商務(wù)租賃物業(yè)的管理方案-

商務(wù)租賃物業(yè)的管理方案租金與契約所進(jìn)行的管理活動.其目的在于保證物業(yè)租賃活動的正常順當(dāng)進(jìn)行，維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。一、租賃物業(yè)的管理內(nèi)容1物業(yè)租賃的主體是指物業(yè)出租人和承租人，對其進(jìn)行資質(zhì)管理,就是要求租賃雙方都必需具備各自進(jìn)入物業(yè)租賃市場的條件.(1)物業(yè)出租人必需具備的條件管理證件。政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。(2）物業(yè)承租人必需具備的條件有有關(guān)機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證。承租人承租物業(yè)應(yīng)以自住自用為主。承租人必需是具有民事行為力量的人。5）承租人必需具備合理使用房屋和支付租金的力量.（3)出租的房屋必需具備的條件規(guī)定。1房屋，產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)不清,或產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)糾紛尚未處理完結(jié)的房屋不能出租；2）自管房單位和私房業(yè)主出租的必需是自住、自用有余的房屋，私3房屋不得出租。4）能夠確保在租賃期內(nèi)使用的房屋，已被證明即將被拆遷的房屋不得出租。租金的管理有重大影響。(1）做好租金的評定工作出租物業(yè)不論規(guī)模大小，數(shù)量多少以及何種方式，都要做到合理精確?????評定租金。這是保證租金收入,搞好租金管理的首要條件.租金的評定，必需符合國家政策、規(guī)定，以物業(yè)價值為基礎(chǔ)，適當(dāng)考慮城鎮(zhèn)居民的支付力量、市場供求狀況、房屋質(zhì)量水公平因素，同時要兼顧企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，有利于物業(yè)經(jīng)營活動的開展。實現(xiàn)的。（2)建立租金底帳 物業(yè)經(jīng)營管理單位對出租的物業(yè)都要以承租戶為單位建立租金底帳將每月每季和每年應(yīng)收租金全部登記入帳每期收入的租金，均要逐戶與底帳進(jìn)行核對,發(fā)覺未交租戶要準(zhǔn)時催交上來。努力提高收租率，清理拖欠租金。（3)按時收取租金 物業(yè)經(jīng)營管理單位要堅決按租賃契約規(guī)定的時間收取租金為此必需建立健全規(guī)章制度有效調(diào)整與租戶之間關(guān)系,保證租金收交活動的順當(dāng)開展。堅持?？顚Ｓ?為了保持物業(yè)的使用價值與增值保值防止國有資產(chǎn)流失,對收取的租金必需專戶存儲、?？顚Ｓ?。經(jīng)營單位對收取租金中的修理費和管理費,應(yīng)全部用在房屋及其附屬設(shè)施的修理管理方面，以提高房屋的完好率和使用功能。租金中的折舊費和利息應(yīng)用在翻建危舊房屋和增加新居上,以增加國有資產(chǎn)的數(shù)量和總值.租金中的房產(chǎn)稅和地租應(yīng)上繳財政只有經(jīng)營利潤可以由經(jīng)營者自己把握使.租賃關(guān)系的管理租賃關(guān)系即租賃契約關(guān)系,是出租者與承租者之間的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系。租賃關(guān)系管理就是對體現(xiàn)這種關(guān)系的各項活動所進(jìn)行的組織、指導(dǎo)、監(jiān)督和調(diào)整活動，以保證租賃關(guān)系的建立和正常進(jìn)行。有：(1）按規(guī)定的條件和程序組織簽訂租賃契約，建立租賃關(guān)系。（2）組織落實租賃契約中應(yīng)有出租方享有的權(quán)利和履行的義務(wù)。(3）監(jiān)督檢查承租者行使租賃契約中規(guī)定的權(quán)利和履行應(yīng)盡的義務(wù).（4)處理租賃雙方在履行租賃契約過程中消滅的沖突和糾紛以及其他意外狀況。（6）4．衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)主要有以下幾個：（1）租賃房屋總量就是投人出租經(jīng)營的房屋數(shù)量，可以用面積力量，是考察經(jīng)營單位經(jīng)營水平的基礎(chǔ)性指標(biāo)。（2)租賃房屋結(jié)構(gòu) 就是投入租賃經(jīng)營的房屋中各類房屋所占比重類別可有按使用性質(zhì)劃分的住宅與非住宅房屋構(gòu)成按使用功能與質(zhì)量劃分的別墅、花園公寓、一般住宅、簡易房屋的構(gòu)成;按地理位置劃分的中心地段、繁華地段、一般地段和偏遠(yuǎn)地段的構(gòu)成等。指標(biāo)反映了經(jīng)營單位滿足社會不同層次不同目的需要的狀況是經(jīng)營單位保持整體平衡的重要指標(biāo)。（3)房屋完好率 就是租賃經(jīng)營房屋中使用功能與質(zhì)量完好或基本完好房屋占租賃房屋總量的比重.該指標(biāo)反映某一時期內(nèi)經(jīng)營單位營單位對房屋建筑的修理保養(yǎng)狀況。房屋租出率就是實現(xiàn)出租的房屋占投入租賃經(jīng)營的房屋的比重，租出房屋是租賃效益的前提,它以投入租賃經(jīng)營的房屋總量和競爭力量，因而是衡量租賃經(jīng)營效果的最主要指標(biāo)之一。租金收繳率就是某一租賃期內(nèi)實收租金總額占同期內(nèi)應(yīng)收利稅額及其增長率就是經(jīng)營單位在肯定時期內(nèi)上繳稅金，及自身的經(jīng)營狀況和進(jìn)展?jié)摿?。效?也反映其內(nèi)部人力資源的利用狀況。二、租賃物業(yè)的管理程序1．捕獲潛在租戶(1）通過廣告捕獲潛在租戶 要挖掘和查找到最好的潛在租戶,物業(yè)管理者就必需使用廣告。廣告有多種形式，如做標(biāo)志牌、在報紙刊上做宣揚，或通過廣播電視，或用信函、宣揚手冊、傳單和網(wǎng)址參觀時間和聯(lián)系方式等。①標(biāo)志牌廣告。物業(yè)的類型不同，潛在租戶不同，通過標(biāo)志牌查找的效果也不同。如大型的工業(yè)、商業(yè)物業(yè)就經(jīng)常使用戶外廣告牌，來吸引潛在租戶.③廣播電視廣告.盡管廣播電視的聽眾和觀眾較多，但這些廣告的費用高,而且這些聽眾和觀眾都是沒有經(jīng)過選擇的，這些人多并不意味著潛在租戶多，所以這個方法會受到限制。使“免費噱頭捕獲潛在租戶 物業(yè)管理者可接受類“免費”噱頭來查找潛在租戶，比如物業(yè)管理者可以供應(yīng)一次免費旅行免費游泳或網(wǎng)球課程免費使用俱樂部的機(jī)會等為了刺激和吸引更多的潛在租戶光顧，廣告中還可以聲明:頭六位簽約者可免收第一個月的租金，或在一個特定的時期內(nèi)有某種優(yōu)待。引導(dǎo)參觀捕獲潛在租戶 物業(yè)管理者要通過引導(dǎo)潛在租戶參觀來使其對待租的物業(yè)產(chǎn)生愛好和需求物業(yè)管理者應(yīng)能夠估量潛在租戶的愛好在潛在租戶對某地段某單元感愛好時就應(yīng)當(dāng)帶領(lǐng)參.千萬要留意避開潛在租戶在參觀現(xiàn)場時絕望的狀況發(fā)生如發(fā)覺一些與從前的廣告內(nèi)容截然不同的地方等.因此，物業(yè)管理者要留意應(yīng)從最佳線路帶領(lǐng)他們參觀沿途宣揚令人開心的設(shè)施和服務(wù)例如參觀工業(yè)區(qū),物業(yè)管理者可宣揚其交通的便利;參觀綜合辦公樓或購物中心的路(如車)就可以說一說其他租戶的狀況使其了解周邊租戶的素養(yǎng)，信任周邊沒有直接的競爭者;在車上可以回答關(guān)于公交車輛的狀況參觀中物業(yè)管理者不僅要突出不同物業(yè)的優(yōu)點并且要說明他們所能供應(yīng)的服務(wù)，如保潔方面、便利服務(wù)方面、設(shè)備的修理保養(yǎng)和常規(guī)操作狀況以及管理的方針和行為規(guī)范等。（4）建立租售中心捕獲潛在租戶 對于大型綜合住宅和商業(yè)物業(yè)來說，建立一個組織健全、有專業(yè)人員的租售中心是必要的.租售后物業(yè)的狀況。2．租戶資格的審查的。潛在租戶的登記 每一個前來詢問或參觀物業(yè)的潛在租戶都填寫一份來客登記表。潛在租戶的身份證明 核對居住或商業(yè)物業(yè)租賃者的身份證很重要，尤其是零售性的商業(yè)物業(yè),如混合租賃的零售購物中心。由于在商業(yè)物業(yè)中租戶做何種生意是很重要的它關(guān)系到與其他租戶能否協(xié)調(diào)，如有些租戶就要求同在一個購物中心中限制有競爭性的租戶。（3)租賃經(jīng)受 由于經(jīng)常轉(zhuǎn)變租戶的花費較高再加上一般家庭或公司頻繁地更換租憑場所的緣由大多是陷入了經(jīng)濟(jì)逆境因此業(yè)主或物業(yè)管理者為不冒險,就會了解潛在租戶的過去租賃歷史，盡量查找租賃史穩(wěn)定牢靠的租賃期較長的租戶對于有改造物業(yè)要求的租戶其以往租賃是否穩(wěn)定則更為重要假如潛在租戶有多個物業(yè)管理者或業(yè)主在選擇時,往往會不考慮那些規(guī)模業(yè)務(wù)快速膨脹的公司。由于假使現(xiàn)有的物業(yè)對這些租戶目前來說正合適的話那么過不了一兩年就會顯得太小而不能再租用當(dāng)然這得排解業(yè)主有富有的物業(yè)可以供應(yīng)的狀況.（4）資信狀況 業(yè)主或物業(yè)管理者可以從租戶以往的拖欠記錄中談判過程就開頭了.談判的目標(biāo)就是要簽署租賃雙方都滿足的、公正合理的租約，物業(yè)管理公司往往要監(jiān)控談判的全過程。把握簽約進(jìn)程 要使談判有所進(jìn)展，物業(yè)管理者就要有能夠駕馭談判局面把握簽約進(jìn)程的力量物業(yè)管理者要設(shè)法避開業(yè)主租戶的沖突和租賃業(yè)務(wù)無果而終的狀況發(fā)生物業(yè)管理者可通過不業(yè)主和租戶過早接觸等方法來規(guī)避可能消滅的沖突一般的技巧當(dāng)談判快要結(jié)束預(yù)備簽約時，再讓雙方見面.成功的物業(yè)管理者總是在開頭談判前擬訂談判策略，使業(yè)主不至于太早進(jìn)入面對面的談判中。利用經(jīng)紀(jì)人 在辦公物業(yè)、零售及商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)的租賃談判中,業(yè)主為了滿足專業(yè)學(xué)問的需要往往會聘請第三方——專業(yè)學(xué)問與閱歷都豐富的租賃經(jīng)紀(jì)人加入進(jìn)來這時除非物業(yè)管理者能夠很好地與這類經(jīng)紀(jì)人協(xié)作，否則,他們的介入會使談判更加簡單。在談判開頭前，物業(yè)管理者與經(jīng)紀(jì)人應(yīng)已商定好由誰直接去面對租戶一般狀況下由物業(yè)管理者去面對租戶,由經(jīng)紀(jì)人在幕后提出建議和策略.由于在談判中與租用者建立良好的忠實關(guān)系是格外重要的，而物業(yè)管理者就比租賃經(jīng)紀(jì)人更能建立這種關(guān)系.談判妥協(xié)妥協(xié)的目的是為了讓潛在租戶成為真正的租戶,有價值的妥協(xié)會使租協(xié)。2）談判妥協(xié)的小技巧。在談判中不管妥協(xié)的大小，都要讓租戶感到是在業(yè)主不情愿的狀況下作出的，是來之不易的.值得留意的是，有時候妥協(xié)對業(yè)主影響很大，但對租戶卻無價值;而有時租戶認(rèn)為作出的需求是格外必要的。妥協(xié)的程度.租約中幾乎全部的條款都有談判的余地，關(guān)鍵在于雙因素有三:一是業(yè)主的財務(wù)和戰(zhàn)略目標(biāo)，二是該地區(qū)物業(yè)租賃市場競這是比物業(yè)空置還要糟糕的事。21142～32②居住物業(yè)的租價折扣。居住物業(yè)的租價也接受分級定價，使全部的單元在價格和價值上取得平衡。如一幢無電梯的六層公寓樓,頂層單元的月租費可能就要比樓下同樣單元的月租費廉價些;同樣一幢高層住宅樓,高層視野廣、風(fēng)景美麗?的單元確定要要比底層包圍在中間的單元的租價貴.行,而不是在租期開頭的第一個月免租。如租賃期是一年，則在最終出，對新租戶的資格審查要花費成本，談判要花時間和費用,而每次1）居住物業(yè)的租期。對居住物業(yè)，假如租金隨時間推移而增長，租期才會超過一年,否則一般不超過一年。當(dāng)然也有例外，如對新建或新改造的物業(yè)，業(yè)主為提升物業(yè)的聲望，25～1010～25當(dāng)然對那些聲譽很高的大型商業(yè)企業(yè)租戶可以例外。在租期結(jié)束時,賜予續(xù)租也是一種優(yōu)待，有較高聲譽或經(jīng)營業(yè)績好的為適應(yīng)其租用要求而改造的費用，則要求租戶退租時補(bǔ)繳齊。關(guān)于物業(yè)改造的談判 新租戶在入住前，一般總會提出這樣或那樣的改造或改進(jìn)物業(yè)的要求改造費用一般通過租金的形式收回但物業(yè)管理者要向租戶申明的是,全部超標(biāo)改造裝修費用或由租戶自負(fù)，或由業(yè)主供應(yīng)并在租金中收回。在市場疲軟或租戶需要的時候，用應(yīng)由租戶負(fù)擔(dān)。假如租戶要求業(yè)主無法滿足的豪華昂貴的裝修改造,業(yè)主可以直接給租戶按每平方米計算的補(bǔ)貼。但物業(yè)管理者要監(jiān)督租戶的裝修過程，使其按約完成.在租約中還要明確租戶的任何改造都是物業(yè)不行分割的一部分，租戶對其沒有全部權(quán)。有的建筑設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)；而律師事務(wù)所則因業(yè)務(wù)緣由,需要單人的辦公間和豪華的裝飾，這往往會超過原有設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn);醫(yī)療機(jī)構(gòu)對設(shè)備設(shè)施的要求則可能更高。擴(kuò)租權(quán)的談判擴(kuò)租權(quán)就是指允許租戶在租用一段時間后依據(jù)限制競爭租戶條款的談判 限制競爭租戶條款就是指租戶在物業(yè)中享有排他的從事某一行業(yè)的經(jīng)營壟斷權(quán)該附加限制條款經(jīng)常消滅在商業(yè)物業(yè)尤其是零售物業(yè)的租約中有時也在服務(wù)業(yè)的物業(yè)租賃中消滅.物業(yè)管理者在談判中要留意假如這一限制條款不致影響業(yè)主的利益，或租戶情愿為此交付額外的補(bǔ)償，就可以考慮接受；假如這一條款會影響其他有價值的大租戶或有聲望的租戶的進(jìn)入則就不能同意。存,從而開放競爭，刺激商業(yè)和商場的進(jìn)展。4．締約技巧一些問題：這是否是一個正確的決策?并會反復(fù)問自己：要租賃的物的嗎？”租戶查看物業(yè)和洽談過程中始終反復(fù)強(qiáng)調(diào)，以顯示該物業(yè)格外理想。5租約簽定就意味著租賃業(yè)務(wù)的開頭。在租賃伊始,物業(yè)管理者應(yīng)伴隨一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關(guān)系即告成立。租戶搬進(jìn)，物業(yè)管理者就要與租戶建立良好的關(guān)系。由于對物業(yè)的修理和管理來說,與租戶建立良好的關(guān)系，是成功的一半；另一方面，租戶假如滿足物業(yè)管理的服務(wù)，一般多數(shù)都情愿續(xù)簽合同。建立租賃共識 要與租戶建立良好的關(guān),物業(yè)管理者在租之初就要讓租戶對租賃條約的方方面面有一個清楚的了解,對包括業(yè)管理條約制度處理修理的要求租金繳納程序租約中止時間修理儲備基金存款和有關(guān)罰款制度及業(yè)主委員會等內(nèi)容都要有一個清楚的交代，從而使雙方在有關(guān)的租賃問題上基本達(dá)到共.（2)建立聯(lián)系途徑 物業(yè)管理者可以通過電話或私人訪問等途徑與租戶保持聯(lián)系，要設(shè)法抓住一切機(jī)會并制造機(jī)會與租戶面談,廣征求他們對舒適、服務(wù)、修理、管理等方面的意見。（3）開展租賃服務(wù) 物業(yè)管理者在所開展的租賃服務(wù)中要最重視和最為關(guān)鍵的是修理服務(wù)由于租戶對修理服務(wù)的好壞最為敏感因此在租賃初始,物業(yè)管理者應(yīng)確保租戶了解修理程序,如向誰和怎樣提出修理服務(wù)要求等以及由誰——業(yè)主還是租戶擔(dān)當(dāng)責(zé)任等為此物業(yè)管理公司必需建立一個快速有效的服務(wù)系統(tǒng)使租戶要求能夠精確?????地反饋給相應(yīng)的部門與租戶建立良好關(guān)系主要依靠于業(yè)主或物業(yè)管理者對租戶要求反應(yīng)的程度因此無論什么服務(wù)要求物業(yè)管理者都應(yīng)當(dāng)馬上反饋給租戶,假如答案是否定的,那物業(yè)管理者也要真實地告知租戶并進(jìn)行解釋最忌諱的做法是表面應(yīng)允而實際上卻拖延或躲避。物業(yè)管理公司在處理租戶的各類要求時，要盡量使其滿足.音推斷物業(yè)管理者的熱忱與負(fù)責(zé)態(tài)度;此外現(xiàn)場的修理工作人員要穿戴潔凈，最好穿制服。收繳租金前收取租金是通行的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理者要在簽訂租約之初,就要友好而嚴(yán)峻?地向租戶解釋交費要求和罰款制度,要求其生疏交費管理程序（1）租金繳納時間的管理物業(yè)管理者一般在月初開頭租金收繳工作.物業(yè)管理者的收費政策直接關(guān)系到租戶上繳租金的速度。假如物業(yè)管理者對交費時間不在乎，租戶就不會敬重他.(3）收費通知單