國有土地上房屋征收審計服務(wù)方案

國有土地上房屋征收審計服務(wù)方案（一）審計目標(biāo)審查房屋征收資料的真實性、完整性、規(guī)范性，拆遷安置補(bǔ)償成本的真實性、合規(guī)性和合法性，查明房屋征收資金的來源及安置補(bǔ)償依據(jù)、安置補(bǔ)償對象以及安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)情況，審查相關(guān)單位在房屋征收過程中遵守相關(guān)政策情況，以及是否有違反公開、公正、公平、原則問題，查找問題的原因，提供并促進(jìn)規(guī)范管理的意見和建議。（二）審計內(nèi)容審計內(nèi)容主要包括：1.基本建設(shè)程序是否合法、有效；2.房屋征收工作管理情況；3.拆遷安置資料的真實性、完整性、規(guī)范性；4.拆遷安置補(bǔ)償成本的真實性、正確性、合規(guī)性和合法性；5.房屋征收實施情況及其效果；6.房屋征收資金籌集、使用及管理情況。（三）審計要求1.統(tǒng)一思想，認(rèn)真負(fù)責(zé)。征地拆遷工作社會影響巨大，既關(guān)系到黨和政府形象，更關(guān)系到社會穩(wěn)定和民生民意。必須依法、及時、有效地履行審計監(jiān)督職責(zé)。這既是法定職責(zé)要求，也是一項政治任務(wù)。審計小組一定要本著高度責(zé)任感做好這項審計工作，并認(rèn)真學(xué)習(xí)方案及相關(guān)文件，加深理解，提高認(rèn)識。2.精心組織，統(tǒng)籌安排。審計小組要嚴(yán)格按照統(tǒng)一要求，統(tǒng)籌安排審計力量，精心組織實施3.加強(qiáng)質(zhì)量控制，防范審計風(fēng)險。審計人員要嚴(yán)格執(zhí)行審計準(zhǔn)則的規(guī)定，保證審計質(zhì)量，防范審計風(fēng)險，確保審計報告反映的問題事實清楚、定性準(zhǔn)確、數(shù)據(jù)可靠。4.深入分析原因，提出對策建議。審計工作的績效在于，即能查出問題，更能深入分析原因，提出對策建議，促進(jìn)有效解決，提出改進(jìn)完善房屋征收工作的審計建議。（四）審計方法1.基本建設(shè)程序是否合法、有效（1）檢查是否取得拆遷許可證，拆遷手續(xù)是否齊全；是否按規(guī)定發(fā)布暫停公告、拆遷公告；是否制訂了拆遷補(bǔ)償方案、實施細(xì)則；（2）檢查拆遷服務(wù)公司、拆除服務(wù)公司、評估服務(wù)公司等是否按照規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)，并關(guān)注招投標(biāo)過程是否公開、公正、公平，是否存在圍標(biāo)、串標(biāo)、違規(guī)轉(zhuǎn)包以及暗箱操作行為；（3）檢查項目是否遵守合同制，項目單位是否與中標(biāo)單位簽訂了書面委托協(xié)議，合同條款是否全面、合法、公允，與招標(biāo)文件和投標(biāo)承諾是否一致。（4）圍繞征地及拆遷安置工作業(yè)務(wù)流程，檢查房屋征收資料的真實性、完整性、規(guī)范性。主要措施如下：1）檢查拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、拆遷資金的審批支付、拆遷資料的收集整理歸檔編號等工作流程的制定、完善和執(zhí)行情況；2）檢查拆遷安置資料的真實性、完整性、規(guī)范性；3）審核對房屋權(quán)屬是否明確，核對房屋所有權(quán)性質(zhì)，集體土地上房屋拆遷還需核對分戶的真實性、合法性，明確房屋被拆遷人；核對房屋用途是否與證件登記用途或相關(guān)證明用途一致，房屋分類是否正確（住宅、非住宅）。4）核查征地、拆遷項目涉及的被補(bǔ)償人家庭人口基本情況，檢查補(bǔ)償、安置人口是否真實、準(zhǔn)確；5）核對被拆遷人補(bǔ)償面積是否與證件登記面積相符，無證面積的勘測認(rèn)定是否由具備資質(zhì)測量單位出具并附正規(guī)測繪圖及圖片資料，無證面積房屋建造年限認(rèn)定資料否有齊全；裝修評估報告是否附有面積、裝修材料數(shù)量及金額明細(xì)單；收集核對營業(yè)執(zhí)照或納稅記錄，核定實際用于經(jīng)營的面積；收集核實室內(nèi)設(shè)施相關(guān)資料并據(jù)實確認(rèn)；對困難被拆遷人補(bǔ)助，特困補(bǔ)助是否有民政部門認(rèn)定證明，殘疾補(bǔ)助是否有殘聯(lián)認(rèn)定證明；6）對照相關(guān)規(guī)定、房屋評估價及安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)復(fù)核計算所需房屋拆遷補(bǔ)償款；對從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，對照安置補(bǔ)償實施方案復(fù)核計算營業(yè)補(bǔ)償；對室內(nèi)設(shè)施補(bǔ)償費、購房差價補(bǔ)貼、搬家費、過渡費、拆遷獎勵等對照安置補(bǔ)償實施方案復(fù)核計算；對裝修費的審計，按照評估報告認(rèn)定金額復(fù)核計算；對其他政策性補(bǔ)助依據(jù)相關(guān)部門規(guī)定復(fù)核計算；（5）圍繞征地及拆遷安置工作資金流程，審查各項資金管理制度設(shè)置及執(zhí)行情況，重點檢查房屋征收資金籌集、使用及管理情況，減少資金流失，保證資金充分發(fā)揮效益。主要措施如下：1）檢查征地及拆遷安置資金的來源是否合規(guī)；2）檢查籌集的征地拆遷資金是否及時足額下?lián)堋⑹欠窦皶r入賬、專戶存儲和專賬核算；3）檢查征地及拆遷安置資金的用途；4）檢查是否建立了嚴(yán)格的使用管理制度，管理是否規(guī)范有效，資金在撥付的各個環(huán)節(jié)是否發(fā)生擠占、截留、挪用、滯留等違法違規(guī)問題。2．住宅審計（1）合法、合規(guī)性支付被拆（搬）遷人的各項補(bǔ)償、補(bǔ)助款項必須符合國家、XX市的相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，符合安置方案及相關(guān)會議紀(jì)要的規(guī)定。（2）被拆（搬）遷人的確定1）被拆（搬）遷人的確定必須有“有效文件”（包括《集體土地建設(shè)用地使用證》、《農(nóng)村個人建房使用土地許可證》、《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》、《XX市土地登記審批表》等）予以確認(rèn)。2）沒有上述資料支撐或是持買賣協(xié)議的，需按照該項目拆遷實施方案規(guī)定上會認(rèn)定并出具會議紀(jì)要，并在會議紀(jì)要中寫明認(rèn)定過程及認(rèn)定原因，將認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行公示，公示期滿后出具產(chǎn)權(quán)認(rèn)定表予以確認(rèn)。（3）被騰退院落合法宅基地面積的確定1）被騰退院落合法宅基地面積認(rèn)定根據(jù)《集體土地建設(shè)用地使用證》、《農(nóng)村個人建房使用土地許可證》、《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》、《XX市土地登記審批表》的有效文件進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定面積需符合拆遷方案的相關(guān)規(guī)定。2）沒有上述資料支撐的，需按照該項目拆遷實施方案規(guī)定上會認(rèn)定，并在認(rèn)定表中寫明認(rèn)定過程及認(rèn)定原因，將認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行公示，公示期滿后出具宅基地面積認(rèn)定表予以確認(rèn)。（4）被騰退院落內(nèi)建筑面積的確定被騰退院落內(nèi)建筑面積根據(jù)《集體土地建設(shè)用地使用證》、《農(nóng)村個人建房使用土地許可證》、《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》、《XX市土地登記審批表》結(jié)合測繪公司出具的測繪成果進(jìn)行認(rèn)定，并將認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行公示，公示期滿后出具認(rèn)定表予以確認(rèn)。（5）評估公司出具的估價報告評估公司出具的評估報告應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，同時報告內(nèi)被騰退房屋及裝修、附屬物的重置成新價應(yīng)依據(jù)《方案》中要求的作價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估價。（6）設(shè)備拆遷服務(wù)公司應(yīng)對被騰退院落內(nèi)的空調(diào)、電話、有線等設(shè)備進(jìn)行登記，并對應(yīng)拍照。（7）停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助及房屋租賃補(bǔ)助拆遷服務(wù)公司應(yīng)對被騰退院落內(nèi)實際用于經(jīng)營或租賃的房屋建筑面積予以認(rèn)定，并對認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行公示，公示期滿后出具認(rèn)定表予以確認(rèn)。（實際用于經(jīng)營或租賃的房屋應(yīng)在拆遷服務(wù)公司影像資料中體現(xiàn)并留存電子版照片）（8）搬遷補(bǔ)助費、安家補(bǔ)助費、獨生子女補(bǔ)助費、其他補(bǔ)助搬遷補(bǔ)助費、安家補(bǔ)助費、獨生子女補(bǔ)助費、其他補(bǔ)助應(yīng)符合拆遷方案的相關(guān)規(guī)定。（9）非被拆（搬）遷人本人簽訂拆遷騰退補(bǔ)償協(xié)議的，應(yīng)由被拆（搬）遷人作為委托人與被委托人簽訂委托書和代領(lǐng)協(xié)議；（10）營業(yè)執(zhí)照登記的法定代表人非被拆（搬）遷人的，個體經(jīng)營的應(yīng)由法定代表人出具停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助放棄聲明或與被搬遷人簽訂代領(lǐng)協(xié)議，有公章的加蓋公章；有限責(zé)任公司等性質(zhì)的公司應(yīng)由全體股東出具停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助放棄聲明并簽字加蓋公章或與被搬遷人簽訂代領(lǐng)協(xié)議并加蓋公章。3．非住宅審計（1）合法、合規(guī)性支付被拆（搬）遷人的各項補(bǔ)償、補(bǔ)助款項必須符合國家、XX市的相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，符合安置方案及相關(guān)會議紀(jì)要的規(guī)定。（2）被拆（搬）遷人的確定1）被拆（搬）遷人的確定根據(jù)《租地合同》、《租地契約》、《承包合同》等資料予以認(rèn)定。2）沒有上述資料支撐或是持買賣協(xié)議的，需按照該項目拆遷實施方案規(guī)定上會認(rèn)定并出具會議紀(jì)要，并在會議紀(jì)要中寫明認(rèn)定過程及認(rèn)定原因，將認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行公示，公示期滿后出具認(rèn)定表予以確認(rèn)。（3）被騰退非住宅占地面積的確定1）被騰退非住宅占地面積認(rèn)定根據(jù)《租地合同》、《租地契約》、《承包合同》等資料進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定面積需符合拆遷方案的相關(guān)規(guī)定，并將認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行公示，公示期滿后出具認(rèn)定表予以確認(rèn)。2）沒有上述資料支撐或是持買賣協(xié)議的，需按照該項目拆遷實施方案規(guī)定上會認(rèn)定并出具會議紀(jì)要，并在會議紀(jì)要中寫明認(rèn)定過程及認(rèn)定原因，將認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行公示，公示期滿后出具認(rèn)定表予以確認(rèn)。3）由村委會出具水、電、地租等結(jié)清的證明；4）被拆（搬）人與村委會無任何租賃手續(xù)的，應(yīng)由村委會開具地上物所有補(bǔ)償歸其所有，與村委會之間無任何債務(wù)糾紛的相關(guān)證明。（4）被騰退非住宅建筑面積的確定1）被騰退非住宅建筑面積必須根據(jù)建委或規(guī)劃部門核發(fā)的有效證件上載明的建筑面積予以認(rèn)定。2）沒有上述資料支撐或是持買賣協(xié)議的，需按照該項目拆遷實施方案規(guī)定上會認(rèn)定并出具會議紀(jì)要，并在會議紀(jì)要中寫明認(rèn)定過程及認(rèn)定原因，將認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行公示，公示期滿后出具認(rèn)定表予以確認(rèn)。（5）評估公司出具的估價報告評估公司出具的評估報告應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，報告內(nèi)被騰退房屋及裝修、附屬物的重置成新價應(yīng)依據(jù)拆遷方案中要求的作價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估價，如以市場價格作為估價結(jié)果的，需提供詢價依據(jù)。（6）設(shè)備拆遷服務(wù)公司應(yīng)對被騰退院落內(nèi)的空調(diào)、電話、有線等設(shè)備進(jìn)行登記，并對應(yīng)拍照。（7）停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助1）被騰退非住宅具備營業(yè)執(zhí)照，營業(yè)執(zhí)照原則上注冊地址應(yīng)在被騰退本址，如注冊地址與登記地址描述不一致時，應(yīng)根據(jù)實際情況對注冊地址與登記地址的一致性上會進(jìn)行確認(rèn)并出具會議紀(jì)要，并將確認(rèn)結(jié)果進(jìn)行公示，公示結(jié)束后出具認(rèn)定表；2）異地經(jīng)營應(yīng)符合拆遷方案中的相關(guān)規(guī)定，如拆遷方案中涉及異地經(jīng)營或聯(lián)合經(jīng)營的，上會認(rèn)定過程詳細(xì)寫明并出具會議紀(jì)要。營業(yè)執(zhí)照持有人與被搬遷人不是同一人時，應(yīng)出具證明雙方關(guān)系的書面材料并附有委托書；3）房屋經(jīng)營面積的認(rèn)定拆遷服務(wù)公司應(yīng)對被騰退非住宅實際用于經(jīng)營的房屋建筑面積予以認(rèn)定，并對認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行公示，公示期滿后出具認(rèn)定表予以確認(rèn)。（8）對疑似搶建房屋、搶栽苗木的審核被騰退非住宅中明顯為搶建房屋或