房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算

房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算定價(jià)與不確定性分析的基本方法++地產(chǎn)二00六年六月二十四日一、項(xiàng)目定價(jià)的方法

1.1成本導(dǎo)向定價(jià)

1.1.1成本加成定價(jià)

1.1.2目標(biāo)收益定價(jià)

1.1.3售價(jià)加成定價(jià)

1.1.4總結(jié)

1.2需求導(dǎo)向定價(jià)

1.2.1理解值定價(jià)

1.2.2區(qū)分需求定價(jià)

1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

1.3.1隨行就市定價(jià)

1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)

1.4可比樓盤量化定價(jià)二、項(xiàng)目不確定性分析

2.1盈虧平衡分析

2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算目錄房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、項(xiàng)目定價(jià)的方法

1.1成本導(dǎo)向定價(jià)

1.1.1成本加成定價(jià)

1.1.2目標(biāo)收益定價(jià)

1.1.3售價(jià)加成定價(jià)

1.1.4總結(jié)

1.2需求導(dǎo)向定價(jià)

1.2.1理解值定價(jià)

1.2.2區(qū)分需求定價(jià)

1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

1.3.1隨行就市定價(jià)

1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)

1.4可比樓盤量化定價(jià)二、項(xiàng)目不確定性分析

2.1盈虧平衡分析

2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算

成本導(dǎo)向定價(jià)

基本思路：投入的全部成本，加上一定的利潤(rùn)

1.1.1成本加成定價(jià)

即在一定單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)做為產(chǎn)品的售價(jià)。

單位產(chǎn)品價(jià)格=單位產(chǎn)品成本﹡（1+加成率）其中，加成率為預(yù)期利潤(rùn)占產(chǎn)品成本的百分比。（注：這里的成本要包含了稅金）

例1：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為2000元，加成率為15%，則該樓盤每平方米售價(jià)：

2000﹡（1+15%）=2300（元）房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算方法特點(diǎn)：計(jì)算方便（著眼于成本，不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而做調(diào)整，而確定成本要比確定需求容易得多）適用于在市場(chǎng)環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，保證獲得正常的利潤(rùn)。一、項(xiàng)目定價(jià)的方法

1.1成本導(dǎo)向定價(jià)

1.1.1成本加成定價(jià)

1.1.2目標(biāo)收益定價(jià)

1.1.3售價(jià)加成定價(jià)

1.1.4總結(jié)

1.2需求導(dǎo)向定價(jià)

1.2.1理解值定價(jià)

1.2.2區(qū)分需求定價(jià)

1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

1.3.1隨行就市定價(jià)

1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)

1.4可比樓盤量化定價(jià)二、項(xiàng)目不確定性分析

2.1盈虧平衡分析

2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算1.1.2目標(biāo)收益定價(jià)（目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)/投資收益定價(jià)）

即在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。其步驟如下：

1.確定目標(biāo)收益率。多種形式（投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率等）

2.確定目標(biāo)利潤(rùn)。對(duì)應(yīng)多種形式

目標(biāo)利潤(rùn)=總投資額﹡目標(biāo)投資利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=總成本﹡目標(biāo)成本利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=銷售收入﹡目標(biāo)銷售利潤(rùn)率

3.計(jì)算售價(jià)

售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷售量房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算

例2：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的小區(qū)，估計(jì)未來在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷售16萬平方米，其總開發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤(rùn)率的15%，問該小區(qū)的售價(jià)為多少？解：目標(biāo)利潤(rùn)=總成本﹡成本利潤(rùn)率

=4﹡15%=0.6（億元）每平方米售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷售量

=（4+0.6）/160000=2875（元）房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算方法特點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)是保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)適用于在市場(chǎng)上具有一定影響力的企業(yè)、市場(chǎng)占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。一、項(xiàng)目定價(jià)的方法

1.1成本導(dǎo)向定價(jià)

1.1.1成本加成定價(jià)

1.1.2目標(biāo)收益定價(jià)

1.1.3售價(jià)加成定價(jià)

1.1.4總結(jié)

1.2需求導(dǎo)向定價(jià)

1.2.1理解值定價(jià)

1.2.2區(qū)分需求定價(jià)

1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

1.3.1隨行就市定價(jià)

1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)

1.4可比樓盤量化定價(jià)二、項(xiàng)目不確定性分析

2.1盈虧平衡分析

2.2敏感性分析附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算1.1.3售價(jià)加成成定價(jià)即以產(chǎn)品品的最后后銷售價(jià)價(jià)格為基基數(shù)，按按銷售價(jià)價(jià)的一定定百分率率計(jì)算加加率，最最后得出出產(chǎn)品的的售價(jià)。。單位產(chǎn)品品售價(jià)=單位產(chǎn)品品總成本本/（1-加成率））例3.某樓盤的的開發(fā)成成本為每每平方米米2500元，加成成率為20%，則該樓樓盤的售售價(jià)為：：售價(jià)=2500/（1-20%）=3125（元）房地產(chǎn)策策劃報(bào)告告中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算方法特點(diǎn)點(diǎn)：消費(fèi)者易易接受（（在售價(jià)價(jià)相同的的情況下下，用這這種方法法計(jì)算出出來的加加成率更更直觀，，且較低低）房地產(chǎn)策策劃報(bào)告告中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算房地產(chǎn)策策劃報(bào)告告中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算一、項(xiàng)目目定價(jià)的的方法1.1成本導(dǎo)向向定價(jià)1.1.1成本加成成定價(jià)1.1.2目標(biāo)收益益定價(jià)1.1.3售價(jià)加成成定價(jià)1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向向定價(jià)1.2.1理解值定定價(jià)1.2.2區(qū)分需求求定價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向向定價(jià)1.3.1隨行就市市定價(jià)1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者企業(yè)業(yè)定價(jià)1.4可比樓盤盤量化定定價(jià)二、項(xiàng)目目不確定定性分析析2.1盈虧平衡衡分析2.2敏感性分分析附：房地地產(chǎn)資金金等效值值簡(jiǎn)單計(jì)計(jì)算房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報(bào)報(bào)告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算1.1.4總結(jié)結(jié)三種種方方法法共同同點(diǎn)點(diǎn)：以以產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本為為制制定定價(jià)價(jià)格格的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，在在成本本基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上加加一一定定的的利利潤(rùn)潤(rùn)來來定定價(jià)價(jià)。。差異異：對(duì)對(duì)利利潤(rùn)潤(rùn)的的確確定定方方法法優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：容易易計(jì)計(jì)算算缺陷陷：：沒有有考考慮慮市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求和和市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情情況況房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報(bào)報(bào)告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算一、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定價(jià)價(jià)的的方方法法1.1成本本導(dǎo)導(dǎo)向向定定價(jià)價(jià)1.1.1成本本加加成成定定價(jià)價(jià)1.1.2目標(biāo)標(biāo)收收益益定定價(jià)價(jià)1.1.3售價(jià)價(jià)加加成成定定價(jià)價(jià)1.1.4總結(jié)結(jié)1.2需求求導(dǎo)導(dǎo)向向定定價(jià)價(jià)1.2.1理解解值值定定價(jià)價(jià)1.2.2區(qū)分分需需求求定定價(jià)價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向向定定價(jià)價(jià)1.3.1隨行行就就市市定定價(jià)價(jià)1.3.2追隨隨領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者企企業(yè)業(yè)定定價(jià)價(jià)1.4可比比樓樓盤盤量量化化定定價(jià)價(jià)二、、項(xiàng)項(xiàng)目目不不確確定定性性分分析析2.1盈虧虧平平衡衡分分析析2.2敏感感性性分分析析附：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)資資金金等等效效值值簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單計(jì)計(jì)算算房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報(bào)報(bào)告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算需求求導(dǎo)導(dǎo)向向定定價(jià)價(jià)基本本思思路路：：以以需需求求為為中中心心，，依依據(jù)據(jù)買買方方對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值的的理理解解和和需需求求強(qiáng)強(qiáng)度度來來定定價(jià)價(jià)，，而而非非依依據(jù)據(jù)賣賣方方的的成成本本定定價(jià)價(jià)。。1.2.1理解解值值定定價(jià)價(jià)理解解值值：：感感受受/認(rèn)知知價(jià)價(jià)值值，，是是消消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)商商品品的的質(zhì)質(zhì)量量、、用用途途、、款款式式以以及及服服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量的的評(píng)評(píng)估估。。（（非非價(jià)價(jià)格格因因素素變變量量））關(guān)鍵鍵：：準(zhǔn)準(zhǔn)確確掌掌握握消消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)商商品品價(jià)價(jià)值值的的認(rèn)認(rèn)知知程程度度市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查主要要步步驟驟：1.確定定顧顧客客的的認(rèn)認(rèn)知知價(jià)價(jià)值值2.根據(jù)據(jù)確確定定的的認(rèn)認(rèn)知知價(jià)價(jià)值值，，決決定定商商品品的的初初始始價(jià)價(jià)格格3.預(yù)測(cè)測(cè)商商品品的的銷銷售售量量4.預(yù)測(cè)測(cè)目目標(biāo)標(biāo)成成本本5.決策策房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報(bào)報(bào)告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算方法法特特點(diǎn)點(diǎn)：：理解解值值定定價(jià)價(jià)法法可可以以與與現(xiàn)現(xiàn)代代產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位思思路路很很好好的的結(jié)結(jié)合合起起來來，，成成為為市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)條條件件下下的的一一種種全全新新的的定定價(jià)價(jià)方方法法，，為為越越來來越越多多的的企企業(yè)業(yè)所所接接受受。。房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報(bào)報(bào)告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算例4.由某某實(shí)實(shí)業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)公公司司與與某某區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)發(fā)發(fā)展展總總公公司司開開發(fā)發(fā)的的某某花花苑苑，，坐坐落落于于上上海海市市某某區(qū)區(qū)，，占占地地面面積積13265平方方米米，，由由一一幢幢30層商商住住樓樓和和三三幢幢30層住住宅宅樓樓組組成成。。該該樓樓盤盤于于1994年12月底底開開工工，，1995年4月開開始始精精心心策策劃劃，，推推出出了了““客客戶戶開開價(jià)價(jià)””銷銷售售活活動(dòng)動(dòng)。。該活活動(dòng)動(dòng)具具體體操操作作方方式式如如下下：：開開發(fā)發(fā)商商拿拿出出3至7層共共30套房房源源，，在在確確定定其其底底價(jià)價(jià)為為每每平平方方米米5900元后后，，顧顧客客可可以以以以高高于于此此的的任任何何價(jià)價(jià)格格報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)。。如如果果客客戶戶在在最最高高的的前前12名以以內(nèi)內(nèi)，，即即以以此此價(jià)價(jià)作作為為該該客客戶戶的的成成交交價(jià)價(jià)，，不不另另加加層層次次和和朝朝向向費(fèi)費(fèi)用用。。該該活活動(dòng)動(dòng)推推出出后后，，立立即即在在社社會(huì)會(huì)上上引引起起了了一一個(gè)個(gè)““客客戶戶開開價(jià)價(jià)””熱熱潮潮，，僅僅僅僅半半個(gè)個(gè)多多月月時(shí)時(shí)間間，，參參與與報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)的的客客戶戶就就達(dá)達(dá)63名。。報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)高高的的前前12名客客戶戶按按報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)購(gòu)購(gòu)買買了了該該花花苑苑的的商商品品房房，，而而其其余余客客戶戶在在認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)到到該該花花苑苑的的優(yōu)優(yōu)良良品品質(zhì)質(zhì)后后，，愿愿意意出出比比““客客戶戶開開價(jià)價(jià)””更更高高的的價(jià)價(jià)格格購(gòu)購(gòu)買買更更好好的的樓樓層層。。從從1995年8月31日至至1995年底底，，該該花花苑苑共共售售出出102套，，占占第第一一期期推推出出樓樓盤盤的的70%，取取得得了了巨巨大大的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益和和社社會(huì)會(huì)效效益益。。該活活動(dòng)動(dòng)使使購(gòu)購(gòu)房房者者感感受受到到了了買買房房由由自自己己定定價(jià)價(jià)的的全全新新體體驗(yàn)驗(yàn)，，是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)定定價(jià)價(jià)提提供供了了一一條條新新思思路路。。房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報(bào)報(bào)告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算例5.設(shè)同同類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的市市場(chǎng)場(chǎng)平平均均價(jià)價(jià)為為2600元/平方方米米，，專專家家們們對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的3棟商商品品住住宅宅樓樓的的有有關(guān)關(guān)因因素素、、權(quán)權(quán)重重系系數(shù)數(shù)及及評(píng)評(píng)分分結(jié)結(jié)果果見見表表1.1。表1.1某項(xiàng)項(xiàng)目目住住宅宅樓樓認(rèn)認(rèn)知知價(jià)價(jià)值值系系數(shù)數(shù)表表項(xiàng)目權(quán)重分值分配甲棟乙棟丙棟質(zhì)量0.30403525裝修0.15304030環(huán)境0.30353530物業(yè)管理0.15403030開發(fā)商信譽(yù)0.10503020認(rèn)知價(jià)值系數(shù)1.001.141.040.83可得得：：甲甲棟棟住住宅宅樓樓的的認(rèn)認(rèn)知知價(jià)價(jià)值值=2600*1.14=2964（元元/平方方米米））乙棟棟住住宅宅樓樓的的認(rèn)認(rèn)知知價(jià)價(jià)值值=2600*1.04=2704（元元/平方方米米））丙棟棟住住宅宅樓樓的的認(rèn)認(rèn)知知價(jià)價(jià)值值=2600*1.14=2158（元元/平方方米米））房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報(bào)報(bào)告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算一、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定價(jià)價(jià)的的方方法法1.1成本本導(dǎo)導(dǎo)向向定定價(jià)價(jià)1.1.1成本本加加成成定定價(jià)價(jià)1.1.2目標(biāo)標(biāo)收收益益定定價(jià)價(jià)1.1.3售價(jià)價(jià)加加成成定定價(jià)價(jià)1.1.4總結(jié)結(jié)1.2需求求導(dǎo)導(dǎo)向向定定價(jià)價(jià)1.2.1理解解值值定定價(jià)價(jià)1.2.2區(qū)分分需需求求定定價(jià)價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向向定定價(jià)價(jià)1.3.1隨行行就就市市定定價(jià)價(jià)1.3.2追隨隨領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者企企業(yè)業(yè)定定價(jià)價(jià)1.4可比比樓樓盤盤量量化化定定價(jià)價(jià)二、、項(xiàng)項(xiàng)目目不不確確定定性性分分析析2.1盈虧虧平平衡衡分分析析2.2敏感感性性分分析析附：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)資資金金等等效效值值簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單計(jì)計(jì)算算房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃報(bào)報(bào)告告中中的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算1.2.2區(qū)分分需需求求定定價(jià)價(jià)（（差差別別定定價(jià)價(jià)法法））即某一一產(chǎn)品品可根根據(jù)不不同需需求強(qiáng)強(qiáng)度、、不同同購(gòu)買買力、、不同同購(gòu)買買地點(diǎn)點(diǎn)和不不同購(gòu)購(gòu)買時(shí)時(shí)間等等因素素，采采取不不同售售價(jià)。。房地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)分分需求求定價(jià)價(jià)的主主要形形式：：以消費(fèi)費(fèi)群體體差異異為基基礎(chǔ)以數(shù)量量差異異為基基礎(chǔ)以產(chǎn)品品外觀觀、式式樣、、花色色差異異為基基礎(chǔ)以地域域差異異以時(shí)間間差異異房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃報(bào)告告中的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算算一、項(xiàng)項(xiàng)目定定價(jià)的的方法法1.1成本導(dǎo)導(dǎo)向定定價(jià)1.1.1成本加加成定定價(jià)1.1.2目標(biāo)收收益定定價(jià)1.1.3售價(jià)加加成定定價(jià)1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向向定價(jià)1.2.1理解值定定價(jià)1.2.2區(qū)分需求求定價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向向定價(jià)1.3.1隨行就市市定價(jià)1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者企業(yè)業(yè)定價(jià)1.4可比樓盤盤量化定定價(jià)二、項(xiàng)目目不確定定性分析析2.1盈虧平衡衡分析2.2敏感性分分析附：房地地產(chǎn)資金金等效值值簡(jiǎn)單計(jì)計(jì)算房地產(chǎn)策策劃報(bào)告告中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向向定價(jià)基本思路路：企業(yè)業(yè)為了應(yīng)應(yīng)付市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的需要而而采取的的特殊定定價(jià)方法法，以競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者的的價(jià)格為為基礎(chǔ)，，根據(jù)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)雙方方力量等等情況，，制定價(jià)價(jià)格，達(dá)達(dá)到增加加利潤(rùn)、、擴(kuò)大銷銷售量或或提高市市場(chǎng)占有有率等目目標(biāo)。特點(diǎn)：當(dāng)本企業(yè)業(yè)所開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目目在市場(chǎng)場(chǎng)上有較較多的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)時(shí)，適宜宜采用競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向向定價(jià)確確定樓盤盤售價(jià)，，以促進(jìn)進(jìn)銷售，，盡快收收回投資資，減少少風(fēng)險(xiǎn)。。1.3.1隨行就市市定價(jià)即使自己己的商品品價(jià)格跟跟上同行行業(yè)的平平均水平平。適用：在在基于產(chǎn)產(chǎn)品成本本預(yù)測(cè)比比較困難難，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手不不確定，，以及企企業(yè)希望望得到一一種公平平的報(bào)酬酬和不愿愿打亂市市場(chǎng)現(xiàn)有有的正常常秩序的的情況下下。比較受一一些中、、小房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的歡迎迎。加權(quán)平均均售價(jià)公公式：Pi’=PiII(100/Wij)(j=1,2,…,m)其中，II(100/Wij)為m項(xiàng)因素權(quán)權(quán)重比的的連乘積積；Wij為被調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)（i）第j項(xiàng)因素之之權(quán)重系系數(shù)m為事先確確定的權(quán)權(quán)重因素素的個(gè)數(shù)數(shù)Pi被調(diào)查房房地產(chǎn)單單價(jià)Pi’被調(diào)查房房地產(chǎn)加加權(quán)平均均價(jià)房地產(chǎn)策策劃報(bào)告告中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算房地產(chǎn)策策劃報(bào)告告中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算由上面的的加權(quán)平平均價(jià)，，再視各各被調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)的營(yíng)銷銷狀況進(jìn)進(jìn)行營(yíng)銷銷權(quán)重系系數(shù)修正正，確定定最后的的市場(chǎng)通通行價(jià)，，其公式式如下：：P=Gi*Pi’/Gi(i=1,2,…n)其中，Gi*Pi’為被調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)加權(quán)平平均單價(jià)價(jià)期望值值之和Gi為被調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷權(quán)權(quán)重系數(shù)數(shù)之和n為被調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)P為市場(chǎng)通通行價(jià)房地產(chǎn)策策劃報(bào)告告中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算例6.設(shè)某住宅宅周邊的的同類房房地產(chǎn)的的有關(guān)調(diào)調(diào)研結(jié)果果如表1.2。表1.2各房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格及及營(yíng)銷相相關(guān)問題題調(diào)研表表物業(yè)名稱平均價(jià)格（元/平方米）權(quán)重系數(shù)(Wij)營(yíng)銷狀況權(quán)重系數(shù)（Gi）繁華程度裝修檔次生活設(shè)施交通條件開發(fā)商信譽(yù)A765098105105971000.93B720098100105971031C710097100105951000.91D674010798105981080.87E664010798105981080.89F66309897105971000.92房地產(chǎn)策策劃報(bào)告告中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算由表1.2的數(shù)據(jù)和和公式Pi’=PiII(100/Wij)，可得各房房地產(chǎn)的的加權(quán)平平均價(jià)格格如下：：Pa’=7650*100/98*100/105*100/105*100/97*100/100=7299(元/平方米)Pb’=7003(元/平方米)Pc’=7338(元/平方米)Pd’=5784(元/平方米)Pe’=5698(元/平方米)Pf’=6848(元/平方米)則，P=Gi*Pi’/Gi=6680（元/平方米））房地產(chǎn)策策劃報(bào)告告中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算一、項(xiàng)目目定價(jià)的的方法1.1成本導(dǎo)向向定價(jià)1.1.1成本加成成定價(jià)1.1.2目標(biāo)收益益定價(jià)1.1.3售價(jià)加成成定價(jià)1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向向定價(jià)1.2.1理解值定定價(jià)1.2.2區(qū)分需求求定價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向向定價(jià)1.3.1隨行就市市定價(jià)1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者企業(yè)業(yè)定價(jià)1.4可比樓盤盤量化定定價(jià)二、項(xiàng)目目不確定定性分析析2.1盈虧平衡衡分析2.2敏感性分分析附：房地地產(chǎn)資金金等效值值簡(jiǎn)單計(jì)計(jì)算房地產(chǎn)策策劃報(bào)告告中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者定價(jià)價(jià)即以同行行中對(duì)市市場(chǎng)影響響最大的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的價(jià)格為為標(biāo)準(zhǔn)來來制定商商品房?jī)r(jià)價(jià)格。適用：擁?yè)碛休^為為豐富的的后備資資源，為為了應(yīng)付付競(jìng)爭(zhēng)，，或穩(wěn)定定市場(chǎng)以以利于長(zhǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)營(yíng)。房地產(chǎn)策策劃報(bào)告告中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算一、項(xiàng)目目定價(jià)的的方法1.1成本導(dǎo)向向定價(jià)1.1.1成本加成成定價(jià)1.1.2目標(biāo)收益益定價(jià)1.1.3售價(jià)加成成定價(jià)1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向向定價(jià)1.2.1理解值定定價(jià)1.2.2區(qū)分需求求定價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向向定價(jià)1.3.1隨行就市市定價(jià)1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者企業(yè)業(yè)定價(jià)1.4可比樓盤盤量化定定價(jià)二、項(xiàng)目目不確定定性分析析2.1盈虧平衡衡分析2.2敏感性分分析附：房地地產(chǎn)資金金等效值值簡(jiǎn)單計(jì)計(jì)算房地產(chǎn)策策劃報(bào)告告中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算可比樓盤盤量化定定價(jià)針對(duì)許多多樓盤傾傾向于定定性描述述而產(chǎn)生生的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)誤差，，應(yīng)該對(duì)對(duì)樓盤進(jìn)進(jìn)行定量量描述。。建議在在策劃報(bào)報(bào)告中的的定價(jià)方方法多采采用此定定量方法法，增強(qiáng)強(qiáng)說服力力。進(jìn)行量化化統(tǒng)計(jì)的的樓盤應(yīng)應(yīng)為可比比性較強(qiáng)強(qiáng)的，地地段、價(jià)價(jià)格、功功能、用用途、檔檔次應(yīng)相相近。選取影響響樓盤定定價(jià)的18個(gè)定級(jí)因因素，分分別為位位置、價(jià)價(jià)格、配配套、物物業(yè)管理理、建筑筑質(zhì)量、、交通、、城市規(guī)規(guī)劃、樓樓盤規(guī)模模、朝向向、外觀觀、室內(nèi)內(nèi)裝飾、、環(huán)保、、發(fā)展商商信譽(yù)、、付款方方式、戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)、銷售售情況、、廣告、、停車位位數(shù)量。。此18個(gè)因素，共共分為五個(gè)個(gè)等級(jí)，分分值為1、2、3、4、5分。分值越越大，表示示等次越高高。（1）18個(gè)定級(jí)因素素表1.3定級(jí)因素、、指標(biāo)與分分值房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算定級(jí)因素指標(biāo)分值位置A距離中心區(qū)遠(yuǎn)近；B商業(yè)/寫字樓為臨街或背街1最差（遠(yuǎn)）….類推價(jià)格A百元以上為等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)；B商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅依次減少1最高，2很高，3一般，4很低，5最低配套A城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：水電氣；B社會(huì)服務(wù)設(shè)施：教育、醫(yī)療、文娛、公園由最差/少到最好/多對(duì)應(yīng)的分值為1—5物業(yè)管理A保安；B清潔；C綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；D物管費(fèi)；E人車分流；F物管資質(zhì)建筑質(zhì)量A是否漏雨/水；B門窗封閉情況；C內(nèi)墻；D地板；E排水質(zhì)量交通A大中小巴士路線數(shù)量；B距公交站遠(yuǎn)近；C站點(diǎn)數(shù)量；D大中小巴舒適程度城市規(guī)劃A規(guī)劃期限；B規(guī)劃完善程度；C規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D規(guī)劃現(xiàn)狀樓盤規(guī)模A總建筑面積（在建及未建）；B總占地面積；C戶數(shù)朝向A方向；B山景；C水景；D視野1西；2東；3北；5南外觀A是否醒目；B是否新穎；C是否高檔；D感官舒適程度由最差/少到最好/多對(duì)應(yīng)的分值為1—5室內(nèi)裝修A高檔；B實(shí)用；C功能是否完善；D質(zhì)量是否可靠環(huán)保A空氣；B噪音；C廢物；D廢水

發(fā)展商A資產(chǎn)及資質(zhì)；B開發(fā)樓盤多少；C樓盤質(zhì)量；D品牌付款方式A一次性付款；B分期付款；C按揭付款；D其他

戶型設(shè)計(jì)A客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B廚房和廁所；C是否有暗房；D實(shí)用率大小銷售情況A銷售進(jìn)度；B銷售率；C尾盤現(xiàn)狀

廣告A版面大??；B廣告頻率；C廣告創(chuàng)意停車位數(shù)量A停車位數(shù)量；B住戶方便程度房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算（2）定級(jí)因素素權(quán)重確定定權(quán)重是一個(gè)個(gè)因素對(duì)樓樓盤等級(jí)高高低影響程程度的體現(xiàn)現(xiàn)。按重要要性及影響響力的高低低，確定每每一因素的的權(quán)重分別別為位置0.5、價(jià)格0.5、配套0.4、物業(yè)管理理0.3、建筑質(zhì)量量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃劃0.3、樓盤規(guī)模模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內(nèi)裝飾飾0.2、環(huán)保0.2、發(fā)展商信信譽(yù)0.1、付款方式式0.2、戶型設(shè)計(jì)計(jì)0.1、銷售情況況0.1、廣告0.1。權(quán)重越大，，重要性及及影響力就就越高，反反之亦然。。（3）樓盤因素素定級(jí)公式式P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+····+Wn*Fn式中，P,總分（諸因因素在片區(qū)區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)優(yōu)劣的綜合合反映）n,樓盤定級(jí)因因素的總數(shù)數(shù)W，權(quán)重（某某定級(jí)因素素對(duì)樓盤優(yōu)優(yōu)劣的影響響度）F，分值（某某定級(jí)因素素對(duì)片區(qū)內(nèi)內(nèi)所表現(xiàn)的的優(yōu)劣度））房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算表1.4可比樓盤量量化定價(jià)法法計(jì)算表（（注：表中樓樓價(jià)為均價(jià)價(jià)（元/平方米）））原始數(shù)據(jù)計(jì)算欄序號(hào)樓盤名稱樓盤得分（X）樓價(jià)（Y）X*XY*YXY12345678合計(jì)房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算據(jù)表1.3中給出的原原始數(shù)據(jù)，，大致可判判斷樓價(jià)與與樓盤得分分之間近似似呈現(xiàn)直線線相關(guān)，則則建立回歸歸方程為：：Y=a+bX其中，Y為樓盤均價(jià)價(jià)，X為樓盤得分分。求解出參數(shù)數(shù)a與b，該回歸方方程即可惟惟一確定。。房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù)序號(hào)伴山名都山水綠城銀海峰景金香林青麓雅園水木青華位置0.51343443價(jià)格0.52424443配套0.43343233物管0.34333333建筑質(zhì)量0.35344335交通0.36342343城市規(guī)劃0.37252354樓盤規(guī)模0.38433444朝向0.39333333外觀0.110333433室內(nèi)裝飾0.211323333環(huán)保0.212344435發(fā)展商信譽(yù)0.113333333付款方式0.214333333戶型設(shè)計(jì)0.115333434銷售情況0.116544355廣告0.117334533停車位數(shù)量0.118433422合計(jì)1414.914.514.815.515.8例7表1.5東和地產(chǎn)兩兩路項(xiàng)目可可比樓盤綜綜合因素量量化統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算表1.6計(jì)算表原始數(shù)據(jù)計(jì)算欄序號(hào)樓盤名稱樓盤得分（X）樓價(jià)（Y）X*XY*YX*Y1伴山名都1421001964410000294002山水綠城14.92800222.017840000417203銀海峰景14.52100210.254410000304504金香林14.82100219.044410000310805青麓雅園15.52200240.254840000341006水木青華15.82400249.64576000037920合計(jì)89.5137001277.9931670000204670房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算據(jù)表1.6中給出的原原始數(shù)據(jù)，，大致可判判斷樓價(jià)與與樓盤得分分之間近似似呈現(xiàn)直線線相關(guān)，則則建立回歸歸方程為：：Y=a+bX。其中，Y為樓盤均價(jià)價(jià)，X為樓盤得分分。求解式中的的a與b，可得：Y=1266+66.7X本項(xiàng)目的樓樓盤得分為為15.6，套入上式式，得出本本項(xiàng)目的均均價(jià)約為：：2300元/平方米。房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算一、項(xiàng)目定定價(jià)的方法法1.1成本導(dǎo)向定定價(jià)1.1.1成本加成定定價(jià)1.1.2目標(biāo)收益定定價(jià)1.1.3售價(jià)加成定定價(jià)1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定定價(jià)1.2.1理解值定價(jià)價(jià)1.2.2區(qū)分需求定定價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定定價(jià)1.3.1隨行就市定定價(jià)1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者者企業(yè)定價(jià)價(jià)1.4可比樓盤量量化定價(jià)二、項(xiàng)目不不確定性分分析2.1盈虧平衡分分析2.2敏感性分析析附：房地產(chǎn)產(chǎn)資金等效效值簡(jiǎn)單計(jì)計(jì)算房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算盈虧平衡分分析2.1.1概念與目的的盈虧平衡分分析是考察察項(xiàng)目的建建筑面積發(fā)發(fā)生變化或或者考察市市場(chǎng)（以建建筑面積多多少反映））發(fā)生變動(dòng)動(dòng)時(shí)企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益變變化情況。。分析目的：：尋求一個(gè)個(gè)合理的開開發(fā)規(guī)模，，降低開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。2.1.2公式與應(yīng)用用盈虧平衡分分析基本公公式：E(x)=F(x)-C(x)其中，E(x)為銷售利潤(rùn)潤(rùn)；F(x)為銷售收入入；C(x)成本又：F(x)=PxC(x)=B+Dx其中，P為開發(fā)項(xiàng)目目平均單價(jià)價(jià)；x為擬開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的建筑筑面積；B固定費(fèi)用；；D單位可變費(fèi)費(fèi)用所以，E(x)以x為變量的計(jì)計(jì)算公式為為：E(x)=Px-(B+Dx)房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算C(x)F(x)(C(x))XrXF(x)RAB圖2.1盈虧平衡圖圖房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算兩直線的交交點(diǎn)R處：F(x)=C(x)，即PXr=B+DXr所以：Xr=B/(P-D)當(dāng)X<Xr時(shí)，C(x)>F(x)，成本大于于收入，利利潤(rùn)E(x)小于零，故故虧損。當(dāng)X>Xr時(shí)，C(x)<F(x)，收入大于于成本，利利潤(rùn)E(x)大于零，故故盈利。當(dāng)X=Xr時(shí)，C(x)<F(x)，成本等于于收入，利利潤(rùn)E(x)等于零，故故不盈不虧虧。R點(diǎn)稱為盈虧虧平衡點(diǎn)，，A區(qū)為虧損區(qū)區(qū)，B區(qū)為盈利區(qū)區(qū)R點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的的Xr為項(xiàng)目所必必須開發(fā)的的最小面積積。R點(diǎn)越低，開開發(fā)項(xiàng)目盈盈利的機(jī)會(huì)會(huì)越大，虧虧損風(fēng)險(xiǎn)越越小。房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算例8.某房地產(chǎn)公公司打算開開發(fā)一幢公公寓樓，預(yù)預(yù)計(jì)該樓平平均單價(jià)為為2000元/平方米，置置地、勘察察設(shè)計(jì)費(fèi)等等固定費(fèi)用用為100萬元，每平平方米建筑筑面積的可可變費(fèi)用（（造價(jià)、管管理費(fèi)、銷銷售費(fèi)用等等）為800元/平方米，銷銷售稅率為為5%。試計(jì)算該該項(xiàng)目的最最小開發(fā)量量。顯然：收入入函數(shù)F(x)=2000x成本函數(shù)C(x)=1000000+800x+5%*2000x令F(x)=C(x)得：2000x=1000000+800x+100x則x=910.1(平方米)所以，該公公寓樓最小小開發(fā)面積積為910.1平方米。房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算2.1.3總結(jié)運(yùn)用盈虧平平衡法對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目最小面面積進(jìn)行計(jì)計(jì)算時(shí)，需需要注意以下幾幾點(diǎn)：1.銷售收入是是完全隨建建筑面積的的變化而變變化的。平平均價(jià)假定定為常數(shù)。。2.開發(fā)量與銷銷售量相等等。因?yàn)橹恢挥虚_發(fā)量量與銷售量量相等時(shí)，，等式才能能成立。等等式左邊的的是銷售量量，等式右右邊的為開開發(fā)量。3.成本函數(shù)中中，固定費(fèi)費(fèi)用為常數(shù)數(shù)，它通常常包括置地地、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)、、勘察設(shè)計(jì)計(jì)和借貸利利息等費(fèi)用用；變動(dòng)費(fèi)費(fèi)用是建筑筑面積的線線性函數(shù)，，除單價(jià)、、管理費(fèi)、、人工費(fèi)和和營(yíng)銷費(fèi)外外，還可包包括有關(guān)稅稅費(fèi)等。一、項(xiàng)目定定價(jià)的方法法1.1成本導(dǎo)向定定價(jià)1.1.1成本加成定定價(jià)1.1.2目標(biāo)收益定定價(jià)1.1.3售價(jià)加成定定價(jià)1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定定價(jià)1.2.1理解值定價(jià)價(jià)1.2.2區(qū)分需求定定價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定定價(jià)1.3.1隨行就市定定價(jià)1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者者企業(yè)定價(jià)價(jià)1.4可比樓盤量量化定價(jià)二、項(xiàng)目不不確定性分分析2.1盈虧平衡分分析2.2敏感性分析析附：房地產(chǎn)產(chǎn)資金等效效值簡(jiǎn)單計(jì)計(jì)算房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算敏感性分析析2.2.1概念與作用用敏感性分析析是研究和和分析由于于一些不確確定的變量量（如價(jià)格格、成本、、工期等））發(fā)生變化化時(shí)，而導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益指指標(biāo)（如凈凈現(xiàn)值、內(nèi)內(nèi)部收益率率等）發(fā)生生變動(dòng)的靈靈敏程度。。作用：敏感性分析析的核心是是從諸多的的影響因素素中找出敏敏感性因素素，并設(shè)法法采取對(duì)策策和措施對(duì)對(duì)它進(jìn)行控控制，以減減少項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)。缺陷：不能揭示在在悲觀和樂樂觀的值中中究竟哪一一個(gè)能有較較大的出現(xiàn)現(xiàn)幾率（概概率）不能顯示投投資者所承承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性只能分析單單個(gè)不確定定因素的變變化對(duì)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效果果評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的影響，，不能對(duì)多多個(gè)不確定定性因素進(jìn)進(jìn)行綜合分分析。房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算2.2.2步驟（1）確定需進(jìn)進(jìn)行敏感性性分析的經(jīng)濟(jì)效益指指標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益指指標(biāo)有投資資回收期、、借款償還還期、投資資收益率、、成本收益益率、內(nèi)部部收益率（（項(xiàng)目在整整個(gè)計(jì)算期期內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流量量現(xiàn)值累計(jì)計(jì)等于零的的利率）、、凈現(xiàn)值（（按行業(yè)的的基準(zhǔn)收益益率或設(shè)定定的目標(biāo)收收益率將各各年的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量折折算到開發(fā)發(fā)活動(dòng)的起起始點(diǎn)現(xiàn)值值之和）等等。在實(shí)踐踐中，通常常根據(jù)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的的特點(diǎn)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的的實(shí)際需要要來確定進(jìn)進(jìn)行敏感性性分析的指指標(biāo)。（2）選擇影響響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益指標(biāo)標(biāo)的主要變量通常有銷售售量、價(jià)格格、成本費(fèi)費(fèi)用、工期期、投資額額等（3）計(jì)算不確確定性因素素對(duì)分析指指標(biāo)的影響程度（4）找出敏感性因素素敏感性分析析圖（5）根據(jù)分析析結(jié)果，確定項(xiàng)目方方案進(jìn)一步研究究分析存在在的不確定定根源，弄弄清楚主/客觀原因，，以便采取取相應(yīng)措施施加以控制制。房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算例9.（靜態(tài)）東東和兩路項(xiàng)項(xiàng)目敏感性性分析表2.1項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目占地面積容積率建筑體量住宅體量商業(yè)比例16667平方米2.54.2萬方3.8萬方10%表2.2價(jià)格與銷售售金額估算算項(xiàng)目?jī)r(jià)格體量銷售金額總銷金額住宅2300元/平方米3.8萬方0.874億元1.014億元商業(yè)3500元/平方米0.4萬方0.14億元房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算表2.3成本費(fèi)用構(gòu)構(gòu)成估算類別項(xiàng)目單位成本單項(xiàng)合計(jì)共計(jì)土地綜合金土地費(fèi)500000元/畝----0.125億元開發(fā)費(fèi)用建安成本土建成本800元/平方米1130元/平方米0.475億元安裝工程300元/平方米設(shè)計(jì)、報(bào)建等費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)20元/平方米監(jiān)理費(fèi)5元/平方米勘測(cè)費(fèi)5元/平方米其他費(fèi)用綜合規(guī)費(fèi)配套費(fèi)140元/平方米170元/平方米0.071億元人防費(fèi)30元/平方米其他稅費(fèi)銷售收入的5.5%---0.056億元景觀成本400元/平方米（占地面積）---0.067億元管理費(fèi)用總銷金額的4%---0.04億元營(yíng)銷推廣費(fèi)用總銷金額的3%---0.03億元合計(jì)---0.264億元合計(jì)0.864億元房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算（1）.選取成本收收益率（YRC）作為經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)在當(dāng)前的變變量條件下下，期望利利潤(rùn)為0.15億元，則成成本收益率率為17.1%（0.15/0.864*100%）。（2）選擇主要要變量現(xiàn)選擇價(jià)格格、土地費(fèi)費(fèi)用、開發(fā)發(fā)費(fèi)用、其其他費(fèi)用和和容積率為為主要變量量。（3）計(jì)算變量量的影響程程度（以變變化正負(fù)10%、20%為幅度）表2.4成本收益率率變化表YRC變量-20%-10%010%20%價(jià)格-0.0610.0570.1710.2900.409土地費(fèi)用0.2090.1910.1710.1560.141開發(fā)費(fèi)用0.3200.2430.1710.1120.056其他費(fèi)用0.2490.2100.1710.1390.107容積率0.1080.1470.1710.1960.207房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算-10%-30%00.20.310%30%土地費(fèi)用其他費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用容積率價(jià)格成本收益率率YRC變動(dòng)幅度-20%20%0.1圖2.2不確定性因因素對(duì)成本本收益率的的影響圖房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算（4）確定敏感感性因素由表2.4和圖2.2可知，成本本收益率影影響因素的的敏感度如如下表2.5。表2.5敏感度排序序

變量程度價(jià)格土地費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用其他費(fèi)用容積率敏感性程度最高最差較高較差一般排序15243房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算（5）結(jié)果分析析與方案確確定房地產(chǎn)售價(jià)價(jià)減少約15%（即房地產(chǎn)產(chǎn)售價(jià)為0.864億）時(shí)，投資收收益率降為為零；開發(fā)發(fā)費(fèi)用增加加約31.6%（即開發(fā)費(fèi)費(fèi)用為0.625億）時(shí)，期望利利潤(rùn)降為零零；容積率率減少43.2%（即容積率率為1.42）時(shí)，投資收收益率為零零；其他費(fèi)費(fèi)用增加約約57%（即其他費(fèi)費(fèi)用為0.414億）時(shí)，期望利利潤(rùn)降為零零；土地費(fèi)費(fèi)用增加約約120%（即土地費(fèi)費(fèi)用為0.275億）時(shí)，投資收收益率為零零。結(jié)論建議：：價(jià)格變化對(duì)對(duì)利潤(rùn)的影影響大于其其他影響因因素變化對(duì)對(duì)利潤(rùn)的影影響，因此此在操作本本項(xiàng)目的時(shí)時(shí)候，必須須重視價(jià)格格因素對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的影響響，實(shí)行價(jià)價(jià)格領(lǐng)先的的策略，在在控制成本本的基礎(chǔ)上上，最大限限度提升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格空空間，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最大的利利潤(rùn)率。開發(fā)費(fèi)用的的變化對(duì)利利潤(rùn)的變化化影響相對(duì)對(duì)價(jià)格較小小，因此我我們可以考考慮在產(chǎn)品品打造上合合理增加成成本投入，，適量增加加建筑成本本，如節(jié)能能元素的利利用、交房房標(biāo)準(zhǔn)的提提高如采用用塑鋼欄桿桿、彩鋁窗窗的裝配，，打造高品品質(zhì)的產(chǎn)品品，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上上漲空間，，實(shí)現(xiàn)最大大化利潤(rùn)。。容積率的變變化對(duì)投資資收益影響響度較高，，我方建議議項(xiàng)目在規(guī)規(guī)劃許可的的前提下將將容積率做做足，并適適當(dāng)加大對(duì)對(duì)開發(fā)費(fèi)用用如景觀費(fèi)費(fèi)用、建筑筑成本的投投入，提高高項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，，從而保證證項(xiàng)目收益益，提高項(xiàng)項(xiàng)目后期價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)空空間。例10.（動(dòng)態(tài)）某某房地產(chǎn)開開發(fā)公司擬擬投資開發(fā)發(fā)一幢寫字字樓，假設(shè)設(shè)地價(jià)為100萬元，5個(gè)月以后開開工，建設(shè)設(shè)工期為18個(gè)月。完成成后的寫字字全部出租租或出售。。建設(shè)費(fèi)為為600萬元，分3期支付，每每期6個(gè)月，期末末支付。據(jù)據(jù)預(yù)測(cè)，建建成后的寫寫字樓租值值為66萬/年，銷售價(jià)價(jià)格可望達(dá)達(dá)到1100萬元。全部部投資均為為貸款，貸貸款利率為為每6個(gè)月7.5%。各項(xiàng)支出及及期望利潤(rùn)潤(rùn)估算如下下：（1）置地費(fèi)用用（假設(shè)購(gòu)購(gòu)地成本及及手續(xù)費(fèi)在在購(gòu)地時(shí)一一次付清，，兩年后還還本付息））土地成本100萬元，手續(xù)續(xù)費(fèi)20萬元，合計(jì)計(jì)120萬元。置地貸款本本息：160.26萬元（2）建設(shè)費(fèi)用用（勘察設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)在工工程建設(shè)初初期支付，，到工程完完工為3個(gè)計(jì)息期；；工程建設(shè)設(shè)費(fèi)分三次次支付，其其計(jì)息期分分別為：2，1，0）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)15萬元，工程程建設(shè)費(fèi)用用600萬元。工程建設(shè)貸貸款本息：：664.76萬元（3）其他費(fèi)用用：10萬元房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算（4）期望總支支出：（1）+（2）+（3）=160.26+664.76+10=835（萬元）（5）房地產(chǎn)期期望售價(jià)：：1100萬元（6）期望利潤(rùn)潤(rùn)：E（x）=期望售價(jià)-期望總支出出=1100-835=265（萬元）從上述期望望利潤(rùn)估算算中我們知知道：工程程建設(shè)費(fèi)用用、開發(fā)期期、貸款利利率和房地地產(chǎn)售價(jià)四四個(gè)變量。。置地費(fèi)用用一旦支付付就不可變變動(dòng)，因此此，不能指指望它對(duì)期期望利潤(rùn)再再做貢獻(xiàn)。。房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算表2.6期望利潤(rùn)變變化表（（單位位：萬元））

期望利潤(rùn)變量-20%-10%010%20%房地產(chǎn)售價(jià)45155265375485工程建設(shè)費(fèi)用394.299329.517265200.385135.781開發(fā)期308.581——265——203.109貸款利率283.915——265——245.563房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算4003002000-20%10%-10%-30%變動(dòng)量物業(yè)售價(jià)開發(fā)期貸款利率工程建設(shè)費(fèi)費(fèi)用期望利潤(rùn)（（萬元）30%20%100圖2.3期望利潤(rùn)與與各影響變變量變動(dòng)關(guān)關(guān)系圖房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算表2.7敏感度排序序

變量程度房地產(chǎn)售價(jià)工程建設(shè)費(fèi)用開發(fā)期貸款利率敏感性程度最敏感較敏感較差最差排序1524結(jié)論建議：：房地產(chǎn)售價(jià)價(jià)減少24.09%時(shí)，期望利利潤(rùn)降為零零；工程建建設(shè)費(fèi)用增增加41.02%時(shí)，期望利利潤(rùn)降為零零。為了保保證項(xiàng)目不不虧損，在在其他影響響變量不變變的情況下下，必須嚴(yán)嚴(yán)格控制房房地產(chǎn)售價(jià)價(jià)不減少24.09%，或在其他他影響因素素不變的情情況下，嚴(yán)嚴(yán)格控制工工程建設(shè)費(fèi)費(fèi)用不增加加41.02%。房地產(chǎn)策劃劃報(bào)告中的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算一、項(xiàng)目定定價(jià)的方法法1.1成本導(dǎo)向定定價(jià)1.1.1成本加成定定價(jià)1.1.2目標(biāo)收益定定價(jià)1.1.3售價(jià)加成定定價(jià)1.1.4總結(jié)1.2需求導(dǎo)向定定價(jià)1.2.1理解值定價(jià)價(jià)1.2.2區(qū)分需求定定價(jià)1.3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定定價(jià)1.3.1隨行就市定定價(jià)1.3.2追隨領(lǐng)導(dǎo)者者企業(yè)定價(jià)價(jià)1.4可比樓盤量量化定價(jià)二、項(xiàng)目不不確定性分分析2.1盈虧平衡分分析2.2