廈門英環(huán)路南側(cè)濱海西大道西側(cè)地塊投資分析報(bào)告課件

xxxx地塊投資分析報(bào)告2010JTP01英環(huán)路南側(cè)、濱海西大道西側(cè)地塊投資分析報(bào)告xxxx地塊投資分析報(bào)告2010JTP01英環(huán)路南側(cè)、濱海西第一章：宏觀分析第二章：市場(chǎng)分析第三章：地塊分析第四章：項(xiàng)目定位第五章：投資分析地塊規(guī)劃出讓條件區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)地塊環(huán)境分析地塊SWOT分析土地市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)總結(jié)開發(fā)銷售計(jì)劃成本估算起拍價(jià)效益分析投標(biāo)報(bào)價(jià)分析投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)分析風(fēng)險(xiǎn)分析匯報(bào)內(nèi)容框架客群定位形象定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位宏觀經(jīng)濟(jì)分析廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀政策分析廈門政策環(huán)境第一章：宏觀分析第二章：市場(chǎng)分析第三章：地塊分析第四章：項(xiàng)目1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

3宏觀政策環(huán)境分析

4廈門政策環(huán)境分析第一章：宏觀環(huán)境分析1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析第一章：宏觀環(huán)境分析全國經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，二季度經(jīng)濟(jì)增速回落，房地產(chǎn)宏調(diào)影響整體經(jīng)濟(jì)開始顯現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)啟示：今年第二季度全國GDP增長率為10.3%；比第一季度下降1.6%；改變了聯(lián)系四季度增速上升的發(fā)展軌跡。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度開始顯現(xiàn)；因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能在執(zhí)行力度與保經(jīng)濟(jì)之間尋找平衡。全國經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，二季度經(jīng)濟(jì)增速回落，房地產(chǎn)宏調(diào)影響整體貨幣供應(yīng)量保持較高水平，流動(dòng)性過剩和通脹壓力依然存在上半年新增貨幣供應(yīng)量為4.84萬億元，超過2009年的一半，達(dá)到全年貨幣供應(yīng)預(yù)估值（7.5萬億）的65%。因此，下半年貨幣供應(yīng)量可能逐步下降；廣義貨幣與狹義貨幣余額呈現(xiàn)逐月增長趨勢(shì)；適度寬松貨幣政策得以體現(xiàn)，流動(dòng)性過剩依然存在。在流動(dòng)性過剩和通脹預(yù)期作用下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能再次面臨失效。宏觀經(jīng)濟(jì)貨幣供應(yīng)量保持較高水平，流動(dòng)性過剩和通脹壓力依然存在上半年新宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升通道，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，7月份CPI、PPI及PMI同時(shí)回落宏觀經(jīng)濟(jì)CPI和PPI從2010年1月開始一直保持增長趨勢(shì)，6月CPI、PPI增長率雙雙回落；7月CPI再度上升，達(dá)到一年來的最高點(diǎn)；PPI回落明顯；PMI連續(xù)4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，創(chuàng)下了17個(gè)月的新低，房地產(chǎn)調(diào)控、信貸控制效果已得到體現(xiàn)；CPI、PPI、PMI數(shù)據(jù)反映上半年全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體較好，房地產(chǎn)調(diào)控已對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升通道，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，7月份CPI、PPI廈門市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，第三產(chǎn)業(yè)占比50.3%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理廈門GDP近年保持了約16%的增長速度；受金融危機(jī)的影響，2009年增速為為歷史新低；2009年，廈門第一產(chǎn)業(yè)增加值21億元，增長1.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值785.9億元，增長3.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值816.2億元，增長14.3%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為：1.3：48.4：50.3，與2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二產(chǎn)業(yè)比重下降4.0個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重上升4.1個(gè)百分點(diǎn)

廈門三產(chǎn)比以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較國內(nèi)發(fā)達(dá)城市仍有一定差距，較福建省主要城市則處于領(lǐng)先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展廈門經(jīng)濟(jì)廈門市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，第三產(chǎn)業(yè)占比50.3%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長，城市居民生活富裕購買能力強(qiáng)

廈門城市居民人均可支配收入保持穩(wěn)步增長，2009年已達(dá)到26131元。比08年增長9.1％；廈門城市居民2009年人均消費(fèi)性支出17990元同比上年增長5.1%；

2009年廈門市城市居民家庭的恩格爾系數(shù)為39.8%，處于富裕階段。廈門經(jīng)濟(jì)城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長，城市居民生活富裕廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)能力以及地方政府財(cái)力等方面均領(lǐng)跑于福建省九地市廈門的經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)較小，但人均GDP遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先與福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市；廈門財(cái)政收入遠(yuǎn)超福建省其他地市，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度、力度明顯，新區(qū)開發(fā)的進(jìn)程較快；廈門經(jīng)濟(jì)廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)能力以及地方政府財(cái)力等方面均領(lǐng)跑于1-7月固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資42.33%1-7月固定資產(chǎn)投資514.59億元，比去年同期增長38.3%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資217.58億元，增長130.4%；進(jìn)入下半年以來房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持快速增長；房地產(chǎn)開發(fā)投資比重過大。1-7月房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資的比重為42.33%。廈門經(jīng)濟(jì)1-7月固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固2010年1-7月份廈門經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)增長2010年1-7月份主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類別GDP財(cái)政總收入地方財(cái)政收入人均居民收入金額1049.86億元316.54億元165.22億元17453元增長率16.7%18.1%17.7%12.1%數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計(jì)局工業(yè)繼續(xù)成為全市經(jīng)濟(jì)增長的火車頭批發(fā)和零售業(yè)、服務(wù)性行業(yè)成為三產(chǎn)增長的主力政府財(cái)政支出與居民消費(fèi)支出均有較快增長外貿(mào)出口實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性較快增長金融存貸款較快增長較好地支撐了全市經(jīng)濟(jì)增長廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要特點(diǎn)廈門經(jīng)濟(jì)2010年1-7月份廈門經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)增長2010年1-7月份中央會(huì)議定調(diào)下半年經(jīng)濟(jì)工作加快推進(jìn)財(cái)稅金融房地產(chǎn)社會(huì)保障等改革；以“七要繼續(xù)”促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展；下半年堅(jiān)持搞好宏調(diào)以穩(wěn)定政策為主基調(diào)；增強(qiáng)回升向好勢(shì)頭提高增長質(zhì)量效益；宏觀政策會(huì)議解讀：央行于7月30日召開支行長會(huì)議，要求落實(shí)好適度寬松的貨幣政策；保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性

。因此，下半年房地產(chǎn)信貸發(fā)放以平衡總體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展為目標(biāo)。會(huì)議核心內(nèi)容：中央會(huì)議定調(diào)下半年經(jīng)濟(jì)工作加快推進(jìn)財(cái)稅金融房地產(chǎn)社會(huì)保障等改廈門市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見“意見”核心內(nèi)容增加普通商品住房用地規(guī)模，加快島外新城建設(shè)；取得預(yù)售許可證后，應(yīng)10日內(nèi)一次性公開全部房源，“一房一價(jià)”和明碼標(biāo)價(jià)制度。銷售價(jià)格調(diào)整±10％以上的，應(yīng)調(diào)整預(yù)售方案，重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格。住房信貸政策按國務(wù)院住房信貸政策執(zhí)行；廈門政策政策解讀：2010年3月廈門房價(jià)與2007年底接近，而全國主要城市房價(jià)上升23—78%；因此，廈門并非房價(jià)上漲過快城市；廈門地方政策沒有停止第三套房貸款；廈門地方政策未限制外地戶籍購房；兩次宏觀調(diào)控最高點(diǎn)主要城市房價(jià)比較城市2007年12月2010年3月漲幅上海117142083477.86%北京130002136864.37%杭州141912302962.28%南京6030944656.65%深圳148152119043.03%天津7056926731.34%重慶4066501923.44%廈門1169911158-4.62%全國3501470534.39%廈門市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見“意見”核心內(nèi)容近階段廈門市獲得的政策性支持城市發(fā)展特區(qū)擴(kuò)大到全市2010年6月國務(wù)院批準(zhǔn)廈門市將廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大到全市，廈門特區(qū)面積擴(kuò)大11倍福建支持廈門申報(bào)新特區(qū)區(qū)域外休閑消費(fèi)需求，以特色資源結(jié)合良好空間感受來拉動(dòng)，創(chuàng)造出市場(chǎng)需求，此為成敗關(guān)鍵體制創(chuàng)新試點(diǎn)中國服務(wù)外包示范城市跨境貿(mào)易結(jié)算試點(diǎn)城市“三網(wǎng)融合”試點(diǎn)城市國家創(chuàng)新型試點(diǎn)城市國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)工作示范城市近階段廈門市獲得的政策性支持城市發(fā)展特區(qū)擴(kuò)大到全市2010年城市建設(shè)重點(diǎn)：全面推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè)島外新城建設(shè)

島內(nèi)優(yōu)化提升四大新城：集美新城、海滄灣、翔安新城、同安濱海新城建設(shè)面積：240平方公里建設(shè)目標(biāo)：一流現(xiàn)代化國際性濱海新城舊城舊村改造：曾厝、西郭、將軍祠、鐘宅等片區(qū)改造啟動(dòng)；綜合體建設(shè)：萬達(dá)城市綜合體和觀音山、五緣灣等東部商務(wù)區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)；2009年8月廈門市委提出，要加快推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè)，提升島內(nèi)、拓展島外、一體發(fā)展。2010年初，胡錦濤總書記視察廈門時(shí)要求“規(guī)劃一體化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、基本公共服務(wù)一體化”。城市發(fā)展城市建設(shè)重點(diǎn)：全面推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè)島外新城建設(shè)島內(nèi)優(yōu)化宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)快速回升，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，增長速度下降；廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度全面恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨向合理；房地產(chǎn)調(diào)控政策處于短期內(nèi)難以放松，但持續(xù)性受市場(chǎng)質(zhì)疑；廈門地方政策總體比較溫和；“特區(qū)擴(kuò)大”、“島內(nèi)外一體化”等將進(jìn)一步推動(dòng)城市發(fā)展；宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)快速回升，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，增長速度1土地市場(chǎng)分析

2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3區(qū)域市場(chǎng)分析4市場(chǎng)總結(jié)分析第二章：市場(chǎng)分析1土地市場(chǎng)分析第二章：市場(chǎng)分析廈門商住用地出讓均價(jià)保持穩(wěn)定，出讓量取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況土地市場(chǎng)2007年—2009年廈門出讓商住用地樓面價(jià)保持在4000—4800元/㎡；2010年土地出讓以島外為主，拉低整體土地價(jià)格；土地出讓量受房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況絕對(duì)影響；廈門商住用地出讓均價(jià)保持穩(wěn)定，出讓量取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況土地土地出讓重點(diǎn)區(qū)域向島外轉(zhuǎn)移2009年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為27：63；其中集美區(qū)商住用地出讓占45%；2010年上半年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為4：96；其中同安商住用地出讓規(guī)劃建筑面積占51%；島外基礎(chǔ)設(shè)施的完善，區(qū)域開發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)作階段，房地產(chǎn)開發(fā)開始接棒新城建設(shè)；島內(nèi)可供出讓用地日漸稀少，土地資源稀缺性已非常明顯；島外成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最主要戰(zhàn)場(chǎng)已勢(shì)不可擋；“高端化”已經(jīng)成為島內(nèi)住宅開發(fā)的共性。土地市場(chǎng)土地出讓重點(diǎn)區(qū)域向島外轉(zhuǎn)移2009年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃島內(nèi)土地出讓以經(jīng)營性用地為主，住宅用地出讓集中于集美新城、翔安新城、同安濱海新城土地市場(chǎng)區(qū)域地塊編號(hào)規(guī)劃建筑面積（㎡）成交總價(jià)（萬元）樓面價(jià)（元/㎡）受讓人思明2010P1245000306006800中鐵二十二局2010P08162201656010210新景地2010P023020030480

恒禾置地2009G233384010470030940廈門恒興集美J2009P014430001032002330萬科J2009P025350001368002557廈門貴豐房地產(chǎn)2009JP014660601600003433廈門東區(qū)錦亭西路東側(cè)在建工程15119.235882373鑫大利房地產(chǎn)錦亭北路南側(cè)在建工程27093.865722426鑫大利房地產(chǎn)同安2010TP02185200642003467金帝2010TP032987001065003565金帝2010TP01222600743003338金帝2010TP04293500803002736金帝翔安2010XP0264800335005170寶嘉瓊湖路南側(cè)地塊在建工程61577.71165002680翔安建發(fā)X2009G053392901102903251北京首開X2009G04109000213901962萬科海滄H2009G0162730321005117中駿H2009G023010001500004983禹州島內(nèi)新出讓用地以酒店、商業(yè)、城市綜合體為主，住宅用地出讓日漸稀少；住宅用地出讓樓面價(jià)6800—10000元/㎡；集美城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，發(fā)展空間和潛力巨大；是廈門住宅用地出讓的集中區(qū)域；區(qū)域出讓住宅樓面價(jià)2300—3500元/㎡；濱海區(qū)域樓面價(jià)可達(dá)6000元/㎡；同安濱海新城建設(shè)成為住宅用地出讓的重要區(qū)域；區(qū)域樓面價(jià)為2500—3500元/㎡；翔安新城房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，土地出讓將逐年增大，區(qū)域住宅用地出讓樓面價(jià)為2000—5000元/㎡；海滄片區(qū)發(fā)展比較成熟，可出讓用地相對(duì)較少，區(qū)域住宅樓面價(jià)5000元/㎡左右島內(nèi)土地出讓以經(jīng)營性用地為主，住宅用地出讓集中于集美新城、翔廈門商品住宅年成交量約為300萬平米，住宅成交均價(jià)約為9000—11000元/㎡房地產(chǎn)市場(chǎng)06、07年廈門住宅成交量為300萬平米左右，08年市場(chǎng)住宅成交107萬平米，2009年市場(chǎng)恢復(fù)性增長，住宅成交面積接近400萬平米；07年以后廈門住宅成交均價(jià)長期保持在9000—11000元/㎡；廈門商品住宅年成交量約為300萬平米，住宅成交均價(jià)約為900房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整以來住宅成交量持續(xù)走低，住宅交易價(jià)格保持穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸政策調(diào)整以來，住宅成交量由3、4月份的30萬平米下降到7月份的7萬平米；住宅銷售均價(jià)保持穩(wěn)定；7月份住宅銷售均價(jià)達(dá)到12170元/㎡，是近兩年來的高點(diǎn)；上半年住宅銷售均價(jià)同比有較大增長；房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整以來住宅成交量持續(xù)走低，住宅交易價(jià)格保持穩(wěn)2009年以來供銷比失衡，供應(yīng)量小于銷售量，市場(chǎng)持續(xù)消化存量房地產(chǎn)市場(chǎng)03—06年，供銷比小于等于1；市場(chǎng)供銷平衡，供應(yīng)量略小于銷售量；07—08年，市場(chǎng)供應(yīng)量大于銷售量，供銷比大于1，市場(chǎng)存量積壓比較嚴(yán)重；09—10年上半年，市場(chǎng)供應(yīng)量遠(yuǎn)小于銷售量，市場(chǎng)持續(xù)消化存量；2009年以來供銷比失衡，供應(yīng)量小于銷售量，市場(chǎng)持續(xù)消化存量廈門本地購房客群比例下降，外省市購房客群逐年上升，省內(nèi)其它區(qū)域保持穩(wěn)定2010年上半年廈門本地購房客群比例為34.8%，本地居民購房比例下降到最低點(diǎn)；省內(nèi)其它區(qū)域購房客群比例基本穩(wěn)定，維持在27%—35%之間；省外客群比例有逐年上升之勢(shì)，2010年比例為34.46%；已經(jīng)成為廈門購房客群的最重要組成部分；海外客群比例較小，維持在2.5%—7%之間。房地產(chǎn)市場(chǎng)廈門本地購房客群比例下降，外省市購房客群逐年上升，省內(nèi)其它區(qū)在售項(xiàng)目分布圖區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目分布圖區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱地址住宅總建（㎡）住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)銷售均價(jià)（元/㎡）開發(fā)商銷售狀態(tài)特房紅樹康橋印斗路南側(cè)、潯江路西側(cè)73508700016189廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司尾盤海聚天下（頤海嘉園）集美新城區(qū)中心423276862廈門集美建設(shè)發(fā)展公司售罄古龍御景集美大橋以北、濱海大道西北側(cè)11510010476廈門古龍集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司預(yù)售泉舜泉水灣(二期)樂海路（嘉庚體育館東南側(cè)）251500895412656廈門泉舜房地產(chǎn)有限公司預(yù)售海景明珠盛光路與集源路交匯處448009215廈門旺森置業(yè)有限公司預(yù)售古龍明珠潯江路以西、印斗路以北1236156573廈門古龍集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司售罄區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱地址住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)銷售均價(jià)（元/㎡）開發(fā)區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)商泉舜集團(tuán)·廈門泉舜房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址集美樂海路（嘉庚體育館東南側(cè)）占地面積79589㎡總建筑面積358607㎡容積率3.16綠化率26％建筑密度38%物業(yè)類型26-28層高層工程進(jìn)度工程進(jìn)入收尾階段戶數(shù)/套1204（一期）交房時(shí)間一期2010年3月競(jìng)品分析——泉舜·泉水灣（一）項(xiàng)目概況區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)商泉舜集團(tuán)·廈門泉舜房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址集美樂（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)泉舜·泉水灣由三塊地組成，總建筑面積35萬平方米，是集居住、商業(yè)街區(qū)和酒店式商務(wù)辦公為一體的超大復(fù)合型社區(qū)。整個(gè)建筑群氣勢(shì)雄偉、風(fēng)格時(shí)尚，60米寬室外景觀休閑長廊。建筑特色是新古典與后現(xiàn)代的融合。（三）戶型配比戶型面積戶數(shù)/套一房38㎡60二房54-62㎡364二房85-88㎡620三房105-140㎡158樓中樓240㎡2（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)泉舜·泉水灣由三塊地（四）產(chǎn)品標(biāo)配交樓標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，戶式中央空調(diào)、廚房垃圾處理器豪華入戶門、Low-E中空玻璃。貝爾高林原創(chuàng)豪華中庭、富士達(dá)永磁同步電梯、酒店式電梯大堂、精裝公共門廊、陽光地下車庫。70米南北超大樓距、通體陶瓷馬賽克外墻、柔性鑄鐵排水立管。(五）推盤節(jié)奏及售價(jià)走勢(shì)描述2008年4月30日開盤，開盤起價(jià)起價(jià)9258元／㎡，均價(jià)約10000元/㎡。2009年4月加推5#樓。11月推出最后兩幢1#和9#。該項(xiàng)目在2009年集中快速去化，成交均價(jià)也持續(xù)走高，近期近期售價(jià)已過萬。（四）產(chǎn)品標(biāo)配交樓標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，戶式中央空調(diào)、廚房垃（六）客群來源項(xiàng)目主要客群為當(dāng)?shù)厝藶橹?，?xiàng)目的時(shí)尚定位也吸引了不少島內(nèi)工作的年輕人以及部分周邊城市客群。置業(yè)目的：首套置業(yè)的，投資以及換大房的二次置業(yè)者。（七）營銷賣點(diǎn)項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)住區(qū)+街坊文化商街；配套齊全，緊臨嘉庚體育館，靠大唐世家、大學(xué)灣生活區(qū)，附近有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；交通便捷，位于環(huán)東海域起點(diǎn)、BRT集美第一站，處于集美大橋入口處，出入島交通方便；教育氛圍濃厚，百年文教——具備從幼兒園至高等學(xué)府的完整教育核心區(qū)。（六）客群來源項(xiàng)目主要客群為當(dāng)?shù)厝藶橹?，?xiàng)目的（八）主力戶型一房：39平二房：60平三房：120平（八）主力戶型一房：39平二房：60平三房：120平開發(fā)商廈門古龍集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址濱海大道西側(cè)，集美大橋北端

占地面積61141㎡總建筑面積233991㎡容積率3.8綠化率39％建筑密度——物業(yè)類型13-22層住宅工程進(jìn)度一期內(nèi)部裝修，二期地下室施工戶數(shù)/套1610交房時(shí)間2010年底（一）項(xiàng)目概況競(jìng)品分析——古龍·御景（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期總建筑面積142056㎡，戶型獨(dú)有5.2米挑高戶型，買一層送一層；二期總建筑面積91935㎡，擁有135㎡-340㎡的三房、四房及雙拼四層住宅。開發(fā)商廈門古龍集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址濱海大道西側(cè)，集美大項(xiàng)目充分發(fā)揮沿海第一排的優(yōu)勢(shì)，以半圍和規(guī)劃布局，拓寬了居住景觀視野，做到戶戶看海、戶戶觀景。項(xiàng)目園林景觀規(guī)劃采用江南園林的手法及傳統(tǒng)文人庭苑的意韻，將環(huán)境景觀融合在現(xiàn)代生活中。（三）戶型配比戶型面積戶數(shù)/套未售套數(shù)銷售率一房（帶夾層）85-89㎡2882793%單身公寓46㎡18613030%單身躍層54㎡10190%二房87-89㎡232797%121㎡18572%134-141㎡92857.6%三房89㎡2522443%134-139㎡40100%147-151㎡571475%四房173-177㎡371949%項(xiàng)目充分發(fā)揮沿海第一排的優(yōu)勢(shì)，以半圍和規(guī)劃布局(五）售價(jià)走勢(shì)

項(xiàng)目2009年9月19日開盤，推出的是一期7棟樓中的3、4、5號(hào)樓，450多套房源，戶型涵蓋了46㎡-177㎡的一房到四房，起價(jià)8100元/平，均價(jià)9000元/平。2009年12月19日和2010年1月底循眾加推。自開盤以來，成交量穩(wěn)定，成交均價(jià)持續(xù)一路走高，目前銷售均價(jià)已飚升至10476元/㎡。（四）產(chǎn)品標(biāo)配項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，地下室車庫比例為2：1，社區(qū)無會(huì)所，無配套幼兒園，無運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。(五）售價(jià)走勢(shì)項(xiàng)目2009年9月19日開盤，推（六）客群來源項(xiàng)目由于地段及景觀優(yōu)勢(shì)，購買人群廣泛，自住投資兼有，主要來自廈門島內(nèi)、集美本區(qū)域以及周邊城市的客戶。職業(yè)以私營企業(yè)主為主，還有部分教師和泛公務(wù)員群體。（七）營銷賣點(diǎn)項(xiàng)目位于環(huán)東海域臨海第一排，主打頂級(jí)灣居生活，擁有頂級(jí)海景資源；項(xiàng)目交通便利，前有BRT集美濱海第一站鳳林站；區(qū)域人文底蘊(yùn)深厚，依托集美學(xué)村和大學(xué)城，項(xiàng)目周邊有集美大學(xué)、集美中學(xué)、樂海中學(xué)、集美二小等優(yōu)質(zhì)的教育資源；挑高戶型，戶型多樣化，贈(zèng)送面積大；江南風(fēng)格的中庭園林。（六）客群來源項(xiàng)目由于地段及景觀優(yōu)勢(shì)，購買人群(八)、主力戶型(八)、主力戶型開發(fā)商福建中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址潯江路和印斗路交匯處占地面積62550㎡總建筑面積100735㎡容積率1.5綠化率45％建筑密度20%物業(yè)類型高層住宅工程進(jìn)度主體完工戶數(shù)/套728交房時(shí)間2013年底（一）項(xiàng)目概況競(jìng)品分析——碧海藍(lán)天（預(yù)計(jì)10月份開盤）（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目將板式建筑與多層住宅相結(jié)合，組成了小區(qū)豐富的建筑形態(tài)。輕盈明快的建筑色彩，簡潔挺拔的極富韻律的外立面細(xì)部構(gòu)件，充分展現(xiàn)了現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，形成了極富濱海特色的建筑風(fēng)格。戶型一律正南北板式規(guī)劃，一梯兩戶，全明設(shè)計(jì)，86－150平方米三房、四房、樓中樓戶型規(guī)劃，10%超低公攤、贈(zèng)送大露臺(tái)面積。開發(fā)商福建中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址潯江路和印斗路交（三）戶型配比戶型面積戶數(shù)/套一、二房90㎡以下387三房、四房90-150㎡304樓中樓150㎡以上29別墅105-140㎡8(四)、主力戶型（三）戶型配比戶型面積戶數(shù)/套一、二房90㎡以下387三房、待售、待建項(xiàng)目表格區(qū)域市場(chǎng)地塊名稱地塊坐落土地用途占地面積(㎡)總建（㎡)樓面地價(jià)（元/㎡）土地競(jìng)得者碧海藍(lán)天潯江路和印斗路交匯處住宅62550100735福建中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司J2010P05僑英路與樂天路交叉口東南側(cè)商業(yè)、住宅578251632204111集美建設(shè)發(fā)展公司2009JG09樂海路東北側(cè)，嘉庚體育館東南側(cè)住宅8552252003725廈門豐融投資有限公司待售、待建項(xiàng)目表格區(qū)域市場(chǎng)地塊名稱地塊坐落土地用途占地面積(市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)1、全年走勢(shì)：2009年及2010年上半年，集美區(qū)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，價(jià)格持續(xù)上漲。由于受單盤成交影響，近期價(jià)格上漲尤其明顯；2、片區(qū)容量：目前集美城區(qū)年商品住宅的消化能力為20~25萬㎡；3、產(chǎn)品線：集美城區(qū)市場(chǎng)向島內(nèi)衍生性和戶型的首次置業(yè)性、兼顧投資性是產(chǎn)品供應(yīng)的主線—主要產(chǎn)品線基本在首置80-90㎡二房扎堆。4、未來競(jìng)爭(zhēng)：集美區(qū)的市場(chǎng)存量分別是海滄和翔安的4.6和4.8倍，集美要應(yīng)對(duì)的本土競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于外部區(qū)域；5、品牌競(jìng)爭(zhēng)：未來項(xiàng)目面臨萬科、華潤、集美建設(shè)、古龍房產(chǎn)等國內(nèi)及本土知名品牌開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)拿地公司的資金實(shí)力、研發(fā)能力、品牌推廣及企業(yè)綜合運(yùn)營管理能力均是極大考驗(yàn)。市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)1、全年走勢(shì)：2009年及2010年上半年，1地塊規(guī)劃出讓條件

2區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)

3地塊環(huán)境分析

4地塊SWOT分析5競(jìng)爭(zhēng)力提煉第三章：地塊分析1地塊規(guī)劃出讓條件第三章：地塊分析地塊區(qū)位圖地塊總用地面積145580.363㎡，規(guī)劃總建筑面積339490㎡。東北側(cè)臨英環(huán)（天馬山）路，東南側(cè)鄰濱海西大道，西南側(cè)為規(guī)劃在建的東安路在建，西北側(cè)為規(guī)劃縱一路。規(guī)劃縱二路、美山路、縱五路從地塊中部穿過，分別連接美峰路、潯江北路直達(dá)樂海路、BRT樞紐站及嘉庚體育館，道路施工圖審查已完成，施工建設(shè)將與本地塊開發(fā)同步。截止到目前，已基本完成場(chǎng)地平整。地塊分析地塊區(qū)位圖英環(huán)路地塊區(qū)位圖地塊總用地面積145580.363㎡，規(guī)劃總建筑面經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊分析地塊位置3-1地塊3-2地塊3-3地塊3-4地塊3-5地塊3-6地塊合計(jì)土地用途居住居住、商業(yè)居住、商業(yè)居住、商業(yè)居住、商業(yè)居住、商業(yè)土地面積(㎡)15293.56922054.41726204.37831318.84927563.63021541.617143976.46容積率2.762.22.32.322.312.412.36地上建筑面積(㎡)422604860060270727006380051860339490計(jì)價(jià)建筑面積(㎡)422604850060270710406355051760337380建筑密度25%25%25%25%25%25%綠地率30%30%30%30%30%30%經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊分析地塊位置3-1地塊3-2地塊3-3地塊3出讓數(shù)據(jù)地塊分析項(xiàng)目內(nèi)容出讓方式拍賣起始價(jià)（萬元）101220平均樓面價(jià)（元/㎡）3000增價(jià)幅度（萬元）400競(jìng)買保證金（萬元）20244土地使用權(quán)出讓年限住宅70年，商業(yè)40年，幼兒園50年不同性質(zhì)建筑占總建筑面積(㎡)居?。?220以下；公用移動(dòng)通信基站:不少于60。居?。?7900以下；商業(yè)：600以下；生鮮便利店：不少于100。居住：56270以下；商業(yè)：4000以下。居?。?7000以下；商業(yè)：4000以下；幼兒園：不少于3000㎡；生鮮超市中心店：不少于1500；開閉所：不少于160；移動(dòng)通信基站:不少于40。居?。?9400以下；商業(yè)：4000以下；生鮮便利店：不少于100；郵政支局：不少于150;有線電視分前端機(jī)房:不少于150。居?。?8700以下；商業(yè)：3000以下；生鮮便利店：不少于100；公用移動(dòng)通信基站：不少于60。居住318470（94%）；商業(yè)15910（5%）；幼兒園3000備注1、戶型要求：建筑面積144㎡以下的住宅面積占地塊總住宅面積的70%以上。2、停車位設(shè)置：生鮮超市中心店按1.5車位/100㎡建筑面積配置，其他符合2006年《廈門市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和廈規(guī)[2008]112號(hào)文。出讓數(shù)據(jù)地塊分析項(xiàng)目內(nèi)容出讓方式拍賣起始價(jià)（萬元）10122集美北部新城定位為集美商貿(mào)中心、文體中心及高品質(zhì)居住區(qū)，片區(qū)將發(fā)展成為生態(tài)和諧、交通便利、配套齊全，集商業(yè)、辦公、娛樂、文化、居住為一體的綜合性高品質(zhì)濱海新型社區(qū)。小路網(wǎng)高密度的地塊劃分以提高通達(dá)性；公共交通導(dǎo)向的土地開發(fā)模式；提供多元的居住產(chǎn)品；以街道—社區(qū)為單元的居住體系；強(qiáng)調(diào)濱海形象塑造。片區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為一心、六區(qū)、三片、一帶。一心——生態(tài)綠心，即中央生態(tài)公園；六區(qū)——區(qū)級(jí)商貿(mào)中心、區(qū)級(jí)體育中心、區(qū)級(jí)文化中心及居住區(qū)核心公建區(qū)、居住區(qū)公建區(qū)、

BRT（LRT）站點(diǎn)綜合公建區(qū)；三片——城市街坊鄰里社區(qū)、濱海休閑住區(qū)、生態(tài)居住區(qū)；一帶——濱海旅游休閑帶。地塊分析用地規(guī)劃：片區(qū)規(guī)劃與定位規(guī)劃定位：綜合性高品質(zhì)濱海新型社區(qū)集美北部新城定位為集美商貿(mào)中心、文體中心及高交通條件地塊分析區(qū)域內(nèi)部交通道路系統(tǒng)處于規(guī)劃建設(shè)期，公共交通落后，但通過同集路、濱海西大道等城市主干道及BRT能快速到達(dá)廈門本島及周邊區(qū)域，能滿足居民正常生活出行需求。濱海西大道集美大橋BRT樞紐站交通條件地塊分析區(qū)域內(nèi)部交通道路系統(tǒng)處于規(guī)劃建地塊分析景觀環(huán)境片區(qū)規(guī)劃合理，道路綠化逐步完善，地塊東南部可享局部海景資源，環(huán)境條件尚可。地塊分析景觀環(huán)境片區(qū)規(guī)劃合理，道路綠化逐步完善，地塊東南部可地塊分析公共配套設(shè)施嘉庚體育館人人樂購物廣場(chǎng)地塊分析公共配套設(shè)施嘉庚體育館人人樂購物廣場(chǎng)地塊分析商業(yè)環(huán)境分析

新開發(fā)區(qū)，商服業(yè)態(tài)低級(jí)，繁華度低。而喜盈門建材家具廣場(chǎng)及未來BRT站點(diǎn)核心公建區(qū)的興建，以及新城開發(fā)建設(shè)的提速，都將極大提升區(qū)域的商服繁華度。地塊SWOT分析

優(yōu)勢(shì)（Strengths）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：集美北部的規(guī)劃起點(diǎn)高，特別是濱水區(qū)域，以開發(fā)高檔商品房及休閑旅游用地為主，而建設(shè)中的紅樹林公園、人造沙灘、旅游灣道、國際馬拉松賽道等都將為人居增色。交通優(yōu)勢(shì)：集美大橋建成通車，BRT快速公交系統(tǒng)的出島第一站也設(shè)置在嘉庚體育館，從島內(nèi)到島外的出行時(shí)間將因此而大大縮短，出行便利性在島外可謂是首屈一指。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于北部片區(qū)商貿(mào)中心、教育中心，未來商業(yè)、教育資源豐富。劣勢(shì)（weaknesses）地塊分析商業(yè)環(huán)境分析新開發(fā)區(qū)，商服業(yè)態(tài)低級(jí)，片區(qū)處于開發(fā)初期，村落改造尚未完成，各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共配套設(shè)施落后，商服繁華度低，片區(qū)成熟度低，居住大環(huán)境有待改善。濱海西大道高架橋?qū)?xiàng)目景觀有一定影響。機(jī)會(huì)（

opportunities）在廈門大力推進(jìn)“島內(nèi)外一體化”戰(zhàn)略的關(guān)鍵時(shí)刻，“特區(qū)擴(kuò)大到全市”給島外房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來長期的利好?！都辣辈科瑓^(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》方案將集美北部片區(qū)定位成生態(tài)和諧、交通便利、配套齊全，集商業(yè)、辦公、娛樂、文化、居住為一體的綜合性高品質(zhì)濱海新型社區(qū)。未來將成為大廈門未來最適宜居住的區(qū)域之一，樓市前景為業(yè)內(nèi)外人士所一致看好。威脅（threats）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)調(diào)控重拳出擊，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。各種國際國內(nèi)宏觀政策、經(jīng)濟(jì)因素都將影響開發(fā)商拿地策略。廈門商品房總存量1423萬㎡，其中集美區(qū)存量最多，達(dá)到515萬㎡，占全市總存量的36%，項(xiàng)目未來將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。片區(qū)目前正進(jìn)行大規(guī)模舊村改造，未來土地供應(yīng)充足。片區(qū)處于開發(fā)初期，村落改造尚未完成，各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共配1客群定位

2形象定位

3產(chǎn)品定位

4價(jià)格定位第四章：項(xiàng)目定位1客群定位第四章：項(xiàng)目定位客群定位客群描述

項(xiàng)目客群主要為當(dāng)?shù)鼐用瘢ǘ沃脴I(yè)，換房族）和集美學(xué)村、大學(xué)城等大、中、小學(xué)教職工及泛公務(wù)員為主，以及部分中小私營企業(yè)主和周邊城市投資客群?？腿憾ㄎ唤搪毠ぜ胺汗珓?wù)員全體；片區(qū)舊村改造衍生的本地居民居住條件升級(jí)需求；中小私營企業(yè)主；部分投資者及候鳥型客戶。項(xiàng)目定位客群定位客群描述項(xiàng)目定位形象定位項(xiàng)目定位規(guī)劃總平圖規(guī)劃效果圖輕盈明快的建筑色彩，簡潔挺拔的極富韻律的外立面細(xì)部構(gòu)件，充分展現(xiàn)了現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，形成了極富濱海特色的建筑風(fēng)格。形象定位項(xiàng)目定位規(guī)劃總平圖規(guī)劃效果圖輕盈明快的產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位戶型面積（㎡）比例單身公寓40-5010%二房80-10040%三房100-12035%四房140以上15%戶型配比根據(jù)地塊的規(guī)劃條件，本項(xiàng)目戶型建筑面積144㎡以下的住宅面積占地塊總住宅面積的70%以上。而根據(jù)項(xiàng)目的客戶定位及周邊市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合項(xiàng)目的客群定位，建議項(xiàng)目主力戶型以中高檔品質(zhì)，90-120㎡二——三房中小戶型為主，搭配部分大戶型產(chǎn)品，主要滿足中產(chǎn)階層消費(fèi)者需求。產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位戶型面積（㎡）比例單身公寓40-5010%二價(jià)格定位——可比回歸分析定價(jià)法項(xiàng)目定位依據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合目前商住項(xiàng)目的產(chǎn)品特征，選取7個(gè)主要的影響因素。分別為地段、配套、建筑品質(zhì)、項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)、戶型設(shè)計(jì)、停車位數(shù)量。這7個(gè)因素，共分5個(gè)等級(jí)，每一個(gè)等級(jí)均制定出相應(yīng)的指標(biāo)，并且對(duì)應(yīng)分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具體見表格1定級(jí)因素、指標(biāo)分值。定級(jí)因素指標(biāo)地段A.從城市規(guī)劃的角度來看所處地段的功能分布；B.商業(yè)主要看其是否臨街或背街C.業(yè)態(tài)的構(gòu)成和發(fā)展的程度D.寫字樓為臨街或背街，辦公氛圍的好壞程度。配套A.附近城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度；B.社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地等方面綜合評(píng)判。建筑品質(zhì)A.產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；B.建筑的質(zhì)量。項(xiàng)目規(guī)劃A,項(xiàng)目整體規(guī)劃；B.項(xiàng)目產(chǎn)品內(nèi)部的規(guī)劃。開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)A.開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)；B.開發(fā)商的信譽(yù)；C.開發(fā)商的品牌；D.已開發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)情況戶型設(shè)計(jì)A.各個(gè)功能分區(qū)的合理性；B.是否有暗房；C.實(shí)用率的大?。籇.結(jié)構(gòu)布局的合理性。停車位數(shù)量A.停車位數(shù)量；B.業(yè)主的方便程度；C.停車的難易程度價(jià)格定位——可比回歸分析定價(jià)法項(xiàng)目定位依據(jù)區(qū)項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)地址銷售狀態(tài)住宅售價(jià)（元/㎡）商業(yè)售價(jià)(元/㎡)車庫售價(jià)(萬元/個(gè))開發(fā)商特房紅樹康橋小高層印斗路南側(cè)、潯江路西側(cè)尾盤70001618915廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司海聚天下（頤海嘉園）多層;小高層集美新城區(qū)中心售罄686212廈門集美建設(shè)發(fā)展公司泉舜泉水灣小高層樂海路（嘉庚體育館東南側(cè)）預(yù)售89541265615廈門泉舜房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃項(xiàng)目小高層英環(huán)路南側(cè)規(guī)劃待定待定待定待定可比項(xiàng)目選取為了科學(xué)地計(jì)算出本項(xiàng)目的市場(chǎng)客觀合理價(jià)格，我們將選取上表中所列3個(gè)與本案具有可比性的樓盤作為比較標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)可比回歸分析定價(jià)法求取本案住宅、商業(yè)店面、車庫的公開市場(chǎng)客觀合理價(jià)格。項(xiàng)目建筑地址銷售住宅售價(jià)商業(yè)售價(jià)(元/㎡)車庫售價(jià)(萬元/個(gè)分值的判定與計(jì)算項(xiàng)目權(quán)重特房紅樹康橋頤海嘉園泉舜泉水灣(二期)本項(xiàng)目地段0.351.541.251.541.2配套0.150.540.450.530.3建筑品質(zhì)0.150.530.350.550.5項(xiàng)目規(guī)劃0.150.550.550.550.5開發(fā)商實(shí)力0.251515151戶型設(shè)計(jì)0.150.540.450.550.5停車位數(shù)量0.150.540.440.450.5合計(jì)54.24.94.5分值的判定與計(jì)算項(xiàng)目權(quán)重特房紅樹康橋頤海嘉園泉舜泉水灣(二相關(guān)分值分析樓盤名稱樓盤得分x銷售均價(jià)yxxyyxy特房紅樹康橋57000254900000035000頤海嘉園4.2686217.644708704428820.4泉舜泉水灣4.9895424.018017411643874.6合計(jì)14.12281666.65176261160107695規(guī)劃項(xiàng)目4.5

住宅部分商業(yè)部分樓盤名稱樓盤得分x銷售均價(jià)yxxyyxy特房紅樹康橋5161892526208372180945泉舜泉水灣4.91265624.0116017433662014.4合計(jì)9.92884549.01422258057142959.4規(guī)劃項(xiàng)目4.5

相關(guān)分值分析樓盤名稱樓盤得分x銷售均價(jià)yxxyyxy特房紅樹將表中給出的原始數(shù)據(jù)代入線性回歸方程，求得線性回歸系數(shù)，若值接近于1，則可找出商住項(xiàng)目產(chǎn)品與市場(chǎng)合理價(jià)格之間的線性函數(shù)關(guān)系，進(jìn)而結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將本項(xiàng)目的分值代入到所求得的線性回歸方程Y=a+bX中，就可以求出本項(xiàng)目在集美區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的定價(jià)時(shí)點(diǎn)上的客觀合理價(jià)格。R=0.8256，說明所選的商住可比項(xiàng)目的價(jià)格與對(duì)應(yīng)樓盤所得的分值線性相關(guān)。B=1210而A=1618把以上參數(shù)代入公式Y(jié)=a+bX，解得Yr=8491（取整8500）同理，解得Yc=12000；車庫12萬元/個(gè)結(jié)合廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀,并分析未來走勢(shì),預(yù)測(cè)項(xiàng)目二期住宅銷售均價(jià)9000元/㎡,商業(yè)銷售均價(jià)14000元/㎡,車位銷售均價(jià)14萬/個(gè);三期住宅銷售均價(jià)10000元/㎡,商業(yè)銷售均價(jià)15000元/㎡,車位銷售均價(jià)16萬/個(gè)將表中給出的原始數(shù)據(jù)代入線性回歸方程，求得線性1開發(fā)銷售計(jì)劃

2成本估算

3收入估算

4起拍價(jià)效益分析

5投標(biāo)報(bào)價(jià)分析

6投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)分析

7風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第五章：投資分析1開發(fā)銷售計(jì)劃第五章：投資分析開發(fā)時(shí)序及開發(fā)周期第一期第二期第三期2011年第三季度開發(fā)第一期3-3、3-5號(hào)地塊，總建筑面積124070㎡。2012年第四季度開發(fā)第一期3-4、3-6號(hào)地塊，總建筑面積124460㎡。2014年第一季度開發(fā)第一期3-1、3-2號(hào)地塊，總建筑面積90860㎡。項(xiàng)目于2016年第三季度完工，開發(fā)周期6年。開發(fā)時(shí)序及開發(fā)周期第一期第二期第三期2011年第三季度開發(fā)第開發(fā)進(jìn)度表投資分析備注：假設(shè)項(xiàng)目建設(shè)中高層、地下室一層；且同期項(xiàng)目各棟均同時(shí)開工。開發(fā)進(jìn)度表投資分析備注：假設(shè)項(xiàng)目建設(shè)中高層、投資分析銷售收入估算產(chǎn)品類別數(shù)量（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬元）備注住宅318470289850一期住宅均價(jià)8500，商業(yè)12000，車位12萬/個(gè)；二期住宅均價(jià)9000，商業(yè)14000，車位14萬/個(gè)；三期住宅均價(jià)10000，商業(yè)15000，車位16萬/個(gè)。商業(yè)1560020300幼兒園300040001200生鮮超市中代建費(fèi)用計(jì)算車位211029220開閉所160移動(dòng)通信基站160郵政支局150有線電視分前端機(jī)房150合計(jì)

340966

銷售收入投資分析銷售收入估算產(chǎn)品類別數(shù)量（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售銷售進(jìn)度計(jì)劃表銷售進(jìn)度計(jì)劃表成本估算投資分析項(xiàng)目投資估算總建筑面積（㎡）：415490地上（㎡）：339490地下(㎡)：76000項(xiàng)目預(yù)算（萬元）單方造價(jià)（元/㎡）備注一、土地費(fèi)用104250

1.土地出讓金1012143000

2.土地契稅303690地價(jià)的3%二、前期工程費(fèi)4155100.00包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察鉆探費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、三通一平、審核評(píng)估費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)等6項(xiàng)綜合匯總約100元/㎡三、房屋開發(fā)費(fèi)751431900.00

1.建安工程費(fèi)581691400.00中高層，地下一層，帶電梯，參考廈門建設(shè)工程信息，綜合考慮確定2.公共配套設(shè)施費(fèi)8487250.00綜合參照區(qū)域類似項(xiàng)目3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8487250.00綜合參照區(qū)域類似項(xiàng)目四、管理費(fèi)174542.00建安工程費(fèi)3%考慮五、銷售費(fèi)用6137147.71包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、公證/簽證費(fèi)，按銷售收入的1.8%考慮六、財(cái)務(wù)費(fèi)用60971801-3年期貸款利率5.4%，融資成本10%,綜合按6%計(jì)算，假設(shè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入七、開發(fā)間接費(fèi)5194125.00包括工程監(jiān)理、物業(yè)管理、咨詢費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、其他雜項(xiàng)費(fèi)用，綜合參照區(qū)域類似項(xiàng)目取125元/㎡八、不可預(yù)見費(fèi)166240.00

九、營業(yè)稅金及附加18924455.45按銷售額的5.55%計(jì)算十、成本費(fèi)用總計(jì)2233076080

成本估算投資分析項(xiàng)目投資估算總建筑面積（㎡）：415490土地增值稅估算內(nèi)容合計(jì)備注一、項(xiàng)目總成本12200(一)+(二)+(三)+(四)，未含營業(yè)稅（一）、地價(jià)總成本6726含3%契稅掛牌價(jià)6530不含契稅契稅196

城市大配套費(fèi)用0

樓面地價(jià)3511單位：元/㎡（二）、建造成本4617含前期工程費(fèi)、間接費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等（三）、銷售費(fèi)用310

（四）、財(cái)務(wù)費(fèi)用458

(五)、管理費(fèi)用89

二、銷售總收入17248

三、營業(yè)稅及附加957二*5.55%四、土地增值額（萬元）2680二-[（二）+（一）]*1.2-三五、土地增值率（%）21.79%四/[（一）+（二）+三]六、土地增值稅804四*0.3土地增值稅估算內(nèi)容合計(jì)備注一、項(xiàng)目總成本12200(一)+現(xiàn)金流量表注：R=12%現(xiàn)金流量表注：R=12%項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估表單位：萬元內(nèi)容合計(jì)備注一、項(xiàng)目總成本204384(一)+(二)+(三)+(四)，未含營業(yè)稅（一）、地價(jià)總成本104250含3%契稅掛牌價(jià)101214不含契稅契稅3036

樓面地價(jià)3000單位：元/㎡（二）、建造成本86154含前期工程費(fèi)、間接費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等（三）、銷售費(fèi)用6137

（四）、財(cái)務(wù)費(fèi)用6097

(五)、管理費(fèi)用1745

二、銷售總收入340966

三、營業(yè)稅及附加18924二*5.55%四、土地增值稅28067(B13-(B9+B4)*1.2-B14)*0.3五、所得稅稅前收益89591

六、所得稅2239825%七、凈利潤67193五-六八、投資利潤率(稅后利潤率)32.88%七/一九、銷售利潤率(稅后利潤率)19.71%七/二起拍價(jià)效益分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估表投標(biāo)報(bào)價(jià)分析投資分析投標(biāo)地價(jià)樓面地價(jià)凈利潤投資利潤率（稅后）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值11000032606205418.20%4262311500034095912917.34%3776112000035575620416.48%3289812500037055327915.63%2803512900038245093914.94%2414515350045503660810.74%317單位：萬元在成本、預(yù)期售價(jià)、預(yù)期目標(biāo)收益率不變的前提下，本項(xiàng)目在不同地價(jià)水平下各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：投標(biāo)報(bào)價(jià)分析投資分析投標(biāo)地價(jià)樓面地價(jià)凈利潤投資利潤率（稅后）購地價(jià)格建議銷售價(jià)格預(yù)期：小高層住宅：8500、9000、10000元/㎡商業(yè)均價(jià)：12000、14000、15000元/㎡地下車位：12、14、16萬元/個(gè)投資凈利潤（稅后）下限為15%；綜合以上條件建議購地樓面地價(jià)上限為3978元/㎡總地價(jià)上限為7400萬總地價(jià)在153500萬，樓面地價(jià)4550元/

㎡

，F(xiàn)IRR=12%時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV趨于0。投資分析購地價(jià)格建議銷售價(jià)格預(yù)期：投資分析xxxx地塊投資分析報(bào)告2010JTP01英環(huán)路南側(cè)、濱海西大道西側(cè)地塊投資分析報(bào)告xxxx地塊投資分析報(bào)告2010JTP01英環(huán)路南側(cè)、濱海西第一章：宏觀分析第二章：市場(chǎng)分析第三章：地塊分析第四章：項(xiàng)目定位第五章：投資分析地塊規(guī)劃出讓條件區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)地塊環(huán)境分析地塊SWOT分析土地市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)總結(jié)開發(fā)銷售計(jì)劃成本估算起拍價(jià)效益分析投標(biāo)報(bào)價(jià)分析投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)分析風(fēng)險(xiǎn)分析匯報(bào)內(nèi)容框架客群定位形象定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位宏觀經(jīng)濟(jì)分析廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀政策分析廈門政策環(huán)境第一章：宏觀分析第二章：市場(chǎng)分析第三章：地塊分析第四章：項(xiàng)目1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

3宏觀政策環(huán)境分析

4廈門政策環(huán)境分析第一章：宏觀環(huán)境分析1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析第一章：宏觀環(huán)境分析全國經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，二季度經(jīng)濟(jì)增速回落，房地產(chǎn)宏調(diào)影響整體經(jīng)濟(jì)開始顯現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)啟示：今年第二季度全國GDP增長率為10.3%；比第一季度下降1.6%；改變了聯(lián)系四季度增速上升的發(fā)展軌跡。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度開始顯現(xiàn)；因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能在執(zhí)行力度與保經(jīng)濟(jì)之間尋找平衡。全國經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，二季度經(jīng)濟(jì)增速回落，房地產(chǎn)宏調(diào)影響整體貨幣供應(yīng)量保持較高水平，流動(dòng)性過剩和通脹壓力依然存在上半年新增貨幣供應(yīng)量為4.84萬億元，超過2009年的一半，達(dá)到全年貨幣供應(yīng)預(yù)估值（7.5萬億）的65%。因此，下半年貨幣供應(yīng)量可能逐步下降；廣義貨幣與狹義貨幣余額呈現(xiàn)逐月增長趨勢(shì)；適度寬松貨幣政策得以體現(xiàn)，流動(dòng)性過剩依然存在。在流動(dòng)性過剩和通脹預(yù)期作用下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能再次面臨失效。宏觀經(jīng)濟(jì)貨幣供應(yīng)量保持較高水平，流動(dòng)性過剩和通脹壓力依然存在上半年新宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升通道，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，7月份CPI、PPI及PMI同時(shí)回落宏觀經(jīng)濟(jì)CPI和PPI從2010年1月開始一直保持增長趨勢(shì)，6月CPI、PPI增長率雙雙回落；7月CPI再度上升，達(dá)到一年來的最高點(diǎn)；PPI回落明顯；PMI連續(xù)4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，創(chuàng)下了17個(gè)月的新低，房地產(chǎn)調(diào)控、信貸控制效果已得到體現(xiàn)；CPI、PPI、PMI數(shù)據(jù)反映上半年全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體較好，房地產(chǎn)調(diào)控已對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升通道，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，7月份CPI、PPI廈門市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，第三產(chǎn)業(yè)占比50.3%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理廈門GDP近年保持了約16%的增長速度；受金融危機(jī)的影響，2009年增速為為歷史新低；2009年，廈門第一產(chǎn)業(yè)增加值21億元，增長1.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值785.9億元，增長3.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值816.2億元，增長14.3%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為：1.3：48.4：50.3，與2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二產(chǎn)業(yè)比重下降4.0個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重上升4.1個(gè)百分點(diǎn)

廈門三產(chǎn)比以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較國內(nèi)發(fā)達(dá)城市仍有一定差距，較福建省主要城市則處于領(lǐng)先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展廈門經(jīng)濟(jì)廈門市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，第三產(chǎn)業(yè)占比50.3%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長，城市居民生活富裕購買能力強(qiáng)

廈門城市居民人均可支配收入保持穩(wěn)步增長，2009年已達(dá)到26131元。比08年增長9.1％；廈門城市居民2009年人均消費(fèi)性支出17990元同比上年增長5.1%；

2009年廈門市城市居民家庭的恩格爾系數(shù)為39.8%，處于富裕階段。廈門經(jīng)濟(jì)城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長，城市居民生活富裕廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)能力以及地方政府財(cái)力等方面均領(lǐng)跑于福建省九地市廈門的經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)較小，但人均GDP遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先與福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市；廈門財(cái)政收入遠(yuǎn)超福建省其他地市，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度、力度明顯，新區(qū)開發(fā)的進(jìn)程較快；廈門經(jīng)濟(jì)廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)能力以及地方政府財(cái)力等方面均領(lǐng)跑于1-7月固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資42.33%1-7月固定資產(chǎn)投資514.59億元，比去年同期增長38.3%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資217.58億元，增長130.4%；進(jìn)入下半年以來房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持快速增長；房地產(chǎn)開發(fā)投資比重過大。1-7月房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資的比重為42.33%。廈門經(jīng)濟(jì)1-7月固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固2010年1-7月份廈門經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)增長2010年1-7月份主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類別GDP財(cái)政總收入地方財(cái)政收入人均居民收入金額1049.86億元316.54億元165.22億元17453元增長率16.7%18.1%17.7%12.1%數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計(jì)局工業(yè)繼續(xù)成為全市經(jīng)濟(jì)增長的火車頭批發(fā)和零售業(yè)、服務(wù)性行業(yè)成為三產(chǎn)增長的主力政府財(cái)政支出與居民消費(fèi)支出均有較快增長外貿(mào)出口實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性較快增長金融存貸款較快增長較好地支撐了全市經(jīng)濟(jì)增長廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要特點(diǎn)廈門經(jīng)濟(jì)2010年1-7月份廈門經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)增長2010年1-7月份中央會(huì)議定調(diào)下半年經(jīng)濟(jì)工作加快推進(jìn)財(cái)稅金融房地產(chǎn)社會(huì)保障等改革；以“七要繼續(xù)”促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展；下半年堅(jiān)持搞好宏調(diào)以穩(wěn)定政策為主基調(diào)；增強(qiáng)回升向好勢(shì)頭提高增長質(zhì)量效益；宏觀政策會(huì)議解讀：央行于7月30日召開支行長會(huì)議，要求落實(shí)好適度寬松的貨幣政策；保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性

。因此，下半年房地產(chǎn)信貸發(fā)放以平衡總體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展為目標(biāo)。會(huì)議核心內(nèi)容：中央會(huì)議定調(diào)下半年經(jīng)濟(jì)工作加快推進(jìn)財(cái)稅金融房地產(chǎn)社會(huì)保障等改廈門市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見“意見”核心內(nèi)容增加普通商品住房用地規(guī)模，加快島外新城建設(shè)；取得預(yù)售許可證后，應(yīng)10日內(nèi)一次性公開全部房源，“一房一價(jià)”和明碼標(biāo)價(jià)制度。銷售價(jià)格調(diào)整±10％以上的，應(yīng)調(diào)整預(yù)售方案，重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格。住房信貸政策按國務(wù)院住房信貸政策執(zhí)行；廈門政策政策解讀：2010年3月廈門房價(jià)與2007年底接近，而全國主要城市房價(jià)上升23—78%；因此，廈門并非房價(jià)上漲過快城市；廈門地方政策沒有停止第三套房貸款；廈門地方政策未限制外地戶籍購房；兩次宏觀調(diào)控最高點(diǎn)主要城市房價(jià)比較城市2007年12月2010年3月漲幅上海117142083477.86%北京130002136864.37%杭州141912302962.28%南京6030944656.65%深圳148152119043.03%天津7056926731.34%重慶4066501923.44%廈門1169911158-4.62%全國3501470534.39%廈門市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見“意見”核心內(nèi)容近階段廈門市獲得的政策性支持城市發(fā)展特區(qū)擴(kuò)大到全市2010年6月國務(wù)院批準(zhǔn)廈門市將廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大到全市，廈門特區(qū)面積擴(kuò)大11倍福建支持廈門申報(bào)新特區(qū)區(qū)域外休閑消費(fèi)需求，以特色資源結(jié)合良好空間感受來拉動(dòng)，創(chuàng)造出市場(chǎng)需求，此為成敗關(guān)鍵體制創(chuàng)新試點(diǎn)中國服務(wù)外包示范城市跨境貿(mào)易結(jié)算試點(diǎn)城市“三網(wǎng)融合”試點(diǎn)城市國家創(chuàng)新型試點(diǎn)城市國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)工作示范城市近階段廈門市獲得的政策性支持城市發(fā)展特區(qū)擴(kuò)大到全市2010年城市建設(shè)重點(diǎn)：全面推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè)島外新城建設(shè)

島內(nèi)優(yōu)化提升四大新城：集美新城、海滄灣、翔安新城、同安濱海新城建設(shè)面積：240平方公里建設(shè)目標(biāo)：一流現(xiàn)代化國際性濱海新城舊城舊村改造：曾厝、西郭、將軍祠、鐘宅等片區(qū)改造啟動(dòng)；綜合體建設(shè)：萬達(dá)城市綜合體和觀音山、五緣灣等東部商務(wù)區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)；2009年8月廈門市委提出，要加快推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè)，提升島內(nèi)、拓展島外、一體發(fā)展。2010年初，胡錦濤總書記視察廈門時(shí)要求“規(guī)劃一體化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、基本公共服務(wù)一體化”。城市發(fā)展城市建設(shè)重點(diǎn)：全面推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè)島外新城建設(shè)島內(nèi)優(yōu)化宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)快速回升，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，增長速度下降；廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度全面恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨向合理；房地產(chǎn)調(diào)控政策處于短期內(nèi)難以放松，但持續(xù)性受市場(chǎng)質(zhì)疑；廈門地方政策總體比較溫和；“特區(qū)擴(kuò)大”、“島內(nèi)外一體化”等將進(jìn)一步推動(dòng)城市發(fā)展；宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)快速回升，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，增長速度1土地市場(chǎng)分析

2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3區(qū)域市場(chǎng)分析4市場(chǎng)總結(jié)分析第二章：市場(chǎng)分析1土地市場(chǎng)分析第二章：市場(chǎng)分析廈門商住用地出讓均價(jià)保持穩(wěn)定，出讓量取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況土地市場(chǎng)2007年—2009年廈門出讓商住用地樓面價(jià)保持在4000—4800元/㎡；2010年土地出讓以島外為主，拉低整體土地價(jià)格；土地出讓量受房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況絕對(duì)影響；廈門商住用地出讓均價(jià)保持穩(wěn)定，出讓量取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況土地土地出讓重點(diǎn)區(qū)域向島外轉(zhuǎn)移2009年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為27：63；其中集美區(qū)商住用地出讓占45%；2010年上半年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為4：96；其中同安商住用地出讓規(guī)劃建筑面積占51%；島外基礎(chǔ)設(shè)施的完善，區(qū)域開發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)作階段，房地產(chǎn)開發(fā)開始接棒新城建設(shè)；島內(nèi)可供出讓用地日漸稀少，土地資源稀缺性已非常明顯；島外成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最主要戰(zhàn)場(chǎng)已勢(shì)不可擋；“高端化”已經(jīng)成為島內(nèi)住宅開發(fā)的共性。土地市場(chǎng)土地出讓重點(diǎn)區(qū)域向島外轉(zhuǎn)移2009年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃島內(nèi)土地出讓以經(jīng)營性用地為主，住宅用地出讓集中于集美新城、翔安新城、同安濱海新城土地市場(chǎng)區(qū)域地塊編號(hào)規(guī)劃建筑面積（㎡）成交總價(jià)（萬元）樓面價(jià)（元/㎡）受讓人思明2010P1245000306006800中鐵二十二局2010P08162201656010210新景地2010P023020030480

恒禾置地2009G233384010470030940廈門恒興集美J2009P014430001032002330萬科J2009P025350001368002557廈門貴豐房地產(chǎn)2009JP014660601600003433廈門東區(qū)錦亭西路東側(cè)在建工程15119.235882373鑫大利房地產(chǎn)錦亭北路南側(cè)在建工程27093.865722426鑫大利房地產(chǎn)同安2010TP02185200642003467金帝2010TP032987001065003565金帝2010TP01222600743003338金帝2010TP04293500803002736金帝翔安2010XP0264800335005170寶嘉瓊湖路南側(cè)地塊在建工程61577.71165002680翔安建發(fā)X2009G053392901102903251北京首開X2009G04109000213901962萬科海滄H2009G0162730321005117中駿H2009G023010001500004983禹州島內(nèi)新出讓用地以酒店、商業(yè)、城市綜合體為主，住宅用地出讓日漸稀少；住宅用地出讓樓面價(jià)6800—10000元/㎡；集美城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，發(fā)展空間和潛力巨大；是廈門住宅用地出讓的集中區(qū)域；區(qū)域出讓住宅樓面價(jià)2300—3500元/㎡；濱海區(qū)域樓面價(jià)可達(dá)6000元/㎡；同安濱海新城建設(shè)成為住宅用地出讓的重要區(qū)域；區(qū)域樓面價(jià)為2500—3500元/㎡；翔安新城房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，土地出讓將逐年增大，區(qū)域住宅用地出讓樓面價(jià)為2000—5000元/㎡；海滄片區(qū)發(fā)展比較成熟，可出讓用地相對(duì)較少，區(qū)域住宅樓面價(jià)5000元/㎡左右島內(nèi)土地出讓以經(jīng)營性用地為主，住宅用地出讓集中于集美新城、翔廈門商品住宅年成交量約為300萬平米，住宅成交均價(jià)約為9000—11000元/㎡房地產(chǎn)市場(chǎng)06、07年廈門住宅成交量為300萬平米左右，08年市場(chǎng)住宅成交107萬平米，2009年市場(chǎng)恢復(fù)性增長，住宅成交面積接近400萬平米；07年以后廈門住宅成交均價(jià)長期保持在9000—11000元/㎡；廈門商品住宅年成交量約為300萬平米，住宅成交均價(jià)約為900房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整以來住宅成交量持續(xù)走低，住宅交易價(jià)格保持穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸政策調(diào)整以來，住宅成交量由3、4月份的30萬平米下降到7月份的7萬平米；住宅銷售均價(jià)保持穩(wěn)定；7月份住宅銷售均價(jià)達(dá)到12170元/㎡，是近兩年來的高點(diǎn)；上半年住宅銷售均價(jià)同比有較大增長；房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整以來住宅成交量持續(xù)走低，住宅交易價(jià)格保持穩(wěn)2009年以來供銷比失衡，供應(yīng)量小于銷售量，市場(chǎng)持續(xù)消化存量房地產(chǎn)市場(chǎng)03—06年，供銷比小于等于1；市場(chǎng)供銷平衡，供應(yīng)量略小于銷售量；07—08年，市場(chǎng)供應(yīng)量大于銷售量，供銷比大于1，市場(chǎng)存量積壓比較嚴(yán)重；09—10年上半年，市場(chǎng)供應(yīng)量遠(yuǎn)小于銷售量，市場(chǎng)持續(xù)消化存量；2009年以來供銷比失衡，供應(yīng)量小于銷售量，市場(chǎng)持續(xù)消化存量廈門本地購房客群比例下降，外省市購房客群逐年上升，省內(nèi)其它區(qū)域保持穩(wěn)定2010年上半年廈門本地購房客群比例為34.8%，本地居民購房比例下降到最低點(diǎn)；省內(nèi)其它區(qū)域購房客群比例基本穩(wěn)定，維持在27%—35%之間；省外客群比例有逐年上升之勢(shì)，2010年比例為34.46%；已經(jīng)成為廈門購房客群的最重要組成部分；海外客群比例較小，維持在2.5%—7%之間。房地產(chǎn)市場(chǎng)廈門本地購房客群比例下降，外省市購房客群逐年上升，省內(nèi)其它區(qū)在售項(xiàng)目分布圖區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目分布圖區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱地址住宅總建（㎡）住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)銷售均價(jià)（元/㎡）開發(fā)商銷售狀態(tài)特房紅樹康橋印斗路南側(cè)、潯江路西側(cè)73508700016189廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司尾盤海聚天下（頤海嘉園）集美新城區(qū)中心423276862廈門集美建設(shè)發(fā)展公司售罄古龍御景集美大橋以北、濱海大道西北側(cè)11510010476廈門古龍集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司預(yù)售泉舜泉水灣(二期)樂海路（嘉庚體育館東南側(cè)）251500895412656廈門泉舜房地產(chǎn)有限公司預(yù)售海景明珠盛光路與集源路交匯處448009215廈門旺森置業(yè)有限公司預(yù)售古龍明珠潯江路以西、印斗路以北1236156573廈門古龍集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司售罄區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱地址住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)銷售均價(jià)（元/㎡）開發(fā)區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)商泉舜集團(tuán)·廈門泉舜房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址集美樂海路（嘉庚體育館東南側(cè)）占地面積79589㎡總建筑面積358607㎡容積率3.16綠化率26％建筑密度38%物業(yè)類型26-28層高層工程進(jìn)度工程進(jìn)入收尾階段戶數(shù)/套1204（一期）交房時(shí)間一期2010年3月競(jìng)品分析——泉舜·泉水灣（一）項(xiàng)目概況區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)商泉舜集團(tuán)·廈門泉舜房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址集美樂（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)泉舜·泉水灣由三塊地組成，總建筑面積35萬平方米，是集居住、商業(yè)街區(qū)和酒店式商務(wù)辦公為一體的超大復(fù)合型社區(qū)。整個(gè)建筑群氣勢(shì)雄偉、風(fēng)格時(shí)尚，60米寬室外景觀休閑長廊。建筑特色是新古典與后現(xiàn)代的融合。（三）戶型配比戶型面積戶數(shù)/套一房38㎡60二房54-62㎡364二房85-88㎡620三房105-140㎡158樓中樓240㎡2（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)泉舜·泉水灣由三塊地（四）產(chǎn)品標(biāo)配交樓標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，戶式中央空調(diào)、廚房垃圾處理器豪華入戶門、Low-E中空玻璃。貝爾高林原創(chuàng)豪華中庭、富士達(dá)永磁同步電梯、酒店式電梯大堂、精裝公共門廊、陽光地下車庫。70米南北超大樓距、通體陶瓷馬賽克外墻、柔性鑄鐵排水立管。(五）推盤節(jié)奏及售價(jià)走勢(shì)描述2008年4月30日開盤，開盤起價(jià)起價(jià)9258元／㎡，均價(jià)約10000元/㎡。2009年4月加推5#樓。11月推出最后兩幢1#和9#。該項(xiàng)目在2009年集中快速去化，成交均價(jià)也持續(xù)走高，近期近期售價(jià)已過萬。（四）產(chǎn)品標(biāo)配交樓標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，戶式中央空調(diào)、廚房垃（六）客群來源項(xiàng)目主要客群為當(dāng)?shù)厝藶橹鳎?xiàng)目的時(shí)尚定位也吸引了不少島內(nèi)工作的年輕人以及部分周邊城市客群。置業(yè)目的：首套置業(yè)的，投資以及換大房的二次置業(yè)者。（七）營銷賣點(diǎn)項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)住區(qū)+街坊文化商街；配套齊全，緊臨嘉庚體育館，靠大唐世家、大學(xué)灣生活區(qū)，附近有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；交通便捷，位于環(huán)東海域起點(diǎn)、BRT集美第一站，處于集美大橋入口處，出入島交通方便；教育氛圍濃厚，百年文教——具備從幼兒園至高等學(xué)府的完整教育核心區(qū)。（六）客群來源項(xiàng)目主要客群為當(dāng)?shù)厝藶橹?，?xiàng)目的（八）主力戶型一房：39平二房：60平三房：120平（八）主力戶型一房：39平二房：60平三房：120平開發(fā)商廈門古龍集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址濱海大道西側(cè)，集美大橋北端

占地面積61141㎡總建筑面積233991㎡容積率3.8綠化率39％建筑密度——物業(yè)類型13-22層住宅工程進(jìn)度一期內(nèi)部裝修，二期地下室施工戶數(shù)/套1610交房時(shí)間2010年底（一）項(xiàng)目概況競(jìng)品分析——古龍·御景（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期總建筑面積14