XXXX凱陽(yáng)大廈銷售企劃(終)課件

凱陽(yáng)大廈營(yíng)銷企劃投標(biāo)案凱陽(yáng)大廈營(yíng)銷企劃投標(biāo)案投標(biāo)人自述投標(biāo)人自述秉承“誠(chéng)信、專業(yè)、服務(wù)”的企業(yè)理念天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)秉承“誠(chéng)信、專業(yè)、服務(wù)”的企業(yè)理念天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)全中國(guó)經(jīng)驗(yàn)寬度十三年專業(yè)深度天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)全中國(guó)經(jīng)驗(yàn)寬度十三年專業(yè)深度1993創(chuàng)辦天晟（上海）物業(yè)咨詢有限公司，并同時(shí)成立了咨詢事業(yè)處———?dú)W美部1994成立咨詢事業(yè)處———日本部1995成立總代理事業(yè)處1996成為上海最具規(guī)模的房地產(chǎn)咨詢公司之一1997成立銷售服務(wù)部、成立天晟不動(dòng)產(chǎn)東京（日本）辦事處1998成立商業(yè)樓宇咨詢部及房屋置換買賣部1999《supercityshanghai》雜志媒體發(fā)行、成立天晟不動(dòng)產(chǎn)洛杉機(jī)（美國(guó)）辦事處2000成立集團(tuán)性的天晟企業(yè)發(fā)展有限公司、投資西部，開辟重慶市場(chǎng)2001正式成立重慶天晟渝都房地產(chǎn)顧問有限公司。至2004年底，重慶天晟不動(dòng)產(chǎn)策劃和代理的項(xiàng)目逾20個(gè)，并被評(píng)為重慶房地產(chǎn)十大金牌代理商2001開辟北京市場(chǎng)，成立北京天晟房地產(chǎn)顧問有限公司、《supercityshanghai》與《上海商流》合并，月刊發(fā)行。2002成立成都天晟廣告公司，發(fā)行《城市生活周刊》2005成立蘇州、廣州分公司2006成立武漢分公司…………..天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)天晟發(fā)展歷程1993創(chuàng)辦天晟（上海）物業(yè)咨詢有限公司，并同時(shí)成立了咨詢重慶十大金牌代理，A級(jí)資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)重慶十大金牌代理，A級(jí)資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服天晟的服務(wù)內(nèi)容包括：代理：市場(chǎng)研究、地塊評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、銷售代理、租賃代理、物管顧問、營(yíng)運(yùn)顧問中介：住宅買賣、商業(yè)招商、寫字樓中介、地塊中介、工業(yè)廠房中介、基金投資傳媒：廣告設(shè)計(jì)、推廣整合、文化傳播三大核心競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品“市場(chǎng)研究力”“營(yíng)銷推廣力”“銷售執(zhí)行力”天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)天晟的服務(wù)內(nèi)容包括：三大核心競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)旭華羅曼邸

天宇銀座

金科花園科明長(zhǎng)生橋項(xiàng)目帝都廣場(chǎng)

天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)豐富的全程銷售代理經(jīng)驗(yàn)——總建面：超300萬㎡旭華羅曼邸天宇銀座金科花園科明長(zhǎng)生橋項(xiàng)目帝都廣場(chǎng)天晟天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)時(shí)代豪苑國(guó)際貿(mào)易中心俊豪時(shí)代天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)時(shí)代豪苑國(guó)際貿(mào)易中心俊豪時(shí)代藍(lán)山日記櫻花儷舍西城錦繡天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)藍(lán)山日記櫻花儷舍西城錦繡天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

擁有豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)擁有豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)我司在職人員53人,其中碩士以上學(xué)歷2人,學(xué)士學(xué)歷25人,注冊(cè)建筑師1名,注冊(cè)評(píng)估師1名,注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人7人.天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)高素質(zhì)專業(yè)化團(tuán)隊(duì)我司在職人員53人,其中碩士以上學(xué)歷2人,學(xué)士學(xué)歷25人,注天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)豐富的商家資源為招商奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)天晟積累了各種本地商家共1000家，其中餐飲類商家有300家，休閑類有180家，娛樂類有150家；另還有外地商家300家。天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)豐富的商家資源為招商奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)施工單位:中建四局、廣廈建筑、渝萬建筑園林公司：貝爾高林、泛亞易道、重慶市園林局廣告公司：高戈、大方、高德豪、今天模型公司：助邦、賽野報(bào)社：晨報(bào)、商報(bào)、晚報(bào)、渝報(bào)、新女報(bào)禮儀公司：紅太陽(yáng)、吉慶、思思設(shè)計(jì)院：三院、市院、煤院、加拿大B+H設(shè)計(jì)事務(wù)所、香港華晨相關(guān)政府部門：市規(guī)劃、建委、地房局物管公司：金地、萬科、金科、戴德梁行行業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期合作伙伴眾多，資源整合能力強(qiáng)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)施工單位:中建四局、廣廈建筑、渝天晟的資源積累政府資源：渝北區(qū)政府、江北區(qū)政府、渝中區(qū)政府、南岸區(qū)政府、九龍坡區(qū)政府、巴南區(qū)政府、大渡口區(qū)政府……媒體資源：重慶晨報(bào)、重慶商報(bào)、重慶晚報(bào)、重慶時(shí)報(bào)新華社重慶分社……金融機(jī)構(gòu)：建設(shè)銀行、招商銀行、光大銀行、上海浦發(fā)銀行、中美大都會(huì)、平安保險(xiǎn)、中國(guó)人壽保險(xiǎn)……天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)天晟的資源積累政府資源：渝北區(qū)政府、江北區(qū)政府、渝中區(qū)政府、正式提案正式提案匯報(bào)思路項(xiàng)目理解及市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目總體銷售策略營(yíng)銷推廣計(jì)劃物業(yè)管理建議匯報(bào)思路項(xiàng)目理解及市場(chǎng)分析項(xiàng)目理解及市場(chǎng)分析項(xiàng)目理解及市場(chǎng)分析

外部環(huán)境因素O機(jī)會(huì)S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)內(nèi)部能力因素T威脅

利用因素

改進(jìn)因素

監(jiān)視因素

消除因素通過研究，找出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）機(jī)會(huì)（Opportunities）威脅（threaten）從而給出有效的競(jìng)爭(zhēng)策略，為住房及商業(yè)部分給出更適合市場(chǎng)需求的定位建議。項(xiàng)目的SWOT市場(chǎng)對(duì)策外部環(huán)境因素O機(jī)會(huì)S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)內(nèi)部能力因素T威脅

通項(xiàng)目區(qū)域南湖大社區(qū)南坪商圈項(xiàng)目所在區(qū)域介于南坪中心商圈及南岸新興居住區(qū)——南湖大社區(qū)之間，是新老城區(qū)的連接點(diǎn)項(xiàng)目理解——區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)域南湖大社區(qū)南坪商圈項(xiàng)目所在區(qū)域介于南坪中心商圈及南岸項(xiàng)目理解——區(qū)位分析區(qū)域內(nèi)配套完善項(xiàng)目理解——區(qū)位分析區(qū)域內(nèi)配套完善項(xiàng)目理解——區(qū)位分析道路系統(tǒng)完善，公共交通方便項(xiàng)目理解——區(qū)位分析道路系統(tǒng)完善，公共交通方便項(xiàng)目理解——區(qū)位分析周邊人口密集，是成熟居住區(qū)項(xiàng)目理解——區(qū)位分析周邊人口密集，步行街的擴(kuò)建將使本區(qū)域更具有中心商圈價(jià)值，隨著商圈建設(shè)的逐步完善，項(xiàng)目所在區(qū)域與中心商圈的地理距離和心理距離將更為縮小，所在地段價(jià)值將逐漸提升，使本項(xiàng)目更具有投資價(jià)值。本案項(xiàng)目理解——區(qū)位分析步行街的擴(kuò)建將使本區(qū)域更具有中心商圈價(jià)值，隨著商圈建設(shè)的逐步項(xiàng)目理解——產(chǎn)品分析總用地面積：5150㎡總建筑面積：67520㎡住宅建筑面積：46165㎡商業(yè)建筑面積：近萬平米車位：178個(gè)（地下166個(gè)，地面12個(gè)）住宅戶數(shù)：626戶戶型：一房、二房、三房套內(nèi)面積：35～80㎡（80%的戶型為套內(nèi)面積50～70㎡的兩房）項(xiàng)目理解——產(chǎn)品分析總用地面積：5150㎡項(xiàng)目理解——產(chǎn)品分析B棟產(chǎn)品質(zhì)素優(yōu)于A棟北項(xiàng)目理解——產(chǎn)品分析B棟產(chǎn)品質(zhì)素優(yōu)于A棟北市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)在售在建樓盤分布圖市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)在售在建樓盤分布圖市場(chǎng)分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀市場(chǎng)分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀市場(chǎng)分析周邊商業(yè)臨街門面租金分布市場(chǎng)分析周邊商業(yè)臨街門面租金分布SWOT分析SWOT分析SWOT分析——項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（S）SWOT分析

位于主干道旁，非常容易出形象

地處成熟居民區(qū)商業(yè)體量不大戶型設(shè)計(jì)緊湊，利于降低總價(jià)門檻體量不大，利于速戰(zhàn)速?zèng)Q戶型多樣，均帶觀景陽(yáng)臺(tái)外墻節(jié)能保溫材料雙層隔音玻璃新穎時(shí)尚外立面設(shè)計(jì)SWOT分析——項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（S）SWOT分析位于主干道旁，SWOT分析——項(xiàng)目的劣勢(shì)（W）

所處區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)，周邊物業(yè)形象比較陳舊項(xiàng)目西南方向有一高壓線，對(duì)A棟住宅影響較大位于四條主干道交匯處，噪音污染嚴(yán)重項(xiàng)目某些戶型存在明顯缺陷，對(duì)銷售有一定抗性三層裙樓，二、三樓的銷售抗性較大SWOT分析SWOT分析——項(xiàng)目的劣勢(shì)（W）所處區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)，周邊物業(yè)SWOT分析——項(xiàng)目的機(jī)會(huì)（O）

區(qū)域內(nèi)無在售商品房，無直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成熟居民區(qū)為項(xiàng)目提供了大量的客戶群立體交通的修建，使項(xiàng)目交通更加便捷，也可吸引更多潛在客戶購(gòu)買項(xiàng)目周邊有大量居民，社區(qū)商業(yè)欠發(fā)達(dá)且普遍檔次不高

項(xiàng)目處于南城大道及桃園路連接點(diǎn)，若能較好利用這個(gè)特征，商業(yè)則能顯現(xiàn)更為突出的作用項(xiàng)目所在區(qū)域有南坪地區(qū)規(guī)模最大的老城區(qū)，政府?dāng)M訂的舊城改造勢(shì)必為本案帶來更為廣大的消費(fèi)人群SWOT分析SWOT分析——項(xiàng)目的機(jī)會(huì)（O）區(qū)域內(nèi)無在售商品房，無直SWOT分析——項(xiàng)目的威脅（T）

作為居住項(xiàng)目，南湖大社區(qū)的在售住宅項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目存在一定威脅高架橋、地面交通、地下隧道三層立體交通，對(duì)商業(yè)將有較大影響周邊商業(yè)氛圍較差，已有的藥材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，其他商業(yè)均為低端商業(yè)SWOT分析SWOT分析——項(xiàng)目的威脅（T）作為居住項(xiàng)目，南湖大社區(qū)的項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)的區(qū)域定位核心區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域其他：重慶周邊區(qū)縣——主要包括在渝經(jīng)商和工作的客戶目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)的區(qū)域定位核心區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)人群的定位階層——我們將本項(xiàng)目的目標(biāo)階層界定在社會(huì)中層，對(duì)生活品質(zhì)有一定要求的人群；范圍——居住和就業(yè)地點(diǎn)均在項(xiàng)目周邊；收入——個(gè)人年收入在5~8萬元之間，夫婦雙收入在8~15萬元之間；年齡——主要年齡段在25~35歲之間，并有部分50歲以上的老年購(gòu)房群體；家庭——家庭特征以兩代為主，占60%，新婚或“丁克家庭”占30%，三代占10%。敏感——對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、總價(jià)承受力、生活配套設(shè)施、企業(yè)品牌更為敏感，購(gòu)房需求處于理智大于感性。目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)人群的定位階層——我們將本項(xiàng)目的目標(biāo)階層界定目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)人群背景及購(gòu)房特征分析共性分析：以上人群都對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域成熟度非?？粗兀Ｍ?xiàng)目能滿足他們方便快捷的生活要求，而對(duì)于居住品質(zhì)有一定的期待但這并不是他們選擇的最主要因素。當(dāng)?shù)卦∶瘢挲g25-45歲）有想法和父母分開住的家庭（年齡30-35歲）待婚職業(yè)者（年齡25-35歲）南岸拆遷戶（年齡35-50歲）看中項(xiàng)目地段價(jià)值，認(rèn)為項(xiàng)目有升值潛力的（年齡30-40歲）目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)人群背景及購(gòu)房特征分析共性分析：當(dāng)?shù)卦∶瘢ǔ鞘兄行木露喙δ苄粜捅卷?xiàng)目定位為一個(gè)中高檔，具有鮮明時(shí)代特征的突出居住功能的：項(xiàng)目功能定位城市中心精致多功能小戶型本項(xiàng)目定位為一個(gè)中高檔，具有鮮明時(shí)代項(xiàng)目功能定位功能上——起到對(duì)幾條主干道（特別是南城大道和桃園路之間）承上啟下的作用業(yè)態(tài)上——以滿足周邊居民的生活需要為主要目的

檔次上——在該區(qū)域具一定引導(dǎo)地位商業(yè)部分：項(xiàng)目功能定位功能上——起到對(duì)幾條主干道（特別是南城大道和桃園項(xiàng)目功能定位商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃原則規(guī)劃及定位原則：1.快速回籠資金2.符合市場(chǎng)規(guī)律項(xiàng)目功能定位商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃原則規(guī)劃及定位原則：租售方式考慮1F銷售為主，劃分成小門面，中間部分消化相對(duì)困難的，可考慮出租2F、3F租售結(jié)合項(xiàng)目功能定位商業(yè)部分租售策略考慮租售方式考慮1F銷售為主，劃分成小門面，中間部分消化相對(duì)困難1F——社區(qū)商業(yè)為主，可考慮引進(jìn)一主力商家，如：知名超市或大型餐飲等可以考慮的業(yè)種包括：社區(qū)生活配套：干洗、美容美發(fā)、小型餐館、小藥店、日雜用品店、鮮花店、寵物專賣及美容店、水果專賣店、音像店、沖洗店、家居飾品店等中大型商鋪需求：銀行分理處、汽車美容店；同時(shí)，考慮到項(xiàng)目商業(yè)部分縱深較大，可能會(huì)存在中間部分無法消化的情況，因此，還可以考慮引進(jìn)一知名超市或大型餐飲等。項(xiàng)目功能定位商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃原則1F——社區(qū)商業(yè)為主，可考慮引進(jìn)一主力商家，如：知名超市或項(xiàng)2F、3F——針對(duì)對(duì)樓層不太敏感的商業(yè)業(yè)種可選擇的業(yè)種包括：休閑類：健身中心、美容美發(fā)中心、浴足中心、休閑茶樓等餐飲類：中餐、火鍋、西式快餐、特色餐飲、茶餐廳、咖啡廳及其它主題餐飲等娛樂類：具視、聽、感為一體KTV、藝術(shù)沙龍、慢搖吧、紅酒坊、音樂吧、懷舊吧另外還可考慮一些如：經(jīng)濟(jì)型酒店、寫字樓等其他功能。項(xiàng)目功能定位商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃原則2F、3F——針對(duì)對(duì)樓層不太敏感的商業(yè)業(yè)種項(xiàng)目功能定位商業(yè)部銷售總體策略銷售總體策略總體市場(chǎng)目標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng)份額將項(xiàng)目打造成南坪特色小戶型樓盤樹立市場(chǎng)形象及地位快速完成銷售任務(wù)及目標(biāo)前期：資金快速回籠為目的中后期：兼顧品牌建設(shè)總體市場(chǎng)目標(biāo)樹立市場(chǎng)形象及地位快速完成銷售任務(wù)及目標(biāo)前期：價(jià)格定位成本加成法多因子比較消費(fèi)心理探測(cè)建議本案住宅部分整盤套內(nèi)均價(jià)為3400元/㎡定價(jià)方法價(jià)格定位成本加成法多因子比較消費(fèi)心理探測(cè)建議本案住宅部分整盤項(xiàng)目因素細(xì)化因素本案檀香山羅馬假日貝迪新城幸福里地域因素環(huán)境升值前瞻0-1-11-1生活氣氛01000人文氣氛00000自然環(huán)境（噪聲）000-20治安狀況0000-1區(qū)域印象0112-1交通步行交通0-1-12-2公共交通0-1-11-1配套學(xué)校、幼兒園000-10菜場(chǎng)、商場(chǎng)0-1-11-1醫(yī)院、銀行0-1-11-1樓盤個(gè)別因素規(guī)模（顯示配套、空間及社會(huì)影響力）02101戶型的市場(chǎng)接受度00110設(shè)備（電梯、智能化、消防等）01100裝修（地面、廚房、衛(wèi)生間、門窗）00000外觀（大堂、會(huì)所、外立面）01000景觀01001新技術(shù)、新材料運(yùn)用00000發(fā)展商實(shí)力00101物業(yè)管理品牌01101收費(fèi)、服務(wù)水平00000工程形象進(jìn)度潛在風(fēng)險(xiǎn)（工程進(jìn)展）00000營(yíng)銷市場(chǎng)時(shí)機(jī)、營(yíng)銷包裝00110合計(jì)0327-4價(jià)格定位——住宅部分項(xiàng)目因素細(xì)化因素本案檀香山羅馬假日貝迪新城幸福里地環(huán)升值前瞻比較樓盤檀香山羅馬假日貝迪新城幸福里本案銷售均價(jià)3360332037003050綜合分值327-4修正后價(jià)格3262.143254.903457.953177.08影響權(quán)重25351525權(quán)重值（修正價(jià)格×權(quán)重）815.5351139.215518.6925794.273267.71價(jià)格定位——住宅部分考慮2007年正式發(fā)售，預(yù)計(jì)本案執(zhí)行全程均價(jià)水平將超過

3400元/平方米（套內(nèi)）比較樓盤檀香山羅馬假日貝迪新城幸福里本案銷售均價(jià)336033住宅銷控設(shè)想價(jià)格定位——住宅部分住宅銷控設(shè)想價(jià)格定位——住宅部分住宅A、B棟價(jià)格A棟套內(nèi)均價(jià)：3300元/㎡B棟套內(nèi)均價(jià)：3500元/㎡B棟戶型結(jié)構(gòu)總體素質(zhì)更好B棟朝向更好建議B棟在產(chǎn)品本身比A棟有所提升,如:交房標(biāo)準(zhǔn)等市場(chǎng)價(jià)格自然漲幅價(jià)格定位——住宅部分住宅A、B棟價(jià)格A棟套內(nèi)均價(jià)：B棟套內(nèi)均價(jià)：B棟戶型結(jié)構(gòu)總體路段因素細(xì)化因素本項(xiàng)目花園路桃園路大石路南城大道地位因素環(huán)境區(qū)域印象0-1101生活氣氛0-11-10治安狀況00001交通步行交通0-1-1-10公共交通00001人流量000-11業(yè)態(tài)個(gè)別條件因素規(guī)模000-11設(shè)備00001裝修0-1100外觀00001衛(wèi)生狀況00101前景因素地段發(fā)展走向00000升值潛力預(yù)測(cè)0001-1合計(jì)0-43-37價(jià)格定位——商業(yè)部分路段因素細(xì)化因素本項(xiàng)目花園路桃園路大石路南城大道地位因素環(huán)境價(jià)格定位——商業(yè)部分各路段租金的均價(jià)及基本情況表市場(chǎng)比較樓盤權(quán)重及打分表比較路段本項(xiàng)目花園路桃園路大石路南城大道租賃均價(jià)——45元/㎡55元/㎡50元/㎡60元/㎡綜合分值——-43-37修正后價(jià)格——46.87553.39851.54656.075影響權(quán)重——30202525權(quán)重值（修正價(jià)格×權(quán)重）51.6473514.062510.679612.886514.01875故本案臨街門面租金可達(dá)到為52～58元/㎡，比較理想的投資回報(bào)率為7%，則可推導(dǎo)出該地段的臨街門面售價(jià)為：9942元/㎡價(jià)格定位——商業(yè)部分各路段租金的均價(jià)及基本情況表比較路段本項(xiàng)價(jià)格定位——商業(yè)部分路段因素細(xì)化因素本項(xiàng)目上新街商鋪金陽(yáng)重慶印象四公里沿街商鋪地位因素環(huán)境區(qū)域印象0-111生活氣氛0-110治安狀況0-10-1交通步行交通0-2-10公共交通0-101人流量0-100業(yè)態(tài)個(gè)別條件因素規(guī)模001-1設(shè)備0010裝修0010外觀001-1衛(wèi)生狀況0-11-1前景因素地段發(fā)展走向0021升值潛力預(yù)測(cè)0112合計(jì)0-791價(jià)格定位——商業(yè)部分路段因素細(xì)化因素本項(xiàng)目上新街商鋪金陽(yáng)重慶比較路段本項(xiàng)目上新街商鋪金陽(yáng)重慶印象四公里沿街商鋪?zhàn)赓U均價(jià)——0.8萬元/㎡1.5萬元/㎡1萬元/㎡綜合分值——-791修正后價(jià)格——8602137619901影響權(quán)重——303535權(quán)重值（修正價(jià)格×權(quán)重）10862258148163465通過上面的市場(chǎng)分析和測(cè)算，我們得到一個(gè)比較客觀的“凱陽(yáng)大廈”的商業(yè)銷售均價(jià)：

（10862+9942）/2=10402元/平方米（建筑）價(jià)格定位——商業(yè)部分比較路段本項(xiàng)目上新街商鋪金陽(yáng)重慶印象四公里沿街商鋪?zhàn)赓U均價(jià)—考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理以及招商成功對(duì)項(xiàng)目的促進(jìn)作用，天晟建議臨街商鋪價(jià)格可定在12000元/平米（建筑），根據(jù)通常2層、3層與1層售價(jià)的比例關(guān)系，從而推導(dǎo)出各層商鋪的建筑面積銷售均價(jià)：樓層建筑面積均價(jià)（元/平米）1F120002F70003F4000價(jià)格定位——商業(yè)部分考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理以及招商成功對(duì)項(xiàng)目的促進(jìn)作用，天晟建議臨街建議車位定價(jià)在5～6萬元/個(gè)，定價(jià)依據(jù)主要從以下幾方面考慮：整個(gè)區(qū)域?qū)囄坏男枨蟛⒉煌^(qū)域內(nèi)露天停車位供應(yīng)較大區(qū)域內(nèi)其他樓盤租售價(jià)格參考：四公里地段：回龍灣（社區(qū)已顯規(guī)模）車位售價(jià)7~~8萬/個(gè)租400~500元/月華宇江南楓庭（交通便利社區(qū)成熟）不賣租500元左右/月海棠曉月地段：海棠曉月（社區(qū)成熟）車位售價(jià)6萬/個(gè)租300~400元/月價(jià)格定位——車位部分建議車位定價(jià)在5～6萬元/個(gè)，定價(jià)依據(jù)主要從以下幾方面考慮：入市時(shí)機(jī)的選擇本項(xiàng)目的入市時(shí)間的選擇是基于四個(gè)方面來考慮：開發(fā)商資金盡快回籠項(xiàng)目的工程進(jìn)度是否有重大事件影響市場(chǎng)情況具體時(shí)間選定為：2007年3月下旬或4月初入市時(shí)機(jī)的選擇本項(xiàng)目的入市時(shí)間的選擇是基于四個(gè)方面來考慮：具銷售均價(jià)（元/㎡）可銷面積(㎡）銷售收入（萬元）各部分總銷售收入住宅A棟330017597.45807.1413051.58萬元B棟350020698.47244.44商業(yè)7667（建面）70005366.675366.67萬元車位5.5萬/個(gè)166個(gè)913913萬元合計(jì)1.93億元總體銷售策略制定各部分銷售收入計(jì)算銷售均價(jià)（元/㎡）可銷面積(㎡）銷售收入（萬元）各部分總銷售總體銷售策略制定住宅部分——以坐銷為主定向銷售為輔商業(yè)部分——坐銷與主動(dòng)銷售相結(jié)合招商工作提前

車庫(kù)部分——自然融入全過程銷售方式總體銷售策略制定住宅部分——以坐銷為主定向銷售為輔銷售方總體銷售策略制定售房部開放，接受客戶咨詢A棟開盤B棟開盤商鋪開盤車位開盤結(jié)案2006.122007.32007.82007.112008.22008.6銷售周期及重要節(jié)點(diǎn)招商工作從開始即介入車位的銷售工作融入全過程預(yù)計(jì)全案銷售周期為15個(gè)月總體銷售策略制定售房部開放，接受客戶咨詢A棟開盤B棟開盤商鋪總體銷售策略制定銷售計(jì)劃重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容銷售均價(jià)（套內(nèi)）銷售率2007年3～6月A棟熱銷3300元/平米80%2007年8～12月B棟熱銷3500元/平米60%2007年11～6月商鋪熱銷9000元/平米（建面）60%2008年2～6月車庫(kù)熱銷5～6萬元/個(gè)60%2008年6月結(jié)案————總體銷售策略制定銷售計(jì)劃重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容銷售均價(jià)（套內(nèi)）總體銷售策略制定A棟開盤B棟開盤商鋪開盤B棟結(jié)案、商鋪售出40%商鋪售出20%、車位售出60%2007.32007.82007.112008.22008.6招商工作從開始即介入車位的銷售工作融入全過程銷售計(jì)劃2007.6A棟銷售80%12A棟結(jié)案、B棟銷售60%總體銷售策略制定A棟開盤B棟開盤商鋪開盤B棟結(jié)案、商鋪售出4總體銷售策略制定資金回籠計(jì)劃重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)銷售情況資金回收額2007年6月A棟銷售80%4645.71萬元2007年12月A棟結(jié)案、B棟銷售60%5450.02萬元2008年2月B棟40%售完、商鋪售出40%5345.33萬元2008年6月商鋪售出20%、車位售出60%1810萬元合計(jì)1.725億元總體銷售策略制定資金回籠計(jì)劃重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)銷售情況資金回收額2總體銷售策略制定資金回籠計(jì)劃2007.122008.22008.62007.64645.71萬元5450.02萬元5345.33萬元1810萬元總體銷售收入：1.725億元總體銷售策略制定資金回籠計(jì)劃2007.122008.2200總體銷售策略制定各部分實(shí)際銷售收入總體銷售策略制定各部分實(shí)際銷售收入營(yíng)銷推廣思路營(yíng)銷推廣思路總體營(yíng)銷思路所要影響的消費(fèi)者：周邊原住民為主，其次是南岸區(qū)的購(gòu)房者，另外才是主城其他區(qū)域的購(gòu)房者營(yíng)銷目的：圍繞銷售目標(biāo)，為完成銷售任務(wù)而采取一系列營(yíng)銷推廣措施總體營(yíng)銷思路所要影響的消費(fèi)者：營(yíng)銷目的：總體營(yíng)銷思路影響范圍：立足于南岸區(qū)本身，如：項(xiàng)目所在區(qū)域包括南坪商圈、南城大道、桃園路、南湖大社區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳總體營(yíng)銷思路影響范圍：總體營(yíng)銷思路項(xiàng)目蓄勢(shì)及A棟開盤期，強(qiáng)調(diào)高舉高打，充分運(yùn)用綜合媒體組合策略，進(jìn)行空中打擊，從而以影響力取勝后期充分運(yùn)用渠道營(yíng)銷、緣故營(yíng)銷，進(jìn)行地面作戰(zhàn)，從而以銷售力取勝總體營(yíng)銷思路項(xiàng)目蓄勢(shì)及A棟開盤期，強(qiáng)調(diào)高舉高打，充分運(yùn)用綜合總體營(yíng)銷重要節(jié)點(diǎn)提示售房部裝修完畢并對(duì)外開放；同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)圍墻、大型戶外、網(wǎng)絡(luò)廣告、車身、夾報(bào)、短信等同時(shí)出現(xiàn)。A棟開盤B棟開盤商鋪開盤車位開盤結(jié)案2006.122007.32007.82007.112008.22008.62007.2，樣板房裝修完畢，并在開盤前一星期對(duì)外開放，同時(shí)伴有相關(guān)公關(guān)活動(dòng)2月18日春節(jié)，利用春節(jié)期間做公關(guān)活動(dòng)及小禮品派送（如餐巾紙）B棟銷售以渠道營(yíng)銷為主,影響力營(yíng)銷為輔,故開盤前強(qiáng)調(diào)活動(dòng)及周邊小范圍的推廣商場(chǎng)包裝非常重要,必須烘托出強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍車位銷售貫穿于全過程,只是在這個(gè)階段開始大力宣傳,現(xiàn)場(chǎng)的銷講、相關(guān)物料準(zhǔn)備到位總體營(yíng)銷重要節(jié)點(diǎn)提示售房部裝修完畢并對(duì)外開放；同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)圍墻、總體營(yíng)銷思路費(fèi)用預(yù)算及安排本項(xiàng)目總體量不大，且屬于快銷樓盤，因此在營(yíng)銷推廣上強(qiáng)調(diào)以下幾個(gè)原則

合理規(guī)劃費(fèi)用，最大限度為開發(fā)商省錢；努力建立品牌與目標(biāo)群之間的關(guān)系。對(duì)于大眾媒體，通常可以有效地幫助建立牌的知名度。而對(duì)于小眾媒體，則可以更好好地建立起目標(biāo)消費(fèi)者與產(chǎn)品的直接聯(lián)系，讓消費(fèi)者感覺親切，感覺這是專為他而做的廣告。建立協(xié)作關(guān)系。巧妙溶入媒體中去，不單純進(jìn)行硬廣告的宣傳。適當(dāng)?shù)墓P(guān)活動(dòng)可以更好地提升項(xiàng)目及公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強(qiáng)品牌的置信度和廣告效果總體營(yíng)銷思路費(fèi)用預(yù)算及安排本項(xiàng)目總體量不大，且屬于快銷樓盤，費(fèi)用預(yù)算及安排總體營(yíng)銷思路總體營(yíng)銷費(fèi)用控制在總銷售額的1.2%，即：如果按照1.725億元的總銷金額計(jì)算，天晟將營(yíng)銷推廣費(fèi)用控制在200萬左右。媒介分類費(fèi)用預(yù)算報(bào)媒（建議晨報(bào)及時(shí)報(bào)）70萬活動(dòng)40萬物料及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝40萬戶外30萬其他輔助性媒體（建議以低成本、針對(duì)性更有效的媒體為主）20萬費(fèi)用預(yù)算及安排總體營(yíng)銷思路總體營(yíng)銷費(fèi)用控制在總銷售額的1.2形象定位項(xiàng)目命名原則：體現(xiàn)項(xiàng)目最大的特征和優(yōu)勢(shì)符合目標(biāo)受眾的特點(diǎn)（收入、文化、行為特征等）及項(xiàng)目定位易理解、易記憶、易傳播具有一定的新意，有新鮮感案名建議形象定位項(xiàng)目命名原則：案名建議形象定位案名建議人民派對(duì)小城故事宏聲·五小區(qū)形象定位案名建議人民派對(duì)小城故事宏聲·五小區(qū)形象定位案名建議商業(yè)同樣可考慮進(jìn)行獨(dú)立形象包裝即具有獨(dú)立的名稱及視覺形象88街區(qū)形象定位案名建議商業(yè)同樣可考慮進(jìn)行獨(dú)立形象包裝即具有獨(dú)立的名形象定位VI系統(tǒng)形象定位VI系統(tǒng)形象定位VI系統(tǒng)形象定位VI系統(tǒng)形象演繹形象演繹形象演繹形象演繹形象演繹形象演繹形象演繹形象演繹現(xiàn)場(chǎng)包裝示意現(xiàn)場(chǎng)包裝示意現(xiàn)場(chǎng)包裝示意現(xiàn)場(chǎng)包裝示意售房部風(fēng)格建議盡量與外立面風(fēng)格相協(xié)調(diào)現(xiàn)代風(fēng)格溫馨親切時(shí)尚簡(jiǎn)潔功能分區(qū)明確：接待區(qū)、展示區(qū)、體驗(yàn)區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)售房部風(fēng)格建議盡量與外立面風(fēng)格相協(xié)調(diào)樣板房風(fēng)格建議樣板觀摩區(qū)是銷售道具的重要組成部分。建議將樣板房直接做在塔樓里，并在開盤前裝修完成?？紤]到實(shí)際的工程進(jìn)度，可選擇將樣板房放在A棟塔樓2層樣板房風(fēng)格建議樣板觀摩區(qū)是銷售道具的重要組成部分。樣板房風(fēng)格建議新中式風(fēng)格樣板房樣板房風(fēng)格建議新中式風(fēng)格樣板房樣板房風(fēng)格建議歐式風(fēng)格樣板房樣板房風(fēng)格建議歐式風(fēng)格樣板房樣板房風(fēng)格建議地中海風(fēng)格樣板房樣板房風(fēng)格建議地中海風(fēng)格樣板房樣板房風(fēng)格建議東南亞風(fēng)格樣板房樣板房風(fēng)格建議東南亞風(fēng)格樣板房物業(yè)管理建議物業(yè)管理建議物業(yè)管理建議物業(yè)管理前置，并貫穿全程主動(dòng)式物業(yè)管理物業(yè)管理建議物業(yè)管理前置，并貫穿全程感謝聆聽：）感謝聆聽：）演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！凱陽(yáng)大廈營(yíng)銷企劃投標(biāo)案凱陽(yáng)大廈營(yíng)銷企劃投標(biāo)案投標(biāo)人自述投標(biāo)人自述秉承“誠(chéng)信、專業(yè)、服務(wù)”的企業(yè)理念天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)秉承“誠(chéng)信、專業(yè)、服務(wù)”的企業(yè)理念天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)全中國(guó)經(jīng)驗(yàn)寬度十三年專業(yè)深度天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)全中國(guó)經(jīng)驗(yàn)寬度十三年專業(yè)深度1993創(chuàng)辦天晟（上海）物業(yè)咨詢有限公司，并同時(shí)成立了咨詢事業(yè)處———?dú)W美部1994成立咨詢事業(yè)處———日本部1995成立總代理事業(yè)處1996成為上海最具規(guī)模的房地產(chǎn)咨詢公司之一1997成立銷售服務(wù)部、成立天晟不動(dòng)產(chǎn)東京（日本）辦事處1998成立商業(yè)樓宇咨詢部及房屋置換買賣部1999《supercityshanghai》雜志媒體發(fā)行、成立天晟不動(dòng)產(chǎn)洛杉機(jī)（美國(guó)）辦事處2000成立集團(tuán)性的天晟企業(yè)發(fā)展有限公司、投資西部，開辟重慶市場(chǎng)2001正式成立重慶天晟渝都房地產(chǎn)顧問有限公司。至2004年底，重慶天晟不動(dòng)產(chǎn)策劃和代理的項(xiàng)目逾20個(gè)，并被評(píng)為重慶房地產(chǎn)十大金牌代理商2001開辟北京市場(chǎng)，成立北京天晟房地產(chǎn)顧問有限公司、《supercityshanghai》與《上海商流》合并，月刊發(fā)行。2002成立成都天晟廣告公司，發(fā)行《城市生活周刊》2005成立蘇州、廣州分公司2006成立武漢分公司…………..天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)天晟發(fā)展歷程1993創(chuàng)辦天晟（上海）物業(yè)咨詢有限公司，并同時(shí)成立了咨詢重慶十大金牌代理，A級(jí)資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)重慶十大金牌代理，A級(jí)資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服天晟的服務(wù)內(nèi)容包括：代理：市場(chǎng)研究、地塊評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、銷售代理、租賃代理、物管顧問、營(yíng)運(yùn)顧問中介：住宅買賣、商業(yè)招商、寫字樓中介、地塊中介、工業(yè)廠房中介、基金投資傳媒：廣告設(shè)計(jì)、推廣整合、文化傳播三大核心競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品“市場(chǎng)研究力”“營(yíng)銷推廣力”“銷售執(zhí)行力”天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)天晟的服務(wù)內(nèi)容包括：三大核心競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)旭華羅曼邸

天宇銀座

金科花園科明長(zhǎng)生橋項(xiàng)目帝都廣場(chǎng)

天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)豐富的全程銷售代理經(jīng)驗(yàn)——總建面：超300萬㎡旭華羅曼邸天宇銀座金科花園科明長(zhǎng)生橋項(xiàng)目帝都廣場(chǎng)天晟天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)時(shí)代豪苑國(guó)際貿(mào)易中心俊豪時(shí)代天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)時(shí)代豪苑國(guó)際貿(mào)易中心俊豪時(shí)代藍(lán)山日記櫻花儷舍西城錦繡天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)藍(lán)山日記櫻花儷舍西城錦繡天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

擁有豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)擁有豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)我司在職人員53人,其中碩士以上學(xué)歷2人,學(xué)士學(xué)歷25人,注冊(cè)建筑師1名,注冊(cè)評(píng)估師1名,注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人7人.天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)高素質(zhì)專業(yè)化團(tuán)隊(duì)我司在職人員53人,其中碩士以上學(xué)歷2人,學(xué)士學(xué)歷25人,注天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)豐富的商家資源為招商奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)天晟積累了各種本地商家共1000家，其中餐飲類商家有300家，休閑類有180家，娛樂類有150家；另還有外地商家300家。天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)豐富的商家資源為招商奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)施工單位:中建四局、廣廈建筑、渝萬建筑園林公司：貝爾高林、泛亞易道、重慶市園林局廣告公司：高戈、大方、高德豪、今天模型公司：助邦、賽野報(bào)社：晨報(bào)、商報(bào)、晚報(bào)、渝報(bào)、新女報(bào)禮儀公司：紅太陽(yáng)、吉慶、思思設(shè)計(jì)院：三院、市院、煤院、加拿大B+H設(shè)計(jì)事務(wù)所、香港華晨相關(guān)政府部門：市規(guī)劃、建委、地房局物管公司：金地、萬科、金科、戴德梁行行業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期合作伙伴眾多，資源整合能力強(qiáng)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)施工單位:中建四局、廣廈建筑、渝天晟的資源積累政府資源：渝北區(qū)政府、江北區(qū)政府、渝中區(qū)政府、南岸區(qū)政府、九龍坡區(qū)政府、巴南區(qū)政府、大渡口區(qū)政府……媒體資源：重慶晨報(bào)、重慶商報(bào)、重慶晚報(bào)、重慶時(shí)報(bào)新華社重慶分社……金融機(jī)構(gòu)：建設(shè)銀行、招商銀行、光大銀行、上海浦發(fā)銀行、中美大都會(huì)、平安保險(xiǎn)、中國(guó)人壽保險(xiǎn)……天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)天晟的資源積累政府資源：渝北區(qū)政府、江北區(qū)政府、渝中區(qū)政府、正式提案正式提案匯報(bào)思路項(xiàng)目理解及市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目總體銷售策略營(yíng)銷推廣計(jì)劃物業(yè)管理建議匯報(bào)思路項(xiàng)目理解及市場(chǎng)分析項(xiàng)目理解及市場(chǎng)分析項(xiàng)目理解及市場(chǎng)分析

外部環(huán)境因素O機(jī)會(huì)S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)內(nèi)部能力因素T威脅

利用因素

改進(jìn)因素

監(jiān)視因素

消除因素通過研究，找出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）機(jī)會(huì)（Opportunities）威脅（threaten）從而給出有效的競(jìng)爭(zhēng)策略，為住房及商業(yè)部分給出更適合市場(chǎng)需求的定位建議。項(xiàng)目的SWOT市場(chǎng)對(duì)策外部環(huán)境因素O機(jī)會(huì)S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)內(nèi)部能力因素T威脅

通項(xiàng)目區(qū)域南湖大社區(qū)南坪商圈項(xiàng)目所在區(qū)域介于南坪中心商圈及南岸新興居住區(qū)——南湖大社區(qū)之間，是新老城區(qū)的連接點(diǎn)項(xiàng)目理解——區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)域南湖大社區(qū)南坪商圈項(xiàng)目所在區(qū)域介于南坪中心商圈及南岸項(xiàng)目理解——區(qū)位分析區(qū)域內(nèi)配套完善項(xiàng)目理解——區(qū)位分析區(qū)域內(nèi)配套完善項(xiàng)目理解——區(qū)位分析道路系統(tǒng)完善，公共交通方便項(xiàng)目理解——區(qū)位分析道路系統(tǒng)完善，公共交通方便項(xiàng)目理解——區(qū)位分析周邊人口密集，是成熟居住區(qū)項(xiàng)目理解——區(qū)位分析周邊人口密集，步行街的擴(kuò)建將使本區(qū)域更具有中心商圈價(jià)值，隨著商圈建設(shè)的逐步完善，項(xiàng)目所在區(qū)域與中心商圈的地理距離和心理距離將更為縮小，所在地段價(jià)值將逐漸提升，使本項(xiàng)目更具有投資價(jià)值。本案項(xiàng)目理解——區(qū)位分析步行街的擴(kuò)建將使本區(qū)域更具有中心商圈價(jià)值，隨著商圈建設(shè)的逐步項(xiàng)目理解——產(chǎn)品分析總用地面積：5150㎡總建筑面積：67520㎡住宅建筑面積：46165㎡商業(yè)建筑面積：近萬平米車位：178個(gè)（地下166個(gè)，地面12個(gè)）住宅戶數(shù)：626戶戶型：一房、二房、三房套內(nèi)面積：35～80㎡（80%的戶型為套內(nèi)面積50～70㎡的兩房）項(xiàng)目理解——產(chǎn)品分析總用地面積：5150㎡項(xiàng)目理解——產(chǎn)品分析B棟產(chǎn)品質(zhì)素優(yōu)于A棟北項(xiàng)目理解——產(chǎn)品分析B棟產(chǎn)品質(zhì)素優(yōu)于A棟北市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)在售在建樓盤分布圖市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)在售在建樓盤分布圖市場(chǎng)分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀市場(chǎng)分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀市場(chǎng)分析周邊商業(yè)臨街門面租金分布市場(chǎng)分析周邊商業(yè)臨街門面租金分布SWOT分析SWOT分析SWOT分析——項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（S）SWOT分析

位于主干道旁，非常容易出形象

地處成熟居民區(qū)商業(yè)體量不大戶型設(shè)計(jì)緊湊，利于降低總價(jià)門檻體量不大，利于速戰(zhàn)速?zèng)Q戶型多樣，均帶觀景陽(yáng)臺(tái)外墻節(jié)能保溫材料雙層隔音玻璃新穎時(shí)尚外立面設(shè)計(jì)SWOT分析——項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（S）SWOT分析位于主干道旁，SWOT分析——項(xiàng)目的劣勢(shì)（W）

所處區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)，周邊物業(yè)形象比較陳舊項(xiàng)目西南方向有一高壓線，對(duì)A棟住宅影響較大位于四條主干道交匯處，噪音污染嚴(yán)重項(xiàng)目某些戶型存在明顯缺陷，對(duì)銷售有一定抗性三層裙樓，二、三樓的銷售抗性較大SWOT分析SWOT分析——項(xiàng)目的劣勢(shì)（W）所處區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)，周邊物業(yè)SWOT分析——項(xiàng)目的機(jī)會(huì)（O）

區(qū)域內(nèi)無在售商品房，無直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成熟居民區(qū)為項(xiàng)目提供了大量的客戶群立體交通的修建，使項(xiàng)目交通更加便捷，也可吸引更多潛在客戶購(gòu)買項(xiàng)目周邊有大量居民，社區(qū)商業(yè)欠發(fā)達(dá)且普遍檔次不高

項(xiàng)目處于南城大道及桃園路連接點(diǎn)，若能較好利用這個(gè)特征，商業(yè)則能顯現(xiàn)更為突出的作用項(xiàng)目所在區(qū)域有南坪地區(qū)規(guī)模最大的老城區(qū)，政府?dāng)M訂的舊城改造勢(shì)必為本案帶來更為廣大的消費(fèi)人群SWOT分析SWOT分析——項(xiàng)目的機(jī)會(huì)（O）區(qū)域內(nèi)無在售商品房，無直SWOT分析——項(xiàng)目的威脅（T）

作為居住項(xiàng)目，南湖大社區(qū)的在售住宅項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目存在一定威脅高架橋、地面交通、地下隧道三層立體交通，對(duì)商業(yè)將有較大影響周邊商業(yè)氛圍較差，已有的藥材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，其他商業(yè)均為低端商業(yè)SWOT分析SWOT分析——項(xiàng)目的威脅（T）作為居住項(xiàng)目，南湖大社區(qū)的項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)的區(qū)域定位核心區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域其他：重慶周邊區(qū)縣——主要包括在渝經(jīng)商和工作的客戶目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)的區(qū)域定位核心區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)人群的定位階層——我們將本項(xiàng)目的目標(biāo)階層界定在社會(huì)中層，對(duì)生活品質(zhì)有一定要求的人群；范圍——居住和就業(yè)地點(diǎn)均在項(xiàng)目周邊；收入——個(gè)人年收入在5~8萬元之間，夫婦雙收入在8~15萬元之間；年齡——主要年齡段在25~35歲之間，并有部分50歲以上的老年購(gòu)房群體；家庭——家庭特征以兩代為主，占60%，新婚或“丁克家庭”占30%，三代占10%。敏感——對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、總價(jià)承受力、生活配套設(shè)施、企業(yè)品牌更為敏感，購(gòu)房需求處于理智大于感性。目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)人群的定位階層——我們將本項(xiàng)目的目標(biāo)階層界定目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)人群背景及購(gòu)房特征分析共性分析：以上人群都對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域成熟度非?？粗?，希望項(xiàng)目能滿足他們方便快捷的生活要求，而對(duì)于居住品質(zhì)有一定的期待但這并不是他們選擇的最主要因素。當(dāng)?shù)卦∶瘢挲g25-45歲）有想法和父母分開住的家庭（年齡30-35歲）待婚職業(yè)者（年齡25-35歲）南岸拆遷戶（年齡35-50歲）看中項(xiàng)目地段價(jià)值，認(rèn)為項(xiàng)目有升值潛力的（年齡30-40歲）目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)人群背景及購(gòu)房特征分析共性分析：當(dāng)?shù)卦∶瘢ǔ鞘兄行木露喙δ苄粜捅卷?xiàng)目定位為一個(gè)中高檔，具有鮮明時(shí)代特征的突出居住功能的：項(xiàng)目功能定位城市中心精致多功能小戶型本項(xiàng)目定位為一個(gè)中高檔，具有鮮明時(shí)代項(xiàng)目功能定位功能上——起到對(duì)幾條主干道（特別是南城大道和桃園路之間）承上啟下的作用業(yè)態(tài)上——以滿足周邊居民的生活需要為主要目的

檔次上——在該區(qū)域具一定引導(dǎo)地位商業(yè)部分：項(xiàng)目功能定位功能上——起到對(duì)幾條主干道（特別是南城大道和桃園項(xiàng)目功能定位商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃原則規(guī)劃及定位原則：1.快速回籠資金2.符合市場(chǎng)規(guī)律項(xiàng)目功能定位商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃原則規(guī)劃及定位原則：租售方式考慮1F銷售為主，劃分成小門面，中間部分消化相對(duì)困難的，可考慮出租2F、3F租售結(jié)合項(xiàng)目功能定位商業(yè)部分租售策略考慮租售方式考慮1F銷售為主，劃分成小門面，中間部分消化相對(duì)困難1F——社區(qū)商業(yè)為主，可考慮引進(jìn)一主力商家，如：知名超市或大型餐飲等可以考慮的業(yè)種包括：社區(qū)生活配套：干洗、美容美發(fā)、小型餐館、小藥店、日雜用品店、鮮花店、寵物專賣及美容店、水果專賣店、音像店、沖洗店、家居飾品店等中大型商鋪需求：銀行分理處、汽車美容店；同時(shí)，考慮到項(xiàng)目商業(yè)部分縱深較大，可能會(huì)存在中間部分無法消化的情況，因此，還可以考慮引進(jìn)一知名超市或大型餐飲等。項(xiàng)目功能定位商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃原則1F——社區(qū)商業(yè)為主，可考慮引進(jìn)一主力商家，如：知名超市或項(xiàng)2F、3F——針對(duì)對(duì)樓層不太敏感的商業(yè)業(yè)種可選擇的業(yè)種包括：休閑類：健身中心、美容美發(fā)中心、浴足中心、休閑茶樓等餐飲類：中餐、火鍋、西式快餐、特色餐飲、茶餐廳、咖啡廳及其它主題餐飲等娛樂類：具視、聽、感為一體KTV、藝術(shù)沙龍、慢搖吧、紅酒坊、音樂吧、懷舊吧另外還可考慮一些如：經(jīng)濟(jì)型酒店、寫字樓等其他功能。項(xiàng)目功能定位商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃原則2F、3F——針對(duì)對(duì)樓層不太敏感的商業(yè)業(yè)種項(xiàng)目功能定位商業(yè)部銷售總體策略銷售總體策略總體市場(chǎng)目標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng)份額將項(xiàng)目打造成南坪特色小戶型樓盤樹立市場(chǎng)形象及地位快速完成銷售任務(wù)及目標(biāo)前期：資金快速回籠為目的中后期：兼顧品牌建設(shè)總體市場(chǎng)目標(biāo)樹立市場(chǎng)形象及地位快速完成銷售任務(wù)及目標(biāo)前期：價(jià)格定位成本加成法多因子比較消費(fèi)心理探測(cè)建議本案住宅部分整盤套內(nèi)均價(jià)為3400元/㎡定價(jià)方法價(jià)格定位成本加成法多因子比較消費(fèi)心理探測(cè)建議本案住宅部分整盤項(xiàng)目因素細(xì)化因素本案檀香山羅馬假日貝迪新城幸福里地域因素環(huán)境升值前瞻0-1-11-1生活氣氛01000人文氣氛00000自然環(huán)境（噪聲）000-20治安狀況0000-1區(qū)域印象0112-1交通步行交通0-1-12-2公共交通0-1-11-1配套學(xué)校、幼兒園000-10菜場(chǎng)、商場(chǎng)0-1-11-1醫(yī)院、銀行0-1-11-1樓盤個(gè)別因素規(guī)模（顯示配套、空間及社會(huì)影響力）02101戶型的市場(chǎng)接受度00110設(shè)備（電梯、智能化、消防等）01100裝修（地面、廚房、衛(wèi)生間、門窗）00000外觀（大堂、會(huì)所、外立面）01000景觀01001新技術(shù)、新材料運(yùn)用00000發(fā)展商實(shí)力00101物業(yè)管理品牌01101收費(fèi)、服務(wù)水平00000工程形象進(jìn)度潛在風(fēng)險(xiǎn)（工程進(jìn)展）00000營(yíng)銷市場(chǎng)時(shí)機(jī)、營(yíng)銷包裝00110合計(jì)0327-4價(jià)格定位——住宅部分項(xiàng)目因素細(xì)化因素本案檀香山羅馬假日貝迪新城幸福里地環(huán)升值前瞻比較樓盤檀香山羅馬假日貝迪新城幸福里本案銷售均價(jià)3360332037003050綜合分值327-4修正后價(jià)格3262.143254.903457.953177.08影響權(quán)重25351525權(quán)重值（修正價(jià)格×權(quán)重）815.5351139.215518.6925794.273267.71價(jià)格定位——住宅部分考慮2007年正式發(fā)售，預(yù)計(jì)本案執(zhí)行全程均價(jià)水平將超過

3400元/平方米（套內(nèi)）比較樓盤檀香山羅馬假日貝迪新城幸福里本案銷售均價(jià)336033住宅銷控設(shè)想價(jià)格定位——住宅部分住宅銷控設(shè)想價(jià)格定位——住宅部分住宅A、B棟價(jià)格A棟套內(nèi)均價(jià)：3300元/㎡B棟套內(nèi)均價(jià)：3500元/㎡B棟戶型結(jié)構(gòu)總體素質(zhì)更好B棟朝向更好建議B棟在產(chǎn)品本身比A棟有所提升,如:交房標(biāo)準(zhǔn)等市場(chǎng)價(jià)格自然漲幅價(jià)格定位——住宅部分住宅A、B棟價(jià)格A棟套內(nèi)均價(jià)：B棟套內(nèi)均價(jià)：B棟戶型結(jié)構(gòu)總體路段因素細(xì)化因素本項(xiàng)目花園路桃園路大石路南城大道地位因素環(huán)境區(qū)域印象0-1101生活氣氛0-11-10治安狀況00001交通步行交通0-1-1-10公共交通00001人流量000-11業(yè)態(tài)個(gè)別條件因素規(guī)模000-11設(shè)備00001裝修0-1100外觀00001衛(wèi)生狀況00101前景因素地段發(fā)展走向00000升值潛力預(yù)測(cè)0001-1合計(jì)0-43-37價(jià)格定位——商業(yè)部分路段因素細(xì)化因素本項(xiàng)目花園路桃園路大石路南城大道地位因素環(huán)境價(jià)格定位——商業(yè)部分各路段租金的均價(jià)及基本情況表市場(chǎng)比較樓盤權(quán)重及打分表比較路段本項(xiàng)目花園路桃園路大石路南城大道租賃均價(jià)——45元/㎡55元/㎡50元/㎡60元/㎡綜合分值——-43-37修正后價(jià)格——46.87553.39851.54656.075影響權(quán)重——30202525權(quán)重值（修正價(jià)格×權(quán)重）51.6473514.062510.679612.886514.01875故本案臨街門面租金可達(dá)到為52～58元/㎡，比較理想的投資回報(bào)率為7%，則可推導(dǎo)出該地段的臨街門面售價(jià)為：9942元/㎡價(jià)格定位——商業(yè)部分各路段租金的均價(jià)及基本情況表比較路段本項(xiàng)價(jià)格定位——商業(yè)部分路段因素細(xì)化因素本項(xiàng)目上新街商鋪金陽(yáng)重慶印象四公里沿街商鋪地位因素環(huán)境區(qū)域印象0-111生活氣氛0-110治安狀況0-10-1交通步行交通0-2-10公共交通0-101人流量0-100業(yè)態(tài)個(gè)別條件因素規(guī)模001-1設(shè)備0010裝修0010外觀001-1衛(wèi)生狀況0-11-1前景因素地段發(fā)展走向0021升值潛力預(yù)測(cè)0112合計(jì)0-791價(jià)格定位——商業(yè)部分路段因素細(xì)化因素本項(xiàng)目上新街商鋪金陽(yáng)重慶比較路段本項(xiàng)目上新街商鋪金陽(yáng)重慶印象四公里沿街商鋪?zhàn)赓U均價(jià)——0.8萬元/㎡1.5萬元/㎡1萬元/㎡綜合分值——-791修正后價(jià)格——8602137619901影響權(quán)重——303535權(quán)重值（修正價(jià)格×權(quán)重）10862258148163465通過上面的市場(chǎng)分析和測(cè)算，我們得到一個(gè)比較客觀的“凱陽(yáng)大廈”的商業(yè)銷售均價(jià)：

（10862+9942）/2=10402元/平方米（建筑）價(jià)格定位——商業(yè)部分比較路段本項(xiàng)目上新街商鋪金陽(yáng)重慶印象四公里沿街商鋪?zhàn)赓U均價(jià)—考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理以及招商成功對(duì)項(xiàng)目的促進(jìn)作用，天晟建議臨街商鋪價(jià)格可定在12000元/平米（建筑），根據(jù)通常2層、3層與1層售價(jià)的比例關(guān)系，從而推導(dǎo)出各層商鋪的建筑面積銷售均價(jià)：樓層建筑面積均價(jià)（元/平米）1F120002F70003F4000價(jià)格定位——商業(yè)部分考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理以及招商成功對(duì)項(xiàng)目的促進(jìn)作用，天晟建議臨街建議車位定價(jià)在5～6萬元/個(gè)，定價(jià)依據(jù)主要從以下幾方面考慮：整個(gè)區(qū)域?qū)囄坏男枨蟛⒉煌^(qū)域內(nèi)露天停車位供應(yīng)較大區(qū)域內(nèi)其他樓盤租售價(jià)格參考：四公里地段：回龍灣（社區(qū)已顯規(guī)模）車位售價(jià)7~~8萬/個(gè)租400~500元/月華宇江南楓庭（交通便利社區(qū)成熟）不賣租500元左右/月海棠曉月地段：海棠曉月（社區(qū)成熟）車位售價(jià)6萬/個(gè)租300~400元/月價(jià)格定位——車位部分建議車位定價(jià)在5～6萬元/個(gè)，定價(jià)依據(jù)主要從以下幾方面考慮：入市時(shí)機(jī)的選擇本項(xiàng)目的入市時(shí)間的選擇是基于四個(gè)方面來考慮：開發(fā)商資金盡快回籠項(xiàng)目的工程進(jìn)度是否有重大事件影響市場(chǎng)情況具體時(shí)間選定為：2007年3月下旬或4月初入市時(shí)機(jī)的選擇本項(xiàng)目的入市時(shí)間的選擇是基于四個(gè)方面來考慮：具銷售均價(jià)（元/㎡）可銷面積(㎡）銷售收入（萬元）各部分總銷售收入住宅A棟330017597.45807.1413051.58萬元B棟350020698.47244.44商業(yè)7667（建面）70005366.675366.67萬元車位5.5萬/個(gè)166個(gè)913913萬元合計(jì)1.93億元總體銷售策略制定各部分銷售收入計(jì)算銷售均價(jià)（元/㎡）可銷面積(㎡）銷售收入（萬元）各部分總銷售總體銷售策略制定住宅部分——以坐銷為主定向銷售為輔商業(yè)部分——坐銷與主動(dòng)銷售相結(jié)合招商工作提前

車庫(kù)部分——自然融入全過程銷售方式總體銷售策略制定住宅部分——以坐銷為主定向銷售為輔銷售方總體銷售策略制定售房部開放，接受客戶咨詢A棟開盤B棟開盤商鋪開盤車位開盤結(jié)案2006.122007.32007.82007.112008.22008.6銷售周期及重要節(jié)點(diǎn)招商工作從開始即介入車位的銷售工作融入全過程預(yù)計(jì)全案銷售周期為15個(gè)月總體銷售策略制定售房部開放，接受客戶咨詢A棟開盤B棟開盤商鋪總體銷售策略制定銷售計(jì)劃重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容銷售均價(jià)（套內(nèi)）銷售率2007年3～6月A棟熱銷3300元/平米80%2007年8～12月B棟熱銷3500元/平米60%2007年11～6月商鋪熱銷9000元/平米（建面）60%2008年2～6月車庫(kù)熱銷5～6萬元/個(gè)60%2008年6月結(jié)案————總體銷售策略制定銷售計(jì)劃重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容銷售均價(jià)（套內(nèi)）總體銷售策略制定A棟開盤B棟開盤商鋪開盤B棟結(jié)案、商鋪售出40%商鋪售出20%、車位售出60%2007.32007.82007.112008.22008.6招商工作從開始即介入車位的銷售工作融入全過程銷售計(jì)劃2007.6A棟銷售80%12A