XXXX年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)形勢及預期

CONTENTS市場表現(xiàn)宏觀經(jīng)濟環(huán)境市場展望

2012前三季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)1.

2012前三季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)1.22012年前三季度總體市場表現(xiàn)一級市場表現(xiàn)二級市場表現(xiàn)重點城市表現(xiàn)代表城市表現(xiàn)總體市場表現(xiàn)投資增速趨于穩(wěn)定；銷售量趨于平穩(wěn)，降幅逐漸收窄；市場整體局面平穩(wěn)總體市場表現(xiàn)——投資情況房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步放緩并趨于穩(wěn)定單位：%今年以來，房產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步放緩并趨于穩(wěn)定，客觀反映出宏觀調控起到了一定的作用。2012年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額51046億元，同比增長15.4%，增速比1-8月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資35126億元，增長10.5%，增速回落0.1個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。單位：億元總體市場表現(xiàn)——施工情況房屋新開工面積同比增速下降2011年9月-2012年9月房屋新開工面積月度情況（單位：萬平米，%）2011年9月-2012年9月房屋新開工面積累計情況（單位：萬平米，%）從單月看，9月全國新開工面積1.21億平米，同比下滑24％（比上月大幅回落38個百分點），環(huán)比下滑36.57%。9月全國房屋新開工面積增速再次出現(xiàn)較大幅度回落?？傮w市場表現(xiàn)——需求情況商品房銷售量趨于平穩(wěn)，降幅持續(xù)收窄，第三季度成交有所回升

單位：百萬平米單位：億元隨著市場預期的陸續(xù)扭轉，改善性需求開始跟隨剛需入市，在此背景下，全國商品房銷量增速雖仍呈負增長態(tài)勢，但降幅持續(xù)收窄。第三季度成交有所回升。在調控政策不放松的情況下，市場局面將趨于平穩(wěn)。總體市場表現(xiàn)——國房景氣指數(shù)2012年，“國房景氣指數(shù)”持續(xù)處于下行通道。8月告別14連跌，下滑后首次小幅反彈，9月繼續(xù)下行，全年處于不景氣區(qū)間。從近幾個月看，國房景氣指數(shù)下行趨勢已經(jīng)逐步趨緩并呈平穩(wěn)態(tài)勢，表明房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況最差的時期或已過去，預計今后幾個月這一平穩(wěn)回升趨勢將進一步體現(xiàn)。年初以來，一路下探，全年處于不景氣區(qū)間，但下行趨勢已逐步趨于穩(wěn)定總體市場表現(xiàn)——小結2012年前三季度房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)反映出，宏觀調控政策發(fā)揮了明顯的作用，在調控政策不放松的情況下，市場整體局面趨于穩(wěn)定。各項數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況最差的時期或已過去。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步放緩并趨于穩(wěn)定。房屋新開工面積同比增速下降。全國商品房銷量增速雖仍呈負增長態(tài)勢，但降幅持續(xù)收窄。國房景氣指數(shù)年初以來，一路下探，全年處于不景氣區(qū)間，但下行趨勢已逐步趨于穩(wěn)定。表明房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況最差的時期或已過去一級市場表現(xiàn)——土地供需土地市場整體偏冷，推出量和成交量較去年均明顯下降，但三季度有所回升土地推出量和成交量同比均為負增長，受調控政策影響，土地市場整體低迷。進入三季度，地方政府加大了推地力度，部分龍頭企業(yè)加快拿地節(jié)奏，成交量環(huán)比升高，成交土地以高性價比土地儲備為主。上半年，市場對土地預期下降，促使第三季度推出量和成交量有所回升。一級市場表現(xiàn)——土地價格1-9月全國300個城市成交樓面均價為859元/平米，同比下跌9%；其中住宅用地成交樓面均價為1227元/平米，同比下跌2%。9月單月，熱點地塊接連溢價成交，樓面均價環(huán)比、同比均上漲。1-9月，平均溢價率為7%，較去年同期減少9個百分點；其中住宅類用地平均溢價率為7%，較去年同期減少10個百分點。9月優(yōu)質地塊集中入市吸引開發(fā)商拿地熱情，住宅用地溢價率年內(nèi)首次超過去年同期水平，環(huán)比同比均有所增加。成交價格整體小幅下跌，9月有所反彈全國300個城市住宅用地成交溢價率一級市場表表現(xiàn)——小結今年以來土土地市場整整體低迷，，推出量和成交量量較去年相相比均明顯顯下降。成交價格方方面，整體體有小幅下下降。三季度，土土地市場有有所回溫。。受調控政策策影響，今今年以來，，一級市場場表現(xiàn)不如如上年，無無論政府推推地還是投投資商拿地地，積極性性均不高。。三季度在在政府加大大推地力度度下，一級級市場表現(xiàn)現(xiàn)有所好轉轉。二級市場表現(xiàn)現(xiàn)——供應受9月推盤量激激增帶動，，三季度供供應量顯著著增長2012年前三季度度代表城市市月均新批批上市面積積為1216萬平方，略低于過過去兩年，，同比下降降了2.6%，也低于2010年全年均值值。三季度代表表城市供應應量回升，，其中9月增長尤為為顯著，已已達到2010年以來最高高水平。二級市場表現(xiàn)現(xiàn)——需求8-9月成交量小小幅回落，，但與去年年同期相比比仍顯著增長第三季度，全國50個代表市月月均共成交交住宅2740萬平米，環(huán)比上升18.7%，較2011年和2010年同期分別別提高50.1%和37.5%。8-9月有所回落落，“金九九”成績不不如預期，但三三季度同環(huán)環(huán)比均有所所增長。二級市場表現(xiàn)現(xiàn)——價格百城指數(shù)6月以來連續(xù)續(xù)4個月環(huán)比上上漲，8-9月漲幅有所所縮小根據(jù)中國房房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)系統(tǒng)對100個城市全樣樣本調查數(shù)數(shù)據(jù)顯示，，百城住宅宅均價自2011年9月開始連續(xù)續(xù)9個月下跌，，今年6月首次止跌跌后連續(xù)4個月上漲，，但近2月漲幅持續(xù)續(xù)縮小。三季度全國國及主要城城市成交量量普遍好于于去年同期期，企業(yè)寄寄希望于““金九銀十十”，推盤盤積極，穩(wěn)穩(wěn)價保量，，推出各種種促銷活動動以確保銷銷售目標的的實現(xiàn)，9月房價總體平平穩(wěn)。二級市場表現(xiàn)現(xiàn)——小結供給方面，前前三季度整體體情況不如前前兩年，受9月推盤量激增增帶動，第三三季度供應量量有明顯的增增長。需求方面，與與去年同期相相比有顯著的的增長。價格方面，今今年6月首次止跌后后連續(xù)4個月上漲，但但近2月漲幅持續(xù)縮縮小。在房地產(chǎn)調控控政策不放松松情況下，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)融資環(huán)境境更為嚴峻，，為了加快回回收資金，不不少企業(yè)降價價促銷。2012年二級市場的的特點可以總總結為：銷售改善，投投資謹慎，依依然去庫存。重點城市表現(xiàn)現(xiàn)2012年前三季度，，20個主要城市，，有15個城市成交面面積同比2011年上漲，其中中蘇州漲幅最最大達148.54%；5城市同比下跌跌，其中三亞亞跌幅最大，，達30.13%。重點城市中，，僅天津、上上海成交面積積同比下跌，，其余城市皆皆高于去年同同期水平。前三季度，主主要城市中9城市成交均價價同比下跌，，重點城市中中重慶、深圳圳、杭州和南南京成交均價價同比下跌，，其余城市均均上漲。重點城市表現(xiàn)現(xiàn)注：一線城市市包括北京、、上海、廣州州、深圳。二線城市包括括天津、重慶慶、南京、成成都、蘇州、、青島、廈門門、福州、杭杭州成交表現(xiàn)：購購房者入市意愿愿增強，市場場回暖趨勢明確二季度起，首置及改善善需求加快入入市，6月份，一線城城市、典型二二線城市一手手住宅成交量量開始上升，，市場回暖訊號號明確。三季度一線城城市住宅成交交量穩(wěn)中有升升，二線城市市成交出現(xiàn)回落。三季度多地均價微漲，抑制部部分成交，同同時，為備戰(zhàn)戰(zhàn)“金九銀十十”，開發(fā)商商推盤積極性性降低，另一一方面有效購購房需求減少少，導致多城市成交回落。今年成交主要要是圍繞剛性性需求，是結結構性推高，，剛性需求支支撐了整個市市場。重點城市表現(xiàn)——小結購房者入市意意愿增強，市市場回暖趨勢勢明確。一線城市前三三季度樓市成成交量總體呈呈上升趨勢；；二線城市成成交量上半年年為上升趨勢勢，第三季度度有所回落。。整體來看，，市場回暖訊訊息較明確。。從個別重點城市來看看，二線城市市的市場表現(xiàn)現(xiàn)要好于一線線城市表現(xiàn)。。去年，是房地地產(chǎn)調控最為為嚴厲的一年年，市場回落落明顯。經(jīng)過過一年，市場場適應了調控控環(huán)境，逐步步回暖，在金金融政策放寬寬的背景下，，購房者意愿愿增強，但多多為剛需，小小部分為改善善型住房用戶戶，投資投機機性購房者極極少。國房景氣指數(shù)全年處于不景氣區(qū)間，整體形勢不樂觀。房地產(chǎn)投資、施工同比增速均有所下降，但降幅趨緩；銷售量趨于平穩(wěn)，降幅持續(xù)收窄，第三季度成交有所回升。景氣受調控影響較為低迷，住宅用地推出面積和成交面積較去年均明顯下降，第三季度有所好轉，北京、上海等地活躍帶動全國樓面均價及溢價率回升。土地房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步放緩，新房開工面積同比增速較去年大幅下降。三季度新房市場有所回升，供應增長、成交量增長、價格環(huán)比上漲。新房前三季度拿地積極性不高，但銷售業(yè)績明顯好于去年，未來拿地積極性將提高。房企購房者入市意愿增強，市場回暖趨勢明確。從今年前三季度的情況來看，二線城市的表現(xiàn)要好于一線城市。重點城市2012中國房地產(chǎn)市市場小結

宏觀經(jīng)濟環(huán)境2.

宏觀經(jīng)濟環(huán)境2.20國際形勢國內(nèi)形勢政策環(huán)境國際形勢——整體表現(xiàn)全球經(jīng)濟在2012年顯露回復的的跡象，一些些國家出現(xiàn)好好的增長兆頭頭，但國際金金融危機深層層次影響尚未未消除，歐洲洲主權債務危危機還在持續(xù)續(xù)，實現(xiàn)世界界經(jīng)濟全面復復蘇仍然是一一個長期艱難難曲折的過程程；發(fā)達經(jīng)濟體普普遍面臨四重重困境：主權權債務負擔、、金融系統(tǒng)脆脆弱、失業(yè)率率高企不下、、應對危機的的政策空間有有限；全球經(jīng)濟狀況況有所改善，，但下行風險險仍未消除國際貨幣基金金組織（IMF）于10月9日發(fā)布最新版版《世界經(jīng)濟展望望報告》，進一步下調調今明兩年全全球經(jīng)濟增長長預期，顯示示國際貨幣基基金組織對全全球經(jīng)濟前景景走勢趨于悲悲觀。新興經(jīng)濟體面臨結結構調整壓力力，經(jīng)濟減速速超過預期。。全球通脹水平平可能再次回回升。國際形勢——近期各國動態(tài)態(tài)歐洲銀行將重重啟購買歐元元區(qū)成員國國國債計劃——旨在壓低西班班牙和意大利利等重債國成成本，防止債債務危機進一一步急速蔓延延。可能引起全球球新的貨幣泛泛濫，將可能能對我國貨幣幣政策形成新新的沖擊。歐盟美國美國經(jīng)濟增速速不佳，財政政赤字不斷增增加，失業(yè)率率居高不下。。美聯(lián)儲9月13日宣布了第三三輪量化寬松松貨幣政策。?？赡芙o大宗商商品市場構成成極大壓力，，給新興市場場國家?guī)碡涁泿派祮栴}題。亞洲國家家將面臨進口口型通脹的壓壓力，并且催催生資產(chǎn)泡沫沫。日本日本經(jīng)濟疲軟軟，近幾個活活動顯示回升升的態(tài)勢已陷陷入停滯。日本經(jīng)濟預計計將在一段時時間內(nèi)止步不不前，隨后有有望回歸溫和和復蘇的軌道道。內(nèi)需強勢勢和海外經(jīng)濟濟逐漸擺脫倒倒退將有助日日本經(jīng)濟。俄羅斯8月22日，正式成為為世界貿(mào)易組組織156個成員國。中俄貿(mào)易與投資資環(huán)境將改善善，俄市場將將更開放透明明，對深化中中俄兩國高科科技和投資合合作、提升經(jīng)經(jīng)貿(mào)合作質量量有重要意義義。23國內(nèi)內(nèi)形勢勢———整體體表表現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟總基調整體呈下降態(tài)勢2012年中國經(jīng)濟總基調是：“穩(wěn)中求進”，繼續(xù)實施“積極的財政政策”和“穩(wěn)健的貨幣政策”前三季度的主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)增幅整體呈下降態(tài)勢，均處于多年來低位，在這樣的不利形勢下，中央政治局會議多次強調，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，要加大預調微調力度。有望企穩(wěn)回升三季度的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，政策效果正逐步顯現(xiàn)，經(jīng)濟下滑幅度收窄，當前整個國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，四季度經(jīng)濟有望企穩(wěn)回升。國內(nèi)內(nèi)形形勢勢———宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境目前前經(jīng)經(jīng)濟濟下下行行趨趨勢勢明明顯顯,GDP連續(xù)續(xù)下跌跌GDP發(fā)展情況增幅幅連連續(xù)續(xù)10個季季度度下下滑滑。。歐債債危危機機等等對對我我國國經(jīng)經(jīng)濟濟的的沖沖擊擊，，國國內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場不不景景氣氣，，以以及及中中央央““穩(wěn)穩(wěn)增增長長””的的決決心心和和及及時時進進行行的的宏宏觀觀調調控控，，均均對對我我國國經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展造造成成一一定定的的影影響響。。國內(nèi)內(nèi)形形勢勢———宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境單位：%近一年PMI指數(shù)筑底底企企穩(wěn)穩(wěn)跡跡象象趨趨于于明顯顯，，穩(wěn)穩(wěn)增增長長措措施施效效應應逐逐漸漸顯顯現(xiàn)現(xiàn)9月中中國國制制造造業(yè)業(yè)采采購購經(jīng)經(jīng)理理指指數(shù)數(shù)（（PMI）為為49.8%，較較上上月月回回升升0.6個百百分分點點，，這這是是這這一一指指數(shù)數(shù)自自今今年年5月以以來來的的首首次次回回升升。。PMI指數(shù)數(shù)回回升升，，說說明明國國家家穩(wěn)穩(wěn)增增長長的的政政策策措措施施效效應應逐逐漸漸顯顯現(xiàn)現(xiàn)，，經(jīng)經(jīng)濟濟持持續(xù)續(xù)下下滑滑的的勢勢頭頭得得到到遏遏制制，，筑底底企企穩(wěn)穩(wěn)跡跡象象趨趨于于明明顯顯，為為未未來來經(jīng)經(jīng)濟濟實實現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)定定增增長長奠奠定定了了較較好好基基礎礎。。國內(nèi)內(nèi)形形勢勢———宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境內(nèi)外外需需求求放緩緩相相互互交交織織使使得得工工業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟濟下下行行壓壓力力增加加，，9月有有微微幅幅改改善善單位：%近一一年年來來，，我我國國工工業(yè)業(yè)增增加加值值同同比比增速不不斷下滑，，8月份工工業(yè)同同比增增速創(chuàng)創(chuàng)年內(nèi)內(nèi)新低低，9月為9%，有微微幅改改善，，但改改善趨趨勢還還不是是很明明顯。。實體工工業(yè)生生產(chǎn)放放緩，，整體體經(jīng)濟濟下行行趨勢勢并沒沒有得得到有有效扭扭轉。。當前有效需需求不不足是影響響工業(yè)業(yè)增速放放緩的主主要原原因，，加上上生產(chǎn)產(chǎn)成本本上升升和價價格持持續(xù)下下滑，，影響響市場場預期期，工工業(yè)企企業(yè)的的效益益不斷斷下滑滑，實實體經(jīng)經(jīng)濟運運行態(tài)態(tài)勢依依舊不不容樂樂觀。。國內(nèi)形形勢——宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)環(huán)境今年CPI整體呈呈“回回穩(wěn)””趨勢勢，下半半年CPI維持在在2%上下，，全年年CPI漲幅將將控制制在3%以內(nèi)，，通脹脹壓力力較去去年明明顯減減輕。。PPI已連續(xù)續(xù)下降降14個月，，已處處于2009年11月以來來歷史史新低低，經(jīng)經(jīng)濟活活動依依然比比較弱弱，工工業(yè)生生產(chǎn)活活動也也呈現(xiàn)現(xiàn)弱勢勢。但但9月PPI環(huán)比跌跌幅已已大幅幅收窄窄，表表明經(jīng)經(jīng)濟可可能即即將見見底，四季季度經(jīng)經(jīng)濟有有望企企穩(wěn)回回升。。CPI和PPI進一步步回落落為““穩(wěn)增增長””為微微調預預調提提供了了較為為充足足的空空間。。不過過隨著著政府府信貸貸投放放加投投資加加碼，，未來CPI漲幅回回落可可能趨趨緩，，甚至至不排排除再再次抬抬頭。CPI和PPI雙回穩(wěn)穩(wěn)，為為微調調預調調提供供了較較為充充足的的空間間CPI、PPI走勢圖國內(nèi)形形勢——宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)環(huán)境受國內(nèi)內(nèi)外經(jīng)經(jīng)濟疲疲軟形形勢影影響，，我國國的進進出口口增長長乏力，，9月同比比增速速均反反彈從凈出出口數(shù)數(shù)據(jù)看看，當當前我國外外貿(mào)形形勢比比較良良好。上半半年，進出出口呈呈上升升態(tài)勢勢，下下半年年呈下下降趨趨勢，，今年以以來，，進出出口增增速都都有不不同程程度的的放緩緩，尤尤其是是進口口方面面，8月出現(xiàn)現(xiàn)了負負增長長。進出口口增速速低位位徘徊徊，意意味著著內(nèi)外外需都都仍處處于疲疲軟狀狀態(tài)。從出口口來看看，8、9兩月同同比增增速小小幅回回升，，預示示著外需有有企穩(wěn)穩(wěn)跡象象，出出口有有望緩緩慢恢恢復。從進口口來看看，受受國內(nèi)內(nèi)去庫庫存過過程和和穩(wěn)增增長政政策出出臺的的交互互影響響，進進口增增速經(jīng)經(jīng)歷先先放緩緩后企企穩(wěn)過過程。。國內(nèi)形形勢——投資增增速回回穩(wěn)促投資系系列政政策效效果顯顯現(xiàn)，，固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資呈現(xiàn)現(xiàn)高位位回穩(wěn)穩(wěn)態(tài)勢勢單位：億元上半年年固定資資產(chǎn)投投資（（不含含農(nóng)戶戶），，呈現(xiàn)高高位回回穩(wěn)態(tài)態(tài)勢，這主要受受益于近期期國家家加快快重大大投資資項目目審批批力度度，促投資資系列列政策策效果果正在在顯現(xiàn)現(xiàn)，預計計未來來一段段時間間投資資額將將保持持高位位，投投資增增速有有望企企穩(wěn)。。在國務務院督督查組組得出出無須須再出出臺新新政策策的利利好預預期下下，房房企投投資意意愿回回升，，拿地地增加加，新新開工工步伐伐加快快致使使投資增速止止跌回穩(wěn)，于此同時時保障房投投資的力度度逐步加大大。國內(nèi)形勢——新增貸款9月份人民幣幣貸款增加加6232億元，創(chuàng)下下今年年內(nèi)內(nèi)次低，同同比增加1539億元，但是是較8月回落，也也遠低于市市場的預期期，認為這這是銀行為為控制信貸貸投放節(jié)奏奏主動調節(jié)節(jié)的結果。。預計四季度度信貸將平平穩(wěn)增長。。銀行主動動壓縮票據(jù)據(jù)業(yè)務以控控制投放節(jié)節(jié)奏，表明明對信貸的的總量控制制依然嚴格格。9月份信貸增增長低于預預期，貸款款投放節(jié)奏奏更趨于均均衡單位：億元國內(nèi)形勢小小結前三季度的的主要經(jīng)濟濟數(shù)據(jù)增幅幅整體呈下下降態(tài)勢，，均處于多多年來的低位。第三季度仍然在延續(xù)續(xù)上半年的的經(jīng)濟走勢勢，宏觀經(jīng)經(jīng)濟各項指指標總體不不理想。中中國資本市市場的近期期表現(xiàn)也驗驗證了這一一經(jīng)濟發(fā)展展態(tài)勢。9月份，多數(shù)數(shù)指標顯示，我國國經(jīng)濟有觸底回升跡象象。今年前三季季度，我國經(jīng)濟濟的新特點點可概括為為：持續(xù)走低、、全面走低低、創(chuàng)新低低、部分指指標觸底回升。第三季度度的宏觀經(jīng)濟濟數(shù)據(jù)顯示示，政策效效果正逐步步顯現(xiàn)，經(jīng)經(jīng)濟下滑幅幅度收窄，，當前整個個國民經(jīng)濟濟運行總體體平穩(wěn)，四四季度經(jīng)濟濟有企穩(wěn)回回升的態(tài)勢，但回回升力度較較弱。政策環(huán)境——貨幣政策降息意在穩(wěn)穩(wěn)增長，客客觀上可能會刺激激房地產(chǎn)市市場的進一一步成交2012年以來貨幣增長調控一覽時間調整2月24日下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點5月18日下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點6月8日下調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點7月6日金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點2012年，央行在在“穩(wěn)增長長”的背景景下兩次降降息，兩次次下調存款款準備金率率，并首次次實施不對對稱降息以以支持實體體經(jīng)濟。央行降息的的通知中強強調要繼續(xù)嚴格執(zhí)執(zhí)行差別化化的各項住住房信貸政政策，繼續(xù)抑制制投機投資資性購房，，表明降息息已兼顧了了樓市調控控。政策環(huán)境——調控總基調調堅持房地產(chǎn)產(chǎn)調控不放放松，強調調市場監(jiān)管管和問責今年尚未出臺新政策，仍然延續(xù)去年的調控政策。上半年，為鞏固房地產(chǎn)調控成果，中央政府堅持房地產(chǎn)調控不動搖，第三季度，中央及相關部委又多次重申房地產(chǎn)調控不放松，堅定不移的貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。

政策環(huán)境——中央及各部部委中央及各部部委密集強強調房地產(chǎn)產(chǎn)調控不放放松1月鞏固房地產(chǎn)市場調控成果。繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。2月促使房價合理回歸不動搖。3月目前房價還遠遠沒有回到合理價位，調控不能放松。4月要堅定不移的繼續(xù)實施房地產(chǎn)市場調控政策。決不讓調控出現(xiàn)反復。5月穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調控政策。嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策。上半年溫家家寶關于房房地產(chǎn)政策策調控的講講話中央溫家寶7月7日常州調研研8月31日天津考察察防止變相放放松購房政政策，要把把抑制房地地產(chǎn)投機投投資性需求求作為一項項長期政策策。鞏固房地產(chǎn)產(chǎn)市場調控控成果，需需要堅決遏遏制投資投投機性購房房需求。8月31日天津考察察繼續(xù)實施保保障性安居居工程，幫幫助中低收收入住房困困難家庭解解決基本住住房問題。。8月31日天津考察察保質按期完完成今年保保障房建設設任務，嚴嚴格管理確確保公平分分配，完善善配套形成成有效供應應。中央政治局局7月31日，中共中中央政治局局召開會議議研究當前前經(jīng)濟形勢勢和經(jīng)濟工工作：堅定定不移地貫貫徹執(zhí)行房房地產(chǎn)市場場調控政策策，堅決抑抑制投機投投資性需求求，切實防防止房價反反彈。李克強政策環(huán)境——中央及各部部委相關部委央行7月5日，央行下下調金融機機構人民幣幣存貸款基基準利率，，金融機構構要繼續(xù)嚴嚴格執(zhí)行差差別化的各各項住房信信貸政策，，繼續(xù)抑制制投機投資資性購房。。7月13日，國家統(tǒng)統(tǒng)計局新聞聞發(fā)言人就就上半年國國民經(jīng)濟運運行情況答答記者問：：房地產(chǎn)調調控不能放放松。所以以我們要進進一步完善善房地產(chǎn)調調控的政策策，進一步步鞏固房地地產(chǎn)調控的的成果。7月16日，部長徐徐紹史在國國土資源廳廳局長座談談會上講話話：堅持房房地產(chǎn)調控控政策不動動搖，應盡盡保保障房房用地，增增加普通商商品房用地地供應，堅堅持和完善善招拍掛制制度，關注注異常交易易，打擊囤囤地行為。。國家統(tǒng)計局局7月19日，《關于進一步步嚴格房地地產(chǎn)用地管管理鞏固房房地產(chǎn)市場場調控成果果的緊急通通知》：堅持房地地產(chǎn)市場調調控不放松松，不斷鞏鞏固調控成成果，堅持持防止房價價反彈。各各地要嚴格格執(zhí)行房地地產(chǎn)市場調調控政策，，不得擅自自調整放松松要求。已已放松的，，要立即糾糾正。國土資源部部國土部和住住建部中央及各部部委密集強強調房地產(chǎn)產(chǎn)調控不放放松財政部7月25日，部長謝謝旭人在全全國財政（（局）長座座談會：嚴嚴格實施差差別化住房房稅收政策策，加強交交易環(huán)節(jié)和和持有環(huán)節(jié)節(jié)相關稅收收征管，抑抑制投機投投資性購房房需求。。。住建部7月27日，2012年年中監(jiān)管工工作會議及2012年第二次經(jīng)濟濟金融形勢通通報分析會議議：堅決貫徹徹落實國家房房地產(chǎn)調控政政策，繼續(xù)強強化房地產(chǎn)貸貸款風險防控控，加強房地地產(chǎn)信托風險險管理。8月24日，根據(jù)此前前督查樓市發(fā)發(fā)現(xiàn)，國務院院督查組已向向有關地方政政府提出明確確的整改意見見，要求出現(xiàn)現(xiàn)放松調控政政策的地區(qū)立立即予以糾正正，并強調各各地不得以任任何理由變相相放松調控。。8月29日，發(fā)改委主主任張平向全全國人大常委委會報告說，，下半年要穩(wěn)穩(wěn)定房地產(chǎn)市市場調控政策策，堅決抑制制投機投資性性需求，防止止房地產(chǎn)反彈彈；加強輿論論引導，穩(wěn)定定市場預期，，避免不實信信息炒作誤導導。銀監(jiān)會發(fā)改委政策環(huán)境——中央及各部委委中央及各部委委密集強調房房地產(chǎn)調控不不放松為鞏固調控成成果，防止房房價反彈，近近三個月來，，中央及相關關部委多次重重申房地產(chǎn)調調控不放松，，并對調控措措施實施情況況進行專項檢檢查，強化市市場監(jiān)管及問問責。督查結結果顯示，總總體來看，房房地產(chǎn)市場調調控的各項政政策措施落實實情況較好，，調控成效不不斷顯現(xiàn)，投投機投資性需需求得到有效效抑制。政策環(huán)境——地方政府部分城市重申申從嚴執(zhí)行樓樓市調控政策策，鞏固調控控成果上海、北京、、山東等省市市重申堅持房房地產(chǎn)調控不不動搖。近幾幾個月來各地地紛紛響應中中央堅持調控控不放松精神神，密集表態(tài)態(tài)堅持調控不不動搖，或重重申調控政策策措施，或強強化政策措施施執(zhí)行及審核核力度。政策環(huán)境——小結堅持房地產(chǎn)調調控不放松，，強調市場監(jiān)監(jiān)管和問責。中央及各部委委密集強調房房地產(chǎn)調控不不放松。部分城市重申申從嚴執(zhí)行樓樓市調控政策策，鞏固調控控成果。從中央到相關關部委密集強強調房地產(chǎn)調調控不放松，，表明政府對對房地產(chǎn)調控控的堅定決心心。

市場展望3.市場展望3.市場展望對代理公司的的啟示市場展望——宏觀經(jīng)濟前期“穩(wěn)增長長”已顯現(xiàn)成成效，三季度度經(jīng)濟已是階階段性底部，，四季度有望望觸底回升在管理層一系列列穩(wěn)增長措施施作用下，9月份宏觀經(jīng)濟濟數(shù)據(jù)“驚喜喜不斷”，顯顯示經(jīng)濟增長長初現(xiàn)短期周周期企穩(wěn)跡象象。從各項經(jīng)濟指標標走勢看，四四季度經(jīng)濟企企穩(wěn)回升的預預期不斷強化化。雖然三季度GDP同比增速繼續(xù)續(xù)回落，但降降幅明顯收窄窄。PMI、工業(yè)增加值值增速、進出出口、投資增增速等9月數(shù)據(jù)表現(xiàn)出出經(jīng)濟開始企企穩(wěn)回升的跡跡象。當前經(jīng)濟出現(xiàn)現(xiàn)了一些積極極的跡象，隨隨著貨幣政策策微調和投資資增速企穩(wěn)反彈，四季度經(jīng)濟出出現(xiàn)環(huán)比弱回回升是大概率率事件，但缺缺乏強有力的的政策提振，，經(jīng)濟依然難難以擺脫底部部徘徊的泥潭潭，回升勢頭頭將比較微弱。房產(chǎn)稅改革再再成焦點，試試點范圍夸大大有望推進從近期頻頻傳傳出的房產(chǎn)稅稅改革的相關關消息可看出出，房產(chǎn)稅改革試試點范圍擴大大是大勢所趨趨。重慶、上海的的試點情況表表明，由于房房產(chǎn)稅試點初初期稅率低、、征稅范圍窄窄，對購房者者的實際稅費費影響有限，，但房產(chǎn)稅改革深深入，將進一一步打擊投資資投機性行為為。房產(chǎn)稅的征收收目前仍處于于探索階段，，隨著覆蓋城城市的擴展和和房產(chǎn)稅的不不斷完善，未未來將會對市市場產(chǎn)生很大大影響。市場展望——房產(chǎn)稅市場展望——政府換屆經(jīng)濟平穩(wěn)回升升，房地產(chǎn)市市場保持穩(wěn)定定即將召開十八八大，政府換換屆選舉在即即，在未來一一段時間，社社會經(jīng)濟穩(wěn)定定仍將是主旋旋律，不會出出現(xiàn)過激行為為，房地產(chǎn)市市場將保持穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展。市場展望——貨幣政策二季度房地產(chǎn)產(chǎn)新增貸款比比一季度有所所增加，同比比有下降轉為為增長，貨幣幣政策微調對對房地產(chǎn)業(yè)的的實質影響還還有待進一步步釋放。隨著貨幣政策策微調，流向向房地產(chǎn)業(yè)的的貸款將穩(wěn)步步增長，對房房地產(chǎn)業(yè)帶來來進一步利好好，這將是四四季度市場形形勢繼續(xù)向好好的關鍵推動動力。中長期消費性性貸款與住宅宅成交量密切切相關，今年年上半年成交交量大幅回升升，但由于房房貸審批和放放款滯后，三三季度中長期期消費性貸款款才出現(xiàn)明顯顯增長。去年以來“微微調”利好已已經(jīng)顯現(xiàn)，四四季度效果進進一步釋放微調的利好已已經(jīng)在房地產(chǎn)產(chǎn)市場顯現(xiàn)，，但由于經(jīng)濟濟增長不確定定性依然存在在，四季度貨幣政政策方向不會會發(fā)生變化，目前相對較較低的利率水水平和較高的的信貸投放力力度將繼續(xù)維維持，這對下下一階段的房房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)續(xù)形成利好。。市場展望——房地產(chǎn)調控政策仍將延續(xù)續(xù)三季度的態(tài)態(tài)勢，維持從從緊取向以鞏鞏固調控成果果。2012年三季度，全全國商品房銷銷售額自年初初以來首次止止跌回升，銷銷售面積降幅幅持續(xù)收窄；；百城城價價格格指指數(shù)數(shù)的的同同比比跌跌幅幅持持續(xù)續(xù)縮縮小??；；中央央通通過過督督查查等等形形式式繼繼續(xù)續(xù)強強化化堅堅持持調調控控不不放放松松預預期期，，多多部部委委及及地地方方政政府府也也加加強強政政策策措措施施的的審審核核監(jiān)監(jiān)管管及及執(zhí)執(zhí)行行力力度度。。近期期房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅推推廣廣、、取取消消預預售售制制度度等等長長效效機機制制也也在在探探索索中中；；穩(wěn)中中趨緊緊，，繼繼續(xù)續(xù)堅持持調調控控大大方方向向，，維維持持市市場場量量價價平平穩(wěn)穩(wěn)態(tài)態(tài)勢勢由于于當前前市市場場對對政政策策的的動動態(tài)態(tài)較較為為敏敏感感，，房房價價已已企企穩(wěn)穩(wěn)并并有有所所上上漲漲，，政政府府決決策策將將更更加加謹謹慎慎，，房地地產(chǎn)產(chǎn)調調控控政政策策仍仍將將維維持持從從緊緊取取向向以以鞏鞏固固調調控控成成果果，，不不會會有有調調控控態(tài)態(tài)度度的的放放松松而而導導致致市市場場恐恐慌慌或或動動蕩蕩，因因經(jīng)經(jīng)濟濟下下行行風風險險而而放放松松房房地地產(chǎn)產(chǎn)調調控控的的期期待待不不切切實實際際。。市場場展展望望———房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場供應應：：歷歷史史數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)表表明明四四季季度度為為推推盤盤高高峰峰，，新新增增供供應應將將明明顯顯增增加加作為為樓市市傳傳統(tǒng)統(tǒng)旺旺季季，，近近年年來來四四季季度度新新增增供供應應量量占占比比始始終終保保持持較較高高水水平平，，在在企企業(yè)業(yè)全全力力推推盤盤以以促促進進業(yè)業(yè)績績目目標標完完成成的的帶帶動動下下，，預計計今今年年四四季季度度的的新新增增供供應應量量將將在在三三季季度度的的基基礎礎上上繼繼續(xù)續(xù)上上升升，達達到到全全年年推推盤盤高高峰峰。。雖雖然然今今年年以以來來新新開開工工面面積積持持續(xù)續(xù)下下降降，，但但從從歷歷史史數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來看看，，前前兩兩年年的的在在建建項項目目仍仍未未全全面面推推向向市市場場。。季度2009年2010年2011年一季度15%16%18%二季度29%24%26%三季度29%28%26%四季度27%32%30%表：：代代表表城城市市各各季季度度新新批批上上市市面面積積占占全全年年比比重重注：：代代表表城城市市包包括括北北京京、、上上海