產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的認(rèn)識(shí)產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，已吸引了越來越多的投資客的目光。為迎合這種需求，產(chǎn)權(quán)式酒店工程也越來越多，目前青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店。通過引進(jìn)國(guó)際上以及國(guó)內(nèi)成熟的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的開發(fā)和運(yùn)作模式，酒店式公寓開始改變了房地產(chǎn)投資以住宅、商鋪、寫字樓一統(tǒng)天下的傳統(tǒng)投資格局。通過以下的調(diào)研分析，我們將會(huì)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店有進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)。一、產(chǎn)權(quán)式酒店根本類型目前市場(chǎng)上主要存在以下三種類型的產(chǎn)權(quán)式酒店：時(shí)權(quán)酒店由瑞士亞力山首先提出的“TimeshareHotel〞是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團(tuán)出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。退休住宅型投資者在退休之前購(gòu)樓，每和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司經(jīng)營(yíng)并獲取回報(bào)。到退休的時(shí)候作為頤養(yǎng)天的住所。這種類型的酒店在美國(guó)比較多見。有限自用的投資型酒店公寓開發(fā)商將酒店分割為多個(gè)獨(dú)立的客房出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)獲取度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。二、產(chǎn)權(quán)式酒店的特征產(chǎn)權(quán)式酒店主要表達(dá)以下三個(gè)特征：、業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)投資者一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。其中大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店，投資者在一定期限內(nèi)只擁有客房的所有權(quán)，而沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)。2、酒店式管理產(chǎn)權(quán)式酒店屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的效勞，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒效勞，以及各種鐘點(diǎn)效勞，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致，其管理費(fèi)也比較高。3、兼具居住度假與投資兩種功能產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住渡假，也可以用來投資。不同的購(gòu)置者，想法有所不同，同一購(gòu)置者，在不同的時(shí)段用途也有所不同。有的購(gòu)置者純粹是用來自住，有的那么是用來投資保值。三、產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)通過對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店類型和特征的了解，我們發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)就是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營(yíng)，并獲取度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店從整體來看一般存在一定的共性，可以總結(jié)為“三異〞：一是“異域〞，即地區(qū)差異，使人感覺是到了不同的地區(qū)；二是“異樣〞，將環(huán)境設(shè)計(jì)得非常有特色，給人以新鮮的美感；三是“異類〞，給人以全新的感覺。當(dāng)然，“三異〞可以在不同的文化背景下提煉出不同的主題，但總的是突現(xiàn)產(chǎn)品的特色。關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作一、產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)具備的競(jìng)爭(zhēng)因素、地理位置及天然資源地理位置對(duì)于產(chǎn)權(quán)式就帶你來說至關(guān)重要，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店屬于商業(yè)一種。它需要優(yōu)美的景觀，如大海、沙灘、雪山的景觀；或者繁華的商務(wù)辦公氣氛。這樣才能夠吸引足夠多的人群。2、良好的規(guī)劃布局規(guī)劃設(shè)計(jì)與環(huán)境相協(xié)調(diào)的建筑，并且多多增添開放式娛樂設(shè)施。產(chǎn)權(quán)式酒店的裙樓配套設(shè)施不僅僅是為酒店客戶效勞，更應(yīng)該面向公眾開放，這樣才能挽留人氣、調(diào)動(dòng)人氣。3、聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理專業(yè)的管理公司擁有良好的經(jīng)營(yíng)方式、豐富管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，同時(shí)能夠給予客戶以堅(jiān)決的投資信心。取得與各種國(guó)內(nèi)、國(guó)際會(huì)議，如學(xué)術(shù)、旅游會(huì)等合作的時(shí)機(jī)，以此來擴(kuò)大物業(yè)的知名度和影響力，同時(shí)提高了酒店的盈利水平。5、加盟國(guó)際化的旅游組織這樣才能夠吸引更多的旅客，提高盈利水平，同時(shí)能夠?yàn)橥顿Y者提供更多的投資回報(bào)。6、合理的檔次定位檔次太低，影響物業(yè)形象，而且吸引不到有效客源；而檔次太高，減小了客戶層面，酒店管理本錢過高。一般以34星級(jí)的酒店為宜。7、細(xì)分客源、人性化裝修，使酒店成為客人“家外之家〞。摒棄“全國(guó)客房都標(biāo)準(zhǔn)，三星五星一個(gè)樣〞的僵化病癥，大膽創(chuàng)新，充分營(yíng)造出家的氣氛，實(shí)現(xiàn)差異化。前市場(chǎng)上常用的投資回報(bào)策略、5％固定回報(bào)＋30％客房利潤(rùn)＋60天/免費(fèi)住宿權(quán)業(yè)主首期付30%的總價(jià)，其余70%價(jià)款可由銀行20按揭貸款；業(yè)主除每擁有5%的固定回報(bào)，及享受60天的酒店客房免費(fèi)入住權(quán)外，另外還有酒店客房部純利潤(rùn)的30%的分成，需6就能回收首期房款；如業(yè)主將每60天的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，扣除銀行按揭利息，40實(shí)際可得40萬元，回報(bào)率高達(dá)23.5%。如深圳大梅沙海景酒店。2、送一成首期＋20免月供＋20天/免費(fèi)居住＋VIP消費(fèi)卡首付二成房款即可獲得如下回報(bào)：一成首期款＋20月供款＋20每20天共400天的五星級(jí)酒店免費(fèi)居住權(quán)+5萬元VIP消費(fèi)卡〔視購(gòu)置套數(shù)而定，酒店消費(fèi)卡〕+20之后的完整產(chǎn)權(quán)。如深圳的東方銀座。3、送5％首期款＋5免月供＋四天/月免費(fèi)居住投資方式倡導(dǎo)了一種“永不供樓〞的理念，即投資者只需拿出總樓款的25％〔首期實(shí)為三成，另外5％開展商不再收取〕即可擁有一套酒店公寓，然后與酒店管理公司簽定認(rèn)購(gòu)物業(yè)5的租賃合約〔開展商作擔(dān)?！?，有酒店經(jīng)營(yíng)方幫酒店經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入代為支付按揭供款。租賃期間，業(yè)主每月有四天可以免費(fèi)享受自己的物業(yè)，同時(shí)享受五星級(jí)的酒店效勞。如深圳丹楓白露。4、永久委托，階段性回報(bào)方式首付7.8％〔另外2.2％由開發(fā)商支付〕，20永不供樓，每8天免費(fèi)入住。并與經(jīng)營(yíng)管理公司簽永久合同，第2至第43〔土地限〕，5％的固定回報(bào)＋50％的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成。如深圳虹樓。三、運(yùn)作產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)應(yīng)注意的問題首先是回報(bào)確實(shí)定問題。許多產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)商都有固定回報(bào)承諾，回報(bào)率一般從５％～２％不等。嚴(yán)格地講固定回報(bào)是違反國(guó)家規(guī)定的，但如果沒有固定的回報(bào)，又會(huì)對(duì)消費(fèi)者失去吸引力。產(chǎn)權(quán)酒店本錢負(fù)擔(dān)本身就比一般酒店重，在目前全國(guó)酒店業(yè)本身利潤(rùn)率很低的情況下，是否能有紅利可分還很難說，更何況分紅后的錢還應(yīng)交納所得稅。所以一旦不能實(shí)現(xiàn)回報(bào)，那么產(chǎn)生法律糾紛。另外是委托者虛位問題。作為一個(gè)一般性的酒店，投資方是惟一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為產(chǎn)權(quán)酒店，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會(huì)產(chǎn)生委托者虛位。那么到底誰(shuí)來管理這個(gè)酒店？真正產(chǎn)生了問題，誰(shuí)能決定這個(gè)房子經(jīng)營(yíng)的一系列問題？※產(chǎn)權(quán)酒店是不同利益主體相結(jié)合的產(chǎn)物，因此各利益主體平衡機(jī)制的設(shè)計(jì)非常重要。開展商可以把銷售價(jià)格和投資回報(bào)率設(shè)計(jì)得很高，但管理方那么會(huì)從未來酒店經(jīng)營(yíng)的角度考慮。能否實(shí)現(xiàn)這么高的回報(bào)率，雙方最終到達(dá)利益相互均衡才會(huì)有合作。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鏈條中，一個(gè)合理的運(yùn)作模式是各方利益最終趨向均衡的模式。同樣，在產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)、銷售、回報(bào)、運(yùn)營(yíng)等模式設(shè)計(jì)上必須顧及開發(fā)商、酒店管理方、購(gòu)置業(yè)主三方利益，其均衡點(diǎn)在于酒店的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。產(chǎn)權(quán)酒店是多方利益相綜合的中間產(chǎn)品，把握利益的平衡是工程成功的關(guān)鍵。在回報(bào)模式的設(shè)計(jì)上，要設(shè)計(jì)一些靈活的方案，不能違法違規(guī)。一是盡量用消費(fèi)券的形式對(duì)業(yè)主進(jìn)行回報(bào)，防止財(cái)務(wù)上不標(biāo)準(zhǔn)的做法，并帶動(dòng)業(yè)主及業(yè)主圈內(nèi)人士的消費(fèi)；二是把產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假產(chǎn)品相結(jié)合，鎖定一局部固定的消費(fèi)者以解決產(chǎn)權(quán)酒店購(gòu)置者的固定回報(bào)問題。這種設(shè)計(jì)既不違反國(guó)家規(guī)定，又有利于酒店今后的經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然，固定消費(fèi)者比例的測(cè)算，那么要根據(jù)酒店的具體情況具體考慮。典型案例分析以下將列舉深圳及異地產(chǎn)權(quán)式酒店的根本情況、營(yíng)銷策略及運(yùn)作模式等，僅供參考。一、東方銀座工程情況介紹：區(qū)位：位于竹子林深南大道北面，竹子林地鐵出口，南面正對(duì)深圳灣畔，可望紅樹林及海景，北面可觀塘朗山、安托山景觀，在建的深圳世博會(huì)在工程西北面。工程概況：樓高25層，7層以下是會(huì)所及配套設(shè)施，825層共有62間房。配置：3.6米高的大堂、空中花園、深圳最高檔的日式餐廳、西餐廳、恒溫泳池；000平方米商務(wù)配套，四個(gè)多功能豪華會(huì)議室，咖啡廳、雪茄屋、紅酒屋、清茶坊、面吧、海景健身俱樂部等等，此外還提供資訊館、遠(yuǎn)程會(huì)議室、秘書出租、專業(yè)培訓(xùn)、“一卡通〞及其他個(gè)性效勞。投資商：深圳市廣森投資開展〔在做此工程之前是一家品牌知名度不高，實(shí)力一般的房地產(chǎn)投資公司，曾做過蘇豪名廈、筍崗大廈?！尘频杲?jīng)營(yíng)管理：瑞雅國(guó)際酒店業(yè)管理〔在深圳經(jīng)營(yíng)管理全國(guó)首家綠色五星級(jí)酒店圣延苑，擁有一批經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店經(jīng)營(yíng)管理人才〕空間設(shè)計(jì)：香港PAL設(shè)計(jì)事務(wù)所梁景華〔曾是李嘉誠(chéng)的私家設(shè)計(jì)師〕園林景觀：英國(guó)雅而菲〔〕設(shè)計(jì)〔擅長(zhǎng)英國(guó)皇家園林風(fēng)格〕施工單位：中國(guó)華西企業(yè)〔曾是建筑工程魯班獎(jiǎng)的得主〕工程定位：一期“海景國(guó)際商務(wù)公館〞，二期“公務(wù)、會(huì)議專業(yè)化品牌酒店〞工程類型：投資型產(chǎn)權(quán)式酒店銷售價(jià)格：一期均價(jià)6000元/㎡，二期均價(jià)8000元/㎡。戶型和面積：最小42.6㎡，最大72.53㎡，兩套打通可獲得84.76.88㎡大小不等的組合空間。朝南全部是57㎡以上的戶型單位，5F以上可看海景；朝北除了一套東北角視線較開闊的單位是70㎡，其余全部是4248㎡戶型，朝北8F以上單位可看山景，8F以下有多層住宅的遮擋。各戶型配比：面積4248㎡5765㎡7073㎡標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)7套5套2套總計(jì)套數(shù)306套270套36套套數(shù)比例50%44%6%投資回報(bào)計(jì)算〔以7樓一套42.35㎡朝北單位為例〕：面積42.35㎡總價(jià)付款方式銀行按揭7成20實(shí)際支付首期20%首期款0萬元開展商贈(zèng)送0%首期款5萬按揭貸款70%35萬元開展商每月按揭供樓款23820每20天免費(fèi)住宿贈(zèng)送贈(zèng)送價(jià)值5萬元的VIP消費(fèi)金卡贈(zèng)送即投資0萬元可獲得以下回報(bào)：0%首期款5萬元+20按揭供樓+20每20天共400天的五星級(jí)酒店免費(fèi)居住權(quán)+5萬元VIP消費(fèi)卡+20之后的完整產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)推廣和銷售：市場(chǎng)推廣情況：工程在20**5月份的春交會(huì)上〔工程剛出地面〕散發(fā)傳單并在車流量密集的深南大道豎巨幅廣告以“不得不成認(rèn)，有人實(shí)在高人一等〞極具煽動(dòng)性的廣告語(yǔ)及“第三空間〞的理念吸引業(yè)界及群眾廣泛關(guān)注，而對(duì)產(chǎn)品定位及價(jià)格、戶型面積等只字不提，在“第三空間〞的解釋中，東方銀座被定位為“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的獨(dú)特產(chǎn)物〞，它是“介于商務(wù)和休閑之間的空間形態(tài)，兼容使人性得到充分舒展的空間特征〞，這種定位并沒有表述工程本身，只是解釋了工程的使用價(jià)值。時(shí)隔5個(gè)月后，東方銀座在20**9月20日住交會(huì)上正式亮相，掀開神秘面紗，工程有了一個(gè)準(zhǔn)確的概念表述——“深圳第一座為CEO度身定做的商務(wù)套房〞，CEO階層成為工程的第一目標(biāo)客戶群，產(chǎn)品定位為海景·國(guó)際商務(wù)公館。亮相同時(shí)開始VIP金卡的出售，每張金卡8000元，一期推出72層共204個(gè)單位，至月4日開盤前一日共出售300余張金卡，月5日開盤當(dāng)日成交35套，在當(dāng)時(shí)掀起一股酒店投資狂潮。至二期開盤時(shí)，一期已全部銷售完畢。2月27日，東方銀座二期開盤，二期產(chǎn)品以“國(guó)際公務(wù)會(huì)議中心〞定位，抓住20**月24日被正式批準(zhǔn)為“第五屆中國(guó)國(guó)際園博會(huì)指定接待酒店〞，月30日成功參與舉辦中國(guó)省部長(zhǎng)論壇，目前正在積極申辦住交會(huì)、采購(gòu)大會(huì)等會(huì)議的指定接待單位幾大題材，狂炒會(huì)務(wù)經(jīng)濟(jì)這一熱點(diǎn)。從效果來看，對(duì)銷售的促進(jìn)作用是相當(dāng)有力的，據(jù)傳其二期開盤的前后幾天，每天有0套左右的銷售業(yè)績(jī)。廣告宣傳方面：東方銀座的廣告宣傳投放是比較大的，從前期的路牌、宣傳單張到各大主流報(bào)刊、電視臺(tái)、播送電臺(tái)的選擇，形式多樣、投放量大。主要媒體為?深圳特區(qū)報(bào)?、?深圳商報(bào)?、?晶報(bào)?、?深圳晚報(bào)?等，另外在深圳電視臺(tái)和深圳播送電臺(tái)做宣傳，其報(bào)紙廣告不僅投放頻率高而且采用的面也較大，全彩甚至跨采用較多。工程售樓處設(shè)在大堂，華美堂皇，實(shí)用大氣，樣板房極盡尊貴與豪華，門前廣場(chǎng)園林采用英國(guó)皇家風(fēng)格，濃墨重彩，處處都表達(dá)了一個(gè)國(guó)際性公務(wù)會(huì)議酒店應(yīng)有的尊貴和華美。20**9月2月報(bào)紙廣告投放：月份時(shí)間報(bào)紙類型面大小營(yíng)銷主題9月商報(bào)全彩海景國(guó)際商務(wù)公寓;不得不成認(rèn),有人實(shí)在高人一籌;三大師聯(lián)袂打造東方銀座;9月20日優(yōu)先認(rèn)購(gòu)商報(bào)全彩特區(qū)報(bào)全彩商報(bào)全彩特區(qū)報(bào)全彩特區(qū)報(bào)2全彩0月商報(bào)/2彩海景·國(guó)際商務(wù)公寓;輕松享受奢華人生;私家五星級(jí)酒店商務(wù)套房商報(bào)/2彩特區(qū)報(bào)/2彩晶報(bào)/3彩特區(qū)報(bào)/2彩商報(bào)全彩特區(qū)報(bào)全彩晶報(bào)/2彩月特區(qū)報(bào)4全彩一個(gè)五星級(jí)純公務(wù)會(huì)務(wù)專業(yè)接待的國(guó)際品牌;深圳出入機(jī)場(chǎng)第一門戶;園博會(huì)景觀、紅樹灣景觀、CBD中心區(qū)景觀景景相疊;地鐵、深南景觀大道直抵城市各個(gè)方位;月5日盛情開盤特區(qū)報(bào)2全彩晶報(bào)全彩商報(bào)全彩晶報(bào)/3彩特區(qū)報(bào)/2彩特區(qū)報(bào)/2彩商報(bào)/2彩晚報(bào)全彩2月特區(qū)報(bào)全彩二期2月27日隆重開盤;一次性投資3.8萬元無供樓之憂,按揭期內(nèi)委托瑞雅國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理,共享收益;第五屆中國(guó)國(guó)際園博會(huì)指定接待酒店,把〞會(huì)議投資〞進(jìn)行到底商報(bào)/2彩商報(bào)/2彩特區(qū)報(bào)全彩特區(qū)報(bào)全彩商報(bào)/2彩晶報(bào)/2彩特區(qū)報(bào)2全彩商報(bào)全彩晶報(bào)/2彩二、丹楓白露工程概況：該工程位處羅湖區(qū)深南東路與沿河南路交匯處，距文錦渡口岸與羅湖口岸咫尺之遙。占地面積4800㎡，建筑面積62000㎡，由二棟34層高層組成。丹楓白露酒店由著名國(guó)際酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)大師陳俊豪先生設(shè)計(jì)而成，陳俊豪還曾經(jīng)設(shè)計(jì)過深圳威尼斯酒店。丹楓白露戶型首次引進(jìn)美式建筑設(shè)計(jì)語(yǔ)言，以93㎡躍式雙套房〔兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)〕為主，主客臥房均配有洗手間、衣帽間，設(shè)有開放式廚房。丹楓白露酒店共有294間套房，由69至205㎡不同的面積組成。每個(gè)套房都帶有式樣別致的家私，擁有獨(dú)立的客飯廳，寫字臺(tái)。另外還特別設(shè)置了5套總裁套房。戶型配比：戶型面積〔㎡〕套數(shù)套數(shù)比單身公寓3930%一房一廳一衛(wèi)30%二房二廳二衛(wèi)24880%投資方式、選擇5租賃的按揭供款方式：這種投資方式倡導(dǎo)了一種“永不供樓〞的理念，即投資者只需拿出總樓款的25％〔首期實(shí)為三成，另外5％開展商不再收取〕即可擁有一套酒店公寓，然后與三九酒店公司簽定認(rèn)購(gòu)物業(yè)5的租賃合約〔開展商作擔(dān)?！?，有酒店經(jīng)營(yíng)方幫酒店經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入代為支付按揭供款。2、選擇5租賃的按揭供款方式：投資者與三九酒店公司簽定認(rèn)購(gòu)物業(yè)5的租賃合約〔開展商作擔(dān)?！常芯频杲?jīng)營(yíng)方做酒店經(jīng)營(yíng)。投資者在租賃期內(nèi)可獲得每月400元人民幣的回報(bào)，按揭供款自行支付，另5％的剩余樓款五內(nèi)免息分期支付。這種投資方式為想盡早使用所買物業(yè)而又在現(xiàn)階段難以支付全部款項(xiàng)的投資者提供了選擇。3、選擇0租賃的按揭供款方式：投資者不與三九酒店公司簽定租賃合約，自行支付按揭供款，5％的剩余樓款入伙前補(bǔ)齊。主要租客：丹楓白露的目標(biāo)客戶主要是高收入階層、內(nèi)地與港澳駐深商務(wù)辦公階層及跨國(guó)機(jī)構(gòu)高級(jí)雇員等，租住的客戶有日本人、港澳同胞、歐美人士等。酒店管理：酒店專門設(shè)有“私人管家〞效勞，除常規(guī)的24小時(shí)送餐和一天兩次的房間整理外，“私人管家〞將為入住者提供存取行李、整理家居、召的士以及生日問候、鮮花速遞等個(gè)性化效勞。目前該酒店運(yùn)營(yíng)非常理想，一般套房需提前預(yù)訂。建材設(shè)備:結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)外墻：高級(jí)環(huán)保墻涂料，局部鋁板及玻璃幕墻。內(nèi)墻：淺色典雅壁紙到頂，高級(jí)角線收口。電梯：三部三菱梯門窗：實(shí)木防火、防盜、防噪音門，并配門鏡、磁卡鎖、門鈴裝置；窗戶為高級(jí)鋁材中空玻璃窗。廚房：每戶廚房操作間設(shè)有獨(dú)立排煙風(fēng)道，防止環(huán)境污染。衛(wèi)生間：KOHLER衛(wèi)生潔具三件套，高級(jí)墻地磚。供電：市政供電，配置應(yīng)急發(fā)電機(jī)滿足電梯及應(yīng)急照明。供水：設(shè)置戶內(nèi)中央熱水系統(tǒng)，復(fù)合管材用于冷熱水系統(tǒng)。供氣：市政煤氣到戶，安裝煤氣泄漏自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。消防：獨(dú)立消防指揮中心，公共區(qū)域設(shè)置自動(dòng)噴淋，煙感探頭。各樓層設(shè)置消防栓。通訊：有線電視接收系統(tǒng)酒店公共設(shè)施保險(xiǎn)柜、自控空調(diào)、國(guó)際直撥、寬頻上網(wǎng)、微波爐、免費(fèi)提供餐具、迷你吧、有線電視、電影貧道、健身中心、游泳池、商務(wù)廊、圖書館等。三、雅蘭酒店工程概況：雅蘭酒店位于深圳東部黃金海岸大梅沙海濱，是按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的休閑度假式效勞酒店，由二幢五層現(xiàn)代歐式風(fēng)格的建筑組成，擁有多類不同形式的客房92間，與迷人的大梅沙自然風(fēng)光和諧地融為一體，交相輝映。香港雅蘭集團(tuán)繼創(chuàng)立雅蘭床褥及床上用品這一著名品牌后，率先將“產(chǎn)權(quán)式酒店〞這一海外成熟的經(jīng)營(yíng)方式與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合，推出深圳首家產(chǎn)權(quán)式酒店。20006月日開盤，當(dāng)時(shí)銷售成績(jī)十分理想，買家多為香港人。酒店效勞設(shè)施客房設(shè)施：擁有92間裝飾典雅的山景客房、海景客房及復(fù)式海景套房，房間均設(shè)有中央空調(diào)、獨(dú)立衛(wèi)生間、小型保險(xiǎn)箱、有線電視系統(tǒng)、播送、國(guó)際直撥、電冰箱、微波爐及迷你吧。餐飲設(shè)施：雅蘭餐廳、多功能廳、豪華包房、便利店、麥當(dāng)勞、水吧、酒吧等康樂設(shè)施：溫水泳池、按摩中心、沖浴中心、健身房、酒吧、美容美發(fā)、卡拉OK等商務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、會(huì)議廳酒店運(yùn)作方式：雅蘭酒店由雅蘭置業(yè)〔深圳〕所屬的酒店公司經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)酒店公司有權(quán)根據(jù)需要，將雅蘭酒店的局部或全部業(yè)務(wù)委托其他酒店公司經(jīng)營(yíng)管理。雅蘭酒店的籌備開業(yè)和第一的經(jīng)營(yíng)管理由深圳雅蘭酒店委托深圳粵海酒店管理公司負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理。業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理方式：雅蘭酒店竣工驗(yàn)收、業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，需同時(shí)簽署為期一，不少于一個(gè)財(cái)務(wù)度〔A方案〕或六〔B方案〕的委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，或簽署不委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，確認(rèn)業(yè)主與酒店管理公司的委托關(guān)系與委托方式。套房效勞費(fèi)用〔包括布草換洗費(fèi)及客房?jī)?nèi)印刷品、洗漱用品等日常消耗品費(fèi)用〕業(yè)主在享受客房效勞時(shí)，需承擔(dān)70元/日·間的酒店客房效勞費(fèi)，其中必須支付布草洗滌更換費(fèi)〔40元/套·次〕，當(dāng)業(yè)主使用洗漱用品等房間日常消耗品或使其外觀受損、酒店必須更換時(shí)，業(yè)主需繳納30元/套·次?？头啃谫M(fèi)每按市場(chǎng)價(jià)風(fēng)格整一次。業(yè)主入住簽分制將一個(gè)會(huì)計(jì)度按淡旺季、平日、節(jié)假準(zhǔn)劃定一千分，業(yè)主入住時(shí)按當(dāng)日積分簽分累計(jì)。對(duì)委托酒店經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，在入住酒店時(shí)采用業(yè)主入住簽分制業(yè)主委經(jīng)營(yíng)管理方式采用A、B委托方案的業(yè)主以間為單位，自簽定委托協(xié)議之日起前三每可享受0天次·間免客房效勞費(fèi)住房。A方案：休閑投資型〔享有00％利潤(rùn)分配〕委托經(jīng)營(yíng)期限不少于一個(gè)財(cái)務(wù)度〔每一個(gè)財(cái)務(wù)度單位：2個(gè)月〕；業(yè)主可隨時(shí)入住酒店，對(duì)客房擁有完全支配權(quán)，與酒店共享盈虧；委托期間，暫由開展商墊付酒店根本運(yùn)行費(fèi)〔40元/月·M，包括管理費(fèi)、冷曖水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、房間清潔費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)基金〕，在底利潤(rùn)分配時(shí)，從業(yè)主應(yīng)分利潤(rùn)中予以沖減；當(dāng)應(yīng)分利潤(rùn)缺乏以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店根本運(yùn)行費(fèi)且業(yè)主不乞討變?cè)形蟹绞綍r(shí)，缺乏局部轉(zhuǎn)入下一度利潤(rùn)分配時(shí)予以沖減，直到?jīng)_減完為止；當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清開展商代墊的根本運(yùn)行費(fèi)用和其他合部經(jīng)營(yíng)本錢。B方案：投資回報(bào)型〔享有60％利潤(rùn)分配〕委托經(jīng)營(yíng)時(shí)限為六個(gè)財(cái)務(wù)度，六期滿后，假設(shè)需繼續(xù)委托，雙方另議。業(yè)主在六連續(xù)委托期限內(nèi)，只分享酒店盈利，不分擔(dān)酒店虧損；每入住簽分累計(jì)不超過80分〔含80分〕，酒店根本運(yùn)行費(fèi)用由展商承擔(dān)，業(yè)主無須交付；超過80分時(shí)，業(yè)主入住需按當(dāng)日散客房?jī)r(jià)的優(yōu)惠價(jià)支付房費(fèi)，且不再實(shí)施簽分制；在終利潤(rùn)分配時(shí)，開展商與業(yè)主按4：6的比例，分享業(yè)主應(yīng)分得的可分配利潤(rùn)。業(yè)主假設(shè)提前終止委托合同〔需書面申請(qǐng)并得到開展商書面同意〕，如果酒店在過去的委托期內(nèi)盈利，業(yè)主那么可按本管理方式的規(guī)定分配利潤(rùn)；如果酒店虧損，業(yè)主那么按文本規(guī)定分擔(dān)虧損。委托經(jīng)營(yíng)時(shí)限為六個(gè)財(cái)務(wù)度，六期滿后，假設(shè)需繼續(xù)委托，雙方另議。完全自用型的業(yè)主委托管理的方式〔不委托經(jīng)營(yíng)〕酒店公司僅提供酒店式根本管理效勞，業(yè)主須承擔(dān)酒店根本運(yùn)行費(fèi)用〔40元/M·月〕且不參與酒店利潤(rùn)分配；當(dāng)業(yè)主提出換洗布草及補(bǔ)充洗漱用品的要求時(shí)，酒店將向業(yè)主提供該項(xiàng)效勞并收取70元/·間的客房效勞費(fèi)。四、虹樓工程情況介紹：虹樓位于羅湖東門北路與文錦路交匯處〔第一人民醫(yī)院對(duì)面〕。棟5層，目前在售的是75層，共60多套酒店式公寓，主要以40多平米的單房和80平米左右的一房一廳構(gòu)成。虹樓由舊樓改造而成，6層是987建，75層20**新加建上去，產(chǎn)權(quán)50，997補(bǔ)的地價(jià)，到目前為止還有43。開展商為富信康實(shí)業(yè)公司，由銹峰度假俱樂部經(jīng)營(yíng)管理。價(jià)格：均價(jià)0000元/㎡付款方式：貸款70%，貸款時(shí)間20；首期30%，開展商與業(yè)主各支付2.2%和7.8%。推廣主推語(yǔ)：六回本，永不共樓投資回報(bào)：首付7.8％房款，20永不供樓，第2——第43〔43產(chǎn)權(quán)〕5％固定回報(bào)＋50％的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成，并有每8天的入住權(quán)益〔可轉(zhuǎn)讓〕。五、加勒比海酒店位于北海北京路東源豐路中段，總用的面積6600㎡，建筑面積600㎡，共260戶，酒店裝修按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。投資置業(yè)方案以下方案以單價(jià)2980元/㎡，面積45㎡的戶型為例首付39800元，簽約時(shí)一次性付清，可獲得獨(dú)立房產(chǎn)證，銀行每月供款由酒店管理公司提供。以下方案任選一款：、可獲得本酒店客房〔四星級(jí)〕400天·間20內(nèi)平日免費(fèi)住房：〔400天·間*250元/間=00，000元〕2、或可獲得20內(nèi)酒店贈(zèng)送等值消費(fèi)額40，000元：〔40，000元=2，000元/*20〕注：以上方案任選一款后，均可獲得一次性贈(zèng)送0天的免費(fèi)住房首付29800元，余下0000元待酒店開業(yè)后五日內(nèi)付清，可獲得獨(dú)立房產(chǎn)證，銀行每月供款由酒店管理公司提供。以下方案任選一款：、可獲得本酒店客房〔四星級(jí)〕400天·間20內(nèi)平日免費(fèi)住房?！?00天·間*250/間=00，000元〕2、或可獲得20內(nèi)酒店贈(zèng)送等值消費(fèi)額40，000元?！?0，000元=2，000元/*20〕一次性付款投資置業(yè)方案及回報(bào)。一次性付款3萬元，可獲得獨(dú)立房產(chǎn)證以下方案任選一款：、20內(nèi)可獲得40，000元現(xiàn)金回報(bào)+本酒店客房〔四星級(jí)〕600天·間20內(nèi)平日免費(fèi)住房：〔現(xiàn)金回報(bào)40，000元＝7，000元/*20〕〔客房?jī)r(jià)值50，000元＝600天·間*250元/間〕2、20內(nèi)可獲得40，000元現(xiàn)金回報(bào)+60，000元酒店等值消費(fèi)額：〔現(xiàn)金回報(bào)40，000元＝7，000元/*20〕〔消費(fèi)額60，000元＝3，000元/*20〕3、可獲得20內(nèi)本酒店客房〔四星級(jí)〕，500天·間平日免費(fèi)住房〔，500天·間*250元/間＝375，000元〕4、20內(nèi)可獲得88，000元的現(xiàn)金回報(bào)〔88，000＝9，400元/*20〕※注：購(gòu)房業(yè)主可獲得獨(dú)立房產(chǎn)證?！捌饺炸曋冈⒋汗?jié)、五一、十一假期以處的任意時(shí)間。免費(fèi)住房權(quán)可以贈(zèng)送、轉(zhuǎn)讓使用。免費(fèi)住房天數(shù)一天不能超過0間房。酒店每贈(zèng)送的消費(fèi)額如果未能在當(dāng)消費(fèi)完，按余額50%折現(xiàn)。贈(zèng)送的累計(jì)住房如果在租期內(nèi)未能使用完，可以按當(dāng)時(shí)客房?jī)r(jià)40%折現(xiàn)，但需提前通知酒店管理公司。酒店為了給業(yè)主零風(fēng)險(xiǎn)，客房隨時(shí)按原價(jià)回購(gòu)。酒店效勞功能介紹客房：酒店客房260間，平均每間45㎡，寬敞舒適，并有總統(tǒng)套間一套；中餐廳、西餐廳：大廳一個(gè)，包廂8個(gè)，以港式粵菜、海鮮為主，可同時(shí)容納400人進(jìn)餐。休閑中心：KTV包廂36個(gè)〔電腦點(diǎn)唱系統(tǒng)〕，咖啡廳、茶藝廳包廂8個(gè)，美容、美發(fā)、洗面、化裝、洗腳、按摩包廂8個(gè)。購(gòu)物中心：男裝精品店、女裝精品店、鮮花店、珠寶店、水果店、蛋糕店等。康體中心：健身房、桌球室、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球館等。商務(wù)中心：上網(wǎng)、打字、復(fù)印、電傳、翻譯、代訂車船飛機(jī)票、洗衣、代客留言效勞等。會(huì)議室：3個(gè)小型會(huì)議室、一個(gè)中型會(huì)議室、可容納250人。其他：醫(yī)務(wù)室、圖書室、兒童游樂室、大型停車場(chǎng)?？头垦b修標(biāo)準(zhǔn)地面：高級(jí)地毯天花及墻身：墻身采用高級(jí)環(huán)保型乳膠漆，配美觀天花角線及墻腳線。房門：高檔防火防盜木質(zhì)門，配回門器、貓眼及門頂、門套，配高級(jí)電子門鎖。浴室：墻面用高級(jí)瓷磚，地面用高級(jí)防滑耐磨磚，大理石洗手臺(tái)面，大型鏡面及毛巾架，晾衣繩，花灑水龍頭，名牌靜音節(jié)能型馬桶，高檔淋浴間，吊頂，。電視及：25寸彩電，配酒店式，寬頻網(wǎng)接口，境外衛(wèi)星頻道，及本地有線電視頻道?？头考揖撸荷嘲l(fā)、茶幾、電視柜、行禮柜。床頭柜、名牌睡床及床墊、被套、紗窗及遮光窗簾，壁式大衣柜，迷你吧臺(tái)，梳妝臺(tái)，梳妝鏡等?？照{(diào)：名牌直燃式環(huán)保型冷暖中央空調(diào)系統(tǒng)。熱水：中央熱水系統(tǒng)，24小時(shí)供給。背