房地產企業(yè)采購與合約管理

房地產企企業(yè)采購購與合約約管理之之探討張松濤老老師介紹紹博志成成成本控制制中心首首席專家家北京大學學房地產產管理研研究所副副所長1.結構工程程碩士，，高級工工程師，，國家一一級注冊冊結構工工程師，，國家注注冊監(jiān)理理/造價/建造工程程師。北北大、清清華、人人大、浙浙大、重重大總裁裁班特邀邀講師。。中國對外外經濟貿貿易仲裁裁委員會會仲裁員員，深圳圳市政府府招投標標專家?guī)鞄熨Y深評評標專家家。2.從事建筑筑結構專專業(yè)設計計、監(jiān)理理工作10年，在萬萬科等標標桿房地地產開發(fā)發(fā)企業(yè)從從事專業(yè)業(yè)管理工工作近10年（其中中萬科集集團服務務七年））。3.主導完成成了多家家集團性性房地產產企業(yè)管管理架構構與體系系的架構構、權責責與制度度流程體體系的建建立；為為多家民民營企業(yè)業(yè)完成了了專業(yè)管管理體系系的制度度流程建建設、跨跨地域經經營授權權體系的的建立、、目標與與責任成成本控制制體系的的建立與與運行，，風險管管理與內內控體系系的搭建建及運行行支持工工作等。。（代表課課程：《全成本管管理體系系構建》，《目標成本本體系構構建特訓訓營》，《成本管理理沙盤模模擬訓練練》，《招投標、、采購與與合約管管理》等成本體體系各類類課程））綱要采購的概概念采購管理理基本體體系架構與授授權計劃與業(yè)業(yè)務管控控采購業(yè)務務管理解解析供應商管管理采購實務務合約管理理采購管理理理念升升級關于戰(zhàn)略略合作關于資源源整合采購的概概念（PART1）1、大采采購的的概念念范疇疇2、集中中采購購與分分散采采購3、戰(zhàn)略略采購購與競競爭性性采購購4、采購購方式式選擇擇招標（（公開開、邀邀請、、競價價）議標----競爭性性談判判直接委委托采購基基本體體系（（PART2）1、授權權與架架構體體系1）萬科科模式式2）珠江江模式式3）不同同的采采購執(zhí)執(zhí)行模模式采購基基本體體系（（PART2）2、采購購計劃劃管理理1）三級級計劃劃體系系模式式策略規(guī)劃（3年）盈利預測（3年）經營目標（1年）項目開發(fā)計劃職能管理部工作計劃（3個月）采購基基本體體系（（PART2）2、采購購計劃劃管理理2）采購購計劃劃與哪哪些計計劃有有關？？項目開開發(fā)及及施工工計劃劃項目采采購計計劃資金計計劃資金計計劃采購基基本體體系（（PART2）3、采購購業(yè)務務與管管控體體系梳梳理采購業(yè)業(yè)務操操作模模塊供應商商管理理模塊塊房地產產企業(yè)業(yè)采購購業(yè)務務的梳理采購業(yè)業(yè)務管管理入圍選選擇供方管管理采購手手段采購標標準采購模模式供方資資源采購工工作之之基礎礎采購管管理之之實現現項目開開發(fā)業(yè)務模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單采購管理供應商管理規(guī)定。。。采購管理規(guī)定。。。。招投標管理細則。。。。合同管理規(guī)定

1、采購計劃-----“項目開發(fā)計劃”

2、采購策劃-----（方式/供方/程序）3、采購技術標準----設計標準/工程技術標準4、合同策劃---條款、審批、責任5、合同履行---驗收、付款、結算、后評估

采購業(yè)業(yè)務管管理之之解析析（PART3)1、供應應商管管理要要點供方哪哪里來來？----關于““門戶戶開放放”----關于舉舉賢避避親供方考考察有有用嗎嗎？----誰來考考察？？----如何達達到實實質性性考察察？（初選、市調）~~~總包考考察之之路（（公司司？項項目部部？））風險？？忌諱諱？1、供應應商管管理要要點為什么么總是是沒有有充分分的供供方資資源？？為什么么總受受制于于供方方？合作不不好，，到底底是誰誰的錯錯？-----供方資資源數數據庫庫的建建立-----評估體體系的的建立立與價價值（信箱箱/滿意度度）供方管管理：：采購成成敗的的基礎礎！采購業(yè)業(yè)務管管理之之解析析（PART3)某企業(yè)業(yè)供應應商數數據庫庫模版版供應商商信息息需要要哪些些？------名稱規(guī)規(guī)范------編碼統(tǒng)統(tǒng)一------聯系人人制------基礎資資料存存檔案例分分析之之一-------一失足足成千千古恨恨！案例分分析之之二-------難以收收拾的的結局局！提問：：供應商商管理理重要要嗎？？---重要??！【點評】--------供應商商數據據庫的的逐步步建立立與完完善是是采購購管理理的基基礎--------供應商商要達達到同同類供供應商商的分分類、、分等等級管管理，，才能能為采采購管管理提提供專專業(yè)平平臺那么：：1、供方方數據據庫何何時建建立？？2、供方方數據據庫誰誰來建建立？？誰來來考察察供應應商？？誰來來批準準其其入庫庫？3、如何何達到到對供供方的的實質質性考考察和和評價價？4、不同同企業(yè)業(yè)的數數據庫庫為什什么不不同？？采購業(yè)業(yè)務管管理之之解析析2、采購購實務務管理理1）采購購方式式管理理招標不不是目目的，，是手手段?。?----采購多多元化化之需需求-----各類采采購控控制要要點誰決定定了定定標結結果？？-----采購策策劃之之要點點采購業(yè)業(yè)務管管理之之解析析2、采購購實務務管理理2）招投投標采采購管管理招標采采購流流程要要素----基本業(yè)業(yè)務流流程----基于價價值鏈鏈的招招標流流程----工程采采購流流程流程要要素：：責任人人專專業(yè)業(yè)部門門間責責任明明確集集成業(yè)務流流與控控制要要點審批權權采購業(yè)業(yè)務管管理之之解析析2、采購購實務務管理理2）招投投標采采購管管理要清單單還是是要費費率招招標？？-----費率招招標失失敗之之案例-----清單招招標失失敗之之總結-----如何規(guī)規(guī)避兩兩者風風險?（費率率核價價---模擬清清單））采購業(yè)業(yè)務管管理之之解析析2、采購購實務務管理理2）招投投標采采購管管理招標的的前提提在哪哪里？？----標準誰誰定？？技術術標書書誰編編？----圖紙深深度如如何滿滿足？？----倒提要要求？？-----采購的的成本本控制制點在在哪里里？二次設設計？？暫估估項/暫估價價？甩甩項工工程？？。。。采購業(yè)業(yè)務管管理之之解析析2、采購購實務務管理理2）采購購招標標管理理標底要要不要要編？？----標底保保密？？公開開？----定標依依據？？評標標依據據？----如何規(guī)規(guī)避不不平衡衡報價價？----如何編編制和和利用標標底？（萬科版版、外企版、民企模模式）采購業(yè)業(yè)務管管理之之解析析2、采購購實務務管理理2）采購購招標標管理理經濟標標與技技術標標的權權重怎怎么定定？案例1---經濟適適用房房招標標政府版萬萬科版珠珠江版版招商商版其其他民企關鍵要素:技術標用途途招標項目分分類管理綜合評分表表采購業(yè)務管管理之解析析2、采購實務務管理2）采購招標標管理經濟標如何何評審？----綜合單價比比較/分析----經濟標評審審內容----評標報告----評標報告案案例（反面、正面）采購業(yè)務管管理之解析析2、采購實務務管理2）采購招標標管理一定最低價價中標嗎？？----關于成本價價----關于合理低低價----分級分類管管理(萬科版、民企版））采購業(yè)務管管理之解析析2、采購實務務管理2）采購招標標管理技術標對經經濟標的影影響？-----防火防盜門門？-----技術標準化化招標中的重重大變更怎怎么辦？----遭投訴的采采購----招標結果落落實了嗎？？----管理要求““招商版””采購業(yè)務管管理之解析析2、采購實務務管理1）采購方式式管理2）招投標采采購管理招標采購流流程要素要清單還是是要費率招招標？招標的前提提在哪里？？標底要不要要編？經濟標與技技術標的權權重怎么定定？經濟標如何何評審？一定最低價價中標嗎？？技術標對經經濟標的影影響？招/定標中的重重大變更怎怎么辦？如何通過招招標真正達達到降低成成本的目的的？采購業(yè)務管管理之解析析3、合約管理理1）合同分判如如何策劃？？----企業(yè)發(fā)展目目標與階段段----甲方管理能能力----合作方資源源與能力----因地制宜的的選擇!精裝修總包包案例采購業(yè)務管管理之解析析3、合約管理理2）合同管理理還重要嗎嗎？----包死包不死死？----賣樓誰賺了了？----甲供材料怎怎么管？----合同能拷貝貝嗎？----這些合同條條款有意義義嗎？-----過高的技術術標準能實實現嗎？（（鋁合金/開關/櫥柜。。。。。）律師？標準準化？專業(yè)業(yè)深度?。?！采購業(yè)務管管理之解析析3、合約管理理3）各類合同同的風險有有什么不同同？----費率合同----單價合同----清單內包死死----圖紙內包死死----關聯性合同同采購業(yè)務管管理之解析析3、合約管理理4）甲方看不不看合同？？----武漢停工案案例----””包死+變更增加““的合同案案例----合同交底要要求(戰(zhàn)略交底）----合同摘要的的辦法采購業(yè)務管管理之解析析3、合約管理理5）合同真的的執(zhí)行了嗎嗎？----甲供材料要要不要驗收收？----樣板與實物物是否吻合合？----過程、節(jié)點點驗收還是是完工驗收收？---合同執(zhí)行的的專題檢查查采購業(yè)務管管理之解析析3、合約管理理6）合同執(zhí)行行過程怎么么管？----合同責任人人制度----合同計量與與投資進度度----合同付款節(jié)節(jié)點控制（（月度？進進度？履約約評估）----如何界定合合同變更？？----設計變更/工程指令/簽證/技術核定。。。。哪些些是結算依據據？----履約評估與與項目后評評估采購業(yè)務管管理之解析析3、合約管理理1）合同分判如如何策劃？？2）合同管理理還重要嗎嗎？3）各類合同同的風險有有什么不同同？