項(xiàng)目評(píng)估課程設(shè)計(jì)

項(xiàng)目評(píng)估課程設(shè)計(jì)項(xiàng)目評(píng)估課程設(shè)計(jì)項(xiàng)目評(píng)估課程設(shè)計(jì)xxx公司項(xiàng)目評(píng)估課程設(shè)計(jì)文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度馨雅大酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告

TOC前言 3第一章項(xiàng)目總論 4項(xiàng)目背景 4項(xiàng)目概況 5 5項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 5可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 7可行性研究結(jié)論及建議 7第二章市場(chǎng)研究 7宏觀環(huán)境分析 7市場(chǎng)狀況分析 9本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 9本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 9本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 12板塊市場(chǎng)分析 12項(xiàng)目擬定位方案 13項(xiàng)目SWOT分析 13項(xiàng)目定位方案 14第三章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 17項(xiàng)目地塊特性 17產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 17建設(shè)規(guī)模 17建設(shè)內(nèi)容 18具體設(shè)計(jì) 18項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度 19第四章融資方式分析與選擇 19第五章投資估算與資金籌措 20投資估算 20資金籌措 21第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 21成本核算 21成本核算依據(jù) 21成本核算 22投資經(jīng)營(yíng)進(jìn)度 22利潤(rùn)估算 22收入估算 22利潤(rùn)估算 22財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量和資金來(lái)源運(yùn)用分析 23財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 23第七章結(jié)論與建議 23前言本項(xiàng)目位于西安市小寨東路64號(hào)，處于二環(huán)與三環(huán)之間。東臨環(huán)塔西路，南臨雁塔西路，西臨翠華路，北臨小寨東路，有眾多公交線路經(jīng)過(guò)，且有地鐵三號(hào)線，交通十分便利將使今后交通更加便捷，且此處地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目東面是舉世聞名的大雁塔，大唐芙蓉園，大唐不夜城等，臨近曲江各大景點(diǎn)及游樂(lè)場(chǎng)所，南面是仿古一條街，西面是陜西歷史博物館，小寨，北面是西安科技大學(xué)。本項(xiàng)目占地約69畝，建設(shè)規(guī)劃用地45000平方米，總建筑面積270000平方米?？蚣艚Y(jié)構(gòu),土地現(xiàn)狀地勢(shì)平坦。由于大雁塔古建筑景點(diǎn)周?chē)ㄖ南霅?ài)你高要求，本項(xiàng)目將建成七層綜合性大酒店，地下一層，地上六。內(nèi)設(shè)高級(jí)地下停車(chē)場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議、住宿等部門(mén)。為前來(lái)西安旅游，辦公，差旅的顧客提供住宿等方面的服務(wù)。該項(xiàng)目的前期決策應(yīng)該從酒店的項(xiàng)目定位、周?chē)袌?chǎng)研究、項(xiàng)目的策劃以及可行性研究的四個(gè)方面來(lái)對(duì)該項(xiàng)進(jìn)行分析。由需求定位、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、客戶(hù)定位及價(jià)格定位這五個(gè)方面來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的定位分析；從西安市的宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)狀況、相關(guān)因素來(lái)分析項(xiàng)目的周邊環(huán)境；從區(qū)位分析與選擇、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇以及產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇等六個(gè)方面來(lái)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的策劃；最后按照標(biāo)準(zhǔn)的研究?jī)?nèi)容和方法來(lái)對(duì)經(jīng)貿(mào)大酒店項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律，法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，該可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)，《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；西安市城市總體規(guī)劃；西安雁塔地區(qū)規(guī)劃；西安市建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；開(kāi)發(fā)商提供的其他有關(guān)資料。第一章項(xiàng)目總論項(xiàng)目背景近年來(lái)，西安旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游設(shè)施不斷完善，吃住行游購(gòu)?qiáng)逝涮装l(fā)展，旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日益合理，檔次不斷提高；旅游環(huán)境日臻改善，現(xiàn)代旅游功能進(jìn)一步加強(qiáng)；行業(yè)管理步入正軌，市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)；旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，綜合接待能力和經(jīng)濟(jì)效益連年大幅度上升。全市旅游總收入占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的%，旅游業(yè)已成為西安市真正的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。西安市還首批獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱(chēng)號(hào)。目前，西安擁有接待游客床位數(shù)達(dá)17萬(wàn)張，其中旅游涉外飯店38家，床位2萬(wàn)余張（星級(jí)飯店32家，其中五星級(jí)4家，四星級(jí)5家，三星級(jí)14家，二星級(jí)6家，一星級(jí)3家），年接待海外旅游者能力達(dá)100余萬(wàn)人次。從數(shù)量和質(zhì)量上基本滿(mǎn)足了西安旅游觀光客人的住宿需求。目前，西安市共有國(guó)際旅行社27家，國(guó)內(nèi)旅行社100多家，組團(tuán)類(lèi)型也從單純旅游觀光型到觀光、商務(wù)、修學(xué)、會(huì)議、散客、特種旅游等多種類(lèi)型。許多旅行社由于良好的服務(wù)和業(yè)績(jī)得到了中外游客的好評(píng)。為了豐富旅游者的文化娛樂(lè)生活，滿(mǎn)足休閑度假的需要，西安市建成唐樂(lè)宮、古都大劇院、唐華歌舞劇院、陜歌大劇院、銀座夜總會(huì)、桃園湖保齡球俱樂(lè)部等多種形式的文化娛樂(lè)設(shè)施3700多個(gè)；推出了《唐長(zhǎng)安樂(lè)舞》、《仿唐樂(lè)舞》、《秦俑魂》、《陜北民間樂(lè)舞》等文藝節(jié)目，久演不衰，贏得國(guó)內(nèi)外游客的贊譽(yù)。項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：馨雅大酒店建設(shè)地點(diǎn)：西安市雁塔區(qū)小寨東路64號(hào)基本概況：該項(xiàng)目占地69畝。建設(shè)五星級(jí)酒店，總建筑面積27000平方米，房間數(shù)300間（套），600個(gè)床位；餐位1000多個(gè)，多功能餐廳3000㎡，綜合性商場(chǎng)，中西餐廳、華麗中餐廳24間；會(huì)議室、貴賓會(huì)見(jiàn)廳、貴賓宴會(huì)廳12間，影視演講廳、記者新聞發(fā)布廳、水療中心各1處。另外還設(shè)有健身房、夜總會(huì)、地下停車(chē)場(chǎng)、KTV各1處。項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀1地塊周邊環(huán)境圖1—22地塊區(qū)位，規(guī)模及產(chǎn)品（1）地塊區(qū)位本項(xiàng)目位于西安市小寨東路64號(hào)，處于二環(huán)與三環(huán)之間。東臨環(huán)塔西路，南臨雁塔西路，西臨翠華路，北臨小寨東路，有眾多公交線路經(jīng)過(guò)，且有地鐵三號(hào)線，交通十分便利將使今后交通更加便捷，且此處地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目東面是舉世聞名的大雁塔，大唐芙蓉園，大唐不夜城等，臨近曲江各大景點(diǎn)及游樂(lè)場(chǎng)所，南面是仿古一條街，西面是陜西歷史博物館，小寨，北面是西安科技大學(xué)。（2）地塊規(guī)模及產(chǎn)品本酒店占地面積69畝，規(guī)劃建設(shè)面積46000平方米，總建筑面積270000平方米，共七層，包括地下一層（作為停車(chē)場(chǎng)），地上六層，作為餐飲、娛樂(lè)、住宿、會(huì)議場(chǎng)所。其中一層為餐飲服務(wù)，二層為娛樂(lè)服務(wù)，三四五層為住宿客房，六層為會(huì)議服務(wù)。3地塊區(qū)位環(huán)境交通狀況：該項(xiàng)目位于西安小寨東路，于西安市二環(huán)與三環(huán)之間，附近有建設(shè)中的地鐵三號(hào)線和地鐵四號(hào)線，將來(lái)交通十分便利。區(qū)域環(huán)境：該地段西鄰小寨，寨作為西安南郊的Sub-CBD,形成區(qū)域的商業(yè)中心地,具有強(qiáng)大的吸引功能,是因?yàn)樗诘乩砦恢蒙纤哂械膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)。小寨副中心位于西安市南郊的交通、人流、物質(zhì)流、信息流的結(jié)點(diǎn)上,通過(guò)南北向的長(zhǎng)安路使長(zhǎng)安區(qū)、南郊向市中心CBD匯聚人流和交通流,通過(guò)東西向的小寨東、西路和臨近的南二環(huán),連接了西南郊和東南郊,溝通了西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的西區(qū)和東區(qū),長(zhǎng)期以來(lái)的南郊南北向與東西向人流、交通流、物流在小寨什子積聚和疏散,早在20世紀(jì)70年代起就逐步發(fā)展形成商業(yè)街區(qū),其繁華程度僅次于鐘樓CBD,是西安南郊的城市Sub-CBD。小寨商業(yè)空間也多是三維立體綜合的運(yùn)用,改變了傳統(tǒng)的城市土地利用的二維模式,構(gòu)成一個(gè)空中、地面、地下立體互動(dòng)的空間體系,建筑物低、中、高層的不同,各種商業(yè)服務(wù)功能的分布也不同。以調(diào)研地段內(nèi)的好又多購(gòu)物廣場(chǎng)為例，地下為服裝賣(mài)場(chǎng)、超市，地上為休閑廣場(chǎng)、服裝店。再如飛炫，地面為休閑廣場(chǎng)，地下為時(shí)裝休閑店。還有旺角樓一至三層為商業(yè)購(gòu)物，既有餐飲肯德基，又有商業(yè)消費(fèi)類(lèi)，建筑上部為辦公區(qū)、寫(xiě)字樓等等。城市中有限的土地將不能滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)與商務(wù)交易日益增長(zhǎng)的需要，小寨街區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的功能分化實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)的、水平的、平面的區(qū)域功能分化向立體的、垂直的功能分化轉(zhuǎn)移,形成了集商貿(mào)、觀光、餐飲、文化、娛樂(lè)、康體于一身的特殊歷史街區(qū),并融合了當(dāng)?shù)厣?立體布局十分明顯。現(xiàn)代大都市的購(gòu)物已不再是單一目的活動(dòng),更多的消費(fèi)者是將購(gòu)物與餐飲、康體休閑、獲取信息、領(lǐng)略城市風(fēng)貌功能等結(jié)合在一起,同時(shí)這也促使商業(yè)設(shè)施功能逐漸綜合化，層次間的立體布局促使消費(fèi)者形成垂直的購(gòu)買(mǎi)行為。這種混合用途的開(kāi)發(fā)不僅能節(jié)約公共部門(mén)的成本,還有利于城市各類(lèi)設(shè)施的充分開(kāi)發(fā)和有效使用,可以創(chuàng)造更好的城市環(huán)境,從而緩解城市中心區(qū)由于功能單一而導(dǎo)致的城市活力萎縮和夜間的蕭條。東臨大雁塔，大雁塔是舉世聞名的唐朝古建筑，有深遠(yuǎn)的文化和歷史影響，是聞名中外的旅游景點(diǎn)，吸引著成千上萬(wàn)的游客。北臨陜西省歷史博物館吸引大批游客，加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。并且曲江新區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造，全面介入文化旅游項(xiàng)目的建設(shè)，這將對(duì)曲江新區(qū)的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用公共設(shè)施狀況分析1商業(yè)：金鷹國(guó)貿(mào)大廈、陜西省軍區(qū)軍人服務(wù)社、鼎浩賓館、如家快捷酒店、百盛購(gòu)物商場(chǎng)、飛炫地下購(gòu)物商場(chǎng)、好又多超市、海港城、服裝專(zhuān)賣(mài)店如美特斯邦威等等。2）辦公：旺角辦公、明陽(yáng)國(guó)際等。3）金融：交通銀行、招商銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等。4）閑暇業(yè)：康體休閑有開(kāi)米廣場(chǎng)、好又多購(gòu)物廣場(chǎng)、飛炫時(shí)尚廣場(chǎng)等城市開(kāi)放空間與休閑設(shè)施、百姓大藥房；文化閑暇有長(zhǎng)安大學(xué)小寨校區(qū)、嘉匯漢唐書(shū)城、新華書(shū)店、培訓(xùn)中心、報(bào)刊亭等；娛樂(lè)閑暇有動(dòng)感地帶體驗(yàn)店、512量販KTV、餐飲閑暇有肯德基、必勝客可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》可行性研究結(jié)論及建議市場(chǎng)研究投資估算與融資方案綜合評(píng)價(jià)研究結(jié)論與建議第二章市場(chǎng)研究宏觀環(huán)境分析西安區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門(mén)戶(hù)和交通樞紐。歷代以來(lái)，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國(guó)有商業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系，建立起了由資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)等構(gòu)成的金融市場(chǎng)體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安商貿(mào)業(yè)十分活躍，是中國(guó)北方中西部最大的商貿(mào)中心，社會(huì)消費(fèi)品零售總額居西部10個(gè)城市第二位。西安金融體系和金融市場(chǎng)發(fā)展迅速，香港東亞銀行、加拿大豐業(yè)銀行和國(guó)內(nèi)其他商業(yè)銀行陸續(xù)進(jìn)入西安。近年來(lái)，西安的對(duì)外經(jīng)濟(jì)交流與合作迅猛發(fā)展，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)日益頻繁。目前已同15個(gè)國(guó)家的17個(gè)城市建立友好城市關(guān)系，有58個(gè)國(guó)家和地區(qū)在西安設(shè)立三資企業(yè)，世界500強(qiáng)企業(yè)中已有近30戶(hù)入駐西安。外貿(mào)進(jìn)出口商品市場(chǎng)覆蓋100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，外商投資項(xiàng)目中資金密集型和技術(shù)密集型項(xiàng)目以及二次注資謀求發(fā)展的企業(yè)明顯增多。招商引資產(chǎn)生了良性的連鎖效應(yīng)。兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)比翼齊飛，開(kāi)始了"二次創(chuàng)業(yè)"，成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“領(lǐng)頭雁”，對(duì)西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生著重要的影響。正在抓緊建設(shè)的西安曲江旅游度假區(qū)，依托大雁塔、曲江池遺址和區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的旅游資源及地形地貌，發(fā)展集文化、娛樂(lè)、觀光、度假、商務(wù)為一體的國(guó)際性大型旅游度假城，從而提高了西安的旅游文化品味，為西安增添了一道亮麗的風(fēng)景。浐灞河生態(tài)區(qū)和閻良航空科技基地建設(shè)正式起步。西安"四區(qū)一基地"的快速發(fā)展，彰顯出人文西安、科技西安、現(xiàn)代西安的風(fēng)采和神韻。西安市商品流通市場(chǎng)體系健全，功能完善、布局合理。全市有各類(lèi)批發(fā)零售貿(mào)易及餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12萬(wàn)個(gè)，各類(lèi)貿(mào)易市場(chǎng)543個(gè)，銷(xiāo)售過(guò)億元的市場(chǎng)16個(gè)。全市連鎖企業(yè)已發(fā)展到83家，連鎖門(mén)店1268個(gè)。2004年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元。經(jīng)濟(jì)概況在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位。西安的比較優(yōu)勢(shì)突出地表現(xiàn)在三個(gè)層次上：世界級(jí)的旅游觀光資源優(yōu)勢(shì)、國(guó)家級(jí)的科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢(shì)、區(qū)域級(jí)的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐優(yōu)勢(shì)。通過(guò)深化改革和擴(kuò)大開(kāi)放，西安正在成為我國(guó)重要的內(nèi)陸開(kāi)放城市。據(jù)初步核算，西安市2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）億元，是2000年的近2倍，超額完成“十五”目標(biāo)100億元，比上年增長(zhǎng)％，分別高于全國(guó)、全省增幅和個(gè)百分點(diǎn)。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到15925元，比上年增長(zhǎng)％。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額億元，比上年增長(zhǎng)％。一季度，西安市固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)承接了去年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，繼續(xù)快速增長(zhǎng)。全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元，較上年同期增長(zhǎng)%。建筑業(yè)與投資運(yùn)行趨勢(shì)相同，一季度，全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值億元，較上年同期增長(zhǎng)%。今年西安市投資和建筑業(yè)在繼續(xù)維持大幅度增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，速度略有放緩。08年西安億。比2007年增長(zhǎng)在西安市第十四屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，西安市市長(zhǎng)陳寶根代表西安市人民政府向大會(huì)作政府工作報(bào)告。陳寶根用百余幅照片和圖表，直觀地總結(jié)了2008年政府的工作，當(dāng)年西安市生產(chǎn)總值達(dá)到2190億元，增長(zhǎng)%，創(chuàng)十五年來(lái)新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15207元，農(nóng)民人均純收入5212元，分別凈增2545元和813元，扣除物價(jià)因素，分別實(shí)際增長(zhǎng)%以上和%以上。市場(chǎng)狀況分析近年來(lái)，西安旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游設(shè)施不斷完善，吃住行游購(gòu)?qiáng)逝涮装l(fā)展，旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日益合理，檔次不斷提高；旅游環(huán)境日臻改善，現(xiàn)代旅游功能進(jìn)一步加強(qiáng)；行業(yè)管理步入正軌，市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)；旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，綜合接待能力和經(jīng)濟(jì)效益連年大幅度上升。全市旅游總收入占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的%，旅游業(yè)已成為西安市真正的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。西安市還首批獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱(chēng)號(hào)。

為了豐富旅游者的文化娛樂(lè)生活，滿(mǎn)足休閑度假的需要，西安市建成唐樂(lè)宮、古都大劇院、唐華歌舞劇院、陜歌大劇院、銀座夜總會(huì)、桃園湖保齡球俱樂(lè)部等多種形式的文化娛樂(lè)設(shè)施3700多個(gè)；推出了《唐長(zhǎng)安樂(lè)舞》、《仿唐樂(lè)舞》、《秦俑魂》、《陜北民間樂(lè)舞》等文藝節(jié)目，久演不衰，贏得國(guó)內(nèi)外游客的贊譽(yù)。

曲江新區(qū)：5年來(lái)，曲江新區(qū)通過(guò)實(shí)施“文化立區(qū)、旅游興區(qū)”和“大項(xiàng)目帶動(dòng)”戰(zhàn)略，以盛唐文化為品牌，以資源整合為手段，累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目82個(gè)，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資128億元，建設(shè)區(qū)內(nèi)道路40公里，加速建成了大雁塔南北廣場(chǎng)、海洋館、大唐芙蓉園等旅游設(shè)施，打造了中國(guó)西部第一文化品牌。如今的曲江新區(qū)已成為陜西、西安發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)的重要支撐和產(chǎn)業(yè)基地，西部重要的游客集散地，我國(guó)最具活力的文化產(chǎn)業(yè)新區(qū)。本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀西安市是世界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國(guó)名列前茅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來(lái)自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近1600-1700萬(wàn)余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來(lái)豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等行業(yè)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。(1)西安酒店的規(guī)模數(shù)量對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有4家五星級(jí)酒店、6家四星級(jí)酒店、15家三星級(jí)酒店、20家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近100家二星級(jí)及以下酒店。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為2600余套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3500余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為22600余套。(2)西安酒店的星級(jí)分布據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。圖2—3—1(3)西安酒店的分布與經(jīng)營(yíng)狀況從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營(yíng)狀況看，目前主要存在以下幾種情況：①、酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)占全市酒店數(shù)的25%，可見(jiàn)酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。③、酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無(wú)論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。④、準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來(lái)的差異。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況處于正常的利潤(rùn)水平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來(lái)酒店的客房入住率開(kāi)始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水平，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈，整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開(kāi)始產(chǎn)生憂(yōu)慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率(有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在90%左右)，并保持較高的利潤(rùn)，這表明盡管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利，這無(wú)一不在說(shuō)明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰(shuí)更為客戶(hù)著想，誰(shuí)提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶(hù)心意，誰(shuí)就可能獲得更大的市場(chǎng)。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場(chǎng)所淘汰的命運(yùn)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達(dá)到70%，其中客房入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占%和%，兩者合計(jì)占到58%；客房入住率最高達(dá)到90%的酒店占%，入住率最低為45%的酒店占%。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營(yíng)方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。(4)西安酒店客源特征分析西安酒店接待的客戶(hù)主要是以散客為主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶(hù)占16%，機(jī)關(guān)單位(以陜西省其它地區(qū)為主)占13%，其它消費(fèi)形式占10%。如圖2—3—2西安酒店旅客入住形式分布圖圖2—3—2值得注意的是，近年來(lái)，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)，這就提醒酒店經(jīng)營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶(hù)提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶(hù)將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略。從對(duì)酒店的客戶(hù)年齡的調(diào)查看，客戶(hù)的年齡重要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長(zhǎng)的人。消費(fèi)者職業(yè)上沒(méi)有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。而客戶(hù)的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。入住西安各檔次星級(jí)酒店的客戶(hù)有明顯的身份特征：入住二星級(jí)酒店的客戶(hù)，主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時(shí)辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點(diǎn)，或是以中小企業(yè)作市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員的臨時(shí)歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶(hù)比例相差不大。入住三星級(jí)酒店的客戶(hù)中，有一部分是商務(wù)人士，出公差下榻三星級(jí)酒店;另一部分是一般的省外人員來(lái)西安旅游觀光的團(tuán)體或散客入住。對(duì)于市內(nèi)的一些中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會(huì)等也會(huì)在這些酒店召開(kāi)。入住四、五星級(jí)酒店的客戶(hù)，多數(shù)是來(lái)中國(guó)、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來(lái)的來(lái)西安旅游觀光者，他們都下榻四星級(jí)以上的酒店，特別是一些政界要員團(tuán)體出行或重要會(huì)議的召開(kāi)。對(duì)于區(qū)域酒店的入住選擇，從入住客戶(hù)資料分析，一般來(lái)講，作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望1、交通方便、四通八達(dá)，去哪里都方便；2、購(gòu)物方便，隨時(shí)選擇一些特色物品，留作旅游紀(jì)念。按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，城內(nèi)酒店就是其首選。對(duì)于商務(wù)人士的下榻選擇，一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務(wù)人士較多，隨著西高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進(jìn)。城北區(qū)也是西安近年來(lái)開(kāi)發(fā)的西安第二大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展也比較迅猛。從本區(qū)酒店的入住客戶(hù)資料分析，本區(qū)酒店建設(shè)時(shí)間較短，配套比較先進(jìn)，而且比較新，二環(huán)路的開(kāi)通，這些均為本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。隨著本區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的不斷建設(shè)和成熟，來(lái)這里投資、開(kāi)發(fā)的省外企業(yè)將不斷增多，這將直接拉動(dòng)本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展。本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)酒店的趨勢(shì)是單體飯店的生存空間和利潤(rùn)空間越來(lái)越小，在價(jià)格戰(zhàn)不起作用的時(shí)候，理性競(jìng)爭(zhēng)、專(zhuān)業(yè)化管理的要求變得越來(lái)越高。因此，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與集團(tuán)之間的聯(lián)合，走合作、參股、托管的連鎖化經(jīng)營(yíng)的道路成為酒店業(yè)當(dāng)務(wù)之急。今后不僅大公司會(huì)繼續(xù)收購(gòu)小公司，而且小公司之間也會(huì)不斷聯(lián)合變成有相對(duì)規(guī)模的公司，以便與大的對(duì)手相抗衡。到20l0年的公司可能是那些中等規(guī)模的公司，而小公司因?yàn)橐缘貐^(qū)經(jīng)營(yíng)為主，熟悉所在地市場(chǎng)，容易生存下去；大的集團(tuán)則會(huì)持續(xù)發(fā)展。對(duì)中等規(guī)模的酒店公司來(lái)說(shuō)，所有大型企業(yè)所面臨的問(wèn)題它也同樣面臨，比如高昂的經(jīng)營(yíng)成本等問(wèn)題，但惟一不具備的是市場(chǎng)規(guī)模，相對(duì)來(lái)說(shuō)，其投入與產(chǎn)出不成比例，市場(chǎng)前景暗淡?？萍嫉陌l(fā)展將令飯店業(yè)主們重新強(qiáng)調(diào)以服務(wù)為中心的業(yè)務(wù)。酒店越是由高科技支持，就越有可能為客人提供更加細(xì)致的個(gè)性服務(wù)，更容易發(fā)現(xiàn)客人的好惡，以避免一刀切的服務(wù)模式。酒店業(yè)在不斷細(xì)化市場(chǎng)，提供特色服務(wù)的過(guò)程中，新思維、新概念會(huì)隨之而來(lái)。新飯店名牌會(huì)不斷涌現(xiàn)，老字號(hào)也有可能易手。在不斷聯(lián)合的過(guò)程中，也偶爾會(huì)出現(xiàn)某種形式的解體。即有些大集團(tuán)購(gòu)入某些牌子后，可能又轉(zhuǎn)手出讓?zhuān)热缫恍┬★埖旯究赡芗右允召?gòu)，從而逐漸壯大，形成全球網(wǎng)絡(luò)。板塊市場(chǎng)分析據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。該地段西鄰小寨，寨作為西安南郊的Sub-CBD,形成區(qū)域的商業(yè)中心地,具有強(qiáng)大的吸引功能,是因?yàn)樗诘乩砦恢蒙纤哂械膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)。東臨大雁塔，大雁塔是舉世聞名的唐朝古建筑，有深遠(yuǎn)的文化和歷史影響，是聞名中外的旅游景點(diǎn)，吸引著成千上萬(wàn)的游客。北臨陜西省歷史博物館吸引大批游客，加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。并且曲江新區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造，全面介入文化旅游項(xiàng)目的建設(shè)，這將對(duì)曲江新區(qū)的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用小寨作為旅游區(qū)域和城市副中心區(qū)域，也是酒店分布比較多的區(qū)域未來(lái)西安酒店供給主要面向三大區(qū)域：西高新，曲江區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，高新區(qū)以商務(wù)型為主，曲江以休閑度假為主，經(jīng)開(kāi)區(qū)主要為綜合性酒店。西安城內(nèi)和城南是酒店凈重區(qū)域，截止2011年城內(nèi)酒店展%比2007年下降了%，城南酒店占%比2007年增加了%，是西安酒店發(fā)展最快的區(qū)域，就發(fā)展趨勢(shì)而言城南城北酒店比重增加，城內(nèi)比重大幅度下降，其領(lǐng)導(dǎo)地位逐漸被城南取代。在西安，二星級(jí)酒店的客戶(hù)主要是一些外地企業(yè)常駐西安臨時(shí)辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點(diǎn)，或以中小型企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員臨時(shí)歇腳之處，故入駐其中的省內(nèi)外客戶(hù)比例差別不大。三星級(jí)酒店客戶(hù)，一部分為商務(wù)人員出差下榻三星級(jí)酒店，另一部分為省外人員來(lái)西安觀光旅游的團(tuán)體或散客入住，對(duì)于市內(nèi)一些中型企業(yè)重要的新聞發(fā)布會(huì)也會(huì)在這些酒店召開(kāi)。四五星級(jí)酒店客戶(hù)，多數(shù)是來(lái)中國(guó)，西安旅游觀光的外賓，有散客有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來(lái)的來(lái)西安旅游觀光者，他們都下榻在四星級(jí)以上酒店，特別是一些政界要員團(tuán)體出行或者召開(kāi)重要會(huì)議。目前，小寨附近有近有200多家酒店，我們最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是慈恩客棧和壹閣國(guó)際商務(wù)酒店，我們針對(duì)這兩家酒店做了一定的調(diào)查：慈恩客棧：以唐文化為主題的智能化、人性化、信息化及多功能環(huán)保為一體的豪華商務(wù)酒店。酒店設(shè)有舒適溫馨的客房、套間、多功能會(huì)議室并且配有現(xiàn)代化球類(lèi)室、棋盤(pán)室及特色茶藝，追求現(xiàn)代風(fēng)格與古典風(fēng)格的準(zhǔn)確切入點(diǎn)，創(chuàng)造出親切宜人，文化底蘊(yùn)深厚的酒店氛圍。壹閣國(guó)際商務(wù)酒店：一家集客房、茶藝為一體的時(shí)尚商務(wù)型酒店。酒店建筑面積5500平方米，設(shè)計(jì)風(fēng)格鎖定簡(jiǎn)約、明快、但又不失含蓄與典雅，同時(shí)商務(wù)功能齊備。酒店內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，凸顯現(xiàn)代時(shí)尚的豪華客房126間，給來(lái)賓全然一新的視覺(jué)和溫馨浪漫感覺(jué)。項(xiàng)目擬定位方案項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：1、硬件設(shè)備完善、豪華。我們的會(huì)議室、客房相對(duì)來(lái)說(shuō)設(shè)施時(shí)比較好的。我們及餐飲娛樂(lè)、工作于一體，在工作之余可以盡情享受，釋放壓力2、本酒店在規(guī)模及服務(wù)上比其他酒店優(yōu)秀，并且該地段上的酒店規(guī)模小，競(jìng)爭(zhēng)不是很大。劣勢(shì)分析：1、酒店知名度度不高，客人來(lái)店消費(fèi)后就感覺(jué)服務(wù)不滿(mǎn)意，這樣無(wú)形中損害了酒店的形象，帶來(lái)了相當(dāng)大的負(fù)面宣傳。會(huì)導(dǎo)致客人不敢來(lái)，不愿意來(lái)的局面。同時(shí)，客人來(lái)的越多，對(duì)酒店的造成的負(fù)面影響越大。2、缺乏個(gè)性化服務(wù)，對(duì)客人重視度不夠。這樣將導(dǎo)致無(wú)法區(qū)別與其他酒店，導(dǎo)致酒店與同行競(jìng)爭(zhēng)力減弱。機(jī)遇分析：1、以硬件為保障的發(fā)展機(jī)遇。我們酒店目前在硬件上是比較豪華和上檔次的，這是我們的優(yōu)勢(shì)，我們要借助這個(gè)優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)整合營(yíng)銷(xiāo)。2、市場(chǎng)空間帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。雖然說(shuō)目前益陽(yáng)市酒店迅速增多，但大規(guī)模和上檔次的還不是很多，中高端市場(chǎng)并沒(méi)有飽和。我們必須抓住這個(gè)有利時(shí)機(jī)，整合自身資源，改善服務(wù)，打造品牌形象，鞏固我們的市場(chǎng)占有地位。項(xiàng)目定位方案（一）項(xiàng)目定位需求定位十三朝古都西安擁有濃厚的歷史文化底蘊(yùn)和許多非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，她以自己獨(dú)特的氣質(zhì)吸引著中外各地游客。近年來(lái)，西安旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游設(shè)施不斷完善，吃住行游購(gòu)?qiáng)逝涮装l(fā)展，旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日益合理，檔次不斷提高；旅游環(huán)境日臻改善，現(xiàn)代旅游功能進(jìn)一步加強(qiáng)；旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，綜合接待能力和經(jīng)濟(jì)效益連年大幅度上升。全市旅游總收入占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的%，旅游業(yè)已成為西安市真正的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。西安市還首批獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱(chēng)號(hào)。因此在酒店行業(yè)目前有很大的發(fā)展前景。本項(xiàng)目地處小寨于大雁塔中間，大雁塔為舉世聞名的古建筑經(jīng)典，小寨作為西安城市副商務(wù)中心，小寨十字商業(yè)街不僅僅是一個(gè)購(gòu)物的場(chǎng)所,也是一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。產(chǎn)品定位本項(xiàng)目定位于五星級(jí)酒店，根據(jù)資料顯示，位于小寨和大雁塔周有眾多酒店，其中大多數(shù)為二三星級(jí)，極少數(shù)四星級(jí)五星級(jí)，由于本項(xiàng)目地處小寨與大雁塔之間，毗鄰曲江，良好的地理優(yōu)勢(shì)決定了其良好的科院以及消費(fèi)層次，因此定位為五星級(jí)，偏向于中高檔的消費(fèi)層次。酒店形象定位本項(xiàng)目所處地段較為特殊，位于古建筑大慈恩寺大雁塔和仿古建筑群西側(cè)，應(yīng)符合建筑規(guī)劃要求，因此本酒店形象定位唐風(fēng)仿古建筑，與其他仿古建筑相呼應(yīng)，采用宮殿的形象，內(nèi)部采用樓閣式造型設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)格局。的整體色彩構(gòu)思，青色磚墻面、柱子、石燈、淺灰色噴砂飛檐斗拱、紅色琉璃。整個(gè)建筑群以沉穩(wěn)的紅青色為主調(diào)。酒店規(guī)模定位本酒店占地面積69畝，規(guī)劃建設(shè)面積46000平方米，總建筑面積270000平方米，共七層，包括地下一層（作為停車(chē)場(chǎng)），地上六層，作為餐飲、娛樂(lè)、住宿、會(huì)議場(chǎng)所。其中一層為餐飲服務(wù)，二層為娛樂(lè)服務(wù)，三四五層為住宿客房，六層為會(huì)議服務(wù)。酒店功能定位由于目前先二星級(jí)酒店占有較大比例，且其大部分僅提供住宿服務(wù)，因此本酒店功能定位可供消費(fèi)者進(jìn)行餐飲，娛樂(lè)，會(huì)議，住宿的全能酒店。餐飲餐廳位于首層，提供中西餐各色餐飲服務(wù)，顧客可根據(jù)個(gè)人喜好選擇用餐?？Х葟d位于首層，功能上為客人提供咖啡、茶點(diǎn)及自助餐。娛樂(lè)酒吧，KTV，棋牌室位于酒店二層，功能上為前來(lái)消費(fèi)的客人停工休閑娛樂(lè)服務(wù)。住宿酒店的客房部分從第三層直到第五層，其中三層到四層為標(biāo)準(zhǔn)客房，因平面格局和家具布置方案的不同分為多種標(biāo)準(zhǔn)客房，此外還有多種套房。每間客房均配備有三星級(jí)酒店所必備的客房設(shè)施，通過(guò)淡雅、明快的色調(diào)與中西合璧的家具組合，向客人傳遞著家一樣溫馨、舒適的感受?，F(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施深入每一間客房之中，使酒店客房設(shè)施進(jìn)一步滿(mǎn)足現(xiàn)代人生活的需要。五層為行政層中的客房以?xún)砷g套類(lèi)型為主每一間客房中深色的木色和暖褐色的壁紙配以華麗的燈飾，襯托出行政層客房的高雅與華貴。配備專(zhuān)用電腦上網(wǎng)的數(shù)據(jù)線插口，此層客房為酒店客人提供了最高等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。會(huì)議會(huì)議室位于酒店頂層，環(huán)境相對(duì)安靜，且會(huì)議室提供三類(lèi)八間會(huì)議室中的會(huì)議用桌椅可根據(jù)需要的變化而靈活更換功能，并提供一定的遠(yuǎn)程召開(kāi)會(huì)議設(shè)備。停車(chē)場(chǎng)位于酒店地下一層（二）市場(chǎng)定位西安酒店分布古城中心酒店最集中區(qū)域，高度集中在鐘樓附近及東西南北四條大街上小寨作為旅游區(qū)域和城市副中心區(qū)域，也是酒店分布比較多的區(qū)域未來(lái)西安酒店供給主要面向三大區(qū)域：西高新，曲江區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，高新區(qū)以商務(wù)型為主，曲江以休閑度假為主，經(jīng)開(kāi)區(qū)主要為綜合性酒店。西安酒店數(shù)量及比重圖2—5—1西安城內(nèi)和城南是酒店凈重區(qū)域，截止2011年城內(nèi)酒店展%比2007年下降了%，城南酒店占%比2007年增加了%，是西安酒店發(fā)展最快的區(qū)域，就發(fā)展趨勢(shì)而言城南城北酒店比重增加，城內(nèi)比重大幅度下降，其領(lǐng)導(dǎo)地位逐漸被城南取代。本項(xiàng)目所處地段屬于城南區(qū)域，且位于商業(yè)中心小寨和旅游觀光區(qū)大雁塔、曲江之間，其附近酒店分布如圖2—5—3圖2—5—3 本地段雖然酒店分布密集，但四五星級(jí)酒店極少，80%為經(jīng)濟(jì)型酒店，因此本項(xiàng)目定位于五星級(jí)酒店（三）客戶(hù)定位在西安，二星級(jí)酒店的客戶(hù)主要是一些外地企業(yè)常駐西安臨時(shí)辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點(diǎn)，或以中小型企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員臨時(shí)歇腳之處，故入駐其中的省內(nèi)外客戶(hù)比例差別不大。三星級(jí)酒店客戶(hù)，一部分為商務(wù)人員出差下榻三星級(jí)酒店，另一部分為省外人員來(lái)西安觀光旅游的團(tuán)體或散客入住，對(duì)于市內(nèi)一些中型企業(yè)重要的新聞發(fā)布會(huì)也會(huì)在這些酒店召開(kāi)。四五星級(jí)酒店客戶(hù)，多數(shù)是來(lái)中國(guó)，西安旅游觀光的外賓，有散客有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來(lái)的來(lái)西安旅游觀光者，他們都下榻在四星級(jí)以上酒店，特別是一些政界要員團(tuán)體出行或者召開(kāi)重要會(huì)議。因此本項(xiàng)目的客戶(hù)定位于來(lái)中國(guó)，西安旅游觀光的外賓，有散客有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來(lái)的來(lái)西安旅游觀光者和一些政界要員團(tuán)體。第三章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案項(xiàng)目地塊特性本項(xiàng)目位于西安市小寨東路64號(hào)，處于二環(huán)與三環(huán)之間。東臨慈恩西路，南臨雁塔西路，西臨翠華路，北臨小寨東路，正在小寨十字修地鐵3號(hào)線和4號(hào)線，將使今后交通更加便捷，且此處地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目東面是舉世聞名的大雁塔，南面是仿古一條街，西面是陜西歷史博物館，北面是西安科技大學(xué)。項(xiàng)目位置圖如圖3—1—1圖3—1—1產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議建設(shè)規(guī)模本酒店占地面積69畝，規(guī)劃建設(shè)面積46000平方米，總建筑面積270000平方米，共七層，包括地下一層（作為停車(chē)場(chǎng)），地上六層，作為餐飲、娛樂(lè)、住宿、會(huì)議場(chǎng)所。其中一層為餐飲服務(wù)，二層為娛樂(lè)服務(wù)，三四五層為住宿客房，六層為會(huì)議服務(wù)。建設(shè)內(nèi)容（1）停車(chē)場(chǎng)：建筑面積為46000平方米；（2）飯店：為餐飲、會(huì)議中心，四層建筑，建筑面積43560平方米。一層設(shè)大餐廳、廚房；二層設(shè)豪華大包廂、小包廂；三、四層為大會(huì)議室（宴會(huì)廳）、多功能會(huì)議室和貴賓廳。（4）酒店：建筑面積138000平方米。其中92000平方米為普通標(biāo)準(zhǔn)間，46000平米豪華套間（5）環(huán)保設(shè)施污水處理設(shè)施；廢氣及油煙治理設(shè)施；固體廢棄物收集處理設(shè)施；防燥音設(shè)施。（6）室外工程：給、排水管網(wǎng)；供電線網(wǎng)；熱力管網(wǎng)；消防設(shè)施、消防水池、消防供水管；道路綠化；噴水池；入口廣場(chǎng)。具體設(shè)計(jì)酒店大堂1F中央為酒店大堂，面積2500平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、西安特產(chǎn)店、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。餐廳餐廳，餐廳面積8000平方米，60間包廂，108張散臺(tái)。餐廳突出西安特色，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營(yíng)，突出菜肴品牌和地方特色。娛樂(lè)中心位于2F，面積7000平方米，為娛樂(lè)中心和MODERNBOSS（現(xiàn)代商務(wù)老板俱樂(lè)部）。娛樂(lè)中心設(shè)有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運(yùn)動(dòng)中心。同時(shí)，在5F設(shè)有面積2000平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等?？头靠头糠植加?F-5F，有商務(wù)客房300間，其中：商務(wù)套房20間，有普通標(biāo)準(zhǔn)間260間，套間20間，?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。會(huì)議設(shè)施酒店將設(shè)有會(huì)議室和多功能廳。有兩間大會(huì)議室，六間中小會(huì)議室，大會(huì)議室可容納300人，中小會(huì)議室可容納15-30人，各會(huì)議室位于6F。多功能廳位于娛樂(lè)中心的演藝吧。會(huì)議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會(huì)議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個(gè)性?xún)?nèi)涵。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度2014年6月～2014年7月：完成項(xiàng)目工程可行性研究編制及報(bào)批工作；2014年7月～2014年8月：完成項(xiàng)目工程的初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查；2014年9月：完成項(xiàng)目工程的施工前期的準(zhǔn)備工作；2014年10月～2015年4月：完成項(xiàng)目工程的全部土建工程施工；2009年5月～2015年6月：工程的全部裝飾裝修工程；2015年7月：完成人員培訓(xùn)工作2015年8月：完成工程竣工驗(yàn)收，并全面投入使用。第四章融資方式分析與選擇項(xiàng)目總投資44379萬(wàn)元，建設(shè)投資13800萬(wàn)元（包括建筑投資6000萬(wàn)元、設(shè)備購(gòu)置及安裝投資9000萬(wàn)元），流動(dòng)資金3000萬(wàn)元。資金來(lái)源自籌億，其余申請(qǐng)貸款。本項(xiàng)目計(jì)劃采用多樣化的融資方式，可采用如下一種或者幾種方式搭配的辦法融通資金：⑴采用股權(quán)融資方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立名豪商務(wù)酒店管理有限公司，所有股東均享受同等的權(quán)利，在公司清算前通過(guò)分紅取得投資收益，在12年經(jīng)營(yíng)期限屆滿(mǎn)，或通過(guò)清算，按照投資比例收回剩余財(cái)產(chǎn)，或各方協(xié)商一致，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。⑵采用債務(wù)融資方式，由公司先行設(shè)立西安名人酒店管理有限公司并將酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)及其他相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至西安名人酒店管理有限公司，由融資方與西安名人酒店有限公司按照約定利率和期限簽訂借款合同，西安名人酒店提供酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)和其他擁有所有權(quán)的設(shè)備、設(shè)施作為擔(dān)保物，西安名人酒店按照約定還本付息后解除擔(dān)保。⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購(gòu)方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立西安名人商務(wù)酒店管理有限公司，同時(shí)由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購(gòu)合同，在約定期限屆滿(mǎn)，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價(jià)格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負(fù)有按照約定價(jià)格收購(gòu)該部分股權(quán)的義務(wù)。⑷采用債務(wù)融資＋可選擇轉(zhuǎn)股方式，由公司先行設(shè)立西安名人商務(wù)酒店管理有限公司，由融資方與西安名人商務(wù)酒店管理有限公司簽訂借款合同，名豪酒店提供擔(dān)保物，同時(shí)公司與融資方簽訂可選擇轉(zhuǎn)股協(xié)議，在借款期限屆滿(mǎn)，融資方可選擇收回借款本息或選擇將借款本息按照約定的折股比例轉(zhuǎn)為對(duì)西安名人酒店的投資，如融資方選擇轉(zhuǎn)為投資，公司無(wú)反對(duì)的權(quán)利。融資資金用途一期融資取得的資金將用于西安名人酒店購(gòu)置設(shè)備和營(yíng)運(yùn)啟動(dòng)資金。公司治理與投資者保護(hù)本項(xiàng)目擬采用如下方式建立健全公司治理結(jié)構(gòu)，保障投資者（融資方）的利益：⑴如融資方采用股權(quán)投資方式，將在公司章程中約定采用累計(jì)投票制選舉董事或在公司章程中約定各方可推舉的董事人數(shù)，在公司章程中將明確約定關(guān)聯(lián)交易的投票回避制度，同時(shí)在公司章程中可約定每年利潤(rùn)用于分配紅利的比例。對(duì)于酒店經(jīng)營(yíng)班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過(guò)有效法律文件加以保證。⑵如融資方采用債務(wù)融資方式，名人酒店將提供擔(dān)保物，同時(shí)可與融資方簽訂協(xié)議，在全額歸還融資方借款本息之前，未經(jīng)融資方同意，不得對(duì)外借款及為外部提供資金，不得將資產(chǎn)用于抵押，不得為他人擔(dān)保。第五章投資估算與資金籌措建筑面積46000m2客房數(shù)300間

酒店工程總投資估算44379萬(wàn)元

建筑主體及外裝飾估算13800萬(wàn)元 ％建筑內(nèi)裝飾工程估算11029萬(wàn)元％輔助設(shè)施工程估算5290萬(wàn)元％機(jī)電設(shè)備工程估算8740萬(wàn)元％綠化估算1840萬(wàn)元％不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3680萬(wàn)元％投資估算本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修）、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風(fēng)、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動(dòng)力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購(gòu)置、室外工程等。此外還包括開(kāi)辦費(fèi)、土地出讓金、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、消防配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、水增容費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程建設(shè)費(fèi)用。本估算投資7500萬(wàn)美元表5—1按各項(xiàng)目劃分如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)美元序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)投資額面積占合計(jì)的比例%一靜態(tài)投資

1建筑工程費(fèi)227543793372設(shè)備購(gòu)置費(fèi)778

3安裝工程費(fèi)321

4室外工程費(fèi)85

5服務(wù)性設(shè)施及家具器具購(gòu)置費(fèi)2019

6工程建設(shè)其它費(fèi)用1412

7基本預(yù)備費(fèi)55

小計(jì)7445

二動(dòng)態(tài)投資

1工程造價(jià)調(diào)整預(yù)備55

小計(jì)55

三合計(jì)7500

100

（3）流動(dòng)資金估算分析同類(lèi)項(xiàng)目流動(dòng)資金占用情況，采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法計(jì)算本項(xiàng)目所需的流動(dòng)資金。經(jīng)估算，正常年需流動(dòng)資金2500萬(wàn)，其中，鋪底流動(dòng)資金1250萬(wàn)，約占流動(dòng)資金的50%。（4）無(wú)形資產(chǎn)估算擬建項(xiàng)目用地69畝，根據(jù)該土地的類(lèi)型，該宗土地出讓金及附屬物賠償金約萬(wàn)元/畝。共計(jì)10750萬(wàn)元。資金籌措本項(xiàng)目總投資44379萬(wàn)元，其中