房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

土地增值稅清算實(shí)務(wù)

前言

火爆出臺(tái)的土地增值稅政策

火爆出臺(tái)的土地增值稅政策

一.《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）

對預(yù)征、清算、投資或聯(lián)營等作了技術(shù)層面的明確與從嚴(yán)處理。二.《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）

對清算的條件、扣除項(xiàng)目、報(bào)送資料等8個(gè)方面問題進(jìn)行了技術(shù)層面的規(guī)范和明確。三.《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號(hào)）

對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)參與土地增值稅清算，提供了操作依據(jù)與落實(shí)要求。四.《關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號(hào)）

明確部署對各地土地增值稅清算工作開展情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查?；鸨雠_(tái)的土地增值稅政策續(xù)五《關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見》（國稅發(fā)[2009]85號(hào)）

各地要認(rèn)真貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅清算工作。為落實(shí)國稅函[2008]318號(hào)要求稅務(wù)總局將于近期開展督導(dǎo)檢查，各地也要層層開展自查，切實(shí)提高土地增值稅管理水平。六.《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）

其是在四州汶川特大地震一周年印發(fā)，是房地產(chǎn)業(yè)地震，對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件，是對稅務(wù)機(jī)關(guān)的土地增值稅清算提出了明確要求（國稅發(fā)[2006]187號(hào)是對企業(yè)的要求），特別強(qiáng)調(diào)了稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算中需要明確的管理事項(xiàng)以及清算審核的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。七.《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）對利息、拆遷等作了技術(shù)層面的明確與從嚴(yán)處理。火爆出臺(tái)的土地增值稅政策續(xù)八.《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號(hào)）《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）文件印發(fā)僅6天后就再發(fā)，就火速出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號(hào)），其文不是中性的“技術(shù)”也不是歷來要求的“清算”而是上升為“征管”。

從上述4年共8個(gè)土地增值稅管理文件看出，國家稅務(wù)總局對土地增值稅的征管一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴(yán)趨緊的感覺。特別是在全球金融危機(jī)、中國房地產(chǎn)市場火爆的近幾年，不斷出臺(tái)清算準(zhǔn)則、管理規(guī)程等新政策，以強(qiáng)化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對房地產(chǎn)企業(yè)、股市、民眾構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)利益方面的重大搏奕性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)講解第一部分土地增值稅的清算概要第二部分土地增值稅清算準(zhǔn)備工作第三部分轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)第四部分扣除項(xiàng)目金額的確定第五部分土地增值稅的計(jì)算第六部分土地增值稅的預(yù)征與核定征收第七部分土地增值稅清算的會(huì)計(jì)處理第八部分土地增值稅的稅收優(yōu)惠第一部分土地增值稅的清算概要一、土地增值稅清算的概念二、土地增值稅的清算條件

自行清算、強(qiáng)制清算、注銷清算

三、清算時(shí)間要求及法律責(zé)任四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證五、清算審理及審核一、土地增值稅清算的概念

土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為(國稅發(fā)【2009】91號(hào)文件第3條）。土地增值稅的清算的起源二、土地增值稅的清算條件之一自行清算

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；2.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

案例分析二、土地增值稅的清算條件之二強(qiáng)制清算

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行地增值稅清算(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))

：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

案例分析二、、土土地地增增值值稅稅的的清清算算條條件件之三三注銷銷清清算算對納納稅稅人人申申請請注注銷銷稅稅務(wù)務(wù)登登記記進(jìn)進(jìn)行行土土地地增增值值稅稅清清算算，，明明確確了了時(shí)時(shí)限限要要求求。。即即申申請請注注銷銷稅稅務(wù)務(wù)登登記記前前，，必必須須完完成成土土地地增增值值稅稅清清算算工工作作，，否否則則不不予予辦辦理理稅稅務(wù)務(wù)注注銷銷、、工工商商注注銷銷（國國稅稅發(fā)發(fā)〔〔2009〕〕91號(hào)號(hào)））。。三、、清清算算的的時(shí)時(shí)間間要要求求-主動(dòng)動(dòng)清清算算（91號(hào)號(hào)文文件件第第11條條第第一一款款））符合合主主動(dòng)動(dòng)清清算算條條件件規(guī)規(guī)定定的的納納稅稅人人，，納納稅稅人人須須在在符符合合清清算算條條件件之之日日起起90日日內(nèi)內(nèi)對項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行清清算算，，攜攜帶帶清清算算資資料料到到主主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)申申請請辦辦理理清清算算手手續(xù)續(xù)；；稅稅務(wù)務(wù)部部門門受受理理窗窗口口按按規(guī)規(guī)定定對對報(bào)報(bào)送送的的資資料料進(jìn)進(jìn)行行核核對對，，在在10日日內(nèi)內(nèi)做出出是是否否受受理理的的決決定定；；對對受受理理的的清清算算項(xiàng)項(xiàng)目目由由受受理理部部門門報(bào)報(bào)送送給給管管理理科科進(jìn)進(jìn)行行清清算算調(diào)調(diào)查查核核實(shí)實(shí)，，提提出出清清算算審審理理意意見見，，報(bào)報(bào)稅稅政政科科進(jìn)進(jìn)行行書書面面審審核核；；經(jīng)經(jīng)稅稅政政科科報(bào)報(bào)分分管管局局長長審審定定后后，，將將清清算算結(jié)結(jié)果果書書面面通通知知納納稅稅人人執(zhí)執(zhí)行行。。流程程：：清清算算申申請請及及資資料料→→稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)前前臺(tái)臺(tái)受受理理→→管管理理科科（（所所、、分分局局））清清算算調(diào)調(diào)查查核核實(shí)實(shí)→→稅稅政政科科（（處處））審審核核→→分分管管局局長長審審批批→→清清算算結(jié)結(jié)果果書書面面通通知知納納稅稅人人執(zhí)執(zhí)行行（稅稅收收管管理理員員制制度度規(guī)規(guī)定定的的流流程程））。。三、、清清算算的的時(shí)時(shí)間間要要求求-被動(dòng)動(dòng)清清算算（91號(hào)號(hào)文文件件第第11條條第第一一款款））符合合強(qiáng)強(qiáng)制制清清算算條條件件規(guī)規(guī)定定的的納納稅稅人人，，由由稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)確確定定是是否否進(jìn)進(jìn)行行清清算算；；對對于于確確定定需需要要清清算算的的，，由由主主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)下下達(dá)達(dá)清清算算通通知知，，納納稅稅人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在收收到到清清算算通通知知之之日日起起90日日內(nèi)內(nèi)辦理理清清算算手手續(xù)續(xù)。。主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)根根據(jù)據(jù)清清算算條條件件確確定定應(yīng)應(yīng)進(jìn)進(jìn)行行清清算算的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，下下發(fā)發(fā)《土土地地增增值值稅稅清清算算通通知知書書》》；納納稅稅人人在在接接到到通通知知書書后后應(yīng)應(yīng)按按稅稅務(wù)務(wù)部部門門規(guī)規(guī)定定的的時(shí)時(shí)間間及及要要求求進(jìn)進(jìn)行行清清算算，，并并按按規(guī)規(guī)定定將將清清算算資資料料報(bào)報(bào)送送主主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)申申請請辦辦理理清清算算手手續(xù)續(xù)；；主主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)前前臺(tái)臺(tái)受受理理窗窗口口對對報(bào)報(bào)送送的的資資料料進(jìn)進(jìn)行行核核對對后后，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)送送管管理理科科對對清清算算項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)查查核核實(shí)實(shí)，，提提出出清清算算審審核核意意見見報(bào)報(bào)稅稅政政科科（（處處））進(jìn)進(jìn)行行書書面面審審核核；；經(jīng)經(jīng)稅稅政政科科（（處處））審審核核報(bào)報(bào)分分管管局局長長審審定定后后，，將將清清算算結(jié)結(jié)果果以以《土土地地增增值值稅稅清清算算辦辦理理有有關(guān)關(guān)稅稅務(wù)務(wù)事事項(xiàng)項(xiàng)通通知知書書》》通知知納納稅稅人人進(jìn)進(jìn)行行補(bǔ)補(bǔ)退退稅稅。。三、、清算算的的時(shí)時(shí)間間要要求求-被動(dòng)動(dòng)清清算算（91號(hào)號(hào)文文件件第第11條條第第一一款款））續(xù)被動(dòng)動(dòng)清清算算流流程程：：確確定定清清算算項(xiàng)項(xiàng)目目→→稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)下下發(fā)發(fā)清清算算通通知知書書→→納納稅稅人人進(jìn)進(jìn)行行清清算算，，并并報(bào)報(bào)稅稅務(wù)務(wù)部部門門核核對對→→管管理理科科（（所所、、分分局局））清清算算調(diào)調(diào)查查核核實(shí)實(shí)→→稅稅政政科科審審核核→→分分管管局局長長審審定定→→清清算算結(jié)結(jié)果果通通知知納納稅稅人人執(zhí)執(zhí)行行（說說明明：：廣廣州州規(guī)規(guī)定定））三、、清算算的的時(shí)時(shí)間間要要求求--未清算的的法律責(zé)責(zé)任應(yīng)進(jìn)行土土地增值值稅清算算的納稅稅人或經(jīng)經(jīng)主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)確定需需要進(jìn)行行清算的的納稅人人，在上上述規(guī)定定的期限限內(nèi)拒不不清算或或不提供供清算資資料的，，主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)可依據(jù)據(jù)《中華華人民共共和國稅稅收征收收管理法法》有關(guān)關(guān)規(guī)定處處理（91號(hào)號(hào)文件第第11條條第一款款）。四、土地地增值稅稅清算項(xiàng)項(xiàng)目的審審核鑒證證（91號(hào)號(hào)文件第第13條條的第四四）（一）土地增值值稅清算算審核鑒鑒證鑒證主體體。稅務(wù)務(wù)師事務(wù)務(wù)所。稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)要對從從事土地地增值稅稅清算鑒鑒證工作作的稅務(wù)務(wù)中介機(jī)機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)準(zhǔn)入條件件、工作作程序、、鑒證內(nèi)內(nèi)容、法法律責(zé)任任等方面面提出明明確要求求，并做做好必要要的指導(dǎo)導(dǎo)和管理理工作。。鑒證內(nèi)容容鑒證效力力。對符符合要求求的鑒證證報(bào)告，，稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)可以以采信。。（二）審審核鑒證證的程序序（三）審審核鑒證證的意義義（四）審審核鑒證證的法律律責(zé)任稅務(wù)中介介機(jī)構(gòu)受受托對清清算項(xiàng)目目審核鑒鑒證時(shí)，，應(yīng)按稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)規(guī)定的的格式對對審核鑒鑒證情況況出具鑒鑒證報(bào)告告。五、清算算審理及及審核（91號(hào)號(hào)文件第第四章））清算審核核包括案案頭審核核、實(shí)地地審核（91號(hào)號(hào)文件第第16條條）。案頭審核核是指對對納稅人人報(bào)送的的清算資資料進(jìn)行行數(shù)據(jù)、、邏輯審審核，重重點(diǎn)審核核項(xiàng)目歸歸集的一一致性、、數(shù)據(jù)計(jì)計(jì)算準(zhǔn)確確性等。。實(shí)地審核核是指在在案頭審審核的基基礎(chǔ)上，，通過對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)地地查驗(yàn)等等方式，，對納稅稅人申報(bào)報(bào)情況的的客觀性性、真實(shí)實(shí)性、合合理性進(jìn)進(jìn)行審核核。清算審核核時(shí)，應(yīng)應(yīng)審核房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目是否以以國家有有關(guān)部門門審批、、備案的的項(xiàng)目為為單位進(jìn)進(jìn)行清算算；對于于分期開開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目，是是否以分分期項(xiàng)目目為單位位清算；；對不同同類型房房地產(chǎn)是是否分別別計(jì)算增增值額、、增值率率，繳納納土地增增值稅（91號(hào)號(hào)文件第第17條條）。五、清算算審理及及審核續(xù)一（91號(hào)號(hào)文件第第四章））1.收入入的審核核，應(yīng)結(jié)結(jié)合銷售售發(fā)票、、銷售合合同（含含房管部部門網(wǎng)上上備案登登記資料料）、商商品房銷銷售（預(yù)預(yù)售）許許可證、、房產(chǎn)銷銷售分戶戶明細(xì)表表及其他他有關(guān)資資料，重重點(diǎn)審核核銷售明明細(xì)表、、房地產(chǎn)產(chǎn)銷售面面積與項(xiàng)項(xiàng)目可售售面積的的數(shù)據(jù)關(guān)關(guān)聯(lián)性，，以核實(shí)實(shí)計(jì)稅收收入；對對銷售合合同所載載商品房房面積與與有關(guān)部部門實(shí)際際測量面面積不一一致，而而發(fā)生補(bǔ)補(bǔ)、退房房款的收收入調(diào)整整情況進(jìn)進(jìn)行審核核；對銷銷售價(jià)格格進(jìn)行評評估，審審核有無無價(jià)格明明顯偏低低情況。。必要時(shí)，，主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)可通過過實(shí)地查查驗(yàn)，確確認(rèn)有無無少計(jì)、、漏計(jì)事事項(xiàng)，確確認(rèn)有無無將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品用用于職工工福利、、獎(jiǎng)勵(lì)、、對外投投資、分分配給股股東或投投資人、、抵償債債務(wù)、換換取其他他單位和和個(gè)人的的非貨幣幣性資產(chǎn)產(chǎn)等情況況（91號(hào)號(hào)文件第第18條條）。五、清算算審理及及審核續(xù)二（91號(hào)號(hào)文件第第四章））2.扣除除項(xiàng)目金金額的審審核，重重點(diǎn)審核核扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額是否為為實(shí)際發(fā)發(fā)生數(shù)；；提供的的扣除項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)用用支出是是否為合合法有效效憑據(jù)（91號(hào)號(hào)文件第第21條條）。3.與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關(guān)關(guān)稅金繳繳納情況況的審核核，主要要審核納納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項(xiàng)目目涉及的的各類稅稅款是否否及時(shí)、、足額按按規(guī)定申申報(bào)、繳繳納（91號(hào)號(hào)文件第第20條條、第12條的的第二））。清算審核核工作完完成后，，應(yīng)由主主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)向向納稅人人出具《《土地增增值稅清清算結(jié)論論書》和和《稅務(wù)務(wù)事項(xiàng)通通知書》》，并按按稅務(wù)文文書送達(dá)達(dá)程序及及時(shí)送達(dá)達(dá)納稅人人（91號(hào)號(hào)文件第第32條條）。五、清算算審理及及審核續(xù)三（91號(hào)號(hào)文件第第四章））4.結(jié)果果及法律律責(zé)任納稅人接接到稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)出出具的《《土地增增值稅清清算結(jié)論論書》和和《稅務(wù)務(wù)事項(xiàng)通通知書》》后，應(yīng)應(yīng)根據(jù)稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)的結(jié)論論和有關(guān)關(guān)規(guī)定，，辦理補(bǔ)補(bǔ)繳稅款款或退稅稅手續(xù)（91號(hào)號(hào)文件第第32條條）。納稅人不不配合稅稅務(wù)部門門進(jìn)行清清算、提提供虛假假資料或或發(fā)現(xiàn)有有其他違違反稅法法行為的的，按照照《中華華人民共共和國稅稅收征收收管理法法》的有有規(guī)定處處理（91號(hào)號(hào)文件第第11條條的第二二段）。。第二部分分土地地增值稅稅清算準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作一、土地增值值稅清算算的前期期管理二、土地地增值稅稅清算單單位的確確定三、項(xiàng)目目清算應(yīng)應(yīng)關(guān)注因因素四、清算算資料的的收集小結(jié)一、土地地增值稅稅清算的的前期管管理1、臺(tái)賬賬管理：：主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)應(yīng)從納稅稅人取得得土地使使用權(quán)開開始，按按項(xiàng)目分分別建立立檔案、、設(shè)置臺(tái)臺(tái)帳，對對納稅人人項(xiàng)目立立項(xiàng)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、施工工、預(yù)售售、竣工工驗(yàn)收、、工程結(jié)結(jié)算、項(xiàng)項(xiàng)目清盤盤等房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程程情況實(shí)實(shí)行跟蹤蹤監(jiān)控，，做到稅稅務(wù)管理理與納稅稅人項(xiàng)目目開發(fā)同同步（91號(hào)號(hào)文件第第6條））。2、成本本費(fèi)用歸歸集：主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)對對納稅人人項(xiàng)目開開發(fā)期間間的會(huì)計(jì)計(jì)核算工工作應(yīng)當(dāng)當(dāng)積極關(guān)關(guān)注，對對納稅人人分期開開發(fā)項(xiàng)目目或者同同時(shí)開發(fā)發(fā)多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的，，應(yīng)督促促納稅人人根據(jù)清清算要求求按不同同期間和和不同項(xiàng)項(xiàng)目合理理歸集有有關(guān)收入入、成本本、費(fèi)用用（91號(hào)號(hào)文件第第7條））。3、票據(jù)管管理：對納稅人分分期開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目或者同同時(shí)開發(fā)多多個(gè)項(xiàng)目的的，有條件件的地區(qū)，，主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)結(jié)合發(fā)票管管理規(guī)定，，對納稅人人實(shí)施項(xiàng)目目專用票據(jù)據(jù)管理措施施（91號(hào)文文件第8條條）。二、土土地增增值稅稅清算算單位位的確確定1.《《土增增稅實(shí)實(shí)施細(xì)細(xì)則》》第八八條：：土地增增值稅稅以納納稅人人房地地產(chǎn)成成本核核算的的最基基本的的核算算項(xiàng)目目或核核算對對象為為單位位計(jì)算算。2.國國稅發(fā)發(fā)〔2006〕〕187號(hào)號(hào)第一一條：：土地增增值稅稅以國國家有有關(guān)部部門審審批的的房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為為單位位進(jìn)行行清算算，對對于分分期開開發(fā)的的項(xiàng)目目，以以分期期項(xiàng)目目為單單位清清算。。開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目中中同時(shí)時(shí)包含含普通通住宅宅和非非普通通住宅宅的，，應(yīng)分分別計(jì)計(jì)算增增值額額。清算單單位的的實(shí)例例三、項(xiàng)項(xiàng)目清清算應(yīng)應(yīng)關(guān)注注因素素啟動(dòng)清清算程程序，，要求求主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)在日日常稅稅收征征管中中獲取取相關(guān)關(guān)信息息，收收集與與完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品相關(guān)關(guān)項(xiàng)目目的有有關(guān)資資料，，做好好房屋屋銷售售登記記信息息比對對分析析，控控制房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)房屋屋銷售售情況況、銷銷售進(jìn)進(jìn)度情情況，，并重重點(diǎn)關(guān)關(guān)注以以下因因素：：1.房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目已進(jìn)進(jìn)行竣竣工結(jié)結(jié)算，，是否否已進(jìn)進(jìn)行了了工程程竣工工結(jié)算算審計(jì)計(jì)。2.房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓讓房產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)價(jià)格是是否在在同一一地區(qū)區(qū)明顯顯偏高高，房房價(jià)漲漲幅是是否較較大。。項(xiàng)目目收入入有無無按普普通住住宅或或除普普通住住宅外外的其其他項(xiàng)項(xiàng)目（（含非非普通通住宅宅，以以下簡簡稱：：“其其他項(xiàng)項(xiàng)目””）。。三、項(xiàng)項(xiàng)目清清算應(yīng)應(yīng)關(guān)注注因素素續(xù)3.房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)取得得土地地時(shí)間間是否否較早早、是是否以以優(yōu)惠惠方式式取得得的土土地（（如政政府劃劃撥等等，政政府補(bǔ)補(bǔ)貼等等）。。4.項(xiàng)項(xiàng)目是是否分分期開開發(fā)（（對項(xiàng)項(xiàng)目的的分期期按規(guī)規(guī)劃部部門審審批核核發(fā)《《建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證》》的開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目或或分期期開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目來確確定）（91號(hào)號(hào)文件件第7條、、第8條、、第17條條）5.對對于主主管稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)要要求納納稅人人進(jìn)行行土地地增值值稅清清算時(shí)時(shí)應(yīng)重重點(diǎn)核核實(shí)其其項(xiàng)目目已銷銷售面面積是是否占占可銷銷售面面積的的85%以以上，，其中中有無無轉(zhuǎn)為為自用用或者者出租租等用用途（91號(hào)文文件第第10條、、第19條條）。。四、清清算資資料的的收集集1.向有關(guān)關(guān)部門門收集集相關(guān)關(guān)信息息2.納稅人人應(yīng)報(bào)報(bào)送的的資料料（91號(hào)文文件第第12條））3.要求報(bào)報(bào)送的的有關(guān)關(guān)的證證明資資料基本情況及經(jīng)營狀況附件2：參考表樣.doc(源自國稅發(fā)【2009】91號(hào))第二章“前期管理”企業(yè)基本情況清算項(xiàng)目基本情況稅務(wù)征收管理情況被查企業(yè)基本情況設(shè)立：成立時(shí)間、企業(yè)性質(zhì)、批準(zhǔn)文號(hào)登記：工商（稅務(wù)）登記時(shí)間、企業(yè)地址開戶：開戶行名稱、賬號(hào)投融資：投融資方、投融資比例規(guī)模：土地儲(chǔ)備、開發(fā)項(xiàng)目數(shù)、開發(fā)面積其他：內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)制度、核算體系清算項(xiàng)目基本情況土地來源：取得方式、時(shí)點(diǎn)、文號(hào)立項(xiàng)：時(shí)點(diǎn)、項(xiàng)目名稱及內(nèi)容、文號(hào)開工：時(shí)點(diǎn)、施工方、施工許可證號(hào)預(yù)售：時(shí)點(diǎn)、預(yù)售許可證號(hào)、面積完工：時(shí)點(diǎn)、決算金額、建筑面積其他：銷售率、成本歸集、辦證稅務(wù)征收管理情況主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅款征收方式土增稅預(yù)征方式、以前標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定《清算通知書》文號(hào)、送達(dá)時(shí)間《清算申報(bào)表》報(bào)送時(shí)間、補(bǔ)退情況第三部部分轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收收入的的確認(rèn)認(rèn)一、轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)取得得的收收入二、視同銷銷售收收入的的確認(rèn)認(rèn)三、關(guān)于既既建普普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅又又搞其其他類類型房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的如如何計(jì)計(jì)稅的的問題題四、關(guān)于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國國有房房地產(chǎn)產(chǎn)征收收土地地增值值稅中中有關(guān)關(guān)房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評評估問問題五、收入確確定需需關(guān)注注的問問題六、收入確確認(rèn)的的審核核要點(diǎn)點(diǎn)第四部部分扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目金金額的的確定定一、扣除項(xiàng)項(xiàng)目稅稅務(wù)處處理的的基本本原則則二、地價(jià)款款的扣扣除三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本的扣扣除四、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用用的扣扣除五、扣除項(xiàng)項(xiàng)目的的歸集集與分分配六、舊房及及建筑筑物的的評估估價(jià)格格七、、與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的稅稅金金八、、財(cái)政政部部規(guī)規(guī)定定的的其其他他扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目九、、需要要明明確確的的幾幾個(gè)個(gè)問問題題小結(jié)結(jié)十、、土地地增增值值稅稅清清算算實(shí)實(shí)例例四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本的的扣扣除除包括括土土地地征征用用及及拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)、、前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)、、建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)、、公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)、、開開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)用用。。（一一））政策策規(guī)規(guī)定定（二二））審核核要要點(diǎn)點(diǎn)（三三））審核核方方法法（四四））需要要關(guān)關(guān)注注的的問問題題四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用用的的扣扣除除開發(fā)發(fā)土土地地和和新新建建房房及及配配套套設(shè)設(shè)施施的的費(fèi)費(fèi)用用，，是是指指與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目有有關(guān)關(guān)的的銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用、、管管理理費(fèi)費(fèi)用用、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用。。（《土地增增值稅暫行行條例實(shí)施施細(xì)則》第第七條）（一）政策規(guī)定（二）審核要點(diǎn)五、扣除項(xiàng)目的的歸集與分分配開發(fā)成本的的計(jì)算程序序第一步驟:將實(shí)際支出出準(zhǔn)確劃分分為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本本和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用用。第二步驟:將開發(fā)成本本在不同項(xiàng)項(xiàng)目之間進(jìn)進(jìn)行分配，，在同一項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)，根根據(jù)不同的的成本對象象進(jìn)行分配配。第三步驟：：在上述的基基礎(chǔ)上，準(zhǔn)準(zhǔn)確劃分可可售和不可可售單位，，根據(jù)不同同的成本對對象進(jìn)行分分配。第四步驟：：準(zhǔn)確區(qū)分已已售面積和和未售面積積，分配相相關(guān)費(fèi)用和和稅金。五、扣除項(xiàng)目的的歸集與分分配續(xù)1.直接歸集：能夠確認(rèn)屬屬于本清算算項(xiàng)目具體體開發(fā)產(chǎn)品品（普通住住宅、非普普通住宅、、非住宅））所發(fā)生的的扣除項(xiàng)目目金額，直直接由該開開發(fā)產(chǎn)品可售面積承擔(dān)。如獨(dú)獨(dú)立出包的的建筑安裝裝費(fèi)等。2.歸集分配：（1）歸集集屬于多個(gè)個(gè)開發(fā)項(xiàng)目目共同的扣扣除項(xiàng)目金金額；（2）分配配計(jì)算本清清算項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)承擔(dān)的份份額；如：：同一地塊塊的地價(jià)款款等。（3）屬于于本清算項(xiàng)項(xiàng)目多個(gè)開開發(fā)產(chǎn)品（（普通住宅宅、非普通通住宅、非非住宅）共共同的扣除除項(xiàng)目，分分配計(jì)算各各開發(fā)產(chǎn)品品（普通住住宅、非普普通住宅、、非住宅））可售面積應(yīng)承擔(dān)的該該扣除項(xiàng)目目金額。（4）各開開發(fā)產(chǎn)品（（普通住宅宅、非普通通住宅、非非住宅）可可售面積的的扣除項(xiàng)目目金額在已已售面積與與未售面積積之間進(jìn)行行分配。3.匯總計(jì)算（1）根據(jù)據(jù)已售面積積應(yīng)承擔(dān)的的地價(jià)款和和開發(fā)成本本合計(jì)數(shù)，，計(jì)算其他房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用用和財(cái)政部規(guī)定定的其他扣扣除項(xiàng)目金金額（2）匯總總4.開發(fā)成本和和開發(fā)費(fèi)用用的分配實(shí)實(shí)直接扣除項(xiàng)項(xiàng)目的歸集集1普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售面積承擔(dān)額土地成本開發(fā)成本利息支出直接扣除項(xiàng)項(xiàng)目的歸集集2非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售面積承擔(dān)額土地成本開發(fā)成本利息支出直接扣除項(xiàng)項(xiàng)目的歸集集3非住宅可售面積承擔(dān)額土地成本開發(fā)成本利息支出分配方法1.《土增增稅細(xì)則》》第九條納稅人成片片受讓土地地使用權(quán)后后，分期分分批開發(fā)、、轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的，其其扣除項(xiàng)目目金額的確確定，可按按轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)的的面積占總總面積的比比例計(jì)算分分?jǐn)?，或按按建筑面積積計(jì)算分?jǐn)倲?，也可按按稅?wù)機(jī)關(guān)關(guān)確認(rèn)的其其他方式計(jì)計(jì)算分?jǐn)?。?.財(cái)稅[2006]21號(hào)號(hào)對已竣工驗(yàn)驗(yàn)收的房地地產(chǎn)項(xiàng)目，，凡轉(zhuǎn)讓的的房地產(chǎn)的的建筑面積積占整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目可售建建筑面積的的比例在85%以上上的，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)可以以要求納稅稅人按照轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入與與扣除項(xiàng)目目金額配比比的原則，，對已轉(zhuǎn)讓讓的房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行土地地增值稅的的清算。具具體清算辦辦法由各省省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市和計(jì)劃單單列市地方方稅務(wù)局規(guī)規(guī)定。3.國稅發(fā)發(fā)〔2006〕187號(hào)第四四條屬于多個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目共同的成成本費(fèi)用，，應(yīng)按清算算項(xiàng)目可售售建筑面積積占多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目可售總總建筑面積積的比例或或其他合理理的方法，，計(jì)算確定定清算項(xiàng)目目的扣除金金額。4.國國稅發(fā)發(fā)〔2009〕〕91號(hào)第第十七七條清算審審核時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)審核核房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目是是否以以國家家有關(guān)關(guān)部門門審批批、備備案的的項(xiàng)目目為單單位進(jìn)進(jìn)行清清算；；對于于分期期開發(fā)發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目，，是否否以分分期項(xiàng)項(xiàng)目為為單位位清算算；對對不同同類型型房地地產(chǎn)是是否分分別計(jì)計(jì)算增增值額額、增增值率率，繳繳納土土地增增值稅稅。5.國國稅發(fā)發(fā)〔2009〕〕91號(hào)第第二十十一條條納稅人人分期期開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目或者者同時(shí)時(shí)開發(fā)發(fā)多個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的，，或者者同一一項(xiàng)目目中建建造不不同類類型房房地產(chǎn)產(chǎn)的，，應(yīng)按按照受受益對對象，，采用用合理理的分分配方方法，，分?jǐn)倲偣餐某沙杀举M(fèi)費(fèi)用。。共同扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目的的歸集集與分分配1共同扣除項(xiàng)目發(fā)生額土地成本開發(fā)成本其他土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用第一步步驟共同扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目的的歸集集與分分配2共同扣除項(xiàng)目發(fā)生總額其他項(xiàng)目發(fā)生額本項(xiàng)目發(fā)生額第二步步驟共同扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目的的歸集集與分分配3共同扣除項(xiàng)目發(fā)生總額其他項(xiàng)目發(fā)生額本項(xiàng)目發(fā)生額普通住宅可售部分承擔(dān)額非普通住宅可售部分承擔(dān)額第三步驟非住宅可售部分承擔(dān)額共同扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目的的歸集集與分分配3共同扣除項(xiàng)目發(fā)生額其他項(xiàng)目發(fā)生額本項(xiàng)目發(fā)生額普通住宅可售部分承擔(dān)額非普通住宅可售部分承擔(dān)額非住宅可售部分承擔(dān)額普通住宅未售部分承擔(dān)額普通住宅可售部分承擔(dān)額非住宅未售部分承擔(dān)額非住宅已售部分承擔(dān)額非普通住宅未售部分承擔(dān)額非普通住宅已售部分承擔(dān)額第四步驟共同扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目的的歸集集與分分配5共同扣除項(xiàng)目發(fā)生總額本項(xiàng)目發(fā)生額各開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)額已售普通住宅扣除額已售非普通住宅扣除額已售非住宅扣除額已售普通住宅匯總計(jì)算土地成本開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔(dān)金額直接歸集金額分配承擔(dān)金額其他開發(fā)費(fèi)用金額（5%）加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（20%）已售非普通住宅匯總計(jì)算土地成本開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔(dān)金額直接歸集金額分配承擔(dān)金額其他開發(fā)費(fèi)用金額（5%）加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（20%）已售非住宅匯總計(jì)算土地成本開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔(dān)金額直接歸集金額分配承擔(dān)金額其他開發(fā)費(fèi)用金額（5%）加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（20%）土地增值稅檢查重點(diǎn)（國稅發(fā)（2009）91號(hào)第四章“清算審核”）審核檢查開發(fā)產(chǎn)品建成情況審核檢查取得轉(zhuǎn)讓收入金額審核檢查扣除項(xiàng)目金額審核檢查開發(fā)產(chǎn)品建成情況竣工驗(yàn)收建筑面積可售面積不可售面積《預(yù)售許可證》確認(rèn)的可售面積雖未經(jīng)許可但歸開發(fā)商擁有或控制的建筑面積建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的建筑面積

建成后無償移交給政府等部門的建筑面積

審核檢查取得轉(zhuǎn)讓收入金額確認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為確認(rèn)轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品種類確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓金額先判定定住宅宅與非非住宅宅，再再將其其中的的住宅宅細(xì)分分為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅與與非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅視同銷銷售的的情形形、時(shí)時(shí)點(diǎn):國稅稅發(fā)（（2009）91號(hào)號(hào)文件件第19條條第（（一））220號(hào)函函的第第一：：已全額額開具具銷售售發(fā)票票的，，按票票載金金額確確認(rèn)；；未開開具發(fā)發(fā)票或或未全全額開開具發(fā)發(fā)票的的，以以銷售售合同同所載載的售售房金金額及及其他他經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益益確認(rèn)認(rèn)。合合同所所載售售房面面積與與有關(guān)關(guān)部門門實(shí)際際測量量面積積不一一致的的，在在清算算前發(fā)發(fā)生補(bǔ)補(bǔ)、退退房款款的，，應(yīng)在在計(jì)算算土地地增值值稅時(shí)時(shí)予以以調(diào)整整。91號(hào)號(hào)文件件第19條條：視同銷銷售的的按核核定金金額確確認(rèn)。。正常銷銷售按按合同同或?qū)崒?shí)測確確認(rèn)；；視同同銷售售按權(quán)權(quán)屬證證書確確認(rèn)。審核檢查扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)原則扣除項(xiàng)目金額的重點(diǎn)審核扣除原則相關(guān)性

準(zhǔn)確性

真實(shí)性

合法性

實(shí)際支付

配比性成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各列舉扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。同時(shí)滿滿足以以下兩兩條件件：1、款款項(xiàng)已已經(jīng)實(shí)實(shí)際支支付2、取取得合合法有有效憑憑證三次分分配：：本項(xiàng)項(xiàng)目已售扣除項(xiàng)項(xiàng)在已已售各各種類類開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品間進(jìn)進(jìn)行分分配一次分分配：：共同同扣除除項(xiàng)在在多個(gè)個(gè)項(xiàng)目目間進(jìn)進(jìn)行分分配所歸集集的各各項(xiàng)成成本和和費(fèi)用用必須須是真真實(shí)發(fā)發(fā)生的的。二次分分配：：本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品扣扣除項(xiàng)項(xiàng)在全部部已售售與未未售間間進(jìn)行行分配配審核檢查扣除項(xiàng)目金額土地成本開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用稅費(fèi)其他土地成本的檢查審核地價(jià)款和有關(guān)稅費(fèi)是否支付？支付憑證是否屬于合法有效？是否含有土地開發(fā)費(fèi)用或其他費(fèi)用？取得面積與本項(xiàng)目用地面積是否不一未支付付或不不屬于于合法法憑證證均應(yīng)應(yīng)剔除除不予予扣除除土地開開發(fā)費(fèi)費(fèi)用或或其他他費(fèi)用用應(yīng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入開開發(fā)成成本或或管理理費(fèi)不一致致的應(yīng)應(yīng)按各各自用用地面面積進(jìn)進(jìn)行分分配為取得得土地地使用用權(quán)所所支付付的契契稅，，應(yīng)視視同““按國國家統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)定交交納的的有關(guān)關(guān)費(fèi)用用”，，計(jì)入入“取取得土土地使使用權(quán)權(quán)所支支付的的金額額”中中扣除除。開發(fā)成本的檢查審核土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

前期工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)用

注意正正列舉舉，與與財(cái)務(wù)務(wù)制度度口徑徑不一一，特特別應(yīng)應(yīng)將資資本化化的利利息支支出予予以剔剔除逾期開開發(fā)繳繳納的的土地地閑置置費(fèi)不不得扣扣除。。但新新31號(hào)文文件第第27條規(guī)規(guī)定，，土地地閑置置費(fèi)列列入““土地地征用用及拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)”中中在企企業(yè)所所得稅稅前可可以扣扣除注意：：1、、建筑筑安裝裝工程程費(fèi)必必須取取得施施工企企業(yè)開開具發(fā)發(fā)票才才準(zhǔn)予予扣除除；2、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)根據(jù)據(jù)合同同規(guī)定定扣留留建筑筑安裝裝施工工企業(yè)業(yè)的質(zhì)質(zhì)量保保證金金，如如果因因?yàn)榉糠康禺a(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)扣留留質(zhì)量量保證證金而而未開開具發(fā)發(fā)票的的，扣扣留的的質(zhì)保保金不不得計(jì)計(jì)算扣扣除。。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)

耕地占用稅等

用建造的房地產(chǎn)回遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

異地安置戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貨幣安置的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

多項(xiàng)目受益土地應(yīng)按各用地面積分配僅指集集體用用地，，關(guān)注注是否否支付付，支支付給給個(gè)人人的在在憑證證方面面可適適當(dāng)放放寬要要求，，但必必須真真實(shí)發(fā)發(fā)生企業(yè)憑憑合法法有效效憑據(jù)據(jù)計(jì)入入拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)。。91號(hào)文文件第第22條只只要求求“支支付給給個(gè)人人的拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償款款、拆拆遷（（回遷遷）合合同和和簽收收花名名冊或或簽收收憑證證一一一對應(yīng)應(yīng)”，，不再再強(qiáng)求求發(fā)票票。舊料收收入計(jì)計(jì)征營營業(yè)稅稅費(fèi)后后沖減減本項(xiàng)項(xiàng)目安置用用房視視同銷銷售處處理，，按187號(hào)第第三條條第（（一））款確確認(rèn)收收入，，同同時(shí)將將此確確認(rèn)為為房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)。。房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)支支付給給回遷遷戶的的補(bǔ)差差價(jià)款款，計(jì)計(jì)入拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)；回回遷戶戶支付付給房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的補(bǔ)補(bǔ)差價(jià)價(jià)款，，應(yīng)抵抵減本本項(xiàng)目目拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)。。異地安安置的的房屋屋屬于于自行行開發(fā)發(fā)建造造的，，房屋屋價(jià)值值按187號(hào)第第三條條第（（一））款的的規(guī)定定計(jì)算算，計(jì)計(jì)入本本項(xiàng)目目的拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)；異異地安安置的的房屋屋屬于于購入入的，，以實(shí)實(shí)際支支付的的購房房支出出計(jì)入入拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)。。前期工程費(fèi)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究等支出

水文、地質(zhì)、勘察、測繪等支出

“三通一平”等支出多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配一般發(fā)發(fā)生在在立項(xiàng)項(xiàng)開工工前，，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格對對號(hào)入入座，，防止止“管管理費(fèi)費(fèi)用””擠列列本項(xiàng)項(xiàng)目建安工程費(fèi)

出包方式自營方式建安工程是否真實(shí)發(fā)生工程造價(jià)是否異常有無施工資質(zhì)和隊(duì)伍建安工程是否真實(shí)發(fā)生甲供材料是否重復(fù)扣除人工等各項(xiàng)費(fèi)用是否虛列形式方方面審審核：：款項(xiàng)項(xiàng)必須須支付付、憑憑證必必須合合法有有效。。對于于“預(yù)預(yù)提””、““暫估估”應(yīng)應(yīng)予剔剔除。。實(shí)質(zhì)方方面審審核：：1、、實(shí)地地