房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量缺陷及對策（PPT）

工程質(zhì)量控控制點的設(shè)設(shè)置房地產(chǎn)項目目工程質(zhì)量量缺陷及對對策前言房地產(chǎn)項目目工程質(zhì)量量控制的關(guān)關(guān)鍵點在哪哪里？作為業(yè)主方方的代表，，項目工程程師的工作作重點在哪哪里？鋼筋、混凝凝土、模板板、內(nèi)外裝裝飾外觀質(zhì)質(zhì)量？工程質(zhì)量通通病如何防防止？居于國家、、地方規(guī)程程規(guī)范的驗驗收標準？？還是居于客客戶使用、、客戶投訴訴的系統(tǒng)性性缺陷消除除？本文通過對對項目案例例中客戶投投訴及其處處理的統(tǒng)計計資料進行行系統(tǒng)的分分析、整理理，提出房房地產(chǎn)項目目工程質(zhì)量量控制點的的設(shè)置。特別注明：：本文數(shù)據(jù)據(jù)、圖片主主要來源于于2005年上?！胞滬溕?、““卡努”臺臺風后多個個項目的工工程照片，，部分圖片片來源于網(wǎng)網(wǎng)上收集的的資料。并并非指某一一特定項目目。目錄1、客戶投訴訴分類及統(tǒng)統(tǒng)計規(guī)律2、屋面與露露臺滲漏3、門窗及框框邊滲漏4、外墻面滲滲漏5、衛(wèi)生間及及管道滲漏漏6、地下室防防裂與滲漏漏7、墻地面裂裂縫8、外立面裝裝飾9、成品保護護與驗收10、工程質(zhì)量量管理體系系1.1客戶服務(wù)系系統(tǒng)CRM投訴問題分分類類別一類級別營銷服務(wù)銷售服務(wù)、合同履行、簽約過程、產(chǎn)品交付、投訴處理、調(diào)研與回訪、安全、保潔、環(huán)境維護、維修維護、社區(qū)活動規(guī)劃設(shè)計小區(qū)規(guī)劃、園林景觀、單元結(jié)構(gòu)、智能化、設(shè)計交底工程質(zhì)量結(jié)構(gòu)部件、外維護、內(nèi)裝飾、廚衛(wèi)、設(shè)備、智能化、小區(qū)配套、環(huán)保物業(yè)維修維維護放在服服務(wù)類質(zhì)量問題直接反應(yīng)的現(xiàn)象可能造成的影響及后果滲漏水問題

屋面、露臺防水對業(yè)主裝修、入住造成較大影響。廚衛(wèi)滲漏水問題對下戶業(yè)主造成很大影響,部分上戶業(yè)主不積極配合維修。墻面滲水維修困難,反復(fù)發(fā)生。窗框、門框滲水維修影響業(yè)主精裝修臺面等。一步臺排水不暢，雨水進入室內(nèi)造成室內(nèi)木地板大面積被泡等嚴重后果。CD組團采光井沒有排水地漏雨水倒灌損壞業(yè)主地下室裝修、物品。地下室外墻面未做防水這是地下室滲水的根本原因。照明系統(tǒng)受潮、進水容易造成短路。暖氣、給排水問題

施工與圖不符，裝修誤傷管線造成嚴重漏水。地埋暖氣管有多處接頭漏水隱患，一旦發(fā)生將造成嚴重漏水。排入雨水井的下水管地埋直角處；弱電系統(tǒng)設(shè)備均在地下井內(nèi)容易進水受損。暖氣片漏水漏水造成很大損失。熱水管（PPR管）施工過程中熱熔處理不好漏水造成很大損失。供水水壓不夠，熱水器打不著火強弱電問題電表爆炸造成惡劣影響。1.2、質(zhì)量投訴訴現(xiàn)象及影影響質(zhì)量問題反映出的現(xiàn)象可能引起的后果其它質(zhì)量問題

承重墻跑模裝修很難處理。墻面裂縫維修費時費力。地面裸露暖氣管容易破壞管線。衛(wèi)生間、廚房服務(wù)陽臺墻、地面空鼓影響防水效果?；靥钔敛粚嵐芫€脫落，散水臺斷裂。陽光室底部保溫脫落容易脫落傷人。露臺、一步臺、陽光室抹灰層空鼓容易脫落傷人。外墻磚空鼓容易脫落傷人。外墻面返堿、外墻磚顏色不一致影響外立面。鐵藝防銹處理不到位容易損壞，影響外立面?；▓@土層深度滿足植草需求，植樹不好成活影響景觀項目施工問題影響土建問題墻、地面、天花不平整，誤差較大裝修困難，影響使用門洞不垂直，兩側(cè)墻厚度不一裝修困難，影響使用跑模、空鼓、裂縫影響使用回填土不實外墻磚返堿圖A

圖B

圖C影響使用滲漏水問題廚衛(wèi)、露臺、服務(wù)間窗框、墻面、煙道、管井等多處圖A至圖H對業(yè)主裝修、入住造成較大影響門窗問題門窗變形、五金件不靈活、開關(guān)不暢、膠條不實影響使用中空玻璃內(nèi)有雜質(zhì)等無法清理管線問題采暖井跑水造成經(jīng)濟損失，影響居住和使用地埋暖氣管預(yù)埋前有損壞并有多處接頭，接頭處滲漏圖A

圖B滲水，造成裝修損失，影響居住暖氣供回水管接反；暖氣管與自來水管串接無法采暖給排水問題衛(wèi)生間下水管脫節(jié)漏水，無法使用衛(wèi)生間下水管內(nèi)大量施工垃圾堵塞，無法使用熱水管（PPR管）施工過程中熱熔處理不好，熔接過度易造成管堵，熔接處易滲漏自來水管與中水管接錯，自來水管與熱水管或暖氣管接通無法使用熱水及取暖冷水管漏水；陽臺、露臺、衛(wèi)生間地漏堵塞戶內(nèi)返水部分坐便器與墻壁距離過近無法安裝潔具強弱電問題電線未穿管；CD組團使用臨時用電燒毀業(yè)主電表電線接串，一個開關(guān)控制多個燈開關(guān)與燈不能對應(yīng)，影響使用門磁、窗磁安在室內(nèi)，安裝位置有誤無法使用1.3“某工程”房屋交付客客戶投訴統(tǒng)統(tǒng)計（420戶）數(shù)據(jù)來源：：（截止12月25日，420戶A區(qū)入伙收樓樓書投訴記記錄）合格工程客客戶滿意意門窗工程：：1.32條/戶土土建裂縫：：0.19條/戶裝飾工程：：0.39條/戶給給排水：0.05條/戶土建滲漏：：0.20條/戶建議：建立立高于普通通工程質(zhì)量量驗收標準準的公司級級驗收指標標，用于提提高工程質(zhì)質(zhì)量驗收標標準，爭取取一次達到到（或接近近）客戶要要求，降低低投訴率。。1.4、“某工程””客戶投訴問題統(tǒng)統(tǒng)計墻地面、門門窗、滲漏漏是三座大大山1.5“某工程”2005年上海“麥麥莎”與““卡努”臺臺風過后1.6“某工程”2005年上?！胞滬溕迸c““卡努”臺臺風過后1.7從投訴統(tǒng)計計中尋找工工程質(zhì)量控控制點4大客戶投訴訴問題2、屋面與露露臺滲漏2.1案例：屋面面與露臺墻墻根滲漏2.2案例：雨天天不漏晴天天漏水順著女兒兒墻面滲入入防水層下下的保溫層層內(nèi)這是某戶露露臺積水未排完的情情況，露臺三面高過過陽臺門檻，且無泄泄水孔，一旦堵住只只有朝室內(nèi)流室內(nèi)這里最低建議：水落落管設(shè)計時時要多考慮慮非正常情情況，尤其其上海暴雨雨較多，而而且使用中中也會有意意外發(fā)生2.3案例：屋面面露臺積水水、排水不不暢2.4：案例：室室內(nèi)外無高高差，水倒倒灌入戶案例：C型露臺、ABD型進戶平臺臺，都因為為沒有留足足夠的高差差，且無底底檻，用戶戶裝修后內(nèi)內(nèi)外高差一一樣，甚至至要略高，，下雨時倒倒泛水。石材貼完就就跟門檻一樣高這兒也是，貼完面磚就和鋁合金門下檻差不多了建議：設(shè)計計時充分考考慮實際使使用中的情情況2.5案例：砌體體墻直接落落在樓板上上，無混凝凝土導(dǎo)墻2.6：案例：過過多的屋面面反梁設(shè)置置露臺大多是是下有房間間、梁上反反的做法，，這樣的做做法對下一一層的空間間感覺有利利，但給施施工、防滲滲漏以及露露臺的裝修修使用帶來來很多隱患患。露臺反梁部部分采用膨膨脹珍珠巖填起，，上面是卷卷材，從基層做到面面層過程較較長，過程中珍珠巖巖一旦受潮潮，水蒸汽始終都在在夾層中，，早晚是個隱患四面反梁，，好像一個水池，，但下面是室內(nèi)2.7案例：卷材材防水層無無法收頭象這里，未未卷進下檻，，存水試驗不不漏下雨漏建議：設(shè)計計時對于反反梁的設(shè)置置需慎重，，實際上，，由于聯(lián)排排的層高較較高（尤其其底層大廳廳），下面面梁在裝修修時是可以以解決的；；露臺多固固然好，太太多就過了了；今后審審圖時對于于細部節(jié)點點和選材要要細。2.8案例：出屋屋面煙道根根部處理馬馬虎露臺、屋面面防水節(jié)點點設(shè)計處理理，如煙道道、防水卷卷邊設(shè)計處處理，這些些部位容易易往室內(nèi)滲滲水圖A2.9、案例：露露臺、屋面面防水節(jié)點點設(shè)計處理理，如護欄欄設(shè)計處理理，這些部部位容易往往室內(nèi)滲水水圖B2.10案例：過時時的披水板板及屋面防防水構(gòu)造設(shè)設(shè)計業(yè)主想搭陽光棚，于于是就利用用反梁，結(jié)果鋁鋁合金地腳腳打穿防水層，，造成滲漏漏業(yè)主覺得得反梁有礙礙露臺活活動于是面磚磚貼到反反梁頂，雨大大時水會會翻過卷材滲滲入墻內(nèi)內(nèi)2.11案例：屋頂花園園女兒墻墻周遍種種植物已已高于防防水線返回2.12屋面、露露臺施工工:1.主要是控控制結(jié)構(gòu)構(gòu)層不滲滲漏，防水施工工前先進進行結(jié)構(gòu)構(gòu)閉水試試驗(淋雨檢查查)，若有漏點點先用防防水寶或或注漿處處理；2.防水施工工時要求求重點處處理細部部:泛水,墻根,管邊等女兒墻泛泛水墻根防水水細部2.13屋面防水水保溫構(gòu)構(gòu)造1、結(jié)構(gòu)密密實，自自防水2、混凝土土導(dǎo)墻、、反梁3、倒置式式屋面防防水構(gòu)造造設(shè)計4、女兒墻墻、管根根、孔洞洞節(jié)點優(yōu)優(yōu)先處理理5、防水材材料必須須收口6、排水順順暢，防防止倒灌灌3.1案例：門門窗框邊邊滲水3.2案例：門門窗框頂頂部底部部滲漏3.3案例：門門窗拼縫縫打膠滲滲漏鋁合金窗窗幾乎所所有的接接縫部位位都存在在滲漏的的可能性性3.4案例：推推拉窗無無高低腳腳，雨水水倒灌3.5案例：鋁鋁合金門門窗水泥泥砂漿框框邊塞縫縫不密實實發(fā)泡漲出出切割，，表面防防水膜破破壞3.6案例：發(fā)發(fā)泡劑表表面防水水膜破壞壞打膠里面空的的，發(fā)泡泡劑斷打打3.7案例：打打膠太薄薄輕易拉拉脫下檻里填填的木塊塊、木屑，發(fā)發(fā)泡劑打打的沒用3.8案例：建建筑垃圾圾填塞底底框3.9鋁合金門門窗框防防水加強強層3.10鋁合金框框邊滴水水和排水水坡門窗:（1.）留設(shè)門門檻(出陽露臺臺門下檻檻)（2.）門窗框框接頭打打膠質(zhì)量量門下檻起起到防水水設(shè)防作作用門窗框進進場時驗收接頭頭打膠3.11施工過程程控制門窗:（3.）門窗框框塞縫后后,隱蔽前的的交接驗驗收（4.）外框周周邊打膠膠質(zhì)量（5.）淋水檢檢查門窗框周周邊塞縫縫需逐一一驗收3.11施工過程程控制3.12門窗淋水水檢查方方法標準：門門窗和墻墻體采用用常壓（（0.2-0.3MPA）淋水檢檢查，淋淋水管?10PVC管，鉆孔孔?2@50；同棟摟摟每批3－4個。時間間2小時。全數(shù)檢查查3.13非打開方方法的滲滲漏處理理方案3個主要工工序1、內(nèi)灌漿漿2、外墻面面磚防水水勾縫3、外墻面面磚防水水封閉4、墻面滲滲漏4.1案例：墻墻面孔洞洞與裂縫縫處滲漏漏4.2案例：一一步臺排排水不暢暢，雨水水倒灌浸浸泡地板板。4.3案例：空空調(diào)平臺臺未做防防水、排排水不暢暢返回4.4案例：地地下室線線盒滲水水損壞業(yè)業(yè)主已裝裝修墻面面。4.5外墻滲水水通道勾縫劑及及外墻裂裂縫是進進水的第第一通道道找平層及及粘接層層是良好好的“小小水庫””和滲水水通道墻體有不不少的缺缺陷，輕輕質(zhì)墻體體內(nèi)水可可以到處處流動窗戶塞縫縫質(zhì)量很很難保證證窗戶本身身漏水也也常出現(xiàn)現(xiàn)4.6石材掛貼貼外墻構(gòu)構(gòu)造4.7石材墻面面壓頂4.8空調(diào)板根根節(jié)點4.9外墻面孔孔洞堵補補5、衛(wèi)生間間與管道道滲漏5.1案例：廚衛(wèi)管道道滲水5.2案例：熱熱水管（（PPR管）施工工過程中中熱熔處處理不好好，水管管熱熔接接口容易易破、滲滲水。5.3案例：返返潮、發(fā)發(fā)黑的裝裝修木門門套、木木踢板返回5.4案例：室室內(nèi)采暖暖管線、、各上水水管線施施工與圖圖紙偏差差太多，，業(yè)主裝裝修損傷傷管線，，造成滲滲水。5.5案例：照照明系統(tǒng)統(tǒng)線管受受潮、進進水、漏漏電、短短路：圖圖為燈泡泡內(nèi)進水水，非常常危險。。5.7案例：預(yù)預(yù)埋供水水鋁塑管管接頭滲滲漏返回5.8案例：弱弱電系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備均均在地下下井內(nèi)，，易受潮潮或被水水淹，給給檢修帶帶來困難難。廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間:1.同樣是控控制結(jié)構(gòu)構(gòu)層不滲滲漏，防防水施工工前先進進行結(jié)構(gòu)閉水水試驗，，逐間檢檢查,若有漏點點用防水水寶或注注漿處理理；2.控制管根根、煙道道等部位位的吊模模質(zhì)量,用膨脹細細石砼，，必須分兩兩次澆筑筑，第一一次完成成后要求求灌水檢檢查,不合格的的打掉重重來3.防水施工工時要求求重點處處理細部部:管邊,墻根等插入圖片片5.9衛(wèi)生間防防水施工工控制5.10衛(wèi)生間防防水構(gòu)造造5.11管根孔洞洞堵補5.12地漏防水水節(jié)點5.13衛(wèi)生間木木門根部部防水1、木基層層板離開開衛(wèi)生間間地面50MM，內(nèi)灌發(fā)發(fā)泡劑2、門飾面面板離開開地面5MM，下面打打玻璃膠膠6、地下室裂裂縫與滲滲漏防治治6.1地下室結(jié)結(jié)構(gòu)裂縫縫控制三個地下下室長200米，寬17－53米，是超超長大體體積混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計采用用3條后澆帶帶，混凝凝土及后后澆帶全全部摻入入HEA外加劑項目中心心與監(jiān)理理、總包包多次洽洽商討論論，并實實地考察察混凝土土泵站將地下室室裂縫控控制的重重點放在在：混凝土坍坍落度（（12－14CM）、砂石含含泥量、、施工控控制和養(yǎng)養(yǎng)護取消混凝凝土板內(nèi)內(nèi)的HEA，僅保留留了后澆澆帶部分分的HEA在頂板轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角處增增加了抗裂構(gòu)造造鋼筋6.2地下室外外墻防水水構(gòu)造6.3地下室頂頂面防水水構(gòu)造6.4地下室地地面防水水構(gòu)造6.5地下室孔孔洞堵補補7.墻地面裂裂縫7.1案例：外外墻面裂裂縫底層懸挑挑梁上部的垂直直縫較明顯，，部分外墻可見見，約0.3mm。多分布在疊疊加房底層客客廳部位。這些裂縫縫由于懸懸挑梁下下部地基基處理不不當（原原設(shè)計要要求填爐爐渣或聚聚苯板，，實際下下部已填填實）,實際受力力與計算算不符造造成，部部分裂縫縫內(nèi)外貫貫通，直直接導(dǎo)致致滲漏7.2案例：內(nèi)內(nèi)墻、地地面裂縫縫7.3案例：回回填土不不實,散水臺斷斷裂。這一類是是梁下水水平、柱柱旁豎直直縫：縫縫隨溫度度變化明明顯，清清晨夜晚晚幾乎看看不見，，中午溫溫度高時時明顯，，一般小小于0.3mm。該類縫縫大部分分由于砼砼或砌塊塊材質(zhì)不不同，線線膨脹系系數(shù)不同同，對溫溫度變化化敏感，，多位于于外墻兩兩種材料料交界處處打開以后后看，鋼鋼絲網(wǎng)按按要求做做了，但裂縫縫還是出出來此處滲漏漏有些就是因因為內(nèi)外貫通通縫7.4案例：砌砌體界面面裂縫7.5案例：墻體界面面裂縫、、螺栓孔孔、腳手手眼堵補補不密實實7.6控制砌體體砌筑質(zhì)質(zhì)量斜砌砂漿漿飽滿斜砌前至至少放置置10天砌筑時間間要控制制,分四次進進行砌塊砌筑筑前要存存放28天,運至樓內(nèi)內(nèi)存放頂砌斜磚磚至少10天后進行行7.7砌體構(gòu)造造要求要要規(guī)范:1.設(shè)置構(gòu)造造柱---墻端頭\拐角2.窗臺壓頂頂砼伸入入墻體3.施工洞口口過梁設(shè)設(shè)置規(guī)范范窗臺砼壓壓頂兩端端伸入墻墻體至少少200.施工洞口口設(shè)置過過梁,并留馬牙牙槎及構(gòu)構(gòu)造鋼筋筋7.8甩漿:(工具采用用空壓機機)1.粉刷墻面面均提前前一天甩甩漿，重重點是砼砼結(jié)構(gòu)面面，加強甩漿漿質(zhì)量、、控制甩甩漿密度度、強度度2.磚墻與結(jié)結(jié)構(gòu)柱相相接時，，砌筑前前在墻體體接觸面面甩漿，，避免豎向向磚縫開開裂甩點均勻勻,控制密度度及強度度7.9貼網(wǎng):1.墻體與結(jié)結(jié)構(gòu)梁柱柱相接處處2.過梁和窗窗臺壓頂頂?shù)陌俗肿纸翘?.水電予埋埋管線處處墻與梁柱柱結(jié)合處處水電線管管處外墻鋼絲絲網(wǎng)(用保溫釘釘粘貼)拉結(jié)筋與與壓頂鋼鋼筋拉通通窗下口設(shè)45°玻纖網(wǎng)，400寬800長。8、外立面裝裝飾8.1外墻磚返堿堿，影響外外立面（售售樓處）圖圖B8.2外立面墻磚磚空鼓、脫脫落，容易易傷人，8.3外墻面磚施工前前，根據(jù)圖圖紙尺寸，，核實結(jié)構(gòu)構(gòu)實際情況況，以大面排整整磚為原則則，繪制施施工大樣，，避免出現(xiàn)現(xiàn)“破活””窗間墻排版版確保對稱美美觀9、成品保護護與驗收9.1案例：慘痛痛的鋁合金金門框9.2案例：交叉叉作業(yè)保護護9.3面磚涂料陰陰角交接處處處理，用用粘膠帶貼貼好，防止止相互污染染美紋紙貼邊邊確保順直美美觀9.4窗邊打膠同同樣要求用用粘膠帶貼貼好后再打打膠美紋紙貼邊邊確保順直美美觀9.5樓梯間梯井井的細部處處理滴水線條加鷹嘴處理理9.6部品組裝化化設(shè)計9.7交房驗收:逐間房實測測實量并記記錄---整改完善---確保每間房房的開間、、方正、平平整度、層高等無偏偏差開間檢查層高檢查10、工程質(zhì)量量控制體系系10.1建立完善的的工程質(zhì)量量管理體系系技術(shù)準備質(zhì)量記錄過程控制統(tǒng)一工程技技術(shù)標準統(tǒng)一設(shè)計節(jié)節(jié)點細節(jié)技術(shù)討論與與溝通樣板引路：：消除設(shè)計計缺陷和施施工差異性性工序檢查：：重要工序序、關(guān)鍵部部位平行檢檢查成品保護：：落實措施施，交叉作作業(yè)保護分戶驗收：：分階段依依次以戶為為單位驗收收《樣板指引驗驗收表》《工序檢查驗驗收表》《分戶驗收表表》4、工程質(zhì)量與與安全控制制10.2樣板引路墻體定位墻體材料、、厚度空調(diào)預(yù)留孔孔洞衛(wèi)生間排氣氣孔廚房強排孔孔洞住戶配電箱箱定位多媒體箱單單位開工、插座座定位門窗開啟碰碰撞土建工程師師檢查給排水工程程師檢查電氣工程師師檢查施工大面積積展開設(shè)計師、營營銷書面確認監(jiān)理人員跟跟蹤檢查4、工程質(zhì)量與與安全控制制10.3工序檢查地下室側(cè)板板地下室頂板板屋面防水墻面防水衛(wèi)生間防水水螺栓孔修補補混凝土基面面修整施工縫加強強防水底層施施工粘貼加強層層防水面層施施工保護層施工工混凝土基面面清理后澆帶處理理防水層施工工保護層施工工屋面結(jié)構(gòu)閉閉水911加強層911防水層水泥砂漿保保護層APP卷材屋面閉水試試驗擠塑苯板保保溫層螺栓孔堵補補腳手眼堵補補門窗框砂漿漿塞縫墻體基層粉粉刷門窗框邊JS涂膜門窗框邊打打膠墻面淋水試試驗混凝土導(dǎo)墻墻澆筑