廣州花都匯城項目可行性研究報告

核準(zhǔn)通過，歸檔資料。未經(jīng)允許，請勿外傳！花都匯城東鏡村工程可行性研究報告編制單位：廣州匯城房地產(chǎn)開發(fā)編制日期：2008年1月2目錄TOC\o"1-3"\h\z1．工程概況 31.1工程背景 31.2工程現(xiàn)狀 31.3工程規(guī)模 51.4工程轉(zhuǎn)讓方式 52．區(qū)位分析 62.1花都概況 6地理環(huán)境 6經(jīng)濟(jì)開展情況 6人文社會環(huán)境 72.2城市建設(shè)與交通區(qū)位分析 73．市場分析 83.1花都房地產(chǎn)市場 8根本概況及特點(diǎn) 8市場走勢及前景的判斷 114．工程開展定位研究 234.1工程SWOT分析 234.2市場定位研究 25需求定位 25開展定位 26目標(biāo)客戶定位 265．規(guī)劃設(shè)計建議 275.1工程規(guī)劃布局 275.2環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思 275.3建筑單體設(shè)想 275.4裝修設(shè)計建議 286．開發(fā)本錢分析 306.1投資構(gòu)成、總投資估算 306.2開發(fā)建設(shè)進(jìn)度及投資資金安排方案 326.3工程銷售收入及投資安排方案 336.4工程利潤估算 347．財務(wù)分析 357.1工程財務(wù)贏利能力分析 357.2工程盈虧平衡分析 358．初步營銷設(shè)想 388.1銷售范圍 388.2銷售執(zhí)行策略設(shè)想 388.3宣傳促銷手段建議 398.4廣告運(yùn)作安排 409．物業(yè)管理建議 4010．社會和環(huán)境效益評價 4311．結(jié)論 43附表一開發(fā)進(jìn)度方案表 45附表二D區(qū)第一期工程銷售前我司投放方案表 46附表三建設(shè)期資金流出表 47附表四工程分期銷售方案表 48附表五工程分期銷售收入估算表 48附表六工程凈現(xiàn)金流量表 49

1．工程概況1.1工程背景匯城東鏡村工程地址位于花都區(qū)新華街東鏡村，與廣州白云區(qū)交界，距廣州市中心城區(qū)的車程約30分鐘。工程所處的新廣花路連接廣州和花都區(qū)。其附近有105、106、107三條國道和京珠、機(jī)場、廣清、街〔口〕北〔興〕、廣州北二環(huán)等五條高速公路。正在建設(shè)的最高時速達(dá)340公里的京廣快速鐵路客運(yùn)專線在花都設(shè)有車站。連接花都汽車城到新機(jī)場和廣州市其他區(qū)的地鐵9號線將于2021年前開通。匯城東鏡工程由廣州匯城房地產(chǎn)開發(fā)投資興建。一期工程用地面積約105970平方米，占地約159畝,用地性質(zhì)是住宅、酒店及商業(yè)配套設(shè)施，一期工程開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：建筑密度約23.2%，容積率約1.62；共分高層住宅區(qū)、酒店商業(yè)區(qū)、別墅區(qū)及會所區(qū)四個區(qū)域建設(shè)。1.2工程現(xiàn)狀本工程用地手續(xù)齊全，包括立項批文、用地批文、國土使用許可證、建設(shè)用地許可證均己取得，土地征用、拆遷及相關(guān)費(fèi)用己經(jīng)繳清，地塊現(xiàn)狀為農(nóng)田和魚塘，無村舍等構(gòu)筑設(shè)施，目前工程己啟動總體規(guī)劃和設(shè)計及報規(guī)工作，方案于本年度正式動土建設(shè)。1.3工程規(guī)模根據(jù)現(xiàn)已批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：一期工程開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號工程內(nèi)容指標(biāo)1用地面積105970m22建筑基底面積24590m3地下室面積21730m4總建筑面積〔不包地下室〕192000m其中高層106260m多層8400m聯(lián)排別墅17820m商鋪26560m酒店32960m5建筑密度23.20%6容積率1.627綠地率40%1.4工程轉(zhuǎn)讓方式住宅工程采用開發(fā)預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓，在建筑進(jìn)度到達(dá)預(yù)售要求后開始出售，支付方式可通過一次性支付，亦可通過銀行按揭轉(zhuǎn)帳方式。2．區(qū)位分析2.1花都概況地理環(huán)境花都區(qū)位于廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳。地理位置十分重要?；ǘ紖^(qū)總面積960平方公里,下轄新華、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面和花僑十個鎮(zhèn)。花都區(qū)地勢北高南低，北部丘陵綿亙,中部淺丘臺地，南部為廣花平原,形成東北向西南斜置的長方形。東有流溪河流經(jīng)，西有巴江河過境?；ǘ紖^(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，年平均氣溫21.7攝氏度。經(jīng)濟(jì)開展情況改革開放以來，花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展保持較高的增長速度。在珠江三角洲地區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)開展較富裕地區(qū)。2000-2006年，花都國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長14.4%。2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值360.36億元，同比增長13.21%；完成工業(yè)總產(chǎn)值825.85億元，同比增長14.38%。經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)239.27%，同比提高21.21個百分點(diǎn)。全區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值34.54億元，占全區(qū)CDP5.56%，同比增長6.2%，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入527.8億元，同比增長6.78%，農(nóng)民人均收入7325元，比上年增長4.34%。完成地方預(yù)算內(nèi)財政收入16.35億元，同比增長35.74%；稅收總額53.2億元〔不含海關(guān)關(guān)稅及代征稅22.04億元〕，同比增長40.75%。完成全社會固定資產(chǎn)投資86.71億元，同比增長20.01%；社會消費(fèi)品零售總額108.26億元，同比增長13.13%；外貿(mào)出口總值11.63億美元，同比增長43.69%。實(shí)際利用外資2.17億美元，同比增長7.81%。人文社會環(huán)境花都區(qū)戶籍人口72萬，另有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬人。城區(qū)常住人口30萬。2.2城市建設(shè)與交通區(qū)位分析花都是廣州市、珠江三角洲通向中國內(nèi)地的北大門，擁有興旺的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。

中國三大樞紐機(jī)場之一的廣州新國際機(jī)場坐落在花都區(qū)花東鎮(zhèn)，首期工程年旅客輸送量為2500萬人次，貨運(yùn)吞吐量為100萬噸，最大規(guī)?？蛇_(dá)每年8000萬人次客運(yùn)和300萬噸貨運(yùn)。廣州地區(qū)三個始發(fā)站之一的廣州火車北站設(shè)在花都，中國鐵路大動脈——京廣鐵路從此經(jīng)過。區(qū)內(nèi)還有105、106、107三條國道和京珠、機(jī)場、廣清、街〔口〕北〔興〕、廣州北二環(huán)等五條高速公路越境而過。正在建設(shè)的最高時速達(dá)340公里的京廣快速鐵路客運(yùn)專線在花都設(shè)有車站。

有國家二類口岸花都港，可供千噸貨船直達(dá)香港、澳門，年吞吐量100萬噸，目前正在進(jìn)行擴(kuò)建，到2007底年吞吐量可達(dá)300萬噸。

廣州市正加快規(guī)劃建設(shè)地鐵，實(shí)現(xiàn)與花都的無縫對接。連接花都汽車城到新機(jī)場和廣州市其他區(qū)的地鐵9號線將于2021年前開通。今后，還有廣州北三環(huán)、城際列車專線連接花都與廣州中心城區(qū)及珠江三角洲其他地區(qū)。到2021年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個功能區(qū)片。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國際機(jī)場兩個最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，按照相對獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。3．市場分析3.1花都房地產(chǎn)市場根本概況及特點(diǎn)廣州中心市區(qū)地產(chǎn)熱帶動周邊縣區(qū)地產(chǎn)不斷升溫。近年來花都房地產(chǎn)銷售呈大幅增長趨勢，今年1到2月全區(qū)實(shí)際銷售面積1331477平方米，比同期增長了百分之17.8%，銷售金額達(dá)44億元人民幣，同比增長百分之41.26%根據(jù)花都統(tǒng)計局公報，2006年花都區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資86.71億元，其中完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額24.31億元，同比增長26.23%。其中民間完成投資及外商投資仍是投資的主體。由于廣州新白云國際機(jī)場的帶動，使花都商業(yè)性質(zhì)的投資持續(xù)升溫，以商鋪、寫字樓、物流、酒店為主的商業(yè)營業(yè)用房投資額大幅增加。2006年，花都區(qū)完成商品房銷售面積135.87萬平方米，同比增長12%，商品房銷售金額49.41億元，同比增長47.7%，2006年花都區(qū)房地產(chǎn)市場價格漲勢迅猛，根據(jù)廣州市國土房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：花都區(qū)2003年商品房住宅成交均價僅為1793元/平方米，2006年全年商品房住宅成交均價更是到達(dá)3235元/平方米，住宅成交均價比2003年增長了80.4%。成交面積為102.8萬平方米，同比增長14%。07年2月份，花都區(qū)一手商品房住宅成交均價到達(dá)3975元/平方米，每平方米比去年同期高出1268元，增幅高達(dá)46.8%。個別樓盤銷售價格已是突破6000元/平方米大關(guān)。近年來花都區(qū)新建商品房住宅銷售情況表據(jù)中原地產(chǎn)研究部表示，花都區(qū)的樓盤主要分為城區(qū)樓盤和郊外山水別墅樓盤兩大部份，銷售情況也呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，檔次較高、規(guī)模及配套較為齊全的樓盤銷售情況非常好，甚至出現(xiàn)賣斷貨的情況。而規(guī)模較小、中低檔次、較偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施還未成熟的樓盤那么銷售情況較差。同時由于近兩年在部份優(yōu)質(zhì)樓盤的帶動下，花都樓價上漲的幅度較大，其它樓盤也紛紛跟著上漲，部份工程有意放慢了開發(fā)速度，有些樓盤甚至成心減緩銷售速度，等待樓價上漲?？傮w來說，2006年花都樓市供貨量雖然不少，但高端優(yōu)質(zhì)樓盤并不多。從05年開始，多家大型開展商紛紛進(jìn)駐花都開發(fā)，不少大型樓盤已相繼開工建設(shè)，今年春節(jié)前后，中房觀湖國際及駿威錦東花園的開盤為花都樓市帶來新一輪購房熱潮，至春節(jié)前，二盤推出的首期單位均全部售罄，銷售均價創(chuàng)下6000元/平方米的花都?xì)v史記錄。預(yù)計到2007年至2021年，花都新推樓盤及貨量都將會到達(dá)頂峰?；ǘ紖^(qū)主要樓盤情況表區(qū)域工程名稱工程位置規(guī)模均價〔元/m2〕銷售情況城區(qū)雅居樂-雍華庭花都區(qū)迎賓大道27萬m23500售罄雅居樂-雍逸豪庭花都區(qū)天貴路15萬m2別墅9000洋房4100別墅售出約80%洋房根本售罄駿威錦東花園花都區(qū)紫薇路總建120萬m2洋房5500首期售出90%中房觀湖國際花都區(qū)環(huán)湖路占地480畝洋房4600首批售罄云珠花園花都區(qū)龍珠路3.52萬m2電梯洋房3800根本售罄新都城市花園花都區(qū)蘭花路約4萬m2洋房4300首期根本售罄金色華庭花都區(qū)龍珠路3.05萬m2無電梯住宅3300住宅售出約80%永愉花園花都區(qū)鳳凰路2.47萬m2電梯洋房3800住宅售出約90%機(jī)場片區(qū)合和新城花都區(qū)迎賓大道73萬m2洋房3500聯(lián)排別墅5500首期售出約80%豪利花園花都區(qū)鏡湖大道16.4萬m2電梯洋房3600首期售出約85%郊外雅堡新城廣清高速公路海布出口100萬m2電梯洋房2400別墅7000近期推出洋房和別墅天湖峰境花東鎮(zhèn)山前大道800畝別墅8000-18000認(rèn)購階段南航碧花園山前大道160萬m2別墅7500還有少量尾貨芙蓉綠茵豪苑芙蓉度假村22萬m2別墅7500售出約70%碧桂園假日半島山前大道650萬m2別墅5500售出約1500多棟別墅資料來源：中原地產(chǎn)研究部在花都經(jīng)濟(jì)高速開展的帶動下，花都區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸成熟，成為廣州樓市的一大亮點(diǎn)。據(jù)中原地產(chǎn)介紹，在原有的恒大地產(chǎn)、美林基業(yè)、雅居樂、合和集團(tuán)、雅堡集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)外，近年更有祈福集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)、中房集團(tuán)、富力地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、合景泰富等多家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐花都。物業(yè)開發(fā)也呈多元化開展，包括住宅、別墅、商業(yè)、辦公寫字樓、物流、酒店以及工業(yè)房地產(chǎn)等多種類型。目前花都新開工的房地產(chǎn)工程總量到達(dá)20多個，已公開新工程的總建筑面積約在600萬平方米左右，一場地產(chǎn)開發(fā)熱潮將在北部掀起。綜合分析花都眾多樓盤，其市場有以下特點(diǎn)：在供給方面：工程的開發(fā)以多層住宅、別墅為主，并以別墅為開展方向。在需求方面：買家以廣州、香港人士為主，其中廣州人占大局部，其余少量為花都人吸納消化。還有，買家以二次置業(yè)者居多，中等面積單元的銷路較大，以別墅為市場焦點(diǎn)。在銷售策略上，一般先以低價入市，帶動起人氣，得到社會認(rèn)同，創(chuàng)造出工程品牌，然后再進(jìn)行后期的開發(fā)。市場走勢及前景的判斷〔1〕政府政策花都區(qū)國土房管局早在1998年6月20日就公布了?國有土地基準(zhǔn)地價?，實(shí)行土地拍賣制度，使土地市場走上法制化、標(biāo)準(zhǔn)化軌道，保證了土地的增值保值和房地產(chǎn)市場的健康開展。花都區(qū)的地價和房價在廣州市各區(qū)中屬于偏低，但社區(qū)環(huán)境相對成熟一類，投資大有可為?！?〕市場需求根據(jù)?珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群規(guī)劃?預(yù)測到2021年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積到達(dá)30平方米以上。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會帶來大規(guī)模的城市建設(shè)，反過來，由于耕地的減少，促進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對城市住宅需求上升。由于經(jīng)濟(jì)的連續(xù)快速開展，未來幾年，花都區(qū)的人口將快速增長。其中汽車產(chǎn)業(yè)方面，目前全區(qū)共有整車生產(chǎn)企業(yè)2家，汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)已超過100多家。年產(chǎn)值到達(dá)350多億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的50%左右，對全區(qū)工業(yè)增長的奉獻(xiàn)率到達(dá)95%以上，根據(jù)花都區(qū)政府工作方案，預(yù)計到2021年花都區(qū)汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將可超過1000億元，花都將被打造為全國汽車產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)模到達(dá)50平方公里的汽車工業(yè)園將全面建成。已在汽車城正式落戶的"世界500強(qiáng)企業(yè)"有10家。目前已投產(chǎn)企業(yè)共25家，大部份投資企業(yè)目前均在裝配建設(shè)中，隨著大批進(jìn)駐投資企業(yè)的建成投產(chǎn)，預(yù)計未來幾年可以為花都區(qū)增加大量外來人口，其中由于汽車及其零配件企業(yè)因技術(shù)要求較高，技術(shù)人員及管理人員占有較大的比例，其中將會有較多的外籍技術(shù)及管理人員，外來人口素質(zhì)及其購置力相對較高，住房需求將會有大幅度的增長。除了汽車產(chǎn)業(yè)的帶動外，花都區(qū)由于新機(jī)場的投入使用，空港經(jīng)濟(jì)的快速開展，將會有大量的航空、物流等人群涌入花都，空港物流業(yè)的開展將會有無限的商機(jī)。由于新機(jī)場的投入使用，與之相關(guān)的航空物流、國際商務(wù)、廣闊國際游客等將為花都注入勃勃生機(jī)，各項相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將隨之興旺。目前世界四大快遞公司之一的美國聯(lián)邦快遞公司亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心落戶花都并已開工建設(shè)，同時祈福集團(tuán)、富力地產(chǎn)在花都的大型物流工程也相繼開工建設(shè)中，眾多的大型星級酒店將云集新機(jī)場周圍。預(yù)計空港物流業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速開展，將會吸納更多人才進(jìn)入花都，加上白云機(jī)場龐大的員工隊伍，必將帶來大量的住房市場需求，帶旺花都房地產(chǎn)業(yè)的開展。廣州市花都區(qū)具有"中國皮具之都"的稱號，在全國越來越顯示出舉足輕重的地位；位于花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)的"獅嶺〔國際〕皮革皮具城"吸引了眾多來自全國各地的皮具原材料、輔料企業(yè)或經(jīng)銷商、制造商進(jìn)駐經(jīng)營?；ǘ紖^(qū)獅嶺鎮(zhèn)已形成了集皮具設(shè)計、生產(chǎn)、加工、銷售、運(yùn)輸、信息交流等相配套的產(chǎn)業(yè)集群體系，已成為全國最大的皮革皮具原材料及其輔料集散基地和皮具生產(chǎn)基地。目前，花都區(qū)獅嶺的皮革皮具生產(chǎn)企業(yè)多達(dá)2700多家，皮革皮具從業(yè)人員近10萬人，年產(chǎn)皮具4億只，年產(chǎn)值超過60億元人民幣。獅嶺皮具產(chǎn)品份額占廣州市場的60%、廣東市場的35%，皮具皮革交易量居全國第一。此外，全國最大的皮革皮具專業(yè)批發(fā)市場-"獅嶺〔國際〕皮革皮具城"每天交易額超過200萬歐元。每年舉辦國際性的皮革皮具行業(yè)盛會-中國〔獅嶺〕國際皮革皮具節(jié)，更使花都獅嶺聲名遠(yuǎn)播，蜚聲海外。近年來花都皮革皮具業(yè)的快速開展帶動了一大批房地產(chǎn)企業(yè)的興旺，其中位于獅嶺及山前旅游大道一帶的樓盤如"南航碧花園"、"五溪御龍灣"、"雅堡新城"及位于花都新城區(qū)的"雅居樂-把戲巴黎"、"錦尚明苑"等已開發(fā)樓盤的購房客戶中，皮革皮具從業(yè)人員占有非常大的比例，隨著花都皮革皮具業(yè)的進(jìn)一步開展，必將為花都的房地產(chǎn)企業(yè)帶來大量的購房客戶。珠寶產(chǎn)業(yè)作為花都區(qū)重點(diǎn)培育開展的新興行業(yè)，那么展示出蓬勃魅力，經(jīng)歷幾年的努力打造，已建成初具規(guī)模的大型珠寶生產(chǎn)加工和交易平臺。"花都〔國際〕金銀珠寶城"吸引了大量國內(nèi)外品牌珠寶企業(yè)進(jìn)駐設(shè)廠，有效推動花都經(jīng)濟(jì)的快速開展。據(jù)有關(guān)研究表示，花都支柱產(chǎn)業(yè)的興旺和蓬勃開展，在帶動整個花都經(jīng)濟(jì)的同時，也給花都的樓市開展帶來了強(qiáng)勁的動力和后勁。預(yù)計未來幾年將會有近10多萬的從業(yè)人員進(jìn)入花都，其中高素質(zhì)的技術(shù)人才將會占有較大的比重，龐大的消費(fèi)群將給花都樓市注入蓬勃的生機(jī)。與此同時，隨著地鐵及公共交通的日益便利，廣州及珠江三角洲地區(qū)到花都置業(yè)者也將明顯增多。花都正逐漸成為一個令人關(guān)注的熱門置業(yè)板塊?！?〕市場承受能力現(xiàn)時花都區(qū)內(nèi)房價還相對偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)〔公寓〕售價〔以平方米為單位〕都在3500元到5000元之間，以100平方米的戶型來算，售價大約在35萬到50萬元間。隨著花都區(qū)知名度的提高和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購置團(tuán)體將會成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大〔一方面由于市區(qū)樓價高，另一個重要因素是居民對生活的要求不斷提高〕，正從市中心向外擴(kuò)散，去年番禺銷售、預(yù)售面積為205.2萬平方米，達(dá)59.2億元，其中大局部是來自廣州的買家。據(jù)資料統(tǒng)計，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達(dá)7.5％，而且呈不斷上升趨勢，估計入世轎車價格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場的開展?；ǘ紖^(qū)的優(yōu)勢正逐漸顯現(xiàn)，例如較低的開發(fā)費(fèi)用和售價，完善的根底建設(shè)和社區(qū)環(huán)境等，由于開發(fā)較遲及規(guī)模不大，區(qū)內(nèi)得以保存了相對好的自然地貌，從廣州市中心區(qū)到花都區(qū)之間有一條寬闊的綠化隔離帶，加上建設(shè)山水城市、生態(tài)圈的開展設(shè)想，都是促使花都區(qū)構(gòu)筑和諧生活社區(qū)的契機(jī)，在這幾年將會迎來房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。4．工程開展定位研究4.1工程SWOT分析〔1〕工程優(yōu)勢匯城東鏡村工程坐落于廣州白云區(qū)與花都區(qū)交界處,距廣州中心城區(qū)20公里左右。工程所處的新廣花路連接廣州和花都區(qū)。其附近有105、106、107三條國道和京珠、機(jī)場、廣清、街〔口〕北〔興〕、廣州北二環(huán)等五條高速公路。正在建設(shè)的最高時速達(dá)340公里的京廣快速鐵路客運(yùn)專線在花都設(shè)有車站，擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)。具有開發(fā)地產(chǎn)工程的良好先天條件?！?〕工程劣勢工程附近農(nóng)田村舍較多，景觀較差。應(yīng)對措施：作好工程的規(guī)劃設(shè)計，要利用地形營造優(yōu)美的內(nèi)部景觀以擬補(bǔ)先天的缺乏?！?〕外部時機(jī)新機(jī)場的使用用和輕鐵的建設(shè)，己大大推動花都的交通區(qū)位優(yōu)勢，縮短廣州市區(qū)與花都區(qū)的時間距離。隨著區(qū)域建設(shè)的完善，花都區(qū)這幾年房地產(chǎn)健康快速的開展，區(qū)域的優(yōu)勢逐年顯現(xiàn)，加上區(qū)政府的支持，未來幾年將會迎上地產(chǎn)開發(fā)的高潮?！?〕外部威脅今后幾年，花都將會成為各大地產(chǎn)商角逐的熱點(diǎn)，勢必會加大彼此間的競爭，會對工程造成一定的壓力。應(yīng)對措施：抓準(zhǔn)消費(fèi)顧客群，塑造工程的獨(dú)特優(yōu)勢，提高工程的品質(zhì)，以差異性的市場策略來對付同類樓盤的競爭。工程周邊的各項市政配套設(shè)施較少，商業(yè)氣氛薄弱，會造成購物、保健、娛樂等生活的不便。應(yīng)對措施：在區(qū)內(nèi)設(shè)置相應(yīng)的生活配套設(shè)施?？偟膩碚f，本工程具有良好的天然資源，但是亦存在一些明顯缺乏，規(guī)劃設(shè)計需作相應(yīng)的調(diào)整和改良，而且目前外部環(huán)境總體上優(yōu)大于劣，因此本工程具備一定的開發(fā)潛質(zhì)。4.2市場定位研究需求定位今日都市人心目中的郊區(qū)概念不知比以前擴(kuò)大了多少倍。昔日被視為荒郊野嶺的地方已變成繁華鬧市，而隨著城市規(guī)模的急劇擴(kuò)張，許多地道的城市人也越來越樂意搬到城市周邊地區(qū)居住。隨著高速公路的興建、私家車的增長以及人們對環(huán)境意識的提高，一些二次置業(yè)人士將居住的眼光放到數(shù)十近百公里外的遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)村，從而興起一種遠(yuǎn)郊度假型住宅的置業(yè)居住時尚。在房地產(chǎn)向郊區(qū)開展的大趨勢中，一種以休閑度假為主要功能，以回歸自然、維護(hù)生態(tài)環(huán)境為生活主張的居住潮流也開始悄然興起，并且受到許多二次置業(yè)人士的青睞。我司可看準(zhǔn)這股潛在而強(qiáng)大的消費(fèi)需求，在遠(yuǎn)郊空氣清新的鄉(xiāng)村開發(fā)出適宜度假的住宅，往往能獲得這批人士的追捧。開展定位結(jié)合本地塊條件和花都區(qū)的開展趨勢，可將該地塊定位為集文體保健、居住、酒店商業(yè)為一體的大型綜合工程，以休閑生活作為工程的主題，并以高品位、低價位、優(yōu)效勞作為工程的開發(fā)經(jīng)營思路。概念：休閑生活倡導(dǎo)者核心要素：天然景觀、建筑特色、園林特點(diǎn)、社區(qū)氣氛聯(lián)想物：自然健康、溫馨舒適休閑生活的開展指導(dǎo)思想是：先在大環(huán)境的建構(gòu)中與本工程周邊可利用資源相契合，并樹立起宏觀的秩序為無數(shù)塑造良好環(huán)境的小方案提供契機(jī)，并在小環(huán)境的建構(gòu)中使人具體感受到大環(huán)境的可塑性和包容性，令人感到“區(qū)內(nèi)區(qū)外〞渾然一體，一切都顯得自然優(yōu)美，充分洋溢社區(qū)的高貴和優(yōu)雅的氣氛。目標(biāo)客戶定位根據(jù)花都房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，本工程的目標(biāo)消費(fèi)群定位為：核心人群界定：向往自然悠閑生活的成功人士，以男性為主導(dǎo)，年齡25-50歲，有一定家庭財產(chǎn)，事業(yè)已有正常軌道。廣州地區(qū)：以度假、休閑享受家庭樂趣，朋友共度閑暇、確立自己的社會地位?；ǘ嫉貐^(qū)：為家人創(chuàng)造良好居住條件，享受家庭樂趣，對子女有益，利于確定自己的社會地位。香港地區(qū)：以度假、休閑為主，享受清新健康的生活。共同心理需求：環(huán)境好、個性化、配套全、規(guī)模大、規(guī)劃好、文化氣息濃、高尚會所具備。5．規(guī)劃設(shè)計建議5.1工程規(guī)劃布局總體規(guī)劃構(gòu)思：本工程設(shè)計總體規(guī)劃主要表達(dá)現(xiàn)代化的手法特點(diǎn)，融合花都特定的地理環(huán)境與人文特色，創(chuàng)出一個具有時代氣息和華南特色的建筑環(huán)境。注重生態(tài)、園林、自然環(huán)境的宣示及塑造。規(guī)劃設(shè)計原那么：突出的文化特征重視整體效益提供豐富的交往空間注重與當(dāng)?shù)丨h(huán)境形態(tài)的協(xié)調(diào)，歷史傳統(tǒng)符號的保存，改造和創(chuàng)新5.2環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思本工程追求全新的休閑居住環(huán)境。創(chuàng)造一個既能滿足現(xiàn)代人居住心理需要，具有濃郁時代氣息；又能表達(dá)深厚文化底蘊(yùn)嶺南特色的居住環(huán)境。5.3建筑單體設(shè)想按照房地產(chǎn)市場的現(xiàn)況和今后的開展趨勢，并依據(jù)高品位的開發(fā)思路，本工程的建筑單體以多層、高層和別墅為主，別墅的外型設(shè)計以中式建筑為主。5.4裝修設(shè)計建議裝修好的套房在視覺上能給予人美觀的感受，可以促進(jìn)工程的銷售。價格的構(gòu)成，除了建筑與環(huán)境，裝修標(biāo)準(zhǔn)也是其中一個關(guān)鍵。家庭裝飾是一個個性化、私密性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，其設(shè)計本質(zhì)除具有舒適溫馨的怡人氣氛，更需具有寬敞明亮的空間和方便合理的機(jī)能設(shè)計。成功的裝修設(shè)計，結(jié)合合理價格系統(tǒng)，將會是工程銷售的最大推力。最近，國家建設(shè)部有關(guān)人士提出，住宅開發(fā)建設(shè)單位及住宅設(shè)計單位、施工單位，要在充分的市場調(diào)查根底上，掌握居民普遍的住房室內(nèi)裝修需求，盡可能地根據(jù)住房所需的裝修“菜單〞，為居民提供交鑰匙即可入住的商品住宅。從目前至長遠(yuǎn)看，提倡和推行一次成型裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機(jī)結(jié)合已勢在必行。從實(shí)際情況來看，住戶自行裝修帶來的許多負(fù)面影響是非常嚴(yán)重的，它一方面遮掩了開發(fā)商與建筑商們的許多無知與缺乏，另一方面在于，有的住戶自行裝修，拆承重墻，增大負(fù)荷，造成材料浪費(fèi)同時破壞了結(jié)構(gòu)平安。如上圖示，2001年度局部城市商品住宅需求狀況市場調(diào)查分析報揭發(fā)現(xiàn)，在對“希望所購置的住房具備怎樣的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)〞的選擇上，46.9％的人選擇了具備根本簡單裝修，15.9％的人選擇“全屋精裝修〞，14.8％的人選擇“開發(fā)商提供裝修套餐〞。毛坯房卻只有22.5％的受選率。這反映出由于目前購房者以工作時間緊張的企業(yè)人員為主，而裝修市場又不夠標(biāo)準(zhǔn)，購房者既缺乏時間也沒足夠精力自行裝修而希望直接購置到已裝修住房的現(xiàn)實(shí)狀況。由此可以看到，房地產(chǎn)建設(shè)和室內(nèi)裝修相結(jié)合可根據(jù)市場的開展、效勞功能的完善、人們觀念的改變等分步驟進(jìn)行。富于個性化的精裝修套餐會在今年進(jìn)一步受到歡送。綜觀整個廣州在售的房地產(chǎn)工程，現(xiàn)在大多數(shù)都已經(jīng)進(jìn)入了精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的時代。如果開發(fā)公司能夠提供出有所不同的個性裝修特色，既是市場開展的需要，又可創(chuàng)造一個閃亮的賣點(diǎn)。6．開發(fā)本錢分析6.1投資構(gòu)成、總投資估算依據(jù)廣州市造價定額、市場調(diào)查資料及近期結(jié)算資料分析統(tǒng)計，對本工程一期土地本錢，建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、市政配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、其他費(fèi)用等進(jìn)行估算。D區(qū)的建設(shè)本錢測算序號工程單價〔元/㎡〕數(shù)量〔㎡〕金額〔萬元〕備注1建筑安裝工程費(fèi)131541.1別墅土建工程費(fèi)7505883944131.2別墅安裝工程費(fèi)80588394711.3公寓、興建土建工程費(fèi)11006672573401.4公寓、興建安裝工程費(fèi)120667258011.5工程監(jiān)理費(fèi)建安×1％1302前期工程費(fèi)21352.1勘測設(shè)計費(fèi)501255646282.2三通一平12012556415073配套設(shè)施工程費(fèi)46573.1外水、電工程15012556418833.2電訊、保安等弱電工程401255645023.3煤氣工程151255641883.4綠化工程1001078921079按綠地面積計3.5道路、排污、排水工程8012556410054開發(fā)期間應(yīng)繳交稅費(fèi)6034.1城市根底設(shè)施配套費(fèi)建安×3％3954.2工程質(zhì)量、平安監(jiān)督費(fèi)建安×3.2‰424.3防雷工程1.4125564184.4噪音檢測費(fèi)1125564134.5建筑工地管理及余泥排放費(fèi)建安×2‰264.6招投標(biāo)活動費(fèi)建安×4‰524.7白蟻防治費(fèi)5125564635其他費(fèi)用24255.1管理費(fèi)〔1＋…4〕×5％10285.2不可預(yù)見費(fèi)〔1＋…4〕×5％10285.3利息〔1＋…4〕×30％×6％×1370合計229751830元/㎡甲方已投入D區(qū)的各種工程費(fèi)用4500萬元，按有效價值80％計算，D區(qū)還需投入開發(fā)資金19375萬元。E區(qū)的建設(shè)本錢測算序號工程單價〔元/㎡〕數(shù)量〔㎡〕金額〔萬元〕備注1建筑安裝工程費(fèi)62851.1別墅土建工程費(fèi)7507203754031.2別墅水電安裝工程費(fèi)80720375761.3公寓、興建土建工程費(fèi)110020002201.4公寓、興建安裝工程費(fèi)1202000241.5工程監(jiān)理費(fèi)建安×1％622前期工程費(fèi)12592.1勘測設(shè)計費(fèi)50740373702.2三通一平120740378883配套設(shè)施工程費(fèi)31063.1外水、電工程1507403711113.2電訊、保安等弱電工程40740372963.3煤氣工4綠化工程10099634996按綠地面積計3.5道路、排污、排水工程80740375924開發(fā)期間應(yīng)繳交稅費(fèi)3374.1城市根底設(shè)施配套費(fèi)建安×3％1874.2工程質(zhì)量、平安監(jiān)督費(fèi)建安×3.2‰204.3防雷工程1.4125564184.4噪音檢測費(fèi)1125564134.5建筑工地管理及余泥排放費(fèi)建安×2‰124.6招投標(biāo)活動費(fèi)建安×4‰254.7白蟻防治費(fèi)5125564635其他費(fèi)用12965.1管理費(fèi)〔1＋…4〕×5％5495.2不可預(yù)見費(fèi)〔1＋…4〕×5％5495.3利息〔1＋…4〕×30％×6％×1198合計122841654元/㎡表16工程投資費(fèi)用匯總表〔單位：萬元〕序號工程投資額備注1工程轉(zhuǎn)讓價15618暫按對方提價計算2D區(qū)建設(shè)費(fèi)193753D區(qū)建設(shè)費(fèi)12284合計47276從投資結(jié)構(gòu)中可看出，在工程的建設(shè)本錢中，以建筑費(fèi)用所占比重最大，其次是工程轉(zhuǎn)讓價和配套設(shè)施工程費(fèi)。因此，在工程建設(shè)過程中，對工程建筑的本錢控制尤為重要。還有，對工程轉(zhuǎn)讓價的談判和支付進(jìn)度的設(shè)計也至關(guān)重要。6.2開發(fā)建設(shè)進(jìn)度及投資資金安排方案由于工程規(guī)模較大，公司目前資金較為緊張，為降低開發(fā)風(fēng)險，我司方案將D區(qū)分為兩期、E區(qū)為一期共三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。按目前進(jìn)度推測，估計在2003年第3季度開始D區(qū)第一期工程施工，到2006年第3季度E區(qū)工程全部竣工，整個工程的開發(fā)建設(shè)周期控制在三年內(nèi)，各期工程以現(xiàn)樓形式在2004年至2006年每年的五一期間公開對外銷售，本工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度方案見附表一〔工程開發(fā)進(jìn)度表〕。根據(jù)測算，本工程在D區(qū)第一期工程銷售前需投入開發(fā)建設(shè)資金為7900萬元，結(jié)合開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，我司編排了工程銷售前的資金投放方案，詳見附表二〔銷售前資金投放表〕、附表三〔建設(shè)期資金流出表〕。6.3工程銷售收入及投資安排方案運(yùn)用市場比擬法進(jìn)行工程銷售定價，市場比擬法是將估價對象與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似對象進(jìn)行比擬對照，從已發(fā)生交易的類似的價格，修正得出估價對象的價格。所謂類似是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價對象相同或相似的。根據(jù)替代原理，本報告主要選取了在地理位置上和工程檔次上較為接近的樓盤作為本工程定價的參造物。獨(dú)立別墅價格測算表項目價格地段交通配套戶型規(guī)劃及環(huán)境知名度工程相對基價〔元/m2〕金碧御水山莊390010010010098991023941雅寶新城400010110110299971013964注：估價對象價格=交易對象價格*100/〔〕*100/〔〕*……運(yùn)用市場比擬法和加權(quán)平均法測定工程獨(dú)立別墅的市場平均銷售基價為3953元/,建議初步定價為3900元/。同理：測算出工程聯(lián)體別墅與公寓的銷售均價分別為：2800元/m2、2000元/m2。據(jù)市場調(diào)查分析資料及工程開發(fā)進(jìn)度方案表,制定工程的分期銷售方案，見附表四〔工程銷售分期方案表〕和附表五〔分期銷售收入估算表〕。工程銷售稅費(fèi)估算表〔單位：萬元〕序號工程計算公式基數(shù)總額1營業(yè)稅銷售收入*5%6268431342教育費(fèi)附加銷售收入*0.15%62684943城建稅銷售收入*0.35%626842194房地產(chǎn)交易費(fèi)銷售收入*1‰62684635印花稅銷售收入*0.5‰62684316預(yù)收增值稅銷售收入*1.0%626846277防洪費(fèi)銷售收入*0.18%626841138代理及廣告宣傳費(fèi)銷售收入*6.0%626843761合計合計80426.4工程利潤估算工程利潤計算表序號工程金額備注1銷售收入626842工程開發(fā)本錢472763銷售稅費(fèi)80424毛利潤73651-2-3-45所得稅24304*33%6稅后利潤49354-57工程投資利潤率10%6/27．財務(wù)分析7.1工程財務(wù)贏利能力分析本工程經(jīng)濟(jì)效益分析所用到的財務(wù)報表是根據(jù)我國會計制度，國家建設(shè)部發(fā)布?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)?結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)的實(shí)際情況對工程的全投資進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析,通過作工程全投資的現(xiàn)金流量表,計算財務(wù)收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值從而分析出整個工程的投資方案是否可行.所謂財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是按設(shè)定的貼現(xiàn)率,將工程計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)值折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和;它是考察工程在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo),凈現(xiàn)值大于或等于零,工程的投資可行。而所謂財務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕是指工程整個計算期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，也是考察工程盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)表，當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收基率時，工程的投資方案可行?；鶞?zhǔn)收率根據(jù)行業(yè)平均利潤率10%計算，折算成季度后大約為3%，加上一定的保險系數(shù)，這里取5%。對工程以上指標(biāo)的具體分析見附表六〔現(xiàn)金流量表〕。工程全投資的財務(wù)凈現(xiàn)值〔1564〕遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，說明工程全投資滿足基準(zhǔn)收益率為5%的要求，而且工程的全投資財務(wù)內(nèi)部收益率〔9%〕超過了基準(zhǔn)收益率5%，其盈利能力已滿足并超過最低要求，所以工程方案具有可行性。7.2工程盈虧平衡分析(1)盈虧平衡點(diǎn)及邊際利潤固定本錢=工程轉(zhuǎn)讓費(fèi)+建安本錢+前期費(fèi)用+市政配套設(shè)施費(fèi)=42819萬元總投入支出=開發(fā)投入+銷售稅費(fèi)=55319萬元變動本錢=總支出-固定本錢=12500萬元單位變動本錢=變動本錢÷開發(fā)量=12500÷199601=626(元/m2)平均銷售單價=銷售收入÷開發(fā)量=62684÷199601=3140(元/m2)盈虧平衡點(diǎn)〔Q〕=固定本錢÷(平均銷售單價-單位變動本錢)=170307m邊際利潤〔M〕=銷售收入-變動本錢=62684-12500=50184萬元邊際利潤率〔m〕=邊際利潤÷銷售收入=80%既本工程不至虧損的最少商品房開發(fā)面積為167140平方米，當(dāng)開發(fā)量超出167140平方米時，每超過100平方米，可獲得100×82%×3140=25.14萬元〔2〕盈虧平衡時點(diǎn)從工程現(xiàn)金流量圖中可看出，工程從2004年2季度開始產(chǎn)生收入，直到2005年2季度整個工程才出現(xiàn)盈利。7.3工程經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析由于本工程投資期長達(dá)3.5年，考慮到工程建設(shè)本錢、銷售單價等因素均有可能發(fā)生變化，故針對這些因素設(shè)定一些變化幅度進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)效益的敏感性分析?！?〕工程開發(fā)本錢的敏感性分析市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于原材料價格、人工費(fèi)及其他費(fèi)用的波動，將會直接影響工程開發(fā)本錢，從而引起工程經(jīng)濟(jì)效益的變化?，F(xiàn)分別設(shè)開發(fā)本錢上升5%、10%、15%、20%，分析工程經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感程度。工程開發(fā)本錢影響程度分析表變動幅度開發(fā)本錢〔萬元〕公司利潤〔萬元〕投資回報率〔%〕回報率下降幅度〔%〕5%4964033517%30%10%5200417673%70%15%543689500.3%97%20%56732-1400由表中所示分析結(jié)果可看出，本工程經(jīng)濟(jì)效益對開發(fā)本錢的變動非常敏感，只要開發(fā)本錢上升10%、15%時，投資利潤率就相應(yīng)下降70%、97%。當(dāng)開發(fā)本錢升幅到達(dá)20%時，工程出現(xiàn)虧損。由此可見嚴(yán)密控制本錢開支，推行責(zé)任本錢制。在工程開發(fā)過程中，廣泛引入競爭機(jī)制，在各環(huán)節(jié)實(shí)行招標(biāo)承包是行之有效的管理方法?！?〕商品房銷售單價的敏感性分析由于市場行情變化或出于競爭的需要，而且從這幾年廣州房地產(chǎn)市場的走勢觀察，未來幾年內(nèi)商品房的銷售價格有可能下降，從而直接影響工程實(shí)現(xiàn)利潤的下降。設(shè)商品房銷售單價分別下降5%、10%、15%，分析由此而引起的工程經(jīng)濟(jì)效益下降程度。商品房銷售單價影響程度分析表變動幅度銷售收入〔萬元〕公司利潤〔萬元〕投資回報率〔%〕回報率下降幅度〔%〕-5%5955031046.6%34%-10%5641512742.7%73%-15%53281-557由表中所示分析結(jié)果可看出，本工程投資利潤對此也相當(dāng)敏感。銷售價格下降5%、10%時，投資回報率分別下降34%、73%，當(dāng)銷售價格下降幅度達(dá)15%時，工程出現(xiàn)虧損。由此可見，本工程在開發(fā)過程中要有效的制定和實(shí)施銷售方案，盡早回收資金，對確保工程投資效益是非常重要的。此外，在商品房的銷售過程中，還應(yīng)密切注意市場行情，采取各種應(yīng)急措施，提高競爭力，擴(kuò)大商品房銷售市場。8．初步營銷設(shè)想8.1銷售范圍主要銷售推廣地區(qū)：廣州、花都以軟性廣告作工程宣傳鋪墊，然后以一系列推廣策略在廣州打響頭炮，展銷會后在報章上報以佳績。8.2銷售執(zhí)行策略設(shè)想◆形象塑造在前，銷售推廣在后◆廣告宣傳在先，面市出售在后◆先慢慢“蓄勢〞，在集中“造勢〞，再猛力“發(fā)勢〞，進(jìn)行瞬間引爆。〔1〕前期推廣活動：以工程主題舉辦大型的公益活動或綠色別墅小區(qū)研討活動，詣在加深人們對工程的印象，培養(yǎng)優(yōu)良的區(qū)內(nèi)文化。同時利用如新聞發(fā)布會、座談會等一連串事件增強(qiáng)工程曝光率及提升工程公眾形象，以利日后銷售活動的吸引力。這些軟性宣傳令買家經(jīng)過多重潛移默化及咨訊轟炸的攻勢后，以到達(dá)蓄勢待發(fā)效果?！?〕軟性廣告宣傳階段及“買家〞入市利用我司與各大媒體的良好關(guān)系，以軟性廣告和新聞稿件的形式在廣州、花都各大家報紙上發(fā)布，引發(fā)目標(biāo)客戶的注意。同時將前期掌握的眾多買家召集進(jìn)行工程介紹，并為這類客戶提供具吸引力及投資性的條件，以限額方式引入工程的第一批消費(fèi)者?！?〕輪籌法銷售。在工程全方位、立體化的大型宣傳攻勢出臺之時，我們會將首次公開出售單位限制在一定數(shù)額，以“輪籌法〞進(jìn)行銷售，以引起市場關(guān)注并形成熱點(diǎn)，從而可大大提高工程的第一批客戶?！?〕巡回公開展銷會：有節(jié)奏地舉辦工程的巡回公開展銷，在東山區(qū)、天河區(qū)人氣聚集的地方巡回招開展銷會，以求將工程的市場擴(kuò)展，并廣泛聽取客觀反應(yīng)意見。8.3宣傳促銷手段建議〔1〕邀請在廣州香港兩地具知名度的人士〔具有現(xiàn)代成功人士形象〕作為工程的推廣形象代表。貫穿于整個推廣活動中，利用其知名度引起買家的關(guān)注，從帶出本工程的品牌和質(zhì)素?！?〕于廣州通往花都主干線上安排搶眼、清晰的統(tǒng)一廣告牌或交通指示路牌，以此引導(dǎo)買家實(shí)地考察，并吸引過往人流注意，以提高買家購置欲念，提高工程知名度〔3〕各類媒介的立體宣傳：于公開展銷會前后，連續(xù)于以下媒介展開工程的全方位宣傳攻勢：——?廣州日報?、?羊城晚報?——省、市有線電視臺8.4廣告運(yùn)作安排以目前市場之競爭環(huán)境，廣告是最重要的宣傳手段，它最直接地表達(dá)我們的銷售策略實(shí)施方面并將工程信息有效地傳播給買家。故我司通常采用多元化的廣告配合工程本身特點(diǎn)，其中包括報紙廣告、電視廣告、電臺廣告、工程工地之路牌、廣告籌劃等對工程作專業(yè)的包裝。9．物業(yè)管理建議該工程位于廣州市的花都區(qū)，所以該工程的物業(yè)管理宜引入香港先進(jìn)的物業(yè)管理理念和管理方式，從工程的籌劃、定位階段開始，到物業(yè)的竣工、驗收、交付使用，從物業(yè)管理的的角度配合整個工程的建設(shè)，創(chuàng)出本工程物業(yè)管理的特色，將成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)一個亮麗的賣點(diǎn)。也為提高本物業(yè)的檔次及價值，使該物業(yè)到達(dá)日后保值升值的目的打下良好的根底。本工程規(guī)模較大，作為高級別墅住宅工程，物業(yè)管理的水平宜定位在高檔，以配合本物業(yè)的檔次；物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)起點(diǎn)要求也應(yīng)較高，要求有大專以上文化、建筑相關(guān)專業(yè)畢業(yè)、有效勞意識及有工作耐心，以保證物業(yè)管理質(zhì)量的持續(xù)開展。物業(yè)管理工作宜在建設(shè)階段介入，使物業(yè)從設(shè)計到使用都能得到全過程的監(jiān)督和管理，并從管理使用的角度對不合理的設(shè)計和施工加以改良，以便于日后物業(yè)的管理，保障建設(shè)責(zé)任與管理利益有機(jī)結(jié)合，提前做好建設(shè)和管理的工作銜接，主要作用如下：〔1〕規(guī)劃設(shè)計時，安排好建設(shè)期間的小區(qū)封閉管理，垃圾點(diǎn)的設(shè)置，監(jiān)控設(shè)施的安裝、防盜系統(tǒng)的設(shè)置、物業(yè)管理用房的位置確定等?！?〕在工程建設(shè)中參與，一方面監(jiān)督建設(shè)單位按原設(shè)計意圖進(jìn)行建設(shè)，保證工程質(zhì)量，制止建設(shè)單位不顧今后物業(yè)管理的難度和廣闊業(yè)主的利益，而隨意改變設(shè)計的現(xiàn)象發(fā)生，另一方面，可以熟悉了解物業(yè)的根底設(shè)施情況，提前作好準(zhǔn)備，使建設(shè)寓于管理之中?！?〕在物業(yè)驗收接管期間，對配套設(shè)施設(shè)備、公共設(shè)施環(huán)境等進(jìn)行前期管理，以便于進(jìn)一步熟悉環(huán)境、方便業(yè)主的入住裝修和為業(yè)主入住后的管理做好準(zhǔn)備。對本工程的配套設(shè)施及效勞的建議：〔1〕常規(guī)性的效勞工程〔此工程費(fèi)用包括在管理費(fèi)內(nèi)〕：a、二十四小時保安值班，出入口有固定崗位守衛(wèi)，小區(qū)內(nèi)各分區(qū)有保安巡邏或安裝閉路監(jiān)控；b、有專業(yè)清潔隊伍對樓宇內(nèi)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行日常保潔，垃圾清運(yùn)；c、對物業(yè)內(nèi)的配套設(shè)備設(shè)施實(shí)行定期維修保養(yǎng)；d、綠化有專業(yè)的人員進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)；e、對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施包括停車場進(jìn)行科學(xué)的維護(hù)保養(yǎng)。〔2〕特約效勞工程〔另外收費(fèi)〕：a、家政效勞：包括家居清潔、大掃除、專業(yè)洗衣、家電維修、代接送小孩等；b、商務(wù)效勞：代辦票務(wù)、代購物品、收發(fā)、打字、代訂書報等；c、設(shè)計、裝修效勞：為有需要的業(yè)主提供專業(yè)的室內(nèi)裝修設(shè)計及裝修施工；d、綠化養(yǎng)護(hù)效勞。〔3〕公共配套設(shè)施的設(shè)置：a、做戶外兒童游樂中心；b、設(shè)置會所；c、利用播送做背景音樂，定時開放；〔4〕會所配套設(shè)施的設(shè)置：a、室內(nèi)泳池；b、健身室；c、乒乓球室；d、保健中心〔與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作設(shè)立門診部〕e、多功能會議室；f、音樂茶藝室〔對外營業(yè)〕；h、壁球室；i、羽毛球室；j、桌球室。除此之外，管理公司應(yīng)定期舉行小區(qū)內(nèi)文化及聯(lián)誼活動，增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)居民的歸屬感。為了促進(jìn)物業(yè)的后期銷售，在制訂物業(yè)管理收費(fèi)水平時，應(yīng)抱著管理費(fèi)收入與支出應(yīng)大致平衡為原那么，不宜太高。相鄰金碧御水山莊物業(yè)管理費(fèi)為2.00元/㎡，所以南航碧花園銷售期的物業(yè)管理費(fèi)也定在2.00元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)為宜。10．社會和環(huán)境效益評價本工程的建成，將在花都形成一個環(huán)境幽雅，景色宜人的度假休閑居住區(qū)，其全新的建筑造型、雅致的園林景點(diǎn)，秀麗的自然景觀與功能齊全，配套完備的公共效勞設(shè)施，無疑將在花都形成一個新的休閑居住勝地，對于美化環(huán)境，促進(jìn)花都旅游區(qū)形象建設(shè)，繁榮房地產(chǎn)市場，改善投資環(huán)境將帶來較大的影響，具有良好的社會效益和環(huán)境效益。11．結(jié)論通過上述對該工程經(jīng)濟(jì)、社會效益的分析可知，南航碧花園的市場前景還是好的，工程的自然條件良好，容易營造良好的居住環(huán)境。同時，該工程的經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)顯示，其具有高出基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。雖然評估結(jié)果說明，該工程是可行的，但敏感性分析說明，該工程抗風(fēng)險能力較低，而且工程贏利水平不高，在同類工程中，并不是最理想的。因而，假設(shè)條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設(shè)計和工程開發(fā)經(jīng)營方案，以提高經(jīng)濟(jì)效益。有關(guān)說明和建議〔1〕我司買斷工程的開發(fā)權(quán)，能根據(jù)自身的資金狀況和工程情況，對工程的是設(shè)計、開發(fā)建設(shè)進(jìn)行全面控制，充分發(fā)揮我司各方面的資源，有利于公司品牌的塑造。〔2〕用地方所提出15619萬元的轉(zhuǎn)讓價格，其中5000萬元的工程轉(zhuǎn)讓費(fèi)及局部工程費(fèi)用應(yīng)該還有下浮的空間，能夠進(jìn)一步增加工程的收益。〔3〕由于工程的建筑設(shè)計尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，因此工程的投資本錢將根據(jù)上述問題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整?！?〕本報告的測算是在考察廣州和花都房地產(chǎn)市場的根底上，確定其銷售價的，這在很大程度上倚賴廣州、花都房地產(chǎn)的供求關(guān)系和未來幾年內(nèi)廣州政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定開展。鑒于廣州、花都目前及今后相當(dāng)一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，存在相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。因此，公司做好開發(fā)管理工作，從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均能到達(dá)較好水平，以抓住時機(jī)，減少風(fēng)險，到達(dá)工程的贏利目標(biāo)，并取得良好的社會效益?！?〕建筑施工過程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、本錢、原材料供給等都會影響到工程總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在在工程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行竟投招標(biāo)、工料包工等一系列措施，落實(shí)資金供給方案，以確保工程經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)?！?〕本工程建設(shè)投資需47276萬元，龐大的資金需求將成為工程是否能如期進(jìn)行的關(guān)鍵。附表一開發(fā)進(jìn)度方案表序號內(nèi)容2003年2004年2005年2006年12341234123412341工程談判、規(guī)劃方案調(diào)整及D區(qū)報建工作2D區(qū)第一期工程三通一平3D區(qū)第一期工程施工