房地產(chǎn)投資資金融通2

房地產(chǎn)投資資金融通主要內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)投資資金融通的必要性；2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金融通渠道；3.房地產(chǎn)置業(yè)投資資金融通渠道；4.房地產(chǎn)投資資金融通決策。

一、房地產(chǎn)投資資金融通的概念

1.含義房地產(chǎn)投資者為保持流動(dòng)性、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或追求更大利益的需要，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)用相關(guān)金融工具獲得資金支持，以保障房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行的行為或過(guò)程。2.房地產(chǎn)投資資金循環(huán)及其特點(diǎn)特點(diǎn)：資金占用數(shù)量大、時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢；資金運(yùn)動(dòng)受區(qū)域范圍的影響。資金的籌集和利用成為投資成功與否的關(guān)鍵因素之一。土地購(gòu)置支付工程款等土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)房屋建成預(yù)售/租儲(chǔ)備資金貨幣資金生產(chǎn)資金貨幣資金成品資金售租貨幣資金售租3.房地產(chǎn)投資資金融通的必要性（1）資金需要量巨大與企業(yè)自有資金有限的矛盾資金投入集中、巨大且占用時(shí)間較長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度較慢；追求項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)而超出了開(kāi)發(fā)商自有資金；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而投資多項(xiàng)目的需要，超出了開(kāi)發(fā)商自有資金。（2）購(gòu)置所需資金量大與當(dāng)前支付能力有限的矛盾當(dāng)時(shí)資金實(shí)力不夠；保持對(duì)資金的主動(dòng)性；資金壓力在時(shí)間上攤薄；貨幣價(jià)值的變化；提前實(shí)現(xiàn)房屋購(gòu)買行為。特點(diǎn)：融資規(guī)模大、償還期較長(zhǎng)、資金缺乏流動(dòng)性、高風(fēng)險(xiǎn)高收益。房地產(chǎn)投資資金融通與房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)價(jià)值的提高，投資者從自有資金到貸款、股票或債券，而房地產(chǎn)也成為資金提供機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)。私人市場(chǎng)公眾市場(chǎng)權(quán)益融資個(gè)人房地產(chǎn)上市公司企業(yè)權(quán)益型REIT退休基金債務(wù)融資商業(yè)銀行企業(yè)債券保險(xiǎn)公司抵押貸款支持證券退休基金抵押型REIT依據(jù)類型融資主體企業(yè)融資企業(yè)實(shí)力與資信，考慮但不限于項(xiàng)目項(xiàng)目融資項(xiàng)目本身收益及資產(chǎn)資金來(lái)源自有資金初始資本及其積累等權(quán)益性資本借入資金通過(guò)貨幣市場(chǎng)或資本市場(chǎng)籌集融資渠道直接融資以商業(yè)信用、股票或債券等形式籌集間接融資通過(guò)金融機(jī)構(gòu)籌集權(quán)益性質(zhì)權(quán)益融資通過(guò)吸收直接投資、股票、聯(lián)營(yíng)等方式與自有資金形成權(quán)益資本債務(wù)融資以舉債方式籌集融資方式自有資金、銀行貸款、發(fā)行股票和債券（含證券化的產(chǎn)品）、預(yù)收定金、引用外資等其他短期、中期與長(zhǎng)期；本幣與外幣；政策性與商業(yè)性；等等4.我國(guó)房地產(chǎn)投資資金融通方式自我積累注冊(cè)資本金和未分配利潤(rùn)外源融資直接或間接融資其他含財(cái)政撥款、貼息貸款、納入預(yù)算并安排的貸款等二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金融通銀行貸款資本市場(chǎng)融資信托融資其他融資方式1.銀行貸款貸款便捷、成本較低，但期限較短，使用常受到限制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款——貸款者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于城市綜合開(kāi)發(fā)的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款，主要用于補(bǔ)充公司日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而產(chǎn)生的資金缺口，并不針對(duì)具體項(xiàng)目或工程，其特點(diǎn)是貸款期限短、周轉(zhuǎn)性強(qiáng)、融資成本低，使用最頻繁。也稱短期透支貸款。貸款條件：借款人、項(xiàng)目；貸款用途：城市綜合開(kāi)發(fā)、商品房開(kāi)發(fā)以及舊城改造等項(xiàng)目所需的生產(chǎn)性流動(dòng)資金，不得挪用于開(kāi)發(fā)企業(yè)自身固定資金投資或作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資性貸款；貸款方式、期限及利率：一般不超過(guò)2年。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)貸款款：金融機(jī)機(jī)構(gòu)向向借款款人發(fā)發(fā)放的的用于于開(kāi)發(fā)發(fā)、建建造向向市場(chǎng)場(chǎng)銷售售、出出租等等用途途的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的貸貸款。。包括括住房房開(kāi)發(fā)發(fā)貸款款、商商業(yè)用用房開(kāi)開(kāi)發(fā)貸貸款、、土地地開(kāi)發(fā)發(fā)貸款款以及及房地地產(chǎn)企企業(yè)流流動(dòng)資資金貸貸款。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸貸款的的條件件除一般般貸款款條件件外，，還包包括：：企業(yè)滿滿足的的條件件：營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照，，銀行行開(kāi)立立賬戶戶保持持正常常業(yè)務(wù)務(wù)往來(lái)來(lái)，企企業(yè)的的性質(zhì)質(zhì)、股股東構(gòu)構(gòu)成、、資質(zhì)質(zhì)信用用等級(jí)級(jí)等；；項(xiàng)目滿滿足的的條件件：土土地使使用權(quán)權(quán)，項(xiàng)項(xiàng)目相相關(guān)合合法證證件（（“四證”）及市市場(chǎng)前前景，，預(yù)算算合理理且自自有資資金達(dá)達(dá)到項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)預(yù)算總總額的的35%）；開(kāi)發(fā)商商對(duì)建建設(shè)的的房地地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行保保險(xiǎn)，，且第第一受受益人人為貸貸款銀銀行。。住房開(kāi)發(fā)貸貸款——貸款人人向借借款人人發(fā)放放的用用于商商品住住房及及其配配套設(shè)設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)的的貸款款，其其中包包括經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用住住房以以及對(duì)對(duì)住宅宅部分分投資資占總總投資資比例例超過(guò)50%的綜合合性房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目。貸款條條件：：借款款人、、項(xiàng)目目；貸款期期限及及利率率：一一般不不超過(guò)3年。商業(yè)用用房開(kāi)發(fā)貸貸款——貸款人人向借借款人人發(fā)放放的用用于賓賓館（（酒店店）、、寫字字樓、、大型型購(gòu)物物中心心及其其配套套設(shè)施施等商商用項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)的的貸款款，其其中包括對(duì)對(duì)非住住宅部部分投投資占占總投投資比比例超超過(guò)50%（含））的綜綜合性性房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。。貸款條條件：：借款款人、、項(xiàng)目目。貸款期期限及及利率率：出出租、、自營(yíng)營(yíng)項(xiàng)目目最長(zhǎng)長(zhǎng)不超超過(guò)15年，出出售、、轉(zhuǎn)讓讓項(xiàng)目目最長(zhǎng)長(zhǎng)不超超過(guò)8年。土地開(kāi)發(fā)貸貸款——商業(yè)銀行向向房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)發(fā)發(fā)放的的用于于土地地開(kāi)發(fā)發(fā)的貸貸款。。其中中，土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備貸貸款是是其中中的一一種特特殊類類型。。房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款：房地地產(chǎn)金金融的的核心心借款人人（抵抵押人人）以以其合合法擁?yè)碛械牡姆康氐禺a(chǎn)作作為抵抵押，，向貸貸款人人（抵抵押權(quán)權(quán)人/受押人人）申申請(qǐng)長(zhǎng)長(zhǎng)期貸貸款，，并承承諾在在約定定的期期限內(nèi)內(nèi)以一一定的的形式式償付付貸款款本息息。當(dāng)當(dāng)借款款人違違約時(shí)時(shí)，貸貸款人人有權(quán)權(quán)取消消借款款人對(duì)對(duì)抵押押房地地產(chǎn)的的贖回回權(quán)，，并將將抵押押房地地產(chǎn)處處置，，從中中獲得得補(bǔ)償償。借款金金額：：一般最最高不不超過(guò)過(guò)抵押押物現(xiàn)現(xiàn)行作作價(jià)的的70%；貸款期期限：：短期建建設(shè)貸貸款以以建設(shè)設(shè)周期期為限限，3~5年；長(zhǎng)長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)營(yíng)貸貸款15~30年；利息：：實(shí)行按按季結(jié)結(jié)息的的辦法法，收收取方方法是是由貸貸款人人按季季直接接從借借款人人的存存款賬賬戶中中收取取。經(jīng)營(yíng)性性抵押押貸款款：以租約約（總總租金金額））作為為抵押押，獲獲得較較長(zhǎng)時(shí)時(shí)期一一定比比例的的貸款款。租金金是唯唯一還還款來(lái)來(lái)源。。2005年開(kāi)辦辦此項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)。2.土地儲(chǔ)儲(chǔ)備貸貸款向借款款人發(fā)發(fā)放的的用于于土地地收購(gòu)購(gòu)及土土地前前期開(kāi)開(kāi)發(fā)、、整理理的貸貸款，，用于于支付付征地地補(bǔ)償償費(fèi)、、安置置補(bǔ)助助費(fèi)、、地上上附著著物和和青苗苗補(bǔ)償償費(fèi)、、場(chǎng)地地平整整費(fèi)等等。土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備貸貸款的的借款款人僅僅限于于負(fù)責(zé)責(zé)土地地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)的機(jī)機(jī)構(gòu)（（儲(chǔ)備備中心心或受受托進(jìn)進(jìn)行儲(chǔ)儲(chǔ)備開(kāi)開(kāi)發(fā)的的企業(yè)業(yè)）。。條件：：要求借借款人人資本本金充充足、、管理理規(guī)范范，土土地的的整體體情況況（性性質(zhì)、、權(quán)屬屬關(guān)系系、測(cè)測(cè)繪情情況、、土地地契約約限制制、規(guī)規(guī)劃用用途與與預(yù)計(jì)計(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃劃等）），土土地價(jià)價(jià)值；；借款金金額：：最高不不超過(guò)過(guò)抵押押物現(xiàn)現(xiàn)行作作價(jià)的的60%。3.在建工工程抵抵押貸貸款抵押人人為取取得在在建工工程后后續(xù)建建造資資金的的貸款款，以以其合合法方方式取取得的的土地地使用用權(quán)連連同在在建工工程的的投入入資產(chǎn)產(chǎn)，以以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占占有的的方式式抵押押給貸貸款銀銀行作作為償償還貸貸款履履行擔(dān)擔(dān)保的的行為為。一一般是是在取取得了了預(yù)售售許可可證后后，土土地使使用權(quán)權(quán)抵押押貸款款轉(zhuǎn)化化而成成，并并在房房屋出出售后后注銷銷在建建工程程抵押押，便便于購(gòu)購(gòu)房合合同的的執(zhí)行行。特點(diǎn)：：有利利于開(kāi)開(kāi)發(fā)商商解決決在建建工程程續(xù)建建資金金需求求；在在銀行行的監(jiān)監(jiān)控下下，可可以促促進(jìn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商提高高經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理水平平，降降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。貸款要要點(diǎn)：工程已已完部部分與與土地地使用用權(quán)同同時(shí)抵抵押，，核實(shí)實(shí)已完完部分分工程程數(shù)量量，并并由工工程監(jiān)監(jiān)理機(jī)機(jī)構(gòu)和和工程程質(zhì)量量監(jiān)督督部門門確認(rèn)認(rèn)工程程質(zhì)量量；土土地使使用權(quán)權(quán)必須須是有有償取取得，，已領(lǐng)領(lǐng)取《國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)》；工程未未完部部分應(yīng)應(yīng)有開(kāi)開(kāi)發(fā)商商與施施工單單位簽簽訂生生效的的工程程承包包合同同（房房屋期期權(quán)）），預(yù)預(yù)算造造價(jià)重重新審審核，，以確確定其其抵押押價(jià)值值和貸貸款價(jià)價(jià)值比比率，，并按按各個(gè)個(gè)部位位形象象進(jìn)度度確定定分階階段抵抵押價(jià)價(jià)值；抵押期期內(nèi)可可在銀銀行的的許可可和監(jiān)監(jiān)管下下預(yù)售售，銷銷售收收入由由銀行行代收收、監(jiān)監(jiān)管，，專戶戶存儲(chǔ)儲(chǔ)。4.房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市市融資資股份制制房地地產(chǎn)企企業(yè)在在投資資開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目時(shí)，通通過(guò)IPO、增發(fā)股股票等等方式式籌集集資金金，購(gòu)購(gòu)買股股票的的個(gè)人人或企企業(yè)由由此獲獲得對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)股股份公公司的的部分分所有有權(quán)，，并有有權(quán)按按持股股份額額分得得公司司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收收益。。IPO發(fā)行條條件：連續(xù)三三年盈盈利；；凈資產(chǎn)產(chǎn)收益益率每每年不不得低低于10%；累計(jì)計(jì)對(duì)對(duì)外外投投資資額額不不超超過(guò)過(guò)凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)的的50%；總資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債率率低低于于70%；所有有者者權(quán)權(quán)益益至至少少5000萬(wàn)元元。。類別：IPO，增發(fā)，配股優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)資金使用上較少限制永久資本可獲得溢價(jià)資金促使企業(yè)改進(jìn)管理水平提升公司信譽(yù)和品牌條件苛刻，審核嚴(yán)格IPO輔導(dǎo)期較長(zhǎng)融資成本較高稀釋原投資者對(duì)企業(yè)的控制權(quán)香港港和和內(nèi)內(nèi)地地IPO比較較優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)與難點(diǎn)香港上市可進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)，解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會(huì)成為上市障礙對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)高境內(nèi)上市市盈率估值水平仍較海外市場(chǎng)高，融資成本低市場(chǎng)較以前規(guī)范A股市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資需求態(tài)度日益理性形勢(shì)難以判斷審批嚴(yán)5.發(fā)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)債債券券房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司在在籌籌集集房房地地產(chǎn)產(chǎn)資資金金時(shí)時(shí)按按照照合合法法手手續(xù)續(xù)向向社社會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)行行的的一一種種書書面面權(quán)權(quán)利利憑憑證證，，承承諾諾按按照照約約定定利利率率和和日日期期支支付付利利息息，，并并在在特特定定的的日日期期償償還還本本金金。。債債券券購(gòu)購(gòu)買買者者與發(fā)發(fā)行行者者之之間間是是一一種種債權(quán)權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)關(guān)系系，，債債券券發(fā)發(fā)行行人人即即為為債債務(wù)務(wù)人人，，債債券券持持有有人人即即為為債債權(quán)權(quán)人人。。發(fā)行行條條件件凈資資產(chǎn)產(chǎn)額額的的限限額額：：股份份有有限限公公司司不不低低于于3000萬(wàn)元元，，有有限限責(zé)責(zé)任任公公司司不不低低于于6000萬(wàn)元元；；累計(jì)計(jì)債債券券總總額額不不超超過(guò)過(guò)公公司司凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)的的40%，累累計(jì)計(jì)債債券券總總額額指指公公司司成成立立歷歷來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)行行的的所所有有債債券券的的尚尚未未償償還還部部分分，，發(fā)發(fā)債債額額度度不不能能超超過(guò)過(guò)整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目所所需需資資金金的的20％；；最近近3年平平均均可可分分配配利利潤(rùn)潤(rùn)足足以以支支付付1年的的利利息息；；籌集集的的資資金金投投資資方方向向符符合合國(guó)國(guó)家家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)政政策策；；債券券利利率率不不得得超超過(guò)過(guò)國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院規(guī)規(guī)定定的的利利率率水水平平；；國(guó)家家規(guī)規(guī)定定的的其其他他條條件件。。房地產(chǎn)債券類別：一般付息、附息和貼現(xiàn)；公募、私募相對(duì)于其他融資渠道的優(yōu)勢(shì)高效靈活；籌集資金多，票面利率相對(duì)貸款要低；使用時(shí)間長(zhǎng)——無(wú)中途停貸或回收風(fēng)險(xiǎn)；使用相對(duì)較為自由；公司債公開(kāi)、透明，有評(píng)級(jí)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制；發(fā)債公司會(huì)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)——易于被接受。類別：政府債券（有些地方試辦發(fā)行住宅債券）、金融債券、公司債券房地產(chǎn)債券相對(duì)于其他債券的優(yōu)勢(shì)發(fā)行總額大；期限長(zhǎng)；可與購(gòu)房相結(jié)合；較安全。提示示：房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)所所需需資資金金的的時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)、、數(shù)數(shù)量量、、期期限限與與債債券券之之間間具具有有高高度度的的相相似似性性。。6.房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托信托托公公司司通通過(guò)過(guò)資資金金信信托托方方式式集集中中兩兩個(gè)個(gè)或或以以上上委委托托人人合合法法擁?yè)碛杏械牡馁Y資金金，，按按委委托托人人的的意意愿愿以以自自己己的的名名義義，為受受益益人人的的利利益益或或特特定定目目的的，，以以不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或或其其經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)為為運(yùn)運(yùn)用用標(biāo)標(biāo)的的，，對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托資資金金進(jìn)進(jìn)行行管管理理、、運(yùn)運(yùn)用用和和處處分分的的行行為為。。此此處處的的不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，，包包括括房房地地產(chǎn)產(chǎn)及及其其經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)權(quán)、、物物業(yè)業(yè)管管理理權(quán)權(quán)、、租租賃賃權(quán)權(quán)、、受受益益權(quán)權(quán)和和擔(dān)擔(dān)保保抵抵押押權(quán)權(quán)等等相相關(guān)關(guān)權(quán)權(quán)利利。。辦理理信信托托業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的條條件件對(duì)土土地地的的整整體體情情況況進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)查查分分析析；；對(duì)擬擬開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)、、建建造造的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行可可行行性性分分析析；；對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托資資金金使使用用企企業(yè)業(yè)或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)際際管管理理人人的的基基本本背背景景、、資資信信狀狀況況、、內(nèi)內(nèi)控控制制度度與與流流程程、、既既往往管管理理與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)進(jìn)進(jìn)行行評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)分分析析；；了解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托資資金金的的受受托托方方、、保保管管方方和和該該信信托托資資金金的的使使用用方方是是否否存存在在關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)關(guān)關(guān)系系，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目與與信信托托資資金金使使用用方方是是否否存存在在關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)關(guān)關(guān)系系；；通過(guò)過(guò)律律師師事事務(wù)務(wù)所所出出具具法法律律意意見(jiàn)見(jiàn)書書，，了了解解信信托托資資金金使使用用方方的的有有關(guān)關(guān)情情況況。。信托托業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)中中涉涉及及的的不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)具具備備的的條條件件有國(guó)國(guó)家家認(rèn)認(rèn)可可的的執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)資資格格；；注冊(cè)冊(cè)資資本本不不少少于于1000萬(wàn)元元人人民民幣幣；；具有有完完善善的的法法人人治治理理結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)；；具備備足足夠夠的的人人力力、、組組織織及及技技術(shù)術(shù)資資源源，，其其中中至至少少有有2人在房地產(chǎn)投投資管理方面面具備5年以上可追溯溯的記錄；中國(guó)銀監(jiān)會(huì)要要求的其他條條件。房地產(chǎn)信托資資金的運(yùn)用方方式（一）用于土土地收購(gòu)及土土地前期開(kāi)發(fā)發(fā)、整理；（二）投資于于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商商業(yè)樓房及住住房開(kāi)發(fā)、建建造；（三）用于購(gòu)購(gòu)買土地商業(yè)業(yè)樓房或住宅宅并予以出租租；（四）以住房房抵押貸款方方式運(yùn)用；（五）信托文文件約定以不不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的的其他運(yùn)用用方式。——《信托投資公司司房地產(chǎn)信托托業(yè)務(wù)管理暫暫行辦法（征征求意見(jiàn)稿））》第一章第五條條。房地產(chǎn)信托資資金的運(yùn)用機(jī)機(jī)制房地產(chǎn)項(xiàng)目受益人信托純收益受托人投資或經(jīng)營(yíng)管理委托人提示：發(fā)行信托計(jì)劃劃；房地產(chǎn)所所有權(quán)的名義義轉(zhuǎn)讓；資金金所有權(quán)的名名義轉(zhuǎn)讓。與信托公司合作的主要模式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、信托貸款、過(guò)橋融資、資產(chǎn)收購(gòu)等優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)全程業(yè)務(wù)融資服務(wù)融資較為便利和快速，可作為銀行貸款的過(guò)渡綜合財(cái)務(wù)成本低靈活性：依據(jù)企業(yè)和項(xiàng)目需要設(shè)計(jì)個(gè)性化信托產(chǎn)品為未來(lái)證券化奠定基礎(chǔ)融資規(guī)模小、期限短融資門檻高信托計(jì)劃不能上市，流動(dòng)性差開(kāi)發(fā)商的兌付危機(jī)會(huì)引發(fā)信托公司的信譽(yù)危機(jī)對(duì)信托公司的要求高7.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投投資基金通過(guò)向多數(shù)投投資者發(fā)行基基金份額設(shè)立立基金公司，，由出資人自自任或另行委委托基金管理理人管理和運(yùn)運(yùn)用基金資產(chǎn)產(chǎn)，委托基金金托管人托管管基金資產(chǎn)，，主要投資于于房地產(chǎn)類證證券、房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托和和非上市房地地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)等，收收益按出資股股份共享，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)由投資者者共擔(dān)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投投資基金的運(yùn)運(yùn)用方式：受資企業(yè)或項(xiàng)目基金管理人投資投資者退出回報(bào)增值管理融資投資者8.其他融資方式預(yù)收定金或購(gòu)房款通過(guò)預(yù)售籌集資金，且轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，但需滿足預(yù)售條件銀團(tuán)貸款組織銀團(tuán)向大型項(xiàng)目聯(lián)合發(fā)放貸款合作開(kāi)發(fā)集團(tuán)式開(kāi)發(fā)，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，分散和轉(zhuǎn)移資金壓力承包商墊資分散風(fēng)險(xiǎn)，融資成本（對(duì)延期支付的工程款項(xiàng)支付利息）較低委托貸款大型團(tuán)體內(nèi)部、銀行、各類企事業(yè)單位自有資金或其他形式的貸款短期融資券、典當(dāng)、高利貸、并購(gòu)貸款、項(xiàng)目融資、受限股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化、境外資金、境外融資等小結(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目融融資方式建設(shè)貸款持有經(jīng)營(yíng)購(gòu)房者項(xiàng)目資產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期融資短期融資證券化機(jī)構(gòu)/個(gè)人投資者證券自有資金合作開(kāi)發(fā)公司上市小結(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目資金來(lái)源單位：％年份1999200020012002200320042005預(yù)算內(nèi)資金0.210.110.180.120.090.070.06銀行貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.418.11債券0.210.0600.02000.03利用外資5.352.811.761.611.291.331.19自籌資金28.0426.9128.3828.0928.5730.3333.24其他資金來(lái)源43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.38三、房地產(chǎn)置置業(yè)投資資金金融通1.商業(yè)性住房抵抵押貸款購(gòu)房抵押貸款款，即香港稱稱謂的按揭，，是指購(gòu)房者者將其與房地地產(chǎn)商簽訂的的住房買賣合合同項(xiàng)下的所所有權(quán)益抵押押給金融機(jī)構(gòu)構(gòu)（商業(yè)銀行行），或?qū)⑵淦湎蚍康禺a(chǎn)商商購(gòu)買的住房房抵押給商業(yè)業(yè)銀行，銀行行將一定數(shù)額額的款項(xiàng)長(zhǎng)期期貸給購(gòu)房者者并以購(gòu)房者者的名義交付付給房地產(chǎn)商商所有，購(gòu)房房者則支付購(gòu)購(gòu)房首期款并并承諾以年金金形式定期償償付貸款本息息。當(dāng)借款人人違約時(shí)，貸貸款人有權(quán)取取消借款人對(duì)對(duì)抵押房地產(chǎn)產(chǎn)的贖回權(quán)，，并將抵押房房地產(chǎn)拍賣以以獲得補(bǔ)償。。購(gòu)房抵押貸款款可分為單位位或機(jī)構(gòu)購(gòu)房房抵押貸款和和個(gè)人住房抵抵押貸款（住住房消費(fèi)信貸貸），其中以以后者為主。。目前我國(guó)兩種種典型購(gòu)房抵抵押貸款形式式是個(gè)人住房房商業(yè)性貸款款和個(gè)人住房房公積金貸款款。類型含義備注固定利率購(gòu)房抵押貸款貸款利率在整個(gè)貸款期內(nèi)固定不變，國(guó)外較為流行每月付款額＝貸款額×抵押常數(shù)可調(diào)利率購(gòu)房抵押貸款貸款利率參照某些利率指數(shù)，根據(jù)預(yù)先確定的方式調(diào)整貸款利率和每月付款額借貸雙方能夠共同承擔(dān)市場(chǎng)的利率風(fēng)險(xiǎn)其他分類方式，如償還方式上的本金均攤與本息均攤，分級(jí)付款發(fā)展與雙周付款等貸款程序開(kāi)發(fā)商與銀行行簽訂《合作協(xié)議》，約定開(kāi)發(fā)商商開(kāi)發(fā)的物業(yè)業(yè)，銀行可向向購(gòu)房者提供供按揭貸款，，并約定開(kāi)發(fā)發(fā)商在購(gòu)房人人取得房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證辦理抵抵押登記以前前為其貸款提提供不可撤銷銷的保證；開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房房者簽訂《商品房買賣合合同》，約定購(gòu)房者者支付房屋價(jià)價(jià)款的方式為為首付款加上上銀行貸款；；購(gòu)房者向向指定銀銀行申請(qǐng)請(qǐng)貸款，，銀行對(duì)對(duì)借款人人的資信信進(jìn)行審審查；購(gòu)房者與與銀行簽簽訂《個(gè)人住房房借款合合同》（含個(gè)人人住房抵抵押合同同），進(jìn)進(jìn)行抵押押登記，，銀行將將貸款額額劃至開(kāi)開(kāi)發(fā)商賬賬戶。2.住房公積積金貸款款——由住房公公積金管管理中心心運(yùn)用住住房公積積金，委委托銀行行向購(gòu)買買、建造造、翻建建、大修修自住住住房的住住房公積積金繳存存人和在在職期間間繳存住住房公積積金的離離退休職職工發(fā)放放的貸款款。住房公積積金制度度結(jié)合我我國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革情況而而實(shí)行的的一種房房改政策策，是有有關(guān)住房房公積金金的繳存存、歸集集、管理理、使用用、償還還等環(huán)節(jié)節(jié)有機(jī)構(gòu)構(gòu)成的整整個(gè)運(yùn)作作機(jī)制和和管理制制度。住房公積金賬戶個(gè)人工資比例扣存住房公積金管理中心商業(yè)銀行單位按個(gè)人工資比例繳存委托具體業(yè)務(wù)住房公積積金貸款款申請(qǐng)條條件一是按規(guī)規(guī)定履行行繳存住住房公積積金義務(wù)務(wù)的職工工；二是款項(xiàng)項(xiàng)用于購(gòu)購(gòu)買、建建造、翻翻建、大大修自住住住房。。住房公積積金貸款款申請(qǐng)程程序借款人向向住房公公積金管管理中心心提出書書面貸款款申請(qǐng)；；住房公積積金資金金管理中中心審核核、決定定；通知借款款申請(qǐng)人人；受托銀行行辦理貸貸款手續(xù)續(xù)。商業(yè)性住房貸款與住房公積金貸款比較商業(yè)性住房貸款住房公積金貸款貸款對(duì)象

具有完全民事行為能力的自然人

住房公積金的繳存人和住房公積金繳存單位的離退休職工

貸款額度

多為房款的70％，有限額規(guī)定據(jù)繳交年限、比例和余額確定，有限額規(guī)定貸款手續(xù)

開(kāi)發(fā)商合作銀行審批住房資金管理中心審批貸款利率

市場(chǎng)基準(zhǔn)利率的折扣政策性利率，獨(dú)立房地產(chǎn)貸款利率水平與供款負(fù)擔(dān)單位：％

利率期限2011.2.9之前2011.2.9之后商業(yè)貸款三至五年

五年以上

6.226.406.456.60公積金貸款一至五年

五年以上

3.754.304.004.503.住房組合合貸款——繳交住房房公積金金的職工工在購(gòu)買買住房時(shí)時(shí)，在其其公積金金抵押貸貸款的額額度不能能滿足購(gòu)購(gòu)房需要要時(shí)，分分別與銀銀行簽訂訂“住房公積積金抵押押貸款合合同”和“個(gè)人住房房擔(dān)保貸貸款合同同”，同時(shí)使使用住房房公積金金貸款和和商業(yè)性性住房貸貸款。住房組合合貸款申申請(qǐng)條件件（1）同時(shí)符合合住房公公積金貸貸款和商商業(yè)貸款款的條件件和規(guī)定；；（2）貸款申請(qǐng)請(qǐng)額度不不得超過(guò)過(guò)房?jī)r(jià)總總價(jià)的70%，公積金金貸款額額度＝住住房公積積金當(dāng)?shù)氐刈罡呖煽少J額度度，則商業(yè)性住住房貸款款金額＝＝購(gòu)房申申請(qǐng)貸款款額度－－公積金金貸款額額度；（3）貸款申申請(qǐng)期限限，住房房組合貸貸款期限限最長(zhǎng)不不超過(guò)15年，公積積金貸款款和商業(yè)業(yè)性住房房貸款借借款合同同起止日日必須相相一致。。以建設(shè)銀銀行為例例的組合合貸款條條件有合法的的身份；；按時(shí)足額額繳存住住房公積積金的職職工；有穩(wěn)定的的經(jīng)濟(jì)收收入，信信用良好好，有償償還貸款款本息的的能力；；有合法有有效的購(gòu)購(gòu)買、大大修住房房的合同同、協(xié)議議以及貸貸款行要要求提供供的其他他證明文文件；有所購(gòu)（（大修））住房全全部?jī)r(jià)款款20％以上的的自籌資資金，并并保證用用于支付付所購(gòu)（（大修））住房的的首付款款；有貸款行行認(rèn)可的的資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行抵押押或質(zhì)押押，或（（和）有有足夠代代償能力力的法人人、其他他經(jīng)濟(jì)組組織或自自然人作作為保證證人；符合當(dāng)?shù)氐毓e金金管理部部門規(guī)定定的借款款條件；；貸款行規(guī)規(guī)定的其其他條件件。4.商業(yè)用房房貸款——購(gòu)買以商商業(yè)為用用途的各各類型房房產(chǎn)的機(jī)機(jī)構(gòu)或個(gè)個(gè)人，以以所購(gòu)買買房地產(chǎn)產(chǎn)作為抵抵押擔(dān)保保，向金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)申請(qǐng)貸貸款的行行為。貸款條件件：面向已經(jīng)經(jīng)通過(guò)竣竣工驗(yàn)收收的商用用房地產(chǎn)產(chǎn)，貸款款價(jià)值比比通常不不超過(guò)60％，期限限不超過(guò)過(guò)10年，貸款款利率較較高。5.其他融資資方式典當(dāng)高利貸開(kāi)發(fā)商貸貸款免息分期期付款以租代售售……6.貸款新產(chǎn)品一一：循環(huán)授授信業(yè)務(wù)務(wù)個(gè)人住房房循環(huán)授授信業(yè)務(wù)務(wù)：是指自然然人（授授信申請(qǐng)請(qǐng)人）以以其所購(gòu)購(gòu)住房作作最高額額抵押向向銀行申申請(qǐng)循環(huán)環(huán)授信額額度，在在不超過(guò)過(guò)授信有有效期和和可用額額度的條條件下，，被授信信人可向向銀行多多次申請(qǐng)請(qǐng)具有明明確消費(fèi)費(fèi)用途的的個(gè)人貸貸款，循循環(huán)使用用的業(yè)務(wù)務(wù)。也稱稱“隨借借隨還””、“循循環(huán)貸””等。加按揭：：對(duì)已處于于按揭狀狀態(tài)原有有住房的的已還款款部分、、或者貸貸款額度度可隨房房?jī)r(jià)上升升以及重重新評(píng)估估值的上上升而增增加，再再進(jìn)行按按揭貸款款的業(yè)務(wù)務(wù)。轉(zhuǎn)按揭：：是指已在在銀行辦辦理個(gè)人人住房貸貸款的借借款人，，向原貸貸款銀行行要求延延長(zhǎng)貸款款期限或或?qū)⒌盅貉航o銀行行的個(gè)人人住房出出售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給第第三人而而申請(qǐng)辦辦理個(gè)人人住房貸貸款變更更借款期期限、變變更借款款人或變變更抵押押物的貸貸款。7.貸款新產(chǎn)產(chǎn)品二：固定定利率貸貸款貸款合同同簽訂時(shí)時(shí)即設(shè)定定好一個(gè)個(gè)固定的的利率，，不論貸貸款期內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)利利率如何何變動(dòng)，，借款人人都按照照固定的的利率支支付利息息，不會(huì)會(huì)隨行就就市。這這是每國(guó)國(guó)面向優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶戶的主要要貸款產(chǎn)產(chǎn)品，適適用于經(jīng)經(jīng)濟(jì)較為為穩(wěn)定、、利率較較為穩(wěn)定定或短期期利率低低于長(zhǎng)期期利率的的情形。。3年期5年期10年期15年期光大銀行6.73％6.9％7.06％7.78％農(nóng)業(yè)銀行5.65~7.15%5.85~7.35%6.25~7.75%——小結(jié)：可能獲得得的融資資數(shù)量商業(yè)銀行行需要掌掌握的借借款人的的信息：：目前收收入的合合理性及及未來(lái)行行業(yè)發(fā)展展對(duì)收入入水平的的影響，，貸款償償付能力力；所購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)的的目的及及擁有意意愿等因因素；所有住房房貸款的的貸款成成數(shù)不超超過(guò)80％；住房貸款款的月房房產(chǎn)支出出與收入入比控制制在50%以下，月月所有債債務(wù)支出出與收入入比控制制在55％以下；；抵押物價(jià)價(jià)值的確確定以該該房產(chǎn)在在該次買買賣交易易中的成成交價(jià)或或評(píng)估價(jià)價(jià)的較低低者為準(zhǔn)準(zhǔn)；對(duì)再交易易房，應(yīng)應(yīng)對(duì)每個(gè)個(gè)用作貸貸款抵押押的房屋屋進(jìn)行獨(dú)獨(dú)立評(píng)估估；與90/70政策相配配套的首首付的區(qū)區(qū)別；以戶定義義的第二二套房首首付和利利率水平平的區(qū)別別。注：房產(chǎn)產(chǎn)支出收收入比＝＝（月還還款額＋＋月物業(yè)業(yè)費(fèi)）/月均收入入房地產(chǎn)貸貸款償還還方式與與供款負(fù)負(fù)擔(dān)個(gè)人住房房貸款的的主要還還款方式式：期限限在１年年以內(nèi)（（含１年年）的到到期本息息一次性性清償，，等額本本息還款款法和等等額本金金還款法法。等額本息息還款法法支付特特征：初期更多多資金用用于支付付利息，，較少支支付本金金；利息息總負(fù)擔(dān)擔(dān)較重，，但壓力力攤薄。。等額本金金還款法法支付特特征：初期更多多地資金金用于支支付本金金，較少少支付利利息；總總的利息息負(fù)擔(dān)相相對(duì)較輕輕，但初初期壓力力較大。。貸款償還還方式適適用群體體等額本息息還款法法：對(duì)收入中中等但未未來(lái)的收收入預(yù)期期會(huì)穩(wěn)步步上升的的貸款人人（主要要是年輕輕人），，除了付付按揭外外，還要要考慮日日常的生生活開(kāi)銷銷、教育育投資以以及將來(lái)來(lái)的婚姻姻籌備費(fèi)費(fèi)用等，，因此最最近幾年年還款壓壓力不應(yīng)應(yīng)該太大大，并且且貸款期期限最好好適當(dāng)長(zhǎng)長(zhǎng)些。等額本金金還款法法：對(duì)于目前前收入較較高、但但未來(lái)的的收入預(yù)預(yù)期會(huì)下下降的貸貸款人（（如部分分壟斷行行業(yè)從業(yè)業(yè)人員、、未來(lái)幾幾年將離離任的企企業(yè)高管管等），，前幾年年還款壓壓力可以以相對(duì)大大些。五、房地產(chǎn)投資資金融通決策1.資金融通的原則在企業(yè)融資目標(biāo)的要求下，選擇滿意的融資方案經(jīng)濟(jì)性融資成本最小，融資效率最高平衡性既不過(guò)多（浪費(fèi)）也不過(guò)少（陷入財(cái)務(wù)困境）安全性財(cái)務(wù)壓力適度，流動(dòng)性和機(jī)動(dòng)性適當(dāng)，保持控制權(quán)及時(shí)性可靠、順利、及時(shí)獲得資金效益性符合企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略長(zhǎng)期性保持融資結(jié)構(gòu)、來(lái)源和對(duì)象的穩(wěn)定性2.資金融通通決策的的程序（1）組建融融資組織織既有項(xiàng)目目法人，，新設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目法人人；企業(yè)性質(zhì)質(zhì)：獨(dú)資資企業(yè)、、一般合合伙企業(yè)業(yè)，有限限責(zé)任合合伙企業(yè)業(yè)、有限限責(zé)任公公司，股股份有限限公司，，房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托（2）編制房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目資資金使用用計(jì)劃表表資金投入入計(jì)劃資金收入入計(jì)劃資金流動(dòng)動(dòng)計(jì)劃資金流動(dòng)計(jì)劃表單位：

時(shí)間費(fèi)用12…小計(jì)資金投入資金收入差額累計(jì)資金投入累計(jì)資金收入累計(jì)差額提示：資金收入的估算應(yīng)慎重；資金投入和收入計(jì)劃的時(shí)間間隔應(yīng)一致。（3）擬訂可能能的籌資資方案——資金籌集集的幣種種和數(shù)額額，資金金籌集的的流量，，資金來(lái)來(lái)源結(jié)構(gòu)構(gòu)，融資資成本，，融資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估，融資資方式，，融資步步驟。（4）融資方方案的選選擇——可選的方方案應(yīng)是是融資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小、、融資成成本低、、融資渠渠道和融融資方式式可行。。即對(duì)備備選的融融資方案案進(jìn)行多多方面的的綜合評(píng)評(píng)價(jià)。融資方案的分級(jí)評(píng)價(jià)法：從安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性三個(gè)角度對(duì)備選融資方案進(jìn)行評(píng)價(jià)安全性分為ABCD四級(jí)風(fēng)險(xiǎn)程度經(jīng)濟(jì)性A級(jí)：融資成本低（小于70%同期銀行貸款利率）B級(jí)：融資成本較低（同期銀行貸款利率70%至100%之間）C級(jí)：融資成本較高（接近或略高于同期銀行貸款利率的130%）D級(jí)：融資成本很高（超過(guò)同期銀行貸款利率的130%）可行性A級(jí)：資金落實(shí)（已有承諾，且經(jīng)計(jì)劃部門認(rèn)可）B級(jí)：基本落實(shí)（融資方案經(jīng)計(jì)劃部門認(rèn)可，落實(shí)90%以上）C級(jí)：不太落實(shí)（融資渠道經(jīng)計(jì)劃部門認(rèn)可，落實(shí)80~90%）D級(jí)：沒(méi)有落實(shí)（未全部認(rèn)可，承諾資金額低于80%）D級(jí)單票否決制；AAA最佳。3.融資策略：考慮企業(yè)、投資類型、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)以及時(shí)期等方面不同經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)準(zhǔn)備階段：滿足35%的自有資金要求生產(chǎn)階段：風(fēng)險(xiǎn)較少，周轉(zhuǎn)迅速，較為靈活銷售階段：針對(duì)消費(fèi)者，或長(zhǎng)期性融資不同投資類型高檔居住類：政策限制較多；普通居住類：融資相對(duì)容易；非居住類：融資條件價(jià)苛刻，規(guī)模大、期限長(zhǎng)不同企業(yè)實(shí)力雄厚：選擇多、渠道廣；實(shí)力一般：選擇例外的融資方式上市與非上市由投資規(guī)模、生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)周期、收入以及資金使用的時(shí)間、資本金要求來(lái)確定融資規(guī)模，主要依據(jù)成本選擇融資渠道和方式，統(tǒng)籌融資與投資以提高資金使用效益區(qū)別于一般企業(yè)：房地產(chǎn)抵押貸款、預(yù)售、售后回租等短期流動(dòng)資產(chǎn)長(zhǎng)期流動(dòng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)短期資金長(zhǎng)期資金時(shí)間資產(chǎn)與融資正常融資資組合；；冒險(xiǎn)融融資組合合；保守守融資組組合國(guó)內(nèi)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)通通用融資資渠道及及模式注冊(cè)資本及股東貸款股權(quán)性融資項(xiàng)目股本金開(kāi)發(fā)貸款商業(yè)房地產(chǎn)租金評(píng)估增值資產(chǎn)抵押貸款經(jīng)營(yíng)性貸款再抵押貸款【附1】資金成本本：（1）含義投資者在在房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施中，為為籌集和和使用資資金而付付出的代代價(jià)，包包括資金金籌集成成本和使使用成本本。資金收集集成本：一次性費(fèi)費(fèi)用，主主要包括括借款手手續(xù)費(fèi)、、各項(xiàng)代代理發(fā)行行費(fèi)用等等；資金使用用成本：經(jīng)常、定定期支付付的費(fèi)用用，主要要包括股股利、貸貸款利息息以及其其他利息息費(fèi)用等等。（2）資金成成本的衡衡量絕對(duì)數(shù)和和相對(duì)數(shù)數(shù)或：資金成本率(一般通稱為資金成本)；：使用或占用成本；：籌資總額；：籌資費(fèi)用；：籌資費(fèi)用率，即籌資費(fèi)用與籌資總額之比。（3）個(gè)別資資金成本本、綜合合資金成成本和邊邊際資金金成本——不同資金金籌集方方式的資資金成本本債務(wù)成本本：銀行貸貸款和債債券的資資金成本本特點(diǎn)：表現(xiàn)形形式為利利息，且且事先確確定；利利息率一一般固定定不變，，按期支支付，稅稅前扣除除，本金金到期償償還權(quán)益成本本：發(fā)行股票票和企業(yè)業(yè)留存收收益的資資金成本本特點(diǎn)：表現(xiàn)形式式為利潤(rùn)潤(rùn)，且事事先并不不確定，，由企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀狀況決定定，稅后后支付，，無(wú)減稅稅效應(yīng)（4）長(zhǎng)期借借款資金金成本率率：長(zhǎng)期借款成本率；：長(zhǎng)期借款利率；：籌集費(fèi)用率；：所得稅率。：長(zhǎng)期借款成本率；：長(zhǎng)期借款利率；：借款費(fèi)用率；：所得稅率?！纠?】某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)期借款款200萬(wàn)元，年年利率10.8％，借款款期限3年，每年年付息一一次，到到期一次次還本，，企業(yè)所所得稅率率25％，籌資資費(fèi)用忽忽略不計(jì)計(jì)，試計(jì)計(jì)算這筆筆長(zhǎng)期借借款的資資金成本本率?！窘狻?0.8％×(1——25％)=8.1％提示：上上述公式式僅適用用于每年年末支付付利息、、借款期期末一次次全部還還本的情情況。如果利息息的支付付采取貼貼現(xiàn)的形形式，在借款中中預(yù)先扣扣除，則則公式式為：（5）債券資資金成本本率或：債券資金成本率；：債券利率；：債券籌資費(fèi)用率；：所得稅率。：債券年利息；：債券籌資額；提示：注意票面面金額與與實(shí)際籌籌集資金金之間的的差別。?！纠?】某房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)發(fā)行行總面值值為500萬(wàn)元得10年期債券券，票面面利率為為8％，發(fā)行行費(fèi)率為為5％，發(fā)行行價(jià)格550萬(wàn)元。公公司所得得稅稅率率為25％，試計(jì)計(jì)算該公公司債券券的資金金成本。。如果房房地產(chǎn)公公司以350萬(wàn)元發(fā)行行面額為為500萬(wàn)元的債債券，試試計(jì)算其其資金成成本率。?！窘狻浚?）根據(jù)公公式得：：（2）以350萬(wàn)元價(jià)格格發(fā)行時(shí)時(shí)的資金金成本率率為：由于債券期限限較長(zhǎng)，，為考慮慮資金的的時(shí)間價(jià)價(jià)值，可可采用下下式計(jì)算算資金成成本（每每年支付付利息、、最后一一次性還還本）：：：實(shí)際籌集資金總量；：債券內(nèi)部收益率；：各年債券利息；：債券本金。（6）普通股股資金成成本率評(píng)價(jià)法公式：

：普通股資金成本率；：普通股預(yù)期年股利支出；：普通股籌資費(fèi)用率；：預(yù)期股利率年增長(zhǎng)率。：普通股籌資額；【例3】某房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司發(fā)行行普通股股正常市市價(jià)400萬(wàn)元元，，籌資費(fèi)費(fèi)用率為為5％，第一一年支付付股利率率為10％，預(yù)計(jì)計(jì)每年股股利增長(zhǎng)長(zhǎng)率為9％，試計(jì)計(jì)算其資資金成本本率。【解】根據(jù)公式式得：資本資產(chǎn)產(chǎn)定價(jià)模模型法公公式：：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；：平均風(fēng)險(xiǎn)股票必要報(bào)酬率；：股票的風(fēng)險(xiǎn)校正系數(shù)?！纠?】某一期間間證券市市場(chǎng)無(wú)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率為10％，平均均風(fēng)險(xiǎn)股股票必須須報(bào)酬率率為15％，某房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司普通股股值為1.10，試計(jì)算算該普通通股的資資金成本本?！窘狻扛鶕?jù)公式式得：＝10％＋1.10×（15％－10％）＝15.5％（7）優(yōu)先股股資金成本本率：優(yōu)先股預(yù)期年股利支出；：優(yōu)先股資金成本率；：優(yōu)先股籌資費(fèi)用率。：優(yōu)先股票面價(jià)值；【例5】某房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司為某某項(xiàng)目發(fā)發(fā)行優(yōu)先先股股票票，票面面額按正正常市價(jià)價(jià)計(jì)算為為200萬(wàn)元，籌籌資費(fèi)率率為4％，股息息年利率率為14％，試求求其優(yōu)先先股資金金成本。?！窘狻扛鶕?jù)公式式得：（8）留用利利潤(rùn)籌資資成本率率：第一年股利；：留用利潤(rùn)資金成本率；：股利年均增長(zhǎng)率。：留用利潤(rùn)總額；：加權(quán)平均資金成本率；：為第j種來(lái)源資金占全部資金的比重（權(quán)重）；：第j種來(lái)源資金的成本。（9）綜合資資金成本本的計(jì)算算說(shuō)明：個(gè)別資金金占全部部資金的的比例即即資金結(jié)結(jié)構(gòu)；確確定資金金結(jié)構(gòu)可可以按資資金的帳帳面價(jià)值值、市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值或或目標(biāo)價(jià)價(jià)值計(jì)算算。【例6】設(shè)某房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目擬擬定的籌籌資方案案有關(guān)財(cái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)如下表表所示，，根據(jù)已已知條件件計(jì)算個(gè)個(gè)別資金金成本率率和綜合合資金成成本率。。銀行貸款貸款余額400萬(wàn)元年利率7.5％抵減金額20萬(wàn)元所得稅率25％普通股發(fā)行總額400萬(wàn)元（40萬(wàn)股）預(yù)期股利1元/股發(fā)行費(fèi)用2.4萬(wàn)元預(yù)期股利增長(zhǎng)率3％優(yōu)先股發(fā)行總額400萬(wàn)元（40萬(wàn)股）股利率0.7元/股發(fā)行費(fèi)用12萬(wàn)元債券發(fā)行總額1500萬(wàn)元債券利率9.0％發(fā)行費(fèi)用15萬(wàn)元所得稅率25％留用利潤(rùn)個(gè)人所得稅率20％留用利潤(rùn)額200萬(wàn)元股利率0.7元/股普通股市價(jià)12元預(yù)期年股利增長(zhǎng)率5％【解】（1）銀行貸款資金金成本率率（2）普通股籌籌資成本本率（3）優(yōu)先股籌籌資成本本率（4）債券資金金成本率率（5）留用利潤(rùn)潤(rùn)資金成成本率（6）綜合資金成本率率已知總籌資資額＝400＋400＋400＋1500＋200＝2900萬(wàn)元，則可得綜合籌籌資成本率率為：K＝5.92％×13.79％＋13.06％×13.79％＋7.22％×13.79％＋6.82％×51.73％＋8.67％×6.90％＝7.74％（10）邊際際資金金成本本的計(jì)計(jì)算由于個(gè)個(gè)別資資金成成本隨隨著時(shí)時(shí)間、、籌資資額與與籌資資結(jié)構(gòu)構(gòu)的變變化而而變動(dòng)動(dòng)，則則新增增加一一個(gè)單單位的的資本本而需需要負(fù)負(fù)擔(dān)的的成本本，或或因追加加籌資資而帶帶來(lái)的的資金金成本本。類別：：邊際際成本本和加加權(quán)平平均邊邊際資資金成成本；；作用：：邊際際資金金成本本率應(yīng)應(yīng)作為為財(cái)務(wù)務(wù)分析析的貼貼現(xiàn)率率。情形一一：追加籌籌資但但成本本不變變的情情況若資金金結(jié)構(gòu)構(gòu)不變變，則則籌資資數(shù)額額的變變化不不影響響綜合合資金金成本本，即即綜合合資金金成本本不變變；若資金金結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生生變化化，則則綜合合資金金成本本會(huì)發(fā)發(fā)生變變化，，主要要考慮慮新增增資金金的比比例重重新計(jì)計(jì)算。情形二二：追追加籌籌資成成本隨隨籌資資規(guī)模模擴(kuò)大大而變變化的的情況況根據(jù)金金融市市場(chǎng)的的資金金供求求確定定各類類資金金成本本分界界點(diǎn)（（資金金成本本發(fā)生生前的的最大大籌資資額））；確定目目標(biāo)資資金結(jié)結(jié)構(gòu)；；計(jì)算籌籌資總總額成成本分分界點(diǎn)點(diǎn)，列列出相相應(yīng)籌籌資范范圍；；分別計(jì)計(jì)算不不同籌籌資范范圍內(nèi)內(nèi)的邊邊際資資金成成本。?！纠?】某房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公公司有有關(guān)資資本結(jié)結(jié)構(gòu)及及其他他資料料如下下表所所示。。試根根據(jù)提提供的的資料料為基基礎(chǔ)，，來(lái)說(shuō)說(shuō)明追追加融融資時(shí)時(shí)，邊邊際資資金成成本的的計(jì)算算方法法。資本來(lái)源金額（元）所占比重資金成本率長(zhǎng)期負(fù)債9000030％8％優(yōu)先股3000010％12％普通股18000060％18％合計(jì)300000100％14.4％【解】（1）假設(shè)設(shè)該企企業(yè)各各種增增資方方案的的資金金成本本如下下表所所示（單位位：元元）資金來(lái)源目標(biāo)資金結(jié)構(gòu)增資范圍資金成本長(zhǎng)期負(fù)債30％≤2700008％270000～72000010％＞72000012％優(yōu)先股10％≤25200012％＞25200014％普通股60％≤108000018％1080000～288000020％＞288000022％（2）計(jì)算算籌資資總額額分界界點(diǎn)即各種種籌資資方式式下成成本發(fā)發(fā)生變變動(dòng)的的最大大籌資資總額額，是是根據(jù)據(jù)最優(yōu)優(yōu)資本本結(jié)構(gòu)構(gòu)和各各種融融資方方式下下資本本成本本發(fā)生生變化化的融融資范范圍確確定的的。計(jì)算公式為：：第j種來(lái)源資金的成本分界點(diǎn)；：籌資總額分界點(diǎn)；：目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)中第j種資本的比重。根據(jù)上上述公公式，，該公公司籌籌資總總額分分界點(diǎn)點(diǎn)計(jì)算算如下下表所所示（（單位位：元元）。。資金方式資金成本籌資范圍總額分界點(diǎn)總額范圍長(zhǎng)期負(fù)債8％＜270000元270000/0.3＝900000元<900000元10％270000～720000元720000/0.3＝2400000元900000～2400000元12％＞720000元——>2400000元優(yōu)先股12％≤252000元252000/0.1＝2520000元≤2520000元14％＞252000元——>2520000元普通股18％＜1080000元1080000/0.6＝1800000元<1800000元20％1080000～2880000元2880000/0.6＝4800000元1800000～4800000元22％＞2880000元——>4800000元（3）計(jì)算算邊際際資金金成本本對(duì)這六六個(gè)籌籌資范范圍分分別計(jì)計(jì)算加加權(quán)平平均資資金成成本，，便可可求得得各種種籌資資范圍圍的邊邊際資資金成成本。。根據(jù)上一步驟可得到新的融資范圍是：900000元以下；900000～1800000元；1800000～2400000元；2400000～2520000元；2520000～4800000元；4800000元以上計(jì)算過(guò)過(guò)程見(jiàn)見(jiàn)下表表。籌資總額范圍資金來(lái)源資本結(jié)構(gòu)資金成本率邊際資金成本900000元以下長(zhǎng)期負(fù)債30％8％2.4％優(yōu)先股10％12％1.2％普通股60％18％10.8％合計(jì)100％——14.4％余下類類推…………..籌資總額范圍資金來(lái)源資本結(jié)構(gòu)資金成本率邊際資金成本900000～1800000元長(zhǎng)期負(fù)債30％10％3％優(yōu)先股10％12％1.2％普通股60％18％10.8％合計(jì)100％——15％籌資總額范圍資金來(lái)源資本結(jié)構(gòu)資金成本率邊際資金成本1800000～2400000元長(zhǎng)期負(fù)債30％10％3％優(yōu)先股10％12％1.2％普通股60％20％12％合計(jì)100％——16.2％籌資總額范圍資金來(lái)源資本結(jié)構(gòu)資金成本率邊際資金成本2400000～2520000元長(zhǎng)期