商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)

新加坡豪斯機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介我們是做什么的？我們的服務(wù)范疇：建筑及發(fā)展顧問建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及環(huán)境研究營(yíng)銷策劃及銷售代理服務(wù)物業(yè)綜合管理服務(wù)商業(yè)物業(yè)綜合服務(wù)地產(chǎn)合作開發(fā)與發(fā)展協(xié)助我們的產(chǎn)品主要有哪些？項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書項(xiàng)目整體策劃報(bào)告書及各階段行銷策略提報(bào)企劃推廣建議書與方案執(zhí)行廣告物料及銷售工具的設(shè)計(jì)銷售執(zhí)行計(jì)劃書與銷售回款商業(yè)物業(yè)的招商計(jì)劃與執(zhí)行商業(yè)物業(yè)的形象規(guī)劃與品牌推廣

我們精心操作的項(xiàng)目—廈門廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、廈門定安商業(yè)廣場(chǎng)、廈門新時(shí)代來雅百貨、廈門RBD理想國(guó)、廈門東方時(shí)代廣場(chǎng)、廈門東方財(cái)富廣場(chǎng)。廈門巴厘香墅、廈門臺(tái)灣山莊別墅、廈門雍景灣別墅。廈門東方巴黎花園社區(qū)、廈門帝景海岸高層住宅、廈門大學(xué)城、廈門豪公館廈門金彩花苑、廈門金楓園、廈門象嶼美樹苑、廈門東坪山莊、廈門麗景海岸、廈門翡翠城、廈門故宮裕景、廈門明麗山莊。我們精心操作的項(xiàng)目—全國(guó)各地廣州文德路商業(yè)中心、上海米蘭城、深圳金融中心、重慶沙坪壩商業(yè)中心、重慶煌華國(guó)際商業(yè)中心、浙江桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場(chǎng)、鄭州金岸國(guó)際、河北遷安時(shí)代廣場(chǎng)、山西陽泉濱河世紀(jì)城、銀川絕對(duì)SOHO、泉洲明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、合肥明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、無錫明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)。北京DBC加州小鎮(zhèn)、重慶奧林匹克花園、福州屏山匯景苑、泉州陽光巴黎、武漢清水灣、北京善緣人家。杭州泉水灣別墅、福州奧林匹克花園別墅、蘇州陽澄湖別墅。我們精心操作的項(xiàng)目—南京南京美麗嘉園

南京東郊美樹苑南京明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)南京明發(fā)華東國(guó)際城南京明發(fā)總部基地

我們的戰(zhàn)略合作伙伴香港威寧謝工料測(cè)量師行（DLSL）香港巴馬丹拿建筑及工程設(shè)計(jì)事務(wù)所（P&T）新加坡怡安物業(yè)管理公司（EM）香港明發(fā)集團(tuán)（MF）香港新世界集團(tuán)僑樂商業(yè)管理公司（KL）廈門德潤(rùn)行商業(yè)地產(chǎn)管理公司（DERUN）明發(fā)集團(tuán)是香港明發(fā)集團(tuán)在國(guó)內(nèi)獨(dú)資的企業(yè)集團(tuán)，作為中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)商50強(qiáng)之一，是以城市運(yùn)營(yíng)為核心、以商業(yè)地產(chǎn)、人居建設(shè)、酒店經(jīng)營(yíng)為支柱，以工業(yè)、金融、商貿(mào)服務(wù)為輔由數(shù)十家海內(nèi)外公司組成的大型現(xiàn)代集團(tuán)企業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)領(lǐng)域，明發(fā)集團(tuán)始終扮演著城市生活空間開發(fā)的拓荒者與領(lǐng)航者的角色，已成功開發(fā)"明發(fā)濱江新城"、"明發(fā)國(guó)際新城"、"明發(fā)海景苑"、"明麗山莊'等三十余項(xiàng)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，開發(fā)總規(guī)模達(dá)500萬平方米。2002年，明發(fā)集團(tuán)以前瞻性的戰(zhàn)略眼光全力打造了東南沿海最大的購(gòu)物中心--廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)標(biāo)志著明發(fā)集團(tuán)從“居住地產(chǎn)”向“商業(yè)地產(chǎn)”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。隨后，明發(fā)集團(tuán)在無錫、揚(yáng)州、南京、合肥、淮安等地區(qū)相繼啟動(dòng)了一系列商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)開發(fā)總面積超過了200萬平方米。通過“商業(yè)地產(chǎn)＋商業(yè)巨頭”的戰(zhàn)略聯(lián)盟合作模式，明發(fā)集團(tuán)與諸多世界500強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同構(gòu)建高價(jià)值的財(cái)富平臺(tái)，創(chuàng)造了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的嶄新模式。到2005年年底，明發(fā)集團(tuán)開發(fā)在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積超過了800萬平方米，土地儲(chǔ)備規(guī)模超過了6000多畝，為企業(yè)下一輪發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。明發(fā)在南京明發(fā)濱江新城明發(fā)珍珠泉度假村明發(fā)在南京—南京明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)南京明發(fā)商商業(yè)廣場(chǎng)南京明發(fā)商商業(yè)廣場(chǎng)地地處南京市市區(qū)南部丁丁墻路與玉玉蘭路交匯匯處，距離離市中心新新街口僅7公里，規(guī)規(guī)劃占地面面積近20萬平方米米，總建筑筑面積超40萬平方方米，集購(gòu)購(gòu)物旅游、、餐飲娛樂樂、酒店式式SOHO等多種功功能于一體體。項(xiàng)目雄雄據(jù)古都金金陵優(yōu)越地地段，毗鄰鄰亞洲最大大的火車站站——南京京南站，人人流車流量量巨大，擁擁有相對(duì)成成熟的商業(yè)業(yè)氛圍和龐龐大的市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)能力力，建成后后將以南京京南部地區(qū)區(qū)為基本商商圈，輻射射整個(gè)南京京大都市圈圈乃至長(zhǎng)江江三角洲地地區(qū)。明發(fā)在南京京—明發(fā)··華東國(guó)際際城明發(fā)·華東東國(guó)際城明發(fā)·華東東國(guó)際城位位于南京市市雨花經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)中中心地段。。項(xiàng)目占地地面積達(dá)550畝，，建筑面積積約48萬萬平方米，，總投資超超過人民幣幣10億元元。項(xiàng)目定定位為長(zhǎng)三三角地區(qū)及及華東區(qū)域域超大規(guī)模模的工業(yè)原原材料交易易中心，該該中心將憑憑借區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)打造一一個(gè)兼具內(nèi)內(nèi)銷和出口口的工業(yè)原原材料專業(yè)業(yè)交易平臺(tái)臺(tái)。項(xiàng)目由主體體交易區(qū)、、倉儲(chǔ)物流流區(qū)、公共共配套區(qū)、、生活商務(wù)務(wù)配套區(qū)等等區(qū)劃組成成，功能齊齊備，并引引進(jìn)專業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)為經(jīng)營(yíng)營(yíng)者提供宣宣傳、政策策與信息咨咨詢、倉儲(chǔ)儲(chǔ)物流、代代辦工商稅稅務(wù)手續(xù)等等服務(wù)，竭竭力為經(jīng)營(yíng)營(yíng)者及客戶戶提供各種種專業(yè)化的的服務(wù)以及及個(gè)性化的的商務(wù)環(huán)境境。明發(fā)·華東東國(guó)際城以以依托長(zhǎng)三三角、輻射射全國(guó)、影影響世界為為己任，憑憑借雄厚的的開發(fā)實(shí)力力，必將以以其更專業(yè)業(yè)，更領(lǐng)先先的交易、、展示、物物流、信息息交流功能能，成為長(zhǎng)長(zhǎng)三角乃至至全世界的的最具經(jīng)營(yíng)營(yíng)和投資價(jià)價(jià)值的商業(yè)業(yè)標(biāo)桿。明發(fā)在南京京—明發(fā)··總部基地地明發(fā)·總部部基地明發(fā)·總部部基地位于于南京市浦浦口高新技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)。項(xiàng)目定定位為高級(jí)級(jí)總部型國(guó)國(guó)際商務(wù)中中心，占地地面積達(dá)56萬平米米，建筑面面積約76萬平米，，周邊交通通便捷，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展氛氛圍濃厚，，自然環(huán)境境及綠化資資源均十分分優(yōu)越。整個(gè)項(xiàng)目按按商務(wù)花園園的理念制制定，由城城市規(guī)劃道道路分為四四個(gè)地塊，，15個(gè)區(qū)區(qū)，每一區(qū)區(qū)均以中小小型高端獨(dú)獨(dú)棟總部樓樓主體，組組成若干開開放式庭院院辦公區(qū)。。同時(shí)有專專為項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)備的展示示中心、商商務(wù)會(huì)所、、酒店式公公寓、幼兒兒園、停車車位等配套套，功能齊齊備，并引引進(jìn)專業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)為入駐駐企業(yè)提供供各項(xiàng)商務(wù)務(wù)與生活服服務(wù)，竭力力為入駐商商戶提供各各種專業(yè)化化的服務(wù)以以及個(gè)性化化的商務(wù)環(huán)環(huán)境。明發(fā)·總部部基地不僅僅奉獻(xiàn)出卓卓越品質(zhì)的的樓宇，更更以引領(lǐng)一一個(gè)時(shí)代的的經(jīng)濟(jì)理念念為己任，，憑借雄厚厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力立足長(zhǎng)長(zhǎng)三角、輻輻射全國(guó)、、影響世界界，以其更更專業(yè)，更更領(lǐng)先的理理念與品質(zhì)質(zhì)，營(yíng)造長(zhǎng)長(zhǎng)三角熱土土上蓬勃發(fā)發(fā)展的總部部經(jīng)濟(jì)中心心。明發(fā)的全國(guó)國(guó)連鎖商業(yè)業(yè)戰(zhàn)略廈門明發(fā)商商業(yè)廣場(chǎng)合肥明發(fā)商商業(yè)廣場(chǎng)南京明發(fā)商商業(yè)廣場(chǎng)揚(yáng)州明發(fā)商商業(yè)廣場(chǎng)無錫明發(fā)商商業(yè)廣場(chǎng)泉州明發(fā)商商業(yè)廣場(chǎng)………商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的基基本常識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的流程和和概念零售商業(yè)的的簡(jiǎn)單介紹紹商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一些些特性以資產(chǎn)為基基礎(chǔ)的投資資定義投資是以放放棄現(xiàn)有可可消費(fèi)的資資產(chǎn)價(jià)值獲獲取未來更更大價(jià)值的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)，不僅包包括金融資資產(chǎn),還還包括一切切具有創(chuàng)造造生產(chǎn)能力力的有形和和無形資產(chǎn)產(chǎn)。（1）動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)如抵押押權(quán)、留置置權(quán)等;（（2）公司司的股份、、股票、債債券、債權(quán)權(quán)等；（（3））各種具有有經(jīng)濟(jì)價(jià)值值的給付請(qǐng)請(qǐng)求權(quán)；；

（4）知識(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；（（5））法律賦予予或透過合合同而具有有的經(jīng)營(yíng)特特權(quán),包包括自然然資源的的勘探、提提煉或開發(fā)發(fā)的特許權(quán)權(quán)。固定資產(chǎn)投投資固定資產(chǎn)投投資，又稱稱不動(dòng)產(chǎn)投投資，在我我國(guó)分為四四種渠道：：1、基本建建設(shè)。2、更新改改造。3、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資。4、其他固固定資產(chǎn)投投資。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資是指指以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司及其他房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)法人單位位和附屬機(jī)機(jī)構(gòu)從事房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)或經(jīng)營(yíng)的的活動(dòng)，包包括統(tǒng)一代代建、拆遷遷還建的住住宅、廠房房、倉庫、、飯店、賓賓館、度假假村、寫字字樓、辦公公樓等房屋屋建筑物和和配套的服服務(wù)設(shè)施，，以及相關(guān)關(guān)的土地開開發(fā)工程，，如道路、、給水、排排水、供電電、供熱、、通訊、平平整場(chǎng)地等等基礎(chǔ)設(shè)施施工程。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的兩個(gè)里里程碑式文文件1998年年7月3日日(國(guó)發(fā)發(fā)<1998>23號(hào)文件)“國(guó)務(wù)院關(guān)關(guān)于進(jìn)一步步深化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制度度改革加加快住房建建設(shè)的通知知”2003年年8月12日(國(guó)發(fā)發(fā)<2003>18號(hào)文件)“關(guān)于促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市市場(chǎng)持續(xù)健健康發(fā)展的的通知”房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)的四四個(gè)階段1、建設(shè)前前期階段2、建設(shè)準(zhǔn)準(zhǔn)備階段3、建設(shè)施施工階段4、竣工驗(yàn)驗(yàn)收階段房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)的十十個(gè)程序1、項(xiàng)目建建議書與可可行性研究究報(bào)告2、選址意意見書(含含地形測(cè)繪繪)3、設(shè)計(jì)任任務(wù)書4、初步設(shè)設(shè)計(jì)（方案案與擴(kuò)初））與開工報(bào)報(bào)告5、施工圖圖設(shè)計(jì)與審審查6、用地、、報(bào)建、招招投標(biāo)手續(xù)續(xù)的辦理7、組織施施工（含安安全質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督與監(jiān)理理）8、竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案9、建筑資資料歸檔10、產(chǎn)權(quán)權(quán)登記及物物業(yè)管理地

產(chǎn)公公

司管管

理運(yùn)運(yùn)

作流流

程管理層面業(yè)務(wù)層面銷售凈利潤(rùn)潤(rùn)開發(fā)流程及及周期營(yíng)銷定位設(shè)計(jì)方案成本控制工程建造銷售收入開發(fā)成本期間費(fèi)用稅費(fèi)項(xiàng)目立項(xiàng)取得土地確定產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批批報(bào)報(bào)建建開工工建建造造竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售交付付入入住住物業(yè)業(yè)管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的階階段段劃劃分分并并不不是是一一成成不不變變的的，，某某些些情情況況下下各各階階段段的的工工作作可可能能交交替替進(jìn)進(jìn)行行。。如何何交交替替進(jìn)進(jìn)行行才才能能達(dá)達(dá)到到完完美美的的結(jié)結(jié)果果，，是是項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)運(yùn)運(yùn)作作的的核核心心問問題題。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)報(bào)報(bào)批流流程程圖圖報(bào)批批重重要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)文文件件瀏瀏覽覽《立立項(xiàng)項(xiàng)批批文文》》《《企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)證證書書》》《《可可行行性性研研報(bào)報(bào)告告書書》》《環(huán)環(huán)境境影影響響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告書書》》《《交交通通影影響響分分析析報(bào)報(bào)告告書書》》《建建設(shè)設(shè)用用地地選選址址意意見見書書》》《《建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》》《國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用證證》》《《規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)通通知知書書》》《建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》》《《建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證》》《商商品品房房（（預(yù)預(yù)））銷銷售售許許可可證證》》…………可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告的的內(nèi)內(nèi)容容一、、項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況二、、法法律律及及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)政政策策分分析析三、、市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析四、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)初初步步分分析析五、、工工程程及及銷銷售售計(jì)計(jì)劃劃六、投資收益益分析七、管理資源源配置八、綜合分析析與建議九、關(guān)于土地地需要增加和和完善內(nèi)容十、其他補(bǔ)充充內(nèi)容項(xiàng)目發(fā)展報(bào)批、法律營(yíng)銷設(shè)計(jì)工程、營(yíng)銷、、報(bào)批成本、財(cái)務(wù)總辦、人力資資源綜合部門意見見綜合部門意見見項(xiàng)目發(fā)展土地的所有權(quán)權(quán)問題1、土地所有有權(quán)的內(nèi)容：：土地所有者者對(duì)土地資源源的占有權(quán)、、使用權(quán)、收益權(quán)和處處分權(quán)。2、國(guó)有土地地：城市市區(qū)區(qū)的土地；農(nóng)農(nóng)村和城市郊郊區(qū)中已經(jīng)依依法沒收、征征收、征購(gòu)為為國(guó)有的土地地；依法不屬屬于集體所有有的林草地、、荒地灘涂等等；農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組織全全部成員轉(zhuǎn)為為城鎮(zhèn)居民的的原屬于其成成員集體所有有的土地；因因國(guó)家組織移移民、自然災(zāi)災(zāi)害等原因，，農(nóng)民成建制制地集體遷移移后不再使用用的原屬于遷遷移農(nóng)民集體體所有的土地地。3、集體土地地：根據(jù)法律律規(guī)定，農(nóng)村村和城市郊區(qū)區(qū)屬于國(guó)家所所有以外的土土地，包括宅宅基地和自留留地、自留山山。土地資源的性性質(zhì)1、農(nóng)用地：：耕地、園園地、林地地、草地、、其他。2、建設(shè)用地地：商業(yè)、、工業(yè)、住宅宅、公用設(shè)施施、公用建筑、交交通、水利、、特殊等。3、未利用地地：未利用地地、其他土地地等獲取國(guó)有土地地使用權(quán)的方方式1、無償取得得：行政劃撥撥2、有償取得得：國(guó)有土地地使用權(quán)出讓讓與轉(zhuǎn)讓、國(guó)國(guó)有土地租賃賃、國(guó)有土地地使用權(quán)作價(jià)價(jià)出資或者入入股等。土地使用權(quán)出出讓與轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)出出讓:國(guó)家以土地所所有者的身份份將土地使用用權(quán)在一定年年限內(nèi)讓與土地使用者，，并由土地使使用者向國(guó)家家支付土地使使用權(quán)出讓金的行為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓:土地使用者將將土地使用權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)移的行行為，包括出出售、交換和贈(zèng)與。土地使用權(quán)出出讓年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、、文化、衛(wèi)生生、體育用地地50年年商業(yè)、旅游、、娛樂用地40年綜合或者其他他用地50年目前開發(fā)商獲獲取出讓土地的方式招標(biāo)拍賣協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的的出讓方式招標(biāo)—是指指由土地管理理部門公開招標(biāo)或邀邀請(qǐng)符合條件的投投標(biāo)人投標(biāo)，，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人人取得土地使使用權(quán)的行為為。拍賣—是指指在指定的時(shí)時(shí)間、公開場(chǎng)場(chǎng)合，在土地地管理部門授授權(quán)的拍賣主主持人的主持持下，競(jìng)投者者按規(guī)定的方方式應(yīng)價(jià)，由由出價(jià)最高者獲得土地使用用權(quán)的行為。。協(xié)議—是指指由土地管理理部門代表市市政府與土地地使用者以土地的公告告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定定土地價(jià)格，并并將土地使用用權(quán)讓與土地地使用者的行行為。建筑設(shè)計(jì)管理理階段的劃分分建筑設(shè)計(jì)工作作的主要內(nèi)容容設(shè)計(jì)部工作設(shè)計(jì)流程上的的工作輔助性的工作作服務(wù)于終端產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)工作服務(wù)于銷售活活動(dòng)的設(shè)計(jì)工作規(guī)劃、建筑設(shè)設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)獨(dú)立賣場(chǎng)現(xiàn)樓賣場(chǎng)、樣樣板間建筑設(shè)計(jì)管理理是橋梁市場(chǎng)銷售工程政府成本規(guī)劃設(shè)計(jì)工程建設(shè)階段段施工準(zhǔn)備階段段施工階段竣工驗(yàn)收階段段1）施工準(zhǔn)備階段段初勘、詳勘、、試樁及樁檢檢測(cè)施工圖紙的設(shè)設(shè)計(jì)與審查場(chǎng)地三通一平平臨時(shí)設(shè)施建造造大市政配套協(xié)協(xié)調(diào)監(jiān)理單位招投投標(biāo)樁基施工單位位招投標(biāo)總包單位招投投標(biāo)中標(biāo)通知書施工合同備案案施工組織設(shè)計(jì)計(jì)安監(jiān)檢查質(zhì)監(jiān)登記建檔檔2）施工階段放、驗(yàn)線樁基開工及驗(yàn)驗(yàn)收土方開挖基礎(chǔ)工程主體封頂單體落架室外配套及景景觀工程3）竣工驗(yàn)收階段段建筑、結(jié)構(gòu)、、水電各專業(yè)業(yè)竣工圖紙驗(yàn)驗(yàn)收實(shí)地分部、單單項(xiàng)及綜合竣竣工驗(yàn)收每戶實(shí)地竣工工驗(yàn)收及建筑筑面積測(cè)定工程竣工總結(jié)結(jié)及保修問題題反饋竣工備案證明明建筑檔案的整整理與移交市場(chǎng)營(yíng)銷我們銷售的是是什么？1、建筑物的的所有權(quán)即房屋的占有有、使用、收收益及處置的的權(quán)益2、土地的使使用權(quán)市場(chǎng)營(yíng)銷我們銷售的對(duì)對(duì)象是誰？對(duì)商鋪進(jìn)行投投資或經(jīng)營(yíng)的的人樂于在房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域投資的的人具有投資興趣趣和偏好的人人常規(guī)銷售業(yè)務(wù)務(wù)流程銷售執(zhí)行階段段售后銷講準(zhǔn)備契約準(zhǔn)備銷售政策準(zhǔn)備備定價(jià)與調(diào)價(jià)案場(chǎng)接待房源確認(rèn)預(yù)留登記下定簽約特殊事務(wù)處理理客戶資源整合合處理投訴總結(jié)售前準(zhǔn)備房地產(chǎn)交易市市場(chǎng)的概念狹義概念：房房地產(chǎn)商品進(jìn)進(jìn)行交易活動(dòng)動(dòng)的地方或場(chǎng)場(chǎng)所。廣義概念：包包括土地的出出讓、轉(zhuǎn)讓、、抵押、開發(fā)發(fā)、房地產(chǎn)買買賣、租賃、、轉(zhuǎn)讓、互換換、抵押以及及一些與房地地產(chǎn)有關(guān)的開開發(fā)、建筑、、修繕、裝飾飾等勞務(wù)活動(dòng)動(dòng)。房地產(chǎn)交易市市場(chǎng)的分類（1）房地產(chǎn)產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：：是土地交易市場(chǎng)，是是土地所有者者與使用者間間的縱向交流流，由政府直直接控制和壟壟斷經(jīng)營(yíng)。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：：是增量房地產(chǎn)交易市市場(chǎng)，指房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與與房地產(chǎn)使用用者的縱向流流通市場(chǎng)。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：：即存量房地產(chǎn)交易市市場(chǎng)，是房地地產(chǎn)所有者將將房地產(chǎn)使用用權(quán)或所有權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市市場(chǎng)，是消費(fèi)費(fèi)者間的橫向向交易，屬于于消費(fèi)市場(chǎng)的的重新配置。。常用的建筑規(guī)規(guī)劃審核指標(biāo)標(biāo)建筑容積率建建筑密度度建筑高高度綠地率、綠化化覆蓋率開間、進(jìn)深深、層高、、凈高建筑間距與日日照分析征地紅線、用用地紅線、建建筑紅線用地邊界退讓讓：道路、、綠地、河道道、文物建筑容積率與與建筑密度建筑容積率：：是指項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建設(shè)用地地范圍內(nèi)全部部建筑面積與與規(guī)劃建設(shè)用用地面積之比比。附屬建筑筑物也計(jì)算在在內(nèi)，但應(yīng)注注明不計(jì)算面面積的附屬建建筑物除外。。建筑密度：即即建筑覆蓋率率，指項(xiàng)目用用地范圍內(nèi)所所有基底面積積之和與規(guī)劃劃建設(shè)用地之之比。建筑高度建筑高度指自自建筑物散水水外緣處的室室外地坪至建建筑物最高部部分的豎向垂垂直量度.高層建筑:指指高度超過24米的房屋屋建筑,其中中住宅為12層以上或者者高度超過35米的；小高層住宅：：指高度不超超過35米的的7至11層層（含11層層躍12層））住宅；多層建筑:指指高度為12米至24米米的房屋建筑筑,其中住宅宅為4至6層層（含6層躍躍7層）;低層建筑:指指高度為12米以下的房房屋建筑,其其中住宅為1至3層。綠化率與綠地地率綠化率（綠化化覆蓋率）、、綠地率都是是衡量居住區(qū)區(qū)綠化狀況的的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。。綠化率指的是是規(guī)劃建設(shè)用用地范圍內(nèi)的的綠地面積與與規(guī)劃建設(shè)用用地面積之比比，綠化覆蓋蓋率是綠化垂垂直投影面積積之和與占地地面積的百分分比，比如樹樹的影子也可可算入綠化覆覆蓋率。綠地率是指““居住區(qū)用地地范圍內(nèi)各類類綠地”與居居住區(qū)用地的的比率，主要要包括公共綠綠地、宅旁綠綠地、配套公公建所屬綠地地和道路綠地地等，但需要要明確的是并并不是長(zhǎng)草的的地方都可以以算做綠地率率，距建筑外外墻1.5米米和道路邊線線1米以內(nèi)的的土地及地表表覆土達(dá)不到到3米深度的的土地，不管管它們上面是是否有綠化，，都不計(jì)入綠綠地面積。開間間\進(jìn)進(jìn)深深\層層高高\(yùn)凈凈高高開間間:建建筑筑物物的的寬寬度度。。進(jìn)深深:建建筑筑物物的的長(zhǎng)長(zhǎng)度度層高高:下層層地地板板面面或或樓樓板板面面到到上上層層樓樓層層面面之之間間的的距距離離，，也也就就是是一一層層房房屋屋的的高高度度。。凈高高:下層層地地板板面面或或樓樓板板上上表表面面到到上上層層樓樓板板下下表表面面之之間間的的距距離離。。凈高高=層層高高-樓樓板板厚厚度度建筑筑間間距距建筑筑間間距距又又稱稱樓樓間間距距，，是是指指建建筑筑平平面面外外輪輪廓廓線線之之間間的的距距離離.日照照間間距距是是指指前前后后兩兩排排房房屋屋之之間間，，為為了了保保證證后后排排的的住住宅宅能能在在規(guī)規(guī)定定的的時(shí)時(shí)日日獲獲得得所所需需的的日日照照量量而而必必須須保保持持的的距距離離。L＝＝i··HL＝＝建建筑筑間間距距；；i＝＝日日照照間間距距系系數(shù)數(shù)；；H＝＝南南側(cè)側(cè)建建筑筑計(jì)計(jì)算算高高度度邊界界規(guī)規(guī)劃劃三三條條紅紅線線征地地紅紅線線是是指指國(guó)國(guó)土土部部門門將將集集體體土土地地按按征征用用程程序序轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為國(guó)國(guó)有有建建設(shè)設(shè)用用地地的的勘勘界界范范圍圍。。用地地紅紅線線是是指指規(guī)規(guī)劃劃局局部部門門按按項(xiàng)項(xiàng)目目選選址址要要求求，，對(duì)對(duì)建建設(shè)設(shè)用用地地進(jìn)進(jìn)行行規(guī)規(guī)劃劃審審批批后后提提供供的的實(shí)實(shí)際際用用地地圍圍；；建筑筑紅紅線線即即建建筑筑物物控控制制線線，，也也可可以以理理解解為為后后退退紅紅線線，，用用于于控控制制建建筑筑物物的的基基底底，，允允許許突突入入建建筑筑紅紅線線的的部部位位，，各各地地方方有有不不同同的的規(guī)規(guī)定定。。建筑筑退退讓讓建筑筑退退讓讓一一般般指指沿沿建建筑筑基基地地邊邊界界和和沿沿城城市市道道路路、、公公路路、、河河道道、、鐵鐵路路兩兩側(cè)側(cè)以以及及電電力力線線路路保保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的建建筑筑物物，，其其退退讓讓距距離離除除必必須須符符合合消消防防、、防防汛汛和和交交通通安安全全等等方方面面的的要要求求外外，，還還包包括括要要退退讓讓日日照照間間距距、、地地下下設(shè)設(shè)施施、、綠綠化化、、地地籍籍界界址址等等等等。。一般般道道路路退退讓讓為為紅紅線線、、綠綠地地退退讓讓為為綠綠線線、、河河道道退退讓讓為為藍(lán)藍(lán)線線、、地地鐵鐵等等城城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施用用地地的的退退讓讓為為黃黃線線、、電電力力等等市市政政管管網(wǎng)網(wǎng)線線退退讓讓為為黑黑線線、、文文物物退退讓讓為為紫紫線線。。關(guān)于于商商品品房房的的銷銷售售面面積積商品品房房按按““套套””或或““單單元元””出出售售，，商商品品房房的的銷銷售售面面積積即即為為購(gòu)購(gòu)房房者者聽聽購(gòu)購(gòu)買買的的套套內(nèi)內(nèi)或或單單元元內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積（（簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱稱套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積））與與應(yīng)應(yīng)分分?jǐn)倲偟牡墓糜媒ńㄖ婷娣e積之之和和。。商品品房房銷銷售售面面積積＝＝套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積＋＋分分?jǐn)倲偟牡墓糜媒ńㄖ婷娣e積。。商品品房房實(shí)實(shí)用用面面積積＝＝套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積-套套內(nèi)內(nèi)墻墻體體面面積積。。建筑筑物物按結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)材材料料分類類1、、磚磚木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：主要要承承重重構(gòu)構(gòu)件件用用磚磚、、木木構(gòu)構(gòu)成成。。其其中中豎豎向向承承重重構(gòu)構(gòu)件件如如墻墻、、柱柱等等采采用用磚磚砌砌，，水水平平承承重重構(gòu)構(gòu)件件的的樓樓板板、、屋屋架架等等采采用用木木材材制制作作。。房房屋屋層層數(shù)數(shù)較較少少，，多多用用于于單單層層房房屋屋。。2、、磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：建筑筑物物的的墻墻、、柱柱用用磚磚砌砌筑筑，，梁梁、、樓樓板板、、樓樓梯梯、、屋屋頂頂用用鋼鋼筋筋混混凝凝土土制制作作，，成成為為磚磚——鋼鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。多多用用于于多多層層（（六六層層以以下下））民民用用建建筑筑及及小小型型工工業(yè)業(yè)廠廠房房，，是是廣廣泛泛采采用用的的一一種種結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式。。3、鋼筋混混凝土結(jié)構(gòu)：：建筑物的梁、、柱、樓板、、基礎(chǔ)全部用用鋼筋混凝土土制作。梁、、樓板、柱、、基礎(chǔ)組成一一個(gè)承重的框框架，因此也也稱框架結(jié)構(gòu)構(gòu)。墻只起圍圍護(hù)作用，用用磚砌筑。用用于高層或大大跨度房屋建建筑中。4、鋼結(jié)構(gòu)：：建筑物的梁、、柱、屋架等等承重構(gòu)件用用鋼材制作，，墻體用磚或或其他材料制制成。多用于于大型工業(yè)建建筑。建筑物按結(jié)構(gòu)承重方方式分類1、承重墻結(jié)結(jié)構(gòu)屋蓋重量由屋屋架承擔(dān)，屋屋架支撐在承承重墻上，樓樓層的重量由由組成樓蓋的的梁、板支撐撐在承重墻上上。屋蓋、樓樓層的荷載均均由承重墻承承擔(dān)；墻下有有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)礎(chǔ)下為地基，，全部荷載由由墻、基礎(chǔ)傳傳到地基上。。2、框架結(jié)構(gòu)構(gòu)承重體系完全全由梁和柱組組成且梁與柱柱為剛結(jié)，構(gòu)構(gòu)成一個(gè)整體體剛架。一般般多層工業(yè)廠廠房或大型高高層民用建筑筑多屬于框架架結(jié)構(gòu)。3、排架結(jié)構(gòu)構(gòu)承重體系由屋屋架和柱組成成且屋架與柱柱的頂端為鉸鉸接，而柱的的下端嵌固于于基礎(chǔ)內(nèi)。一一般單層工業(yè)業(yè)廠房大多采采用此法。4、其他由于城市發(fā)展展需要建設(shè)一一些高層、超超高層建筑，，上述結(jié)構(gòu)形形式不足以抵抵抗水平荷載載（風(fēng)荷載、、地震荷載））的作用，因因而又發(fā)展了了剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)體系、筒式式結(jié)構(gòu)體系。。商業(yè)的行業(yè)屬屬性國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)業(yè)分類—《GB/T4754-2002》》共20個(gè)門類類，其中第一一產(chǎn)業(yè)1個(gè)門門類，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)4個(gè)門類類，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)15個(gè)門類類。第一產(chǎn)業(yè)：農(nóng)農(nóng)林牧漁業(yè)。。第二產(chǎn)業(yè)：礦礦產(chǎn)采掘業(yè)、、工業(yè)制造業(yè)業(yè)，水電電氣供應(yīng)業(yè)、、建筑業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)：上上述產(chǎn)業(yè)之外外的其他各業(yè)業(yè)，包括流通通和服務(wù)兩大大部門。商業(yè)的行業(yè)屬屬性第三產(chǎn)業(yè)第一一層次：流通通部門交通運(yùn)輸業(yè)、、郵電通訊業(yè)業(yè)、商業(yè)飲食食住宿業(yè)，物物資供銷倉儲(chǔ)儲(chǔ)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)第二二層次：為生生產(chǎn)和生活服服務(wù)的部門金融、保險(xiǎn)業(yè)業(yè)，地質(zhì)普查查業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)、公共事業(yè)業(yè)、居民服務(wù)務(wù)業(yè)、旅游業(yè)，咨詢?cè)冃畔⒎?wù)業(yè)業(yè)和各類技術(shù)術(shù)服務(wù)業(yè)等。。第三產(chǎn)業(yè)第三三層次：為提提高科學(xué)文化化水平和居民民素質(zhì)服務(wù)的的部門包括教育、文文化、廣播電電視事業(yè)，科科學(xué)研究事業(yè)業(yè)，衛(wèi)生、體體育和社會(huì)福利事業(yè)業(yè)等。第三產(chǎn)業(yè)第四四層次：為社社會(huì)公共需要要服務(wù)的部門門包括國(guó)家機(jī)關(guān)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體體，以及軍隊(duì)隊(duì)和警察等。。商業(yè)的行業(yè)屬屬性狹義的商業(yè)特特指以商品流流通與交換為為主的零售、、批發(fā)等行業(yè)業(yè)，按其地域域又分為國(guó)內(nèi)內(nèi)貿(mào)易活動(dòng)和和國(guó)際進(jìn)出口口貿(mào)易活動(dòng)。。廣義的商業(yè)還還包括各類以以營(yíng)利為目的的的服務(wù)性行行業(yè)，如餐飲飲業(yè)、酒店業(yè)業(yè)、娛樂業(yè)、、休閑業(yè)、旅旅游業(yè)、游樂樂業(yè)等等。最傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)形式——零零售業(yè)零售商業(yè)的本本質(zhì)：直接面對(duì)最終終消費(fèi)者，并并與其進(jìn)行交交易或?yàn)槠涮崽峁┓?wù)。消費(fèi)者與零售售商業(yè)的營(yíng)銷銷：1、消費(fèi)者的的期待：商品品期待、價(jià)格格期待、環(huán)境境期待、服務(wù)務(wù)期待。2、零售商業(yè)業(yè)營(yíng)銷的目的的：通過各類類零售活動(dòng)組組合來滿足消消費(fèi)者的需求求，使其購(gòu)物物體驗(yàn)大于期期待。零售商業(yè)活動(dòng)動(dòng)的核心內(nèi)容容：提供商品品組合、合理理的價(jià)格定位位、差別化的的服務(wù)、購(gòu)物物環(huán)境的營(yíng)造造。零售商業(yè)的兩兩個(gè)基本概念念——業(yè)種和業(yè)態(tài)業(yè)種（賣什么么？）：指的的是商業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)對(duì)象，即即商品的種類類，是按商品品類別對(duì)零售售商業(yè)進(jìn)行分分類的一種方方法。業(yè)態(tài)（怎么賣賣？）：指的的是商業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式或商商品銷售方式式，即經(jīng)營(yíng)形形態(tài)，是按經(jīng)經(jīng)營(yíng)或銷售方方式對(duì)零售商商業(yè)進(jìn)行分類類的一種方法法。零售業(yè)態(tài)分類類國(guó)家零售業(yè)態(tài)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)（（GB/T18106-2004）有店鋪零售業(yè)業(yè)態(tài)和無店鋪鋪零售業(yè)態(tài)。。17種零售業(yè)業(yè)態(tài)：食雜店店、便利店、、折扣店、超超市、大型超超市、倉儲(chǔ)會(huì)會(huì)員店、百貨貨店、專業(yè)店店、專賣店、、家居建材商商店、購(gòu)物中中心、廠家直直銷中心、電視購(gòu)物、郵郵購(gòu)、網(wǎng)上商商店、自動(dòng)售售貨亭、電話話購(gòu)物。百貨店departmentstore

家居建材材商店homecenter百貨店：在一個(gè)建筑物物內(nèi)，經(jīng)營(yíng)若若干大類商品品，實(shí)行統(tǒng)一一管理，分區(qū)區(qū)銷售，滿足足顧客對(duì)時(shí)尚尚商品多樣化化選擇需求的的零售業(yè)態(tài)。。家居建材商店店：以專門銷售建建材、裝飾、、家居用品為為主的零售業(yè)業(yè)態(tài)。超市supermarket大大型超市hypermarket超市：開架售貨，集集中收款，滿滿足社區(qū)消費(fèi)費(fèi)者日常生活活需要的零售售業(yè)態(tài)。根據(jù)據(jù)商品結(jié)構(gòu)的的不同，可以以分為食品超超市和綜合超超市。大型超市：實(shí)際營(yíng)業(yè)面積積6000M2以上，品品種齊全，滿滿足顧客一次次性購(gòu)齊的零零售業(yè)態(tài)。根根據(jù)商品結(jié)構(gòu)構(gòu)，可以分為為以經(jīng)營(yíng)食品品為主的大型型超市和以經(jīng)經(jīng)營(yíng)日用品為為主的大型超超市。專業(yè)店specialitystore

專賣店exclusiveshop專業(yè)店：以專門經(jīng)營(yíng)某某一大類商品品為主的零售售業(yè)態(tài)。例如辦公用品品專業(yè)店、玩玩具專業(yè)店、、家電專業(yè)店店藥品專業(yè)店店、服飾專業(yè)業(yè)店專賣店：以專門經(jīng)營(yíng)或或被授權(quán)經(jīng)營(yíng)營(yíng)某一主要品品牌商品為主主的零售業(yè)態(tài)態(tài)。購(gòu)物中心shoppingcenter/shoppingmall購(gòu)物中心是多多種零售店鋪鋪、服務(wù)設(shè)施施集中在由企企業(yè)有計(jì)劃地地開發(fā)、管理理、運(yùn)營(yíng)的一一個(gè)建筑物內(nèi)內(nèi)或一個(gè)區(qū)域域內(nèi)，向消費(fèi)費(fèi)者提供綜合合性服務(wù)的商商業(yè)集合體。。購(gòu)物中心既是是一種商業(yè)組組織形式，又又是一種零售售業(yè)態(tài)，同時(shí)時(shí)它還是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)集成發(fā)發(fā)展的新模式式。購(gòu)物中心shoppingcenter/shoppingmall一般情況下，，ShoppingMall和ShoppingCenter指指的是同一種種類型的商業(yè)業(yè)物業(yè)。ShoppingMall強(qiáng)調(diào)的的是購(gòu)物中心心的建筑群設(shè)設(shè)計(jì)中要有一一條人文景觀觀的步行商業(yè)業(yè)街，Mall——林蔭蔭道，指的就就是室內(nèi)購(gòu)物物步行街，因因步行街非常常注重環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)，顧客在在步行街上購(gòu)購(gòu)物或漫步，，猶如在林蔭蔭道上一樣輕輕松愜意。ShoppingCenter通通常則是指一一座大型單體體建筑物業(yè)。。購(gòu)物中心的簡(jiǎn)簡(jiǎn)單分類社區(qū)購(gòu)物中心心communityshoppingcenter在城市的區(qū)域域中心建立的的，面積在5萬m2以內(nèi)內(nèi)的購(gòu)物中心。市區(qū)購(gòu)物中心心regionalshoppingcenter在城市中心建建立的面積在在10萬m2以內(nèi)的購(gòu)物物中心。城郊購(gòu)物中心心super-regionalshoppingcenter在城市郊區(qū)建建立的面積在在10萬m2以上的購(gòu)物物中心。購(gòu)物中心的基基本特征1、產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一一，設(shè)計(jì)統(tǒng)統(tǒng)一，營(yíng)運(yùn)運(yùn)統(tǒng)一。2、無顧客層層次限制，，并能夠充分分滿足顧客的的一站式消費(fèi)費(fèi)。3、位置臨街街并擁有足夠夠數(shù)量的停車車場(chǎng)地。4、擁有數(shù)個(gè)個(gè)核心店的設(shè)設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)。。購(gòu)物中心門店店類型介紹主力店：客層層范圍廣吸納納能力強(qiáng)，是是物業(yè)經(jīng)營(yíng)的的龍頭，客流流的方向標(biāo)；；具有很強(qiáng)的的品牌影響力力；具有較大大的規(guī)模，通通常在2000平米以上上；市場(chǎng)號(hào)召召力強(qiáng)。如超超市、百貨、、專業(yè)店、電電影院、游戲戲天地等。次主力店：具具有較強(qiáng)的輻輻射力，是重重要的客源錨錨固點(diǎn)；具有有較強(qiáng)的品牌牌影響力；規(guī)規(guī)模通常在300平米以以上；具有較較強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)號(hào)召力；如桑桑拿、保齡球球、高檔餐飲飲、咖啡茶藝藝、數(shù)碼通訊訊、特色配套套/餐飲等。。旗艦品品牌店店：國(guó)國(guó)外二二三線線品牌牌，國(guó)國(guó)內(nèi)一一線品品牌，，行業(yè)業(yè)內(nèi)龍龍頭商商戶，，具有有較大大影響響力，，能帶帶動(dòng)大大量其其他商商戶入入場(chǎng)，，規(guī)模模通常常在100平米米以上上。普通品品牌店店：品品牌知知名度度一般般，不不具有有獨(dú)立立吸納納客源源的能能力，，借助助集群群效應(yīng)應(yīng)或寄寄生來來挖掘掘商業(yè)業(yè)價(jià)值值。常見業(yè)業(yè)種1、影影劇院院、演演藝廳廳等。。2、休休閑娛娛樂場(chǎng)場(chǎng)所：：夜總總會(huì)、、酒吧吧、KTV、電電動(dòng)游游戲場(chǎng)場(chǎng)、保保齡球球館等等。3、、各類類超市市。4、、餐飲飲快餐餐店：：中式式/西西式餐餐廳、、日式式餐廳廳、快快餐店店等。。5．其其他餐餐飲食食品類類：飯飯店、、南北北小吃吃、西西點(diǎn)／／面包包店、、水果果行、、咖啡啡／紅紅茶茶／／茶藝藝店／／飲料料專賣賣店、、休閑閑食品品專賣賣店等等。6．．衣飾飾類：：服飾飾店、、化妝妝品專專賣店店、飾飾品／／珠寶寶店、、鞋店店、皮皮件店店等。。7．百百貨類類：日日用百百貨專專賣店店、鐘鐘表眼眼鏡、、禮品品專賣賣店、、家庭庭飾品品店等等。8．．文教教類：：體育育用品品專賣賣店、、書局局／文文具／／玩具具專賣賣店、、文化化藝術(shù)術(shù)展覽覽館／／專賣賣店、、補(bǔ)習(xí)習(xí)班、、集郵郵／古古玩店店等。。9．電電子電電器用用品類類：視視聽產(chǎn)產(chǎn)品／／唱片片行、、攝影影器材材、信信息產(chǎn)產(chǎn)品專專賣店店、家家電電用品品、通通訊器器材等等。10．．衛(wèi)生生醫(yī)療療類：：藥局局／醫(yī)醫(yī)療器器材、、醫(yī)院院／診診所／／寵物物店、、美容容院／／發(fā)廊廊／美美容用用品店店、瘦瘦身中中心、、洗衣衣店、、按摩摩等。。11．．家具具裝潢潢業(yè)：：建材材家具具、床床上用用品、、燈飾飾、廚廚具、、裝潢潢設(shè)計(jì)計(jì)、水水電行行等。。12．服服務(wù)類類：旅旅游咨咨詢、、照片片沖印印店、、專業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)店、、個(gè)人人服務(wù)務(wù)店、、花店店、家家庭服服務(wù)、、快遞遞公司司、銀銀行／／郵局局、證證券公公司、、投資資顧問問公司司、汽汽車銷銷售／／保養(yǎng)養(yǎng)公司司、房房屋中中介公公司等等。商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的種種類辦公寫寫字樓樓商鋪及及營(yíng)業(yè)業(yè)用房房工業(yè)廠廠房及及倉庫庫商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的相相關(guān)因因素1、宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)：：GDP、國(guó)國(guó)民收收入、、第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)、利利率與與投資資杠桿桿率、、社會(huì)會(huì)商品品零售售總額額等。。2、房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：地域域性、、政策策性、、周期期性等等。3、城城市發(fā)發(fā)展：：人口口、交交通、、商圈圈等。。4、商商業(yè)零零售：：業(yè)態(tài)態(tài)升級(jí)級(jí)、連連鎖發(fā)發(fā)展、、品牌牌效應(yīng)應(yīng)等商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的命命脈房地產(chǎn)產(chǎn)———地段段、地地段、、還是是地段段！商業(yè)地地產(chǎn)———消消費(fèi)、、消費(fèi)費(fèi)、還還是消消費(fèi)??！商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)與住住宅的的七大大區(qū)別別功能區(qū)區(qū)別地段區(qū)區(qū)別客戶區(qū)區(qū)別物業(yè)區(qū)區(qū)別專業(yè)程程度回報(bào)形形式銷售模模式功能區(qū)區(qū)別住宅僅僅以居居住為為功能能。商業(yè)地地產(chǎn)以以流通通展示示功能能為主主，同同時(shí)還還可以以承載載其他他功能能，例例如餐餐飲功功能、、娛樂樂功能能、休休閑功功能、、商務(wù)務(wù)功能能等等等。地段區(qū)區(qū)別房地產(chǎn)產(chǎn)因其其不可可移動(dòng)動(dòng)性，，對(duì)地地段的的要求求都比比較高高，而而商業(yè)業(yè)更之之為甚甚。相相對(duì)而而言，，住宅宅選擇擇地段段的彈彈性空空間更更大，，不論論城市市中心心，還還是城城市郊郊區(qū)，，抑或或荒郊郊野嶺嶺，均均可開開發(fā)住住宅。。商業(yè)則則不同同，商商業(yè)一一旦離離開城城區(qū)，，來到到郊外外，就就需要要對(duì)商商業(yè)的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)內(nèi)容容、業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行檢檢討。。例如如適應(yīng)應(yīng)于城城區(qū)的的零售售百貨貨如果果來到到郊外外就生生存渺渺茫。。商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的植植樹原原理，，首先先就是是立地地分析析。如如果地地選錯(cuò)錯(cuò)了，，那必必定難難以生生存。。商業(yè)業(yè)對(duì)““易達(dá)達(dá)性””的要要求很很高，，項(xiàng)目目最好好處在在道路路十字字路口口或緊緊鄰干干道，，客流流、人人流、、車流流穿行行方便便，這這樣才才能增增加顧顧客的的光顧顧可能能?？蛻魠^(qū)區(qū)別住宅地地產(chǎn)涉涉及客客戶層層面較較窄，，目標(biāo)標(biāo)客戶戶一般般分為為兩類類，一一種是是投資資型客客戶，，一種種是自自用型型客戶戶。投投資性性客戶戶乃是是依靠靠買后后出租租及房房產(chǎn)升升值獲獲利。。而自自用型型客戶戶乃是是買后后自用用（不不論過過渡型型居住住還是是永久久性居居?。?。商業(yè)地地產(chǎn)涉涉及客客戶層層面較較寬，，客戶戶包括括了經(jīng)經(jīng)營(yíng)商商戶、、商鋪鋪投資資者和和目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者三三類人人群。。經(jīng)營(yíng)營(yíng)商戶戶又可可以分分為主主力店店、次次主力力店、、旗艦艦品牌牌店及及普通通品牌牌店，，各類類商戶戶對(duì)物物業(yè)的的要求求都不不盡一一致。。物業(yè)要求求住宅對(duì)物物業(yè)的要要求相對(duì)對(duì)簡(jiǎn)單，，只要能能滿足居居住的功功能就可可以，對(duì)對(duì)層高、、荷載等等的要求求也不高高，一般般活荷載載只要200公公斤，層層高達(dá)到到2.8—3米米就可以以了。對(duì)于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)而而言，對(duì)對(duì)物業(yè)的的層高、、柱距、、荷載、、電梯等等都有很很細(xì)致的的要求，，任何一一點(diǎn)的差差池都有有可能影影響商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的生生存。不不同的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，對(duì)物物業(yè)的要要求不同同，一般般百貨店店樓板的的承重要要達(dá)到500公公斤，建建材超市市要求荷荷載4000公公斤，普普通的超超市和書書店1000公公斤，倉倉儲(chǔ)店的的荷載就就要達(dá)到到1500公斤斤。不