某地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告課件

大興棗園地塊項(xiàng)目可行性研究2010年大興棗園地塊項(xiàng)目可行性研究1匯報(bào)綱要

地塊價(jià)值分析市場(chǎng)深度研究區(qū)域發(fā)展分析

產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議

本次競(jìng)拍建議地塊價(jià)值分析2地塊分析——地塊位置距離西南四環(huán)約10公里距離西南公主墳12公里距離復(fù)興門(mén)、西單商圈約20公里距離大興傳統(tǒng)核心區(qū)約2公里地處城市邊緣，緊鄰區(qū)域中心■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——地塊位置地處城市邊緣，緊鄰區(qū)域中心3■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——地塊四至北至康莊路，與原生墅隔路相望；南至棗園小區(qū)；西至棗園北里；東至興華大街，與首邑上城隔路

相對(duì)。二期地塊被低品質(zhì)社區(qū)包圍，組合地塊緊鄰主要干道地塊分析——地塊四至北至康莊路，與原生墅隔路相望；二期地4地塊分析——交通條件/公共地鐵地鐵大興線將于2010年年底開(kāi)通（位于地塊東南角處）公交大興小營(yíng)站631；937；957快；937支2；937支6；新城2；新城3；631快；954；968；610；康莊路西口站937支7(南禮士路-劉村).棗園路口北站937支7；新城1；456.洪村站631；937；957快；937支2；937支6；新城2；631快；968快；954；968；410；610.興華園站631；937；957快；937支2；937支6；新城3；631快；968快；954；968；410；610.地塊位置康莊路棗園路興業(yè)大街興華大街DD棗園地鐵站大興小營(yíng)站棗園路口北站洪村站興華園站公交站點(diǎn)康莊路西口站公共交通條件良好，眾多公交線路直達(dá)城市中心■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——交通條件/公共地鐵地鐵大興線將于2010年年底開(kāi)5地塊分析——交通條件/道路道路名稱連接方向道路主次路況條件興華大街南北城市主干道雙向4車(chē)道興業(yè)大街南北城市主干道雙向4車(chē)道京開(kāi)高速南北城市主干道雙向6車(chē)道南五環(huán)東西城市主干道雙向6車(chē)道金星路東西城市主干道雙向6車(chē)道康莊路東西城市次干道雙向2車(chē)道麗源路東西城市次干道雙向2車(chē)道眾多城市干道緊鄰項(xiàng)目地塊，路況條件良好■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——交通條件/道路道路名稱連接方向道路主次路況條件興6地塊分析——周邊配套商業(yè)配套成熟：地塊周邊兩公里內(nèi)三個(gè)大體量商業(yè)體；經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到近20萬(wàn)平米，品類齊全；多數(shù)項(xiàng)目具有一定體量的底商，進(jìn)行業(yè)態(tài)補(bǔ)充。教育資源豐富：項(xiàng)目緊鄰區(qū)重點(diǎn)中學(xué)-興華中學(xué)；翡翠城、領(lǐng)海等項(xiàng)目引進(jìn)了北京小學(xué)，北師大附小等名校；周邊多所大學(xué)分校，學(xué)院氣息濃厚。各類配套完備，滿足生活需求■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——周邊配套商業(yè)配套成熟：各類配套完備，滿足生活需求7地塊分析——規(guī)劃指標(biāo)/二期地塊二期地塊合計(jì)項(xiàng)目住宅配套教育用地占地建筑面積404409405占地面積30705㎡30573㎡3600㎡64878㎡146864㎡建筑面積67551㎡76433㎡2880容積率2.22.50.8建筑密度30%30%30%綠化率30%30%40%限高60米80米12米總建筑面積約為14.7萬(wàn)平米，容積率為2.2~2.5之間，純住宅產(chǎn)品404409405■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——規(guī)劃指標(biāo)/二期地塊二期地塊合計(jì)項(xiàng)目住宅配套教育用8地塊分析——規(guī)劃指標(biāo)/組合地塊總建筑面積約為28.2萬(wàn)平米，容積率為2.5~3.3之間，多物業(yè)形態(tài)502503504808809812105402404三期代征綠化：30660m2■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)單位：平米三期地塊一期地塊合計(jì)項(xiàng)目住宅住宅混合其他混合停車(chē)場(chǎng)

住宅混合住宅混合其他混合其他混合廣場(chǎng)用地

占地建筑面積502504105503小計(jì)808812402404809小計(jì)113835282123占地面積㎡548301755631499686852218540666423397084398728614建筑面積㎡153524579357873

2193322135016660707117710

62791容積率2.83.32.5

2.52.532.5

建筑密度35%40%40%

40%40%40%40%

綠化率30%30%30%20%

30%30%30%30%

限高80米80米45米

80米80米60米60米

地塊分析——規(guī)劃指標(biāo)/組合地塊總建筑面積約為28.2萬(wàn)平米，9地塊分析——小結(jié)利于打造滿足生活需求的居住型社區(qū)打造豪宅產(chǎn)品具有一定困難■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——小結(jié)利于打造滿足生活需求的居住型社區(qū)打造豪宅產(chǎn)品10匯報(bào)綱要

地塊價(jià)值分析市場(chǎng)深度研究區(qū)域發(fā)展分析

產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議

本次競(jìng)拍建議地塊價(jià)值分析11宏觀背景——中央政治局會(huì)議中共中央政治局27日召開(kāi)會(huì)議,明確提出：明年保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的

財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。明年是實(shí)施“十一五”規(guī)劃的最后一年，做好經(jīng)濟(jì)工作，對(duì)于進(jìn)一步有效應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊、鞏

固經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)，為“十二五”規(guī)劃啟動(dòng)實(shí)施創(chuàng)造良好條件至關(guān)重要。明年要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀政策的基本取向，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏、重點(diǎn)，

落實(shí)和豐富完善應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊的一攬子計(jì)劃，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性。整體趨勢(shì)向好，穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、持續(xù)成為重點(diǎn)?！?/p>

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論宏觀背景——中央政治局會(huì)議中共中央政治局27日召開(kāi)會(huì)議,明12宏觀背景——中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議會(huì)前聲音：保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需、防通脹。主要影響：大勢(shì)仍會(huì)持續(xù)利好；

刺激消費(fèi)，有利購(gòu)買(mǎi)力增加。■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論宏觀背景——中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議會(huì)前聲音：保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需13土地市場(chǎng)——北京市歷年成交情況2003—2009年土地成交量年均漲幅為46.1%，08—09年漲幅為22%。132.9%1.4%76.6%29.5%14.6%22%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論單位：平方米土地市場(chǎng)——北京市歷年成交情況2003—2009年土地成交量14土地市場(chǎng)——北京市歷年成交情況2003—2009年，土地成交價(jià)格平均漲幅為17.7%，05、07、09年漲幅較大。55.2%3.9%-7.1%25.5%20.2%8.6%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論土地市場(chǎng)——北京市歷年成交情況2003—2009年，土地成交15土地市場(chǎng)——大興東片區(qū)歷年成交情況2003-2009年大興東片區(qū)土地成交量年均漲幅率為73.1%。126%106%244%95%-67%-64%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論土地市場(chǎng)——大興東片區(qū)歷年成交情況2003-2009年大興東16土地市場(chǎng)——大興東片區(qū)歷年成交情況143.0%-49.0%249.4%-18.7%21.3%-18.3%2003—2009年，大興東片區(qū)土地價(jià)格平均漲幅為54.6%，07、09年漲幅較為迅猛。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論土地市場(chǎng)——大興東片區(qū)歷年成交情況143.0%-49.0%217土地市場(chǎng)——小結(jié)大興已經(jīng)成為京城土地市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)近年漲幅漸小近年漲幅增大■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論土地市場(chǎng)——小結(jié)大興已經(jīng)成為京城土地市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)近年漲幅漸小18住宅市場(chǎng)——?dú)v年成交情況/北京1999-2008年北京住宅市場(chǎng)年均銷售面積漲幅為17.6%，預(yù)計(jì)2009年銷售體量約為2100萬(wàn)平米；40.8%-38.6%-16.5%-7.0%13.4%30.4%11.0%41.8%25.9%75.8%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論住宅市場(chǎng)——?dú)v年成交情況/北京1999-2008年北京住宅市19住宅市場(chǎng)——?dú)v年成交情況/北京2000-2009年北京房地產(chǎn)成交均價(jià)漲幅率為9%。16.2%-0.4%43.9%16.1%0.3%7.3%5.5%-3.7%-4.2%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論住宅市場(chǎng)——?dú)v年成交情況/北京2000-2009年北京房地產(chǎn)20住宅市場(chǎng)——?dú)v年成交情況/大興2009年大興東片區(qū)成交量分析2006—2009年住宅成交量年均漲幅為35%，06—07年漲幅達(dá)90%。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論住宅市場(chǎng)——?dú)v年成交情況/大興2009年大興東片區(qū)成交量分析21住宅市場(chǎng)——?dú)v年成交情況/大興5500元/㎡（均）7450元/㎡（均）8630元/㎡（均）12350元/㎡（均）上漲35%上漲16%上漲43%2006—2007年度價(jià)格漲幅達(dá)31%，2008—2009年上漲達(dá)43%。數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論住宅市場(chǎng)——?dú)v年成交情況/大興5500元/㎡（均）745022住宅市場(chǎng)——小結(jié)大興漲幅遠(yuǎn)超北京城區(qū)相對(duì)較小相對(duì)較大■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論住宅市場(chǎng)——小結(jié)大興漲幅遠(yuǎn)超北京城區(qū)相對(duì)較小相對(duì)較大23土地市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)值時(shí)間今日大興，已非昨日南城土地市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)值時(shí)間今日大興，已非昨日南城24寫(xiě)字樓市場(chǎng)——分布情況南五環(huán)京開(kāi)高速地塊位置首邑上城寫(xiě)字樓清城時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓水晶之星名稱首邑上城寫(xiě)字樓清城時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓水晶之城寫(xiě)字樓位置興豐大街與康莊路交匯處東南角富強(qiáng)西路與興華大街交匯處西南角大興區(qū)康莊路10號(hào)總建面10萬(wàn)平米20萬(wàn)2.76萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年7月14日——2006年12月2日入住時(shí)間2008年3月31日2006年5月30日2008年1月30日開(kāi)間面積300平米200-2000平米1400平米裝修公共部分精裝修公共部分精裝修精裝修銷售報(bào)價(jià)12000元/平米12000-13500元/平米售10000元/平米租1.5元/平米/天成交情況99%98%45%■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論寫(xiě)字樓市場(chǎng)——分布情況南五環(huán)京開(kāi)高速地塊位置首邑上城寫(xiě)字樓清25寫(xiě)字樓市場(chǎng)——現(xiàn)狀分析名稱首邑上城寫(xiě)字樓清城時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓水晶之城寫(xiě)字樓裝修公共部分精裝修公共部分精裝修精裝修銷售報(bào)價(jià)12000元/平米12000-13500元/平米售10000元/平米租1.5元/平米/天成交情況99%98%45%入住情況45%80%50%智能型5A級(jí)寫(xiě)字樓匱乏，甲級(jí)寫(xiě)字樓稀少，成交情況良好，入駐率有待提高。■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論寫(xiě)字樓市場(chǎng)——現(xiàn)狀分析名稱首邑上城寫(xiě)字樓清城時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓水26寫(xiě)字樓市場(chǎng)——成交分析

從成交占比情況來(lái)看，大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚

不成熟，商務(wù)氛圍有待提高。

從成交價(jià)格情況來(lái)看，大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)

展前景較好。■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論寫(xiě)字樓市場(chǎng)——成交分析從成交占比情況來(lái)看，大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)27寫(xiě)字樓市場(chǎng)——小結(jié)目前區(qū)域市場(chǎng)寫(xiě)字樓供應(yīng)有限，導(dǎo)致成交占比較??；商務(wù)氛圍有待提高，缺少形象高端，配置完備的甲級(jí)（5A）高檔寫(xiě)字樓；

銷售情況較好，出租市場(chǎng)一般，說(shuō)明投資大于自用；銷售價(jià)格類比住宅，租金水平一般。市場(chǎng)預(yù)期較好，但目前尚不成熟■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論寫(xiě)字樓市場(chǎng)——小結(jié)目前區(qū)域市場(chǎng)寫(xiě)字樓供應(yīng)有限，導(dǎo)致成交占28商業(yè)市場(chǎng)——商業(yè)格局大興目前有兩個(gè)主要商圈以大興城區(qū)中心為代表的傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)以黃村新城區(qū)為代表的新興商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心發(fā)展較為成熟，主要滿足當(dāng)?shù)?/p>

居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的消費(fèi)需求黃村新城區(qū)商業(yè)處在經(jīng)營(yíng)培育期，主要滿

足周邊居民消費(fèi)需求■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論商業(yè)市場(chǎng)——商業(yè)格局大興目前有兩個(gè)主要商圈29商業(yè)市場(chǎng)——業(yè)態(tài)分析南五環(huán)地塊位置百貨業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)小商品商場(chǎng)家居建材百貨業(yè)態(tài)超市餐飲等小業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)小商品市場(chǎng)商圈項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)組成面積（㎡）南部商圈帝園、星城、物美等傳統(tǒng)百貨+大賣(mài)場(chǎng)20萬(wàn)火神廟商業(yè)中心購(gòu)物中心+店鋪總建面23萬(wàn)百聯(lián)商業(yè)中心現(xiàn)代百貨+大賣(mài)場(chǎng)5萬(wàn)清城小區(qū)底商街鋪3萬(wàn)吉星德億店鋪式商場(chǎng)5萬(wàn)北部商圈玫瑰城店鋪式商場(chǎng)家居廣場(chǎng)5萬(wàn)小商品市場(chǎng)3萬(wàn)吉星德億商業(yè)中心大眾百貨3萬(wàn)那爾水晶城商街街鋪4000華堂商城現(xiàn)代百貨+食品超市20000彩虹新城商業(yè)街鋪6.2萬(wàn)原生墅商業(yè)街鋪6000合計(jì)86.2萬(wàn)傳統(tǒng)百貨及大賣(mài)場(chǎng)的總面積為27萬(wàn)平米；街鋪的總面積為10.2萬(wàn)平米；店鋪式商場(chǎng)的總面積為39萬(wàn)平米。■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論商業(yè)市場(chǎng)——業(yè)態(tài)分析南五環(huán)地塊位置百貨業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)小商品商場(chǎng)30商業(yè)市場(chǎng)——租售情況租售方式項(xiàng)目名稱供應(yīng)單元（㎡）價(jià)格租售情況出租清城百聯(lián)商業(yè)中心30-1000F1、F2：6-8元/㎡/天；F3、F4：:4-7元/㎡/天98%清城小區(qū)底商200-15001.6-2.5元/㎡/天98%玫瑰城20-150F1：6-8元/㎡/天F2:4-7元/㎡/天F3:4-6元/㎡/天80%5-200B1：3-5元/㎡/天；F1/F2：6-9元/㎡/天；F3/F4：5-8元/㎡/天60%吉星德億50-1000F1F2:6-9元/㎡/天；F3F4:5-8元/㎡/天45%那爾水晶城商街70-2001.6-2.5元/㎡/天98%扣點(diǎn)聯(lián)營(yíng)清城百聯(lián)商業(yè)中心30-100015%-20%扣銷售額；5-10萬(wàn)保底銷售額98%那爾水晶城華堂商場(chǎng)60-100015%-25%扣銷售額；5-20萬(wàn)保底銷售額另加1%左右管理費(fèi)98%吉星德億50-100015%-25%扣銷售額；5-10萬(wàn)保底銷售額另加1%左右管理費(fèi)45%出售那爾水晶城商街70-20018000元/㎡100%火神廟商業(yè)中心30-9029000元/㎡B座100%原生墅商業(yè)160-22016000元/㎡90%彩虹新城商業(yè)120-600020000元/㎡98%大部分商業(yè)租售率在90%以上，市場(chǎng)需求旺盛?！?/p>

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論商業(yè)市場(chǎng)——租售情況租售方式項(xiàng)目名稱供應(yīng)單元（㎡）價(jià)格租售情31商業(yè)市場(chǎng)——小結(jié)目前大興商業(yè)市場(chǎng)主要滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨?；業(yè)態(tài)種類多以百貨為主，檔次有待提升；大型商業(yè)多以自持為主，街鋪、底商多入市銷售，銷售情況良好；底商價(jià)格在16000~20000元/㎡，租金水平在1.6-2.5元/㎡左右。品質(zhì)空間有待提升，市場(chǎng)價(jià)值高于住宅■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論商業(yè)市場(chǎng)——小結(jié)目前大興商業(yè)市場(chǎng)主要滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨螅?2在售項(xiàng)目梳理銷售狀態(tài)項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間占地面積（萬(wàn)平米）總建筑面積（萬(wàn)平米）已銷售面積（萬(wàn)平米）未售面積（萬(wàn)平米）

在售項(xiàng)目順馳·領(lǐng)海2004.640.851.8385藝苑桐城2009.58.916.8511鴻坤理想城2007.10621402290原生墅2003.63428261合計(jì)/145.7236.691107藝苑桐城與鴻坤理想城將成為本案有力競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論在售項(xiàng)目梳理銷售狀態(tài)項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間占地面積總建筑面積已銷售33在售項(xiàng)目——基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)年限住宅70總建筑面積140萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年3月入住時(shí)間2012年占地面積12129平方米容積率2綠化率30.1%建筑形式公寓板樓小高層戶型情況一居60㎡-88㎡二居81㎡-96㎡三居90㎡-141㎡銷售分期情況分期分區(qū)開(kāi)發(fā)，目前一期派郡，二期禮裕組團(tuán)為在售中鴻坤理想城■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論在售項(xiàng)目——基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)年限住宅70總34二居產(chǎn)品為主力，一居產(chǎn)品為有力補(bǔ)充。戶型面積區(qū)間(㎡)套數(shù)面積比例套數(shù)比例一居6784935%50%兩居89-9558940%35%三居126-14016615%10%復(fù)式1807910%5%合計(jì)——1683100%100%鴻坤理想城■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論在售項(xiàng)目——產(chǎn)品信息二居產(chǎn)品為主力，一居產(chǎn)品為有力補(bǔ)充。戶型面積區(qū)間(㎡)套數(shù)面35價(jià)格一路上漲，年均漲幅近20%。鴻坤理想城元/平米平米■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論在售項(xiàng)目——銷售信息價(jià)格一路上漲，年均漲幅近20%。鴻坤理想城元/平米平米在售項(xiàng)36藝苑桐城項(xiàng)目位置大興區(qū)永華路6號(hào)產(chǎn)權(quán)年限住宅70總建筑面積16.8萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間寫(xiě)字樓2009年10月5棟新樓2009年5月入住時(shí)間2010年10月占地面積89000平方米容積率2.5綠化率30.6%建筑形式板塔結(jié)合戶型情況一居45-77平方米，兩居80-90平方米，三居120-130平方米銷售分期情況現(xiàn)供應(yīng)面積74903.44平方米；潛在供應(yīng)面積93096.66平方米■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論在售項(xiàng)目——基礎(chǔ)信息藝苑桐城項(xiàng)目位置大興區(qū)永華路6號(hào)產(chǎn)權(quán)年限住宅70總建筑面積137二居產(chǎn)品為絕對(duì)主力。戶型面積區(qū)間（平米）套數(shù)面積比例套數(shù)比例一居45-771078%12%兩居80-9059862%66%三居120-13020630%22%合計(jì)——911100%100%藝苑桐城■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論在售項(xiàng)目——產(chǎn)品信息二居產(chǎn)品為絕對(duì)主力。戶型面積區(qū)間（平米）套數(shù)面積比例套數(shù)比例38價(jià)格持續(xù)走高，成交相對(duì)集中。藝苑桐城■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論在售項(xiàng)目——銷售信息價(jià)格持續(xù)走高，成交相對(duì)集中。藝苑桐城在售項(xiàng)目——銷售信息39近期成交的地塊集中分布在南五環(huán)外，康莊路北側(cè)，西旺路與京開(kāi)高速之間地塊形狀完整，較平整按照其位置條件關(guān)系，基本可分成東、西、北三個(gè)組團(tuán)（如圖示）未售項(xiàng)目——地塊分布■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論近期成交的地塊集中分布在南五環(huán)外，康莊路北側(cè)，西旺路與京開(kāi)高40未售項(xiàng)目——詳細(xì)信息地名編號(hào)開(kāi)發(fā)商

樓面價(jià)(元/平米)

拿地時(shí)間

規(guī)劃指標(biāo)容積率

預(yù)計(jì)入市時(shí)間預(yù)計(jì)銷售價(jià)格（元/平米）合計(jì)(平米)

其中建設(shè)用地(平米)其中代征地(平米)規(guī)劃建筑面積(平米)2號(hào)地保利724809.07.0814760191011565902248842.4710.0713000-1500010號(hào)地旭輝614009.07.0110321069940332701335591.9110.0712000-1400016號(hào)地金地630009.07.03212258152118601392757741.8110.071500017號(hào)地華潤(rùn)670007.12.10150785123690270952273221.84—1200022號(hào)地春光、西澳473409.06.2610603110468013511903041.8210.061200023號(hào)地旭輝635309.06.2628445263372109395051.510.061300019、20號(hào)地綠地660509.07.06234671162263724084579602.8210.0715000合計(jì)------------983002730039---1549310-—

—■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論未售項(xiàng)目——詳細(xì)信息地名編號(hào)開(kāi)發(fā)商樓面價(jià)拿地時(shí)間規(guī)劃指標(biāo)41在售/未售——小結(jié)產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，在售項(xiàng)目多為兩居產(chǎn)品為主；從未售項(xiàng)目產(chǎn)品指標(biāo)（容積率）來(lái)看，多數(shù)在1.8~1.9之間，總體量達(dá)155萬(wàn)平米；從未售項(xiàng)目土地成交價(jià)格來(lái)看，多維系在6000—7000元/平米之間。未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，價(jià)格仍會(huì)持續(xù)走高■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論在售/未售——小結(jié)產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，在售項(xiàng)目多為兩居產(chǎn)品為42三級(jí)市場(chǎng)——綜合信息■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論居室戶型面積裝修狀況樓層交房時(shí)間總價(jià)報(bào)價(jià)兩居87普裝第3層/共7層2007年105萬(wàn)1.2萬(wàn)/平米101毛坯第17層/共18層2006年111萬(wàn)1.1萬(wàn)/平米97普裝第10層/共15層2007年127萬(wàn)1.3萬(wàn)/平米115普裝第5層/共15層2005年140萬(wàn)1.2萬(wàn)/平米三居124普裝第4層/共6層2006年149萬(wàn)1.2萬(wàn)/平米117毛坯第1層/共17層2007年117萬(wàn)1萬(wàn)/平米123普裝第10層/共16層2007年156萬(wàn)1.2萬(wàn)/平米138普裝第2層/共6層2006年170萬(wàn)1.2萬(wàn)/平米四居200普裝第9層/共9層2007年220萬(wàn)1.1萬(wàn)/平米185毛坯第16層/共20層2006年220萬(wàn)1.19萬(wàn)/平米選取距離項(xiàng)目較近的新近項(xiàng)目彩虹新城、首邑上城三個(gè)項(xiàng)目以及區(qū)域規(guī)模最大的順馳領(lǐng)海三個(gè)項(xiàng)目，對(duì)其二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行分居室面積調(diào)查三級(jí)市場(chǎng)——綜合信息居室戶型面積裝修狀況樓層交房時(shí)間總價(jià)報(bào)價(jià)43三級(jí)市場(chǎng)——基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置大興區(qū)興豐大街與康莊路交匯處產(chǎn)權(quán)年限70總建筑面積17萬(wàn)平方米占地面積61372平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年10月5日入住時(shí)間2007年10月31日容積率2.77綠化率35%建筑形式多為板樓，部分塔樓戶型情況主力戶型為80-110兩居，另有60平米一居及130平米三居銷售分期情況一期1-8號(hào)樓已經(jīng)售完，商改住產(chǎn)品為項(xiàng)目二期營(yíng)銷重點(diǎn)1、項(xiàng)目一期住宅銷售情況較好，積累了一定數(shù)量的客戶2、良好的市場(chǎng)環(huán)境給項(xiàng)目提供了有力支持；3、民水民電等全住宅設(shè)計(jì)4、注重投資理念的引導(dǎo)，地鐵線路等利好消息首邑上城板塔結(jié)合、商住混合型物業(yè)。■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論三級(jí)市場(chǎng)——基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置大興區(qū)興豐大街與康莊路交匯處產(chǎn)權(quán)44三級(jí)市場(chǎng)——產(chǎn)品信息二居產(chǎn)品居多，三居產(chǎn)品為補(bǔ)充。戶型面積區(qū)間(㎡)套數(shù)面積比套數(shù)比一居52-6826012%20%二居80-11058548%45%三居120-14045540%35%首邑上城■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論三級(jí)市場(chǎng)——產(chǎn)品信息二居產(chǎn)品居多，三居產(chǎn)品為補(bǔ)充。戶型面積區(qū)45三級(jí)市場(chǎng)——基礎(chǔ)信息彩虹新城項(xiàng)目位置大興區(qū)黃村興華大街/麗園路交匯處產(chǎn)權(quán)年限70總建筑面積141400平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年12月入住時(shí)間2009年9月占地面積40萬(wàn)容積率2.37綠化率30.1%建筑形式22棟11-18層板式建筑戶型情況50-65平米一居，90平米二居，119-122平米三居，145-190平米三居銷售分期情況06年年底開(kāi)盤(pán)，迅速消化，07年達(dá)到項(xiàng)目銷售頂峰，價(jià)格一路上漲。板樓為主、少量配套商業(yè)，住宅產(chǎn)品為主?！?/p>

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論三級(jí)市場(chǎng)——基礎(chǔ)信息彩虹新城項(xiàng)目位置大興區(qū)黃村興華大街/麗園46二居產(chǎn)品為主力，面積在65—98平米之間。居室面積區(qū)間(㎡)套數(shù)面積比例套數(shù)比例一居50-654259%13%兩居65-98220764%68%三居114-13958226%18%四居及以上130-150151%1%復(fù)式154-1552合計(jì)——3231100%100%彩虹新城三級(jí)市場(chǎng)——產(chǎn)品信息■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論二居產(chǎn)品為主力，面積在65—98平米之間。居室面積區(qū)間(㎡)47三級(jí)市場(chǎng)——小結(jié)產(chǎn)品多以兩居為主，面積區(qū)間在68—110平米之間；住宅產(chǎn)品建筑形式多以高層板樓為主；目前二手房?jī)r(jià)格水平在11000元/平米~12000元/平米之間；二居產(chǎn)品區(qū)域主流產(chǎn)品，價(jià)格在11000元/平米~12000元/平米之間■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論三級(jí)市場(chǎng)——小結(jié)產(chǎn)品多以兩居為主，面積區(qū)間在68—110平米48類住宅市場(chǎng)——清城時(shí)代廣場(chǎng)建筑形式：16層塔樓，分為A、B、C三個(gè)樓座

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005年5月28日戶型面積：以64㎡一居，100㎡兩居，130㎡三居產(chǎn)權(quán)年限：50年產(chǎn)權(quán)水電標(biāo)準(zhǔn)：民水民電裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯物業(yè)費(fèi)用：2.3元/平方米/月成交價(jià)格：6520元/㎡銷售情況：老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)較多，銷售速度較快■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論類住宅市場(chǎng)——清城時(shí)代廣場(chǎng)建筑形式：16層塔樓，分為A、B、49類住宅市場(chǎng)——首邑上城建筑形式：14層塔樓，1-3層為商業(yè)項(xiàng)目分期：商改住產(chǎn)品為項(xiàng)目二期，戶型面積：以60平方米一居為主占60%，其余為90兩居與115平方米三居；裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯總套數(shù)：262套產(chǎn)權(quán)年限：50年水電：民水民電開(kāi)盤(pán)時(shí)間：

07年7月7日銷售報(bào)價(jià)：7200元/㎡成交均價(jià)：6721元/㎡月均銷售速度：87套/月客戶特征：60%以上的投資客戶，30%的商用客戶，10%的自住客戶■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論類住宅市場(chǎng)——首邑上城建筑形式：14層塔樓，1-3層為商業(yè)50類住宅市場(chǎng)——火神廟SOHO公社建筑形式：14層塔樓，1-3層為商業(yè)，4層—13層公寓戶型面積：主力戶型40-70平方米，少量110㎡戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯建筑面積：39543㎡總套數(shù)：473套產(chǎn)權(quán)年限：50年產(chǎn)權(quán)水電：民水民電，有燃?xì)夤┡杭泄┡瘓?bào)價(jià)：10500元/㎡成交均價(jià)：9887元/㎡銷售速度：5557㎡/月■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論類住宅市場(chǎng)——火神廟SOHO公社建筑形式：14層塔樓，1-351類住宅市場(chǎng)——小結(jié)項(xiàng)目名稱住宅產(chǎn)品價(jià)格類住宅產(chǎn)品價(jià)格差價(jià)比時(shí)間節(jié)點(diǎn)清城時(shí)代5800元/平米5000元/平米13.8%2006年首邑上城8000元/平米6721元/平米16%2008年火神廟SOHO12505元/平米9887元/平米26%2009年■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論

銷售態(tài)勢(shì)較好，多為老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)；

價(jià)格與住宅產(chǎn)品平均差值約為18%左右。類住宅市場(chǎng)——小結(jié)項(xiàng)目名稱住宅產(chǎn)品價(jià)格類住宅產(chǎn)品價(jià)格差價(jià)比時(shí)52市場(chǎng)研究結(jié)論分析緯度結(jié)論點(diǎn)啟示土地市場(chǎng)北京市場(chǎng)供應(yīng)有限，大興已經(jīng)成為主力速迅搶占市場(chǎng)份額大興土地市場(chǎng)近年價(jià)量漲幅均遠(yuǎn)超北京市場(chǎng)應(yīng)將區(qū)域價(jià)值作為衡量地塊的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)住宅市場(chǎng)未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈尋求產(chǎn)品差異市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)持續(xù)走高提高產(chǎn)品性價(jià)比，尋求價(jià)值最大化寫(xiě)字樓市場(chǎng)市場(chǎng)預(yù)期較好，但目前尚不成熟可考慮適當(dāng)開(kāi)發(fā)，不宜過(guò)量商業(yè)市場(chǎng)品質(zhì)空間有待提升，市場(chǎng)價(jià)值高于住宅適當(dāng)提升品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值市場(chǎng)整體形勢(shì)利好，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格仍會(huì)持續(xù)走高■

市場(chǎng)研究宏觀背景

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

類住宅市場(chǎng)

結(jié)論市場(chǎng)研究結(jié)論分析緯度結(jié)論點(diǎn)啟示土地市場(chǎng)北京市場(chǎng)供應(yīng)有限，大興53匯報(bào)綱要

地塊價(jià)值分析市場(chǎng)深度研究區(qū)域發(fā)展分析

產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議

本次競(jìng)拍建議地塊價(jià)值分析54區(qū)域定位新城定位：北京南部具有生態(tài)特色的宜居新城，是北京重要的物流中心，是現(xiàn)代制造業(yè)和文化創(chuàng)意

的重點(diǎn)培育地區(qū)；發(fā)展目標(biāo)：“戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)點(diǎn)”“新興產(chǎn)業(yè)基地”“京南綠色新城”；規(guī)模：2020年大興新城總?cè)丝诳刂圃?0萬(wàn)人，新

城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?5平方公里。大興新城定位為綠色之城、宜居之城。■

區(qū)域發(fā)展區(qū)域定位

綜合指標(biāo)

交通規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

結(jié)論

區(qū)域定位新城定位：北京南部具有生態(tài)特色的宜居新城，55綜合指標(biāo)隨著近幾年大興區(qū)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促使大興人口快速增長(zhǎng)；2008年底，大興區(qū)常住人口首次突破百萬(wàn)。人口增長(zhǎng)幅度

高達(dá)12.17%，這與大興輕軌正式規(guī)劃施工建設(shè)是密不可分

的。

2000—2008年大興區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，GDP年度漲幅在10%以上?！?/p>

區(qū)域發(fā)展區(qū)域定位

綜合指標(biāo)

交通規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

結(jié)論

綜合指標(biāo)隨著近幾年大興區(qū)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促使大興人口快速56交通規(guī)劃亦莊線南五環(huán)南六環(huán)京開(kāi)高速棗園站地塊公路交通：“一縱兩橫”，京開(kāi)高速、五環(huán)、

六環(huán)，方便快速進(jìn)入中心城區(qū)；軌道交通：城鐵大興線、亦莊線將于明年開(kāi)

通，可方便到達(dá)各城區(qū)。交通體系逐步建立，拉近城市距離?！?/p>

區(qū)域發(fā)展區(qū)域定位

綜合指標(biāo)

交通規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

結(jié)論

交通規(guī)劃亦莊線南五環(huán)南六環(huán)京開(kāi)高速棗園站地塊公路交通：“57產(chǎn)業(yè)規(guī)劃第二、三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，逐年增加，勢(shì)頭良好?！?/p>

區(qū)域發(fā)展區(qū)域定位

綜合指標(biāo)

交通規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

結(jié)論

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃第二、三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，逐年增加，勢(shì)頭良好。58宜家王府井一、商業(yè)：1、宜家家居入住大興西紅門(mén)，購(gòu)物中心計(jì)劃在2014

年開(kāi)業(yè)，總投資額達(dá)5億美元，為亞洲最大旗艦店。2、王府井百貨入住大興火神廟購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)2010年

開(kāi)業(yè)，高端配套逐步完善。二、產(chǎn)業(yè)1、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，投資60億。2、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，是國(guó)家級(jí)的新媒體產(chǎn)業(yè)。3、空港產(chǎn)業(yè)，聚集航空產(chǎn)業(yè)、高新產(chǎn)品制造業(yè)、空港物流業(yè)、國(guó)際性商務(wù)及會(huì)展、酒店娛樂(lè)休閑。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃多重產(chǎn)業(yè)利好，打破傳統(tǒng)格局。第二機(jī)場(chǎng)■

區(qū)域發(fā)展區(qū)域定位

綜合指標(biāo)

交通規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

結(jié)論

宜家王府井一、商業(yè)：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃多重產(chǎn)業(yè)利好，打破傳統(tǒng)格局。第59區(qū)域發(fā)展結(jié)論大興新城是11座新城中距離北京城區(qū)最近的新城；大興新城定位綠色宜居新城；多重交通體系逐步建立，軌道交通拉近與城區(qū)距離；綜合實(shí)力強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良，產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好；政府大力扶持，眾多名品商家積極進(jìn)駐。區(qū)域發(fā)展眾多利好，客群范圍不斷擴(kuò)大■

區(qū)域發(fā)展區(qū)域定位

綜合指標(biāo)

交通規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

結(jié)論

區(qū)域發(fā)展結(jié)論大興新城是11座新城中距離北京城區(qū)最近的新城；區(qū)60匯報(bào)綱要

地塊價(jià)值分析市場(chǎng)深度研究區(qū)域發(fā)展分析

產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議

本次競(jìng)拍建議地塊價(jià)值分析61區(qū)域客戶分析目前區(qū)域客群主要為大興區(qū)客戶，私營(yíng)業(yè)主及企業(yè)白領(lǐng)占有較大比例?！?/p>

產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶分析

產(chǎn)品建議區(qū)域客戶分析目前區(qū)域客群主要為大興區(qū)客戶，私營(yíng)業(yè)主及企業(yè)白62區(qū)域客戶分析多數(shù)客戶為首次置業(yè)，置業(yè)目的以自住為主。■

產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶分析

產(chǎn)品建議區(qū)域客戶分析多數(shù)客戶為首次置業(yè)，置業(yè)目的以自住為主。63區(qū)域客戶分析多數(shù)客戶為兩口及三口之家，客群年齡主要集中在30-45歲之間。■

產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶分析

產(chǎn)品建議區(qū)域客戶分析多數(shù)客戶為兩口及三口之家，客群年齡主要集中在3064區(qū)域客戶分析最為關(guān)注交通條件及生活配套，戶型以90平米以下二居為主?！?/p>

產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶分析

產(chǎn)品建議區(qū)域客戶分析最為關(guān)注交通條件及生活配套，戶型以90平米以下二65區(qū)域客戶分析小結(jié)客群特征背景特征需求特征客群來(lái)源：大興區(qū)域、軌道交通周邊商圈戶型需求：90㎡左右兩居需求較多，其次為一、三居置業(yè)特征：以首次置業(yè)、自住客戶為主，關(guān)注點(diǎn)：主要集中于交通條件和生活配套園林景觀與物業(yè)服務(wù)客戶也較關(guān)注職業(yè)特征：私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)為占多數(shù)■

產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶分析

產(chǎn)品建議區(qū)域客戶分析小結(jié)客群特征背景特征需求特征客群來(lái)源66產(chǎn)品建議■

產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶分析

產(chǎn)品建議滿足客戶需求規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)滿足地塊條件建議一：從戶型居室功能上，最大化滿足客戶需求；建議二：可考慮適當(dāng)放大戶型尺度，提升項(xiàng)目品質(zhì)的手法避免直面競(jìng)爭(zhēng)；建議三：從地塊自身?xiàng)l件出發(fā)并結(jié)合自身特性，完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作；建議四：通過(guò)豐富、優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)手法，提升項(xiàng)目產(chǎn)品附加值。提升產(chǎn)品附加值產(chǎn)品建議滿足客戶需求規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)滿足地塊條件建議一：從戶型居67產(chǎn)品建議空中花園陽(yáng)臺(tái)不封閉87平米兩居■

產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶分析

產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議空中花園陽(yáng)臺(tái)不封閉87平米兩居68產(chǎn)品建議全明設(shè)計(jì)87平米兩居■

產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶分析

產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議全明設(shè)計(jì)87平米兩居69產(chǎn)品建議現(xiàn)代主義建筑，以簡(jiǎn)潔的線條和造型塑造出鮮明的建筑表情。高聳的線條節(jié)奏，金屬的質(zhì)地感以及流行的色調(diào)手法配合石材的使用，彰顯都市感和現(xiàn)代感?！?/p>

產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶分析

產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議現(xiàn)代主義建筑，以簡(jiǎn)潔的線條和造型塑造出鮮明的建筑表情70產(chǎn)品建議適當(dāng)?shù)乃皹?gòu)造，可以豐富小區(qū)環(huán)境、調(diào)節(jié)小氣候，增強(qiáng)居住的舒適性，而湖泊、瀑布、小溪、噴泉、流水等元素的引入，也著實(shí)演繹出了居所的不凡品質(zhì)。■

產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶分析

產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議適當(dāng)?shù)乃皹?gòu)造，可以豐富小區(qū)環(huán)境、調(diào)節(jié)小氣候，增強(qiáng)居71產(chǎn)品建議居民沿著健身步道或慢跑或散步，隨著道路的蜿蜒曲折使眼前的景色不斷變換在運(yùn)動(dòng)的同時(shí)，身心得到放松?！?/p>

產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶分析

產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議居民沿著健身步道或慢跑或散步，隨著道路的蜿蜒曲折使眼72匯報(bào)綱要

地塊價(jià)值分析市場(chǎng)深度研究區(qū)域發(fā)展分析

產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議

本次競(jìng)拍建議地塊價(jià)值分析73二期地塊——市場(chǎng)定位滿足高品質(zhì)居住需求的活力社區(qū)■

項(xiàng)目定位二期地塊

市場(chǎng)定位客戶定位組合地塊二期地塊——市場(chǎng)定位滿足高品質(zhì)居住需求的活力社區(qū)74二期地塊——客戶定位前期客群后續(xù)客群大興地區(qū)客群為主，軌道交通及京開(kāi)沿線商圈客群為輔規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地客群為未來(lái)項(xiàng)目中后期強(qiáng)有力的客群保障前期客群后續(xù)客群認(rèn)同南城發(fā)展，依賴軌道交通的社會(huì)中堅(jiān)■

項(xiàng)目定位二期地塊

市場(chǎng)定位客戶定位組合地塊二期地塊——客戶定位前期客群后續(xù)客群前期客群后續(xù)客群認(rèn)同南城75組合地塊——市場(chǎng)定位都市副中心，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的高端綜合體■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位案例借鑒組合地塊——市場(chǎng)定位都市副中心，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的高端綜合體76組合地塊——定位解析■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位案例借鑒吃、住、行、商、購(gòu)、娛組合地塊——定位解析吃、住、行、商、購(gòu)、娛77組合地塊——定位解析■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位案例借鑒建造城市副中心綜合體項(xiàng)目組合地塊——定位解析建造城市副中心綜合體項(xiàng)目78組合地塊——定位解析/區(qū)域發(fā)展■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位案例借鑒組合地塊——定位解析/區(qū)域發(fā)展79組合地塊——定位解析■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位借例借鑒區(qū)域城區(qū)常住人口數(shù)量人均GDP北京1695萬(wàn)8500美元/年大興65萬(wàn)4400美元/年綜合體需求——4000—8000美元從消費(fèi)者情況來(lái)看，大興滿足建造都市綜合體的條件。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京統(tǒng)計(jì)局組合地塊——定位解析區(qū)域城區(qū)常住人口數(shù)量人均GDP北京16980組合地塊——定位解析■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位案例借鑒道路名稱連接方向道路主次路況條件南苑路南北城市主干道雙向6車(chē)道京開(kāi)高速南北城市主干道雙向6車(chē)道南五環(huán)東西城市主干道雙向6車(chē)道道路名稱連接方向道路主次路況條件西五環(huán)南北城市主干道雙向6車(chē)道復(fù)興路東西城市主干道雙向6車(chē)道蓮石路東西城市主干道雙向6車(chē)道石景山交通條件地鐵4號(hào)延長(zhǎng)線地鐵1號(hào)線從交通條件來(lái)看，本案適宜打造都市綜合體項(xiàng)目。大興交通條件組合地塊——定位解析道路名稱連接方向道路主次路況條件南苑路南81組合地塊——定位解析■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位案例借鑒產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)合計(jì)產(chǎn)值114.493.6208比重55%45%100%產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)合計(jì)產(chǎn)值16.796.3101.5215比重8%45%47%100%石景山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀大興區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，大興滿足建造都市綜合體的條件。組合地塊——定位解析產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)合計(jì)產(chǎn)值114.4982組合地塊——定位解析■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位案例借鑒大興現(xiàn)狀綜合體要求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)為主，且比重達(dá)47%40%~50%之間交通條件道路交通完備，軌道交通即將開(kāi)通軌通交通與道路交通完備消費(fèi)者實(shí)力大興新城人均GDP為4400美元/年4000—8000美元從區(qū)域發(fā)展情況來(lái)看，大興滿足都市綜合體建造條件組合地塊——定位解析大興現(xiàn)狀綜合體要求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)為主，83組合地塊——定位解析■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位案例借鑒較大尺度空間城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度較大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。通道樹(shù)型交通體系通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型”（AccessTree）體系。現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。高科技集成設(shè)施城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過(guò)電視系統(tǒng)、監(jiān)聽(tīng)系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。從本案地塊屬性來(lái)看，可以滿足上述要求。組合地塊——定位解析較大尺度空間通道樹(shù)型交通體系現(xiàn)代城市景觀84組合地塊——客戶定位前期客群后續(xù)客群區(qū)域新興企業(yè)客戶為主，個(gè)人投資客戶為輔；大興當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，熟悉區(qū)域環(huán)境及價(jià)值所在。寫(xiě)字樓客戶商鋪客戶區(qū)域新興企業(yè)及地緣性投資客戶為主■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位案例借鑒組合地塊——客戶定位前期客群后續(xù)客群寫(xiě)字樓客戶商鋪客戶區(qū)域新85都市副中心，綜合體案例分享從北京到上海，她一直引領(lǐng)都市副中心的發(fā)展都市副中心，綜合體案例分享86物業(yè)形態(tài)住宅、精裝寫(xiě)字樓、商務(wù)SOHO占地面積70000平米總建筑面積282300平方米總戶數(shù)1506建筑形式城市綜合體樓層狀況2棟19層、2棟20層、2棟26層容積率4.0綠化率30%物業(yè)管理費(fèi)2.95元/平方米·月車(chē)位配比1：1，地下1500個(gè)裝修狀況精裝開(kāi)發(fā)商北京銀河萬(wàn)達(dá)置業(yè)有限公司投資商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位案例借鑒案例借鑒——北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)住宅、精裝寫(xiě)字樓、商務(wù)SOHO占地面積70000平米87■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位案例借鑒案例借鑒——北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)拉動(dòng)周邊住宅價(jià)格上漲幅度在48%。北京石景山板塊主要選取周邊、鼎城、遠(yuǎn)洋山水、古城家園、天鴻美域、天和景園、曦景長(zhǎng)安、恒盛公館、銀座項(xiàng)目單位：元/平米案例借鑒——北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)拉動(dòng)周邊住宅價(jià)格88■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位案例借鑒物業(yè)形態(tài)普通住宅、公寓、商鋪、寫(xiě)字樓占地面積188200平米總建筑面積550000平方米總戶數(shù)1336戶建筑形式城市綜合體樓層狀況住宅規(guī)劃15棟樓，11-14層的小高層。容積率2.92綠化率37%車(chē)位比1.15：1裝修狀況全裝修開(kāi)發(fā)商上海嘉定萬(wàn)達(dá)投資有限公司投資商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)案例借鑒——上海嘉定萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)普通住宅、公寓、商鋪、寫(xiě)字樓占地面積188200平米89■

項(xiàng)目定位二期地塊組合地塊市場(chǎng)定位客戶定位案例借鑒上海江橋萬(wàn)達(dá)第三大綜合體宣布入駐嘉定以來(lái)，拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)逐步上漲。上海嘉定區(qū)板塊主要選取周邊天際藍(lán)橋苑、錦華茗園、華江景城、嘉定都市港灣城等項(xiàng)目。案例借鑒——上海嘉定萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)單位：元/平米2009年9月江橋萬(wàn)達(dá)宣布入駐嘉定上海江橋萬(wàn)達(dá)第三大綜合體宣布入駐嘉定以來(lái)，拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)逐步上90綜上，副城市中心的都市綜合體項(xiàng)目，對(duì)于區(qū)域發(fā)展有著明顯的推動(dòng)作用她既是區(qū)域發(fā)展的助推器，也是區(qū)域形象的代言人綜上，副城市中心的都市綜合體項(xiàng)目，對(duì)于區(qū)域發(fā)展有著明顯的推動(dòng)91匯報(bào)綱要

地塊價(jià)值分析市場(chǎng)深度研究區(qū)域發(fā)展分析

產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議

本次競(jìng)拍建議地塊價(jià)值分析92二期地塊——開(kāi)發(fā)順序建議分兩期開(kāi)發(fā)；一期先行開(kāi)發(fā)404地塊地塊相較價(jià)值較低，臨近道路且距離地鐵相對(duì)較遠(yuǎn)，先行開(kāi)發(fā)，先行銷售。二期先行開(kāi)發(fā)409、405地塊較價(jià)值較高，作為二期開(kāi)發(fā)銷售，獲得最大收益。404409405■

物業(yè)發(fā)展二期地塊

開(kāi)發(fā)順序入市時(shí)間組合地塊二期地塊——開(kāi)發(fā)順序建議分兩期開(kāi)發(fā)；40440940593二期地塊——入市時(shí)間綜合考慮市場(chǎng)因素（新城最近成交土地未來(lái)入市時(shí)間為2010年4—6月），結(jié)合目前各項(xiàng)工作進(jìn)度及市場(chǎng)中項(xiàng)目通常運(yùn)作周期同時(shí)，盡量避開(kāi)新城其他項(xiàng)目集中入市的時(shí)間；因此，按2009年12月取地，建議2012年10月開(kāi)盤(pán)?！?/p>

物業(yè)發(fā)展二期地塊

開(kāi)發(fā)順序

入市時(shí)間組合地塊二期地塊——入市時(shí)間綜合考慮市場(chǎng)因素（新城最近成交土地未來(lái)入94組合地塊——開(kāi)發(fā)順序■

物業(yè)發(fā)展二期地塊組合地塊開(kāi)發(fā)順序入市時(shí)機(jī)發(fā)展建議502503504808809812105402404建議分三期開(kāi)發(fā)；一期先行開(kāi)發(fā)404、402、105地塊地塊相較價(jià)值較低，臨近道路且距離地鐵相對(duì)較遠(yuǎn)，先行開(kāi)發(fā)。二期先行開(kāi)發(fā)812、809、808地塊價(jià)值較高，作為二期開(kāi)發(fā)銷售，獲得較大收益。

三期開(kāi)發(fā)503、504、502地塊地塊規(guī)整，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。

組合地塊——開(kāi)發(fā)順序5025035048088098121095組合地塊——入市時(shí)機(jī)■

物業(yè)發(fā)展二期地塊組合地塊開(kāi)發(fā)順序入市時(shí)機(jī)發(fā)展建議組合地塊入市時(shí)機(jī)把握，綜合產(chǎn)品特性，建議可在二期地塊入市基礎(chǔ)之上，適當(dāng)后延。組合地塊——入市時(shí)機(jī)組合地塊入市時(shí)機(jī)把握，綜合產(chǎn)品特性，建議96組合地塊——商業(yè)發(fā)展建議帶租約銷售，限定業(yè)態(tài)，保障項(xiàng)目品質(zhì)■

物業(yè)發(fā)展二期地塊組合地塊開(kāi)發(fā)順序入市時(shí)機(jī)發(fā)展建議組合地塊——商業(yè)發(fā)展建議帶租約銷售，限定業(yè)態(tài)，保障項(xiàng)目品質(zhì)97組合地塊——商業(yè)發(fā)展建議運(yùn)作模式操作思路操作要點(diǎn)先行招商，后期銷售引進(jìn)主力店，示范性消費(fèi)先期可適當(dāng)引入中高端品牌，提升項(xiàng)目人氣，后期依據(jù)適當(dāng)情況做更換調(diào)整。先行銷售，限定業(yè)態(tài)通過(guò)限定業(yè)態(tài)的手段，確保項(xiàng)目品質(zhì)。需與客戶明確說(shuō)明限定業(yè)態(tài)的種類，并在銷售合同上注明?！?/p>

物業(yè)發(fā)展二期地塊組合地塊開(kāi)發(fā)順序入市時(shí)機(jī)發(fā)展建議組合地塊——商業(yè)發(fā)展建議運(yùn)作模式操作思路操作要點(diǎn)先行招商，后98組合地塊——寫(xiě)字樓發(fā)展建議具有自身特色的全能空間■

物業(yè)發(fā)展二期地塊組合地塊開(kāi)發(fā)順序入市時(shí)機(jī)發(fā)展建議組合地塊——寫(xiě)字樓發(fā)展建議具有自身特色的全能空間99組合地塊——寫(xiě)字樓發(fā)展建議物業(yè)功能操作思路操作要點(diǎn)精致公寓總價(jià)控制面積，注重使用功能戶型面積不宜過(guò)大，充分考慮總價(jià)因素靈動(dòng)空間宜商宜住，滿足不同客戶需求可考慮LOFT、SOHO等設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品價(jià)值■

物業(yè)發(fā)展二期地塊組合地塊開(kāi)發(fā)順序入市時(shí)機(jī)發(fā)展建議組合地塊——寫(xiě)字樓發(fā)展建議物業(yè)功能操作思路操作要點(diǎn)精致公寓總100匯報(bào)綱要

地塊價(jià)值分析市場(chǎng)深度研究區(qū)域發(fā)展分析

產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議

本次競(jìng)拍建議地塊價(jià)值分析101市場(chǎng)啟示大勢(shì)向好，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格持續(xù)走高——市場(chǎng)預(yù)期利好北京土地供應(yīng)已十分有限，大興成為供應(yīng)主力——全北京，向南看區(qū)域發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良——客群范圍擴(kuò)大客戶多為自住，關(guān)注交通及生活配套——組合地塊優(yōu)于二期地塊■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議市場(chǎng)啟示大勢(shì)向好，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格持續(xù)走高——市場(chǎng)預(yù)期利102地塊優(yōu)劣對(duì)比分析地塊二期地塊組合地塊優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊均為住宅用地，較為純粹；容積率相對(duì)較低，舒適度較高；居住環(huán)境相對(duì)靜謐。緊鄰地鐵站、公交站與商業(yè)配套；地塊綠化面積較大，利于打造園林。劣勢(shì)距離地鐵站有一定距離，與組合地塊相較，競(jìng)爭(zhēng)力較弱；處于品質(zhì)相對(duì)較差兩個(gè)社區(qū)中間。地塊分散、零碎且D地塊狹長(zhǎng)較難排布；體量較大，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)。從地塊間優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比情況來(lái)看，兩幅地塊之間無(wú)明顯差異；從本次拿地競(jìng)爭(zhēng)形式來(lái)看，預(yù)計(jì)二期地塊相對(duì)組合地塊會(huì)更加激烈；從項(xiàng)目收益情況考慮，組合地塊收益應(yīng)大于二期地塊?！?/p>

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議地塊優(yōu)劣對(duì)比分析地塊二期地塊組合地塊優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊均為住宅用地103價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品/可售面積梳理■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議二期地塊可售面積梳理地塊編號(hào)404409小計(jì)住宅6706175943143004地上商業(yè)

0地下商業(yè)

0公寓（70年）

0公寓（50年）

0合計(jì)6706175943143004地下車(chē)位（個(gè)）242361603經(jīng)測(cè)算，二期地塊可售面積共計(jì)143004平米，車(chē)位603個(gè)。價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品/可售面積梳理二期地塊可售面積梳理地塊編104價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品/可售面積梳理■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議組合地塊可售面積梳理經(jīng)測(cè)算，組合地塊可售面積為291863平米，車(chē)位1597個(gè)。地塊編號(hào)502504105808812402404小計(jì)住宅150464

150464地上商業(yè)

126061500400036601500371026976地下商業(yè)

50001000200018001000200012800公寓（70年）

45329

1735013000

75679公寓（50年）

6373

55711400025944合計(jì)1504646293588732335018460807119710291863地下車(chē)位（個(gè)）55040097154111871981597價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品/可售面積梳理組合地塊可售面積梳理經(jīng)測(cè)105價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位/二期地塊■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位/二期地塊106價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議北京整體市場(chǎng)漲幅大興東片區(qū)市場(chǎng)漲幅取值年均9%年均31%20%通過(guò)市場(chǎng)漲幅與項(xiàng)目入市時(shí)間的預(yù)判，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格應(yīng)為18200元/平米；項(xiàng)目名稱11月成交均價(jià)（元/㎡）區(qū)域平均價(jià)值順馳領(lǐng)海1237313000元/㎡藝苑桐城12505鴻坤理想城14722漲幅取值均價(jià)取值價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位北京整體市場(chǎng)漲幅大興東片區(qū)市場(chǎng)漲107價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位/二期地塊■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位/二期地塊108朝青板塊高端住宅與普通住宅價(jià)差在57%。2742957%價(jià)差朝青板塊■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位單位：元/平米朝青板塊高端住宅與普通住宅價(jià)差在57%。2742957%價(jià)差109上地板塊高端住宅與普通住宅價(jià)差55%。上地板塊1936055%價(jià)差■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位單位：元/平米上地板塊高端住宅與普通住宅價(jià)差55%。上地板塊1936055110望京板塊高端住宅與普通住宅價(jià)差在30%。望京板塊2158330%價(jià)差■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位單位：元/平米望京板塊高端住宅與普通住宅價(jià)差在30%。望京板塊215833111■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位所屬區(qū)域差值朝青板塊57%上地板塊55%望京板塊30%大興東片區(qū)40%本案現(xiàn)在價(jià)值18200元/平米未來(lái)價(jià)值18200元/平米*2年漲幅（40%）=25480元/平米價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位所屬區(qū)域差值朝青板塊57%上地板112■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位通過(guò)市場(chǎng)漲幅，價(jià)值預(yù)判產(chǎn)品溢價(jià)，價(jià)值預(yù)判18200元/平米25480元/平米綜上，保守估計(jì)本案住宅2年后開(kāi)盤(pán)價(jià)格為16000元/平米；價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格定位通過(guò)市場(chǎng)漲幅，價(jià)值預(yù)判產(chǎn)品溢價(jià)，113■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——類住宅（公寓）價(jià)格定位項(xiàng)目名稱差價(jià)比時(shí)間節(jié)點(diǎn)清城時(shí)代13.8%2006年首邑上城16%2008年火神廟SOHO26%2009年本案取值18%本案價(jià)值16000元/平米*（1-18%）產(chǎn)品價(jià)值13120元/平米綜上，預(yù)計(jì)本案公寓2年后開(kāi)盤(pán)價(jià)格為14000元/平米；價(jià)格定位——類住宅（公寓）價(jià)格定位項(xiàng)目名稱差價(jià)比時(shí)間節(jié)點(diǎn)清城114商業(yè)入市均價(jià)=預(yù)計(jì)本案住宅入市均價(jià)（目前商業(yè)市場(chǎng)均價(jià)/目前住宅市場(chǎng)均價(jià)）

=16200元/㎡×（20000元/㎡÷13000元/㎡）=24923元/㎡商業(yè)定價(jià)考慮因素：目前區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)均價(jià)在16000-20000元/㎡之間；本案在規(guī)模、地理位置、交通條件等方面具有優(yōu)勢(shì)，較易形成商業(yè)氛圍，易于打造相對(duì)高端商業(yè)；基于以上兩點(diǎn)以目前市場(chǎng)均價(jià)20000元/㎡

計(jì)算未來(lái)本案商業(yè)入市價(jià)格。商業(yè)部分為本案價(jià)值點(diǎn)，建議本案商業(yè)部分開(kāi)盤(pán)價(jià)格為25000元/㎡?！?/p>

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——商業(yè)物業(yè)價(jià)格定位商業(yè)入市均價(jià)=預(yù)計(jì)本案住宅入市均價(jià)（目前商業(yè)市場(chǎng)均價(jià)/目前住115■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議二期地塊總價(jià)估算經(jīng)測(cè)算，二期地塊總價(jià)值為23.8億元，整盤(pán)均價(jià)為18000元/平米；（銷售率按93%計(jì)算）

組合地塊總價(jià)值為50億元，整盤(pán)均價(jià)為18460元/平米；（銷售率按90%計(jì)算）詳見(jiàn)銷售估算表；二期地塊總價(jià)估算經(jīng)測(cè)算，二期地塊總價(jià)值為23.8億元，整盤(pán)均116■

拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議通過(guò)上述比對(duì)分析及價(jià)值測(cè)算，建議本次競(jìng)拍應(yīng)確保組合地塊的取得，力爭(zhēng)兩幅地塊全部拿下通過(guò)上述比對(duì)分析及價(jià)值測(cè)算，建議本次競(jìng)拍應(yīng)確保組合地塊的取117思