不動產投資分析共29

不動產投資分析第一章不動產投資概論1.1不動產與不動產業(yè)

1.2不動產投資與投資方式

1.3不動產投資分析的研究內容和框架

1.1不動產與不動產業(yè)1.1.1不動產的概念與特征1.不動產的概念是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經濟雙重屬性。從自然屬性的角度來考察不動產時，不動產自然體包括土地、建筑物及其他附著物。從經濟屬性的角度來考察不動產時，不動產是一種重要的資產，它總是在一定的社會關系中存在，作為生產力的組成部分。2.不動產的特征（1）地理位置的固定性（2）商品本身的惟一性（3）使用壽命的長期性（4）使用功能的多樣性（5）投資消費的雙重性（6）房地產價值的相關性（7）房地產投資的大量性（8）房地產的合并及可分性1.1.2不動產業(yè)及其特點1.不動產業(yè)的涵義不動產業(yè)是以不動產商品作為經營對象，從事不動產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)。不動產業(yè)涉及面廣，與國民經濟的許多產業(yè)都有密切的關系，其中尤以與建筑業(yè)最為密切。2.不動產業(yè)的特點（1）房產、地產交易的不可分割性（2）不動產投資的高度關聯(lián)性（3）投資數(shù)額大，回收期長，風險高（4）易受政策法規(guī)的限制和影響（5）開發(fā)經營業(yè)務的復雜性1.2不動產投資與投資方式

1.2.1不動產投資的概念1.投資的一般含義投資是一定經濟主體為了獲取預期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入轉化為資本。投資必須具備五個基本要素：投資主體、投資目的、投資資金、投資客體、投資方式。（1）投資主體投資主體，是指從事投資活動，具有一定資金來源，擁有投資決策權，享受帶來的收益并承擔投資風險的法人和自然人。（2）投資目的投資目的也就是投資的動機。一般認為，投資主體不同，其追求的投資效益也不盡相同。（3）投資資金投資資金有兩種來源：一是投資者自己的收入；二是通過各種途徑來借錢。（4）投資客體投資客體即投資對象、或標的物。投資客體表現(xiàn)為多樣性，可以是將資金直接投入建設項目以形成固定資本和流動資本，也可以是購買有價證券及其他對象。（5）投資方式投資方式指資金運用的形式與方法。投資可以運用多種方式，主要包括直接投資和間接投資、產業(yè)投資與證券投資等。2.不動產投資及及其特征不動產投資是是指投資者為為了獲取預期期不確定的效效益而將現(xiàn)期期的一定收入入轉化為不動動產的經濟行行為。不動產投資具具有其自身的的特點。（1）不動產投資資的巨額性（2）不動產投資資建設與回收收的長期性（3）不動產投資資的高度風險險性（4）不動產投資資具有較強的的盈利性與保保值增值性（5）不動產投資資具有較強的的金融依賴性性（6）不動產投資資具有較強專專業(yè)性1.2.2不動產投資方方式按照投資主體體，可以分為為國家投資、、企業(yè)投資和和個人投資；；按照投資方方式，分為直直接投資和間間接投資；按按照投資的用用途，可分為為地產投資、、住宅房地產產投資、商業(yè)業(yè)房地產投資資、工業(yè)房地地產投資等。。1．直接投資不動產直接投投資是指投資資者直接參與與不動產開發(fā)發(fā)或購買不動動產的過程并并參與有關的的經營活動，，包括從購地地開始的開發(fā)發(fā)投資和物業(yè)業(yè)建成后的置置業(yè)投資兩種種方式。（1）不動產開發(fā)發(fā)投資不動產開發(fā)投投資是指投資資者從購買土土地使用權開開始，經過項項目策劃、規(guī)規(guī)劃設計和施施工建設等過過程獲得不動動產商品，然然后將其推向向市場，轉讓讓給新的投資資者或使用者者，并通過轉轉讓過程收回回投資、實現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商收益益目標的投資資活動。①按照投資對象象按照投資對象象，不動產開開發(fā)投資可分分為地產開發(fā)發(fā)投資和房產產開發(fā)投資。。地產開開發(fā)投投資是是以土土地開開發(fā)為為主，，利用用土地地的買買賣差差價和和進行行土地地開發(fā)發(fā)后出出售或或出租租經營營來獲獲取投投資收收益的的不動動產開開發(fā)與與經營營活動動。房產開開發(fā)投投資又又包括括住宅宅房地地產投投資、、商業(yè)業(yè)房地地產投投資、、工業(yè)業(yè)房地地產投投資等等。商業(yè)房房地產產投資資的對對象包包括寫寫字樓樓、商商場、、旅館館、酒酒店和和各種種娛樂樂設施施等，，這類類房地地產主主要以以出租租經營營為主主，投投資回回報較較高，，通常常是不不動產產投資資的熱熱點。。②按照投投資收收益實實現(xiàn)方方式按照投投資收收益方方式，，不動動產開開發(fā)投投資可可分為為不動動產出出售、、不動動產出出租（（租賃賃）、、不動動產自自營和和混合合型經經營等等形式式。不動產產出售售是不不動產產所有有權（（目前前，對對土地地僅為為使用用權））的一一次性性出售售，這這類房房地產產項目目以預預售或或開發(fā)發(fā)完成成后出出售的的方式式得到到收入入、回回收開開發(fā)資資金、、獲取取開發(fā)發(fā)收益益，以以達到到盈利利的目目的；；不動動產產出出租租僅僅是是不不動動產產使使用用權權的的轉轉讓讓，，它它以以預預租租或或開開發(fā)發(fā)完完成成后后出出租租的的方方式式得得到到收收入入、、回回收收開開發(fā)發(fā)資資金金、、獲獲取取開開發(fā)發(fā)收收益益，，以以達達到到盈盈利利的的目目的的；；不動動產產自自營營是是指指以以開開發(fā)發(fā)完完成成后后自自行行經經營營的的方方式式得得到到收收入入、、回回收收開開發(fā)發(fā)資資金金、、獲獲取取開開發(fā)發(fā)收收益益，，以以達達到到盈盈利利的的目目的的；；不動動產產混混合合型型經經營營是是指指以以預預售售、、預預租租或或開開發(fā)發(fā)完完成成后后出出售售、、出出租租、、自自營營的的各各種種組組合合方方式式得得到到收收入入、、回回收收開開發(fā)發(fā)資資金金、、獲獲取取開開發(fā)發(fā)收收益益，，以以達達到到盈盈利利的的目目的的。。（2）不不動動產產置置業(yè)業(yè)投投資資房地地產產置置業(yè)業(yè)投投資資是是指指投投資資者者購購買買開開發(fā)發(fā)商商新新建建成成的的增增量量房房地地產產或或者者在在市市場場上上購購買買存存量量房房地地產產，，以以滿滿足足自自身身生生產產經經營營的的需需要要，，或或者者轉轉售售給給其其他他置置業(yè)業(yè)投投資資者者以以獲獲得得轉轉售售收收益益，，以以及及租租賃賃給給他他人人以以獲獲得得租租賃賃收收益益的的行行為為。。這類類投投資資的的目目的的一一般般有有兩兩個個：：一一是是滿滿足足自自身身生生活活居居住住或或生生產產經經營營的的需需要要，，即即自自用用；；二二是是投投資資者者將將購購入入的的物物業(yè)業(yè)出出租租給給最最終終的的使使用用者者，，以以獲獲取取較較為為穩(wěn)穩(wěn)定定的的經經常常性性收收入入。。2.間接接投投資資不動動產產間間接接投投資資主主要要是是指指將將資資金金投投入入與與不不動動產產相相關關的的金金融融市市場場的的行行為為。。不不動動產產的的間間接接投投資資者者不不需需直直接接參參與與有有關關不不動動產產投投資資的的管管理理活活動動。。其具具體體投投資資方方式式包包括括發(fā)發(fā)放放不不動動產產抵抵押押貸貸款款，，購購買買不不動動產產開開發(fā)發(fā)投投資資企企業(yè)業(yè)的的債債券券、、股股票票，，購購買買不不動動產產投投資資信信托托基基金金和和不不動動產產抵抵押押貸貸款款證證券券等等。。不動產開發(fā)企業(yè)間接投資者金融市場不動產直接投資證券證券資金資金資金利潤股息、紅利、債息圖1-1不動產間接投資向直接投資的轉化過程1.3不動動產產投投資資分分析析的的研研究究內內容容和和框框架架1.3.1不動動產產投投資資的的運運動動過過程程所謂謂不不動動產產投投資資運運動動過過程程，，是是指指投投資資者者將將籌籌措措的的資資金金從從貨貨幣幣狀狀態(tài)態(tài)轉轉化化為為不不同同類類型型的的不不動動產產，，形形成成資資本本，，又又回回到到貨貨幣幣狀狀態(tài)態(tài)的的不不斷斷循循環(huán)環(huán)的的過過程程。。動動態(tài)態(tài)地地看看，，無無論論是是直直接接投投資資，，還還是是間間接接投投資資，，無無論論是是不不動動產產開開發(fā)發(fā)投投資資，，還還是是置置業(yè)業(yè)投投資資，，都都是是一一個個周周而而復復始始的的運運動動過過程程。。1.資金金籌籌集集2.投資資分分配配3.投資實施施4.投資回收收與增殖殖進行自我積累投資收益貨幣資金在建不動產貨幣資金獲得目標不動產金融資產投資者債權人補償生產消耗不動產開發(fā)投資置業(yè)投資間接投資投入退出投資回收與增值投資分配投資實施資金籌集自營、出租、轉售出售、出租建成不動產圖1-2不動產投投資運動動過程1.3.2不動產投投資開發(fā)發(fā)程序一般而言言，不動動產投資資開發(fā)可可分為三三個階段段：計劃劃階段、、開發(fā)階階段、銷銷售與自自營階段段。1.計劃階段段計劃階段段指從投投資意向向到項目目投資決決策這一一時期。。這一時時期的中中心任務務是對擬擬建項目目進行科科學論證證。計劃階段段的主要要工作是是進行市市場分析析、法規(guī)規(guī)可行性性分析及及財務分分析等活活動。2.開發(fā)階段段開發(fā)階段段即項目目決策后后從項目目設計到到竣工驗驗收、交交付使用用這一時時期。（1）土地取取得（2）規(guī)劃設設計條件件與方案案報批（3）項目施施工與竣竣工驗收收3.銷售與經經營階段段銷售與經經營階段段的主要要任務是是通過銷銷