上海某地產(chǎn)廣場商業(yè)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造報(bào)告

上海保利廣場

項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造匯報(bào)二零零六年四月十日項(xiàng)目定位高檔·濱江·商務(wù)復(fù)合體四個(gè)功能單元

高級(jí)公寓式酒店（2.5-2.8萬平方米）

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFT（2萬平方米）

高檔文化休閑商業(yè)區(qū)（1.8萬平方米）

濱江獨(dú)棟辦公樓（2-2.2萬平方米）項(xiàng)目策劃區(qū)域市場簡析辦公樓供應(yīng)量及銷售量均占全市1/3，日均銷售900㎡。售價(jià)與全市均價(jià)持平，低于靜安、黃浦、徐匯、長寧等浦西主要辦公區(qū)域。購買人群：國內(nèi)客戶占2/3，其中本地及江浙約50％，亞洲占20％，歐美約8％，其它約5％。07-10年有80萬㎡新增供應(yīng)量，租金和售價(jià)均可能下調(diào)。區(qū)域市場簡析以雅詩閣為代表的公寓式酒店租價(jià)在0.9-1＄/㎡·日，與浦西同類項(xiàng)目持平，空置率低于10％。租客人群：美洲約40％，歐洲約30％，亞洲16％，國內(nèi)約10％。租金預(yù)算：單身2000-3000＄/月，夫妻3500-5000＄/月，家庭4000-8000＄/月。區(qū)域市場簡析小陸家嘴為金融核心區(qū)，屬辦公概念。產(chǎn)品以單一大型寫字樓為主。南延伸區(qū)為頂級(jí)江景豪宅區(qū)，屬居住概念。產(chǎn)品以大中型住宅小區(qū)為主。少量商務(wù)和生活配套，服務(wù)種類少，檔次差異大。北延伸區(qū)（船廠地塊）為綜合開發(fā)區(qū)偏商務(wù)概念。產(chǎn)品以大型寫字樓和商務(wù)公寓為主，配有住宅。規(guī)劃有商業(yè)配套，呈線狀分布面積較大，依賴人流支持。項(xiàng)目位置分析項(xiàng)目位于純商務(wù)功能向綜合服務(wù)功能過渡的區(qū)域有江景優(yōu)勢，體量適中東方路和銀城中路延伸后交通便利缺乏規(guī)模優(yōu)勢，單一產(chǎn)品難以形成競爭優(yōu)勢現(xiàn)有建筑形成南向遮擋周邊環(huán)境雜亂，缺乏高檔物業(yè)氛圍復(fù)合型項(xiàng)目是區(qū)域市場空白高檔寫字樓和頂級(jí)豪宅均缺少同檔次配套設(shè)施，造成功能缺失。商務(wù)、娛樂、休閑、購買等消費(fèi)需求急待滿足。虹橋＋古北、淮海路辦公區(qū)＋新天地、南京西路辦公區(qū)＋梅泰恒等成功案例說明商務(wù)功能的復(fù)合將產(chǎn)生巨大的價(jià)值增長。結(jié)論：復(fù)合性是本項(xiàng)目核心價(jià)值復(fù)合性性空間復(fù)復(fù)合——物理層層面各功能能單體體有機(jī)機(jī)組合合提高土土地利利用率率對濱江江價(jià)值值進(jìn)行行最大大化挖挖掘需求復(fù)復(fù)合——功能層層面圍繞商商務(wù)功功能設(shè)設(shè)計(jì)差差異化化產(chǎn)品品辦公：：回避避標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)辦公公，安安排LOFT和總部部基地地居?。海夯乇鼙茏≌途凭频?，，安排排酒店店式公公寓配套：：排除除人流流性商商業(yè)模模式，，通過過主題題區(qū)域域形成成目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)復(fù)合性性行為復(fù)復(fù)合——客源層層面工作－－居住住商商務(wù)務(wù)－生生活消消費(fèi)－－體驗(yàn)驗(yàn)等不不同行行為集集中同同一地地域內(nèi)內(nèi)，內(nèi)部客客源交交叉放放大和和相互互誘導(dǎo)導(dǎo)，客客源共共享。。主題型型商業(yè)業(yè)滿足足陸家家嘴區(qū)區(qū)域消消費(fèi)需需要，，拉動(dòng)動(dòng)外部部客源源資源復(fù)復(fù)合——價(jià)值層層面高度集集約化化開發(fā)發(fā)模式式產(chǎn)生生“一站式式”商務(wù)解解決方方案，，為客戶戶提供供高效效率和和低成成本，，增加加交流流和機(jī)機(jī)會(huì)，，真正體體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代商商業(yè)文文化的的精髓髓。四個(gè)功功能單單元高級(jí)公公寓式式酒店店（2.5-2.8萬平方方米））創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)LOFT（2萬平方方米））高檔文文化休休閑商商業(yè)區(qū)區(qū)（1.8萬平方方米））濱江獨(dú)獨(dú)棟辦辦公樓樓（2-2.2萬平方方米））文化不不是附附加值值，文文化創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)價(jià)值成功的的開發(fā)發(fā)，能能發(fā)掘掘土地地特有有的價(jià)價(jià)值睿智的的開發(fā)發(fā)，還還能領(lǐng)領(lǐng)先時(shí)時(shí)代，，賦予予項(xiàng)目目長久久的魅魅力“新天地地”成成功販販賣小小資情情調(diào)滿滿足足“海海派””審美美需求求外灘一一號(hào)、、三號(hào)號(hào)、六六號(hào)、、十八八號(hào)等等力力圖重重現(xiàn)““十里里洋場場”的的輝煌煌文化性性是本本項(xiàng)目目的區(qū)區(qū)別價(jià)價(jià)值本項(xiàng)目目的文文化特特征構(gòu)建時(shí)時(shí)尚、、張揚(yáng)揚(yáng)創(chuàng)意意、對對話國國際特色性性建筑筑在建筑筑藝術(shù)術(shù)、環(huán)環(huán)境藝藝術(shù)、、裝飾飾藝術(shù)術(shù)等方方面，，充分關(guān)關(guān)注審審美價(jià)價(jià)值的的創(chuàng)造造。創(chuàng)造特特色建建筑，，形成成保利利品牌牌積淀淀。18000㎡高檔文文化化休閑閑商業(yè)業(yè)區(qū)小型演演藝中中心為為核心心的文文化娛娛樂區(qū)區(qū)——““濱江新新天地地”時(shí)尚消消費(fèi)區(qū)區(qū)——““意大利利中心心”五星級(jí)級(jí)辦公公及公公寓式式酒店店配套套功能能區(qū)——““上海灘灘”“濱江新新天地地”“小型歌歌劇院院”是是反映映文化化性的的特色色建筑筑，其建成成后將將與海海洋水水族館館、東東方藝藝術(shù)中中心共共同構(gòu)構(gòu)筑浦浦東乃乃至上上海的的保利““文化化金三三角””?！盀I江新新天地地”集演出出、影影視、、音樂樂、FASHION秀、拍拍賣、、發(fā)布布會(huì)、、會(huì)議議等功功能于于一身身，以以濱江江景觀觀為支支撐，，制造造特殊殊效果果，以以吸引引人氣氣。而由茲茲引發(fā)發(fā)的“濱江新新天地地”更集酒酒吧、、餐飲飲、娛娛樂為為一體體，創(chuàng)創(chuàng)造浦浦東岸岸線唯唯一的的集合合式文文化娛娛樂區(qū)區(qū)。建筑面面積約約8000-10000㎡“意大利利中心心”是兩國國民間間商務(wù)務(wù)、文文化交交流的的窗口區(qū)區(qū)域集商務(wù)務(wù)展示示、合合作洽洽談，，時(shí)尚尚發(fā)布布、銷銷售、、體驗(yàn)驗(yàn)為一一體“意大利利中心心”通過頂頂級(jí)奢奢侈品品牌入入場，，形成強(qiáng)強(qiáng)大的的品牌牌輻射射，打造尊尊貴、、時(shí)尚尚、先先鋒的的消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)。。建筑面面積約約5000-6000㎡“上海灘灘”為辦公公樓和和酒店店式公公寓服服務(wù)，，形成成以運(yùn)運(yùn)動(dòng)、、美容容美體體、24小時(shí)服服務(wù)為為特色色的配配套綜綜合設(shè)設(shè)施。。游泳池池、網(wǎng)網(wǎng)球場場、壁壁球場場、健健身房房美容院院、美美發(fā)廳廳、桑桑拿SPA24小時(shí)洗洗衣房房、咖咖啡吧吧和餐餐廳、、自助助銀行行提供有有24小時(shí)安安保門門衛(wèi)、、入室室清潔潔、洗洗衣、、送餐餐、兒兒童托托管、、送花花、商商務(wù)中中心、、訂票票等服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容。。建筑面面積約約3000㎡㎡產(chǎn)品塑塑造公寓式式酒店店購買者者：主主要為為個(gè)人人投資資者或或基金金、投投資銀銀行。。終端消消費(fèi)者者：主主要為為長期期在滬滬的外外籍人人士單身、、夫妻妻結(jié)構(gòu)構(gòu)為主主體，，少量量為完完整家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)。。目標(biāo)售售價(jià)：：25000元（整整體））28000元（拆拆零））公寓式式酒店店的房房型配配比表表房型一房二房三房

備注房型面積（M2）60-70100-120170-180建筑面積所占比例54%35%11%戶數(shù)比套江獨(dú)獨(dú)棟寫寫字樓樓購買者者：國國內(nèi)大大型企企業(yè)總總部、、海外外投資資商等等。購買目目的：：主要要是企企業(yè)總總部或或地區(qū)區(qū)總部部辦公公。目標(biāo)售售價(jià)：：45000元濱江獨(dú)獨(dú)棟寫寫字樓樓消費(fèi)特特點(diǎn)：：專屬屬感，，個(gè)性性化，，總價(jià)價(jià)敏感感（2億）。。產(chǎn)品安安排：：分為為4－5棟，單單棟建建筑面面積3500－6000㎡㎡濱江獨(dú)獨(dú)棟寫寫字樓樓消費(fèi)特特點(diǎn)：：專屬屬感，，個(gè)性性化，，總價(jià)價(jià)敏感感。產(chǎn)品安安排：：分為為4－5棟，單單棟建建筑面面積3500－6000㎡濱江獨(dú)獨(dú)棟寫寫字樓樓消費(fèi)特特點(diǎn)：：專屬屬感，，個(gè)性性化，，總價(jià)價(jià)敏感感。產(chǎn)品安安排：：分為為4－5棟，單單棟建建筑面面積3500－6000㎡創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)LOFT創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是是智能能型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，是以以創(chuàng)意意、技技巧及及才華華創(chuàng)造造財(cái)富富和就就業(yè)能能力的的知識(shí)識(shí)密集集型行行業(yè)，，又叫創(chuàng)創(chuàng)意工工業(yè)、、創(chuàng)造造性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、創(chuàng)意意經(jīng)濟(jì)濟(jì)。通常包包括建建筑藝藝術(shù)、、藝術(shù)術(shù)和古古董市市場、、時(shí)尚尚設(shè)計(jì)計(jì)、廣廣告、、電影影與錄錄像、、交互互式互互動(dòng)軟軟件、、音樂樂和表表演藝藝術(shù)、、出版版業(yè)、、軟件件及計(jì)計(jì)算機(jī)機(jī)服務(wù)務(wù)、電電視和和廣播播、手手工藝藝品等等。LOFT原意是是建筑筑中的的閣樓樓。LOFT作為城城市舊舊工業(yè)業(yè)向新新經(jīng)濟(jì)濟(jì)轉(zhuǎn)變變的新新理念念、新途徑徑，被被西方方各大大都市市紛紛紛采用用，并成為為現(xiàn)代代都市市創(chuàng)新新經(jīng)濟(jì)濟(jì)、創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的代名名詞。。上海成成功個(gè)個(gè)案上實(shí)置置業(yè)05年下半半年推推出“海上海?！表?xiàng)目，，主打3幢約7.8萬㎡LOFT辦公樓樓。在宏觀觀調(diào)控控最嚴(yán)嚴(yán)峻的的時(shí)期期，達(dá)達(dá)到基基本消消化，，其中第第一幢幢2.8萬㎡僅僅1個(gè)月即即銷售售完成成。目前僅僅余約約7個(gè)單位位創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)LOFT購買者者：部部分為為個(gè)人人投資資者或或基金金、投投資銀銀行部分自自用型型客源源。終端消消費(fèi)者者：主主要為為律師師、會(huì)會(huì)計(jì)師師、建建筑師師、設(shè)設(shè)計(jì)人人員等等專業(yè)業(yè)事務(wù)務(wù)所，，為小小陸家家嘴金金融核核心區(qū)區(qū)提供供支持持性業(yè)業(yè)務(wù)。。目標(biāo)售售價(jià)：：30000元?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)LOFT由于此此類客客戶的的需求求與傳傳統(tǒng)寫寫字樓樓相去去甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)，應(yīng)提供供LOFT形態(tài)的的新型型辦公公空間間。具體形形式：：獨(dú)立立小單單位辦辦公、、可使用用空間間高度度不少少于2.6M的單層層或雙雙層空空間形形式、、設(shè)有獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)衛(wèi)生間間和空空調(diào)。。創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)LOFT房型配配比表表房型STUD