江蘇泗陽鴻基項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

如有幫助，歡迎下載支持江蘇泗陽鴻基項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告杭州龍鼎營銷策劃有限公司盛世嘉園項(xiàng)目組2008 年10月如有幫助，歡迎下載支持目 錄【第一部分·泗陽縣城宏觀經(jīng)濟(jì)分析】一、泗陽縣總體概況二、泗陽縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三、泗陽縣規(guī)劃及建設(shè)狀況【第二部分·泗陽縣房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析】一、泗陽縣房地產(chǎn)市場總體概況二、泗陽縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查分析三、泗陽縣地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)四、泗陽縣同類競爭項(xiàng)目的調(diào)查與分析五、目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查分析【第三部分·項(xiàng)目資源分析】一、本案地塊周邊環(huán)境調(diào)查二、項(xiàng)目的SWOT分析三、項(xiàng)目的綜合評(píng)估【第四部分·項(xiàng)目定位】一、定位思路二、目標(biāo)客戶界定三、目標(biāo)客戶分析四、項(xiàng)目主題定位【第五部分·溝通傳播】一、項(xiàng)目傳播策略二、推盤&傳播整體配合前 言感謝江蘇泗陽鴻基房產(chǎn)開發(fā)公司的信任， 本司作為項(xiàng)目的全案策劃推廣機(jī)構(gòu)感到十分榮幸，同時(shí)，也深感肩上的壓力和面臨的挑戰(zhàn)。自公司接手項(xiàng)目，我司即遣前期部人員赴江蘇泗陽、宿遷、沐陽等地著手全面市場調(diào)研，經(jīng)過深入調(diào)查、分析，及對(duì)項(xiàng)目資源的反復(fù)研究，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的可行性、可操作性進(jìn)如有幫助，歡迎下載支持行全面的論證和闡述。希望本策劃書能夠成為鴻基房產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場推廣的決策依據(jù)，為項(xiàng)目的開發(fā)成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。敬請(qǐng)公司決策層批評(píng)指正。【第一部分 泗陽縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析】一、泗陽縣總體概況1、總體概況泗陽縣位于江蘇省北部，南瀕風(fēng)光秀麗的洪澤湖，東與周恩來總理故鄉(xiāng)淮安市接壤，全縣總面積1418平方公里，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場）。泗陽為古泗水王國都城所在地，具有5000年文明史和2000年建縣史。近年來，因境內(nèi)多次出土了大量的古泗水國王珍貴文物，而引起海內(nèi)外廣泛關(guān)注。泗陽人文薈萃，名人輩出。明代的盧廷蘭是紡織機(jī)的改革者，江南機(jī)坊多設(shè)像祭祀，奉為“盧祖”；近代有我國歷史上第一個(gè)獲得博士學(xué)位的數(shù)學(xué)家胡明復(fù)、著名地理學(xué)家張相文等。2、地理位置泗陽位于江蘇北部，地理坐標(biāo)介于東經(jīng)118°20′~118°45′，北緯33°23′~33°58′之間，南濱洪澤湖，東界淮安市淮陰區(qū)，北鄰沭陽縣，西南與泗洪縣交界，西與宿城區(qū)接壤?？偯娣e1418平方公里。京杭大運(yùn)河橫穿泗陽東西50公里，成為天然的“分水嶺”。運(yùn)河以南，北高南低，境內(nèi)河流皆流入洪澤湖，統(tǒng)屬淮河水系；運(yùn)河以北，南高北低，河流皆屬沂、沭水系。3、交通狀況泗陽交通便利，水陸空路網(wǎng)四通八達(dá)。京杭大運(yùn)河貫東西，是經(jīng)長江出海的水運(yùn)通道。325、230省道和徐宿淮鹽高速公路穿境而過，與京滬、寧連高速公路交匯。新長鐵路使泗陽與“亞歐大陸橋”東橋頭堡連云港及長江三角洲諸多開放城市相連?？h城向西85公里即達(dá)徐州觀音國際機(jī)場，向東30公里連接京滬高速公路，向東北90公里便到連云港和白塔埠機(jī)場，向南兩個(gè)半小時(shí)到南京，四小時(shí)到上海。4、行政區(qū)劃及人口狀況如有幫助，歡迎下載支持2005年，泗陽縣轄11個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)，2個(gè)農(nóng)場，共有 212個(gè)行政村、47個(gè)居委會(huì)、5個(gè)大隊(duì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年年末泗陽縣總戶數(shù)為26.88萬戶，戶籍人口97.12萬人，常住人口86.53萬人。男女性別比106.9（女=100），比上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。城市化水平達(dá)37.7%。5、自然資源泗陽是全國唯一的“中國意楊之鄉(xiāng)”，森林覆蓋率38.1%，活立木蓄積量達(dá)500萬立方米，年木材加工量突破100萬立方米，年生長量100萬立方米，速生楊樹覆蓋率42%；。泗陽還是全國著名的產(chǎn)糧大縣、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、蠶?；乜h和重要的畜離產(chǎn)品基地縣。目前已形成木材加工、紡織服裝、電器照明、化工制造、農(nóng)副食品加工等五大支柱產(chǎn)業(yè)，意楊產(chǎn)業(yè)已成為泗陽最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。以打造華東地區(qū)最具影響力的新興紡織基地和新興木業(yè)基地為目標(biāo)，泗陽規(guī)劃建設(shè)了縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)，進(jìn)園項(xiàng)目可以享受諸多更加優(yōu)惠的政策。6、旅游資源全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)——泗陽平原森林風(fēng)景區(qū)，貫穿于泗陽縣眾興鎮(zhèn)、臨河鎮(zhèn)與泗陽農(nóng)場境內(nèi)，主要開發(fā)森林生態(tài)觀光、休閑度假和鄉(xiāng)村體驗(yàn)等旅游產(chǎn)品，突出林間生態(tài)休閑和自駕車旅游特色，是華東地區(qū)的天然氧吧，泗陽旅游的龍頭產(chǎn)品。中國楊樹博物館坐落于中國“意楊之鄉(xiāng)”——江蘇省泗陽縣境內(nèi),于2007年6月2日正式對(duì)外開放，是目前國內(nèi)唯一的楊樹文化展覽館。場館占地面積9960平方米，其中建筑面積1443平方米。二、泗陽縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2007年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值100.1億元，同比增長15.5%，連續(xù)4年保持15%以上增速；50萬元以上固定資產(chǎn)投資74億元，同比增長55.2%，其中工業(yè)投資占比超過60%，同比增長98%，超過歷史累計(jì)之和；財(cái)政總收入7.18億元，一般預(yù)算收入4.21億元，分別同比增長83.8%、67.6%，一般預(yù)算收入增幅和如有幫助，歡迎下載支持任務(wù)完成率列全市三縣兩區(qū)“雙第一”，連續(xù)兩年增幅排名全省第三；農(nóng)民人均純收入4812元，同比增長13.5%，全市第一。工業(yè)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效。堅(jiān)持以新型工業(yè)化為方向，加快推進(jìn)紡織服裝、精深木業(yè)、電光源三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚集群和產(chǎn)業(yè)鏈延伸。目前，全縣紡織服裝規(guī)模擴(kuò)張到100萬紗錠、4000萬件套成衣，精深木業(yè)加工能力達(dá)150萬立方米，節(jié)能燈產(chǎn)能4億支，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的76.7%，產(chǎn)業(yè)集聚集群優(yōu)勢(shì)日益凸顯。城市開發(fā)日新月異。實(shí)施以工、以貿(mào)、以文、以水“四大興城”計(jì)劃，力推城東工貿(mào)新城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生態(tài)名城的“四城聯(lián)動(dòng)”開發(fā)。2010年將建成“40萬人口、40平方公里現(xiàn)代化中等工貿(mào)生態(tài)城市”。全縣共新開發(fā)各類市場30萬平方米，全年實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值23.6億元，同比增長15.2%。新農(nóng)村建設(shè)亮點(diǎn)凸顯。圍繞發(fā)展新農(nóng)業(yè)、塑造新村貌、培育新農(nóng)民，以資源開發(fā)、康居示范、創(chuàng)業(yè)富民為重點(diǎn)的新農(nóng)村“三大工程”快速推進(jìn)。目前，全縣私營企業(yè)達(dá)2531家，個(gè)體工商戶16498戶，“三來一加”項(xiàng)目680個(gè)，260個(gè)村居中有158個(gè)村變成專業(yè)村，從業(yè)人數(shù)突破3萬人。社會(huì)事業(yè)蒸蒸日上。大力實(shí)施“科教興縣、人才強(qiáng)縣”戰(zhàn)略，中小學(xué)“四配套”、“六有”全面通過省考核驗(yàn)收；相繼在南林大、蘇大等12所高校建立人才服務(wù)站，建立南林大泗陽培訓(xùn)中心、產(chǎn)學(xué)研基地；完成縣人民醫(yī)院產(chǎn)權(quán)制度改革，完善縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級(jí)衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)體系，全縣參合率達(dá)97.5%；累計(jì)興建安置小區(qū)63萬平方米，安置征地拆遷居民近1200戶，全年為1.08萬名城市低保對(duì)象和2.41萬名農(nóng)村低保對(duì)象累計(jì)發(fā)放低保金2300萬元。三、泗陽縣規(guī)劃及建設(shè)狀況泗陽縣走規(guī)劃先行、特色發(fā)展之路，堅(jiān)持“三高、三化、三精”要求，全力推進(jìn)泗陽縣城的開發(fā)和建設(shè)。 在充分汲取地方文明積淀、學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，泗陽按照“不求最高最大、但求最特最優(yōu)”的原則，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平建設(shè)，集外地精華，創(chuàng)自身特色，科學(xué)繪制現(xiàn)代城市發(fā)展的嶄新藍(lán)圖。在瞄準(zhǔn) 2010年建成“40萬人口、40平方公里現(xiàn)代化中等工如有幫助，歡迎下載支持貿(mào)生態(tài)城市”目標(biāo)，緊緊圍繞“以兩河風(fēng)光、楚漢文化為特色，以紡織服裝、新型木業(yè)、電光源產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代化中等工貿(mào)生態(tài)城市”發(fā)展定位，以“三集中、四整合”為引領(lǐng)，加快建立完備的綜合規(guī)劃框架體系。以工興城 以貿(mào)興城 以水興城 以文興城1、縣城城東片區(qū)規(guī)劃城東片區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)打造以黃金商圈為中心的淮海路商業(yè)發(fā)展軸 ,淮海東路兩側(cè)用地布局通過街區(qū)、道路、景觀帶、廣場等設(shè)計(jì)，從點(diǎn)、線、面的不同發(fā)展層次和尺度，建立起城市的開放空間系統(tǒng)，重點(diǎn)突出居住、商業(yè)、商務(wù)、文化、客運(yùn)和物流等六大功能。2、泗塘河風(fēng)光帶規(guī)劃泗塘河是新城與工業(yè)園區(qū)的分界線， 長約4.7公里；風(fēng)光帶規(guī)劃注重泗塘河在城市結(jié)構(gòu)中的重要作用， 結(jié)合城市的景觀系統(tǒng)和綠地系統(tǒng)的建設(shè)， 充分發(fā)揮濱水的景觀軸線作用，塑造市民休閑藍(lán)帶。風(fēng)光帶規(guī)劃控制寬度為 170-290米。用地性質(zhì)規(guī)劃利用北京路、淮海路兩個(gè)節(jié)點(diǎn)將風(fēng)光帶分為三段。風(fēng)光帶兩側(cè)用地規(guī)劃以居住性質(zhì)為主，注重風(fēng)光帶向兩側(cè)的滲透，將市區(qū)和濱水區(qū)連接起來，為周邊居民提供居住、休閑娛樂場所。用地布局泗塘河兩側(cè)土地使用性質(zhì)以居住用地為主，淮海路是泗陽縣的商業(yè)發(fā)展軸。在淮海路與泗塘河風(fēng)光帶交匯處設(shè)置商業(yè)步行街、大體量商業(yè)建筑及專業(yè)市場。節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)淮海路、北京路兩個(gè)節(jié)點(diǎn)將泗塘河風(fēng)光帶分為自然景觀北段、 城市景觀段、自然景觀南段，結(jié)合泗陽縣歷史，文化等特征，由北向南設(shè)置曲水園、意水園、萍水園、洋水園四個(gè)節(jié)點(diǎn)。3、大運(yùn)河北側(cè)風(fēng)光帶如有幫助，歡迎下載支持京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶西起泗陽二橋東至泗塘河風(fēng)光帶全長 8.6公里，洋河路至運(yùn)河大道長約3.1公里，是重點(diǎn)設(shè)計(jì)地段；根據(jù)用地性質(zhì)和現(xiàn)狀，將其劃分為工業(yè)碼頭段、城市市民休閑空間段和運(yùn)河服務(wù)區(qū)段。用地性質(zhì)京杭大運(yùn)河北側(cè)風(fēng)光帶土地使用性質(zhì)以居住、商業(yè)、服務(wù)設(shè)施用地為主，其中泗陽二橋至西康路為碼頭河倉儲(chǔ)用地為主； 西湖公園至上海路運(yùn)河沿線以居住用地為主，眾興路沿線以商業(yè)用地為主。重點(diǎn)設(shè)計(jì)地段京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶西起泗陽二橋東至泗塘河風(fēng)光帶全長 8.6公里。其中重點(diǎn)設(shè)計(jì)地段西起洋河路至運(yùn)河大道，長約 3.1公里，規(guī)劃為市民休閑段 ,是公園、水系的集中段，規(guī)劃濱水景觀以自然景觀為主，構(gòu)成濱水公園段，設(shè)置親水步道，構(gòu)建市民休閑娛樂場所，促進(jìn)老城區(qū)的改造。4、城北文化新城控制性詳細(xì)規(guī)劃泗陽縣北部文化新城北瀕遼陽路、南臨北京路、東至繁榮路、西至支路，總面積約3平方公里。文化新城東部有縣府大樓及大片的中心綠地， 兩渠風(fēng)光帶穿越新城西部，城市總體規(guī)劃中的綠鏈在新城東北部折彎，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。5、泗水古城詳細(xì)規(guī)劃泗水古城規(guī)劃總面積約 1.1平方公里，泗水古城建設(shè)充分突出漢代建筑的布局嚴(yán)謹(jǐn)、巍峨壯觀，皓壁飛檐和古樸典雅的特色。注以現(xiàn)代建筑的符號(hào)，使古今對(duì)話、交融，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街“三街四面”的格局，以爭取最多、最佳的商業(yè)立面。其中泗水古城商業(yè)街南北長約 880米，總控制寬度為 60米。商業(yè)街以連續(xù)的線型空間為主，規(guī)劃充分考慮泗水河兩岸景觀和建筑之間的關(guān)系，規(guī)劃在泗水河西側(cè)設(shè)置商業(yè)區(qū)、以及鐘、鼓樓等標(biāo)志性建筑。如有幫助，歡迎下載支持【第二部分 泗陽縣房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析】一、泗陽縣房地產(chǎn)市場總體概況泗陽政府改造規(guī)劃為東區(qū)—行政工業(yè)中心、 北區(qū)—教育中心、南區(qū)為—農(nóng)貿(mào)休閑中心、西區(qū)—居住中心。由于江蘇省政府出臺(tái)的康居工程的推廣執(zhí)行， 泗陽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民為提高生活質(zhì)量，解決兒女上學(xué)就業(yè)問題，必然會(huì)有部分居民選擇進(jìn)城購房置業(yè)。目前市場上如名流雅居、昊都 ?福潤嘉園、東方名苑等樓盤的銷售對(duì)象都是集中為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住戶。07-08年泗陽各樓盤銷售都較火爆，特別是一些小戶型多層樓盤基本在推出六個(gè)月內(nèi)完成銷售任務(wù)。目前泗陽開發(fā)樓盤主要集中在新城區(qū)， 新城區(qū)位于城市東區(qū)，這一帶新建了一批高檔住宅小區(qū)（金康華府、名流新天地、萬城國際廣場等） ，各樓盤的住宅銷售火爆。而商業(yè)配套的商鋪銷售遇冷 （包括老城區(qū)A類地段的商鋪銷售都未消化完成），進(jìn)而造成東區(qū)商業(yè)配套不能及時(shí)形成， 不利與居民生活購物。預(yù)計(jì)東區(qū)生活配套成規(guī)模還需要 3-5年。泗陽城市居民的生活購物習(xí)慣在老商業(yè)中心， 主要集中在眾興路、淮海路、人民路、桃源路商圈。二、泗陽縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查分析07年上半年泗陽房地產(chǎn)市場旺銷戶型面積一般為 80-110㎡之間，售價(jià)1450-2000元/㎡，每套總價(jià)值基本在 14-24萬元/套。各樓盤銷售都較火暴，基本完成了80%的銷售。年下半年至今，泗陽各樓盤銷售價(jià)格都有較大的提升，銷售價(jià)為1750-2450元/㎡，其中泗陽部分A類地段樓盤大戶型（金地如意里）119.04-190㎡，售價(jià)達(dá)2400-2700元/㎡，每套總價(jià)值基本在 28-37萬元/套。各樓盤通過春節(jié)熱銷期間都迅速完成了階段性銷售任務(wù)，銷售勢(shì)頭依然保持強(qiáng)勁。泗陽居民住房消費(fèi)心理經(jīng)過階段性培養(yǎng)，消費(fèi)層次及購買力都得到了一定的拉升。如有幫助，歡迎下載支持泗陽居民在選擇購房時(shí)以房型結(jié)構(gòu)、建筑外觀、周邊配套（如解決兒童的學(xué)業(yè)等）因素為主，套型設(shè)計(jì)的合理性及功能性、住宅的采光、樓間距等因素為輔助。泗陽07-08年開發(fā)的樓盤較多（詳見泗陽樓盤地圖），總樓盤達(dá)將近50個(gè)，08年上半年在售及開發(fā)的樓盤有19個(gè)，開發(fā)總建筑面積將近200萬平方，08年推出將近15000套，而開發(fā)的戶型主要集中在80-140㎡之間。三、泗陽縣地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)08年～09年泗陽地產(chǎn)市場將面臨激烈競爭， 08年3-5月開盤的樓盤主要有：世紀(jì)華庭、翡翠城、翰學(xué)院、萬豪國際廣場等。而 09年預(yù)計(jì)有10多個(gè)新盤陸續(xù)面市，直接競爭將相當(dāng)激烈。隨著城市發(fā)展，政府規(guī)劃建設(shè)投入將逐步加大； 而市中心土地資源的稀缺更是使靠近主城區(qū)的地塊、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、價(jià)格逐步走高，房產(chǎn)銷售的價(jià)格、銷售定將面臨激烈競爭。四、泗陽縣同類競爭項(xiàng)目的調(diào)查與分析樓盤名稱翡翠城樓盤位置泗陽縣北京中路一號(hào)開發(fā)商中勝置業(yè)位于泗陽縣北京中路一號(hào)，占地88畝，總建筑面積10萬㎡，項(xiàng)目概況27幢商住樓全部建成后可向社會(huì)提供近千套高檔住宅及黃金商鋪。交通狀況位居泗陽新城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返?？傉嫉孛娣e88畝規(guī)總建筑面積10萬㎡劃容積率1.39設(shè)綠化率30%計(jì)物業(yè)類型多層，小高層車位情況150車位如有幫助，歡迎下載支持建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶型主力戶型110㎡—125㎡3室2廳1衛(wèi)，3室2廳2衛(wèi)設(shè)設(shè)計(jì)戶型范圍90㎡—130㎡，3-2-1，3-2-2計(jì)配套設(shè)施休閑主題廣場，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價(jià)2190-2590開盤/交房時(shí)間開盤：2008-6-12交房：2009-11-28宣傳重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，致力于提高您的生活品質(zhì)樓盤銷售情況銷售率80%-90%銷售部情況大，精裝修，光線好，感覺大氣售樓人員素質(zhì)泗陽本地人，較好泗陽縣北京中路一號(hào)售樓部位置0527—88077666，88077888備注2-4樓好賣，6層還沒開始賣，當(dāng)?shù)厝瞬惶邮?-6層核心訴求：致力于提高您的生活品質(zhì)優(yōu)勢(shì)：位于行政區(qū)、教育中心；交通便利。劣勢(shì)：缺少生活配套。樓盤名稱東方現(xiàn)代城3期樓盤位置泗陽縣致遠(yuǎn)中學(xué)西側(cè)（繁榮路與長春路交叉口）開發(fā)商江蘇國大置業(yè)有線公司東方現(xiàn)代城用地東至于、繁榮路，西至桃源路，北至北京路，項(xiàng)目概況南至長春路，總占地面積259.7畝，建筑面積約26萬㎡，建設(shè)總投資3.5億元。住宅以多層為主，配以中高層住宅。交通狀況位居泗陽新城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。總占地面積259.7畝規(guī)26萬㎡總建筑面積劃1.28容積率設(shè)物業(yè)類型多層，小高層計(jì)車位情況如有幫助，歡迎下載支持建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶型主力戶型110㎡—130㎡兩房，三房設(shè)設(shè)計(jì)戶型范圍88.37㎡—90.69㎡兩房，117.58㎡—132.25㎡三房計(jì)配套設(shè)施休閑主題廣場，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價(jià)均價(jià)2200開盤/交房時(shí)間2008-6-24開盤宣傳重點(diǎn)百年基業(yè)永續(xù)，顯赫尊榮傳世樓盤銷售情況銷售率60%-70%銷售部情況大，精裝修，環(huán)境好售樓人員素質(zhì)良泗陽縣致遠(yuǎn)中學(xué)西側(cè)（繁榮路與長春路交叉口）售樓部位置0572—88505888，88503999此樓盤主要為兩房三房， 100㎡—110㎡之間銷售情況最好，目前總銷售率在 60%-70%之間，多層5-6樓及小高層不太好賣。備注此樓盤已經(jīng)開發(fā)到第三期，已建立了一定的品牌優(yōu)勢(shì)，銷售情況較好，知名度較高。核心訴求：百年基業(yè)永續(xù)，顯赫尊榮傳世優(yōu)勢(shì)：已是第三期，知名度高，新城區(qū)中心地帶，緊鄰行政中心。劣勢(shì)：配套設(shè)施未形成；離市中心較遠(yuǎn)。樓盤名稱 上海城樓盤位置 眾興西路5號(hào)開發(fā)商 上海蘆浦房地產(chǎn)有限公司上海城，一期占地面積約

3萬㎡，汲取海派建筑風(fēng)格，一期規(guī)劃總建筑面積約

6萬㎡，多層、小高層、高層、商業(yè)，多種建項(xiàng)目概況筑形態(tài)錯(cuò)落有致，是一座既享受城市繁華，又擁有雙水岸自然風(fēng)光的國際品質(zhì)生活社區(qū)。交通狀況規(guī) 總占地面積

位居縣區(qū)核心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。一期3萬㎡如有幫助，歡迎下載支持劃總建筑面積6萬㎡設(shè)容積率2.0計(jì)物業(yè)類型多層、高層、小高層、商業(yè)車位情況建建筑風(fēng)格中西結(jié)合的創(chuàng)新海派建筑筑戶型主力戶型100㎡—110㎡左右2-2-1、3-2-2設(shè)設(shè)計(jì)戶型范圍80㎡—140㎡，2-2-1、3-2-2計(jì)配套設(shè)施西湖公園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市，步行街樓盤售價(jià)待定開盤/交房時(shí)間已拆遷完，2008年10月開始動(dòng)工宣傳重點(diǎn)傳承海派的底蘊(yùn)和氣質(zhì)樓盤銷售情況未開始銷售銷售部情況售樓部大，精裝修售樓人員素質(zhì)優(yōu)售樓部位置眾興西路5號(hào)0527—85228222，85228555此樓盤規(guī)劃別具特色，別具一格的雙水岸海派花園美宅，傳備注承了海派的底蘊(yùn)和氣質(zhì)，將大都市的氣息帶進(jìn)小縣城，極具視覺，感官上的沖擊力。核心訴求：傳承海派的底蘊(yùn)和氣質(zhì)優(yōu)勢(shì)：吸取海派建筑的精髓，擁有雙水岸自然風(fēng)光的生活社區(qū)。，地理位置極其優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全。劣勢(shì)：開盤較晚，泗陽整體消費(fèi)能力有限，開盤越晚競爭越激烈。樓盤名稱名流·新天地樓盤位置泗陽淮海路上海路口開發(fā)商江蘇名流置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況占地30萬㎡，60000㎡商業(yè)旗艦，60000㎡休閑廣場，3000㎡幼兒園社區(qū)，10000㎡水岸景觀，23米樓距如有幫助，歡迎下載支持交通狀況位居縣區(qū)核心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。規(guī)總占地面積250畝左右劃總建筑面積30萬㎡設(shè)物業(yè)類型多層、小高層計(jì)車位情況部分樓有車庫建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶型主力戶型94.3㎡兩房，108.8㎡兩房，122.6㎡三房設(shè)設(shè)計(jì)戶型范圍2室2廳1衛(wèi)，——3室2廳1衛(wèi)計(jì)配套設(shè)施幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市，酒店，汽車站樓盤售價(jià)均價(jià)2400開盤/交房時(shí)間一、二期售完已交付使用，三期在建宣傳重點(diǎn)首席半島風(fēng)情水岸社區(qū)樓盤銷售情況一期售完已交付使用，二期還剩三套，三期銷售部情況售樓部，精裝修售樓人員素質(zhì)良淮海路上海路口售樓部位置0527—85885555備注該樓盤面積大，知名度高，其半島風(fēng)情水岸社區(qū)極具競爭力。核心訴求：半島風(fēng)情水岸社區(qū)，未來的黃金商圈優(yōu)勢(shì)：30萬平建筑面積，樓盤規(guī)模；新城區(qū)中心地帶，緊鄰行政中心，教育中心；設(shè)置樣板房展示區(qū)。知名度高，其半島風(fēng)情水岸社區(qū)極具競爭力。劣勢(shì)：配套設(shè)施未形成；離市中心較遠(yuǎn)。規(guī)

樓盤名稱 世紀(jì)華庭樓盤位置 泗陽縣致遠(yuǎn)中學(xué)西側(cè)（繁榮路與銀河路交叉口）開發(fā)商 江蘇浩華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目概況 15萬㎡，38棟建筑，1100多戶交通狀況 位居泗陽城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。總占地面積 200畝左右如有幫助，歡迎下載支持劃總建筑面積15萬㎡設(shè)綠化率綠化率42%3個(gè)中心花園和住宅同步建設(shè)計(jì)物業(yè)類型多層，小高層車位情況地下車庫800/㎡，總價(jià)5-6萬，預(yù)留50個(gè)車位建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶型主力戶型100㎡—130㎡，3-2-1，3-2-2，4-2-2設(shè)設(shè)計(jì)戶型范圍90㎡-140㎡之間計(jì)配套設(shè)施休閑主題廣場，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價(jià)3—4樓2600—2700，5—6樓2200—2500開盤/交房時(shí)間2009年6月交房宣傳重點(diǎn)繁華與寧靜之間找到家的位置樓盤銷售情況50%—60%銷售部情況售樓部大，精裝修，售樓人員素質(zhì)泗陽本地人，優(yōu)，繁榮路與銀河路交叉口售樓部位置0527—85689999相對(duì)于其他樓盤售價(jià)要高 200-300元/㎡，并且買5送6。此樓備注盤與我們的項(xiàng)目相鄰，是我們的主要競爭對(duì)手核心訴求：城市中央，領(lǐng)秀生活。優(yōu)勢(shì)：位于老城區(qū)中心地帶，地理位置極其優(yōu)越，配套設(shè)施齊全。劣勢(shì)：價(jià)格偏高。樓盤名稱樓盤位置

陽光名邸北京路南，桃源路西泗陽縣金馬地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商項(xiàng)目概況交通狀況規(guī) 總占地面積

總占地面積220畝，建筑面積 24萬㎡位居泗陽城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。220畝如有幫助，歡迎下載支持劃總建筑面積24萬㎡設(shè)容積率1.6計(jì)綠化率33.6%物業(yè)類型多層車位情況5663建建筑風(fēng)格新古典主義歐式風(fēng)格筑戶型主力戶型110㎡左右3房2廳1衛(wèi)設(shè)設(shè)計(jì)戶型范圍75㎡—130㎡計(jì)配套設(shè)施休閑主題廣場，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價(jià)未定開盤/交房時(shí)間12月左右（未定）宣傳重點(diǎn)跨街樓盤樓盤銷售情況未開盤銷售部情況大，精裝修，代理商銷售售樓人員素質(zhì)優(yōu)，2個(gè)本地人，3個(gè)外地人售樓部位置北京中路桃源北路交匯處0527—85350888備注樓盤尚未開盤（初步定在12月份開盤），由代理商代理銷售。該樓盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)與我們的項(xiàng)目相近，因注重區(qū)別開來。核心訴求：尚層生活，名流尊詆優(yōu)勢(shì)：老城區(qū)和新城區(qū)中心地帶，配套設(shè)施較齊全劣勢(shì)：處于結(jié)合帶，區(qū)位與市中心樓盤相比出來劣勢(shì)。樓盤名稱昊都·福潤嘉園樓盤位置洋河中路2號(hào)（民政局對(duì)面、眾興中學(xué)北側(cè)）開發(fā)商江蘇昊峰房產(chǎn)置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況占地360000多㎡，總建筑面積60000㎡，交通狀況良好規(guī)總占地面積36000多㎡如有幫助，歡迎下載支持劃總建筑面積60000多㎡設(shè)綠化率35%左右計(jì)物業(yè)類型多層車位情況地面車庫建建筑風(fēng)格汶文化建筑風(fēng)格筑戶型主力戶型110㎡左右3-2-1100㎡-120㎡占70%設(shè)設(shè)計(jì)戶型范圍60㎡-140㎡4-2-2，3-2-2，3-2-1，2-2-1計(jì)配套設(shè)施休閑主題廣場，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價(jià)1500-2300開盤/交房時(shí)間現(xiàn)房銷售宣傳重點(diǎn)汶文化，新城市中心的儒林雅居物業(yè)管理費(fèi)0.25元/平米樓盤銷售情況銷售率：55%，5-6樓銷售情況差銷售部情況中等大小，古典式裝修售樓人員素質(zhì)良，本地人售樓部位置洋河中路2號(hào)0527—85252678，85252833此樓盤系汶文化秦漢風(fēng)格建筑，風(fēng)格特異，但由于地理位置備注較偏及新城區(qū)建設(shè)， 大量樓盤的開發(fā)， 影響了此樓盤的銷售。核心訴求 ：新城市中心儒林雅居，比鄰籌建中的紡織大學(xué)。優(yōu)勢(shì)：臨青少年宮及紡織大學(xué)；價(jià)格較低。劣勢(shì)：地段偏僻；無配套設(shè)施。樓盤名稱 新源·翰學(xué)苑樓盤位置 淮海路與人民北路交叉口（泗陽中學(xué)南大門對(duì)面）開發(fā)商 泗陽新源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目概況 總占地面積79270㎡，總建筑面積 140217.55㎡交通狀況 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返規(guī) 總占地面積 79270㎡如有幫助，歡迎下載支持劃總建筑面積140217.55㎡設(shè)容積率1.76計(jì)綠化率35.8%物業(yè)類型多層，小高層（為主）車位情況地下車位建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶型主力戶型120㎡左右，三房，兩房設(shè)設(shè)計(jì)戶型范圍78㎡-154㎡，二房二廳—四房二廳計(jì)配套設(shè)施幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價(jià)均價(jià)2500/m2，低價(jià)2100m2，最高2700元/㎡開盤/交房時(shí)間開盤：2008-3-29，交房：2009-4-29，二期即將開盤改變傳統(tǒng)居住模式、建造城市生活的最高點(diǎn)、引領(lǐng)泗陽時(shí)尚宣傳重點(diǎn)生活、構(gòu)建原生態(tài)智能和諧社區(qū)。物業(yè)管理公司泗陽怡安物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)2.5元/㎡樓盤銷售情況一般銷售部情況中等大小，精裝修售樓人員素質(zhì)優(yōu)淮海路與人民北路交叉口（泗陽中學(xué)南大門對(duì)面）售樓部位樓盤戶面積跨度大，但是大面積戶型銷售情況不佳，樓盤備注整體銷售情況一般，尤其是高樓層（5—6層）銷售情況較差，2樓銷售情況較好，主力戶型面積比泗陽市場流行的100-110㎡的大。核心訴求 ：改變傳統(tǒng)居住模式、建造城市生活的最高點(diǎn)、引領(lǐng)泗陽時(shí)尚生活、構(gòu)建原生態(tài)智能和諧社區(qū)。優(yōu)勢(shì)： 位于老城區(qū)，比鄰泗陽中學(xué)、雙語學(xué)校、新陽中學(xué)，劣勢(shì)： 主力戶型為大面積戶型， 比泗陽市場流行的 100—110㎡戶型面積大，銷售情況不如有幫助，歡迎下載支持好樓盤名稱清華園樓盤位置人民北路和北京中路交叉口（電視塔向北50米）開發(fā)商宿遷市恒生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該樓盤位于北京中路，總占地面積55573㎡，總建筑面積8萬項(xiàng)目概況多㎡交通狀況交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返?？傉嫉孛娣e55573㎡規(guī)8萬多㎡總建筑面積劃設(shè)容積率1.425綠化率46%計(jì)物業(yè)類型多層，小高層建建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格筑戶型主力戶型100㎡左右3-2-1設(shè)設(shè)計(jì)戶型范圍60㎡-140㎡計(jì)配套設(shè)施幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價(jià)2007年：1800—2000元/㎡開盤/交房時(shí)間開盤：2007-4交房：2008-8宣傳重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，綠化高物業(yè)管理公司淮安環(huán)保局下屬單位物業(yè)管理費(fèi)0.4元/㎡樓盤銷售情況銷售率99%銷售部情況售樓部小，光線不足售樓人員素質(zhì)一般北京中路，電視塔對(duì)面售樓部位置0527—5253888，5253999備注50%左右是下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)人購買核心訴求：與名校為鄰，學(xué)區(qū)房如有幫助，歡迎下載支持優(yōu)勢(shì)：清華園位居政府規(guī)劃中的行政、文化、教育中心，附近名校林立，孩子可享受優(yōu)質(zhì)教育。目前樓盤已經(jīng)基本售完。樓盤名稱金康華府樓盤位置桃源北路西側(cè)，開發(fā)商江蘇金康至房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金康華府位于新城區(qū)，北京路北側(cè)，桃源北路西側(cè)。總占地項(xiàng)目概況面積100000㎡左右，總占地面積1258000㎡，交通狀況交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返?？傉嫉孛娣e100000㎡左右規(guī)25萬㎡總建筑面積劃1.28容積率設(shè)38%計(jì)綠化率物業(yè)類型多層、小高層、高層建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶型主力戶型100㎡—120㎡3-2-1設(shè)設(shè)計(jì)戶型范圍88㎡—120㎡2-2-1，3-2-1計(jì)配套設(shè)施幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價(jià)最高：2540㎡,最低：1940㎡開盤/交房時(shí)間開盤：2008-3-1，交房：2009-10-28宣傳重點(diǎn)首席人文健康社區(qū)物業(yè)管理公司安潔物業(yè)（管理一般）物業(yè)管理費(fèi)0.25元/㎡樓盤銷售情況40%左右銷售部情況中等大小，精裝修售樓人員素質(zhì)一般，桃源北路小區(qū)內(nèi)二樓（不顯眼，難找）售樓部位85275999核心訴求：首席人文健康社區(qū)如有幫助，歡迎下載支持優(yōu)勢(shì)：地勢(shì)優(yōu)越，與縣政府為鄰，地處文化新城，交通便利，學(xué)校云集，文化氣息濃郁。劣勢(shì)：地處新城，生活配套尚不完善。樓盤名稱萬誠國際廣場（二期）樓盤位置上海路與淮海路交匯處開發(fā)商江蘇完城置業(yè)有限公司已在做柱基，該樓盤位于泗陽汽車站附近， 總占地面積90畝，項(xiàng)目概況總建筑面積17萬多㎡，項(xiàng)目總戶數(shù)為1200戶。交通狀況長途汽車站附近，但離市中心較遠(yuǎn)?？傉嫉孛娣e90畝規(guī)17萬多㎡總建筑面積劃1.42容積率設(shè)35%計(jì)綠化率物業(yè)類型多層建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶型主力戶型100㎡左右，3-2-1設(shè)設(shè)計(jì)戶型范圍88㎡—129㎡，2-2-1，3-2-1，3-2-2計(jì)配套設(shè)施幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價(jià)均價(jià)2100開盤/交房時(shí)間開盤：9月底宣傳重點(diǎn)構(gòu)建人性化居住空間樓盤銷售情況銷售率20%，高層，小高層銷售不佳銷售部情況中等大小，精裝修，有點(diǎn)擁擠售樓人員素質(zhì)一般淮海東路5號(hào)售樓部位89662666主要客戶群體為下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者及拆遷戶， 達(dá)70%-80%，位置備注較偏，銷售率20%，高層，小高層銷售不佳，核心訴求：城市摩爾生活，未來的黃金商圈。如有幫助，歡迎下載支持優(yōu)勢(shì)：商業(yè)配套未來的黃金商圈（飾品市場）；價(jià)格優(yōu)惠政策較靈活。劣勢(shì)：位置較偏，缺少周邊配套；遠(yuǎn)離教育中心。樓盤名稱澤園·太陽城樓盤位置桃源北路與文城路交叉口開發(fā)商江蘇澤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司太陽城位于桃源北路與文成路交匯處，總占地面積126畝，總項(xiàng)目概況建筑面積12萬㎡，二期“羅馬假日”已于10月1日開盤，推出400套房源。交通狀況位居泗陽城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。規(guī)總占地面積126畝劃總建筑面積12萬㎡設(shè)綠化率40%計(jì)物業(yè)類型多層，小高層建建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格筑戶型主力戶型110㎡—120㎡，3-2-1，3-2-2設(shè)設(shè)計(jì)戶型范圍110-130㎡，3-2-1，3-2-2計(jì)配套設(shè)施幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價(jià)均價(jià)2100元/㎡開盤/交房時(shí)間交房（一期）2008-9-30宣傳重點(diǎn)環(huán)境，小區(qū)品質(zhì)一期已售完，現(xiàn)銷售二期，還要開三期，，二期“羅馬假日”樓盤銷售情況已于10月1日開盤，推出400套房源，現(xiàn)銷售了近20套銷售部情況中等大小，精裝修，感覺有點(diǎn)擁擠，明亮度不夠售樓人員素質(zhì)優(yōu)，熱情，8人桃源路與淮海路交叉口售樓部位置0527—8073666，8073999備注人氣高，看房人較多核心訴求：太陽城從人、自然、建筑和諧統(tǒng)一的居住理念出發(fā)，依景而建，用典型的歐式如有幫助，歡迎下載支持建筑，勾畫出一幅原汁原味的純生態(tài)歐韻生活畫卷。打造純生態(tài)歐韻華庭及高品質(zhì)人文社區(qū)。優(yōu)勢(shì)：位于城市中心，交通便利，教育設(shè)施齊全，周邊配套設(shè)施完善，臨近泗陽最大的畝生態(tài)公園，環(huán)境優(yōu)美。樓盤名稱萬豪國際商業(yè)廣場樓盤位置人們中路開發(fā)商誠盛置業(yè)項(xiàng)目占據(jù)了泗陽縣最為繁華的人民路中斷，處于城市商業(yè)核項(xiàng)目概況心地段，總占地面積23230㎡，總建筑面積約6萬㎡，其中商業(yè)約5萬㎡，住宅約1萬㎡。交通狀況交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返?？傉嫉孛娣e23230㎡規(guī)總建筑面積60000㎡（商業(yè)用途50000、住宅10000）劃容積率2.37設(shè)綠化率20%計(jì)物業(yè)類型高層車位情況公用80車位建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶型主力戶型115㎡——140㎡3-2-1,3-2-2設(shè)設(shè)計(jì)戶型范圍115㎡——140㎡3-2-1,3-2-2計(jì)配套設(shè)施休閑主題廣場，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價(jià)住宅2600元/㎡，商鋪3200-32000元/㎡開盤/交房時(shí)間開盤：2008-6-28宣傳重點(diǎn)核心商業(yè)圈物業(yè)管理公司宿遷天安物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)未定樓盤銷售情況銷售率：商鋪50%，住宅40%銷售部情況小，擁擠如有幫助，歡迎下載支持售樓人員素質(zhì)一般3人售樓部位置人民中路該樓盤下面為商鋪，上面為住宅，住宅銷售率40%左右，商鋪備注銷售率50%左右核心訴求：打造泗陽核心商業(yè)圈優(yōu)勢(shì)：2008年泗陽城市建設(shè)重點(diǎn)形象工程，地處市中心，交通極其便利，配套設(shè)施齊全。劣勢(shì)：主要以商業(yè)為主。五、目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查分析（一）目標(biāo)消費(fèi)者問卷調(diào)查分析1、您在未來兩年內(nèi)是否有購買房產(chǎn)的打算？評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者在近期內(nèi)有無購買房子的打算。從調(diào)查中我們可以看出有購買需求的消費(fèi)者還是占有很大的比例，這說明泗陽的消費(fèi)市場還是很旺盛的，下階段在我們項(xiàng)目的推廣中如何撬動(dòng)市場，把消費(fèi)者吸引到我們的項(xiàng)目中，如何將我們把項(xiàng)目在泗陽眾多樓盤中脫穎而出將成為我們工作的重點(diǎn)。2、您購房首先考慮區(qū)域？評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)于泗陽幾大區(qū)塊的購房中的選擇。通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)選擇新城區(qū)成為泗陽消費(fèi)者購房的首選之地占有相當(dāng)大一部分， 老城區(qū)也有少量，而我們項(xiàng)目正位于新城與老城的結(jié)合段，地段優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)出來，為以后項(xiàng)目的推廣增加銷售籌碼。3、您打算購買的住宅類型是？評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)住宅類型的偏好。從調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示，幾種物業(yè)類型在泗陽都擁有一定的市場， 值得重視的是多層住宅受歡迎程度比例達(dá)到 68%，這是符合三線城市的消費(fèi)習(xí)慣和規(guī)律的。 目前泗陽市場上在售樓盤中多層住宅也是占有相當(dāng)大一部分比例的，所以競爭會(huì)相對(duì)激烈。4、您購買商品房是出于什么目的？評(píng)析：本題意是為了調(diào)查消費(fèi)者購房的意圖。從調(diào)查資料上看，多數(shù)在泗陽已有住所，以第二次置業(yè)居住為主，

屬于在有房的前提下改善生活之用，

另外第一次置業(yè)居住也占有一定的比例，尤其在年輕人當(dāng)中結(jié)婚用房為主要購買動(dòng)機(jī)。

用于投資的也很少一部分，

所以目前在泗陽購房的還是以自己居住為主要的消費(fèi)者來源。如有幫助，歡迎下載支持5、您打算購買住宅的建筑面積為：分析：此題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)住宅建筑面積的需求。從調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料來看，80—100平方米和100—120平方米的需求量相對(duì)比較大，這也是泗陽目前在售樓盤比較受歡迎的戶型面積，稍微比較大或稍小一些的面積在泗陽還是有一定的消費(fèi)者，但不宜過大或者過小，只宜在小區(qū)合適位置適當(dāng)布局。6、請(qǐng)問您計(jì)劃購買的房間數(shù)是？分析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)住宅結(jié)構(gòu)及戶型的喜好，調(diào)查資料顯示，有超過半數(shù)的消費(fèi)者選擇三室兩廳一衛(wèi)，5%11%0%在戶型的選擇從中可以反映泗陽消費(fèi)者對(duì)于舒適性住房的追求。21%上三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)的戶型也比較受消費(fèi)者青睞，消費(fèi)者在考慮舒適的同時(shí)也更多的考慮了經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。但作為一個(gè)檔次較高，開發(fā)周期較長的項(xiàng)目，應(yīng)考慮前瞻效果。7、請(qǐng)問在總面積即定的情況下，您認(rèn)為哪些房間面積應(yīng)該大一點(diǎn)？63%分析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)的問題。從調(diào)查中看消費(fèi)者對(duì)主臥室的舒適程度關(guān)注的相當(dāng)高，占2房2廳1衛(wèi)

41%2房。其實(shí)是對(duì)客廳的面積的要求也占了2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳233%衛(wèi)。其實(shí)是廚房占

13%。從本題反映出泗陽消費(fèi)者對(duì)自身生活的需求是非?？粗氐模?在戶型面積的配比上可以參考此題。8、您可接受的住宅單價(jià)（元 /㎡）為：分析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)區(qū)域總價(jià)的心理承受力。從調(diào)查資料顯示，

2000～2200元/㎡的房屋總價(jià)格成為消費(fèi)者的首選，

與市場價(jià)格基本吻合。

根據(jù)我們以往的調(diào)查經(jīng)驗(yàn)，

被訪者在接受價(jià)格調(diào)查時(shí)往往會(huì)填低，因此，結(jié)合以上數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為

22萬元左右的購房總價(jià)是區(qū)域價(jià)格的敏感點(diǎn)，以后每上升

5%即為一個(gè)敏感點(diǎn)。9、您在購房時(shí)會(huì)考慮以下哪些因素？評(píng)析：本題意在調(diào)查影響消費(fèi)者選擇是否在此購房的因素有那些。從調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示價(jià)格、地段、環(huán)境和戶型還是消費(fèi)者最關(guān)注的因素， 我們?cè)诮窈蟮耐茝V中應(yīng)在地段和環(huán)境的塑造上加大宣傳力度，為項(xiàng)目樹立好形象。10、您平常通過什么媒體獲得房地產(chǎn)信息？分析：本題旨在調(diào)查消費(fèi)者了解房產(chǎn)信息的渠道。從調(diào)查結(jié)果可知，本地居民了解房產(chǎn)信息的渠道主要來源是周邊親人的口碑傳播，占 26%。而電視、戶外也占了一定的比例。建議項(xiàng)目在以后的銷售推廣中，我們可以采用 SP活動(dòng)等形式邀請(qǐng)一部分有意向的消費(fèi)者如有幫助，歡迎下載支持介紹項(xiàng)目，得到他們的認(rèn)可，從而使項(xiàng)目形成良好的口碑傳播效應(yīng)。11、請(qǐng)問您家庭平均月收入水平相當(dāng)于下面哪一個(gè)檔次？分析：本題旨在調(diào)查消費(fèi)者的總體收入水平，來權(quán)衡我們的主要消費(fèi)群體主要來自那些階層。從調(diào)查上看大部分的消費(fèi)者收入在 2000—3000之間，這符合泗陽基本的普通消費(fèi)者收入，也是泗陽目前主要的購房群體。如有幫助，歡迎下載支持【第三部分 項(xiàng)目資源分析】一、本案地塊周邊環(huán)境調(diào)查1）、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查1、地理位置本案地處泗陽新老城區(qū)結(jié)合區(qū)域， 主干道桃源北路西側(cè)。地塊尚有一些待拆遷住戶。◎2、規(guī)劃用地項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積： 140060.0㎡ 總建筑面積：256001.6㎡3、地形項(xiàng)目地形基本呈長方矩形規(guī)整。4、地貌本項(xiàng)目地塊地勢(shì)相對(duì)比較規(guī)整， 場地地勢(shì)比較平坦。四周城市交通動(dòng)線非常便捷。、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（根據(jù)文本）1）用地性質(zhì)：居住用地2）容積率：約1.713）建筑密度：28.5%4）綠地率：38.3%5）建筑密度：28.5%6）停車位：864個(gè)7）按國家規(guī)范要求設(shè)置相關(guān)配套。2）、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查1、區(qū)位環(huán)境本案地處泗陽老城區(qū)與新城區(qū)中間區(qū)域， 周邊小區(qū)眾多，是泗陽新的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心和未來的居住中心結(jié)合部。2、自然環(huán)境項(xiàng)目東面為在建的小區(qū)“世紀(jì)華庭” ，西面為規(guī)劃中住宅地塊，北面為在康達(dá)醫(yī)院、群英高中、縣職教中心及大型住宅區(qū)“陽光名邸” ，南面為規(guī)劃中如有幫助，歡迎下載支持住宅用地，隔桃源北路與大型農(nóng)貿(mào)市場相對(duì)，居住氛圍濃厚，商業(yè)條件較好。3、環(huán)境污染情況項(xiàng)目周邊多在建住宅項(xiàng)目及成熟物業(yè)配套， 無工廠、倉儲(chǔ)等各類污染項(xiàng)目，區(qū)域環(huán)境尚可，環(huán)境治理狀況較佳。4、人文環(huán)境1）周邊社區(qū)目前項(xiàng)目周邊除世紀(jì)華庭、陽光名邸已經(jīng)在建設(shè)階段外，尚無成熟社區(qū)。周遍多舊城老房、在建及籌建項(xiàng)目。（2）社會(huì)治安狀況本案位于老城區(qū)與新城區(qū)中間區(qū)域， 周邊住宅小區(qū)眾多，離新建的市民廣場及縣政府僅隔兩條街，周邊治安情況良好。3）、項(xiàng)目周邊交通狀況調(diào)查1、周邊交通干道東西干道項(xiàng)目北面的東西干道為長春中路及長春東路交匯地段， 南面的東西干道為銀河路。沿途有多個(gè)在建住宅小區(qū)，直通老城區(qū)及新城區(qū)，為今后本案居民出行必經(jīng)交通要道。南北干道項(xiàng)目西面的南北干道為相文路，東面的南北干道為桃源北路路寬約 40米，雙向四車道，直接連接泗陽城市主干道淮海中路， 也是今后本案居民進(jìn)新舊市中心的主要交通道路之一。二、項(xiàng)目的SWOT分析1）優(yōu)勢(shì)（Strength）從所處位置來看，項(xiàng)目位于泗陽新老城區(qū)交合處。出可以享受新區(qū)豐富的城市配套，入可以享受老城的商業(yè)資源，具有先天的優(yōu)勢(shì)。周邊的城市配套成熟，居住氛圍成熟，尤其是臨近縣城幾個(gè)重點(diǎn)學(xué)校，為項(xiàng)目增加了較好的銷售籌碼。項(xiàng)目四周城市道路環(huán)繞，交通便捷，出行方便。如有幫助，歡迎下載支持◎地形規(guī)整，有利于做出優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品。◎從已初步規(guī)劃的方案看，項(xiàng)目在建筑、景觀等方面較之泗陽其他樓盤有一定的優(yōu)勢(shì)?！蝤櫥慨a(chǎn)投資的體育場館具有較高知名度。2）劣勢(shì)（Weakness）◎目前項(xiàng)目周邊除東面商業(yè)氛圍較好，其他三面缺乏商業(yè)氛圍。這對(duì)項(xiàng)目沿街商鋪銷售將帶來困難。3）機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）隨著新區(qū)發(fā)展的不斷成熟、使其逐漸地中心化、成熟化、市場化。大量的私營業(yè)主、商業(yè)、企業(yè)從業(yè)人員的涌入，為本項(xiàng)目提供了不可估量的市場契機(jī)。目前泗陽的在售樓盤，在市場推廣中缺少對(duì)生活方式的引導(dǎo)，對(duì)未來本項(xiàng)目推廣創(chuàng)造一定空間。近日，國務(wù)院及各地紛紛出臺(tái)樓市新政，力圖挽救已成頹勢(shì)的樓市。應(yīng)該說，新政主要作用于一線城市。但對(duì)三、四線城市穩(wěn)定人心具有積極意義。（4）威脅點(diǎn)（Threaten）本項(xiàng)目周邊云集世紀(jì)華庭、陽光名邸、萬城國際等項(xiàng)目，且以同樣的大體量開發(fā)構(gòu)成競爭態(tài)勢(shì)。類似的開發(fā)密度與強(qiáng)度是其他同類城市所罕見。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)，將會(huì)遭遇極為激烈的直接市場競爭?！蛲瑫r(shí)，整個(gè)泗陽的住宅開發(fā)量相當(dāng)大，目前在售的就有近20多個(gè)樓盤，明年又有10多個(gè)樓盤面市。這是幾乎是一個(gè)中等城市的開發(fā)銷售量。銷售威脅相當(dāng)大。三、項(xiàng)目的綜合評(píng)估從以上的分析來看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)都比較客觀明顯的存在。從整體來看，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)似乎顯得很明顯，但我們認(rèn)為，項(xiàng)目的機(jī)會(huì)將更加顯著。相信只要從前期著手，重點(diǎn)做到精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、得當(dāng)?shù)耐茝V策略加上建立優(yōu)秀的品牌形象，將有效推進(jìn)本項(xiàng)目的銷售。值得關(guān)注的是，本項(xiàng)目周邊如此密集的大型樓盤，使本項(xiàng)目面臨較為嚴(yán)峻的市場競爭， 來自競爭樓盤的壓力，必然將伴隨著本項(xiàng)目推廣的全過程。對(duì)于本項(xiàng)目來說，重點(diǎn)做好準(zhǔn)確如有幫助，歡迎下載支持的項(xiàng)目產(chǎn)品定位、市場定位，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目區(qū)別于其他樓盤的識(shí)別性，再輔以適當(dāng)?shù)耐茝V造勢(shì)，整合現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，抓住新區(qū)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，定能實(shí)現(xiàn)效益和品牌形象的雙贏。如有幫助，歡迎下載支持【第四部分 項(xiàng)目定位】一、定位思路結(jié)合城市發(fā)展城市的迅猛發(fā)展不僅開辟了一個(gè)又一個(gè)的嶄新區(qū)域，更是引進(jìn)與創(chuàng)造了新文化生活的方向，城市建設(shè)也不再只圍繞一個(gè)中心的重復(fù)中，而是呈現(xiàn)出功能有序、結(jié)構(gòu)合理的多層次、多板塊的立體輻射。這也使得今后的住宅區(qū)將更具有生活氛圍、環(huán)境配備及品質(zhì)的保證。本案所處的位置是泗陽老城區(qū)與新城區(qū)的交接處，其周邊樓盤眾多，風(fēng)格主題各具特色，純粹化的“中央居住區(qū)”的面貌正在形成，這也為本案創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。引導(dǎo)生活方式根據(jù)目前本案周邊競爭樓盤的市場推廣現(xiàn)狀分析，其普遍處于產(chǎn)品本體層面的經(jīng)營，還未進(jìn)化至更高的生活方式引導(dǎo)，所樹立的形象也主要圍繞尊貴感與生態(tài)感等常規(guī)化的思路導(dǎo)向，如果本案能基于產(chǎn)品支持下提出一種具備吸引力的超前生活方式，必然會(huì)從激烈的競爭中脫穎而出。規(guī)避復(fù)制同化雖然近幾年泗陽房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，但在理念與認(rèn)知上仍存在很大的滯后現(xiàn)象，也使得眾多樓盤建設(shè)千篇一律，觀念缺乏新意，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向比較明顯。我們必須適度的引導(dǎo)創(chuàng)新才會(huì)令項(xiàng)目贏得更多市場機(jī)會(huì)。創(chuàng)造形象亮點(diǎn)基于產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，基于定位意境，建立鮮明突出的樓盤形象，是本案吸引目標(biāo)消費(fèi)者的先決條件，這取決于對(duì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的深度分析與對(duì)合理定位的生動(dòng)轉(zhuǎn)化，本案目標(biāo)無疑是成為泗陽亮點(diǎn)化人居示范社區(qū)。二、目標(biāo)客戶界定1、主要目標(biāo)客戶定位來自老城中的生活升級(jí)者市場分析：隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)的提升，泗陽的城市化進(jìn)程也在加速，無論是新區(qū)的開發(fā)還是市民廣場的建設(shè)，讓泗陽城市的創(chuàng)新建設(shè)同樣如有幫助，歡迎下載支持對(duì)居住品質(zhì)也提出了更高要求， 過去以舊城區(qū)為中心的集中生活， 在嘈雜喧囂的擁擠和陳舊環(huán)境下已難承重負(fù)， 很多人開始關(guān)注并向往新城市的居住生活方式。溫馨的社區(qū)環(huán)境、生動(dòng)的綠化景觀、個(gè)性的建筑形態(tài)，消費(fèi)者期望能以此領(lǐng)略久違的放松生活，隨著時(shí)間的推移，這種期望也將越發(fā)明顯，所以我們主要的消費(fèi)群體是來自對(duì)美好生活向往并期待改善的舊城區(qū)老市民。2、補(bǔ)充目標(biāo)客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客源（城市新移民）市場分析：這里所指的“城市新移民”指縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)者，主要包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)因工作或事業(yè)所需進(jìn)城居住的購房者以及少量來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在外打工想在城里生活的消費(fèi)者和極少數(shù)看好本地區(qū)升值前景的投資客。3、目標(biāo)客戶比例老城中心消費(fèi)者——————占 55%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者——————占 45%其他消費(fèi)者————————占 5%“老城中消費(fèi)者”和“周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者”組成了本案的最大目標(biāo)客戶群，對(duì)他們進(jìn)行更深度的調(diào)查分析，尋找他們?cè)谙M(fèi)心理和生活方式的共性， 將直接影響到本案今后的主題定位與溝通傳播策略。這里需要說明的是，隨著周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們渴望城市生活，品質(zhì)生活，以及為孩子獲得良好教育條件的欲望越來越強(qiáng)。 完全有可能在上述比例中發(fā)生變化，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源完全有可能成為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶。三、目標(biāo)客戶分析1、目標(biāo)客我們稱他們?yōu)椤捌焚|(zhì)生活的追求者”戶年齡整體年齡段在28—48歲之間，其中核心層以年齡在 30—45歲的青壯年為主；以一次置業(yè)為主，也包括部分二次置業(yè)者。2、目標(biāo)客戶職業(yè)非體力勞動(dòng)者，主要是政府公務(wù)員、教師、私營企業(yè)主、公司、企業(yè)管理層，包括金融、貿(mào)易、傳媒、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的中層及以上從業(yè)人員。如有幫助，歡迎下載支持3、目標(biāo)客戶特征年收入相對(duì)豐厚，在當(dāng)?shù)貙僦猩系鹊募彝ィ簧鐣?huì)地位處于中上層位置，喜歡表現(xiàn)出職業(yè)感與身份感；為了結(jié)婚而置業(yè)的；知識(shí)閱歷較為廣泛。4、目標(biāo)客戶工作觀努力工作，相信優(yōu)越的生活是以此為前提的；可以承擔(dān)較大的工作壓力及工作強(qiáng)度，甚至經(jīng)常放棄休息和假期；雖然收入尚可，但仍然時(shí)刻保持進(jìn)步心理，希望事業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，以避免出現(xiàn)滑坡。5、目標(biāo)客戶生活觀追求生活的享受，希望身心得以放松——既然工作如此辛苦，就應(yīng)該享受更好一些；行為舉止井井有條，從細(xì)節(jié)中反映出良好的生活習(xí)慣；保持對(duì)新鮮事物的及時(shí)關(guān)注，有一定的興趣愛好，試圖通過各種手段提升生活的“品位”。6、目標(biāo)客戶消費(fèi)觀消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的累積與受教育程度相對(duì)較高決定了他們將消費(fèi)帶入了理智消費(fèi)階段，表現(xiàn)在對(duì)自己的需要、個(gè)人享受的內(nèi)容和層次有比較實(shí)際的認(rèn)識(shí)，而且消費(fèi)的品位逐漸具有個(gè)人色彩并試圖切合時(shí)尚潮流。在消費(fèi)趨向上更關(guān)注專家的建議，對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量及服務(wù)已經(jīng)有專業(yè)化要求。主要消費(fèi)熱衷的領(lǐng)域：居家生活（喜歡都市化生活的便捷）；休閑娛樂（在生活中追求品位和品質(zhì)）；7、目標(biāo)客戶置業(yè)態(tài)度重視生活環(huán)境，希望體驗(yàn)到更加舒適的居住生活是他們最大置業(yè)夢(mèng)想；關(guān)心社區(qū)所營造的個(gè)性化生活氛圍，對(duì)社區(qū)景觀、配套、物管的組合尤為看重；如有幫助，歡迎下載支持價(jià)格雖然是影響購房的關(guān)鍵，但在合理的情況可以為了更好的生活付出更多；戶型上并不一味求大，更在乎其經(jīng)濟(jì)合理與精致實(shí)用；重視開發(fā)商的品牌效應(yīng)以及信譽(yù)狀況；關(guān)心子女的成長環(huán)境，重視身邊所處的鄰居和教育基礎(chǔ)。四、項(xiàng)目主題定位（一）產(chǎn)品定位城市庭院住品何為庭院？名詞解釋:建筑物前后左右或被建筑物包圍的場地通稱為庭或庭院。其實(shí)在人類居住文明的發(fā)展過程中，庭院已經(jīng)被賦予了更豐富的物理含義與心理含義，它并不局限于研究自然的單一關(guān)系，也不僅僅只考慮到建筑與環(huán)境的有效融合，它所思考的是將人、建筑、環(huán)境三者進(jìn)行交流的最藝術(shù)化形式。對(duì)于庭院我們將關(guān)注的不只是其中的某一個(gè)點(diǎn)，而是作為主體的人身置其中的身心享受。何為城市庭院？與庭院對(duì)應(yīng)的另一種表現(xiàn)形式就是我們熟知的公園，然而又與公園的不同的是，公園所表現(xiàn)的是一種開放型的環(huán)境表現(xiàn)，而庭院則是圍合型的環(huán)境表現(xiàn)，公園與人的關(guān)系是對(duì)立的，而庭院與人的關(guān)系是融合的，庭院更適宜對(duì)居住享受的價(jià)值附加。我們知道城市公園的難能可貴，尤其在城市化建設(shè)中，鋼筋水泥交融的擁擠空間下，能有一片與自然充分親近的天地是多么的稀缺，這也是為什么建在公園邊的房子價(jià)格肯定貴于附近的其他房子。那么城市庭院呢？她在公園自然加建筑的基礎(chǔ)上，更將一種意境融入其中，融人、自然、建筑三位一體，強(qiáng)調(diào)的是居住和環(huán)境之間的親和力?？梢哉f城市庭院是城市公園的升級(jí)版和人居版。何為城市庭院住品？與城市保持親密的距離，將居住融入庭院的藝術(shù)化環(huán)境中， 在享受都市的如有幫助，歡迎下載支持文明與便捷的同時(shí)，又能找到一份安靜優(yōu)雅的生活天地，這就是城市庭院住品的特有魅力：一種對(duì)城市居住更進(jìn)步表現(xiàn)，即左右逢源，又進(jìn)退自然的居住體驗(yàn)，在居住的同時(shí)也品味著生活帶來的愜意之感。（二）定位理由1、在項(xiàng)目總體的規(guī)劃上是采用對(duì)自然環(huán)境與建筑和諧關(guān)系的處理，將“盛世嘉園”形成一個(gè)家在自然中的圍合式大庭院布局，這樣一種在城市內(nèi)人與自然和諧共生的居家方式，必將營造出高水平的人文居住氛圍，成為泗陽未來人居的典范之作，而這種優(yōu)化的庭院式布局將是項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)之一。2、和諧的鄰里關(guān)系、優(yōu)美的園林生活、便捷的配套設(shè)施、高尚的生活品質(zhì)、現(xiàn)代的生活理念構(gòu)成了一幅充滿現(xiàn)代都市風(fēng)情的生活居家之所，泗陽在這個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代，對(duì)于生活環(huán)境以及生活的品質(zhì)要求，成為未來泗陽消費(fèi)者對(duì)居家生活的一種渴望，而項(xiàng)目的定位恰恰迎合了目前泗陽房地產(chǎn)消費(fèi)市場所需，推出后必將引起一定的效應(yīng)，為今后項(xiàng)目的銷售起到巨大的推動(dòng)作用。3、“城市庭院”的概念不僅點(diǎn)出了項(xiàng)目位于縣城繁華核心的地段優(yōu)勢(shì)，還將項(xiàng)目景觀特色有了明確的表達(dá)，而首次出現(xiàn)在泗陽市場上的庭院概念正區(qū)別于目前其他多以尊貴、學(xué)區(qū)等普泛概念為主的樓盤，以一種更加具有舒適性，更適合人居住的高尚社區(qū)形象出現(xiàn)在市場上，形象的標(biāo)桿性將會(huì)在市場上獨(dú)樹一幟，引起更多消費(fèi)者的共鳴。（三）定位優(yōu)勢(shì)1、具有良好產(chǎn)品識(shí)別性針對(duì)本項(xiàng)目目前的資源特征，結(jié)合項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為產(chǎn)品主題必須強(qiáng)調(diào)“城市庭院”的概念，并冠以“住品”的定位，以打造“舒適生活品質(zhì)生活”品牌理念，是符合泗陽消費(fèi)者購房心態(tài)的。同時(shí)將與目前競爭樓盤“學(xué)區(qū)的”、“尊貴的”形象相區(qū)分，賦予樓盤“現(xiàn)代的”、“都市的”、“生態(tài)的”嶄新形象，引導(dǎo)新的居家理念。昭示本項(xiàng)目隨著未來泗陽大城市格局的發(fā)展，本項(xiàng)目將會(huì)成為泗陽城市生活品質(zhì)的象征。2、具有強(qiáng)大的市場推廣性在推廣中，通過強(qiáng)化“城市庭院”的概念，在媒介宣傳中配合以“住品”如有幫助，歡迎下載支持的主題，以“高尚概念、高檔品質(zhì)”為主推形象，展開有效的宣傳攻勢(shì)。并舉行一次“泗陽城市化發(fā)展進(jìn)程”與生活品質(zhì)的提高和本項(xiàng)目之間關(guān)系為主題的推介說明會(huì)，通過全方位的宣傳推廣，使“城市庭院”的概念與形象深入人心。3、具有多重的產(chǎn)品包容性本項(xiàng)目物業(yè)包括商業(yè)與住宅兩大類型， “城市庭院”概念涵蓋這兩類物業(yè)的消費(fèi)市場，能夠引起消費(fèi)者的廣泛共鳴與認(rèn)同。 而且本項(xiàng)目的意義也是在創(chuàng)造一個(gè)大型居住社區(qū)，其主題定位具有鮮明的產(chǎn)品特征。我們希望，通過項(xiàng)目的定位思路，引入國內(nèi)優(yōu)秀的開發(fā)理念， 創(chuàng)造出泗陽目前所缺乏的居住價(jià)值和居住文化，樹立起泗陽一流的住宅品質(zhì)形象。【第五部分：溝通傳播】一、項(xiàng)目傳播策略（1）傳播定位城市庭院住品城市居住的進(jìn)步范本人詩意的棲居開放 和諧 共享開放：“大氣幽雅”的規(guī)劃設(shè)計(jì)盛世嘉園拋開傳統(tǒng)的列陣式分布， 根據(jù)地貌特征形成獨(dú)特的流線型圍合布局，創(chuàng)造“一波未動(dòng)、萬波隨”之意境，和地形互成呼應(yīng)。在以綠色生態(tài)的環(huán)境理念下，創(chuàng)造出優(yōu)秀的內(nèi)部環(huán)境景觀。在小區(qū)內(nèi)部，各組團(tuán)內(nèi)部及組團(tuán)之間，不同角度都擁有不同的空間，形成了一個(gè)層次分明、錯(cuò)落有序的空間形態(tài)。而在功能的規(guī)劃上更是形成公共空間——院落空間——私密空間的有機(jī)過渡，將空間層次合理安排，讓業(yè)主豐富了回家的感覺，增進(jìn)小區(qū)的鄰里關(guān)系。沿街的精品商鋪及周邊全面的公建配套既滿足了消費(fèi)需求又為小區(qū)創(chuàng)造了出寧靜、安詳?shù)膬?nèi)部環(huán)境，再加上社區(qū)休閑會(huì)所、幼兒園、大型地下停車位等配套的布置彰顯出都市的快捷與便利。如有幫助，歡迎下載支持和諧：“均衡分布”的景觀設(shè)計(jì)取消傳統(tǒng)的集中式中心綠化景觀， 通過一軸一環(huán)多組團(tuán)（一軸即為貫穿整個(gè)小區(qū)的南北景觀主軸對(duì)地形進(jìn)行處理，水景、小品、活動(dòng)場地穿插其間，豐富了業(yè)主的戶外活動(dòng)空間；一環(huán)即為連接各個(gè)組團(tuán)的環(huán)行路網(wǎng)，便捷暢通；多組團(tuán)為各個(gè)功能組團(tuán)）將景觀充分輻射到各個(gè)組團(tuán)空間之中， 實(shí)現(xiàn)社區(qū)景觀點(diǎn)的均好性。景觀設(shè)計(jì)將四大要素——“山、水、建筑、花木”進(jìn)行精致融匯，利用原地貌將水景、草木園林發(fā)揮極至，使景觀的利用率得到最大的體現(xiàn)，在這里環(huán)境不會(huì)是固定的盆景， 它更是一片會(huì)流動(dòng)的生態(tài)園林， 生活中到處充滿綠色和自然，實(shí)現(xiàn)了環(huán)境與人的和諧，讓社區(qū)的每一個(gè)居民都生活在公園里。共享：“時(shí)尚健康”的建筑設(shè)計(jì)盛世嘉園在保持地貌原態(tài)的基礎(chǔ)上，建筑依據(jù)坡地形成交錯(cuò)式進(jìn)行分布，充分融入到周圍