房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)企業(yè)所得稅土地增值稅反避稅風(fēng)暴

房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)企業(yè)所得稅土地增值稅反避稅風(fēng)暴鄭亞和2

全國(guó)地稅系統(tǒng)反避稅工作會(huì)議于2011年12月13日-15日在山東舉行。國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)際司領(lǐng)導(dǎo)參加了會(huì)議。本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的反避稅問(wèn)題進(jìn)行了深入探討和研究，并對(duì)有關(guān)反避稅調(diào)查工作做出了具體部署。要利用轉(zhuǎn)讓定價(jià)手段，要求房地產(chǎn)行業(yè)各相關(guān)企業(yè)提供資料，并在全國(guó)實(shí)現(xiàn)聯(lián)查(建安、房地產(chǎn)、設(shè)計(jì)等行業(yè)）。由此可見(jiàn)，轉(zhuǎn)讓定價(jià)管理關(guān)注的將不僅是企業(yè)所得稅、外資企業(yè)以及跨境交易。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，內(nèi)資企業(yè)因其境內(nèi)交易可實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的控制，仍會(huì)成為稅務(wù)機(jī)關(guān)下一步管理的重點(diǎn)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，各地對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價(jià)監(jiān)管將會(huì)日益嚴(yán)格，全國(guó)范圍的行業(yè)聯(lián)查也極有可能展開(kāi)。因此，我們建議房地產(chǎn)行業(yè)特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)其各項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易及所采用的定價(jià)政策及時(shí)進(jìn)行審閱和復(fù)核，并在信息披露、文檔準(zhǔn)備等各方面做好準(zhǔn)備，以應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)隨后的管理和調(diào)查。主要內(nèi)容：第一部分房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的避稅與反避稅一、國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域反避稅新舉措新要求在實(shí)務(wù)中國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)利用關(guān)聯(lián)交易，將一部分利益輸送給建筑施工企業(yè)、建筑安裝企業(yè)、建筑材料產(chǎn)銷(xiāo)企業(yè)、園林景觀(guān)設(shè)計(jì)企業(yè)等境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)。如果開(kāi)發(fā)商和關(guān)聯(lián)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅率一致，這種利益輸送不會(huì)必然導(dǎo)致企業(yè)所得稅避稅。但這樣操作，會(huì)嚴(yán)重影響地稅部門(mén)的土地增值稅征收，稅務(wù)總局要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)利用轉(zhuǎn)讓定價(jià)手段，要求相應(yīng)的關(guān)聯(lián)企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供有關(guān)資料，全國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)聯(lián)查，有效遏制這種避稅行為。二、應(yīng)對(duì)土地增值稅反避稅的主要準(zhǔn)備工作與相關(guān)策略我們建議房地產(chǎn)行業(yè)特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)其各項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易及所采用的定價(jià)策略及時(shí)進(jìn)行審閱和復(fù)核，并在信息披露、文檔準(zhǔn)備等各方面做好準(zhǔn)備，以應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)隨后的管理和調(diào)查。必要時(shí)，尋求稅務(wù)專(zhuān)業(yè)人士的協(xié)助。三、房地產(chǎn)企業(yè)利用蜂窩原理進(jìn)行稅收策劃的危害性及后果分析稅務(wù)機(jī)關(guān)將采取反避稅工作進(jìn)行約束，可能會(huì)進(jìn)行特別納稅調(diào)整。如果企業(yè)運(yùn)作不完善，可能會(huì)被認(rèn)定為偷稅處理。四、房地產(chǎn)集團(tuán)公司稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及管控策略分析稅務(wù)自查要點(diǎn)即房地產(chǎn)公司稅收風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)，管控策略分析：以風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?yàn)樵瓌t，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)過(guò)程中注意稅收的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)。第二部分房地產(chǎn)企業(yè)所得稅避稅與反避稅研討的具體內(nèi)容

第一節(jié)案例解析

關(guān)于一條線(xiàn)、二條線(xiàn)、三條線(xiàn)之爭(zhēng)1、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”。2、財(cái)稅[1995]48號(hào)第十三條：“對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定”。（要求按“二條線(xiàn)”核算，如果不分開(kāi)，僅按“一條線(xiàn)”核算就不能享受免稅）3、財(cái)稅[2006]21號(hào)第一條：“納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額”（要求按“兩條線(xiàn)”核算）4、財(cái)稅[2006]21號(hào)第三條：“

各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類(lèi)型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整”。5、國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第一條：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。

“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額”。注：上述規(guī)定有漏洞，有的地產(chǎn)商故意不分開(kāi)核算，這樣就可把盈利高的店面等非普通住宅與普通住宅的虧損混在一塊，互相抵補(bǔ)后，總體的增值額就少了，就可少交土增稅。因?yàn)槠髽I(yè)方會(huì)辯解說(shuō)上述的國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文要求普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別計(jì)算增值額的目的是讓普通住宅增值額不超過(guò)20%可免稅用的，而我又不要享受免稅，所以就混在一起核算，怎么不行？6、國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)第十七條：清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)要求對(duì)普通住房、非普通住房、非住宅等三條線(xiàn)進(jìn)行分別核算，這就堵住了國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文的政策漏洞。

思考1：無(wú)產(chǎn)證的地下建筑物分別有幾種？他們的成本處理有什么不同？答：如果是為多幢樓房服務(wù)的警衛(wèi)房、管理用房、發(fā)電配電設(shè)備房，地下人防工程及過(guò)道，作為無(wú)產(chǎn)權(quán)證面積，不能計(jì)入可售面積，其成本按“公共配套設(shè)施”規(guī)定處理。如果是為單幢樓房服務(wù)的上述管理用房、地下建筑物等，則可列入套內(nèi)公攤面積，計(jì)入可售面積。

思考2：架空層等地上無(wú)產(chǎn)證建筑面積，成本怎處理？答：根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。由于架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，因而架空層成本可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。思考3：有產(chǎn)證的地下建筑物成本如何處理？它們還可以按31號(hào)文中的公共配套設(shè)施處理嗎？有些地方在為地下建筑物辦產(chǎn)權(quán)證，試點(diǎn)會(huì)帶來(lái)什么后果？（鏈接）答：企業(yè)所得稅按國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文處理，土地增值稅有辦產(chǎn)權(quán)證并可對(duì)外銷(xiāo)售的作為可售面積處理。思考4：土增稅中，車(chē)庫(kù)按什么稅率預(yù)征？可以適用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅嗎？車(chē)庫(kù)是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅還是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅?答：《建設(shè)部關(guān)關(guān)于落實(shí)實(shí)新建住住房結(jié)構(gòu)構(gòu)比例要要求的若若干意見(jiàn)見(jiàn)》（建住房房[2006]165號(hào)）規(guī)定定，套型型建筑面面積是指指單套住住房的建建筑面積積，由套套內(nèi)建筑筑面積和和分?jǐn)偟牡墓灿薪ńㄖ娣e積組成。。根據(jù)上上述規(guī)定定，普通通住宅單單套面積積是指單單套建筑筑面積，，不包括括儲(chǔ)車(chē)庫(kù)庫(kù)，車(chē)庫(kù)庫(kù)嚴(yán)格應(yīng)應(yīng)按非普普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅預(yù)預(yù)征。福福建是作作為非住住宅預(yù)征征。思考5：財(cái)稅【2008】121號(hào)與國(guó)稅稅發(fā)【2009】2號(hào)是什么么樣的關(guān)關(guān)系？答：解析析121號(hào)文與國(guó)國(guó)稅發(fā)【2009】2號(hào)中關(guān)于于關(guān)聯(lián)方方借款利利息如何何銜接扣扣除的疑疑問(wèn):財(cái)稅【2008】121號(hào):關(guān)聯(lián)方利利息支出出，是實(shí)實(shí)體原則則規(guī)定;而國(guó)稅稅發(fā)【2009】2號(hào)特別別納稅調(diào)調(diào)整第第九章資資本本弱化管管理，是是具體和和程序要要求規(guī)定定。思考6：原來(lái)的的外資142號(hào)文也有有籌劃空空間。請(qǐng)看外資資142號(hào)文:五、企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售房房地產(chǎn)所所發(fā)生相相成本費(fèi)費(fèi)用的確確定，應(yīng)應(yīng)以收入入與支出出相匹配配為原則則。企業(yè)業(yè)應(yīng)根據(jù)據(jù)當(dāng)期面面積以及及可售單單位工程程成本費(fèi)費(fèi)用，確確定當(dāng)期期成本費(fèi)費(fèi)用。企企業(yè)可售售單位工工程成本本費(fèi)用按按下列公公式確定定：可可售售單位工工程成本本費(fèi)用＝＝可售總總成本費(fèi)費(fèi)用÷總可售面面積可可售售總成本本費(fèi)用是是指應(yīng)歸歸屬于可可售房地地產(chǎn)的土土地使用用費(fèi)，拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)，七七通一平平、勘察察設(shè)計(jì)等等開(kāi)發(fā)前前期費(fèi)用用；建筑筑安裝費(fèi)費(fèi)；基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)，公用用設(shè)備，，綠化、、道路等等配套設(shè)設(shè)施費(fèi)以以及企業(yè)業(yè)為開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)工工程而發(fā)發(fā)生的管管理費(fèi)用用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用和和銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用?？偪偪墒勖婷娣e是指指國(guó)家規(guī)規(guī)定的房房屋測(cè)繪繪部門(mén)出出具的確確定房地地產(chǎn)項(xiàng)目目可售面面積證書(shū)書(shū)中明確確的面積積。六六、、企業(yè)發(fā)發(fā)生的綠綠化、道道路等配配套設(shè)施施費(fèi)，有有些是在在售后繼繼續(xù)發(fā)生生的，可可在銷(xiāo)售售房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)進(jìn)行行預(yù)提。。配套設(shè)施施建設(shè)全全部結(jié)束束后，應(yīng)應(yīng)進(jìn)行匯匯算。售售后發(fā)生生的配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)預(yù)提比比例，可可由企業(yè)業(yè)提出申申請(qǐng)，主主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)審審核同意意后執(zhí)行行。以上規(guī)定定在新稅稅法實(shí)施施后停止止執(zhí)行。。內(nèi)外資資企業(yè)都都按國(guó)稅稅發(fā)【2009】31號(hào)文執(zhí)行行。思考7：內(nèi)外資如如何過(guò)渡渡銜接？？新舊31號(hào)文如何何銜接？？答：新31號(hào)文第三三十八條條規(guī)定，，“從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)的外商商投資企企業(yè)在2007年12月31日前存有有銷(xiāo)售未未完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品取得的的收入，，至該項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工工后，一一律按本本辦法第第九條規(guī)規(guī)定的辦辦法進(jìn)行行稅務(wù)處處理?！薄保ㄗⅲ旱诘诰艞l企企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售未完完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品取取得的收收入，應(yīng)應(yīng)先按預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率率分季（（或月））計(jì)算出出預(yù)計(jì)毛毛利額，，計(jì)入當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納納稅所得得額。開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品完工后后，企業(yè)應(yīng)及及時(shí)結(jié)算算其計(jì)稅稅成本并并計(jì)算此此前銷(xiāo)售售收入的的實(shí)際毛毛利額，，同時(shí)將將其實(shí)際際毛利額額與其對(duì)對(duì)應(yīng)的預(yù)預(yù)計(jì)毛利利額之間間的差額額，計(jì)入入當(dāng)年度度企業(yè)本本項(xiàng)目與與其他項(xiàng)項(xiàng)目合并并計(jì)算的的應(yīng)納稅稅所得額額。）思考8：房地產(chǎn)公公司的籌籌建期什什么時(shí)候候結(jié)束？？答：籌建建期，是是指從企企業(yè)被批批準(zhǔn)籌建建之日起起至開(kāi)始始生產(chǎn)、、經(jīng)營(yíng)(包括試生生產(chǎn)、試試營(yíng)業(yè))之日的期期間。思考考9：土地地未未正正式式開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，即即有有臨臨時(shí)時(shí)建建筑筑租租金金收收入入怎怎么么處處理理？？答：：按按租租金金收收入入處處理理。。第二二節(jié)節(jié)31號(hào)文文操操作作空空間間解解析析一、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)與與竣竣工工時(shí)時(shí)間間思考考1：完工工與與未未完完工工對(duì)對(duì)于于稽稽查查來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)有有什什么么區(qū)區(qū)別別？？答：：如如果果已已完完工工，，對(duì)對(duì)收收入入和和計(jì)計(jì)稅稅成成本本是是否否屬屬實(shí)實(shí)，，稽稽查查都都要要查查；；如如果果是是未未完完工工的的，，那那么么稽稽查查只只查查收收入入，，不不查查成成本本，，因因?yàn)闉槠笃髽I(yè)業(yè)所所得得稅稅是是按按銷(xiāo)銷(xiāo)售售未未完完工工收收入入乘乘以以計(jì)計(jì)稅稅毛毛利利率率來(lái)來(lái)計(jì)計(jì)算算的的。。（見(jiàn)見(jiàn)31號(hào)文文第第九九條條企企業(yè)業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售售未未完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品取取得得的的收收入入，，應(yīng)應(yīng)先先按按預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)稅稅毛毛利利率率分分季季（（或或月月））計(jì)計(jì)算算出出預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)毛毛利利額額，，計(jì)計(jì)入入當(dāng)當(dāng)期期應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額。。開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品完完工工后后，，企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)及及時(shí)時(shí)結(jié)結(jié)算算其其計(jì)計(jì)稅稅成成本本并并計(jì)計(jì)算算此此前前銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入的的實(shí)實(shí)際際毛毛利利額額，，同同時(shí)時(shí)將將其其實(shí)實(shí)際際毛毛利利額額與與其其對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)毛毛利利額額之之間間的的差差額額，，計(jì)計(jì)入入當(dāng)當(dāng)年年度度企企業(yè)業(yè)本本項(xiàng)項(xiàng)目目與與其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目合合并并計(jì)計(jì)算算的的應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額。。在年年度度納納稅稅申申報(bào)報(bào)時(shí)時(shí)，，企企業(yè)業(yè)須須出出具具對(duì)對(duì)該該項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品實(shí)實(shí)際際毛毛利利額額與與預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)毛毛利利額額之之間間差差異異調(diào)調(diào)整整情情況況的的報(bào)報(bào)告告以以及及稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)需需要要的的其其他他相相關(guān)關(guān)資資料料。。））思考考2：竣工工證證明明材材料料是是指指什什么么？？竣竣工工證證明明材材料料交交房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門(mén)門(mén)備備案案是是一一個(gè)個(gè)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)還還是是一一個(gè)個(gè)時(shí)時(shí)期期？？答：：1.建設(shè)設(shè)單單位位應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)自自工工程程竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收合合格格之之日日起起15日內(nèi)內(nèi)，，依依照照《房屋屋建建筑筑工工程程和和市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施工工程程竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收備備案案管管理理暫暫行行辦辦法法》的規(guī)規(guī)定定，，向向工工程程所所在在地地的的縣縣級(jí)級(jí)以以上上地地方方人人民民政政府府建建設(shè)設(shè)行行政政主主管管部部門(mén)門(mén)備備案案。。工程程竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收?qǐng)?bào)報(bào)告告還還應(yīng)應(yīng)附附有有下下列列文文件件:………….2.《《國(guó)家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于印印發(fā)發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法》的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕〕31號(hào)）第三條企企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)包括土地地的開(kāi)發(fā)，建建造、銷(xiāo)售住住宅、商業(yè)用用房以及其他他建筑物、附著物、配套套設(shè)施等開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品。除土土地開(kāi)發(fā)之外外，其他開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品符合下下列條件之一一的，應(yīng)視為為已經(jīng)完工：：（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品竣工證明材料料已報(bào)房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門(mén)備備案。（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已開(kāi)始投投入使用。（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已取得了了初始產(chǎn)權(quán)證證明。3.《國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條條件的批復(fù)》（國(guó)稅函﹝2009﹞﹞342號(hào)）明確：根根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)征收企業(yè)業(yè)所得稅問(wèn)題題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕〕31號(hào)）規(guī)定的精精神，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建建造、開(kāi)發(fā)的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)無(wú)論工程質(zhì)量量是否通過(guò)驗(yàn)驗(yàn)收合格，或或是否辦理完完工（竣工））備案手續(xù)以以及會(huì)計(jì)決算算手續(xù)，當(dāng)其其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)始投入使用用時(shí)均應(yīng)視為為已經(jīng)完工。。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅成本本并計(jì)算此前前以預(yù)售方式式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品所取得收收入的實(shí)際毛毛利額，同時(shí)時(shí)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品實(shí)際毛利額額與其對(duì)應(yīng)的的預(yù)計(jì)毛利額額之間的差額額，計(jì)入當(dāng)年年（完工年度度）應(yīng)納稅所所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始始投入使用是是指房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品交付手續(xù)續(xù)（包括入住住手續(xù)）或已已開(kāi)始實(shí)際投投入使用。4.《國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工工條件確認(rèn)問(wèn)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]201號(hào)）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)征收企業(yè)業(yè)所得稅問(wèn)題題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神神和《國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建建造、開(kāi)發(fā)的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，算手續(xù)，，無(wú)論工程質(zhì)質(zhì)量是否通過(guò)過(guò)驗(yàn)收合格，，或是否辦理理完工（竣工工）備案手續(xù)續(xù)以及會(huì)計(jì)決決當(dāng)企業(yè)開(kāi)始始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品交付手續(xù)續(xù)（包括入住住手續(xù)）、或或已開(kāi)始實(shí)際際投入使用時(shí)時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)始投入入使用，應(yīng)視視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品已經(jīng)完工。。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)規(guī)定及時(shí)結(jié)算算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)計(jì)稅成本，并并計(jì)算企業(yè)當(dāng)當(dāng)年度應(yīng)納稅稅所得額。因因此，建設(shè)單單位如果已經(jīng)經(jīng)向上述的有有關(guān)部門(mén)備案案，則稅務(wù)部部門(mén)會(huì)從“建建設(shè)單位如果果已經(jīng)向上述述的有關(guān)部門(mén)門(mén)備”備案之之日起，作為為完工之日計(jì)計(jì)算計(jì)稅成本本時(shí)點(diǎn)。思考3：竣工材料的報(bào)報(bào)送時(shí)間會(huì)帶帶來(lái)什么涉稅稅后果？答：結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅稅成本及要調(diào)調(diào)整毛利差額額。二、收入的稅稅務(wù)處理思考1：未正式簽訂““合同”所取取得的收入可可是收入？答：所得稅不作為為收入。國(guó)稅稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條““企業(yè)通過(guò)正正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合合同》所取得的收入入，應(yīng)確認(rèn)為為銷(xiāo)售收入的的實(shí)現(xiàn)”。即即企業(yè)所得稅稅是以通過(guò)正正式簽訂合同同后，對(duì)其取取得的收入來(lái)來(lái)確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。思考2：定金.意向金是不是是收入？答：收到定金、意意向金要征收收營(yíng)業(yè)稅，但但不作為企業(yè)業(yè)所得稅收入入。因?yàn)?1號(hào)文第六條““企業(yè)通過(guò)正正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合合同》所取得的收入入，應(yīng)確認(rèn)為為銷(xiāo)售收入的的實(shí)現(xiàn)”。即即企業(yè)所得稅稅是以通過(guò)正正式簽訂合同同后，對(duì)其取取得的收入來(lái)來(lái)確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。思考3：預(yù)收收入是不不是視同銷(xiāo)售售？答：不是“視視同銷(xiāo)售”，，本身就是收收入，要確認(rèn)認(rèn)所得稅收入入。思考4：如何實(shí)現(xiàn)預(yù)繳繳所得稅的人人為調(diào)節(jié)？該該人為調(diào)節(jié)是是否是偷稅？？答：不定偷稅稅，但應(yīng)收滯滯納金。思考5：年度申報(bào)表附附表3的調(diào)增、調(diào)減到底調(diào)什么？？答：利潤(rùn)額。。思考6：本年度預(yù)售收收入是否需要要在附表三調(diào)調(diào)減？答：分三種情情況：(1)企業(yè)在預(yù)售階階段取得預(yù)售售收入，如果果年度終了開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完完工，在填報(bào)報(bào)“年度企業(yè)業(yè)所得稅納稅稅申報(bào)表”時(shí)時(shí)，其預(yù)售收收入不填入年年度申報(bào)表的的附表一的收收入明細(xì)項(xiàng)目目，而是將預(yù)預(yù)計(jì)毛利額計(jì)計(jì)入“年度申申報(bào)表的附表表三”（納稅調(diào)整項(xiàng)項(xiàng)目明細(xì)表））第五十七行行第3列（五、房地地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售售收入計(jì)算的的預(yù)計(jì)利潤(rùn)：：調(diào)增金額欄欄），預(yù)計(jì)毛毛利額=預(yù)售收入×計(jì)稅毛利率。。(2)如果年度終了了前有部分項(xiàng)項(xiàng)目已完工并并結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售，，其結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)銷(xiāo)售收入應(yīng)計(jì)計(jì)入申報(bào)表的的附表一的收收入明細(xì)項(xiàng)目目，同時(shí)應(yīng)計(jì)計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)的實(shí)實(shí)際毛利額。。(3)對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售售收入的這部部分預(yù)售收入入原已作過(guò)納納稅調(diào)整增加加的預(yù)計(jì)毛利利額（見(jiàn)上述述第2點(diǎn)說(shuō)明，即原原來(lái)已填報(bào)在在附表三第五五十七行第3列的部分：調(diào)調(diào)增金額欄）），這時(shí)應(yīng)計(jì)計(jì)入年度申報(bào)報(bào)表附表三（（納稅調(diào)整項(xiàng)項(xiàng)目明細(xì)表））第五十七行行第4列（五、房地地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售售收入計(jì)算的的預(yù)計(jì)利潤(rùn)：：調(diào)減金額欄欄）。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工工后，企業(yè)應(yīng)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其其計(jì)稅成本并并計(jì)算此前銷(xiāo)銷(xiāo)售收入的實(shí)實(shí)際毛利額，，同時(shí)將其實(shí)實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的的預(yù)計(jì)毛利額額之間的差額額，計(jì)入當(dāng)年年度企業(yè)本項(xiàng)項(xiàng)目與其他項(xiàng)項(xiàng)目合并計(jì)算算的應(yīng)納稅所所得額”。思考7：如何以前的預(yù)預(yù)交毛利率高高于實(shí)際毛利利怎么辦？答：不退?！秶?guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第九條條

企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售未完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率分分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛毛利額，計(jì)入入當(dāng)期應(yīng)納稅稅所得額。開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工工后，企業(yè)應(yīng)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其其計(jì)稅成本并并計(jì)算此前銷(xiāo)銷(xiāo)售收入的實(shí)實(shí)際毛利額，，同時(shí)將其實(shí)實(shí)際毛利額與與其對(duì)應(yīng)的預(yù)預(yù)計(jì)毛利額之之間的差額，，計(jì)入當(dāng)年度度企業(yè)本項(xiàng)目目與其他項(xiàng)目目合并計(jì)算的的應(yīng)納稅所得得額”。在年度納稅申申報(bào)時(shí)，企業(yè)業(yè)須出具對(duì)該該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品實(shí)際毛利額與與預(yù)計(jì)毛利額額之間差異調(diào)調(diào)整情況的報(bào)報(bào)告以及稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)需要的的其他相關(guān)資資料。思考8：稅率差變動(dòng)是是否能轉(zhuǎn)回？？答：不轉(zhuǎn)。思考9：可售建筑面積積指什么？答：可售面積積=產(chǎn)證面積-有產(chǎn)證不可售售公共配套設(shè)設(shè)施面積思考10：免租期的收入入，財(cái)稅差異異是什么？答：租賃期，，并沒(méi)有任何何的修飾語(yǔ)，，企業(yè)所得稅稅按年度計(jì)算算，應(yīng)當(dāng)包括括免租期在內(nèi)內(nèi)，即對(duì)企業(yè)業(yè)所得稅沒(méi)有有影響。會(huì)計(jì)計(jì)上要求要各各月進(jìn)行平均均分?jǐn)偅瑢?duì)各各月的收入就就有影響。鏈接思考11：所得稅申報(bào)表表不支持許多多地產(chǎn)行業(yè)特特殊文件，如如何填列？答：按新的企企業(yè)所得稅申申報(bào)表執(zhí)行。。思考12：以前年度的廣廣告費(fèi).宣傳費(fèi).招待費(fèi)如何在在新的申報(bào)表表中填列？答：存在籌劃劃選擇的空間間。企業(yè)在2008年以前按照原原政策規(guī)定已已發(fā)生但尚未未扣除的廣告告費(fèi)，2008年實(shí)行新稅法法后，其尚未未扣除的余額額，加上當(dāng)年年度新發(fā)生的的廣告費(fèi)和業(yè)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)后后，按照新稅稅法規(guī)定的比比例計(jì)算扣除除。三、案例介紹紹成本的計(jì)算算步驟（六大大原則、四種種分配方法、、三個(gè)完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、七步驟驟）所得稅A.六大原則：成本對(duì)象是指指為歸集和分分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)、建造造過(guò)程中的各各項(xiàng)耗費(fèi)而確確定的費(fèi)用承承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)計(jì)稅成本對(duì)象象的確定原則則如下：（一）可否銷(xiāo)銷(xiāo)售原則。開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售的，應(yīng)作作為獨(dú)立的計(jì)計(jì)稅成本對(duì)象象進(jìn)行成本核核算；不能對(duì)對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售售的，可先作作為過(guò)渡性成成本對(duì)象進(jìn)行行歸集，然后后再將其相關(guān)關(guān)成本攤?cè)肽苣軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本本對(duì)象。（二）分類(lèi)歸歸集原則。對(duì)對(duì)同一開(kāi)發(fā)地地點(diǎn)、竣工時(shí)時(shí)間相近、產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型型沒(méi)有明顯差差異的群體開(kāi)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，，可作為一個(gè)個(gè)成本對(duì)象進(jìn)進(jìn)行核算。（三）功能區(qū)區(qū)分原則。開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組組成部分相對(duì)對(duì)獨(dú)立，且具具有不同使用用功能時(shí)，可可以作為獨(dú)立立的成本對(duì)象象進(jìn)行核算。。（四）定價(jià)差差異原則。開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其其產(chǎn)品類(lèi)型或或功能不同等等而導(dǎo)致其預(yù)預(yù)期售價(jià)存在在較大差異的的，應(yīng)分別作作為成本對(duì)象象進(jìn)行核算。。（五）成本差差異原則。開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建建筑上存在明明顯差異可能能導(dǎo)致其建造造成本出現(xiàn)較較大差異的，，要分別作為為成本對(duì)象進(jìn)進(jìn)行核算。（六）權(quán)益區(qū)區(qū)分原則。開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于于受托代建的的或多方合作作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)應(yīng)結(jié)合上述原原則分別劃分分成本對(duì)象進(jìn)進(jìn)行核算。B.四種分配方法法：企業(yè)開(kāi)發(fā)、建建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)按制造造成本法進(jìn)行行計(jì)量與核算算。其中，應(yīng)應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本中的的費(fèi)用屬于直直接成本和能能夠分清成本本對(duì)象的間接接成本，直接接計(jì)入成本對(duì)對(duì)象，共同成成本和不能分分清負(fù)擔(dān)對(duì)象象的間接成本本，應(yīng)按受益益的原則和配配比的原則分分配至各成本本對(duì)象，具體體分配方法可可按以下規(guī)定定選擇其一：：（一）占地面面積法。指按按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)發(fā)成本對(duì)象占占地面積占開(kāi)開(kāi)發(fā)用地總面面積的比例進(jìn)進(jìn)行分配。1.一次性開(kāi)發(fā)的的，按某一成成本對(duì)象占地地面積占全部部成本對(duì)象占占地總面積的的比例進(jìn)行分分配。2.分期開(kāi)發(fā)的，，首先按本期期全部成本對(duì)對(duì)象占地面積積占開(kāi)發(fā)用地地總面積的比比例進(jìn)行分配配，然后再按按某一成本對(duì)對(duì)象占地面積積占期內(nèi)全部部成本對(duì)象占占地總面積的的比例進(jìn)行分分配。期內(nèi)全部成本本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的占地面積積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)發(fā)用地占地面面積減除應(yīng)由由各期成本對(duì)對(duì)象共同負(fù)擔(dān)擔(dān)的占地面積積。（二）建筑面面積法。指按按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)發(fā)成本對(duì)象建建筑面積占開(kāi)開(kāi)發(fā)用地總建建筑面積的比比例進(jìn)行分配配。1.一次性開(kāi)發(fā)的的，按某一成成本對(duì)象建筑筑面積占全部部成本對(duì)象建建筑面積的比比例進(jìn)行分配配。2.分期開(kāi)發(fā)的，，首先按期內(nèi)內(nèi)成本對(duì)象建建筑面積占開(kāi)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃劃建筑面積的的比例進(jìn)行分分配，然后再再按某一成本本對(duì)象建筑面面積占期內(nèi)成成本對(duì)象總建建筑面積的比比例進(jìn)行分配配。（三）直接成成本法。指按按期內(nèi)某一成成本對(duì)象的直直接開(kāi)發(fā)成本本占期內(nèi)全部部成本對(duì)象直直接開(kāi)發(fā)成本本的比例進(jìn)行行分配。（四）預(yù)算造造價(jià)法。指按按期內(nèi)某一成成本對(duì)象預(yù)算算造價(jià)占期內(nèi)內(nèi)全部成本對(duì)對(duì)象預(yù)算造價(jià)價(jià)的比例進(jìn)行行分配。C.三個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)包括土地的的開(kāi)發(fā)，建造造、銷(xiāo)售住宅宅、商業(yè)用房房以及其他建建筑物、附著著物、配套設(shè)設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品。除土地地開(kāi)發(fā)之外，，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品符合下列列條件之一的的，應(yīng)視為已已經(jīng)完工：（一）開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品竣工證證明材料已報(bào)報(bào)房地產(chǎn)管理理部門(mén)備案。。（二）開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始始投入使用。。（三）開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品已取得得了初始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明。D.七步驟：可以將地產(chǎn)企企業(yè)計(jì)稅成本本核算歸納為為7大步驟：（一）在開(kāi)工工前合理的劃劃分成本對(duì)象象(6種劃分的原則則)。劃分成本對(duì)對(duì)象是計(jì)算計(jì)計(jì)稅成本的首首要步驟，計(jì)計(jì)算成本首先先要知道費(fèi)用用承擔(dān)者的界界定，知道為為誰(shuí)計(jì)算的。。（二）歸集開(kāi)開(kāi)發(fā)成本（6類(lèi)成本科目、、3類(lèi)成本項(xiàng)目））。按照會(huì)計(jì)科科目劃分為①①土地及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)；②②前期工程費(fèi)費(fèi)；③基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)；④建建安工程費(fèi)；；⑤公共配套套設(shè)施費(fèi)；⑥⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用。按照成成本類(lèi)型劃分分為①實(shí)際發(fā)發(fā)生的開(kāi)發(fā)成成本；②4類(lèi)預(yù)提費(fèi)用，，包括合同金金額不超10%的金額，中介介機(jī)構(gòu)鑒證后后，按照預(yù)計(jì)計(jì)造價(jià)預(yù)提的的配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)用，應(yīng)向政政府上交但尚尚未上交的報(bào)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用用、物業(yè)完善善費(fèi)用、按照照土地整體預(yù)預(yù)算成本分配配的土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本；③待待攤費(fèi)用。例例如前期已經(jīng)經(jīng)完工的配套套設(shè)施，后期期應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的的部分。（三）分配共共同成本（四四種分配方法法）。①土地及成成本必須按照照占地面積法法來(lái)分?jǐn)?，而而一次性取得得土地，分期期開(kāi)發(fā)的土地地開(kāi)發(fā)成本，，在征得稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)同意后后，可以按照照土地整體預(yù)預(yù)算成本進(jìn)行行分配，待全全部完工后再行調(diào)整整；②配套設(shè)設(shè)施可以按照照建筑面積法法進(jìn)行分?jǐn)偅?；③貸款利息息可以按照直直接成本法或或工程該算法法進(jìn)行分?jǐn)?；；④其余的共共同成本分?jǐn)倲偡椒ㄓ善髽I(yè)業(yè)自行確定。。（四）確定完完工標(biāo)準(zhǔn)（三三種完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）。必須要區(qū)分已已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的計(jì)稅成成本與未完工工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的計(jì)稅成本，，只有完工年度度才需要將開(kāi)開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售成本本。新文件繼續(xù)續(xù)沿用了原31號(hào)文件的3個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)即即：竣工證明明已報(bào)房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門(mén)備備案、已開(kāi)始始投入使用、、已取得了初初始產(chǎn)權(quán)證明明。（（五）單單位工程成本本。（（六）計(jì)計(jì)算銷(xiāo)售成本本。（（七）后后續(xù)成本的二二次調(diào)整1、房地產(chǎn)公司司的傭金到底底是按5%還是10%扣除？答：一般按5%，企業(yè)委托境境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的，其支付境境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用（含含傭金或手續(xù)續(xù)費(fèi)）不超過(guò)過(guò)委托銷(xiāo)售收收入10%的部分，，準(zhǔn)予據(jù)據(jù)實(shí)扣除除。（注：新新31號(hào)文第第二十條條企業(yè)業(yè)委托境境外機(jī)構(gòu)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的，其其支付境境外機(jī)構(gòu)構(gòu)的銷(xiāo)售售費(fèi)用（（含傭金金或手續(xù)續(xù)費(fèi)）不不超過(guò)委委托銷(xiāo)售售收入10%的部分，，準(zhǔn)予據(jù)據(jù)實(shí)扣除除。）2、為什么么說(shuō)房地地產(chǎn)公司司的避稅稅重災(zāi)區(qū)區(qū)是在房房地產(chǎn)公公司的成成本核算算上?如何利用用稅法漏漏洞進(jìn)行行成本籌籌劃？答：銷(xiāo)售要備備案管理理，一房房一備，收入的的風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)較小小，房地地產(chǎn)公司司的避稅重災(zāi)災(zāi)區(qū)是在在房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的成本核核算上。所得稅籌籌劃的八八個(gè)稅法法漏洞（（連接）。3、成本籌籌劃的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在在什么地地方？答：要符符合會(huì)計(jì)計(jì)和稅法法規(guī)定，，也要符符合開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)際情情況。4、房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的成本核核算流程程是怎樣樣的？為為您介紹紹完整的的房地產(chǎn)產(chǎn)成本歸歸集、分分配、結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)及后后續(xù)調(diào)整整的流程程和方法法。(鏈接)5、房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的合同風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制制關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)介紹（（連接）第三部分分土地地增值稅稅避稅與與反避稅稅研討的的具體內(nèi)內(nèi)容一、地方方性政策策和國(guó)家家政策不不統(tǒng)一之之處1.各地地方方性政策策規(guī)定；；2.由于不了了解征管管習(xí)慣而而導(dǎo)致的的c公司失敗敗籌劃案例：（（溝通的的重要））。鏈接二、核定定制下的的清算思考1：A.用土地使使用權(quán)投投資房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，是否否交營(yíng)業(yè)業(yè)稅，土土地增值值稅?答：企業(yè)業(yè)將土地地使用權(quán)權(quán)投資給給另外一一個(gè)企業(yè)業(yè)，屬于于以無(wú)形形資產(chǎn)投投資入股股，如果果參與接接受投資資方的利利潤(rùn)分配配、共擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的的，不征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅；如如果取得得固定的的利潤(rùn)，按按照租賃賃業(yè)征收收營(yíng)業(yè)稅稅。根據(jù)據(jù)《財(cái)政部、、國(guó)家稅稅務(wù)總局局關(guān)于土土地增值值稅一些些具體問(wèn)問(wèn)題規(guī)定定的通知知》（財(cái)稅字字〔1995〕048號(hào)）的規(guī)規(guī)定：對(duì)對(duì)于以房房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行投資資,聯(lián)營(yíng)的,投資,聯(lián)營(yíng)的一一方以土土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股股進(jìn)行投投資或作作為聯(lián)營(yíng)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到到所投資資,聯(lián)營(yíng)的企企業(yè)中時(shí)時(shí),暫免征收收土地增增值稅.對(duì)投資,聯(lián)營(yíng)企業(yè)業(yè)將上述述房地產(chǎn)產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓讓的,應(yīng)征收土土地增值值稅。對(duì)對(duì)于一方方出地,一方出資資金,雙方合作作建房,建成后按按比例分分房自用用的,暫免征收收土地增增值稅；；建成后后轉(zhuǎn)讓的的,應(yīng)征收土土地增值值稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)國(guó)家稅稅務(wù)總局局關(guān)于土土地增值值稅若干干問(wèn)題的的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定定：對(duì)于于以土地地（房地地產(chǎn)）作作價(jià)入股股進(jìn)行投投資或聯(lián)聯(lián)營(yíng)的，，凡所投投資、聯(lián)聯(lián)營(yíng)的企企業(yè)從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的，或者者房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)以其建造造的商品品房進(jìn)行行投資和和聯(lián)營(yíng)的的，均不不適用《財(cái)政部、、國(guó)家稅稅務(wù)總局局關(guān)于土土地增值值稅一些些具體問(wèn)問(wèn)題規(guī)定定的通知知》（財(cái)稅字字〔1995〕048號(hào)）第一一條暫免免征收土土地增值值稅的規(guī)規(guī)定。B.反過(guò)來(lái)，，以房地地產(chǎn)實(shí)物物減資，，是否交交土地增增值稅？？是否交交營(yíng)業(yè)稅稅？答：要，，否則，，大家都都先用土土地投資資，再用用1.《財(cái)政部國(guó)國(guó)家稅稅務(wù)總局局關(guān)于土土地增值值稅一些些具體問(wèn)問(wèn)題規(guī)定定的通知知》（財(cái)稅字字〔1995〕48號(hào)）“二二、關(guān)于于合作建建房的征征免稅問(wèn)問(wèn)題：對(duì)對(duì)于于一方出出地，一一方出資資金，雙雙方合作作建房，，建成后后按比例例分房自自用的，，暫免征征收土地地增值稅稅；建成成后轉(zhuǎn)讓讓的，應(yīng)應(yīng)征收土土地增值值稅。””2.《國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于合作作建房營(yíng)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)問(wèn)題的批批復(fù)》（國(guó)稅函函〔2005〕1003號(hào)）鑒于于該項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)過(guò)程中，，土地使使用權(quán)人人和房屋屋所有權(quán)權(quán)人均為為甲方，，未發(fā)生生《中華人民民共和國(guó)國(guó)營(yíng)業(yè)稅稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形形資產(chǎn)的的行為。。因此，，甲方提提供土地地使用權(quán)權(quán)，乙方方提供所所需資金金，以甲甲方名義義合作開(kāi)開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的行為為，不屬屬于合作作建房，，不適用用《國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問(wèn)問(wèn)題解答答（之一一）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)發(fā)〔1995〕156號(hào)）第十十七條有有關(guān)合作作建房征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅的規(guī)規(guī)定。3.《國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)問(wèn)題解答答（之一一）》的通知》（國(guó)稅函函發(fā)〔1995〕156號(hào)）十七七、問(wèn)：：對(duì)合作作建房行行為應(yīng)如如何征收收營(yíng)業(yè)稅稅？答：合作作建房，，是指由由一方（（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)甲方方）提供供土地使使用權(quán)，，另一方方（以下下簡(jiǎn)稱(chēng)乙乙方）提提供資金金，合作作建房。。合作建建房的方方式一般般有兩種種：第一種方方式是純純粹的““以物易易物”，，即雙方方以各自自擁有的的土地使使用權(quán)和和房屋所所有權(quán)相相互交換換。具體體的交換換方式也也有以下下兩種：：（一）土土地使用用權(quán)和房房屋所有有權(quán)相互互交換，，雙方都都取得了了擁有部部分房屋屋的所有有權(quán)。在在這一合合作過(guò)程程中，甲甲方以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓部分分土地使使用權(quán)為為代價(jià)，，換取部部分房屋屋的所有有權(quán)，發(fā)發(fā)生了轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)的行為為；乙方方則以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓部分分房屋的的所有權(quán)權(quán)為代價(jià)價(jià)，換取取部分土土地的使使用權(quán)，，發(fā)生了了銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)的的行為。。因而合合作建房房的雙方方都發(fā)生生了營(yíng)業(yè)業(yè)稅的應(yīng)應(yīng)稅行為為。對(duì)甲甲方應(yīng)按按“轉(zhuǎn)讓讓無(wú)形資資產(chǎn)”稅稅目中的的“轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)””子目征征稅；對(duì)對(duì)乙方應(yīng)應(yīng)按“銷(xiāo)銷(xiāo)售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)”稅稅目征稅稅。由于于雙方?jīng)]沒(méi)有進(jìn)行行貨幣結(jié)結(jié)算，因因此應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照《中華人民民共和國(guó)國(guó)營(yíng)業(yè)稅稅暫行條條例實(shí)施施細(xì)則》第十五條條的規(guī)定定分別核核定雙方方各自的的營(yíng)業(yè)額。如果果合作建建房的雙雙方（或或任何一一方）將將分得的的房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售出去去，則又又發(fā)生了了銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)行行為，應(yīng)應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入再按““銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)””稅目征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。（二）以以出租土土地使用用權(quán)為代代價(jià)換取取房屋所所有權(quán)。。……第二種方方式是甲甲方以土土地使用用權(quán)乙方方以貨幣幣資金合合股，成成立合營(yíng)營(yíng)企業(yè)，，合作建建房。對(duì)對(duì)此種形形式的合合作建房房，則要要視具體體情況確確定如何何征稅。。（一）房房屋建成成后如果果雙方采采取風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共擔(dān)、、利潤(rùn)共共享的分分配方式式，按照照營(yíng)業(yè)稅稅“以無(wú)無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)投資入入股，參參與接受受投資方方的利潤(rùn)潤(rùn)分配、、共同承承擔(dān)投資資風(fēng)險(xiǎn)的的行為，，不征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅””的規(guī)定定，對(duì)甲甲方向合合營(yíng)企業(yè)業(yè)提供的的土地使使用權(quán)，，視為投投資入股股，對(duì)其其不征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅；；只對(duì)合合營(yíng)企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售房房屋取得得的收入入按銷(xiāo)售售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)征稅；；對(duì)雙方方分得的的利潤(rùn)不不征營(yíng)業(yè)業(yè)稅。（二二））房房屋屋建建成成后后甲甲方方如如果果采采取取按按銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入的的一一定定比比例例提提成成的的方方式式參參與與分分配配，，或或提提取取固固定定利利潤(rùn)潤(rùn)……….（三三））如如果果房房屋屋建建成成后后雙雙方方按按一一定定比比例例分分配配房房屋屋，，則則此此種種經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)行行為為，，也也未未構(gòu)構(gòu)成成營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅所所稱(chēng)稱(chēng)的的以以無(wú)無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資入入股股，，共共同同承承擔(dān)擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的不不征征營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅的的行行為為。。因因此此，，首首先先對(duì)對(duì)甲甲方方向向合合營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的土土地地，，按按““轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓無(wú)無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)””征征稅稅，，其其營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額按按實(shí)實(shí)施施細(xì)細(xì)則則第第十十五五條條的的規(guī)規(guī)定定核核定定。。因因此此，，對(duì)對(duì)合合營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)的的房房屋屋，，在在分分配配給給甲甲乙乙方方后后，，如如果果各各自自銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，則則再再按按““銷(xiāo)銷(xiāo)售售不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)””征征稅稅。。三、查查帳制制下的的清算算（一））土地地增值值稅概概念思考2：只轉(zhuǎn)讓讓建筑筑物而而不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)是否否要交交土地地增值值稅？？答：不不用交交，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓建建筑物物應(yīng)該該要與與國(guó)有有土地地使用用權(quán)一一起轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，否則則，建建筑物物的所所有權(quán)權(quán)就無(wú)無(wú)法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，《土地增增值稅稅暫行行條例例》第二條條規(guī)定定，““轉(zhuǎn)讓讓國(guó)有有土地地使用用權(quán)、、地上上的建建筑物物及其其附著著物（（以下下簡(jiǎn)稱(chēng)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)））并取取得收收入的的單位位和個(gè)個(gè)人，，為土土地增增值稅稅的納納稅義義務(wù)人人”。。（二））土地地增值值稅的的納稅稅人《土地增增值稅稅暫行行條例例》第二條條轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)、地地上的的建筑筑物及及其附附著物物（以以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)）并并取得得收入入的單單位和和個(gè)人人，為為土地地增值值稅的的納稅稅義務(wù)人人（以以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)納納稅人人），，應(yīng)當(dāng)當(dāng)依照照本條條例繳繳納土土地增增值稅稅。（三））幾個(gè)個(gè)重要要的概概念1.清算單單位思考3：什么叫叫分期期開(kāi)發(fā)發(fā)？答：分分期開(kāi)開(kāi)發(fā)目目前無(wú)無(wú)官方方的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。土地地增值值稅以以納稅稅人房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本核算算的最最基本本的核核算項(xiàng)項(xiàng)目或或核算算對(duì)象象為單單位計(jì)計(jì)算。。《國(guó)家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)土地地增值值稅清清算管管理有有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的的通知知》（國(guó)稅稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）進(jìn)進(jìn)一步步規(guī)定定土地地增值值稅的的清算算單位位以國(guó)國(guó)家有有關(guān)部部門(mén)審審批的的房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為為單位位進(jìn)行行清算算，對(duì)對(duì)于分分期開(kāi)開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目目，以以分期期項(xiàng)目目為單單位清清算。。未經(jīng)經(jīng)政府府有關(guān)關(guān)部門(mén)門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)，企企業(yè)自自行分分期開(kāi)開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目目，或或者與與政府府有關(guān)關(guān)部門(mén)門(mén)審批批的開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目不不一致致的，，應(yīng)進(jìn)進(jìn)行實(shí)實(shí)地審審核察看，，結(jié)合合企業(yè)業(yè)核算算情況況、有有關(guān)部部門(mén)批批文和和《土地增增值稅稅項(xiàng)目目登記記表》，本著著“實(shí)實(shí)質(zhì)重重于形形式””的原原則，，可按按建筑筑工程程規(guī)劃劃許可可證或或其他他合理理的方方式確確定清清算單單位。。成本核核算對(duì)對(duì)象-成本對(duì)對(duì)象-開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本核核算對(duì)對(duì)象與與審批批項(xiàng)目目不一一致的的:成本核核算對(duì)對(duì)象＜＜審批批項(xiàng)目目=成本核核算對(duì)對(duì)象成本核核算對(duì)對(duì)象﹥﹥審批批項(xiàng)目目=審批項(xiàng)項(xiàng)目審批項(xiàng)項(xiàng)目分分期開(kāi)開(kāi)發(fā)多多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，，且會(huì)會(huì)計(jì)核核算對(duì)對(duì)象為為多個(gè)個(gè)成本本項(xiàng)目目應(yīng)于于每個(gè)個(gè)項(xiàng)目目為一一個(gè)清清算單單位；；如果果會(huì)計(jì)計(jì)核算算為一一個(gè)成成本對(duì)對(duì)象，，并且且結(jié)構(gòu)構(gòu)、用用途、、位置置、開(kāi)開(kāi)發(fā)起起止時(shí)時(shí)間大大體一一致的的，可可以作作為一一個(gè)清清算單單位；；如果果會(huì)計(jì)計(jì)核算算為一一個(gè)成成本對(duì)對(duì)象，，但是是各單單項(xiàng)建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、、用途途、地地理位位置、、開(kāi)發(fā)發(fā)起止止時(shí)間間不同同的，，也應(yīng)應(yīng)分別別劃分分為幾幾個(gè)清清算單單位思考4：開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目中中同時(shí)時(shí)包含含普通通住宅宅和非非普通通住宅宅的，，不能能分別別計(jì)算算增值值額怎怎么辦辦？有有稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)理解解，應(yīng)應(yīng)在帳帳面上上按普普通住住宅和和非普普通住住宅核核算成成本，，是否否正確確？答：1、《土增稅稅細(xì)則則》第八條條：““土地地增值值稅以以納稅稅人房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本核算算的最最基本本的核核算項(xiàng)項(xiàng)目或或核算算對(duì)象象為單單位計(jì)計(jì)算””。2、財(cái)稅稅[1995]48號(hào)十三三條：：“對(duì)對(duì)納稅稅人既既建普普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅又又搞其其他房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的，，應(yīng)分分別核核算增增值額額。不不分別別核算算增值值額或或不能能準(zhǔn)確確核算算增值值額的的，其其建造造的普普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅不不能適適用條條例第第八條條(一)項(xiàng)的免免稅規(guī)規(guī)定””。3、財(cái)稅稅[2006]21號(hào)第一一條：：“納納稅人人既建建造普普通住住宅，，又建建造其其他商商品房房的，，應(yīng)分分別核核算土土地增增值額額”。。4.財(cái)稅[2006]21號(hào)第三三條：：“各各地地要進(jìn)進(jìn)一步步完善善土地地增值值稅預(yù)預(yù)征辦辦法，，根據(jù)據(jù)本地地區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增增值水水平和和市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展情況況，區(qū)區(qū)別普普通住住房、、非普普通住住房和和商用用房等等不同同類(lèi)型型，科科學(xué)合合理地地確定定預(yù)征征率，，并適適時(shí)調(diào)調(diào)整””。5、國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)：“土地地增值稅以以國(guó)家有關(guān)關(guān)部門(mén)審批批的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目為單位進(jìn)進(jìn)行清算，，對(duì)于分期期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目，以分分期項(xiàng)目為為單位清算算”?！伴_(kāi)發(fā)項(xiàng)目目中同時(shí)包包含普通住住宅和非普普通住宅的的，應(yīng)分別別計(jì)算增值值額”。6、國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)第十七條條：清算算審核時(shí)，，應(yīng)審核房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目是否否以國(guó)家有關(guān)關(guān)部門(mén)審批批、備案的的項(xiàng)目為單單位進(jìn)行清清算；對(duì)于分期期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目，是否否以分期項(xiàng)項(xiàng)目為單位位清算；對(duì)不同類(lèi)型型房地產(chǎn)是是否分別計(jì)算增值額、增增值率，繳納土地地增值稅。。以上應(yīng)該是是稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)理解不正正確,應(yīng)是分別計(jì)計(jì)算即可。。2.主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)3.普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅思考5：普通標(biāo)準(zhǔn)住住房的車(chē)庫(kù)庫(kù)是普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅嗎嗎？答：不是。。思考6：當(dāng)?shù)亍巴?jí)級(jí)別土地上上住房平均均交易價(jià)格格”是多少少？答：具具體標(biāo)準(zhǔn)以以當(dāng)?shù)卣嫉臄?shù)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。。4.分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)思考7：建筑面積是是成本分?jǐn)倲偟奈ㄒ粯?biāo)標(biāo)準(zhǔn)嗎？有有幾種分?jǐn)倲偟臉?biāo)準(zhǔn)？？在什么情情況下優(yōu)先先適用哪種種標(biāo)準(zhǔn)？答：不是，，國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)：屬于多多個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目共同同的成本費(fèi)費(fèi)用，應(yīng)按按清算項(xiàng)目目可售建筑筑面積占多多個(gè)項(xiàng)目可可售總建筑筑面積的比比例或其他他合理的方方法，一般適用可可售面積法法，可售面面積法明顯顯不合理，，可采取各各地稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)規(guī)定的的方法，或或企業(yè)提出出并經(jīng)稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可可的方法，，如層高系系數(shù)法、收收入法。5.可售建筑面面積思考8：(1)無(wú)產(chǎn)權(quán)證的的建筑面積積是否是可可售建筑面面積？答：一般不認(rèn)為為是可售面面積。(2)地下建筑面面積是否屬屬于可售建建筑面積？？答：可辦產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的可可以是可售售面積。(3)無(wú)產(chǎn)權(quán)架空空層的建筑筑面積是否否屬于可售售建筑面積積？答：不可售售面積。他他們的成本本處理方式式并不相同同:a.按可售面積積計(jì)收入和和成本;b.或是不作為為可售面積積，不計(jì)收收入，并剔剔除相應(yīng)成成本。(4)哪份是界定定可售建筑面面積的權(quán)威資料料？答：測(cè)繪部部門(mén)的測(cè)匯匯報(bào)告及明明細(xì)表。6.公共配套設(shè)設(shè)施思考9：地下人防工工程的轉(zhuǎn)租租行為，要要不要交房房產(chǎn)稅？如如交，是差差額還是全全額？答：一般情情況下非人人防設(shè)施的的轉(zhuǎn)租不應(yīng)應(yīng)當(dāng)繳納房房產(chǎn)稅，但但各地可能能有不同規(guī)規(guī)定，如交交一般是全全額按租金金交，具體體咨詢(xún)各地地稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)。思考：房地地產(chǎn)配套設(shè)設(shè)施所有權(quán)權(quán)歸屬問(wèn)題題(鏈接）（四）收入入1.房地產(chǎn)銷(xiāo)售售收入思考10：沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證證的銷(xiāo)售房房地產(chǎn)，是是不是收入入？還是參參照國(guó)稅函函〔2007〕645號(hào)？銷(xiāo)售房房地產(chǎn)使用用權(quán)的金額額，是不是是土地增值值稅意義上上的收入？？答：個(gè)個(gè)人看看法是是收入入不征征收土土地增增值稅稅，分分?jǐn)偟牡某杀颈疽膊徊辉试S許列入入扣除除項(xiàng)目目。國(guó)國(guó)稅函函〔2007〕645強(qiáng)調(diào)實(shí)實(shí)質(zhì)還還是有有處分分的權(quán)權(quán)利，，是能能夠辦辦土地地使用用權(quán)證證而不不去辦辦證，，跟適適用集集體土土地建建房辦辦不了了證的的是兩兩碼事事?！秶?guó)家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于未未辦理理土地地使用用權(quán)證證轉(zhuǎn)讓讓土地地有關(guān)關(guān)稅收收問(wèn)題題的批批復(fù)》（國(guó)稅稅函〔2007〕645號(hào)，全全文有有效））規(guī)定定，““土地地使用用者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押押或置置換土土地，，無(wú)論論其是是否取取得了了該土土地的的使用用權(quán)屬屬證書(shū)書(shū)，無(wú)無(wú)論其其在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押押或置置換土土地過(guò)過(guò)程中中是否否與對(duì)對(duì)方當(dāng)當(dāng)事人人辦理理了土土地使使用權(quán)權(quán)屬證證書(shū)變變更登登記手手續(xù)，，只要要土地地使用用者享享有占占有、、使用用、收收益或或處分分該土土地的的權(quán)利利，且且有合合同等等證據(jù)據(jù)表明明其實(shí)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押押或置置換了了土地地并取取得了了相應(yīng)應(yīng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利利益，，土地地使用用者及及其對(duì)對(duì)方當(dāng)當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)當(dāng)依照照稅法法規(guī)定定繳納納營(yíng)業(yè)業(yè)稅、、土地地增值值稅和和契稅稅等相相關(guān)稅稅收。。”但各地地也有有不同同做法法，有有按此此文件件界定定為土土地增增值稅稅收入入。2.視同銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入思考11：沒(méi)有列列舉無(wú)無(wú)償捐捐贈(zèng)，，無(wú)償償捐贈(zèng)贈(zèng)是否否是視視同銷(xiāo)銷(xiāo)售？？答：《土地增增值稅稅暫行行條例例實(shí)施施細(xì)則則》（財(cái)法法字〔1995〕6號(hào)）第第二條條規(guī)定定，““條例例第二二條所所稱(chēng)的的轉(zhuǎn)讓讓國(guó)有有土地地使用用權(quán)、、地上上的建建筑物物及其其附著著物并并取得得收入入，是是指以以出售售或者者其他他方式式有償償轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)的的行為為。不包括括以繼繼承、、贈(zèng)與與方式式無(wú)償償轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)的的行為為?！辟?zèng)與人人捐贈(zèng)贈(zèng)房產(chǎn)產(chǎn)是無(wú)無(wú)償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，并沒(méi)沒(méi)有取取得收收入，，因此此，不不應(yīng)征征稅。。另外外，根根據(jù)《財(cái)政部部國(guó)國(guó)家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于土土地增增值稅稅一些些具體體問(wèn)題題規(guī)定定的通通知》（財(cái)稅稅字〔1995〕48號(hào)）房房地產(chǎn)產(chǎn)的““贈(zèng)與與”僅僅指以以下情情況：：（1）房產(chǎn)所所有人、、土地使使用權(quán)所所有人將將房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土土地使用用權(quán)贈(zèng)與與直系親親屬中或或承擔(dān)直直接贍養(yǎng)養(yǎng)義務(wù)人人的；（2）通過(guò)中中國(guó)境內(nèi)內(nèi)非營(yíng)利利的社會(huì)會(huì)團(tuán)體、、國(guó)家機(jī)機(jī)關(guān)將房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)、土地地使用權(quán)權(quán)贈(zèng)與教教育、民民政和其其他社會(huì)會(huì)福利、、公益事事業(yè)的。。上述社社會(huì)團(tuán)體體是指中中國(guó)青少少年發(fā)展展基金會(huì)會(huì)、希望望工程基基金會(huì)、、宋慶齡齡基金會(huì)會(huì)、減災(zāi)災(zāi)委員會(huì)會(huì)、中國(guó)國(guó)紅十字字會(huì)、中中國(guó)殘疾疾人聯(lián)合合會(huì)、全全國(guó)老年年基金會(huì)會(huì)、老區(qū)區(qū)促進(jìn)會(huì)會(huì)以及經(jīng)經(jīng)民政部部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)成立的的其他非非營(yíng)利的的公益性性組織。。上述房地地產(chǎn)的贈(zèng)贈(zèng)與雖發(fā)發(fā)生了房房地產(chǎn)的的權(quán)屬變變更，但但作為房房產(chǎn)所有有人、土土地使用用權(quán)的所所有人并并沒(méi)有因因?yàn)闄?quán)屬屬的轉(zhuǎn)讓讓而取得得任何收收入。因因此，房房地產(chǎn)的的贈(zèng)與不不屬于土土地增值值稅的征征稅范圍圍。3.自用或出出租思考12：（1）人防的的地下車(chē)車(chē)庫(kù)到底底是轉(zhuǎn)租租行為還還是銷(xiāo)售售行為？？成本是是否可以以扣除？？答：轉(zhuǎn)租租行為，，不作為為土地增增值稅收收入，但但有可能能被一些些稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)要求求剔除對(duì)對(duì)應(yīng)的成成本?！敦?cái)政部、、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于于具備房屋功能的的地下建建筑征收收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005]181號(hào)）規(guī)定定：“一一、凡在在房產(chǎn)稅征收范圍圍內(nèi)的具具備房屋屋功能的的地下建建筑，包包括與地地上房屋屋相連的的地下建建筑以及及完全建建在地面面以下的的建筑、、地下人防設(shè)施施等，均應(yīng)應(yīng)當(dāng)依照照有關(guān)規(guī)規(guī)定征收收房產(chǎn)稅稅?！保?）銷(xiāo)售使使用權(quán)和和租賃的的區(qū)別是是什么？？答：出售售使用權(quán)權(quán)，通常常是較長(zhǎng)長(zhǎng)期地租租賃。（五）成成本1.取得土地地使用權(quán)權(quán)所支付付的金額額思考13：有稅務(wù)提提出契稅稅是稅不不是費(fèi)，，是否正正確？答：不正正確。《關(guān)于土地地增值稅稅清算有有關(guān)問(wèn)題題的通知知》（國(guó)稅函函【2010】220號(hào)）“五五、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)取取得土地地使用權(quán)權(quán)時(shí)支付付的契稅稅的扣除除問(wèn)題：：房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)為取得得土地使使用權(quán)所所支付的的契稅，，應(yīng)視同同“按國(guó)國(guó)家統(tǒng)一一規(guī)定交交納的有關(guān)費(fèi)用用”，計(jì)入““取得土土地使用用權(quán)所支支付的金金額”中中扣除。?！?.稅總網(wǎng)站站答疑有有誤。母母公司帳帳面金額額為1000萬(wàn)的土地地，評(píng)估估為3000萬(wàn)作價(jià)投投資入子子公司，，子公司司土地增增值稅清清算時(shí)土土地的計(jì)計(jì)稅成本本是多少少？1000萬(wàn)，3000萬(wàn)還是0？鏈接：股股東投入入的土地地在計(jì)算算土地增增值稅時(shí)時(shí)如何扣扣除？（2）一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目為另另一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目提供供了部分分安置房房，如何何確定土土地成本本？答：關(guān)于于拆遷安安置土地地增值稅稅計(jì)算問(wèn)問(wèn)題（一）房房地產(chǎn)企企業(yè)用建建造的本本項(xiàng)目房房地產(chǎn)安安置回遷遷戶(hù)的，，安置用用房視同同銷(xiāo)售處處理，按按《國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)土土地增值值稅清算算管理有有關(guān)問(wèn)題題的通知知》（國(guó)稅發(fā)發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三三條第（（一）款款規(guī)定確確認(rèn)收入入，同時(shí)時(shí)將此確確認(rèn)為房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)支支付給回回遷戶(hù)的的補(bǔ)差價(jià)價(jià)款，計(jì)計(jì)入拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)；回遷遷戶(hù)支付付給房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的的補(bǔ)差價(jià)價(jià)款，應(yīng)應(yīng)抵減本本項(xiàng)目拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)。（二）開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)采取異異地安置置，異地地安置的的房屋屬屬于自行行開(kāi)發(fā)建建造的，，房屋價(jià)價(jià)值按國(guó)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第第（一））款的規(guī)規(guī)定計(jì)算算，計(jì)入入本項(xiàng)目目的拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)；異地地安置的的房屋屬屬于購(gòu)入入的，以以實(shí)際支支付的購(gòu)購(gòu)房支出出計(jì)入拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)。（三）貨貨幣安置置拆遷的的，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)憑憑合法有有效憑據(jù)據(jù)計(jì)入拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)。2.開(kāi)發(fā)土地地和新建建房及配配套設(shè)施施的成本本思考14：(1)資本化利利息是否否是開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用的內(nèi)內(nèi)容？答：許多多稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)認(rèn)為為，土增增中沒(méi)有有資本化化利息，，只是對(duì)對(duì)了一半半。實(shí)際際上有一一個(gè)變化化的過(guò)程程。目前前，還是是要在開(kāi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用中中剔除。。(2)資本化利利息是不不得扣除除還是不不得加計(jì)計(jì)扣除？？答：實(shí)際際上有一一個(gè)變化化的過(guò)程程,目前國(guó)稅稅發(fā)〔2009〕91號(hào)：第二二十七條條審核核利息支支出時(shí)應(yīng)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注：：（一）是是否將利利息支出出從房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本中中調(diào)整至至開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用。(3)土地閑置置費(fèi)是開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用用還是開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本？答：所得得稅可以以扣，土土地增值值稅不能能單獨(dú)扣扣。①新31號(hào)文：第第二十七七條開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品計(jì)稅成成本支出出的內(nèi)容容如下：：（一））土地征征用費(fèi)及及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)。。指為取取得土地地開(kāi)發(fā)使使用權(quán)（（或開(kāi)發(fā)發(fā)權(quán)）而而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，主主要包括括土地買(mǎi)買(mǎi)價(jià)或出出讓金、、大市政政配套費(fèi)費(fèi)、契稅稅、耕地地占