集團(tuán)平臺式創(chuàng)新構(gòu)想課件

神州集團(tuán)平臺式創(chuàng)新構(gòu)想

只知道哪里有水源，使命感驅(qū)動，

走著走著，就到了長江邊。

——馬云2015年4月26日一、背景：地產(chǎn)白銀時(shí)代和集團(tuán)創(chuàng)客平臺改革未來十年遠(yuǎn)比過去的十年復(fù)雜，而未來十年，集團(tuán)要確定新的商業(yè)模式，神州要從開發(fā)商變?yōu)椴粍赢a(chǎn)運(yùn)營者。為此，神州采取了“單位時(shí)間核算制”與最小核算體，為員工搭建創(chuàng)客平臺，來構(gòu)建一個(gè)自己的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。二、神州集團(tuán)電商架構(gòu)：思路——對標(biāo)、分享、交圈。神州集團(tuán)電商架構(gòu)神州集團(tuán)

電商架構(gòu)內(nèi)容主要功能實(shí)現(xiàn)方式一、集團(tuán)官微1、信息發(fā)送：品牌宣傳、銷售推廣訂閱號二、社區(qū)微信服務(wù)平臺東湖星城1、信息推送：活動信息、便民信息；

2、整合聯(lián)盟商家：家政服務(wù)、酒店、山莊等；

3、線上下單

4、物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品下單記錄

5、服務(wù)微信評價(jià)每小區(qū)一個(gè)訂閱號云溪城西城名筑三、社區(qū)云超市（O2O）1、信息推送：2、線上下單、支付：4、線下配送：5、銷量記錄：6、銷售評價(jià)：

7、整合聯(lián)盟商家（含酒店、山莊）一個(gè)服務(wù)號各分店承擔(dān)物流配送四、神州山莊/神州嘉樹園酒店微信服務(wù)平臺1、信息發(fā)送：產(chǎn)品銷售推廣；

2、線上下單：定產(chǎn)品到便利店提貨、訂餐

3、服務(wù)銷售記錄

4、服務(wù)微信評價(jià)訂閱號三、集團(tuán)官微平臺集團(tuán)完善在2014年已經(jīng)搭建了集團(tuán)官微平臺，整合企業(yè)資源，統(tǒng)一企業(yè)形象，向外界傳遞正面的企業(yè)信息。1、2015年要在此基礎(chǔ)上，開放后臺，對物管中心、商管中心開放一級網(wǎng)頁“物業(yè)服務(wù)、九龍便利”并旗下三、四級子網(wǎng)頁之后臺權(quán)限，豐富集團(tuán)官微信息內(nèi)容。2、平臺維護(hù)：集團(tuán)官微由營銷負(fù)責(zé)。四、建立集團(tuán)微信矩陣同時(shí)運(yùn)營多個(gè)微信賬號，打造網(wǎng)格化覆蓋。集團(tuán)公眾號為主號，多個(gè)最小核算體的公眾號為副號，形成1+多的微信公眾號矩陣。1、“1+多”的微信公眾號矩陣主號：集團(tuán)官微，以線上發(fā)布資訊為主，副號線下活動配合，增加粉絲粘度，快速加粉。副號：按照業(yè)務(wù)需求、功能定位、用戶需求等劃分，滿足不同類型用戶需求。2、平臺維護(hù)：各核算體平臺維護(hù)由自身負(fù)責(zé)。九龍便利微信公眾號、嘉樹園酒店微信公眾號、東湖星城社區(qū)微信公眾號、云溪城社區(qū)微信公眾號、西城名筑社區(qū)微信公眾號。2、神州社區(qū)O2O平臺

1）每個(gè)小區(qū)微信公眾號因?yàn)槲⑿艑τ诟浇姆劢z黏著度比較高，所以物業(yè)公眾號區(qū)域劃分也很有必要，在神州物業(yè)服務(wù)小區(qū)都打造自己的專屬微信平臺，聯(lián)合運(yùn)營，同時(shí)發(fā)聲，粉絲互動。

首次嘗試建議選擇東湖星城、云溪城和西城名筑小區(qū)，作為神州O2O平臺試點(diǎn)，運(yùn)營成功后，將經(jīng)驗(yàn)向其它項(xiàng)目復(fù)制，逐漸形成具有神州特色的微信服務(wù)體系。對標(biāo)項(xiàng)目：遠(yuǎn)洋生活家、萬科長春藍(lán)山物業(yè)服務(wù)中心2）微信訂閱號：目前定位上仍然是以提供物業(yè)服務(wù)為主，主要是信息推送功能，因此采用微信訂閱號。隨著移動化和社交化的發(fā)展，未來除了可以通過微信提供基礎(chǔ)服務(wù)，還可以為業(yè)主提供一個(gè)交流平臺。

3）主要功能A、微信報(bào)修，微信在線評價(jià)業(yè)主的房屋出現(xiàn)了問題，通過電話不容易描述清楚問題，可以拍張照片通過微信上傳上去，都可以通過微信進(jìn)行了解。對于問題的處理結(jié)果還可以通過微信在線評價(jià)，這樣再也不需要打電話一一進(jìn)行回訪了。B、二手物品交易讓小區(qū)內(nèi)業(yè)主之間進(jìn)行互動，從而提升平臺的活躍度。D、社區(qū)活動在線報(bào)名，喚醒沉睡會員定期通過微信向業(yè)主推送本小區(qū)的活動信息，通過微信提供便捷的報(bào)名入口，在提高業(yè)主活動參與度的同時(shí)又能降低線下活動報(bào)名的組織成本，借助線上互動，將大量的沉睡會員激活。E、社區(qū)聯(lián)盟商家有了用戶，有了互動，下一步就可以充分挖掘平臺的價(jià)值，通過社區(qū)聯(lián)盟商家上線，包括嘉樹園酒店、神州山莊、九龍超市等，最終實(shí)現(xiàn)讓物業(yè)服務(wù)從成本中心，向利潤中心轉(zhuǎn)變。3、嘉樹園酒店與神州山莊微信服務(wù)平臺關(guān)注健康、關(guān)注綠色生活。健康生活從關(guān)注青島神州山莊與嘉樹園酒店開始。1）完成百度地圖注冊由于神州山莊與嘉樹園酒店沒有在膠州市地名辦注冊登記，因此很多開車客戶搜索百度地圖，找不到地址，不能自動導(dǎo)航，影響了客戶消費(fèi)體驗(yàn)。因此，集團(tuán)應(yīng)盡快完成在百度地圖注冊登記。2）兩個(gè)核算體一個(gè)微信公眾號由于神州山莊與嘉樹園酒店關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，信息量較少，采用一個(gè)微信公眾號，投入少，便于分享和轉(zhuǎn)發(fā)。借助手機(jī)微信O2O平臺，整合神州嘉樹園酒店與神州山莊，通過線上訂單，線下體驗(yàn)，為青島市民提供健康綠色食品和森林休閑生活，延伸服務(wù)半徑，打造生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。對標(biāo)項(xiàng)目：青島嘟好歡樂農(nóng)場3）微信訂閱號目前定位上仍然是以提供餐飲服務(wù)為主，主要是信息推送功能，因此采用微信訂閱號。4）主要功能A、引流神州會，電子會員卡用戶都通過微信注冊成為神州會的會員，辦理會員卡，引流神州會。B、線上訂單，微信在線評價(jià)推送信息，線上下單，線下體驗(yàn)。酒店線上訂餐，電子會員，會員優(yōu)惠，掃微信，送吉祥物禮品。通過平臺銷售記錄和微信在線評價(jià)，引導(dǎo)客戶消費(fèi)體驗(yàn)。客群定位小結(jié)目標(biāo)客戶群體以40歲以內(nèi)剛需客戶群體為主，尤其是30歲以內(nèi)年輕置業(yè)群體占大多數(shù)；客戶來源于以周邊區(qū)域及邊緣性客戶為主，主要來自西部城區(qū)，部分來自老城區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶以西南鄉(xiāng)客戶為主；基本為工薪階層，小部分為周邊個(gè)體業(yè)主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，能接受的意向總價(jià)在50萬以內(nèi)；產(chǎn)品需求主要集中在舒適性套二和經(jīng)濟(jì)型套三，大部分為兩口之家或小太陽加推，功能需求以滿足實(shí)用性為主；客戶關(guān)注點(diǎn)最關(guān)注的因素為價(jià)格，其次是產(chǎn)品戶型；置業(yè)目的大部分為自住，其中一部分為考慮孩子上學(xué)問題而選擇在此購房；產(chǎn)品定位4建筑風(fēng)格外立面建議公建式外立面，以現(xiàn)代時(shí)尚簡約為主，符合年輕人客戶群體需求,張揚(yáng)個(gè)性，凸顯時(shí)尚，既區(qū)別于一般公寓，又不同于一般住宅。物業(yè)形態(tài)建議高層新型住宅公寓為主，盡可能增加住宅面積；集中商業(yè)為輔（1-2層），自營神州商超面積3000-5000㎡；租戶回遷商鋪（不能改動）商業(yè)業(yè)態(tài)類別建議（除自營超市外）餐飲（約1500㎡）：作為引入人流的主力業(yè)態(tài)；兒童培訓(xùn)教育（約600㎡）：充分發(fā)揮區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)教育配套就近優(yōu)勢；通訊藥店（約200㎡）：作為業(yè)態(tài)補(bǔ)充，滿足區(qū)域生活配套需求。規(guī)劃布局建議盡量控制商業(yè)面積，在滿足經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的情況下保證住宅面積最大化；黃金三角商業(yè)價(jià)值要充分體現(xiàn)；停車場動態(tài)線路要合理；商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)的同時(shí)，盡量不要影響住宅使用價(jià)值。電子家書告知施工進(jìn)展，增加粉絲粘性通過微信電子家書（原神州大家庭紙媒），定期的將工程進(jìn)展推送給準(zhǔn)業(yè)主，讓準(zhǔn)業(yè)主及時(shí)了解項(xiàng)目的施工進(jìn)度，在等待中享受更好的服務(wù)。社區(qū)活動在線報(bào)名，多快好省定期通過微信向業(yè)主推送本小區(qū)的活動信息，通過微信提供便捷的報(bào)名入口，在提高業(yè)主活動參與度的同時(shí)又能降低線下活動報(bào)名的組織成本。戶型配比面積區(qū)間戶型配比80-90㎡經(jīng)濟(jì)型套二45%95-98㎡舒適性套二15%110-115㎡經(jīng)濟(jì)型套三35%120-125㎡舒適性套三5%戶型配比及設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品線要與宋城美域差異化，產(chǎn)品更加多樣化，以剛需經(jīng)濟(jì)型套二、小套三戶型為主，滿足主力客群需求；配以少量舒適型套二、套三，滿足少量客戶需求戶型設(shè)計(jì)要求全明戶型全南設(shè)計(jì)（臥室、客廳）南北通透，餐廳、廚房、客廳一體化衛(wèi)生間干濕分離戶型設(shè)計(jì)盡量要滿足客戶以下需求：中間戶型占比將近一半，因此中間戶型的全明設(shè)計(jì)是重點(diǎn)解決難題戶型設(shè)計(jì)借鑒80-90㎡中間戶型陽臺放置洗衣機(jī)、洗手盆冰箱放置廚房80-90㎡中間戶型衛(wèi)生間凸出加小窗，改造成明衛(wèi)，進(jìn)深適當(dāng)加長，全南戶型，廚房、衛(wèi)生間、臥室、客廳全部朝南95-98㎡舒適套二全明戶型，采光充分超大南陽臺，落地窗，讓客廳顯得更加敞亮敞開式廚房南北通透，采光充足，寬敞明亮，客廳、餐廳、廚房一體化110平米小三房帶大陽臺全明戶型，采光充分超大南陽臺，落地窗，讓客廳顯得更加敞亮臥室凸臺處理，落地窗采光充足，可改建陽光房大尺度主臥，獨(dú)立衛(wèi)生間，更具私密性動靜分離

寬景客廳，連接超大陽臺，南北通透

120㎡左右舒適三居景觀綠化建議通過屋頂景觀綠化，一方面營造住宅良好的景觀效果，加大綠化面積；另一方面將商業(yè)頂部進(jìn)行綠化改造，削弱商業(yè)對住宅的影響。屋頂景觀綠化中建議加入互動休閑式元素，休閑座椅、長亭等，供業(yè)主觀賞的同時(shí)，也要注重實(shí)用性，通過這種創(chuàng)新型設(shè)計(jì)營造項(xiàng)目亮點(diǎn)。停車位建議根據(jù)目前在售樓盤車位配比情況，同時(shí)結(jié)合目標(biāo)客群需求，建議本項(xiàng)目車位比為1:0.8-1；整體原則：最大限度實(shí)現(xiàn)人車分流，合理控制比例，滿足商戶住戶對車位的需求，盡量降低對景觀及居住環(huán)境的影響；抬高高地坪正負(fù)零，營建半地下車庫，降低成本。區(qū)域內(nèi)樓盤名稱車位配比宋城美域1:0.6融城1:0.8西城名筑1:0.9西湖郡1:0.9禧徠樂1:0.9金岸御景1:1慧東府邸1:0.8幸福居1:1.2停車位配比集中在1:0.6-1.2之間銷售價(jià)格預(yù)估對區(qū)域競品樓盤在區(qū)位、規(guī)劃、配套、社區(qū)品質(zhì)、建筑體量、物業(yè)類型、景觀、戶型、交房時(shí)間、開發(fā)商口碑等10個(gè)方面分別做比較并評分，依據(jù)各樓盤在售均價(jià)及綜合評分情況，通過市場比較法運(yùn)算體系，計(jì)算出本項(xiàng)目的均價(jià)參考值。如下：項(xiàng)目名稱本案（高層）

融城(高層）宋城美域

（高層）慧東府?。ǘ鄬?、高層）禧徠樂（高層）西湖郡

（高層）參考條件均價(jià)（元/㎡）PxPa=4800Pb=4500Pc=4500Pd=3800Pe=4700地理位置10898768小區(qū)品質(zhì)10797768區(qū)域規(guī)劃10898878周邊配套10898768建筑體量10698878物業(yè)類型

10687868園區(qū)景觀10698867戶型結(jié)構(gòu)10887878交房時(shí)期10688878發(fā)展商口碑10889877合計(jì)100718678776578Pi’=（Qx/Qi）×Pi注：Pi為修正后的樓盤項(xiàng)目在售均價(jià)Pa’=（Qx/Qa）×Pa=（71/86）×4800≈3963Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（71/78）×4500≈4096Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（71/77）×4500≈4149Pd’=（Qx/Qd）×Pd=（71/65）×3800≈4151Pe’=（Qx/Qe）×Pe=（71/78）×4700≈4278各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi’Wa=20%Wb=25%Wc=10%Wd=40%We=10%Px=∑PiWiPa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+WdPd’+WePe≈4319元/平㎡

根據(jù)市場比較法，在不考慮外界因素和市場因素的前提下，項(xiàng)目整體均價(jià)靜態(tài)價(jià)格預(yù)估為約4300元/㎡，具體價(jià)格要根據(jù)項(xiàng)目開盤入市時(shí)間而定。位置具體情況租金價(jià)格西城名筑售樓處東側(cè)蘭州路現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)（單層）今年租賃價(jià)格6萬主力面積賃200上下租賃客戶較多0.8元/㎡/天東苑綠世界內(nèi)街網(wǎng)點(diǎn)（2層）200㎡6萬—7萬/年左右，售價(jià)6000-6500元/㎡0.8-1元/㎡/天西湖市場（2層）200㎡6萬—7萬/年左右130㎡4-5萬/年，位置好價(jià)位稍高面積小0.8-1.1元/㎡/天售樓處斜對面（單層）圣德堡陶瓷連租四間約250㎡16萬，售價(jià)約8500元/㎡約1.7元/㎡/天海博家居（單層）150㎡（7-8萬/年）250-400㎡（12-20萬/年）1.3-1.4元/㎡/天龍港附近5萬—6萬左右主力面積200上下自用客戶較多0.7-0.8元/㎡/天泰州路泰州北路2層200平今年租賃價(jià)格3.7萬（小區(qū)車行入口對面）泰

州

南

路

（2層）：100㎡（4萬/年）0.5-1元/㎡/天現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)租金情況：根據(jù)區(qū)域現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)實(shí)際走訪了解到商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格預(yù)判：三宋片區(qū)現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)租金價(jià)格0.5-1.7元/㎡/天，其中大部分集中在0.8元/㎡/天左右在蘭州路單層沿街租金在1.7元/天/㎡左右，小