河南鄭州市中心舊城改造項目詳細資料

河南鄭州市中心舊城改造項目詳細資料河南鄭州市中心舊城改造項目詳細資料河南鄭州市中心舊城改造項目詳細資料V:1.0精細整理，僅供參考河南鄭州市中心舊城改造項目詳細資料日期：20xx年X月一、項目概況該項目位于河南省鄧州市穰城路東側(cè)、團結(jié)路南側(cè)、南閣路北側(cè)、東一環(huán)西側(cè)，為鄧州市老城區(qū)核心地段。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃方案，該片區(qū)土地總面積340畝（實際面積以市規(guī)劃局出具的紅線圖為準）其中：1、體育公園占地80畝由政府另行開發(fā)建設(shè)。2、可供出讓的國有建設(shè)用地共260畝，220畝為可開發(fā)銷售的商住用地，40畝為安置房建設(shè)用地。3、在現(xiàn)有土地中，凈地有177畝（還建安置房占地40畝，總建筑面積98000平方米，剩余137畝按政府規(guī)劃建設(shè)酒店等設(shè)施），需拆遷的集體用地約83畝。土地四至和性質(zhì)如下規(guī)劃圖所示：可出讓凈地：地塊C：77畝，地塊

D：60畝，地塊F：40畝，初步暫定為還建安置房用地（建筑面積9.8萬平方米）。待拆遷毛地：地塊A：43畝（初步規(guī)劃為集中商業(yè)），地塊

B：約40畝。工程投資建設(shè)：圖中所示的E部分為擬建設(shè)的南閣路。二、關(guān)于城市綜合體片區(qū)開發(fā)規(guī)劃說明（指導意見）：1、根據(jù)政府的改造理念，該片區(qū)進行整體改造，打造成為鄧州市獨一無二的城市綜合體項目，在適度兼顧住宅的同時，側(cè)重點是進行集中商業(yè)的業(yè)態(tài)布局和開發(fā)，主要目的是改善和提升城市功能和形象，而非單一普通住宅小區(qū)（附底層街鋪）的開發(fā)建設(shè)。2、規(guī)劃和開發(fā)遵循統(tǒng)一規(guī)劃、分步供地和開發(fā)（五宗地可分期出讓）的原則，本規(guī)劃為政府前期初步研究的開發(fā)方案，尚未形成正式批文，仍有完善空間，投資人可結(jié)合鄧州市的實際情況，根據(jù)自身就城市綜合體開發(fā)的定位和運營提出新的規(guī)劃方案報政府商討，規(guī)劃重點應考慮集中商業(yè)的業(yè)態(tài)布局和開發(fā)在個片區(qū)規(guī)劃中所占的比重和在提升城市功能中的亮點，商業(yè)業(yè)態(tài)布局和用地規(guī)劃可不受本規(guī)劃的分區(qū)和土地現(xiàn)狀的限制。3、占地80畝的體育公園規(guī)劃已經(jīng)確定，原則不會改變，初步確定由政府投資建設(shè)（若投資人有投資興趣且能夠承擔建設(shè)成本也可考慮一并投資建設(shè)）。4、安置房建筑面積為萬平方米，系滿足該片區(qū)征地拆遷安置所必須建設(shè)，投資人可綜合考慮片區(qū)開發(fā)的因素結(jié)合征地拆遷的實際情況靈活設(shè)定具體規(guī)劃用地方案。三、項目優(yōu)勢地理位置優(yōu)勢。項目位于鄧州市城中心位置，方圓兩公里范圍內(nèi)擁有市人民醫(yī)院、鄧州市第一高級中學、市體育館、中國銀行、人民法院、公安局等配套。地塊四面臨路，均為雙向四車道道路（人車分流），交通便利。工程占比優(yōu)勢。此項目需要現(xiàn)金7200萬元，而工程占比近2億元，且此項目有177畝凈地可直接供應，減少了投資人的資金占用，并增加了工程中的利潤空間。鄧州房地產(chǎn)市場優(yōu)勢。鄧州市總?cè)丝?75萬元，城區(qū)人口在40萬以上，鄧州市近三年的土地出讓土地面積約400畝/年，項目地塊周邊土地平均單價為162萬元/畝，最高可在200萬元/畝以上。地塊臨團結(jié)路底商均價在32000元/㎡，住宅均價在4000元/㎡，開發(fā)利潤空間極大。四、項目運作模式

考慮到片區(qū)存在拆遷，結(jié)合統(tǒng)一規(guī)劃、分布實施的現(xiàn)實要求，采用土地開發(fā)融資權(quán)拍賣的方式運作本項目。（一）土地開發(fā)融資權(quán)拍賣的定義和具體內(nèi)容土地開發(fā)融資權(quán)定義：政府與投資人簽訂相關(guān)協(xié)議，由投資人負責出資，協(xié)助政府完成約定片區(qū)內(nèi)的土地征地拆遷補償及相關(guān)工程建設(shè)投資，政府負責按相關(guān)程序完成約定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地收儲工作后，依法組織國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，政府按約定參照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓結(jié)果向投資人支付投資回報的權(quán)利義務關(guān)系。就該項目而言包含以下具體內(nèi)容：1、還建安置房的投資建設(shè)（總建筑面積約98000平方米）。2、南閣路的標準化修建。3、片區(qū)內(nèi)約定土地的征地拆遷補償資金的出資。4、投資人的投資回報是來源于片區(qū)內(nèi)可以出讓的220畝國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓收益。（二）土地收儲和工程代建等前期費用土地開發(fā)融資權(quán)價格中包含土地收儲資金、安置房和南閣路建設(shè)投資兩部分。具體包含以下內(nèi)容：1.項目所需現(xiàn)金費用拆遷安置補償及其他費用約7200萬元。

2.還建安置房的工程投資費用還建安置房總建筑面積約98000平方米（含地下空間和小區(qū)內(nèi)的水、電、道路、綠化等配套設(shè)施）。還建安置房投資概算19600萬元（土建成本單價2000元/平方米），占地約40畝。安置房用地由鄧州市發(fā)展投資有限責任公司以出讓方式取得，投資人以代建制的方式墊資完成安置房的投資建設(shè)。3.南閣路的建設(shè)費用片區(qū)內(nèi)南閣路長約700米，寬度估算約為30米，參照一高南側(cè)南閣路的造價標準為600元/㎡（包含綠化、排污等基礎(chǔ)設(shè)施配套），地上路燈設(shè)施估算為300萬元，則總造價為1560萬元，加上不可預見費240萬元，共計1800萬元。投資人以代建制的方式墊資完南閣路的投資建設(shè)。4.資金支付第1項拆遷安置費在保障土地能夠及時完成拆遷安置的前提下，以現(xiàn)金方式在

個月內(nèi)支付給政府；第2-3項代建資金由投資人自籌資金，以滿足工程投資建設(shè)的進度。（三）投資人的投資回報片區(qū)內(nèi)可供開發(fā)商開發(fā)銷售的共220畝土地，土地出讓收益作為投資人的投資回報來源。規(guī)劃商住用地，容積率≤，投資人在不超過政府確定容積率上限的前提下，根據(jù)政府關(guān)于城市綜合體的改造原則和基本要求制定規(guī)劃方案報政府批準。投資人的投資回報=（220畝國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交價-土地開發(fā)融資權(quán)成交價）×N%。（四）土地開發(fā)融資權(quán)拍賣和后續(xù)履約該項目暫定5-6月進行拍賣。項目起拍價為28600萬元，若有溢價成交，則溢價部分以現(xiàn)金部分支付給政府。1.工程建設(shè)進度（1）還建安置房小區(qū)的主體工程以及小區(qū)內(nèi)的水、電、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套工程由投資人按設(shè)計要求投資建設(shè)，建設(shè)建筑工期為24個月。投資人按鄧州市人民政府設(shè)計標準投資建設(shè)完工經(jīng)驗收合格后交付給鄧州市人民政府。（2）還建安置房工程以及南閣路投資款預算、審計、結(jié)算的依據(jù)：建設(shè)項目投資按照《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》和《河南省建設(shè)工程工程量清單計價實施細則》及鄧州市目前通行的《河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價（2008）》的規(guī)定進行預決算。房屋建設(shè)標準按照設(shè)計施工圖和國家現(xiàn)行標準及規(guī)范執(zhí)行。（3）鄧州市人民政府根據(jù)建設(shè)進度以季度為單位與投資人就安置房和南閣路的建設(shè)投資進行動態(tài)結(jié)算，具體結(jié)算方式也可由鄧州市人民政府和投資人另行制定。投資額度按預算和鄧州市審計局審計結(jié)論為依據(jù)，（4）還建安置房和南閣路建設(shè)過程中，屬于鄧州市收取的行政事業(yè)性和服務性收費由鄧州市城市建設(shè)投資有限公司負責協(xié)調(diào)減免。2.貨幣支付計劃競買保證金是2000萬（以拍賣公告為準），拍賣成交后轉(zhuǎn)為現(xiàn)金費用，隨后根據(jù)拆遷進度支付貨幣價款，于成交

個月內(nèi)付清。3.土地出讓計劃（即國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓）經(jīng)鄧州市城市建設(shè)投資有限公司與投資人協(xié)商同意后，代表市政府協(xié)調(diào)督促市國土資源局將土地分三次供應。（1）在土地開發(fā)融資權(quán)成功拍賣一個月以內(nèi)，供應凈地137畝。（2）在土地開發(fā)融資權(quán)成功拍賣一個月以內(nèi)，由政府協(xié)調(diào)出讓40畝安置房建設(shè)用地，以保證安置房工程的順利開工。（3）政府應保證在24個月內(nèi)將西北側(cè)和東南側(cè)兩個村莊拆除完畢，并在24個月內(nèi)供應最后的83畝土地。（4）土地開發(fā)融資權(quán)總價作為國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的起始價，分宗出讓的，按單價和面積計算單宗土地總價。（5）投資人必須參與土地使用權(quán)的出讓活動，并以不低于出讓起始價的價格進行至少一次的報價，以保證土地不流拍。（五）工程建設(shè)投資款的支付和回購鄧州市人民政府按照投資人的工程進度以季度為單位分期結(jié)算給投資人，雙方也可以在此基礎(chǔ)上另行協(xié)商決定具體結(jié)算方式。1.投資人與政府按約定對還建安置房、南閣路投資建設(shè)進行結(jié)算，項目交付驗收后確定最終的融資權(quán)價款，列為260畝出讓土地的收儲成本。政府參照收儲土地出讓的結(jié)果和成交價格，給予投資人一定的投資回報。2.建設(shè)項目經(jīng)政府審計后，若工程決算價與土地開發(fā)融資權(quán)價款有所不同的，則由政府與投資人以貨幣方式補足差額部分，即：交付驗收少于投資概算的，由投資人補齊差額，若超過投資概算的，則由政府向投資人支付超出部分的投資款。3.自260畝國有建設(shè)用地使用權(quán)成交之日起1個月內(nèi)，政府全額返還投資人支付的開發(fā)融資權(quán)價款（含按進度已經(jīng)支付給投資人的還建安置房、南閣路工程投資款），并按約定分享投資回報，不計利息。（六）投資人的投資回報和收益分配國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓活動結(jié)束以及土地開發(fā)融資權(quán)競得人完成相關(guān)工程投資建設(shè)后，由鄧州市城市建設(shè)投資有限公司負責協(xié)調(diào)相關(guān)部門最終核定土地開發(fā)融資權(quán)競得人的實際投資金額。鄧州市城市建設(shè)投資有限公司全額償還投資人的前期全部投資價款（含工程代建投資款），并參照出讓地塊的實際成交價格按約定比例向投資人支付投資回報。投資人的投資回報的計算公式為：投資回報=（國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交價-土地開發(fā)融資權(quán)成