地塊產(chǎn)品建議課件

美的地產(chǎn)江蘇公司鎮(zhèn)江美的城東1#地塊產(chǎn)品建議營(yíng)銷(xiāo)部2014年04月美的地產(chǎn)江蘇公司建議因素關(guān)鍵詞：短周期低成本低風(fēng)險(xiǎn)利銷(xiāo)售東1#地塊自身素質(zhì)客戶(hù)喜好與承受度市場(chǎng)銷(xiāo)售情況其他因子影響200萬(wàn)方整體規(guī)劃考慮前置提要建議因素關(guān)鍵詞：短周期低成本低風(fēng)險(xiǎn)利銷(xiāo)售報(bào)告架構(gòu)1234地塊分析市場(chǎng)分析相關(guān)其他建議產(chǎn)品綜合建議報(bào)告架構(gòu)1234地塊分析市場(chǎng)分析相關(guān)其他建議產(chǎn)品綜合建議地塊分析Part1地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初次產(chǎn)品建議地塊分析Part1地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初次產(chǎn)品建議地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在做足容積率、保證商業(yè)面積最大化的前提下，得出地塊初步的經(jīng)濟(jì)參數(shù)。根據(jù)建筑密度和容積率，可推算出本項(xiàng)目最少平均層數(shù)為12層。根據(jù)限高，同時(shí)保證居住舒適度，建議項(xiàng)目平均層數(shù)為24層左右，可以有效地減少棟數(shù)，增加開(kāi)敞空間。地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在做足容積率、保證商業(yè)面積最大產(chǎn)品初步排布建議沿街商鋪出入口住宅區(qū)域住宅區(qū)域做平均24層的高層建筑，層高不超過(guò)30層，減少客戶(hù)抗性。西側(cè)沿河道及地塊北側(cè)，做30層高層?xùn)|側(cè)沿朱方路布置18層左右高層中間部分做好樓棟層數(shù)變化，沿朱方路從東南及東北視角察看，保證美觀的天際線(xiàn)。河道區(qū)域排布說(shuō)明：產(chǎn)品初步排布建議沿街商鋪出入口住宅區(qū)域住宅區(qū)域做平均24層的市場(chǎng)分析Part2高層住宅情況商業(yè)產(chǎn)品情況產(chǎn)品建議細(xì)化市場(chǎng)分析Part2高層住宅情況商業(yè)產(chǎn)品情況LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure2013年鎮(zhèn)江住宅銷(xiāo)售共計(jì)31842套，其中高層業(yè)態(tài)售11339套，占比達(dá)35%以上，高層成為鎮(zhèn)江商品住宅主流業(yè)態(tài)。高層銷(xiāo)售情況——總體表現(xiàn)LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure13年高層住宅成為鎮(zhèn)江商品房市場(chǎng)的主銷(xiāo)產(chǎn)品，且去化率較高，在潤(rùn)州片區(qū)，13年高層套數(shù)去化率達(dá)到53%，可以判斷，雖然高層業(yè)態(tài)在鎮(zhèn)江尚存在高區(qū)抗性大等銷(xiāo)售問(wèn)題，但數(shù)據(jù)表明鎮(zhèn)江高層業(yè)態(tài)的市場(chǎng)融合度較高，并將快速成為鎮(zhèn)江主流業(yè)態(tài)。高層銷(xiāo)售情況——分片區(qū)表現(xiàn)LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure高層銷(xiāo)售情況——分面積段表現(xiàn)LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure圖：2013年鎮(zhèn)江高層分面積段去化占比高層銷(xiāo)售情況——分面積段表現(xiàn)LastModified11/8/20137:24P高層銷(xiāo)售情況——競(jìng)盤(pán)表現(xiàn)高層銷(xiāo)售情況——競(jìng)盤(pán)表現(xiàn)市場(chǎng)成交庫(kù)存去化周期較為安全的面積段為81-143㎡，本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品線(xiàn)應(yīng)符合市場(chǎng)主流產(chǎn)品。注：數(shù)據(jù)來(lái)源自中原房地產(chǎn)

1.本月實(shí)際庫(kù)存量為已經(jīng)獲取預(yù)售許可證未銷(xiāo)售的量。數(shù)據(jù)截止3月31日。2.一手房存貨去化周期=期末已獲得預(yù)售許可證的未售面積總額/過(guò)去12年月月均成交面積。高層銷(xiāo)售情況總結(jié)——81-143㎡產(chǎn)品是市場(chǎng)主流產(chǎn)品市場(chǎng)成交庫(kù)存去化周期較為安全的面積段為81-143㎡，本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品初步建議根據(jù)高層產(chǎn)品銷(xiāo)售情況，我們對(duì)東1#地塊住宅產(chǎn)品做如下初步建議住宅產(chǎn)品初步建議根據(jù)高層產(chǎn)品銷(xiāo)售情況，我們對(duì)東1#地塊住宅產(chǎn)房型表現(xiàn)房型表現(xiàn)在售房源中，2房70-80㎡戶(hù)型市場(chǎng)較少，2+1房100-110㎡戶(hù)型市場(chǎng)較少，3房90-110㎡較少，3+1房源110-120㎡較少，

以上面積段在各戶(hù)型中存在機(jī)會(huì)空間，而4房150㎡以上占比很小，設(shè)置少量以彌補(bǔ)高端客戶(hù)空間缺失。房型表現(xiàn)在售房源中，2房70-80㎡戶(hù)型市場(chǎng)較少，2+近期首批面市房源來(lái)訪(fǎng)來(lái)電客戶(hù)情況近期首批面市房源來(lái)訪(fǎng)來(lái)電客戶(hù)情況近期接待來(lái)訪(fǎng)預(yù)購(gòu)總價(jià)分析近期接待來(lái)訪(fǎng)預(yù)購(gòu)總價(jià)分析住宅產(chǎn)品建議修正根據(jù)高層房型表市場(chǎng)現(xiàn)的空白及近期客戶(hù)情況，N+1產(chǎn)品的空間附贈(zèng)對(duì)客戶(hù)有強(qiáng)有力吸引，我們對(duì)東1#地塊住宅產(chǎn)品作修正建議住宅產(chǎn)品建議修正根據(jù)高層房型表市場(chǎng)現(xiàn)的空白及近期客戶(hù)情況，NLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure如何做到N+1關(guān)于+1戶(hù)型：生活水平的不斷提高，居民對(duì)于居住空間的要求越來(lái)越高；同時(shí)，高層住宅的低得房率也為人所不喜，也有越來(lái)越多的產(chǎn)品注重附加值的設(shè)計(jì)，即通常說(shuō)的“偷面積”。目前鎮(zhèn)江多數(shù)采用“偷面積”的辦法主要是挑空及挑板、采光井使用。

+1戶(hù)型原則上指以挑空、采光井，入戶(hù)花園等方式贈(zèng)送的“多一房”設(shè)計(jì)，約8-10㎡，可做書(shū)房或客房設(shè)計(jì)，而非普通的儲(chǔ)藏間；盡量以挑空板設(shè)計(jì)，多出一房功能空間，增強(qiáng)在同類(lèi)產(chǎn)品中的競(jìng)爭(zhēng)力。LastModified11/8/20137:24P鎮(zhèn)江孔雀城93㎡高層戶(hù)型，挑板設(shè)計(jì)。挑空做N+1鎮(zhèn)江孔雀城93㎡高層戶(hù)型，挑板設(shè)計(jì)。挑空做N+1挑空設(shè)計(jì)變一房南向?qū)捑瓣?yáng)臺(tái)中南世紀(jì)城·103#106㎡三房主臥雙飄窗挑空設(shè)計(jì)變一房南向?qū)捑瓣?yáng)臺(tái)中南世紀(jì)城·103#106㎡三房邊戶(hù)78㎡2/2/1功能兩房中戶(hù)82㎡1+1/2/1功能兩房?jī)?chǔ)藏室搭配陽(yáng)臺(tái)，做N+1邊戶(hù)78㎡中戶(hù)82㎡儲(chǔ)藏室搭配陽(yáng)臺(tái)，做N+1首創(chuàng)悅府117㎡“2變4”戶(hù)型，通過(guò)挑空設(shè)計(jì)贈(zèng)送以及北陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)改動(dòng)，總贈(zèng)送面積約15㎡，成功實(shí)現(xiàn)“2房變4房”首創(chuàng)悅府117㎡“2變4”戶(hù)型，通過(guò)挑空設(shè)計(jì)贈(zèng)送以及北陽(yáng)臺(tái)設(shè)風(fēng)景城邦2014年加推新品，通過(guò)入戶(hù)花園+挑空設(shè)計(jì)，118㎡，三房改四房。入戶(hù)花園結(jié)合挑空，做N+1風(fēng)景城邦2014年加推新品，通過(guò)入戶(hù)花園+挑空設(shè)計(jì)，118㎡鎮(zhèn)江中建大觀天下137㎡戶(hù)型，通過(guò)挑空贈(zèng)送面積約10㎡。加陽(yáng)臺(tái)，飄窗等贈(zèng)送，總贈(zèng)送面積達(dá)20㎡，中建該戶(hù)型在市場(chǎng)上接受度極高。鎮(zhèn)江中建大觀天下137㎡戶(hù)型，通過(guò)挑空贈(zèng)送面積約10㎡。加陽(yáng)提要——某項(xiàng)目三期延展產(chǎn)品上述基本層為33層的高層，通過(guò)北部陽(yáng)臺(tái)、中間連廊走道及二次采光井運(yùn)用，做到戶(hù)戶(hù)南北通透，同時(shí)形成N+1產(chǎn)品，除附贈(zèng)面積外，得房率也做到了81%提要——某項(xiàng)目三期延展產(chǎn)品上述基本層為33層的高層，通過(guò)北部LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure13年全市去化營(yíng)業(yè)用房套數(shù)3162套，其中京口區(qū)去化389套，成交面積26892.29㎡。商業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)-總體表現(xiàn)LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure表：2013年鎮(zhèn)江營(yíng)業(yè)用房去化情況商業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)-分面積段區(qū)劃情況LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure根據(jù)13年?duì)I業(yè)用房去化情況來(lái)看，30-50㎡為去化套數(shù)最多的面積段。商業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)-分面積段去化情況LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure根據(jù)13年?duì)I業(yè)用房去化情況來(lái)看，總價(jià)100萬(wàn)元以?xún)?nèi)商鋪去化最多。商業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)-總價(jià)段去化情況LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure2、最大化層高利用：沿街商鋪建議2層，一拖二銷(xiāo)售；一層保證5.1米層高，同時(shí)利用下填土層墊高0.6米，確保商戶(hù)實(shí)際使用為5.7米，形成一層變兩層的使用效果，增加商鋪吸引度。二層方面，建議3.6-4.6米之間，若有報(bào)規(guī)限制，可適當(dāng)降低上限。4.2米5.1米填土層60cm1層2層1、輕量化商鋪面積段：我們建議商鋪面積控制在30-50之間，考慮到沿街鋪，70-150面積段比較合理；開(kāi)間進(jìn)深方面，開(kāi)間4-8米，進(jìn)深不超過(guò)15米。商鋪產(chǎn)品建議LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure產(chǎn)品建議細(xì)化LastModified11/8/20137:24P高層1梯2戶(hù)或2梯4戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)/舒適4房標(biāo)準(zhǔn)N+1高層兩梯六戶(hù)緊湊N+1高層2梯4/6標(biāo)準(zhǔn)N+1商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街排布建議商業(yè)街商業(yè)街高層1梯2戶(hù)高層兩梯六戶(hù)高層2梯4/6商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)相關(guān)其他建議Part3風(fēng)格及外立面機(jī)動(dòng)車(chē)位配比朝向建議飄窗設(shè)計(jì)建議相關(guān)其他建議Part3風(fēng)格及外立面一區(qū)建筑立面風(fēng)格為ArtDeco風(fēng)格，園林景觀風(fēng)格為新古典風(fēng)格，打造“一城雙軸七景園”的“雙公園住區(qū)”風(fēng)格及外立面建議一區(qū)建筑立面風(fēng)格為ArtDeco風(fēng)格，園林景觀風(fēng)格為新古典風(fēng)風(fēng)格及外立面建議項(xiàng)目周邊多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主，一期采用ArtDeco風(fēng)格，二區(qū)立面建議采取差異化策略擴(kuò)大市場(chǎng)受眾減少內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)鎮(zhèn)江人的立面偏好現(xiàn)有項(xiàng)目主流立面鎮(zhèn)江有自己帶有的地方特色立面偏好，但并不明確且多樣性以南徐新城為代表的市場(chǎng)上主流項(xiàng)目來(lái)看，歐式風(fēng)情立面較受歡迎營(yíng)銷(xiāo)角度思考從營(yíng)銷(xiāo)推廣角度出發(fā)，風(fēng)情化立面更有利于項(xiàng)目推廣及現(xiàn)場(chǎng)情景的營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)角度思考項(xiàng)目周邊項(xiàng)目多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主作為一個(gè)總建200萬(wàn)㎡的超級(jí)大盤(pán)，項(xiàng)目一區(qū)20萬(wàn)㎡已相當(dāng)于市場(chǎng)上的中型項(xiàng)目體量，一區(qū)銷(xiāo)售周期約為2-3年左右，隨著時(shí)間推移市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品疲勞感增加，項(xiàng)目過(guò)于單調(diào)不利于項(xiàng)目的持續(xù)推廣和產(chǎn)品亮點(diǎn)提煉。二區(qū)立面建議采取與一區(qū)ArtDeco風(fēng)格有區(qū)分的立面形式，此舉將有效的擴(kuò)大市場(chǎng)受眾面擴(kuò)大客戶(hù)來(lái)源保持項(xiàng)目新鮮感存在感同時(shí)也能在一區(qū)、二區(qū)產(chǎn)品銷(xiāo)售重疊期減少內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；

周邊項(xiàng)目多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主，片區(qū)外立面重疊性較高各項(xiàng)目難以形成比較清晰的外立面優(yōu)勢(shì)，讓客戶(hù)在外立面出發(fā)點(diǎn)上比較模糊，建議項(xiàng)目采取差異化策略做到風(fēng)格清晰特征明顯與周邊競(jìng)品形成區(qū)隔。風(fēng)格及外立面建議項(xiàng)目周邊多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主，一期采用風(fēng)格一：美式褐石風(fēng)格材質(zhì)：干掛大理石+面磚/涂料成本：適中風(fēng)格二：法式建筑風(fēng)格材質(zhì)：干掛大理石+面磚/涂料成本：適中風(fēng)格三：新古典風(fēng)格材質(zhì)：干掛大理石+面磚/涂料成本：適中風(fēng)格及外立面建議風(fēng)格一：美式褐石風(fēng)格風(fēng)格二：法式建筑風(fēng)格風(fēng)格三：新古典風(fēng)格風(fēng)未來(lái)汽車(chē)為主要交通工具，同時(shí)在較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，汽車(chē)位配比相對(duì)更高點(diǎn)。為保證入住人群居住質(zhì)量，車(chē)位比建議1：1.1-1.2。機(jī)動(dòng)車(chē)位配比建議未來(lái)汽車(chē)為主要交通工具，同時(shí)在較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，汽車(chē)位配比相對(duì)更1、江南府邸別墅及高層產(chǎn)品均偏東南5°以?xún)?nèi)。2、根據(jù)客戶(hù)訪(fǎng)談情況來(lái)看，只要不影響采光系數(shù)，對(duì)于朝向的考慮要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于對(duì)花園，社區(qū)環(huán)境等主要價(jià)值點(diǎn)的關(guān)注程度。朝向建議朝向建議1、萬(wàn)科藍(lán)山一期產(chǎn)品中偏東偏西產(chǎn)品不一，基本控制在5°-10°以?xún)?nèi)。2、3、4期規(guī)劃基本偏西20°。2、從售價(jià)情況看，萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目跨度時(shí)間較長(zhǎng)，市場(chǎng)波動(dòng)也較大，往期銷(xiāo)售數(shù)據(jù)難以挖掘，但從近期情況來(lái)看，即使偏西20°跑量速度依然領(lǐng)先市場(chǎng)。四期高層三期聯(lián)排、疊加二期疊加、洋房一期聯(lián)排、洋房、疊加在售朝向建議四期高層三期聯(lián)排、疊加二期疊加、洋房一期聯(lián)排、洋房、疊加在售1、金橋花園產(chǎn)品全部同一朝向，全部偏西15°。2、金橋客戶(hù)對(duì)于朝向的敏感度較低，更多關(guān)注產(chǎn)品的得房率及附加值類(lèi)信息。朝向建議朝向建議1、優(yōu)山美地因地塊形狀，樓棟排布呈明顯的”V”字型設(shè)計(jì)，朝向分別偏東或偏西15°。2、但從優(yōu)山美地前期銷(xiāo)售情況看，并未出現(xiàn)因朝向偏東或偏西客戶(hù)所產(chǎn)生的反感。3、在價(jià)格體系方面，建筑排布朝向的價(jià)格權(quán)重較低。朝向建議朝向建議客戶(hù)對(duì)于樓體朝向的敏感程度較低，只要基本正南，在不影響采光的情況下，客戶(hù)對(duì)于朝向的敏感度極低。客戶(hù)更關(guān)注于，產(chǎn)品附加值設(shè)計(jì)及戶(hù)型利用率在產(chǎn)品定價(jià)及去化情況方面來(lái)看，樓棟朝向排布影響微乎其微。關(guān)于本案的建議：原則上基本朝南，但大方向應(yīng)以土地合理利用為準(zhǔn)，偏角建議不超過(guò)15°朝向建議客戶(hù)對(duì)于樓體朝向的敏感程度較低，只要基本正南，在不影響采光的原則上建議步入式飄窗，加大戶(hù)型贈(zèng)送。但由于當(dāng)?shù)貓?bào)批規(guī)劃有一定困難，目前市場(chǎng)上大部分產(chǎn)品均為臺(tái)式飄窗。飄窗設(shè)計(jì)建議原則上建議步入式飄窗，加大戶(hù)型贈(zèng)送。但由于當(dāng)?shù)貓?bào)批產(chǎn)品綜合建議Part4產(chǎn)品綜合建議Part4LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure產(chǎn)品建議細(xì)化LastModified11/8/20137:24PUnitofmeasure強(qiáng)排方案Unitofmeasure強(qiáng)排方案附錄Part5戶(hù)型參考建筑風(fēng)格參考園林參考附錄Part5戶(hù)型參考建筑風(fēng)本案正太悠然居國(guó)信宜和江南府邸國(guó)際冠城云開(kāi)甲第綠地中央廣場(chǎng)萬(wàn)科沁園Unitofmeasure競(jìng)品戶(hù)型本案正太悠然居國(guó)信宜和江南府邸國(guó)際冠城云開(kāi)甲第綠地中央廣場(chǎng)萬(wàn)107㎡3/2/1134㎡3/2/2107㎡中間戶(hù)三房產(chǎn)品，該戶(hù)型三個(gè)半開(kāi)間朝南，整體戶(hù)型方正134㎡邊戶(hù)三房產(chǎn)品三開(kāi)間朝南，南北通透，入戶(hù)玄關(guān)設(shè)計(jì)，主臥衛(wèi)生間。Unitofmeasure悠然居107㎡3/2/1134㎡3/2/2107㎡中間戶(hù)三房產(chǎn)品，110㎡3/2/1140㎡3/2/2110㎡2+1房戶(hù)型產(chǎn)品，三開(kāi)間朝南，廚房外側(cè)有贈(zèng)送平臺(tái)，書(shū)房偏暗。140㎡3房戶(hù)型產(chǎn)品，橫廳設(shè)計(jì)，三室朝南，主臥面積較大，橫廳設(shè)計(jì)主要為了景觀。Unitofmeasure江南府邸110㎡3/2/1140㎡3/2/2110㎡2+1房戶(hù)型產(chǎn)品130㎡3/2/2145㎡3/2/2160㎡4/2/2130㎡三房戶(hù)型，南北通透設(shè)計(jì)，戶(hù)型方正。145㎡三房戶(hù)型，160㎡四房戶(hù)型，超大180度景觀陽(yáng)臺(tái)。三種戶(hù)型均有三開(kāi)間朝南。Unitofmeasure國(guó)際冠城130㎡3/2/2145㎡3/2/2160㎡4/2/2130126㎡3/2/282㎡2/2/1115㎡3/2/2143㎡3+1/2/282㎡2房戶(hù)型，結(jié)構(gòu)緊湊合理，三開(kāi)間朝南。115㎡126㎡2+1戶(hù)型，有半間贈(zèng)送，兩開(kāi)間朝南，戶(hù)型結(jié)構(gòu)一般。143㎡3+1戶(hù)型，大面寬設(shè)計(jì)，四開(kāi)間朝南，贈(zèng)送半間房間。Unitofmeasure萬(wàn)科沁園126㎡3/2/282㎡2/2/1115㎡3/2/2143㎡82㎡2/2/1129㎡3/2/2142㎡4/2/282㎡2房中間戶(hù)型，兩間半朝南，客廳橫向設(shè)計(jì)。129㎡三房戶(hù)型，入戶(hù)花園設(shè)計(jì)，主臥含衛(wèi)生間和衣帽間，三開(kāi)間朝南，兩房間連通陽(yáng)臺(tái)，增加景觀面積。142㎡4室戶(hù)型，橫廳設(shè)計(jì)，入戶(hù)玄關(guān)，主臥衛(wèi)生間衣帽間。Unitofmeasure云開(kāi)甲第82㎡2/2/1129㎡3/2/2142㎡4/2/2889㎡2/2/191㎡2/2/1110㎡3/2/1117㎡3/2/2135㎡3/2/2Unitofmeasure國(guó)信宜和89㎡2/2/191㎡2/2/1110㎡3/2/74㎡2+1/2/180㎡2+1/2/1103㎡2+1/2/1Unitofmeasure綠地中央廣場(chǎng)74㎡2+1/2/180㎡2+1/2/1103㎡82㎡兩房131㎡三房Unitofmeasure招商北固灣82㎡兩房131㎡三房Unitofmeasure招商北固現(xiàn)代簡(jiǎn)約貴族南法國(guó)風(fēng)情南加州/西班牙經(jīng)典歐陸雅致歐州ART－DECO現(xiàn)代中國(guó)先鋒前衛(wèi)目前比較成熟的建筑風(fēng)格體系Unitofmeasure建筑風(fēng)格及立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約貴族南法國(guó)風(fēng)情南加州/西班牙經(jīng)典歐陸雅致歐州ART－Unitofmeasure戶(hù)型參考Unitofmeasure戶(hù)型參考Unitofmeasure戶(hù)型參考Unitofmeasure戶(hù)型參考Unitofmeasure戶(hù)型參考Unitofmeasure戶(hù)型參考THEEND謝謝！THEEND演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！美的地產(chǎn)江蘇公司鎮(zhèn)江美的城東1#地塊產(chǎn)品建議營(yíng)銷(xiāo)部2014年04月美的地產(chǎn)江蘇公司建議因素關(guān)鍵詞：短周期低成本低風(fēng)險(xiǎn)利銷(xiāo)售東1#地塊自身素質(zhì)客戶(hù)喜好與承受度市場(chǎng)銷(xiāo)售情況其他因子影響200萬(wàn)方整體規(guī)劃考慮前置提要建議因素關(guān)鍵詞：短周期低成本低風(fēng)險(xiǎn)利銷(xiāo)售報(bào)告架構(gòu)1234地塊分析市場(chǎng)分析相關(guān)其他建議產(chǎn)品綜合建議報(bào)告架構(gòu)1234地塊分析市場(chǎng)分析相關(guān)其他建議產(chǎn)品綜合建議地塊分析Part1地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初次產(chǎn)品建議地塊分析Part1地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初次產(chǎn)品建議地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在做足容積率、保證商業(yè)面積最大化的前提下，得出地塊初步的經(jīng)濟(jì)參數(shù)。根據(jù)建筑密度和容積率，可推算出本項(xiàng)目最少平均層數(shù)為12層。根據(jù)限高，同時(shí)保證居住舒適度，建議項(xiàng)目平均層數(shù)為24層左右，可以有效地減少棟數(shù)，增加開(kāi)敞空間。地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在做足容積率、保證商業(yè)面積最大產(chǎn)品初步排布建議沿街商鋪出入口住宅區(qū)域住宅區(qū)域做平均24層的高層建筑，層高不超過(guò)30層，減少客戶(hù)抗性。西側(cè)沿河道及地塊北側(cè)，做30層高層?xùn)|側(cè)沿朱方路布置18層左右高層中間部分做好樓棟層數(shù)變化，沿朱方路從東南及東北視角察看，保證美觀的天際線(xiàn)。河道區(qū)域排布說(shuō)明：產(chǎn)品初步排布建議沿街商鋪出入口住宅區(qū)域住宅區(qū)域做平均24層的市場(chǎng)分析Part2高層住宅情況商業(yè)產(chǎn)品情況產(chǎn)品建議細(xì)化市場(chǎng)分析Part2高層住宅情況商業(yè)產(chǎn)品情況LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure2013年鎮(zhèn)江住宅銷(xiāo)售共計(jì)31842套，其中高層業(yè)態(tài)售11339套，占比達(dá)35%以上，高層成為鎮(zhèn)江商品住宅主流業(yè)態(tài)。高層銷(xiāo)售情況——總體表現(xiàn)LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure13年高層住宅成為鎮(zhèn)江商品房市場(chǎng)的主銷(xiāo)產(chǎn)品，且去化率較高，在潤(rùn)州片區(qū)，13年高層套數(shù)去化率達(dá)到53%，可以判斷，雖然高層業(yè)態(tài)在鎮(zhèn)江尚存在高區(qū)抗性大等銷(xiāo)售問(wèn)題，但數(shù)據(jù)表明鎮(zhèn)江高層業(yè)態(tài)的市場(chǎng)融合度較高，并將快速成為鎮(zhèn)江主流業(yè)態(tài)。高層銷(xiāo)售情況——分片區(qū)表現(xiàn)LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure高層銷(xiāo)售情況——分面積段表現(xiàn)LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure圖：2013年鎮(zhèn)江高層分面積段去化占比高層銷(xiāo)售情況——分面積段表現(xiàn)LastModified11/8/20137:24P高層銷(xiāo)售情況——競(jìng)盤(pán)表現(xiàn)高層銷(xiāo)售情況——競(jìng)盤(pán)表現(xiàn)市場(chǎng)成交庫(kù)存去化周期較為安全的面積段為81-143㎡，本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品線(xiàn)應(yīng)符合市場(chǎng)主流產(chǎn)品。注：數(shù)據(jù)來(lái)源自中原房地產(chǎn)

1.本月實(shí)際庫(kù)存量為已經(jīng)獲取預(yù)售許可證未銷(xiāo)售的量。數(shù)據(jù)截止3月31日。2.一手房存貨去化周期=期末已獲得預(yù)售許可證的未售面積總額/過(guò)去12年月月均成交面積。高層銷(xiāo)售情況總結(jié)——81-143㎡產(chǎn)品是市場(chǎng)主流產(chǎn)品市場(chǎng)成交庫(kù)存去化周期較為安全的面積段為81-143㎡，本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品初步建議根據(jù)高層產(chǎn)品銷(xiāo)售情況，我們對(duì)東1#地塊住宅產(chǎn)品做如下初步建議住宅產(chǎn)品初步建議根據(jù)高層產(chǎn)品銷(xiāo)售情況，我們對(duì)東1#地塊住宅產(chǎn)房型表現(xiàn)房型表現(xiàn)在售房源中，2房70-80㎡戶(hù)型市場(chǎng)較少，2+1房100-110㎡戶(hù)型市場(chǎng)較少，3房90-110㎡較少，3+1房源110-120㎡較少，

以上面積段在各戶(hù)型中存在機(jī)會(huì)空間，而4房150㎡以上占比很小，設(shè)置少量以彌補(bǔ)高端客戶(hù)空間缺失。房型表現(xiàn)在售房源中，2房70-80㎡戶(hù)型市場(chǎng)較少，2+近期首批面市房源來(lái)訪(fǎng)來(lái)電客戶(hù)情況近期首批面市房源來(lái)訪(fǎng)來(lái)電客戶(hù)情況近期接待來(lái)訪(fǎng)預(yù)購(gòu)總價(jià)分析近期接待來(lái)訪(fǎng)預(yù)購(gòu)總價(jià)分析住宅產(chǎn)品建議修正根據(jù)高層房型表市場(chǎng)現(xiàn)的空白及近期客戶(hù)情況，N+1產(chǎn)品的空間附贈(zèng)對(duì)客戶(hù)有強(qiáng)有力吸引，我們對(duì)東1#地塊住宅產(chǎn)品作修正建議住宅產(chǎn)品建議修正根據(jù)高層房型表市場(chǎng)現(xiàn)的空白及近期客戶(hù)情況，NLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure如何做到N+1關(guān)于+1戶(hù)型：生活水平的不斷提高，居民對(duì)于居住空間的要求越來(lái)越高；同時(shí)，高層住宅的低得房率也為人所不喜，也有越來(lái)越多的產(chǎn)品注重附加值的設(shè)計(jì)，即通常說(shuō)的“偷面積”。目前鎮(zhèn)江多數(shù)采用“偷面積”的辦法主要是挑空及挑板、采光井使用。

+1戶(hù)型原則上指以挑空、采光井，入戶(hù)花園等方式贈(zèng)送的“多一房”設(shè)計(jì)，約8-10㎡，可做書(shū)房或客房設(shè)計(jì)，而非普通的儲(chǔ)藏間；盡量以挑空板設(shè)計(jì)，多出一房功能空間，增強(qiáng)在同類(lèi)產(chǎn)品中的競(jìng)爭(zhēng)力。LastModified11/8/20137:24P鎮(zhèn)江孔雀城93㎡高層戶(hù)型，挑板設(shè)計(jì)。挑空做N+1鎮(zhèn)江孔雀城93㎡高層戶(hù)型，挑板設(shè)計(jì)。挑空做N+1挑空設(shè)計(jì)變一房南向?qū)捑瓣?yáng)臺(tái)中南世紀(jì)城·103#106㎡三房主臥雙飄窗挑空設(shè)計(jì)變一房南向?qū)捑瓣?yáng)臺(tái)中南世紀(jì)城·103#106㎡三房邊戶(hù)78㎡2/2/1功能兩房中戶(hù)82㎡1+1/2/1功能兩房?jī)?chǔ)藏室搭配陽(yáng)臺(tái)，做N+1邊戶(hù)78㎡中戶(hù)82㎡儲(chǔ)藏室搭配陽(yáng)臺(tái)，做N+1首創(chuàng)悅府117㎡“2變4”戶(hù)型，通過(guò)挑空設(shè)計(jì)贈(zèng)送以及北陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)改動(dòng)，總贈(zèng)送面積約15㎡，成功實(shí)現(xiàn)“2房變4房”首創(chuàng)悅府117㎡“2變4”戶(hù)型，通過(guò)挑空設(shè)計(jì)贈(zèng)送以及北陽(yáng)臺(tái)設(shè)風(fēng)景城邦2014年加推新品，通過(guò)入戶(hù)花園+挑空設(shè)計(jì)，118㎡，三房改四房。入戶(hù)花園結(jié)合挑空，做N+1風(fēng)景城邦2014年加推新品，通過(guò)入戶(hù)花園+挑空設(shè)計(jì)，118㎡鎮(zhèn)江中建大觀天下137㎡戶(hù)型，通過(guò)挑空贈(zèng)送面積約10㎡。加陽(yáng)臺(tái)，飄窗等贈(zèng)送，總贈(zèng)送面積達(dá)20㎡，中建該戶(hù)型在市場(chǎng)上接受度極高。鎮(zhèn)江中建大觀天下137㎡戶(hù)型，通過(guò)挑空贈(zèng)送面積約10㎡。加陽(yáng)提要——某項(xiàng)目三期延展產(chǎn)品上述基本層為33層的高層，通過(guò)北部陽(yáng)臺(tái)、中間連廊走道及二次采光井運(yùn)用，做到戶(hù)戶(hù)南北通透，同時(shí)形成N+1產(chǎn)品，除附贈(zèng)面積外，得房率也做到了81%提要——某項(xiàng)目三期延展產(chǎn)品上述基本層為33層的高層，通過(guò)北部LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure13年全市去化營(yíng)業(yè)用房套數(shù)3162套，其中京口區(qū)去化389套，成交面積26892.29㎡。商業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)-總體表現(xiàn)LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure表：2013年鎮(zhèn)江營(yíng)業(yè)用房去化情況商業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)-分面積段區(qū)劃情況LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure根據(jù)13年?duì)I業(yè)用房去化情況來(lái)看，30-50㎡為去化套數(shù)最多的面積段。商業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)-分面積段去化情況LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure根據(jù)13年?duì)I業(yè)用房去化情況來(lái)看，總價(jià)100萬(wàn)元以?xún)?nèi)商鋪去化最多。商業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)-總價(jià)段去化情況LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure2、最大化層高利用：沿街商鋪建議2層，一拖二銷(xiāo)售；一層保證5.1米層高，同時(shí)利用下填土層墊高0.6米，確保商戶(hù)實(shí)際使用為5.7米，形成一層變兩層的使用效果，增加商鋪吸引度。二層方面，建議3.6-4.6米之間，若有報(bào)規(guī)限制，可適當(dāng)降低上限。4.2米5.1米填土層60cm1層2層1、輕量化商鋪面積段：我們建議商鋪面積控制在30-50之間，考慮到沿街鋪，70-150面積段比較合理；開(kāi)間進(jìn)深方面，開(kāi)間4-8米，進(jìn)深不超過(guò)15米。商鋪產(chǎn)品建議LastModified11/8/20137:24PLastModified11/8/20137:24PMChinaStandardTimePrinted10/30/20137:20PMChinaStandardTimeMcKinsey&Company|TRACKERUnitofmeasure1注資料來(lái)源：TitleUnitofmeasure產(chǎn)品建議細(xì)化LastModified11/8/20137:24P高層1梯2戶(hù)或2梯4戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)/舒適4房標(biāo)準(zhǔn)N+1高層兩梯六戶(hù)緊湊N+1高層2梯4/6標(biāo)準(zhǔn)N+1商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街排布建議商業(yè)街商業(yè)街高層1梯2戶(hù)高層兩梯六戶(hù)高層2梯4/6商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)相關(guān)其他建議Part3風(fēng)格及外立面機(jī)動(dòng)車(chē)位配比朝向建議飄窗設(shè)計(jì)建議相關(guān)其他建議Part3風(fēng)格及外立面一區(qū)建筑立面風(fēng)格為ArtDeco風(fēng)格，園林景觀風(fēng)格為新古典風(fēng)格，打造“一城雙軸七景園”的“雙公園住區(qū)”風(fēng)格及外立面建議一區(qū)建筑立面風(fēng)格為ArtDeco風(fēng)格，園林景觀風(fēng)格為新古典風(fēng)風(fēng)格及外立面建議項(xiàng)目周邊多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主，一期采用ArtDeco風(fēng)格，二區(qū)立面建議采取差異化策略擴(kuò)大市場(chǎng)受眾減少內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)鎮(zhèn)江人的立面偏好現(xiàn)有項(xiàng)目主流立面鎮(zhèn)江有自己帶有的地方特色立面偏好，但并不明確且多樣性以南徐新城為代表的市場(chǎng)上主流項(xiàng)目來(lái)看，歐式風(fēng)情立面較受歡迎營(yíng)銷(xiāo)角度思考從營(yíng)銷(xiāo)推廣角度出發(fā)，風(fēng)情化立面更有利于項(xiàng)目推廣及現(xiàn)場(chǎng)情景的營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)角度思考項(xiàng)目周邊項(xiàng)目多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主作為一個(gè)總建200萬(wàn)㎡的超級(jí)大盤(pán)，項(xiàng)目一區(qū)20萬(wàn)㎡已相當(dāng)于市場(chǎng)上的中型項(xiàng)目體量，一區(qū)銷(xiāo)售周期約為2-3年左右，隨著時(shí)間推移市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品疲勞感增加，項(xiàng)目過(guò)于單調(diào)不利于項(xiàng)目的持續(xù)推廣和產(chǎn)品亮點(diǎn)提煉。二區(qū)立面建議采取與一區(qū)ArtDeco風(fēng)格有區(qū)分的立面形式，此舉將有效的擴(kuò)大市場(chǎng)受眾面擴(kuò)大客戶(hù)來(lái)源保持項(xiàng)目新鮮感存在感同時(shí)也能在一區(qū)、二區(qū)產(chǎn)品銷(xiāo)售重疊期減少內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；

周邊項(xiàng)目多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主，片區(qū)外立面重疊性較高各項(xiàng)目難以形成比較清晰的外立面優(yōu)勢(shì)，讓客戶(hù)在外立面出發(fā)點(diǎn)上比較模糊，建議項(xiàng)目采取差異化策略做到風(fēng)格清晰特征明顯與周邊競(jìng)品形成區(qū)隔。風(fēng)格及外立面建議項(xiàng)目周邊多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主，一期采用風(fēng)格一：美式褐石風(fēng)格材質(zhì)：干掛大理石+面磚/涂料成本：適中風(fēng)格二：法式建筑風(fēng)格材質(zhì)：干掛大理石+面磚/涂料成本：適中風(fēng)格三：新古典風(fēng)格材質(zhì)：干掛大理石+面磚/涂料成本：適中風(fēng)格及外立面建議風(fēng)格一：美式褐石風(fēng)格風(fēng)格二：法式建筑風(fēng)格風(fēng)格三：新古典風(fēng)格風(fēng)未來(lái)汽車(chē)為主要交通工具，同時(shí)在較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，汽車(chē)位配比相對(duì)更高點(diǎn)。為保證入住人群居住質(zhì)量，車(chē)位比建議1：1.1-1.2。機(jī)動(dòng)車(chē)位配比建議未來(lái)汽車(chē)為主要交通工具，同時(shí)在較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，汽車(chē)位配比相對(duì)更1、江南府邸別墅及高層產(chǎn)品均偏東南5°以?xún)?nèi)。2、根據(jù)客戶(hù)訪(fǎng)談情況來(lái)看，只要不影響采光系數(shù)，對(duì)于朝向的考慮要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于對(duì)花園，社區(qū)環(huán)境等主要價(jià)值點(diǎn)的關(guān)注程度。朝向建議朝向建議1、萬(wàn)科藍(lán)山一期產(chǎn)品中偏東偏西產(chǎn)品不一，基本控制在5°-10°以?xún)?nèi)。2、3、4期規(guī)劃基本偏西20°。2、從售價(jià)情況看，萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目跨度時(shí)間較長(zhǎng)，市場(chǎng)波動(dòng)也較大，往期銷(xiāo)售數(shù)據(jù)難以挖掘，但從近期情況來(lái)看，即使偏西20°跑量速度依然領(lǐng)先市場(chǎng)。四期高層三期聯(lián)排、疊加二期疊加、洋房一期聯(lián)排、洋房、疊加在售朝向建議四期高層三期聯(lián)排、疊加二期疊加、洋房一期聯(lián)排、洋房、疊加在售1、金橋花園產(chǎn)品全部同一朝向，全部偏西15°。2、金橋客戶(hù)對(duì)于朝向的敏感度較低，更多關(guān)注產(chǎn)品的得房率及附加值類(lèi)信息。朝向建議朝向建議1、優(yōu)山美地因地塊形狀，樓棟排布呈明顯的”V”字型設(shè)計(jì)，朝向分別偏東或偏西15°。2、但從優(yōu)山美地前期銷(xiāo)售情況看，并未出現(xiàn)因朝向偏東或偏西客戶(hù)所產(chǎn)生的反感。3、在價(jià)格體系方面，建筑排布朝向的價(jià)格權(quán)重較低。朝向建議朝向建議客戶(hù)對(duì)于樓體朝向的敏感程度較低，只要基本正南，在不影響采光的情況下，客戶(hù)對(duì)于朝向的敏感度極低?？蛻?hù)更關(guān)注于，產(chǎn)品附加值設(shè)計(jì)及戶(hù)型利用率在產(chǎn)品定價(jià)及去化情況方面來(lái)看，樓棟朝向排布影響微乎其微。關(guān)于本案的建議：原則上基本朝南，但大方向應(yīng)以土地合理利用為準(zhǔn)，偏角建議不超過(guò)15°朝向建議客戶(hù)對(duì)于樓體朝向的敏感程度較低，只要基本正南，在不影響采光的原則上建議步入式飄窗，加大戶(hù)型贈(zèng)送。但由于當(dāng)?shù)貓?bào)批規(guī)劃有一定困難，目前市場(chǎng)上大部分產(chǎn)品均為臺(tái)式飄窗。飄窗設(shè)計(jì)建議原則上建議步入式飄窗，加大戶(hù)型贈(zèng)送。但由于當(dāng)?shù)貓?bào)批產(chǎn)品綜合建議Part4產(chǎn)品綜合建議Part4LastModified11/8/20137:24PMChinaStandardT