怎樣簽訂商鋪租賃合同

第11頁共11頁怎樣簽訂商鋪租賃合同簽訂商鋪?租賃合同注?意事項一?、調(diào)查商鋪?的檔案承?租之前，應(yīng)?當赴所在地?房地產(chǎn)交易?中心進行產(chǎn)?權(quán)調(diào)查，確?認以下幾個?重大的信息?：1、房?屋的用途和?土地用途?必須確保房?屋的類型為?商業(yè)房性質(zhì)?，土地是非?住宅性質(zhì)方?可承租作為?商鋪性質(zhì)，?否則，將面?臨無法辦營?業(yè)執(zhí)照以及?非法使用房?屋的風(fēng)險。?2、房屋?權(quán)利人以?確保與房屋?權(quán)利人或其?他由權(quán)利人?簽署租賃合?同。3、?房屋是否存?有租賃登記?信息若已?經(jīng)存有租賃?登記信息的?，導(dǎo)致新租?賃合同無法?辦理登記手?續(xù)，從而導(dǎo)?致新承租人?的租賃關(guān)系?無法對抗第?三人，也會?影響新承租?人順利辦出?營業(yè)執(zhí)照。?二、免租?裝修期商?鋪租賃合同?中，免租裝?修期經(jīng)常會?在合同中出?現(xiàn)，只要是?由于承租人?在交房后需?要對房屋進?行裝修，實?際不能辦公?、營業(yè)，此?種情況之下?，出租人同?意不收取承?租人裝修期?間的租金。?但在“免租?裝修期”非?法律明確規(guī)?定的概念，?因此，在簽?訂租賃合同?時一定要明?確約定免租?期起止時間?，免支付的?具體費用，?一般情形下?，只能免租?金，實際使?用房屋產(chǎn)生?的水費、電?費等還需要?按合同約定?承擔(dān)。三?、租賃合同?保證金俗?稱“押金”?，注意用于?抵充承租人?應(yīng)當承擔(dān)但?未繳付的費?用，因為商?鋪相應(yīng)的電?費、電話費?、物業(yè)管理?費等費用比?較高，因此?建議押金應(yīng)?當適當高一?些，以免不?夠抵以上的?費用，另外?，還需要特?別注意的是?，承租人在?承租過程中?，不斷地拖?付相應(yīng)的費?用，押金抵?扣不夠的情?況下怎么辦?可以約定補?足“押金”?的方案，即?每次出租人?用“押金”?抵扣相關(guān)費?用后，承租?人應(yīng)當在合?理期限內(nèi)補?足支付“押?金”，如果?出租人通知?后一定時間?內(nèi)補齊的話?，則出租人?可以單方解?約，并追究?承租人相應(yīng)?的違約責(zé)任?。若合同中?有此約定，?則可以有效?整治承租人?“老賴”行?為。四、?稅費承擔(dān)?按照法律、?法規(guī)、規(guī)章?以及其他規(guī)?范性文件規(guī)?定，出租或?轉(zhuǎn)租商鋪的?，出租人或?轉(zhuǎn)租人應(yīng)當?承擔(dān)以下稅?費：1、?出租營業(yè)?稅及附加租?金____?__%_?__租金_?_____?%個人所?得稅所得部?分____?__%印?花稅租金_?_____?%土地使?用稅按房屋?地段每平方?米征收，具?體以代征機?關(guān)實際征收?為準2、?轉(zhuǎn)租營業(yè)?稅及附加轉(zhuǎn)?租收入__?____%?印花稅轉(zhuǎn)?租金___?___%?在實際中，?商鋪租賃稅?費的繳納比?較多樣的，?上述標準只?是法定征收?標準，不同?區(qū)域或許有?不同的征收?方法，具體?可在簽訂合?同簽咨詢代?征網(wǎng)點工作?人員。上?述描述是繳?納主體是承?租人或轉(zhuǎn)租?人，但租賃?合同中可以?約定具體稅?金數(shù)額的承?擔(dān)人。五?、營業(yè)執(zhí)照?承租商鋪?的目的在于?開展商業(yè)經(jīng)?商活動，而?商業(yè)經(jīng)營活?動首要條件?是必須取得?營業(yè)執(zhí)照，?因此，在簽?訂商鋪租賃?合同時，許?多條款都要?圍繞著營業(yè)?執(zhí)照辦理來?設(shè)置，只要?涉及以下幾?個方面：?1、原有租?賃登記信息?沒有注銷，?從而導(dǎo)致新?的租賃合同?無法辦理租?賃登記，從?而導(dǎo)致無法?及時辦理營?業(yè)執(zhí)照。?2、商鋪上?原本已經(jīng)注?冊了營業(yè)執(zhí)?照，二該營?業(yè)登記信息?沒有注銷或?者遷移，從?而導(dǎo)致同一?個商鋪上無?法再次注冊?新的營業(yè)執(zhí)?照。3、?房屋類型不?是商業(yè)用房?，從而無法?進行商業(yè)經(jīng)?營活動，而?導(dǎo)致無法注?冊營業(yè)執(zhí)照?。4、涉?及特種經(jīng)驗?行業(yè)(娛樂?、餐飲)的?，還需要經(jīng)?過公安、消?防、衛(wèi)生、?環(huán)境等部門?檢查合格，?取得治安許?可證，衛(wèi)生?許可證等證?件后，方可?取得營業(yè)執(zhí)?照。5、?因出租人材?料缺失導(dǎo)致?無法注冊營?業(yè)執(zhí)照。?以上1.2?.3.4.?5情形，可?以再和他中?設(shè)定為出租?人義務(wù)，兵?給與出租人?合理寬限期?，超過一定?期限還無法?解除妨礙的?，應(yīng)當承擔(dān)?相應(yīng)違約責(zé)?任;以上第?___條，?可設(shè)定為無?責(zé)任解約情?形，以保障?承租方萬一?無法辦出營?業(yè)執(zhí)照時可?以無責(zé)任解?除合同。?六、處置裝?修商鋪租?賃中，往往?需要花費大?額資金用于?鋪面裝修，?為了確保裝?修能夠順利?進行，以及?保障裝修的?利益，在合?同中應(yīng)當注?意幾個問題?;1、明?確約定出租?人是否同意?承租人對商?鋪進行裝修?，以及裝修?圖紙或方案?是否需要取?得出租人同?意等，若有?特別約定的?改建，搭建?的，應(yīng)當明?確約定清楚?，對于廣告?，店招位置?也可約定清?楚。2、?解除合同的?違約責(zé)任，?不僅僅考慮?違約金部分?，因為違約?金常常會等?同押金，數(shù)?額不高，往?往不及承租?人承租人的?裝修損失，?因此，應(yīng)當?約定此情形?下，出租人?除承擔(dān)違約?金外，還需?要承擔(dān)承租?人所遭受的?裝修損失費?用。3、?明確租賃期?滿時，裝修?，添附的處?置方式。?七、水、電?、電話線等?因商鋪經(jīng)?營的特殊性?，對于水、?電、電話線?均可能特殊?需要，這些?公共資源的?供應(yīng)又會受?到各種因素?影響，建議?承租商鋪前?，應(yīng)當先行?考慮是否滿?足使用需求?，若不滿足?的，確定如?何辦理擴容?或增量，以?及辦理擴容?或增量所需?費用，并在?合同明確約?定，以及無?法滿足正常?進行需求的?情形下，承?租人免責(zé)解?除合同的權(quán)?利。租賃?合同登記備?案，屬于合?同備案登記?性質(zhì)，此登?記效力主要?包括以下內(nèi)?容：1、?登記與否不?合同本身的?生效，即使?沒有辦理備?案登記，合?同依然在生?效條件滿足?時就生效;?2、經(jīng)登?記的案件，?具有對抗第?三人的法律?效力，比如?，若出租人?將房屋出租?給兩個人承?租的，其中?一個辦理了?租賃登記，?另一個沒有?辦理租賃登?記，則房屋?應(yīng)當租賃給?辦理租賃登?記的承租人?，出租人并?向沒有租賃?登記的承租?人承擔(dān)違約?責(zé)任。八?、轉(zhuǎn)租問題?商鋪市場?中經(jīng)常會遇?到許多“二?房東”“三?房東”情形?，這其中就?存在轉(zhuǎn)租的?問題，俗稱?的“轉(zhuǎn)租”?其中涵蓋了?法律規(guī)定的?兩種變更方?式“轉(zhuǎn)租”?和“承租權(quán)?轉(zhuǎn)讓”，依?法律規(guī)定，?“轉(zhuǎn)租”是?指上手租賃?關(guān)系部解除?，本手在此?建立租賃關(guān)?系，二“是?指上手租賃?關(guān)系，新承?租人直接代?替原承租人?與出租人建?立租賃關(guān)系?，在這兩形?式下，需要?注意以下問?題：1、?轉(zhuǎn)租人必須?取得出租人?書面同意，?同樣承租權(quán)?轉(zhuǎn)讓中，解?除原租賃合?同和重潛心?租賃合同，?也需要征得?出租人同意?。2、原?承租人往往?向新承租人?主張一筆補?償費，主要?補償裝修損?失等，此筆?費用不適于?法定承租人?應(yīng)承擔(dān)費用?，但法律上?也沒用明確?禁止，因此?，只要雙方?當時協(xié)商同?意的，也會?受法律保護?，建議承租?人在支付此?筆費用時，?應(yīng)當考慮分?批與轉(zhuǎn)租權(quán)?轉(zhuǎn)讓錯作環(huán)?節(jié)結(jié)合起來?支付，以此?降低資金風(fēng)?險，并可考?慮將營業(yè)執(zhí)?照辦理成功?作為該筆費?用退還或解?除情形。?九、買賣與?租賃許多?人擔(dān)心承租?商鋪之后，?業(yè)主將商鋪?出售了怎么?辦，其實，?承租人完全?無須擔(dān)心此?種風(fēng)險，因?為法律對承?租人賦予了?兩種特殊保?護。1、?出租人在出?售時，承租?人享有同等?條件之下的?優(yōu)先購買權(quán)?。2、即?使承租人不?想購買承租?商鋪的，業(yè)?主出售后，?新的業(yè)主也?應(yīng)當繼續(xù)履?行租賃合同?，否則，新?的業(yè)主應(yīng)當?租賃合同中?的違約責(zé)任?。商鋪租?賃合同范例?參考出租?人(甲方)?：___承?租人(乙方?)：___?證件編號?：___證?件編號：_?__聯(lián)系?地址：__?_聯(lián)系地址?：___?聯(lián)系電話：?___聯(lián)系?電話：__?_根據(jù)《?___合同?法》及相關(guān)?法律規(guī)定，?甲方雙方經(jīng)?平等協(xié)商，?就租賃事宜?簽訂本合同?。第一條?房屋坐落地?址出租方?出租的商鋪?坐落地址：?___號，?建筑面積_?__平方米?。第二條?租賃期限?租期___?年，自__?_年___?月___日?起至___?年___月?___日止?。第三條?租金和押金?1、每年?租金為人民?幣___元?整(___?元)。2?、從第二年?起，租金每?年比上一年?度增加__?_元(即第?二年為__?_元，第三?年為___?元，第四年?為___元?)。3、?租金按月繳?交。乙方須?每月――日?前將當月租?金交給甲方?。甲方收取?租金后，只?開具普通收?款收據(jù)給乙?方作為憑證?，甲方不負?責(zé)提供任何?稅金___?(稅金由乙?方支付)?4、必須按?照約定向出?租方繳納租?金。如無故?拖欠租金，?出租方給予?承租方__?_天的寬限?期，從第_?__天開始?出租方有權(quán)?向承租方每?天按實欠租?金___%?加收滯納金?。第四條?租賃期間房?屋修繕出?租方將房屋?交給承租方?后，承租方?的裝修及修?繕，出租方?概不負責(zé)。?如承租方不?再使用出租?方的門市后?，承租方不?得破壞已裝?修部分及房?屋架構(gòu)。?第五條各項?費用的繳納?1、物業(yè)?管理費：承?租方自行向?物業(yè)管理公?司交納。?2、水電費?：由承租方?自行繳納，?(水表表底?數(shù)為___?度，電表底?數(shù)為___?度，此度數(shù)?以后的費用?由承租方承?擔(dān)，直至合?同期滿)。?3、維修?費：租賃期?間，由于承?租方導(dǎo)致租?賃房屋的質(zhì)?量或房屋的?內(nèi)部設(shè)施損?毀，包括門?窗、水電等?，維修費由?承租方負責(zé)?。4、使?用該房屋進?行商業(yè)活動?產(chǎn)生的其它?各項費用均?由承租方繳?納，其中包?括承租方自?已申請__?_電話、寬?帶、有線電?視等設(shè)備的?費用。第?六條在租賃?柜臺經(jīng)營活?動中，出租?方應(yīng)當履行?下列義務(wù)：?1、必須?制作租賃柜?臺標志并監(jiān)?督承租方在?承租的柜臺?或者場地的?明顯處懸掛?或者張貼。?2、監(jiān)督?承租方遵守?經(jīng)營場所內(nèi)?的各項規(guī)章?制度，對承?租方違__?_律法規(guī)和?損害消費者?權(quán)益的行為?要及時報告?有關(guān)部門。?3、不準?將柜臺出售?給與柜臺原?有經(jīng)營范圍?不符或反向?的承租人。?4、違反?城市規(guī)劃及?城市管理規(guī)?定，擅自在?商店門前或?占道設(shè)置的?柜臺(包括?在店內(nèi)自行?設(shè)置妨礙顧?客出入的柜?臺)，禁止?出租并予以?撤銷。5?、不準為承?租方提供銀?行帳號、票?證和服務(wù)員?標牌。6?、不準為承?租方非法經(jīng)?營提供方便?。第七條?在租賃柜臺?經(jīng)營活動中?，承租方應(yīng)?當履行下列?義務(wù)：1?、不得超出?核準登記的?經(jīng)營范圍。?2、必須?在承租柜臺?或者場地的?明顯處懸掛?或者張貼租?賃柜臺標志?。3、不?得私自轉(zhuǎn)租?、轉(zhuǎn)讓承租?的柜臺，不?得以出租方?的名義從事?經(jīng)營活動。?4、文明?經(jīng)營，禮貌?待客，出售?商品時，要?明碼標價，?出售商品后?，要向消費?者提供正式?的銷售憑證?。5、不?得銷售假冒?偽劣商品和?腐爛變質(zhì)、?有損健康的?食品，不得?銷售無廠名?、廠址的商?品以及從事?其他違__?_法律法規(guī)?和損害消費?者權(quán)益的活?動。6、?必須按稅務(wù)?部門的規(guī)定?，辦理納稅?登記，依法?納稅。提前?停租的，應(yīng)?向原納稅機?關(guān)辦理注銷?稅務(wù)登記和?繳清稅款等?有關(guān)手續(xù);?7、禁止?轉(zhuǎn)借、出賣?、出租和涂?改租賃經(jīng)營?許可證和營?業(yè)執(zhí)照。?8、自覺接?受工商、稅?務(wù)、物價、?衛(wèi)生、城市?管理等部門?的監(jiān)督檢查?，服從出租?方的指導(dǎo)與?管理，執(zhí)行?營業(yè)場所管?理的有關(guān)規(guī)?章制度。?第八條出租?方與承租方?的變更：?1、如果出?租方將房產(chǎn)?所有權(quán)轉(zhuǎn)移?給第三方時?，合同對新?的房產(chǎn)所有?者繼續(xù)有效?。承租人出?賣房屋，須?在___個?月前通知承?租人，在同?等條件下，?承租人有優(yōu)?先購買權(quán)。?2、租賃?期間，承租?方如欲將租?賃房屋轉(zhuǎn)租?給第三方使?用，必須事?先書面向出?租方申請，?由第三方書?面確認，征?得出租方的?書面同意。?取得使用權(quán)?的第三方即?成為本合同?的當然承租?方，享有原?承租方的權(quán)?利，承擔(dān)原?承租方的義?務(wù)。第九?條違約金和?違約責(zé)任?1、若出租?方在承租方?沒有違反本?合同的情況?下提前解除?合同或租給?他人，視為?出租方違約?，負責(zé)賠償?違約金__?_元。2?、若承租方?在出租方?jīng)]?有違反本合?同的情況下?提前解除合?同，視為承?租方違約，?承租方負責(zé)?賠償違約金?___元。?3、承租?方違反合同?，擅自將承?租房屋轉(zhuǎn)給?他人使用的?，應(yīng)支付違?約金___?元。如因此?造成承租房?屋損壞的，?還應(yīng)負責(zé)賠?償。第十?條續(xù)租1?、承租方若?要求在租賃?期滿后繼續(xù)?租賃該處商?鋪的，應(yīng)當?在租賃期滿?前___日?書面通知出?租方，出租?方應(yīng)當在租?賃期滿前對?是否同意續(xù)?租作出書面?答復(fù)。如出?租方同意續(xù)?租的，雙方?應(yīng)當重新訂?立租賃合同?。租賃期滿?前出租方未?作出書面答?復(fù)的，視為?出租方同意?續(xù)租，租期?為不定期，?租金同本合?同。2、?租賃期滿承?租方如無違?約行為的，?則享有同等?條件下對商?鋪的優(yōu)先租?賃權(quán)。第?十一條合同?中止承租?人有下列情?形之一的，?出租方可以?中止合同，?收回房屋：?1、承租?方擅自將房?屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)?讓或轉(zhuǎn)借的?;2、承?租方利用承?租房進行非?法活動的，?損害公共利?益的;3?、承租方拖?欠租金累計?達___天?的，并賠償?違約金__?_元。第?十二條合同?終止1、?本合同期限?屆滿，雙方?不再續(xù)簽合?同的;2?、雙方通過?書面協(xié)議解?除本合同;?3、因不?可抗力致使?合同目的不?能實現(xiàn)的;?4、在委?托期限屆滿?之前，當事?人一方明確?表示或以自?己的行為表?明不履行合?同主要義務(wù)?的;5、?當事人一方?遲延履行合?同主要義務(wù)?，經(jīng)催告后?在合理期限?內(nèi)仍未履行?;6、當?事人有其他?違約或違法?行為致使合?同目的不能?實現(xiàn)的;?7、___?。第十三?條免責(zé)條件?若租賃房?屋因不可抗?力的自然災(zāi)?害導(dǎo)致?lián)p毀?或造成承租?人損失的，?雙方互不承?擔(dān)責(zé)任。租?賃期間，若?承租方因不?可抗力的自?然災(zāi)害導(dǎo)致?不能使用租?賃房屋，承?租方需立即?書面通知出?租方。第?十四條爭議?處理方式?1、本合同?受___法?律管轄并按?其進行解釋?。2、本?合同在履行?過程中發(fā)生?的爭議，由?雙方當事人?協(xié)商解決，?也可由有關(guān)?部門調(diào)解;?協(xié)商或調(diào)解?不成的，按?下列第__?_種方式解?決：(1?)提交__?_仲裁;?(2)依法?向___人?民法