安徽巢湖人民路地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告P專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)中心

美力三采商業(yè)管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)巢湖市人民路項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告第一部分調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施第二部分巢湖人民路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研第三部分巢湖人民路項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告內(nèi)容第一部分調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施一、調(diào)查設(shè)計(jì)二、市場(chǎng)調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)三、調(diào)查組織與實(shí)施一、調(diào)查設(shè)計(jì)尋找市場(chǎng)空白，進(jìn)行市場(chǎng)區(qū)隔宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析終端消費(fèi)者分析明確終端客戶(hù)需求行業(yè)/商業(yè)市場(chǎng)研究明確類(lèi)比性項(xiàng)目策略、現(xiàn)狀，為項(xiàng)目策略的制定提供依據(jù)項(xiàng)目立地分析明確商家入駐意愿和需求條件市場(chǎng)研究總結(jié)及建議滿(mǎn)足客戶(hù)需求、填補(bǔ)市場(chǎng)空白、發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略性定位目標(biāo)商家分析確定項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)研究?jī)?nèi)容研究結(jié)論和目的為項(xiàng)目發(fā)展提供啟示和建議為項(xiàng)目發(fā)展提出參考性意見(jiàn)國(guó)內(nèi)外類(lèi)比性案例分析目標(biāo)業(yè)態(tài)商戶(hù)專(zhuān)訪二、市場(chǎng)調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)（一）調(diào)研活動(dòng)二、市場(chǎng)調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)二、市場(chǎng)調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)（二）調(diào)查內(nèi)容1、宏觀環(huán)境分析（1）項(xiàng)目政策法規(guī)環(huán)境分析（2）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（3）社會(huì)文化環(huán)境分析（4）政府規(guī)劃因素分析4、項(xiàng)目客戶(hù)分析（1）項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)人群市場(chǎng)分析（2）中心商業(yè)區(qū)及主要居民社區(qū)消費(fèi)人群?jiǎn)柧碚{(diào)研（3）寫(xiě)字樓企事業(yè)單位消費(fèi)者訪談?wù){(diào)研（4）主要商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)投資/經(jīng)營(yíng)意愿分析2、巢湖市主要商業(yè)街區(qū)干道調(diào)研5、本項(xiàng)目立地分析3、巢湖零售業(yè)、餐飲、休閑娛樂(lè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、賓館市場(chǎng)調(diào)研6、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目調(diào)查二、市場(chǎng)調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)（三）調(diào)查方法1、宏觀環(huán)境調(diào)查（1）房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)訪談（2）報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析（3）專(zhuān)家學(xué)者的訪談2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查（1）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察（2）有關(guān)人員訪談（3）相關(guān)資料收集整理3、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查（1）主城區(qū)主干道地毯式考察（2）分業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)登門(mén)考察（3）相關(guān)資料收集整理二、市場(chǎng)調(diào)研階段工作設(shè)計(jì)（三）調(diào)查方法4、需求市場(chǎng)調(diào)查（1）主要商業(yè)區(qū)及居民小區(qū)人群?jiǎn)柧碚{(diào)研（400份問(wèn)卷）（2）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析（分類(lèi)進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析）（3）消費(fèi)者深度訪談5、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目調(diào)查（1）現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查（2）房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)訪談（3）電話訪問(wèn)（4）報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析6、經(jīng)營(yíng)者調(diào)研（1）電話拜訪（2）登門(mén)訪談（3）問(wèn)卷調(diào)研三、調(diào)查組織與實(shí)施第二部分巢湖人民路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場(chǎng)調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)分析巢第四章、湖市賓館業(yè)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場(chǎng)研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究第一章、巢湖市宏觀市場(chǎng)調(diào)研（PEST分析）1、政治環(huán)境分析巢湖市十一規(guī)劃明確表明，巢湖市正在大力調(diào)整調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，著力促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和解決民生問(wèn)題，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，市政府確定振奮人心和切實(shí)有效的中心任務(wù)，對(duì)巢湖市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展是個(gè)重要的保證，對(duì)于作為巢湖市2004-2020年商業(yè)規(guī)劃中最重要的人民路商業(yè)改造項(xiàng)目而言是極為有利的發(fā)展基礎(chǔ)。國(guó)家在開(kāi)始對(duì)新一輪的住宅物業(yè)的宏觀調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)也將被拋到宏觀調(diào)控的“風(fēng)口浪頭，商鋪的投資處于一個(gè)相對(duì)有利的時(shí)期，但也存在著不確定的政策風(fēng)險(xiǎn)。

第一章、巢湖市宏觀市場(chǎng)調(diào)研（PEST分析）2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析巢湖市地處安徽省中部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升期，2006年巢湖全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，同比增長(zhǎng)12.2%；巢湖市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的變化為2005年的；2006年巢湖市城區(qū)居民人均可支配收入達(dá)到了9464元，比上年增長(zhǎng)18.8%，恩格爾系數(shù)為48%；2006年巢湖全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，增長(zhǎng)14.4%，消費(fèi)品市場(chǎng)明顯升溫，高度的漲幅說(shuō)明了巢湖市消費(fèi)市場(chǎng)需求的旺盛；巢湖市居民收入穩(wěn)步提高，收入來(lái)源多樣化，巢湖消費(fèi)者的消費(fèi)觀念日益成熟，食品等基本保障支出總量增加，但其比例在下降，而用于休閑購(gòu)物、娛樂(lè)花費(fèi)的比例呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；第一章、巢湖市宏觀市場(chǎng)調(diào)研（PEST分析）3、社會(huì)環(huán)境分析物質(zhì)文明的顯著提高；城市化進(jìn)程穩(wěn)中趨快；人口結(jié)構(gòu)向城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的步伐加快；居民生活性消費(fèi)比重降低，休閑性消費(fèi)比重攀升；第一章、巢湖市宏觀市場(chǎng)調(diào)研（PEST分析）4、規(guī)劃環(huán)境分析巢湖市城市總體定位是皖中工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮、以旅游和休閑療養(yǎng)為特色的濱湖城市；總體規(guī)劃突出“擴(kuò)大城市，強(qiáng)化中心”的發(fā)展思路，采取“組團(tuán)發(fā)展，突出重點(diǎn)”的方針，充分依托舊城改造建設(shè)商業(yè)中心，完善建設(shè)市區(qū)西部、南部和東部各個(gè)組團(tuán)。對(duì)本項(xiàng)目而言正是規(guī)劃中的最重要的商業(yè)改造項(xiàng)目。第二部分巢湖人民路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場(chǎng)調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)分析第四章、巢湖市賓館業(yè)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場(chǎng)研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研從城市功能布局劃分，巢湖市分為三個(gè)功能區(qū)：居巢區(qū)為巢湖市市區(qū)，按城市區(qū)域分為政務(wù)區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）、老城區(qū)和濱湖區(qū)。其中以老城區(qū)的商業(yè)最為發(fā)達(dá)。老城區(qū)是傳統(tǒng)商貿(mào)聚集區(qū)。人民路、健康路、團(tuán)結(jié)路、東風(fēng)路構(gòu)成了巢湖市傳統(tǒng)核心商圈，匯集了巢湖市區(qū)70%以上的商業(yè)業(yè)態(tài)。北門(mén)－長(zhǎng)江東路一線和南門(mén)－金碼頭城一線分布有特色商業(yè)街區(qū)。其他地區(qū)的商業(yè)分布比較零散，不成規(guī)模，檔次較低。第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研專(zhuān)業(yè)意義上，巢湖市的核心商圈即人民路商圈，包括人民路、團(tuán)結(jié)路、健康路、東風(fēng)路、巢湖中路組成的核心區(qū)域。項(xiàng)目組對(duì)人民路商圈內(nèi)街區(qū)的業(yè)種業(yè)態(tài)進(jìn)行了調(diào)查，具體調(diào)查數(shù)據(jù)請(qǐng)參見(jiàn)提交的報(bào)告文本。第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研小結(jié)此次商圈業(yè)態(tài)調(diào)查，我們走訪了5條主要商業(yè)街，總計(jì)609個(gè)店家，所涉及到的行業(yè)包括服飾、餐飲、日用百貨、超市、休閑娛樂(lè)、家電、家具、美容健身、婚紗攝影等約10個(gè)大類(lèi)，50余小類(lèi)店家。人民路業(yè)態(tài)分析中，服飾占到的比例超過(guò)了50%；團(tuán)結(jié)路與健康路大約都是20%的商家屬于餐飲類(lèi)；東風(fēng)路由于其周邊老城區(qū)，人口密度大，數(shù)量多等歷史原因，日用百貨類(lèi)占到該區(qū)域商業(yè)形式的近30%，而巢湖中路則是機(jī)電類(lèi)專(zhuān)業(yè)店為主，占到該條道路商鋪市場(chǎng)份額的65%。第二部分巢湖人民路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場(chǎng)調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)分析第四章、巢湖市賓館業(yè)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場(chǎng)研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究第四章、巢湖市商鋪市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)分析一、商鋪現(xiàn)狀分析二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研三、小結(jié)一、商鋪現(xiàn)狀分析1、商鋪供應(yīng)市場(chǎng)分析分布情況巢湖市商鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)出高度集中的分布狀態(tài)，絕大多數(shù)商鋪都分布在以人民路為中心，向四周腹地輻射區(qū)域延伸的街區(qū)，如健康路、巢湖中路、團(tuán)結(jié)路、東風(fēng)路與金碼頭城等城市中心城區(qū)范圍內(nèi)。隨著城市發(fā)展，道路交通的改善，新興居民社區(qū)的逐步建設(shè)，次級(jí)商業(yè)中心、片區(qū)型商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)中心也已逐步形成，商鋪市場(chǎng)供應(yīng)已呈現(xiàn)出逐步向中心外圍擴(kuò)散的趨勢(shì)。賈塘圩、東塘圩、城北片區(qū)逐步成為多功能商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。一、商鋪現(xiàn)狀分析供應(yīng)量巢湖商業(yè)用房供應(yīng)量呈緩慢增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但近年來(lái)明顯加快，我們調(diào)查的商鋪總供應(yīng)量已達(dá)萬(wàn)平方米。一、商鋪現(xiàn)狀分析2、租售價(jià)格水平所調(diào)查項(xiàng)目底層商鋪總體售價(jià)水平為15718元/M2，總體租賃價(jià)格為46.7元/M2·月，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)較多商鋪采用整鋪?zhàn)赓U定價(jià)方式。以下價(jià)格以沿街底層商鋪為基準(zhǔn)測(cè)算。區(qū)域售價(jià)（元/M2）租金（元/M2·月）人民路21000-2500065-120健康路18000-2000035-53團(tuán)結(jié)路18000-2300035-60東風(fēng)路19000-2400055-90巢湖中路13000-2000038-65金碼頭城10000-1400030-42世紀(jì)新都6000-800010-13巢湖大市場(chǎng)及周邊商鋪800012-25恒生陽(yáng)光城9000-24000——一、商鋪現(xiàn)狀分析巢湖大市場(chǎng)各樓層租售價(jià)格區(qū)域售價(jià)（元/㎡）租金（元/㎡·月）3樓12元/M2·月07年以后，自主持有，不出售2樓18元/M2·月4500元/㎡1樓27元/M2·月8500元/㎡恒生陽(yáng)光城各樓層租售價(jià)格區(qū)域售價(jià)（元/㎡）租金（元/㎡·月）3樓尚未正式對(duì)外公布尚未正式對(duì)外銷(xiāo)售2樓24元/㎡·月4000元/㎡1樓40-80元/㎡·月外鋪：22000-28000元/㎡，內(nèi)鋪：6000-13000元/㎡注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)截止至2007年4月20日二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研1、被訪問(wèn)商戶(hù)/消費(fèi)者分析市場(chǎng)前景，我們從商戶(hù)與消費(fèi)者兩個(gè)層面進(jìn)行調(diào)研。直接訪談商戶(hù)分布在人民路、東風(fēng)路、團(tuán)結(jié)路、健康路、世紀(jì)新都、巢湖大市場(chǎng)等地，總計(jì)114個(gè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要為服飾、皮具箱包、日用百貨、美容、餐飲、茶社等，其中自有物業(yè)者26家。調(diào)查區(qū)域分類(lèi)二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研參與調(diào)研的消費(fèi)者共計(jì)324名，其中近年有商鋪經(jīng)營(yíng)/投資意向的消費(fèi)者占到被訪消費(fèi)者總數(shù)的9.7%，并且28.7%的消費(fèi)者對(duì)商鋪投資表現(xiàn)出濃烈的興趣。我們將該部分人群作為商戶(hù)現(xiàn)有及潛在客戶(hù)進(jìn)行分析。租買(mǎi)客戶(hù)類(lèi)型分類(lèi)二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研有意向投資者行業(yè)分類(lèi)二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研2、物業(yè)選擇關(guān)鍵要素商家對(duì)目前經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)滿(mǎn)意程度的調(diào)研

經(jīng)營(yíng)者們對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)滿(mǎn)意度為77%，反映了在所調(diào)研的人民路及周邊地段的商業(yè)價(jià)值已經(jīng)長(zhǎng)期的市場(chǎng)考驗(yàn)并為商家所認(rèn)可。二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研選擇經(jīng)營(yíng)目前地點(diǎn)的原因被訪者中78%的商家由于周邊覆蓋大量客戶(hù)群而選擇在此經(jīng)營(yíng)；消費(fèi)者調(diào)研顯示，商戶(hù)選擇經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)主要考慮的因素是地段環(huán)境、價(jià)格和發(fā)展前景，交通等其他因素排后；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些商戶(hù)所看中的經(jīng)營(yíng)條件等要素本項(xiàng)目都具備，因此本地塊自身的特征為開(kāi)發(fā)商鋪奠定了良好的基礎(chǔ)。目前經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)選擇原因人民路地段優(yōu)越、發(fā)展前景東風(fēng)路地段較好、交通便利團(tuán)結(jié)路地段好、交通便利健康路地段較好世紀(jì)新都發(fā)展前景好、租金便宜二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研選擇商鋪時(shí)考慮的因素地段和發(fā)展前景是目前商戶(hù)選擇經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的主要考慮因素，尤其是地段。目前商戶(hù)選擇經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的時(shí)候考慮的主要因素地段，本項(xiàng)目完全符合條件，但是商戶(hù)對(duì)價(jià)格和周邊環(huán)境期盼，本項(xiàng)目還需要一定的建設(shè)期。二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研商鋪類(lèi)型選擇不同類(lèi)型商鋪選擇特征

二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研其中，愿意選擇商場(chǎng)內(nèi)鋪的經(jīng)營(yíng)者中有60%選擇底層臨街商鋪，而底層內(nèi)鋪與二層商鋪仍然有40%的經(jīng)營(yíng)者表示意向。二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研商鋪類(lèi)型選擇不同類(lèi)型商鋪?zhàn)赓?gòu)傾向注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研3、投資需求受訪地區(qū)經(jīng)營(yíng)者在今后3-5年內(nèi)愿意再次投資商鋪的占43.33%，不愿意再次投資商鋪的占56.67%，明確表示愿意的商家與不愿意再次投資的商家相差不大。根據(jù)以往相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，尤其是后期隨著商鋪建筑逐一落成，愿意投資的商家比率會(huì)逐漸升高。注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研4、面積需求經(jīng)營(yíng)者面積需求經(jīng)營(yíng)者對(duì)3-5年后（即改造全面完成，區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展后）經(jīng)營(yíng)面積的預(yù)期將作為今后商業(yè)飽和度測(cè)算的一個(gè)重要依據(jù)，同時(shí)也為開(kāi)發(fā)規(guī)模提供一手資料。注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研投資者面積需求二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研5、價(jià)格需求特征租售價(jià)格需求注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研租金特征：對(duì)本項(xiàng)目商鋪有租賃意愿的商戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目合理租金認(rèn)識(shí)普遍低于所有被訪客戶(hù)認(rèn)為的合理租金。售價(jià)特征：對(duì)本項(xiàng)目有購(gòu)買(mǎi)意愿的商戶(hù)或投資者對(duì)本項(xiàng)目合理售價(jià)接受度普遍高于所有被訪者認(rèn)為的合適的售價(jià)。二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研預(yù)期承受總價(jià)調(diào)查二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研預(yù)期承受年租金調(diào)查二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研6、租買(mǎi)意愿比例租買(mǎi)意愿：對(duì)本項(xiàng)目有租買(mǎi)意愿的達(dá)到28%，其中以考慮租的居多；行業(yè)租買(mǎi)意愿：考慮買(mǎi)的以小型餐飲、小型特色店（嬰幼兒用品、特色飾品等）與個(gè)人投資居多；考慮租的以服飾、化妝、日用百貨、餐飲、KTV等休閑娛樂(lè)店家居多。

注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研7、租金投資回報(bào)對(duì)人民路商鋪?zhàn)饨鹜顿Y回報(bào)調(diào)查注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研8、人民路改造需求調(diào)查被訪者認(rèn)為人民路目前需要改進(jìn)方面調(diào)研注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研功能需求二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研功能需求二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研最具吸引力方面二、商鋪消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)展限制三、小結(jié)巢湖居民一鋪養(yǎng)三代的傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)。在中高檔住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓的隨機(jī)抽樣調(diào)查中，有9.7%的被訪者表示3-5年有投資/經(jīng)營(yíng)商鋪的計(jì)劃，28.7%的消費(fèi)者表示在資金配備的前提下將投資商鋪。經(jīng)營(yíng)者對(duì)巢湖預(yù)期商業(yè)市場(chǎng)比較看好。絕大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者看好人民路拆遷改造并愿意在改造后人民路經(jīng)營(yíng)；經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者對(duì)商鋪?zhàn)铌P(guān)注的是地段，但有投資意向的消費(fèi)者對(duì)商鋪前景相對(duì)注重；2/3的選擇沿街底層商鋪的被訪者選擇的價(jià)格區(qū)間集中在18000-25000之間；分別有86%、90%的選擇二樓商鋪、商業(yè)街內(nèi)鋪的被訪者選擇的價(jià)格區(qū)間為10000元以下；三、小結(jié)有一半的經(jīng)營(yíng)者選擇經(jīng)營(yíng)面積在80平方米以上，七成的投資者選擇商鋪面積在80平方米以下，40平方米以下的商鋪更獲得投資者的青睞，有47%的投資者選擇該面積區(qū)間，近80%的被訪者由于資金等方面的限制而選擇的商鋪總價(jià)在50萬(wàn)以下；商鋪價(jià)格在25000元/平方米為分水嶺，投資者接受度急劇遞減，只有4%的投資者考慮購(gòu)買(mǎi)，近80%的被訪者明確表示暫不考慮，持觀望態(tài)度；超過(guò)一半的有意愿經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目商鋪合理租金范圍在80-120元/月/平方米，70%的承租戶(hù)可以承受的租金總價(jià)集中在5萬(wàn)元/年以下；人民路改造問(wèn)題中，消費(fèi)者最關(guān)注的問(wèn)題是人民路休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的建設(shè)與街區(qū)環(huán)境老化問(wèn)題。美食城、大型百貨、大型超市成為居民最希望新建的商業(yè)設(shè)施。第二部分巢湖人民路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場(chǎng)調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)分析第四章、巢湖市賓館業(yè)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場(chǎng)研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究第三章、巢湖市賓館業(yè)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研一、酒店現(xiàn)狀分析二、賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)三、賓館消費(fèi)者調(diào)研四、小結(jié)一、酒店現(xiàn)狀分析1、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)概況截至2007年3月，巢湖市區(qū)共有大小賓館18家，巢湖市賓館客房總數(shù)約1200個(gè)，床位數(shù)2300個(gè)左右，其中傳統(tǒng)賓館16家，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店2家(巢旅98酒店)，客房數(shù)分別為981間和219間；星級(jí)酒店中，四星級(jí)酒店1家，三星級(jí)酒店6家（市區(qū)2家三星，1家3星標(biāo)準(zhǔn)；半湯3家三星），二星級(jí)及其以下9家。一、酒店現(xiàn)狀分析2、檔次及結(jié)構(gòu)分布星級(jí)酒店

3星以上賓館中房間數(shù)占到總數(shù)的45.5%；而從酒店個(gè)數(shù)上看，2星及其以下賓館最多，占總量的50%，3星以上賓館為38.9%。

3星級(jí)以上賓館客房套數(shù)較多，規(guī)模一般比低星級(jí)酒店大，這也與低星級(jí)酒店服務(wù)專(zhuān)業(yè)化水平及經(jīng)營(yíng)成本較低有關(guān)。經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店是一種與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌的，專(zhuān)業(yè)化、品牌化、連鎖化發(fā)展的酒店設(shè)施；在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家非常普及，市場(chǎng)份額約占整個(gè)酒店市場(chǎng)的70%；其面對(duì)的客源為普通商務(wù)客人和老百姓的出游。巢湖經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店僅2家，房間數(shù)僅占總量的11%，有大量的市場(chǎng)斷層。一、酒店現(xiàn)狀分析3、賓館供應(yīng)分布特征巢湖現(xiàn)有賓館主要分布在沿中心城區(qū)重要道路（巢湖中路、健康路、向陽(yáng)路等）、風(fēng)景區(qū)沿邊地帶（臥牛山、半湯溫泉等）。一、酒店現(xiàn)狀分析4、入住率、市場(chǎng)份額一、酒店現(xiàn)狀分析4、入住率、市場(chǎng)份額一、酒店現(xiàn)狀分析5、客戶(hù)特征我們將入住巢湖賓館的主要客戶(hù)群分為：商務(wù)散客、會(huì)議/商務(wù)團(tuán)體、旅游散客、旅游團(tuán)體與其他等四個(gè)部分；日常商務(wù)客人(包括散客和商務(wù)團(tuán)體)是目前巢湖酒店的主要客源，約占其全部客源的76%；三星級(jí)以上賓館的消費(fèi)者以商務(wù)散客以及會(huì)議類(lèi)消費(fèi)者為主，二星級(jí)及其他賓館以觀光旅游團(tuán)體和散客為主，兼顧部分商務(wù)散客和個(gè)別商務(wù)會(huì)議團(tuán)體。客戶(hù)性質(zhì)一、酒店現(xiàn)狀分析入住巢湖酒店的客人約40%來(lái)自周邊省份和城市，部分高檔次品牌管理的酒店省外客人的比例數(shù)達(dá)60%，如國(guó)際飯店；巢湖作為四線城市,省內(nèi)人士仍是賓館的主要客源,達(dá)到總量的61%，江蘇由于距離較近，也達(dá)到了總量的11%；而國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的客源中以長(zhǎng)三角與珠三角居多?？蛻?hù)來(lái)源一、酒店現(xiàn)狀分析據(jù)統(tǒng)計(jì),大多商務(wù)人士選擇入住星級(jí)酒店,客源分布特點(diǎn)表現(xiàn)為單極分化，3星以上賓館客戶(hù)占有50%以上比率；這主要由于:商務(wù)出差或短期逗留的日?；ㄤN(xiāo)常由公司承擔(dān),無(wú)沉重經(jīng)濟(jì)顧慮；這部分客源更加關(guān)注酒店的設(shè)施和服務(wù)。商務(wù)客人對(duì)賓館需求總需求量862575718（間/天）一、酒店現(xiàn)狀分析6、不同檔次賓館篩選評(píng)定我司對(duì)賓館的評(píng)定嚴(yán)格依靠當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際情況，按照“市場(chǎng)表現(xiàn)”和“經(jīng)濟(jì)效益”兩方面來(lái)劃分等級(jí)，評(píng)估不同檔次酒店的可行性。由上表可知，4星級(jí)酒店及經(jīng)濟(jì)型酒店在本項(xiàng)目中的可行性及經(jīng)濟(jì)效益最高。注：上圖中的“1”、“2”、“3”、“4”代表該項(xiàng)在五類(lèi)中的排名，“比較結(jié)果”中的數(shù)值為該列數(shù)值之和。比較結(jié)果的數(shù)值越小，表明其排名越靠前，即其可行性及經(jīng)濟(jì)效益也越高。比較因素

4星級(jí)3星級(jí)2星級(jí)及其以下經(jīng)濟(jì)型市場(chǎng)表現(xiàn)

入住率2143競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度1342經(jīng)濟(jì)收益

運(yùn)營(yíng)成本4312客房收益1243其他收益1234比較結(jié)果

9111614注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。一、酒店現(xiàn)狀分析7、酒店規(guī)模特征現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)截至2007年3月,巢湖賓館總供應(yīng)量為萬(wàn)M2,其中3星以上酒店市場(chǎng)供應(yīng)量約4.25萬(wàn)M2,約占總供應(yīng)量的57%；經(jīng)濟(jì)型酒店供應(yīng)量約萬(wàn)M2，約占總供應(yīng)量的16%。標(biāo)準(zhǔn)

名稱(chēng)占地面積（M2）建筑面積（M2）三星以上酒店

臨湖賓館130007500望湖賓館85867000國(guó)際飯店110007200半湯（3家3星賓館）26000019000軍分區(qū)招待所10002250小計(jì)

——29358642950一、酒店現(xiàn)狀分析標(biāo)準(zhǔn)間面積上星級(jí)酒店之間差別不大，都在29M2左右；經(jīng)濟(jì)型酒店在考慮成本及性?xún)r(jià)比的基礎(chǔ)上將標(biāo)準(zhǔn)間面積定在了25M2左右。標(biāo)準(zhǔn)間面積

一、酒店現(xiàn)狀分析套房隨著星級(jí)升高而增大，市場(chǎng)平均水平相差較大；雖然套房對(duì)房間內(nèi)配套要求較高，巢湖的經(jīng)濟(jì)型酒店也設(shè)置了傳統(tǒng)意義上的套房。套房面積一、酒店現(xiàn)狀分析8、酒店價(jià)格特征酒店的經(jīng)營(yíng)受到季節(jié)性因素影響，房?jī)r(jià)隨之波動(dòng)，所以需要從一個(gè)年度的經(jīng)營(yíng)周期分析。以下為我司研究中剔除特價(jià)房及節(jié)慶期優(yōu)惠以后的年度均價(jià)。一、酒店現(xiàn)狀分析二、賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)1、旅游市場(chǎng)發(fā)展巢湖目前流動(dòng)人口平均為15000人/日，其中旅游人口為5000人/日，市場(chǎng)住宿供給量明顯不足；“五一”和“十一”黃金周旅游人口達(dá)到35000人/日；根據(jù)《巢湖市濱湖地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》預(yù)測(cè)，至2020年，市區(qū)流動(dòng)人口將達(dá)到6萬(wàn)人/日，其中旅游人口達(dá)到萬(wàn)人/日；經(jīng)過(guò)對(duì)城市流動(dòng)人口、旅游人口的線性增長(zhǎng)分析，至2020年，城市賓館日接待能力應(yīng)達(dá)到6萬(wàn)人左右，留宿人口按期40%計(jì)，城市賓館床位數(shù)應(yīng)達(dá)到16000-24000個(gè)，市場(chǎng)空缺很大；二、賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)2、賓館規(guī)劃分布根據(jù)我司了解，目前較為確定需要安排興建4家星級(jí)以上賓館及部分高級(jí)商務(wù)酒店。半湯旅游度假區(qū)（現(xiàn)空療所在地），占地5公頃的星級(jí)賓館1座，主要接待知該片區(qū)旅游觀光、休閑度假、沐浴逗留的游客，并融入會(huì)議洽談、團(tuán)體活動(dòng)等商務(wù)功能。（半湯目前現(xiàn)有瑞泉賓館、湯山賓館、京港大酒店等）半湯新區(qū)占地公頃的星級(jí)賓館1座，主要服務(wù)來(lái)該片區(qū)從事經(jīng)商、辦公、科研教育的商務(wù)工作者和來(lái)巢留住的高品位客戶(hù)。巢湖新客站（世紀(jì)廣場(chǎng)）占地1公頃的星級(jí)賓館1座，按照安排通過(guò)型旅客的暫住餐飲。城南（巢湖南路西側(cè)）占地2公頃的星級(jí)賓館1座。在城區(qū)及沿湖兩岸的適當(dāng)位置選址興建3個(gè)床位數(shù)均在150個(gè)以的高級(jí)商務(wù)酒店（原計(jì)劃是5個(gè)，已經(jīng)興建完成2座巢旅98經(jīng)濟(jì)型酒店）。二、賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)3、未來(lái)新增供應(yīng)分析由土地批租、土地貯備及市場(chǎng)情況分析、我司統(tǒng)計(jì)了解，巢湖未來(lái)幾年內(nèi)新增酒店物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)910套，具體指標(biāo)如下：等級(jí)

數(shù)量位置供應(yīng)套數(shù)（套）對(duì)本項(xiàng)目影響星級(jí)

1半湯旅游度假區(qū)120

核心客戶(hù)群定位有差別，距離較遠(yuǎn)，但對(duì)于商務(wù)會(huì)晤、團(tuán)隊(duì)客有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力1半湯新區(qū)1001巢湖新客站120目標(biāo)客戶(hù)定位不同，距離較遠(yuǎn)，影響較弱1巢湖南路西側(cè)120

經(jīng)濟(jì)型酒店

3在城區(qū)及沿湖兩岸450尚不清楚定位共計(jì)

7——910

表：巢湖2000-2020年賓館規(guī)劃二、賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)表：2003年-2020年巢湖賓館行業(yè)供給需求與空缺預(yù)估二、賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。二、賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。二、賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)根據(jù)供需預(yù)測(cè)模型，測(cè)算出2003-2010年全市酒店的開(kāi)發(fā)空缺量如上圖所示；2011年以后，由于現(xiàn)行商業(yè)規(guī)劃中賓館開(kāi)發(fā)周期的階段性與該階段開(kāi)發(fā)量的滯后，將導(dǎo)致住宿的有效需求不能得到滿(mǎn)足，市場(chǎng)空缺將大量增加。注：開(kāi)發(fā)空缺量=市場(chǎng)需求量-市場(chǎng)實(shí)際入住量，即差值為市場(chǎng)有效需求未能得到滿(mǎn)足。有效需求=開(kāi)發(fā)空缺量*（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目前市場(chǎng)潛在客戶(hù)比例+現(xiàn)有客戶(hù)比例）項(xiàng)目酒店預(yù)計(jì)2009－2013年間推向市場(chǎng)銷(xiāo)售并按照5年市場(chǎng)培育期核算；綜合本項(xiàng)目自身?xiàng)l件，并分析星級(jí)酒店市場(chǎng)占有率與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，若本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)4星級(jí)酒店，保守的開(kāi)發(fā)體量為170套，限值為310套，在市場(chǎng)可容納的范圍內(nèi)，本項(xiàng)目建議開(kāi)發(fā)體量為200套。注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。三、賓館消費(fèi)者調(diào)研客戶(hù)地域結(jié)構(gòu)

根據(jù)我司抽樣調(diào)查顯示，巢湖酒店客戶(hù)地域仍以省內(nèi)為主，占總量的61%；在外省客戶(hù)中，江蘇、長(zhǎng)三角（不包括江蘇）、珠三角所占份額分別為11%、8%和7%.1、消費(fèi)者調(diào)研基本資料

三、賓館消費(fèi)者調(diào)研各檔次酒店客戶(hù)地域結(jié)構(gòu)從各不同檔次星級(jí)酒店客戶(hù)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，3星級(jí)以上酒店所涵蓋的面較廣，較大比重的仍是本省客人；

3星級(jí)和經(jīng)濟(jì)型酒店仍以本省客人為主要客源，與市場(chǎng)總體趨勢(shì)一致。三、賓館消費(fèi)者調(diào)研賓館客戶(hù)總體租期長(zhǎng)短從總體趨勢(shì)上來(lái)看，短租客仍占較大比重，為總量的91.4%，長(zhǎng)租客所占比重最小，為0.2%。2、消費(fèi)頻次和租期三、賓館消費(fèi)者調(diào)研各檔次酒店客戶(hù)租期從各檔次酒店客戶(hù)租期長(zhǎng)短上來(lái)說(shuō)，尤為明顯的一點(diǎn)是2星及2星以下幾乎全是短租型客戶(hù)，分別占到95.4%；所有的非短租客幾乎都集中在3星級(jí)以上酒店與商務(wù)經(jīng)濟(jì)型，客群主要針對(duì)巢湖當(dāng)?shù)赝鈦?lái)企業(yè)里的高層管理人員與外地會(huì)晤型人員。三、賓館消費(fèi)者調(diào)研3、客戶(hù)選擇賓館的因素

從總體趨勢(shì)上看，賓館的環(huán)境是客戶(hù)首要考慮的因素，占總量的21.8%，而價(jià)格因素則排在第二位為15.6%；三、賓館消費(fèi)者調(diào)研客戶(hù)選擇賓館的因素

在酒店環(huán)境尚可滿(mǎn)足要求的前提下，3星級(jí)和經(jīng)濟(jì)型酒店客戶(hù)更為看重房?jī)r(jià)，即產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比；同時(shí)，從分檔次酒店客戶(hù)偏好因素上來(lái)看，除了價(jià)格，3星級(jí)和經(jīng)濟(jì)型酒店客戶(hù)對(duì)地段也有一定要求，比重分別達(dá)到19.5%和21.5%。三、賓館消費(fèi)者調(diào)研4、賓館檔次偏好

入住巢湖賓館的客戶(hù)對(duì)酒店檔次的偏愛(ài)集中在3星級(jí)約25.4%和13%的客戶(hù)愿意選擇價(jià)格稍低但配套較完善的2星酒店和性?xún)r(jià)比較高的經(jīng)濟(jì)型酒店。三、賓館消費(fèi)者調(diào)研5、不同性質(zhì)客戶(hù)選擇偏好

四、小結(jié)巢湖市外來(lái)旅游人口逐年增加，目前賓館整體接待能力不能滿(mǎn)足城市發(fā)展需求。賓館整體入住率高，三星以上賓館最受歡迎，平常入住率達(dá)到75%。日常商務(wù)客人為賓館主要客戶(hù)，占客戶(hù)總數(shù)的76%；安徽省內(nèi)客人為賓館主要客戶(hù)來(lái)源，其次為江蘇?。桓鶕?jù)篩選評(píng)定，本項(xiàng)目最適合檔次賓館為四星級(jí)；賓館的環(huán)境是客戶(hù)首要考慮的因素，價(jià)格因素則排次席；以高端商務(wù)市場(chǎng)與高端旅游消費(fèi)者為目標(biāo)，商務(wù)接待功能突出賓館較為缺乏?，F(xiàn)有賓館接待能力最大的為130間客房，且為經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，其他賓館客房數(shù)絕大多數(shù)在60間以下，不具備單次接待大規(guī)模團(tuán)隊(duì)的能力。根據(jù)市場(chǎng)土地供給與賓館業(yè)2004-2020遠(yuǎn)景規(guī)劃測(cè)算，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量為200套，在市場(chǎng)可容納的范圍內(nèi)。第二部分巢湖人民路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場(chǎng)調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)分析第四章、巢湖市賓館業(yè)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場(chǎng)研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究第五章、巢湖市商業(yè)市場(chǎng)研究一、商業(yè)格局分析二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃三、供應(yīng)發(fā)展四、大型零售業(yè)（百貨業(yè)、中大型超市）五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)六、餐飲七、休閑娛樂(lè)一、商業(yè)格局分析2003年，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地88萬(wàn)平方米，占城市建設(shè)用地比例3.86%，人均平方米；至2020年，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展用地達(dá)到194萬(wàn)平方米，占城市建設(shè)用地比例4.31%，人均平方米；商業(yè)總規(guī)模年均增長(zhǎng)11.9%，社會(huì)消費(fèi)品零售額2005年達(dá)到21億元，2010年達(dá)到億元，至2020年末，將達(dá)到億元。2005年零售商業(yè)營(yíng)業(yè)面積從2001年的21萬(wàn)平方米增加到27萬(wàn)平方米，常住人口人均擁有營(yíng)業(yè)面積平方米，至2020年，零售商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到54萬(wàn)平方米，常住人口人均擁有營(yíng)業(yè)面積平方米。一、商業(yè)格局分析注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃“一主→一次→三片→社區(qū)”商業(yè)規(guī)劃一主：市級(jí)商業(yè)中心——巢湖路-東風(fēng)路-人民路：城市綜合商業(yè)街（百貨、超市、賓館、餐飲、休閑娛樂(lè)、精品商業(yè)街）一次：城市次級(jí)商業(yè)中心——行政中心-巢湖教科研園區(qū)：旅游、行政辦公及電子商務(wù)市場(chǎng)、連鎖超市、賓館、餐飲、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等三片：片區(qū)性商業(yè)中心——賈塘圩片區(qū)：市場(chǎng)、連鎖超市、賓館、餐飲、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等；東塘圩片區(qū)：餐飲、娛樂(lè)、連鎖超市、商場(chǎng)及精品商業(yè)街等；城北片區(qū)：賓館、餐飲、超市、便利店等社區(qū)：社區(qū)性商業(yè)中心，共計(jì)11個(gè)表：商業(yè)區(qū)域等級(jí)劃分及分布

二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃圖：巢湖2004-2010商業(yè)規(guī)劃圖

二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃三、供應(yīng)發(fā)展1995年前，商業(yè)初具規(guī)模：經(jīng)濟(jì)發(fā)展促動(dòng)商貿(mào)活動(dòng)繁榮，商業(yè)氛圍在人民路沿線形成，商業(yè)規(guī)模大致在2萬(wàn)平方米左右。1995-1999年，快速發(fā)展期：人民路零售商業(yè)越發(fā)突出，商業(yè)激增，迅速提高巢湖商業(yè)市場(chǎng)份額。1999-2003年，商業(yè)區(qū)形成：人民路商區(qū)發(fā)展迅速，零售商業(yè)在該區(qū)域逐步趨于飽和，城北、城南、城西逐步形成商務(wù)行政辦公、旅游觀光購(gòu)物、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等多個(gè)功能區(qū)塊。2003-2006年，商業(yè)區(qū)逐步完善：2003年政府規(guī)劃人民路為唯一一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，人民路拆遷改造提上日程。一主、一次、三片和社區(qū)商業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃在逐步落實(shí)。三、供應(yīng)發(fā)展一、商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)特征潛在商業(yè)供給從政府土地批租可以看出，巢湖市2006-2020年商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)大致規(guī)模在97萬(wàn)平方米左右，屆時(shí)，巢湖市總商業(yè)規(guī)模大致在194萬(wàn)平方米左右；根據(jù)《巢湖市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃2004-2020》規(guī)劃原則，商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所未來(lái)供給分為八個(gè)層面，分別為超市、百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）、物流、餐飲、休閑娛樂(lè)、賓館。三、供應(yīng)發(fā)展四、大型零售業(yè)百貨商場(chǎng)數(shù)量少，處于轉(zhuǎn)型期百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次單一，無(wú)主題商場(chǎng)百貨業(yè)百貨業(yè)目前市場(chǎng)供應(yīng)量與未來(lái)供應(yīng)情況

時(shí)期

數(shù)量

名稱(chēng)區(qū)域位置營(yíng)業(yè)面積㎡功能設(shè)置目前現(xiàn)狀

2商之都人民路－團(tuán)結(jié)路110001F金銀玉器飾品、眼鏡、箱包、化妝品、鞋2F男裝3F女裝4F童裝、家居用品安德利東風(fēng)路－巢湖中路80001F化妝品、金銀飾品、超市2F童裝、女裝、針織、3F男裝4F家用電器共計(jì)

2————19000——未來(lái)供應(yīng)

《巢湖2004-2020年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》中表明未來(lái)該階段的不增加百貨商場(chǎng)的市場(chǎng)供應(yīng)量

表：巢湖百貨業(yè)目前市場(chǎng)供應(yīng)量與未來(lái)供應(yīng)情況

四、大型零售業(yè)大中型超市超市外擴(kuò)趨勢(shì)明顯外地品牌超市進(jìn)駐，中大型超市間競(jìng)爭(zhēng)不斷激化超市運(yùn)營(yíng)狀況參差不齊四、大型零售業(yè)四、大型零售業(yè)注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。發(fā)展階段2000年之前，1500平方米以上的中大型超市發(fā)展空白。2000-2003年，便利型超市大量涌現(xiàn)，社區(qū)型超市逐步布點(diǎn)。2003-2006年，當(dāng)?shù)乇就辽鐓^(qū)型超市在主要社區(qū)及人流量較大區(qū)域大量開(kāi)店，區(qū)域內(nèi)的中小規(guī)模品牌店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局形成，大樂(lè)購(gòu)進(jìn)駐市場(chǎng)，分占市場(chǎng)份額。2006年以后，外地品牌中大型超市簽約巢湖項(xiàng)目。四、大型零售業(yè)巢湖2004-2020年超市未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)四、大型零售業(yè)月均消費(fèi)支出基本上呈正態(tài)分布，以501-1000元居多；從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，購(gòu)物：餐飲：休閑娛樂(lè)≈：：1；巢湖居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，實(shí)物型消費(fèi)比重減少，文化、餐飲、旅游等享受型消費(fèi)逐步增加。消費(fèi)特征研究月均消費(fèi)支出消費(fèi)結(jié)構(gòu)四、大型零售業(yè)購(gòu)物消費(fèi)伙伴四、大型零售業(yè)四、大型零售業(yè)四、大型零售業(yè)四、大型零售業(yè)四、大型零售業(yè)外出購(gòu)物消費(fèi)中，與朋友一同前往消費(fèi)比例最高，達(dá)樣本總量的57%；其次為與家人同往消費(fèi)，約占總樣本量的30%；購(gòu)物消費(fèi)之中，商業(yè)街消費(fèi)頻次最高，平均達(dá)次/月，平均每周2次，這也說(shuō)明巢湖本地消費(fèi)過(guò)程中“逛”的因素較多，這也從一個(gè)側(cè)面表明巢湖居民業(yè)余生活較為單一。對(duì)于超市，平均消費(fèi)頻率為次/月，表明巢湖居民消費(fèi)整體上還是以日常生活用品為首位；四、大型零售業(yè)大多數(shù)被訪者對(duì)本區(qū)域發(fā)展高檔百貨持謹(jǐn)慎看好態(tài)度。由于本區(qū)域獨(dú)特的地理?xiàng)l件，本案可嘗試以百貨商場(chǎng)為龍頭，帶動(dòng)如電影院、電器商場(chǎng)、IT市場(chǎng)、城等多項(xiàng)商用多功能物業(yè)協(xié)同發(fā)展。同時(shí)根據(jù)調(diào)研顯示，部分消費(fèi)者希望增強(qiáng)購(gòu)物后用于休憩服務(wù)的餐飲、休閑娛樂(lè)等配套設(shè)施。百貨業(yè)小結(jié)：四、大型零售業(yè)大中型超市小結(jié)巢湖超市以社區(qū)型超市為主，市場(chǎng)沒(méi)有商業(yè)輻射能力范圍大、吸引消費(fèi)能力強(qiáng)的綜合型購(gòu)物中心?，F(xiàn)有超市在一定程度上改變了巢湖中心城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)疏密不均等現(xiàn)象，但大多數(shù)超市設(shè)施陳舊，功能不配套，更新較慢，不能滿(mǎn)足城市生活需求。人民路商業(yè)區(qū)內(nèi)人口密度高、總量大，對(duì)應(yīng)零售市場(chǎng)空間也較大，該區(qū)域不但超市網(wǎng)點(diǎn)密度低、數(shù)量少，更缺乏商品種類(lèi)齊全、規(guī)模大的大型超市。人民路商業(yè)區(qū)作為城市標(biāo)志性商業(yè)中心，該區(qū)域現(xiàn)有社區(qū)型與便利型超市以不能滿(mǎn)足城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與居民消費(fèi)需求水平的提高。四、大型零售業(yè)五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展概況多數(shù)分布在城市次級(jí)區(qū)域，中心區(qū)域內(nèi)服裝服飾類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（天湖商城、南巢商業(yè)街）占據(jù)主流；東部世紀(jì)大道與三中路交界處以建材家居為主，如巢湖大市場(chǎng)、世紀(jì)新都沿街商鋪；長(zhǎng)江東路以汽車(chē)交易類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)居多；巢湖中路一帶以汽配為主要特色的街道，但隨著城市的發(fā)展，該地段的汽配將轉(zhuǎn)移到城市外環(huán)地帶；朝陽(yáng)門(mén)市場(chǎng)以日用百貨零售批發(fā)為主；資料來(lái)源：《巢湖市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2004－2020）》

五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)資料來(lái)源：《巢湖市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2004－2020）》

五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。巢湖市現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總計(jì)15個(gè)，其中影響力較大的有10個(gè)，總規(guī)模在萬(wàn)平方米左右；中心或邊緣區(qū)域?qū)?zhuān)業(yè)市場(chǎng)吸引力，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)承租能力較低，一般選址在城市邊緣區(qū)域，城市中心或次中心區(qū)域可考慮精品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以滿(mǎn)足特定消費(fèi)人群需求，且該類(lèi)市場(chǎng)具備較高承租能力與購(gòu)買(mǎi)力。市區(qū)中部專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)較少，人民路拆遷改造在一定程度上促進(jìn)商貿(mào)活動(dòng)繁榮，滿(mǎn)足居民生活性的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（如服飾類(lèi)）有一定上升發(fā)展空間；租金價(jià)格與道路交通是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)選址考慮的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)與因素；五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究標(biāo)準(zhǔn)的確定從專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析的角度來(lái)研究，我們做了以下一個(gè)系統(tǒng)性的分類(lèi)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分為生產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與生活消費(fèi)品類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，結(jié)合項(xiàng)目客觀情況，我們所定生活消費(fèi)品類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為研究方向。并依據(jù)巢湖當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)特征確定劃分標(biāo)準(zhǔn)。注1：以上分類(lèi)為市場(chǎng)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)之一，不同分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況確定邊界。注2：該分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)不考慮單一類(lèi)別批發(fā)市場(chǎng)與物流中心這兩種商業(yè)模式。五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)現(xiàn)狀及需求研究市場(chǎng)調(diào)研中，由于某些業(yè)態(tài)的實(shí)際缺乏，我們逐步在調(diào)研中將調(diào)查邊界縮小，最終選定以上劃分標(biāo)準(zhǔn)中的某幾項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)性研究，如下所示：家居類(lèi)——家具、裝飾材料、家紡布藝、裝飾用品服飾化妝類(lèi)——服飾、鞋類(lèi)、皮具箱包、飾品、化妝品、小商品家居類(lèi)——家具、裝飾材料、家紡布藝、裝飾用品五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1、市場(chǎng)現(xiàn)狀家居類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有自身的經(jīng)營(yíng)特性，大多數(shù)城市中的該類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要是建立在交通便捷處或城鄉(xiāng)接合部。在規(guī)劃布局中，按照商品類(lèi)別和行業(yè)特點(diǎn)建立專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群或?qū)I(yè)市場(chǎng)帶，以增強(qiáng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的集聚效應(yīng)和輻射功能。目前巢湖家居類(lèi)商業(yè)絕大多數(shù)集中在世紀(jì)大道與三中路交界處的巢湖大市場(chǎng)，該市場(chǎng)代表了巢湖整體家居類(lèi)商業(yè)市場(chǎng)的情況。巢湖大市場(chǎng)五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)占地：102畝總投資：億建筑面積：72000M2建筑格局：8個(gè)建筑群，主體二層，局部三層，并用天橋連接功能布局：以經(jīng)營(yíng)家裝材料、家具綜合性專(zhuān)業(yè)商品交易市場(chǎng)兩大功能組團(tuán)業(yè)種細(xì)分：12大經(jīng)營(yíng)區(qū)，分木業(yè)、家具、木地板、陶瓷、衛(wèi)浴、廚衛(wèi)、油漆、五金電料、家具、燈具、窗簾布藝、新型材料、小裝飾品等，共經(jīng)營(yíng)421類(lèi)11000余種商品。經(jīng)營(yíng)信息：年商品交易額億元，拉動(dòng)消費(fèi)億元。市場(chǎng)現(xiàn)入駐商戶(hù)280家左右，外地商戶(hù)近180家，從業(yè)人員3000人。五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)2、前景預(yù)測(cè)88.45%的消費(fèi)者不認(rèn)同在人民路再建設(shè)一個(gè)家具城，半數(shù)以上的消費(fèi)者認(rèn)為“市場(chǎng)不缺乏家具城”，其次是也有相當(dāng)一部分消費(fèi)者因?yàn)橄M(fèi)習(xí)慣性因素，對(duì)于新出現(xiàn)的家具市場(chǎng)持謹(jǐn)慎的態(tài)度。五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在以上調(diào)查的基礎(chǔ)上，我們更改問(wèn)卷選項(xiàng)，對(duì)家居市場(chǎng)設(shè)置進(jìn)行調(diào)整選擇項(xiàng)，強(qiáng)化精品家具、軟性家居用品、家裝設(shè)計(jì)展示發(fā)布功能的具體解釋?zhuān)M(jìn)而有39%的被訪者認(rèn)同該類(lèi)市場(chǎng)設(shè)置，并獲得以下數(shù)據(jù)：服飾化妝類(lèi)——服飾、鞋類(lèi)、皮具箱包、飾品、化妝品、小商品五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1、市場(chǎng)現(xiàn)狀巢湖服飾化妝類(lèi)在巢湖目前零售商業(yè)格局下表現(xiàn)的尤為明顯。其中人民路作為巢湖老商業(yè)中心，在居民的心理中為首選購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，人民路有74%的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)服飾化妝類(lèi)產(chǎn)品。巢湖的服飾消費(fèi)市場(chǎng)知名品牌數(shù)量少，多為中低檔品牌、本地/本區(qū)域品牌或商戶(hù)自營(yíng)品牌，選擇性不強(qiáng)。服飾市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃與管理，致使經(jīng)營(yíng)服飾類(lèi)某些具體專(zhuān)項(xiàng)上商戶(hù)/產(chǎn)品過(guò)多，平均盈利率持續(xù)降低。服飾化妝類(lèi)——服飾、鞋類(lèi)、皮具箱包、飾品、化妝品、小商品五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)2、前景預(yù)測(cè)服飾/商品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（外地特色產(chǎn)品市場(chǎng)、女性或兒童市場(chǎng)、精品服飾專(zhuān)賣(mài)店）等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的選擇率為30.7%，大多為女性選擇該項(xiàng)，占到選擇該項(xiàng)人數(shù)的78%。在本區(qū)域內(nèi)設(shè)置該類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的商業(yè)延伸空間，但具體執(zhí)行中必須考慮規(guī)避與回遷的經(jīng)營(yíng)服飾商家的直接競(jìng)爭(zhēng)。五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在前期巢湖專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目立地資源條件，本項(xiàng)目適合設(shè)置精品家居、服飾、小商品等特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。有30%的被訪者希望建設(shè)諸如“小商品市場(chǎng)”“箱包市場(chǎng)”等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，該部分被訪者其中有78%為女性。大多數(shù)被訪者對(duì)于在人民路建設(shè)家居市場(chǎng)表示憂慮，超過(guò)50%的消費(fèi)者認(rèn)為巢湖不缺乏家居市場(chǎng)。月收入在2000元以上的消費(fèi)者中有38%希望能夠建設(shè)高檔家居市場(chǎng)，這也說(shuō)明高端的家居市場(chǎng)在巢湖具備較好的市場(chǎng)空間。近4成的被訪者認(rèn)同在本區(qū)域設(shè)置如“精品家居”“軟性家居用品、家裝設(shè)計(jì)展示發(fā)布”等商業(yè)形式。小結(jié)六、餐飲餐飲市場(chǎng)分布營(yíng)業(yè)面積在500-1000平方米之間的中型餐飲店主要分布在健康路、團(tuán)結(jié)路、北面；純餐飲分布較為分散，城北地區(qū)餐飲總體量小，總規(guī)模1萬(wàn)平方米左右，單體規(guī)模較小(以50-200平方米鋪面分割居多)，整體消費(fèi)檔次不高；截止到2006年底，全市（市區(qū)）共有餐飲網(wǎng)點(diǎn)89個(gè)，網(wǎng)點(diǎn)占地16萬(wàn)平方米，占市區(qū)商業(yè)零售額35%。餐飲市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)良好，中高檔餐飲較為缺乏中高檔餐飲消費(fèi)基本上都在市區(qū)中較為分散；純餐飲場(chǎng)所大多經(jīng)營(yíng)定位大眾消費(fèi)，檔次不高；全市共計(jì)近10家中大型餐飲消費(fèi)場(chǎng)所(非酒店餐飲)，以1000平方米店面見(jiàn)多；酒店內(nèi)餐飲消費(fèi)形式以婚宴、節(jié)慶、企業(yè)年會(huì)與商務(wù)宴請(qǐng)為多；中高檔餐飲場(chǎng)所承租能力大致在25-40元/平方米/月；社區(qū)型餐飲街鋪?zhàn)饨鸫笾略?0-20元/平方米/月。六、餐飲表：主要中大型餐飲業(yè)分布

六、餐飲表：主要中大型餐飲業(yè)分布統(tǒng)計(jì)六、餐飲餐飲市場(chǎng)目前出現(xiàn)的問(wèn)題餐飲網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施落后餐飲企業(yè)單店經(jīng)營(yíng)多，經(jīng)營(yíng)方式落后，組織化程度低餐飲業(yè)特色不明顯行業(yè)管理的力度和手段不夠，立法滯后，公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境尚未形成六、餐飲餐飲消費(fèi)特征研究六、餐飲六、餐飲餐廳選擇因素六、餐飲六、餐飲六、餐飲從消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果統(tǒng)計(jì)來(lái)看，外出餐飲消費(fèi)形式多以朋友聚會(huì)為多，約占樣本總量近一半，為49%。其次為家人與同事聚餐，分別占樣本總量的25%與15%。外出餐飲消費(fèi)頻率以2-4次/月占據(jù)主流，約占樣本總量的70%。被訪者中更是有69%表達(dá)了對(duì)巢湖餐飲的不太滿(mǎn)意與不滿(mǎn)意。居民對(duì)服務(wù)、環(huán)境要求突現(xiàn)，共計(jì)占到45%，居民消費(fèi)意識(shí)正逐步提高。六、餐飲小結(jié)巢湖餐飲市場(chǎng)容量相對(duì)較小，餐飲業(yè)發(fā)展呈多元化發(fā)展階段，檔次高、品質(zhì)好、服務(wù)優(yōu)越、特色顯著的餐飲店市場(chǎng)歡迎度較高；隨著巢湖經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)于較高檔次、特色顯著餐飲店的需求增加迅速，但一定時(shí)期內(nèi)，多種餐飲層級(jí)并存的形式還將存在，傳統(tǒng)中餐館仍將收到大眾消費(fèi)者市場(chǎng)消費(fèi)的首選。巢湖市餐廳的結(jié)構(gòu)通常為一樓或二樓為散座，二樓或三樓為包間。中高檔餐廳，裝修越好的餐廳，生意越好。同時(shí)高檔的餐廳也有很多散客消費(fèi)，如城河樓、四三酒店等。六、餐飲七、休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀概況：巢湖休閑娛樂(lè)市場(chǎng)處于初級(jí)市場(chǎng)，呈現(xiàn)不均衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)，以洗浴、KTV、舞廳為主要休閑娛樂(lè)模式，近年涌現(xiàn)出了如茶社、咖啡、酒吧、夜總會(huì)等休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。分布情況：主要分布在團(tuán)結(jié)路、世紀(jì)大道等主城區(qū)范圍內(nèi)，市中心人民路及周邊休閑娛樂(lè)場(chǎng)所相對(duì)較少。圖：巢湖市主流休閑娛樂(lè)場(chǎng)所分布圖娛樂(lè)休閑場(chǎng)所多以沿街商鋪呈現(xiàn)，世紀(jì)大道與團(tuán)結(jié)路聚集效應(yīng)明顯休閑類(lèi)消費(fèi)場(chǎng)所主要集中在世紀(jì)大道、健康路；健康東路區(qū)域洗浴、茶社大多經(jīng)營(yíng)定位為生活休閑消費(fèi)，主要面向巢湖全市居民消費(fèi)群體；從經(jīng)營(yíng)方面及知名度來(lái)看，洗浴、KTV類(lèi)消費(fèi)場(chǎng)所，華僑及假日王朝、世紀(jì)百樂(lè)門(mén)表現(xiàn)良好；世紀(jì)大道沿線休閑場(chǎng)所種類(lèi)與風(fēng)格主題較多，側(cè)重于商務(wù)休閑消費(fèi)；七、休閑娛樂(lè)七、休閑娛樂(lè)七、休閑娛樂(lè)七、休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)消費(fèi)特征現(xiàn)狀七、休閑娛樂(lè)七、休閑娛樂(lè)與現(xiàn)有休閑娛樂(lè)消費(fèi)習(xí)慣近似，KTV與茶社咖啡被認(rèn)為是項(xiàng)目必需設(shè)置的商業(yè)業(yè)態(tài);值得注意的是有16%與18.8%的消費(fèi)者認(rèn)為項(xiàng)目需要設(shè)置電影院與酒吧；調(diào)研統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,除休閑類(lèi)消費(fèi)(茶社咖啡、酒吧、網(wǎng)吧等),對(duì)戶(hù)外健身及運(yùn)動(dòng)設(shè)施也存在一定市場(chǎng)需求;洗浴足療、棋牌、電子游戲等選擇者比例都低于5%。七、休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)伙伴休閑娛樂(lè)考慮因素七、休閑娛樂(lè)七、休閑娛樂(lè)從調(diào)研統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，KTV、茶社咖啡是主要休閑娛樂(lè)消費(fèi)取向，約占樣本總量的46.5%的被訪者選擇此類(lèi)休閑娛樂(lè)消費(fèi)項(xiàng)目；年輕消費(fèi)群體對(duì)健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所需求較為強(qiáng)勁，約占樣本總量的16.5%；茶室咖啡、酒吧作為商務(wù)與生活休閑消費(fèi)形式，受到中高消費(fèi)群體的青睞；桑拿洗浴、棋牌室及夜總會(huì)場(chǎng)所以25-45歲消費(fèi)群體居多；網(wǎng)吧、電子游藝廳主要面向15-30歲消費(fèi)群體。七、休閑娛樂(lè)在休閑娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所選擇層面，娛樂(lè)類(lèi)型和場(chǎng)所環(huán)境是決定性因素，分別占樣本總量的26.9%與23.7%；價(jià)格因素比例較大，占到17.4%，商家服務(wù)態(tài)度也是不可忽視的因素；與購(gòu)物、餐飲消費(fèi)類(lèi)似，交通便捷性不是休閑娛樂(lè)首要考慮因素；人均單次休閑娛樂(lè)消費(fèi)分兩個(gè)層次:大眾消費(fèi)與中高檔消費(fèi)；大眾消費(fèi)以30元/次為主，中高檔消費(fèi)多以61-80元/次為主，從曲線圖上可以看出，大眾消費(fèi)弧線段的曲線慣性明顯向右傾斜，大眾消費(fèi)金額有迅速增長(zhǎng)的發(fā)展走勢(shì)。小結(jié)巢湖市娛樂(lè)設(shè)施較為單調(diào)，主要以洗浴中心和KTV或練歌房為主。分布相對(duì)廣泛，檔次不一，高檔洗浴中心、KTV經(jīng)營(yíng)情況都十分良好，整體上品質(zhì)較差，無(wú)法滿(mǎn)足中高檔消費(fèi)群體的需求。巢湖市也有一些酒吧、迪廳、咖啡茶社等，但是分布少，沒(méi)有形成規(guī)模，同時(shí)營(yíng)業(yè)情況良莠不齊，這主要取決于巢湖人娛樂(lè)消費(fèi)的趨向。消費(fèi)者調(diào)查中，大多數(shù)被訪者對(duì)在人民路建設(shè)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所表示支持態(tài)度。七、休閑娛樂(lè)第二部分巢湖人民路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場(chǎng)調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)分析第四章、巢湖市賓館業(yè)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場(chǎng)研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究第六章、項(xiàng)目立地條件研究一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目SWOT分析三、解決方案一、項(xiàng)目概況巢湖市人民路商業(yè)街位于巢湖市中心，北起軍分區(qū)，南至東風(fēng)路，西起市二中，東至東環(huán)城河西岸。依照巢湖市2005年舊城改造重點(diǎn)工程項(xiàng)目計(jì)劃，對(duì)該地區(qū)的建筑、環(huán)境和各類(lèi)設(shè)施進(jìn)行了重新規(guī)劃和設(shè)計(jì)。擬建成一個(gè)集商業(yè)、餐飲、辦公、娛樂(lè)和休閑為一體，設(shè)施完善，環(huán)境宜人的綜合性商業(yè)街。人民路商業(yè)街用地約7公頃，建筑面積約為21萬(wàn)平方米，綠化率34％。建筑密度55.0%，容積率。二、項(xiàng)目SWOT分析S.（strength）政府支持優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勢(shì)核心商圈優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)整體開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)檔次優(yōu)勢(shì)功能優(yōu)勢(shì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)W.（weakness）投資規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)的整體性對(duì)資金需求的壓力拆遷難度回遷商鋪因素投資商習(xí)慣主力店業(yè)態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)的瓶頸開(kāi)發(fā)商對(duì)本類(lèi)項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)度建設(shè)期人民路原承租戶(hù)流失O.（opportunity）政府規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商家拓展三四線城市T.（Threat）周邊城市競(jìng)爭(zhēng)周邊新興重點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)三、解決方案積極發(fā)揮優(yōu)勢(shì)充分利用政府支持優(yōu)勢(shì)，解決難點(diǎn)問(wèn)題，為后期開(kāi)發(fā)掃清障礙；發(fā)揮信泰機(jī)構(gòu)全程運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，合理高效安排前期策劃設(shè)計(jì)、拆遷談判、中期建設(shè)開(kāi)發(fā)、推廣銷(xiāo)售等工作；最大限度向投資者、消費(fèi)者展現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模、檔次、功能、景觀優(yōu)勢(shì)，打造強(qiáng)勢(shì)核心商圈。三、解決方案解決轉(zhuǎn)化劣勢(shì)拆遷難度大、回遷商鋪多組建專(zhuān)項(xiàng)工作組，各種渠道專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)，教育引導(dǎo)拆遷、回遷商鋪，解決拆遷中的難點(diǎn)問(wèn)題。市場(chǎng)性拆遷（回遷、貨幣補(bǔ)償）與強(qiáng)制性拆遷有效結(jié)合。注重某些可接受高樓層單位的勸導(dǎo)、價(jià)值推介。開(kāi)發(fā)的整體性對(duì)資金需求的壓力項(xiàng)目整體性拆遷、開(kāi)發(fā)對(duì)現(xiàn)金流要求高，在實(shí)操階段，劃分功能組團(tuán)，明確劃分可銷(xiāo)面積與首批銷(xiāo)售部分，首批努力沖擊現(xiàn)金流，項(xiàng)目中后期對(duì)于未能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的面積，組建游離于項(xiàng)目整體之外的操作團(tuán)隊(duì)，采用對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)操作策略逐步去化。三、解決方案解決轉(zhuǎn)化劣勢(shì)對(duì)于除三大主力商家（超市、百貨、賓館）之外的全部面積居列入可銷(xiāo)目標(biāo)；進(jìn)行整體招商、整體銷(xiāo)售、租售同步、相互結(jié)合的原則進(jìn)行，其它區(qū)域根據(jù)功能定位限制性業(yè)態(tài)銷(xiāo)售。投資習(xí)慣轉(zhuǎn)變難，銷(xiāo)售難度大投資者對(duì)二層以上商鋪的投資意愿不強(qiáng)，原因是其投資習(xí)慣和專(zhuān)業(yè)知識(shí)缺乏，沒(méi)有理想的投資回報(bào)渠道。一方面通過(guò)產(chǎn)品的優(yōu)化設(shè)計(jì)，使商鋪的利用率提升，滿(mǎn)足多方面商家的需求；同時(shí)通過(guò)商鋪專(zhuān)業(yè)知識(shí)的宣傳，逐漸轉(zhuǎn)變投資者投資理念；三是全程專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)參與運(yùn)作，控制宣傳推廣的節(jié)奏，把握銷(xiāo)售進(jìn)度。三、解決方案解決轉(zhuǎn)化劣勢(shì)主力店業(yè)態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)的瓶頸，開(kāi)發(fā)商對(duì)本類(lèi)項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)度甲乙雙方共同組成項(xiàng)目工作團(tuán)隊(duì)，整合雙方各自?xún)?yōu)質(zhì)資源，進(jìn)行聯(lián)合招商；提供具有吸引力的招商政策，利用商家平臺(tái)和專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行運(yùn)作，解決主力商家招商問(wèn)題。主力店先行招商，部分定制開(kāi)發(fā)：合理制定對(duì)于主力業(yè)態(tài)的招商政策，首先完成主力店的先行導(dǎo)入。做好各個(gè)業(yè)態(tài)設(shè)置、業(yè)種比例與功能劃分，形成不同主體的功能組團(tuán)，分板塊進(jìn)行研究、設(shè)計(jì)并予以專(zhuān)項(xiàng)解決，賓館、超市、百貨與其他組團(tuán)中的主力商家進(jìn)行先整體租賃后整體或分割銷(xiāo)售；三、解決方案充分利用機(jī)會(huì)人民路商業(yè)街改造是巢湖市重點(diǎn)工程，也是巢湖人民盼望以久的，開(kāi)發(fā)商當(dāng)有效利用政府、投資者、消費(fèi)者的關(guān)注，加強(qiáng)宣傳推廣，把有利的信息及時(shí)傳遞給目標(biāo)客戶(hù)。巢湖經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資如火如荼，開(kāi)發(fā)公司當(dāng)及時(shí)利用這一商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的有利時(shí)期，分享客觀收益。隨著中部經(jīng)濟(jì)崛起，商家積極拓展三四線城市，對(duì)商鋪產(chǎn)生大量需求，開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)利用商家拓展的有利機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商鋪推廣銷(xiāo)售，獲取可觀投資回報(bào)。三、解決方案應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)威脅利用人民路核心商圈的不可撼動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)打造新興商業(yè)街區(qū)，產(chǎn)生強(qiáng)大集聚效應(yīng)和遮蔽效應(yīng)，吸引并留住消費(fèi)者。有效利用安德利和恒生陽(yáng)光城項(xiàng)目的有利因素，為我人民路商業(yè)街項(xiàng)目所用，借勢(shì)共同打造人民路整體商業(yè)街區(qū)。第三部分巢湖人民路項(xiàng)目市場(chǎng)定位第七章、項(xiàng)目定位第八章、業(yè)態(tài)規(guī)劃組合第九章、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)定第十章、項(xiàng)目運(yùn)作策略第七章、項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目總體定位二、項(xiàng)目主題形象定位三、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位四、業(yè)種業(yè)態(tài)定位五、項(xiàng)目規(guī)模定位六、項(xiàng)目區(qū)域功能定位一、項(xiàng)目總體定位1、總定位原則

（1）發(fā)揮項(xiàng)目立地資源優(yōu)勢(shì)，充分利用市場(chǎng)缺失性與資源唯一性特征；（2）滿(mǎn)足巢湖居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求；（3）符合政府規(guī)劃發(fā)展要求，保證項(xiàng)目社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一；（4）提升品質(zhì)、豐富功能鏈、拉伸檔次、創(chuàng)造差異，規(guī)避資源浪費(fèi)與不合理競(jìng)爭(zhēng)。一、項(xiàng)目總體定位2、功能定位及定位表述研究前提：巢湖市城市規(guī)劃巢湖城市商業(yè)市場(chǎng)研究消費(fèi)者市場(chǎng)深度調(diào)查（消費(fèi)水平、結(jié)構(gòu)、習(xí)慣、需求）項(xiàng)目立地資源性研究區(qū)域歷史人文背景特征調(diào)查甲方構(gòu)想未來(lái)改造條件與交通配套設(shè)施建設(shè)一、項(xiàng)目總體定位我們認(rèn)為本項(xiàng)目的市場(chǎng)功能定位應(yīng)該是：“巢湖市級(jí)商業(yè)中心”“城市中心商業(yè)區(qū)”一、項(xiàng)目總體定位定位原則滿(mǎn)足城市發(fā)展、政府規(guī)劃的迫切需求提升城市商業(yè)品質(zhì)；豐富商業(yè)功能鏈，拉伸商業(yè)市場(chǎng)檔次發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；有效利用商業(yè)資源，促進(jìn)節(jié)約型社會(huì)發(fā)展；滿(mǎn)足居民消費(fèi)需求、創(chuàng)造差異性項(xiàng)目定位豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)元素+現(xiàn)代建筑風(fēng)格+市政配套建設(shè)=巢湖市級(jí)商業(yè)中心

總體定位明細(xì)表：二、項(xiàng)目主題形象定位項(xiàng)目的主題形象定位需要考慮到以下幾個(gè)因素：項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品特性及組合項(xiàng)目歷史人文項(xiàng)目建筑風(fēng)格特色二、項(xiàng)目主題形象定位綜上因素研究，本案總體形象應(yīng)有如下特征：突出本案為巢湖傳統(tǒng)商業(yè)中心改造，整體上突出項(xiàng)目的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位與和資源唯一性特征。符合提升整個(gè)巢湖城市商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次和引導(dǎo)消費(fèi)新觀念的產(chǎn)品特征。表達(dá)直接，容易聚焦訴求點(diǎn)，激起共鳴。二、項(xiàng)目主題形象定位考慮到眾多因素，我們建議項(xiàng)目主題如下：展示巢湖城市發(fā)展風(fēng)采的“城市現(xiàn)代中心商業(yè)區(qū)”三、目標(biāo)市場(chǎng)定位在商業(yè)地產(chǎn)中，目標(biāo)市場(chǎng)定位并不是單一指一種客戶(hù)市場(chǎng)的定位，而是包含了目標(biāo)消費(fèi)群、目標(biāo)投資客、目標(biāo)商家三種客戶(hù)群體定位。三、目標(biāo)市場(chǎng)定位1、目標(biāo)消費(fèi)者定位項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體主要集中以下三類(lèi)人群：巢湖市區(qū)居民巢湖市周邊郊縣居民外來(lái)觀光旅游會(huì)務(wù)人群三、目標(biāo)市場(chǎng)定位具體來(lái)說(shuō)，有以下人群組成：本地普通居民本地接待型消費(fèi)人士高級(jí)管理層個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)與自由職業(yè)者政府事業(yè)單位人員外地觀光旅游者外來(lái)公務(wù)、商務(wù)人士城市小資、白領(lǐng)其它人士三、目標(biāo)市場(chǎng)定位其他地區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)及郊縣巢湖市區(qū)地源巢湖市區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)郊縣外省市意愿強(qiáng)度強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)較弱市場(chǎng)規(guī)模大較大大較小市場(chǎng)評(píng)估核心客戶(hù)主要客戶(hù)邊緣客戶(hù)偶得客戶(hù)職業(yè)市民政府企業(yè)單位私營(yíng)其他意愿強(qiáng)度強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)規(guī)模大小大較小市場(chǎng)評(píng)估核心客戶(hù)主要客戶(hù)主要客戶(hù)主要客戶(hù)偶得客戶(hù)其他政府及企事業(yè)單位市民20歲以下20-25歲，46歲以上26-45歲年齡20以下20-25歲26-35歲36-45歲46歲以上意愿強(qiáng)度弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)較弱市場(chǎng)規(guī)模較大較大大較大較小市場(chǎng)評(píng)估偶得客戶(hù)主要客戶(hù)核心客戶(hù)核心客戶(hù)主要客戶(hù)三、目標(biāo)市場(chǎng)定位2、目標(biāo)投資客定位第一類(lèi)：投資客戶(hù)第二類(lèi)：商家客戶(hù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚的高端投資者物業(yè)投資者私企老板企業(yè)高層管理人員知名品牌商家特色型商家?guī)放平?jīng)營(yíng)者因城市改造或道路整改，原街鋪被拆的商戶(hù)三、目標(biāo)市場(chǎng)定位３、目標(biāo)商家定位

項(xiàng)目目標(biāo)商家主要包括大型百貨、大型超市、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、餐飲、休閑娛樂(lè)、賓館、專(zhuān)業(yè)特色零售網(wǎng)點(diǎn)群等，具體內(nèi)容將在業(yè)種業(yè)態(tài)部分詳述。四、定位業(yè)態(tài)定位1、業(yè)種業(yè)態(tài)定位策略

以目標(biāo)消費(fèi)人群劃分為基礎(chǔ)，相應(yīng)制定針對(duì)不同類(lèi)型的目標(biāo)消費(fèi)人群而設(shè)定的業(yè)態(tài)比例；處理好不同業(yè)種之間的主力店與次級(jí)特色店的面積與數(shù)量的關(guān)系；注重消費(fèi)者在關(guān)聯(lián)性消費(fèi)組合搭配上的關(guān)系，注重街區(qū)人流分布以及相應(yīng)支撐性業(yè)態(tài)的設(shè)置。四、業(yè)種業(yè)態(tài)定位2、業(yè)種業(yè)態(tài)定位

主要服務(wù)業(yè)態(tài)根據(jù)人民路項(xiàng)目資源性分析及巢湖市場(chǎng)缺失性研究，本項(xiàng)目未來(lái)服務(wù)業(yè)態(tài)有四大類(lèi)：購(gòu)物（零售）餐飲休閑娛樂(lè)商務(wù)辦公特色市場(chǎng)賓館五、目標(biāo)市場(chǎng)定位具體地，有以下可供選擇的主要服務(wù)業(yè)種：

大型超市高檔餐廳（大型主題中餐）大型百貨高級(jí)夜總會(huì)（KTV）零售專(zhuān)業(yè)店群特色餐廳（主題餐廳、西餐、知名快餐、地方小吃等）高檔賓館高檔茶座（咖啡、茶社）特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（小商品市場(chǎng)、服飾市場(chǎng)、家居市場(chǎng)、電器市場(chǎng)）組合休閑（健身-美容）電影院特色小店（冷飲店、燒烤店、飾品、紀(jì)念品、煙酒店）區(qū)內(nèi)漫游（白日與夜晚：露天茶座、主題景觀等）發(fā)布服務(wù)（文化作品展、時(shí)裝展、產(chǎn)品展）六、目標(biāo)規(guī)模定位方法一：需求預(yù)測(cè)方法——?jiǎng)傂孕枨鬁y(cè)算法居民游客老城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)主城區(qū)內(nèi)其他區(qū)域巢湖其它區(qū)域省內(nèi)省外人口數(shù)量1600006000080000420000012505079950項(xiàng)目潛在消費(fèi)比例（%）75.00%30.00%55.00%3.00%9.00%6.00%潛在消費(fèi)者數(shù)量1200001800044000126000112554797消費(fèi)頻率（光顧次數(shù)/周）2.51.51.00.10.00.0周顧客流量（人次）30000027000440001260011348日均顧客流量（人次）42857385762861800167日均消費(fèi)額（元/人次）3020203080120日均營(yíng)業(yè)收入128571477143125714540001286822日均營(yíng)業(yè)收入小均營(yíng)業(yè)收入總計(jì)1544680行業(yè)每平米每天營(yíng)業(yè)收入（元/平方米/天）14項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)容量(平方米)110334注：本項(xiàng)目整體規(guī)模預(yù)測(cè)依據(jù)巢湖目前商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀、未來(lái)商業(yè)供給量、消費(fèi)者需求研究等多個(gè)分項(xiàng)獲得。不代表未來(lái)5-10年實(shí)際商業(yè)變更造成市場(chǎng)容量的實(shí)際變動(dòng)。六、目標(biāo)規(guī)模定位根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)人流預(yù)測(cè),對(duì)項(xiàng)目有意愿消費(fèi)人群所需求的商業(yè)面積（不包括賓館）在萬(wàn)平方米左右，其中商業(yè)單平方績(jī)效參照人民路目前水平；項(xiàng)目合理而穩(wěn)妥的商業(yè)開(kāi)發(fā)容量應(yīng)控制在11萬(wàn)平方米左右。包括賓館則商業(yè)開(kāi)發(fā)總量為萬(wàn)平方米左右。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括：新增商鋪、回遷商鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、百貨、超市、美食、休閑娛樂(lè)、賓館等商業(yè)業(yè)態(tài)。六、目標(biāo)規(guī)模定位方法二：需求預(yù)測(cè)方法——分項(xiàng)剛性需求測(cè)算法分項(xiàng)內(nèi)容包括：賓館、大型百貨、大型超市、餐飲、休閑娛樂(lè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、新增零售業(yè)商鋪等七項(xiàng)內(nèi)容。1、 賓館，賓館根據(jù)前期調(diào)研，總套數(shù)控制在200套（測(cè)算方法參見(jiàn)調(diào)研部分關(guān)于賓館業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)研究），按照房間比例（具體測(cè)算方法參照“業(yè)態(tài)規(guī)劃”章節(jié)中賓館客房結(jié)構(gòu)設(shè)置內(nèi)容），總建筑面積為26000平方米；六、目標(biāo)規(guī)模定位2、大型百貨，百貨的規(guī)模設(shè)置依據(jù)以下幾點(diǎn)：（1）區(qū)域人口總量（1-3公里范圍內(nèi)）；（2）區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)收入（可支配收入及可支配收入的消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)）；（3）消費(fèi)人口對(duì)項(xiàng)目百貨業(yè)潛在購(gòu)買(mǎi)需求與支出水平調(diào)查；（4）同區(qū)域內(nèi)類(lèi)比性百貨商業(yè)規(guī)模，經(jīng)營(yíng)狀況，績(jī)效水平；假設(shè)本案建筑面積為X平方米，按照以下測(cè)算表，可以得知，目前百貨可以實(shí)現(xiàn)單平方每月績(jī)效為760-900元之間，屬于較高的收益狀態(tài)。六、目標(biāo)規(guī)模定位項(xiàng)目建筑面積比例營(yíng)業(yè)額1（萬(wàn)元）目前每日實(shí)現(xiàn)的平效目前每月實(shí)現(xiàn)平效安德利1100031.07%1020025.40473225762.1419676商之都800025.24%904030.95890411928.7671233本案X43.69%0————小計(jì)51500100.00%19240————假設(shè)本案建筑面積為X平方米，按照以下測(cè)算表，可以得知，目前百貨可以實(shí)現(xiàn)單平方每月績(jī)效為760-900元之間，屬于較高的收益狀態(tài)。六、目標(biāo)規(guī)模定位按照“完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)”經(jīng)濟(jì)測(cè)算在本案進(jìn)入市場(chǎng)后，整體市場(chǎng)份額不變，或略有增加，在不影響整體經(jīng)濟(jì)盈虧點(diǎn)的前提下，計(jì)算出的結(jié)果為未來(lái)百貨保守經(jīng)濟(jì)平效。項(xiàng)目建筑面積比例目前每月實(shí)現(xiàn)平效假設(shè)市場(chǎng)總額不變完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)單月平效安德利1100031.07%762.1415099.759386.345商之都800025.24%928.7673708.915386.345本案X43.69%——10431.325386.345小計(jì)51500100.00%——19240——注：關(guān)于零售型商業(yè)平均績(jī)效問(wèn)題請(qǐng)參見(jiàn)“5、新增商鋪”部分關(guān)于未來(lái)預(yù)期平均績(jī)效的測(cè)算。六、目標(biāo)規(guī)模定位項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)后，市場(chǎng)份額沒(méi)有任何變化的前提下，即項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)期最保守估計(jì)的前提下，全行業(yè)實(shí)現(xiàn)全部均利水平，可以實(shí)現(xiàn)單平方每月績(jī)效386元。在下列測(cè)算中，我們按照未來(lái)預(yù)期每平方績(jī)效500-700元進(jìn)行計(jì)算。

1公里范圍內(nèi)居民3公里范圍內(nèi)居民（除去1公里范圍內(nèi)居民數(shù)）

人口數(shù)量4000060000項(xiàng)目潛在消費(fèi)比例（%）45%25%潛在消費(fèi)者數(shù)量1800015000消費(fèi)頻率（光顧次數(shù)/月）32月顧客流量（人次）5400030000每次消費(fèi)額（元/人次）100100月均營(yíng)業(yè)收入54000003000000月均營(yíng)業(yè)收入小計(jì)8400000

行業(yè)每平米每天營(yíng)業(yè)收入（元/平方米/月）400-700

項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)容量(平方米)

11000-15500

考慮均利測(cè)算偏差，故本項(xiàng)目百貨未來(lái)預(yù)期開(kāi)發(fā)體量11000-15500平方米。六、目標(biāo)規(guī)模定位3、大型超市，大型超市體量測(cè)算類(lèi)似于大型百貨，此處只給出計(jì)算結(jié)果。本項(xiàng)目大型超市開(kāi)發(fā)體量建議在10000-12000平方米之間。六、目標(biāo)規(guī)模定位4、餐飲如下表所示，按照巢湖市區(qū)居民人口數(shù)量、人均可支配收入、消費(fèi)性支出額度、居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)，進(jìn)行宏觀測(cè)算結(jié)果如下：支出類(lèi)別食品衣著居住家庭設(shè)備及服務(wù)醫(yī)療保健交通通訊文教娛樂(lè)其他比例48.00%12.90%6.57%4.50%4.38%9.00%9.83%4.82%單人金額（元）2461661336230224461504247總金額（萬(wàn)元）7384319845101076922673813845151227415六、目標(biāo)規(guī)模定位市區(qū)人口（萬(wàn)人）人均可支配收入（元）比上年增長(zhǎng)人均消費(fèi)性支出（元）30946418.80%5128市區(qū)批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)總額（萬(wàn)元）批發(fā)（萬(wàn)元）零售（萬(wàn)元）市區(qū)餐飲占總零售額比例餐飲金額（萬(wàn)元）總面積（萬(wàn)平方米）大中型餐飲網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量（個(gè)）41400144902691035%9418.51689六、目標(biāo)規(guī)模定位區(qū)域商家數(shù)量建筑面積㎡桌位數(shù)人民路9464094團(tuán)結(jié)路910650135健康路1112290169巢湖路5371046長(zhǎng)江路78790105小計(jì)4140080549我司根據(jù)前期餐飲類(lèi)商家調(diào)查與巢湖餐飲業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)測(cè)算，本項(xiàng)目導(dǎo)入餐飲業(yè)規(guī)模在10000-13000