房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件

房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系平凡地產(chǎn)研究工作室2008-6-1613718943196房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系平凡地產(chǎn)研究工作室市場(chǎng)需求的角度看項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)

政府（經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市形象社會(huì)問(wèn)題）開(kāi)發(fā)商（效益品牌）消費(fèi)者（使用投資）

設(shè)計(jì)師的角度看市場(chǎng)和產(chǎn)品的關(guān)系

體驗(yàn)-發(fā)現(xiàn)價(jià)值-跟隨或者引導(dǎo)創(chuàng)新市場(chǎng)需求的角度看項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)2大城市和超級(jí)大城市建設(shè)決策者面對(duì)的問(wèn)題激發(fā)舊城區(qū)活力交通壓力的緩解污染的遏制和改善城市形象強(qiáng)化和文化的保護(hù)并發(fā)展保持GDP的持續(xù)增長(zhǎng)郊區(qū)化趨勢(shì)的應(yīng)對(duì)大城市和超級(jí)大城市建設(shè)決策者面對(duì)的問(wèn)題激發(fā)舊城區(qū)活力3大城市相關(guān)問(wèn)題分析日益衰敗的舊城交通壓力環(huán)境污染城市形象保護(hù)郊區(qū)化無(wú)序蔓延……舊城改造人口密度控制高效的道路和格局設(shè)計(jì)高效的土地利用方案節(jié)能和環(huán)保的技術(shù)和材料城市風(fēng)貌城市功能和業(yè)態(tài)的期望城市規(guī)模大城市相關(guān)問(wèn)題分析日益衰敗的舊城舊城改造4城市建設(shè)的需求規(guī)劃：符合城市規(guī)劃的要求；符合整體產(chǎn)業(yè)布局要求、交通管理要求、環(huán)境設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)要求；符合城市風(fēng)貌建設(shè)的要求、自然保護(hù)、文化保護(hù)要求；建筑：建筑風(fēng)格、高度；對(duì)環(huán)境的影響；帶來(lái)能夠帶動(dòng)消費(fèi)、增長(zhǎng)稅收的業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)；使用節(jié)能綠色材料和技術(shù)；帶動(dòng)政府決策者的設(shè)計(jì)因素……經(jīng)濟(jì)的、文化的或者意識(shí)形態(tài)的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及建設(shè)方案的審批規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)以外的意見(jiàn)和影響城市建設(shè)的需求規(guī)劃：符合城市規(guī)劃的要求；符合整體產(chǎn)業(yè)布局要求5經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展—招商引資和改善環(huán)境快速擴(kuò)張帶來(lái)的問(wèn)題地方文化保護(hù)接納城市化人口舊城改造城市化新農(nóng)村建設(shè)中小城市及城鎮(zhèn)的相關(guān)問(wèn)題經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展—招商引資和改善環(huán)境城市化中小城市及城鎮(zhèn)的相關(guān)6案例：上海新天地設(shè)計(jì)的落實(shí)：保留原建筑形態(tài)，加以翻修整新改造建筑內(nèi)部空間，適合現(xiàn)代生活需要調(diào)整街區(qū)尺度，用戶外的交往和活動(dòng)—體驗(yàn)式的消費(fèi)感受產(chǎn)生吸引功能的綜合：步行街、酒店公寓、商場(chǎng)、辦公、影院、餐飲控制入住商家品質(zhì)娛樂(lè)性、觀賞性和趣味性的設(shè)計(jì)元素案例：上海新天地設(shè)計(jì)的落實(shí)：7房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件8房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件9房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件10房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件11房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件12房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件13定位：上海是東西方文化的交匯處，市區(qū)的“建筑萬(wàn)國(guó)博覽”，已成為海派文化的重要組成部分。一旦郊區(qū)建成“萬(wàn)國(guó)城鎮(zhèn)”，與市區(qū)的“萬(wàn)國(guó)建筑”相吻合，和具有江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)相結(jié)合，則不僅會(huì)吸引越來(lái)越多的市區(qū)市民搬到郊區(qū)居住，還會(huì)吸引更多的海內(nèi)外游客來(lái)旅游。動(dòng)機(jī):高水平的就地城市化做法:建成各國(guó)風(fēng)貌的萬(wàn)國(guó)城鎮(zhèn)，打破千城一面案例：上海一城九鎮(zhèn)規(guī)劃之安亭新鎮(zhèn)案例：上海一城九鎮(zhèn)規(guī)劃之安亭新鎮(zhèn)14房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件15可步行性連接性混合用途多樣性混合住宅高品質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)、城市設(shè)計(jì)傳統(tǒng)的鄰里結(jié)構(gòu)適宜的密度“精明”交通可持續(xù)性生活質(zhì)量“新城市主義”的設(shè)計(jì)原則可步行性“新城市主義”的設(shè)計(jì)原則16城市應(yīng)該和居民一起慢慢生長(zhǎng)，跟氣候和風(fēng)土一起慢慢變化設(shè)計(jì)中避免出現(xiàn)跟隨長(zhǎng)官意志，成為個(gè)人喜好的產(chǎn)物保護(hù)老城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村原有的居民和生活習(xí)慣；尊重自然、氣候、和歷史環(huán)境反饋意見(jiàn)城市應(yīng)該和居民一起慢慢生長(zhǎng)，跟氣候和風(fēng)土一起慢慢變化反饋意見(jiàn)17定位：城市功能的外遷依托汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)生的新型住區(qū)緊湊城市、生態(tài)城市、新城市主義的實(shí)踐德國(guó)風(fēng)格小城安亭新鎮(zhèn)特點(diǎn)描述：充滿生活情趣地域化特征突出場(chǎng)所感明確廣場(chǎng)—城市客廳人情味十足的“街道生活”良好的識(shí)別性、認(rèn)同感、歸屬感定位：安亭新鎮(zhèn)特點(diǎn)描述：18密度中心主要建筑群易識(shí)別的鄰里步行街小路和標(biāo)志物建筑圍合多層建筑坡屋頂?shù)慕ㄖ菢窃O(shè)計(jì)要素沿街的陽(yáng)臺(tái)和窗戶拱廊與騎樓建筑物的入口有生氣的庭院行道樹(shù)與栽植林地、綠化池塘和河流橋……密度設(shè)計(jì)要素沿街的陽(yáng)臺(tái)和窗戶19房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件20房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件21房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件22房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件23房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件24房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件25房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件26管線規(guī)劃系統(tǒng)雙層LOW-E鋼化玻璃墻體隔音隔熱結(jié)構(gòu)先進(jìn)供冷系統(tǒng)

先進(jìn)供暖系統(tǒng)建筑技術(shù)管線規(guī)劃系統(tǒng)建筑技術(shù)27案例：北京萬(wàn)年花城的TOD規(guī)劃設(shè)計(jì)原則案例：北京萬(wàn)年花城的TOD規(guī)劃設(shè)計(jì)原則28案例：CCTV和國(guó)家大劇院城市功能需要經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展壯大的背景下，作為城市形象代表的政府的心態(tài)案例：CCTV和國(guó)家大劇院城市功能需要29案例：深圳城中村改造改善和利用回避案例：深圳城中村改造30房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件31房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件32案例：太湖旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)和保護(hù)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境保護(hù)案例：太湖旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)和保護(hù)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展33開(kāi)發(fā)商的需求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和效益品牌和企業(yè)的可持續(xù)成長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商的需求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和效益34

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和效益

易銷(xiāo)售，利潤(rùn)高；資源價(jià)值最大化利用開(kāi)發(fā)模式對(duì)比特色化、差異化總價(jià)原則建設(shè)成本的合理控制確立針對(duì)性目標(biāo)

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和效益

易銷(xiāo)售，利潤(rùn)高；資源價(jià)值最大化利用開(kāi)發(fā)模式35設(shè)計(jì)特色化、差異化總價(jià)原則建設(shè)成本的合理控制住宅空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)保障型安居型舒適性奢華型酒店公寓……空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)投資類(lèi)第二居所分時(shí)度假類(lèi)其它……設(shè)計(jì)特色化、差異化住宅空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)保障型安36品牌和企業(yè)的可持續(xù)成長(zhǎng)工程質(zhì)量好服務(wù)形象好關(guān)注生活方式、使用方式。耐用、精致；形成特定形象和文化感受；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好，配套設(shè)施適宜品牌和企業(yè)的可持續(xù)成長(zhǎng)工程質(zhì)量好關(guān)注生活方式、使用方式。耐用37案例：榮尊堡案例：榮尊堡38房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件39案例：雅詩(shī)閣酒店服務(wù)公寓案例：雅詩(shī)閣酒店服務(wù)公寓40房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件41房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件42案例：深圳999丹楓白露酒店-女士樓層

設(shè)有別具特色的女士樓層，為照顧到女性的生理和心理特點(diǎn)，房間內(nèi)的所有擺設(shè)均為女士特別而設(shè)。整個(gè)房間色調(diào)柔美明朗，裝潢雅致迎合時(shí)尚女性的品味，別致的香薰燈，白色的蝴蝶蘭，清新的綠色植物，為女士提供獨(dú)享的幽雅小天地。房間內(nèi)特別配備了全套的女士護(hù)膚妝扮及日常用品，使旅居在外的女士可以感受到家一般的溫馨和舒適。案例：深圳999丹楓白露酒店-女士樓層設(shè)有別具特色的女士樓43使用者的需求住宅居住的需求房地產(chǎn)投資客戶的需求體驗(yàn)式消費(fèi)類(lèi)客戶的需求使用者的需求住宅居住的需求44住宅居住的需求不同人群需求層次和居住的對(duì)應(yīng)關(guān)系馬斯洛需求層次理論：生理上的需求安全上的需求感情上的需求尊重的需要自我實(shí)現(xiàn)的需要保障類(lèi)安居類(lèi)舒適類(lèi)品味生活類(lèi)住宅居住的需求不同人群需求層次和居住的對(duì)應(yīng)關(guān)系馬斯洛需求層次45保障類(lèi)安居類(lèi)舒適類(lèi)品味生活類(lèi)總價(jià)敏感功能敏感教育配置環(huán)境質(zhì)量服務(wù)配套交通人群戶型配比和面積段社區(qū)配套景觀環(huán)境社區(qū)文化物業(yè)或者酒店式服務(wù)材料選用和細(xì)節(jié)品質(zhì)倡導(dǎo)的生活方式鄰里關(guān)系和社區(qū)認(rèn)同保障類(lèi)總價(jià)敏感戶型配比和面積段46案例觀唐、運(yùn)河岸上的院子、naga上院上海，青年匯；螞蟻工房案例觀唐、運(yùn)河岸上的院子、naga上院47房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件48房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件49張永和是為這一項(xiàng)目定下了寧?kù)o平和的灰色基調(diào)的人，他所思考的問(wèn)題是——富人在郊區(qū)到底要怎么居??？他說(shuō):“基于我們對(duì)生活本質(zhì)的了解，今天在城市中生活的人們接受的非視覺(jué)信息實(shí)在太多了，被動(dòng)地接受著一種讓人煩躁的氛圍。一般工作的人在家的時(shí)間除了睡眠也就兩個(gè)小時(shí)左右，我們把享受這兩個(gè)小時(shí)的品質(zhì)定義為‘干凈’和‘安靜’，這兩個(gè)‘JING’決定了整體的建筑風(fēng)格和色調(diào)選擇?！睆堄篮褪菫檫@一項(xiàng)目定下了寧?kù)o平和的灰50從青年“匯”到青年“會(huì)”-青年“都會(huì)”從青年“匯”到青年“會(huì)”-青年“都會(huì)”51從螞蟻工房到Beehouse從螞蟻工房到Beehouse52從螞蟻工房到Beehouse從螞蟻工房到Beehouse53投資客戶的需求投入資金額度回收周期和利潤(rùn)率投資風(fēng)險(xiǎn)大小面積大小--總價(jià)經(jīng)營(yíng)管理和回報(bào)方式業(yè)態(tài)選擇配套設(shè)施和使用計(jì)劃小產(chǎn)權(quán)商業(yè)酒店公寓小產(chǎn)權(quán)辦公其它投資客戶的需求投入資金額度面積大小--總價(jià)小產(chǎn)權(quán)商業(yè)54案例莊勝-崇光百貨沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)案例莊勝-崇光百貨55開(kāi)創(chuàng)國(guó)內(nèi)前所未有的最優(yōu)投資回報(bào)條件：①170年SOGO品牌，國(guó)際知名百貨。②北京莊勝?gòu)V場(chǎng)南館5萬(wàn)平方米，以小單元分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，購(gòu)買(mǎi)者獲得屬于自己的優(yōu)秀商業(yè)增值資產(chǎn)。③由莊勝崇光百貨承租20年，投資者獲得穩(wěn)定租金收益。租金按月支付。④?chē)?guó)內(nèi)目前最長(zhǎng)最穩(wěn)定20年收益期，年均租金收益高達(dá)8.5%，20年累計(jì)本金

+租金收益共達(dá)270%。⑤20年后，可與莊勝崇光百貨商討續(xù)約20年。⑥銀行提供全程跟蹤擔(dān)保（3+1×17），正式簽署協(xié)議。⑦市中心優(yōu)勢(shì)地段，處于地鐵2號(hào)線宣武門(mén)站與地鐵4號(hào)線黃金角,北接西單商業(yè)街,南通菜市口商區(qū),距天安門(mén)僅千米之遙，成熟莊勝商圈。⑧可回購(gòu)，轉(zhuǎn)讓自由退出。⑨組建業(yè)主俱樂(lè)部，定期交流收益、租賃、轉(zhuǎn)讓等信息，保證購(gòu)買(mǎi)者資產(chǎn)收益與增值最大化。

莊勝?gòu)V場(chǎng)南館開(kāi)創(chuàng)國(guó)內(nèi)前所未有的最優(yōu)投資回報(bào)條件：莊勝?gòu)V場(chǎng)南館562003年底，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)完成。由于宣傳攻勢(shì)凌厲，這個(gè)有著500間精品商鋪的廣場(chǎng)，竣工前就已被350多個(gè)業(yè)戶用6萬(wàn)元/平方米的天價(jià)（沈陽(yáng)本地）買(mǎi)下。2004年春節(jié)前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，由于人流過(guò)少，兩個(gè)月后第一次停業(yè)。此后近3年的時(shí)間里，廣場(chǎng)幾次更換職業(yè)經(jīng)理人，更換經(jīng)營(yíng)模式，并同時(shí)更換經(jīng)營(yíng)方向，但都沒(méi)有引來(lái)人氣，經(jīng)營(yíng)遂陷入停頓至今。2004年下半年，超過(guò)50名的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主以“銷(xiāo)售欺詐”為由起訴萬(wàn)達(dá)，并進(jìn)而向法院提出撤銷(xiāo)購(gòu)房合同的要求。敗訴。2005年以來(lái)，一些業(yè)戶通過(guò)私下協(xié)商，實(shí)現(xiàn)了退鋪的意愿。盡管這一比例不足業(yè)戶總數(shù)的3％，但萬(wàn)達(dá)試圖拯救廣場(chǎng)的意圖漸漸顯露。既然數(shù)度的商業(yè)運(yùn)營(yíng)努力，都毫無(wú)起色，眼看著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)日漸生銹的門(mén)鎖鏈和由明轉(zhuǎn)暗的玻璃門(mén)，在反復(fù)權(quán)衡之后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與沈陽(yáng)市政府最終作出了“收回商鋪，拆除重建”的決定。2006年8月3日，沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局下發(fā)了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；10日，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)公司開(kāi)會(huì)部署拆除萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)任務(wù)。2003年底，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)完成。由于宣傳攻勢(shì)凌厲，這個(gè)有著557核心筒重新布置，節(jié)省出空間核心筒區(qū)域不利于使用的區(qū)域，成為共享休息空間，或房間配套儲(chǔ)藏間對(duì)公共管線優(yōu)化排布，提高面積使用效率北塔樓平面調(diào)整建議北塔樓單元按照柱距等分，5米開(kāi)間藍(lán)島酒店公寓核心筒重新布置，節(jié)省出空間核心筒區(qū)域不利于使用的區(qū)域，成為共58藍(lán)島酒店公寓藍(lán)島酒店公寓59南塔樓6.7米面寬戶型布局方案藍(lán)島酒店公寓南塔樓6.7米面寬戶型布局方案藍(lán)島酒店公寓60藍(lán)島酒店公寓藍(lán)島酒店公寓61藍(lán)島酒店公寓藍(lán)島酒店公寓62皇冠國(guó)際酒店皇冠國(guó)際酒店63皇冠國(guó)際酒店皇冠國(guó)際酒店64皇冠國(guó)際酒店皇冠國(guó)際酒店65小產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓投資單元面積大小--總價(jià)外立面形象辦公空間使用效率公共裝修品質(zhì)設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)材料服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和品牌整體性物業(yè)的營(yíng)運(yùn)投資建筑地段建筑形象建設(shè)品質(zhì)和質(zhì)量維護(hù)成本營(yíng)運(yùn)的市場(chǎng)效益預(yù)期小產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓投資整體性物業(yè)的營(yíng)運(yùn)投資建筑地段66案例建外soho現(xiàn)代汽車(chē)大廈案例建外soho67體驗(yàn)式消費(fèi)客戶的需求購(gòu)物空間的變化娛樂(lè)性消費(fèi)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的組合體驗(yàn)式消費(fèi)客戶的需求購(gòu)物空間的變化68正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)69正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)70正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)71萬(wàn)象城萬(wàn)象城72房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件73設(shè)計(jì)工作者的角度看產(chǎn)品和市場(chǎng)體驗(yàn)式生活對(duì)社會(huì)文化和城市建設(shè)問(wèn)題的關(guān)注鑒賞力的培養(yǎng)溝通力創(chuàng)造性思維對(duì)建筑空間的判斷居住生活體驗(yàn)消費(fèi)購(gòu)物體驗(yàn)城市文化體驗(yàn)娛樂(lè)體驗(yàn)不同人群的心理體驗(yàn)傳承或者創(chuàng)新設(shè)計(jì)工作者的角度看產(chǎn)品和市場(chǎng)體驗(yàn)式生活居住生活體驗(yàn)消費(fèi)購(gòu)物體74感官體驗(yàn)—表面和形式的精神體驗(yàn)—內(nèi)在和本質(zhì)的感官體驗(yàn)—表面和形式的精神體驗(yàn)—內(nèi)在和本質(zhì)的75房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件76住宅產(chǎn)品線研發(fā)的工作住宅產(chǎn)品線研發(fā)的工作77郊區(qū)大盤(pán)-新城鎮(zhèn)建設(shè)類(lèi)遠(yuǎn)郊區(qū)，新建城。規(guī)模3萬(wàn)人以上，功能設(shè)施齊全提供便利的居住、工作、休息場(chǎng)所。適用于各類(lèi)人群生活。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收慢，易確立并傳播開(kāi)發(fā)品牌；公共空間尺度（道路、商業(yè)街、廣場(chǎng)等）、交通方式、配套設(shè)施規(guī)模、景觀特征、建筑風(fēng)格、開(kāi)發(fā)順序產(chǎn)品分類(lèi)開(kāi)發(fā)郊區(qū)生活-休閑養(yǎng)生類(lèi)遠(yuǎn)郊，有豐富的自然環(huán)境資源；交通便利；規(guī)模中、??；以特定的人群為服務(wù)目標(biāo)；設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)管理、建設(shè)管理要求水平高；投資高、風(fēng)險(xiǎn)大；收益高生活方式、社區(qū)文化、從內(nèi)到外建設(shè)產(chǎn)品的空間和細(xì)節(jié)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量郊區(qū)景觀-度假類(lèi)遠(yuǎn)郊，有優(yōu)良的自然資源；第二居所；以多種開(kāi)發(fā)方式管理（產(chǎn)權(quán)式、分時(shí)度假式）重運(yùn)營(yíng)策劃和管理；前期研究時(shí)間長(zhǎng)；資源整合能力要求高；投資大，回收時(shí)間長(zhǎng)；風(fēng)險(xiǎn)大對(duì)自然資源的充分發(fā)掘；產(chǎn)品的文化屬性（體驗(yàn)式）、管理和服務(wù)郊區(qū)大盤(pán)-新城鎮(zhèn)建設(shè)類(lèi)遠(yuǎn)郊區(qū)，新建城。規(guī)模3萬(wàn)人以上，功能設(shè)78近郊社區(qū)青年住宅近郊區(qū)，交通便利；土地價(jià)格適中；分享中心區(qū)市政配套服務(wù)；對(duì)房屋總價(jià)敏感；建設(shè)速度快，資金回收快產(chǎn)品品質(zhì)和成本的關(guān)系；單元面積大??；戶型功能與目標(biāo)人群的適合性；適宜的配建商業(yè)業(yè)態(tài)市區(qū)高檔住宅中小規(guī)模，高地價(jià)；外部交通便利、配套齊全；以高密度高品質(zhì)住宅為主要開(kāi)發(fā)手段；服務(wù)于中高收入階層的第一居所；高單價(jià)，高總價(jià)；要求資源整合能力高；建設(shè)快、資金回收快；利潤(rùn)高；受政策影響風(fēng)險(xiǎn)大90類(lèi)及以下，政策需求的產(chǎn)品；面向中低收入群體；面積大小控制、功能齊全程度、90及以上產(chǎn)品：技術(shù)、材料、質(zhì)量、社區(qū)文化、物業(yè)服務(wù)市區(qū)居住綜合體以刺激城市活力，帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展為目的，對(duì)舊城區(qū)的改造項(xiàng)目；融合不同類(lèi)別人群；要求資源整合能力高；投資大、資金回收快；專業(yè)能力要求高和區(qū)域的已有業(yè)態(tài)互用關(guān)系；自身業(yè)態(tài)的配置比例、業(yè)態(tài)互補(bǔ)的建設(shè)方式；經(jīng)營(yíng)管理方式近郊社區(qū)青年住宅近郊區(qū)，交通便利；土地價(jià)格適中；分享中心區(qū)市79目標(biāo)客戶需求年齡家庭構(gòu)成教育程度和職業(yè)家庭收入生活態(tài)度和價(jià)值觀目標(biāo)客戶需求年齡家庭構(gòu)成教育程度和職業(yè)家庭收入生活態(tài)度和價(jià)值80地段和環(huán)境資源開(kāi)發(fā)模式和產(chǎn)品分類(lèi)目標(biāo)客戶需求產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品硬件產(chǎn)品軟件地段和環(huán)境資源開(kāi)發(fā)模式和產(chǎn)品分類(lèi)目標(biāo)客戶需求產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品硬件81產(chǎn)品硬件產(chǎn)品軟件設(shè)計(jì)風(fēng)格規(guī)劃中的成本和品質(zhì)建筑中的成本和品質(zhì)物業(yè)和服務(wù)產(chǎn)品硬件產(chǎn)品軟件設(shè)計(jì)風(fēng)格規(guī)劃中的成本和品質(zhì)建筑中的成本和品質(zhì)82規(guī)劃中的成本和品質(zhì)建筑中的成本和品質(zhì)物業(yè)和服務(wù)街道尺度、公共節(jié)點(diǎn)空間、入口、圍墻……植物種類(lèi)和配置路燈、停車(chē)場(chǎng)、花池……環(huán)境資源的利用材料和建筑技術(shù)常規(guī)工程事件做法標(biāo)準(zhǔn)化施工通病預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)措施……室內(nèi)功能問(wèn)題標(biāo)準(zhǔn)解決方案基本的物業(yè)服務(wù)基本的配建配套設(shè)施為目標(biāo)客戶提供的定制服務(wù)……高品質(zhì)的人性化服務(wù)和設(shè)施規(guī)劃中的成本和品質(zhì)建筑中的成本和品質(zhì)物業(yè)和服務(wù)街道尺度、公共83謝謝平凡地產(chǎn)研究工作室2008-6-1613718943196謝謝平凡地產(chǎn)研究工作室84干部怎樣對(duì)市場(chǎng)？創(chuàng)與闖。既要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)造；又要有闖勁沖勁。。11月-2211月-22Thursday,November3,2022在真實(shí)的生命里，每樁偉業(yè)都由信心開(kāi)始，并由信心跨出第一步。。21:52:4021:52:4021:5211/3/20229:52:40PM一個(gè)有真正大才能的人卻在工作過(guò)程中感到最高度的快樂(lè)。。11月-2221:52:4021:52Nov-2203-Nov-22可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)的惟一優(yōu)勢(shì)來(lái)自于超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的創(chuàng)新能力。。21:52:4021:52:4021:52Thursday,November3,2022學(xué)到很多東西的訣竅，就是一下子不要學(xué)很多。。11月-2211月-2221:52:4021:52:40November3,2022風(fēng)聲雨聲讀書(shū)聲，聲聲入耳；家事國(guó)事天下事，事事關(guān)心?！鳌ゎ檻棾?。2022年11月3日9:52下午11月-2211月-22如果說(shuō)失敗是人生的一種經(jīng)歷，那么這種經(jīng)歷會(huì)使我們的人生走向成熟；如果說(shuō)一個(gè)人的成熟，必須歷經(jīng)滄桑的話，滄桑就能夠成為一種奇特的美麗。。03十一月20229:52:40下午21:52:4011月-22梯子的梯階從來(lái)不是用來(lái)擱腳的，它只是讓人們的腳放上一段時(shí)間，以便讓別一只腳能夠再往上登。。十一月229:52下午11月-2221:52November3,2022機(jī)遇起著重要的作用，但另一方面，即使在那些因機(jī)遇而成功的發(fā)現(xiàn)中，機(jī)遇也僅僅起到一部分的作用。。2022/11/321:52:4021:52:4003November2022被人羞辱的時(shí)候，翻臉不如翻身，生氣不如爭(zhēng)氣。。9:52:40下午9:52下午21:52:4011月-22腳踏實(shí)地過(guò)好每一天，最簡(jiǎn)單的恰恰是最難的。。11月-2211月-2221:5221:52:4021:52:40Nov-22黑發(fā)不知勤學(xué)早，白首方悔讀書(shū)遲?！秳駥W(xué)》。2022/11/321:52:40Thursday,November3,2022所有的豪言都收起來(lái)，所有的吶喊都咽下去。。11月-222022/11/321:52:4011月-22謝謝各位！干部怎樣對(duì)市場(chǎng)？創(chuàng)與闖。既要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)造；又要有闖勁沖勁。。1185房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系平凡地產(chǎn)研究工作室2008-6-1613718943196房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系平凡地產(chǎn)研究工作室市場(chǎng)需求的角度看項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)

政府（經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市形象社會(huì)問(wèn)題）開(kāi)發(fā)商（效益品牌）消費(fèi)者（使用投資）

設(shè)計(jì)師的角度看市場(chǎng)和產(chǎn)品的關(guān)系

體驗(yàn)-發(fā)現(xiàn)價(jià)值-跟隨或者引導(dǎo)創(chuàng)新市場(chǎng)需求的角度看項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)87大城市和超級(jí)大城市建設(shè)決策者面對(duì)的問(wèn)題激發(fā)舊城區(qū)活力交通壓力的緩解污染的遏制和改善城市形象強(qiáng)化和文化的保護(hù)并發(fā)展保持GDP的持續(xù)增長(zhǎng)郊區(qū)化趨勢(shì)的應(yīng)對(duì)大城市和超級(jí)大城市建設(shè)決策者面對(duì)的問(wèn)題激發(fā)舊城區(qū)活力88大城市相關(guān)問(wèn)題分析日益衰敗的舊城交通壓力環(huán)境污染城市形象保護(hù)郊區(qū)化無(wú)序蔓延……舊城改造人口密度控制高效的道路和格局設(shè)計(jì)高效的土地利用方案節(jié)能和環(huán)保的技術(shù)和材料城市風(fēng)貌城市功能和業(yè)態(tài)的期望城市規(guī)模大城市相關(guān)問(wèn)題分析日益衰敗的舊城舊城改造89城市建設(shè)的需求規(guī)劃：符合城市規(guī)劃的要求；符合整體產(chǎn)業(yè)布局要求、交通管理要求、環(huán)境設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)要求；符合城市風(fēng)貌建設(shè)的要求、自然保護(hù)、文化保護(hù)要求；建筑：建筑風(fēng)格、高度；對(duì)環(huán)境的影響；帶來(lái)能夠帶動(dòng)消費(fèi)、增長(zhǎng)稅收的業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)；使用節(jié)能綠色材料和技術(shù)；帶動(dòng)政府決策者的設(shè)計(jì)因素……經(jīng)濟(jì)的、文化的或者意識(shí)形態(tài)的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及建設(shè)方案的審批規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)以外的意見(jiàn)和影響城市建設(shè)的需求規(guī)劃：符合城市規(guī)劃的要求；符合整體產(chǎn)業(yè)布局要求90經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展—招商引資和改善環(huán)境快速擴(kuò)張帶來(lái)的問(wèn)題地方文化保護(hù)接納城市化人口舊城改造城市化新農(nóng)村建設(shè)中小城市及城鎮(zhèn)的相關(guān)問(wèn)題經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展—招商引資和改善環(huán)境城市化中小城市及城鎮(zhèn)的相關(guān)91案例：上海新天地設(shè)計(jì)的落實(shí)：保留原建筑形態(tài)，加以翻修整新改造建筑內(nèi)部空間，適合現(xiàn)代生活需要調(diào)整街區(qū)尺度，用戶外的交往和活動(dòng)—體驗(yàn)式的消費(fèi)感受產(chǎn)生吸引功能的綜合：步行街、酒店公寓、商場(chǎng)、辦公、影院、餐飲控制入住商家品質(zhì)娛樂(lè)性、觀賞性和趣味性的設(shè)計(jì)元素案例：上海新天地設(shè)計(jì)的落實(shí)：92房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件93房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件94房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件95房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件96房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件97房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件98定位：上海是東西方文化的交匯處，市區(qū)的“建筑萬(wàn)國(guó)博覽”，已成為海派文化的重要組成部分。一旦郊區(qū)建成“萬(wàn)國(guó)城鎮(zhèn)”，與市區(qū)的“萬(wàn)國(guó)建筑”相吻合，和具有江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)相結(jié)合，則不僅會(huì)吸引越來(lái)越多的市區(qū)市民搬到郊區(qū)居住，還會(huì)吸引更多的海內(nèi)外游客來(lái)旅游。動(dòng)機(jī):高水平的就地城市化做法:建成各國(guó)風(fēng)貌的萬(wàn)國(guó)城鎮(zhèn)，打破千城一面案例：上海一城九鎮(zhèn)規(guī)劃之安亭新鎮(zhèn)案例：上海一城九鎮(zhèn)規(guī)劃之安亭新鎮(zhèn)99房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件100可步行性連接性混合用途多樣性混合住宅高品質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)、城市設(shè)計(jì)傳統(tǒng)的鄰里結(jié)構(gòu)適宜的密度“精明”交通可持續(xù)性生活質(zhì)量“新城市主義”的設(shè)計(jì)原則可步行性“新城市主義”的設(shè)計(jì)原則101城市應(yīng)該和居民一起慢慢生長(zhǎng)，跟氣候和風(fēng)土一起慢慢變化設(shè)計(jì)中避免出現(xiàn)跟隨長(zhǎng)官意志，成為個(gè)人喜好的產(chǎn)物保護(hù)老城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村原有的居民和生活習(xí)慣；尊重自然、氣候、和歷史環(huán)境反饋意見(jiàn)城市應(yīng)該和居民一起慢慢生長(zhǎng)，跟氣候和風(fēng)土一起慢慢變化反饋意見(jiàn)102定位：城市功能的外遷依托汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)生的新型住區(qū)緊湊城市、生態(tài)城市、新城市主義的實(shí)踐德國(guó)風(fēng)格小城安亭新鎮(zhèn)特點(diǎn)描述：充滿生活情趣地域化特征突出場(chǎng)所感明確廣場(chǎng)—城市客廳人情味十足的“街道生活”良好的識(shí)別性、認(rèn)同感、歸屬感定位：安亭新鎮(zhèn)特點(diǎn)描述：103密度中心主要建筑群易識(shí)別的鄰里步行街小路和標(biāo)志物建筑圍合多層建筑坡屋頂?shù)慕ㄖ菢窃O(shè)計(jì)要素沿街的陽(yáng)臺(tái)和窗戶拱廊與騎樓建筑物的入口有生氣的庭院行道樹(shù)與栽植林地、綠化池塘和河流橋……密度設(shè)計(jì)要素沿街的陽(yáng)臺(tái)和窗戶104房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件105房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件106房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件107房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件108房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件109房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件110房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件111管線規(guī)劃系統(tǒng)雙層LOW-E鋼化玻璃墻體隔音隔熱結(jié)構(gòu)先進(jìn)供冷系統(tǒng)

先進(jìn)供暖系統(tǒng)建筑技術(shù)管線規(guī)劃系統(tǒng)建筑技術(shù)112案例：北京萬(wàn)年花城的TOD規(guī)劃設(shè)計(jì)原則案例：北京萬(wàn)年花城的TOD規(guī)劃設(shè)計(jì)原則113案例：CCTV和國(guó)家大劇院城市功能需要經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展壯大的背景下，作為城市形象代表的政府的心態(tài)案例：CCTV和國(guó)家大劇院城市功能需要114案例：深圳城中村改造改善和利用回避案例：深圳城中村改造115房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件116房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件117案例：太湖旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)和保護(hù)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境保護(hù)案例：太湖旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)和保護(hù)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展118開(kāi)發(fā)商的需求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和效益品牌和企業(yè)的可持續(xù)成長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商的需求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和效益119

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和效益

易銷(xiāo)售，利潤(rùn)高；資源價(jià)值最大化利用開(kāi)發(fā)模式對(duì)比特色化、差異化總價(jià)原則建設(shè)成本的合理控制確立針對(duì)性目標(biāo)

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和效益

易銷(xiāo)售，利潤(rùn)高；資源價(jià)值最大化利用開(kāi)發(fā)模式120設(shè)計(jì)特色化、差異化總價(jià)原則建設(shè)成本的合理控制住宅空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)保障型安居型舒適性奢華型酒店公寓……空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)投資類(lèi)第二居所分時(shí)度假類(lèi)其它……設(shè)計(jì)特色化、差異化住宅空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)保障型安121品牌和企業(yè)的可持續(xù)成長(zhǎng)工程質(zhì)量好服務(wù)形象好關(guān)注生活方式、使用方式。耐用、精致；形成特定形象和文化感受；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好，配套設(shè)施適宜品牌和企業(yè)的可持續(xù)成長(zhǎng)工程質(zhì)量好關(guān)注生活方式、使用方式。耐用122案例：榮尊堡案例：榮尊堡123房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件124案例：雅詩(shī)閣酒店服務(wù)公寓案例：雅詩(shī)閣酒店服務(wù)公寓125房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件126房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件127案例：深圳999丹楓白露酒店-女士樓層

設(shè)有別具特色的女士樓層，為照顧到女性的生理和心理特點(diǎn)，房間內(nèi)的所有擺設(shè)均為女士特別而設(shè)。整個(gè)房間色調(diào)柔美明朗，裝潢雅致迎合時(shí)尚女性的品味，別致的香薰燈，白色的蝴蝶蘭，清新的綠色植物，為女士提供獨(dú)享的幽雅小天地。房間內(nèi)特別配備了全套的女士護(hù)膚妝扮及日常用品，使旅居在外的女士可以感受到家一般的溫馨和舒適。案例：深圳999丹楓白露酒店-女士樓層設(shè)有別具特色的女士樓128使用者的需求住宅居住的需求房地產(chǎn)投資客戶的需求體驗(yàn)式消費(fèi)類(lèi)客戶的需求使用者的需求住宅居住的需求129住宅居住的需求不同人群需求層次和居住的對(duì)應(yīng)關(guān)系馬斯洛需求層次理論：生理上的需求安全上的需求感情上的需求尊重的需要自我實(shí)現(xiàn)的需要保障類(lèi)安居類(lèi)舒適類(lèi)品味生活類(lèi)住宅居住的需求不同人群需求層次和居住的對(duì)應(yīng)關(guān)系馬斯洛需求層次130保障類(lèi)安居類(lèi)舒適類(lèi)品味生活類(lèi)總價(jià)敏感功能敏感教育配置環(huán)境質(zhì)量服務(wù)配套交通人群戶型配比和面積段社區(qū)配套景觀環(huán)境社區(qū)文化物業(yè)或者酒店式服務(wù)材料選用和細(xì)節(jié)品質(zhì)倡導(dǎo)的生活方式鄰里關(guān)系和社區(qū)認(rèn)同保障類(lèi)總價(jià)敏感戶型配比和面積段131案例觀唐、運(yùn)河岸上的院子、naga上院上海，青年匯；螞蟻工房案例觀唐、運(yùn)河岸上的院子、naga上院132房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件133房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件134張永和是為這一項(xiàng)目定下了寧?kù)o平和的灰色基調(diào)的人，他所思考的問(wèn)題是——富人在郊區(qū)到底要怎么居?。克f(shuō):“基于我們對(duì)生活本質(zhì)的了解，今天在城市中生活的人們接受的非視覺(jué)信息實(shí)在太多了，被動(dòng)地接受著一種讓人煩躁的氛圍。一般工作的人在家的時(shí)間除了睡眠也就兩個(gè)小時(shí)左右，我們把享受這兩個(gè)小時(shí)的品質(zhì)定義為‘干凈’和‘安靜’，這兩個(gè)‘JING’決定了整體的建筑風(fēng)格和色調(diào)選擇。”張永和是為這一項(xiàng)目定下了寧?kù)o平和的灰135從青年“匯”到青年“會(huì)”-青年“都會(huì)”從青年“匯”到青年“會(huì)”-青年“都會(huì)”136從螞蟻工房到Beehouse從螞蟻工房到Beehouse137從螞蟻工房到Beehouse從螞蟻工房到Beehouse138投資客戶的需求投入資金額度回收周期和利潤(rùn)率投資風(fēng)險(xiǎn)大小面積大小--總價(jià)經(jīng)營(yíng)管理和回報(bào)方式業(yè)態(tài)選擇配套設(shè)施和使用計(jì)劃小產(chǎn)權(quán)商業(yè)酒店公寓小產(chǎn)權(quán)辦公其它投資客戶的需求投入資金額度面積大小--總價(jià)小產(chǎn)權(quán)商業(yè)139案例莊勝-崇光百貨沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)案例莊勝-崇光百貨140開(kāi)創(chuàng)國(guó)內(nèi)前所未有的最優(yōu)投資回報(bào)條件：①170年SOGO品牌，國(guó)際知名百貨。②北京莊勝?gòu)V場(chǎng)南館5萬(wàn)平方米，以小單元分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，購(gòu)買(mǎi)者獲得屬于自己的優(yōu)秀商業(yè)增值資產(chǎn)。③由莊勝崇光百貨承租20年，投資者獲得穩(wěn)定租金收益。租金按月支付。④?chē)?guó)內(nèi)目前最長(zhǎng)最穩(wěn)定20年收益期，年均租金收益高達(dá)8.5%，20年累計(jì)本金

+租金收益共達(dá)270%。⑤20年后，可與莊勝崇光百貨商討續(xù)約20年。⑥銀行提供全程跟蹤擔(dān)保（3+1×17），正式簽署協(xié)議。⑦市中心優(yōu)勢(shì)地段，處于地鐵2號(hào)線宣武門(mén)站與地鐵4號(hào)線黃金角,北接西單商業(yè)街,南通菜市口商區(qū),距天安門(mén)僅千米之遙，成熟莊勝商圈。⑧可回購(gòu)，轉(zhuǎn)讓自由退出。⑨組建業(yè)主俱樂(lè)部，定期交流收益、租賃、轉(zhuǎn)讓等信息，保證購(gòu)買(mǎi)者資產(chǎn)收益與增值最大化。

莊勝?gòu)V場(chǎng)南館開(kāi)創(chuàng)國(guó)內(nèi)前所未有的最優(yōu)投資回報(bào)條件：莊勝?gòu)V場(chǎng)南館1412003年底，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)完成。由于宣傳攻勢(shì)凌厲，這個(gè)有著500間精品商鋪的廣場(chǎng)，竣工前就已被350多個(gè)業(yè)戶用6萬(wàn)元/平方米的天價(jià)（沈陽(yáng)本地）買(mǎi)下。2004年春節(jié)前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，由于人流過(guò)少，兩個(gè)月后第一次停業(yè)。此后近3年的時(shí)間里，廣場(chǎng)幾次更換職業(yè)經(jīng)理人，更換經(jīng)營(yíng)模式，并同時(shí)更換經(jīng)營(yíng)方向，但都沒(méi)有引來(lái)人氣，經(jīng)營(yíng)遂陷入停頓至今。2004年下半年，超過(guò)50名的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主以“銷(xiāo)售欺詐”為由起訴萬(wàn)達(dá)，并進(jìn)而向法院提出撤銷(xiāo)購(gòu)房合同的要求。敗訴。2005年以來(lái)，一些業(yè)戶通過(guò)私下協(xié)商，實(shí)現(xiàn)了退鋪的意愿。盡管這一比例不足業(yè)戶總數(shù)的3％，但萬(wàn)達(dá)試圖拯救廣場(chǎng)的意圖漸漸顯露。既然數(shù)度的商業(yè)運(yùn)營(yíng)努力，都毫無(wú)起色，眼看著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)日漸生銹的門(mén)鎖鏈和由明轉(zhuǎn)暗的玻璃門(mén)，在反復(fù)權(quán)衡之后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與沈陽(yáng)市政府最終作出了“收回商鋪，拆除重建”的決定。2006年8月3日，沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局下發(fā)了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；10日，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)公司開(kāi)會(huì)部署拆除萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)任務(wù)。2003年底，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)完成。由于宣傳攻勢(shì)凌厲，這個(gè)有著5142核心筒重新布置，節(jié)省出空間核心筒區(qū)域不利于使用的區(qū)域，成為共享休息空間，或房間配套儲(chǔ)藏間對(duì)公共管線優(yōu)化排布，提高面積使用效率北塔樓平面調(diào)整建議北塔樓單元按照柱距等分，5米開(kāi)間藍(lán)島酒店公寓核心筒重新布置，節(jié)省出空間核心筒區(qū)域不利于使用的區(qū)域，成為共143藍(lán)島酒店公寓藍(lán)島酒店公寓144南塔樓6.7米面寬戶型布局方案藍(lán)島酒店公寓南塔樓6.7米面寬戶型布局方案藍(lán)島酒店公寓145藍(lán)島酒店公寓藍(lán)島酒店公寓146藍(lán)島酒店公寓藍(lán)島酒店公寓147皇冠國(guó)際酒店皇冠國(guó)際酒店148皇冠國(guó)際酒店皇冠國(guó)際酒店149皇冠國(guó)際酒店皇冠國(guó)際酒店150小產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓投資單元面積大小--總價(jià)外立面形象辦公空間使用效率公共裝修品質(zhì)設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)材料服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和品牌整體性物業(yè)的營(yíng)運(yùn)投資建筑地段建筑形象建設(shè)品質(zhì)和質(zhì)量維護(hù)成本營(yíng)運(yùn)的市場(chǎng)效益預(yù)期小產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓投資整體性物業(yè)的營(yíng)運(yùn)投資建筑地段151案例建外soho現(xiàn)代汽車(chē)大廈案例建外soho152體驗(yàn)式消費(fèi)客戶的需求購(gòu)物空間的變化娛樂(lè)性消費(fèi)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的組合體驗(yàn)式消費(fèi)客戶的需求購(gòu)物空間的變化153正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)154正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)155正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)156萬(wàn)象城萬(wàn)象城157房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件158設(shè)計(jì)工作者的角度看產(chǎn)品和市場(chǎng)體驗(yàn)式生活對(duì)社會(huì)文化和城市建設(shè)問(wèn)題的關(guān)注鑒賞力的培養(yǎng)溝通力創(chuàng)造性思維對(duì)建筑空間的判斷居住生活體驗(yàn)消費(fèi)購(gòu)物體驗(yàn)城市文化體驗(yàn)娛樂(lè)體驗(yàn)不同人群的心理體驗(yàn)傳承或者創(chuàng)新設(shè)計(jì)工作者的角度看產(chǎn)品和市場(chǎng)體驗(yàn)式生活居住生活體驗(yàn)消費(fèi)購(gòu)物體159感官體驗(yàn)—表面和形式的精神體驗(yàn)—內(nèi)在和本質(zhì)的感官體驗(yàn)—表面和形式的精神體驗(yàn)—內(nèi)在和本質(zhì)的160房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系課件161住宅產(chǎn)品線研發(fā)的工作住宅產(chǎn)品線研發(fā)的工作162郊區(qū)大盤(pán)-新城鎮(zhèn)建設(shè)類(lèi)遠(yuǎn)郊區(qū)，新建城。規(guī)模3萬(wàn)人以上，功能設(shè)施齊全提供便利的居住、工作、休息場(chǎng)所。適用于各類(lèi)人群生活。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收慢，易確立并傳播開(kāi)發(fā)品牌；公共空間尺度（道路、商業(yè)街、廣場(chǎng)等）、交通方式、配套設(shè)施規(guī)模、景觀特征、建筑風(fēng)格、開(kāi)發(fā)順序產(chǎn)品分類(lèi)開(kāi)發(fā)郊區(qū)生活-休閑養(yǎng)生類(lèi)遠(yuǎn)郊，有豐富的自然環(huán)境資源；交通便利；規(guī)模中、??；以特定的人群為服務(wù)目標(biāo)；設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)管理、建設(shè)管理要求水平高；投資高、風(fēng)險(xiǎn)大；收益高生活方式、社區(qū)文化、從內(nèi)到外建設(shè)產(chǎn)品的空間和細(xì)節(jié)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量郊區(qū)景觀-度假類(lèi)遠(yuǎn)郊，有優(yōu)良的自然資源；第二居所；以多種開(kāi)發(fā)方式管理（產(chǎn)權(quán)式、分時(shí)度假式）重運(yùn)營(yíng)策劃和管理；前期研究時(shí)間長(zhǎng)；資源整合能力要求高；投資大，回收時(shí)間長(zhǎng)；風(fēng)險(xiǎn)大對(duì)自然資源的充分發(fā)掘；產(chǎn)品的文化屬性（體驗(yàn)式）、管理和服務(wù)郊區(qū)大盤(pán)-新城鎮(zhèn)建設(shè)類(lèi)遠(yuǎn)郊區(qū)，新建城。規(guī)模3萬(wàn)人以上，功能設(shè)163近郊社區(qū)青年住宅近郊區(qū)，交通便利；土地價(jià)格適中；分享中心區(qū)市政配套服務(wù)；對(duì)房屋總價(jià)敏感；建設(shè)速度快，資金回收快產(chǎn)品品質(zhì)和成本的關(guān)系；單元面積大??；戶型功能與目標(biāo)人群的適合性；適宜的配建商業(yè)業(yè)態(tài)市區(qū)高檔住宅中小規(guī)模，高地價(jià)；外部交通便利、配套齊全；以高密度高品質(zhì)住宅為主要開(kāi)發(fā)手段；服務(wù)于中高收入階層的第一居所；高單價(jià)，高總價(jià)；要求資源整合能力高；建設(shè)快、資金回收快；利潤(rùn)高；受政策影響風(fēng)險(xiǎn)大90類(lèi)及以下，政策需求的產(chǎn)品；面向中低收入群體；面積大小控制、功能齊全程度、90及以上產(chǎn)品：技術(shù)、材料、質(zhì)量、社區(qū)文化、物業(yè)服務(wù)市區(qū)居住綜合體以刺激城市活力，帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展為目的，對(duì)舊城區(qū)的改造項(xiàng)目；融合不同類(lèi)別人群