖圖模型：區(qū)區(qū)域社社區(qū)模模型

典型建建筑單單體模模型

單元模模型及及主力力戶型型模型型四、賣場(chǎng)包包裝售樓處：遵遵循嚴(yán)嚴(yán)格控控制營營銷成成本的的原則則，售售樓處處應(yīng)盡盡量做做得簡簡約而不失失檔次。。建議議臨時(shí)時(shí)售樓樓處選選址最最好安安排在在市區(qū)區(qū)附近近五星星級(jí)酒酒店?！，F(xiàn)場(chǎng)售售樓處處鋪設(shè)設(shè)大紅紅地毯毯，內(nèi)內(nèi)外營營造尊尊貴務(wù)務(wù)必感感覺。。工地圍圍墻：：項(xiàng)目目四面面環(huán)路路，車車流人人流呈呈上升升趨勢(shì)勢(shì)，建建議社社區(qū)四四面統(tǒng)統(tǒng)一圍圍擋，，用以提提升產(chǎn)產(chǎn)品檔檔次，，強(qiáng)化化信心心，刺刺激購購買引導(dǎo)系系統(tǒng)：：既要要保證證順利利施工工，又又要引引導(dǎo)客客戶現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)看看房看看景，，同時(shí)時(shí)彌補(bǔ)補(bǔ)賣場(chǎng)于其其他方方位吸吸引客客流不不足的的劣勢(shì)勢(shì)，引引導(dǎo)系系統(tǒng)建建議南南北社社區(qū)內(nèi)內(nèi)外方位位做到到醒目目、全全面。。樣板間：引引導(dǎo)客客戶、、講解解私家家庭院院及產(chǎn)產(chǎn)品功功能需需要，，盡可可能表表現(xiàn)建建筑和和庭院的的格局局、室室內(nèi)空空間的的舒適適性風(fēng)風(fēng)格、、個(gè)性性明確確，整整體感感覺需需高于生生活，，品味味高尚尚。根根據(jù)銷銷售進(jìn)進(jìn)展，，售樓樓中心心設(shè)置置板樓樓的系系列戶型型及精精裝修修等展展板。。銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)：：邀請(qǐng)請(qǐng)英語語及日日語、、法語語籍作作為頂頂級(jí)別別墅的的特級(jí)級(jí)銷售售代表表，提提供一一對(duì)一的的服務(wù)務(wù)。針對(duì)意意向客客戶提提供產(chǎn)產(chǎn)品及及規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)師展展示介介紹服服務(wù)，，并附附帶作作品介介紹。。五、新新聞造造勢(shì)主題例：此此天價(jià)價(jià)非彼彼天價(jià)價(jià)中國別別墅再再爆天天價(jià)別別墅新新聞5%的頂級(jí)級(jí)別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)究竟竟花落落誰家家？首都北北京缺缺乏中中國頂頂級(jí)別別墅千呼萬萬喚使使出來來，順順義打打造中中國第第一墅墅？！！上海紫紫園北北京濠濠園35棟豪氣氣沖天天，一一棟一一種生生活方方式專為中中國新新銳富富豪打打造的的極品品自然然墅景觀/居室/廚房/精裝/物業(yè)管理理全程六六星級(jí)服服務(wù)上億身價(jià)價(jià)上億別別墅棟棟全程程定做——選擇目標(biāo)標(biāo)客群日日常生活活所接觸觸的全球球各大新新聞組合合媒體集集中造勢(shì)。。六、媒體體投放雜志：“歐洲貨幣幣機(jī)構(gòu)投投資”下屬雜志志《歐洲貨幣幣》美國《財(cái)富》雜志美國《福布斯》雜志中國《財(cái)富》雜志中國《新財(cái)富》雜志IT雜志航空雜志志財(cái)經(jīng)雜雜志網(wǎng)站推廣廣：/20/56/news212295620.shtml國際富豪豪網(wǎng)/zt/2003-49/sw.html華夏經(jīng)緯緯/1001/1002/2003927-23978.html財(cái)經(jīng)頻道道福布斯網(wǎng)網(wǎng)站項(xiàng)目網(wǎng)站站平面印刷刷媒體：：國際金金融報(bào)等等東南亞亞媒體低低調(diào)造勢(shì)勢(shì)電視視：香港港鳳凰衛(wèi)衛(wèi)視/15秒形象廣廣告/專訪報(bào)道道機(jī)場(chǎng)場(chǎng)：燈箱箱廣告或或擎天柱柱北京世邦邦勵(lì)俊房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)有限限公司2004-1-39、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Tuesday,December20,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。16:42:4316:42:4316:4212/20/20224:42:43PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2216:42:4316:42Dec-2220-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。16:42:4316:42:4316:42Tuesday,December20,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2216:42:4316:42:43December20,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。20十十二月20224:42:43下午午16:42:4312月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月224:42下下午午12月月-2216:42December20,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/2016:42:4416:42:4420December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能