房地產(chǎn)開發(fā)流程77314

房地產(chǎn)開發(fā)流程之拓展篇開發(fā)前期準(zhǔn)備階段確定目標(biāo)地塊選址擬定土地開發(fā)計(jì)劃確定待選目標(biāo)地塊市調(diào)報(bào)告面積?起拍價(jià)?用地性質(zhì)?容積率?配套設(shè)施?建筑密度?地理位置?規(guī)劃區(qū)域?交通環(huán)境?商業(yè)?三、開發(fā)流程開發(fā)前期準(zhǔn)備階段土地拍賣報(bào)名，繳納保證金參加土地拍賣完清土地拍賣手續(xù)繳納土地出讓金、拍賣服務(wù)費(fèi)1‰取得《選址意見(jiàn)書》、《紅線圖》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》取得地形圖取得土地取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》拍賣成交確認(rèn)書土地出讓合同《選址意見(jiàn)書》《紅線圖》辦理《基建計(jì)劃》《基建計(jì)劃》批文三、開發(fā)流程規(guī)劃設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)修祥方案設(shè)計(jì)單體方案設(shè)計(jì)（景觀、戶型、外立面）擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)（建施、結(jié)施、水施、電施、風(fēng)施、外立面、裝飾）審圖公司審圖施工前技術(shù)交底概念設(shè)計(jì)繳納15元/平米的人防工程易地建設(shè)費(fèi)，取得《人防工程易地建設(shè)證》衛(wèi)星觀測(cè)設(shè)備移建費(fèi)：45萬(wàn)1、申請(qǐng)2、選址意見(jiàn)書及附件復(fù)印件（提供原件進(jìn)行核對(duì)）3、設(shè)計(jì)方案圖件每一方案2套（一般項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)方案、重要項(xiàng)目三個(gè)方案比選，并須提供景觀設(shè)計(jì)方案，附光盤或其他電子文件）4、效果圖每一方案各一套（含A4幅面一套和電子文件）未在我市登記注冊(cè)的設(shè)計(jì)單位須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、勘察設(shè)計(jì)資質(zhì)證書復(fù)印件及最近的年檢證明（須加蓋鮮章）1、申請(qǐng)2、建筑設(shè)計(jì)方案批文和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件3、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件4、建施圖4套（含水施、電施、附光盤）5、土地批準(zhǔn)文件復(fù)印件1份和地籍圖6、《建設(shè)工程檔案報(bào)送責(zé)任書》復(fù)印件1份7、《人防工程易地建設(shè)證》或《防空地下室建筑許可證》復(fù)印件1份注：未在我市登記注冊(cè)的勘察設(shè)計(jì)單位須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、勘察設(shè)計(jì)資質(zhì)證書復(fù)印件及最近的年檢證明（須加蓋鮮章）環(huán)評(píng)報(bào)告三、開發(fā)流程施工建設(shè)階段辦理《消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書》1、總平面布置圖2、建筑施工設(shè)計(jì)圖（重點(diǎn)工程應(yīng)報(bào)擴(kuò)初設(shè)計(jì)和消防設(shè)計(jì)專篇）3、結(jié)構(gòu)施工圖4、水施圖5、電施圖6、通風(fēng)空調(diào)施工設(shè)計(jì)圖7、防排煙系統(tǒng)施工設(shè)計(jì)圖8、如設(shè)計(jì)有自動(dòng)消防設(shè)施工程的應(yīng)同時(shí)報(bào)送相關(guān)圖紙、資料1、建筑工程施工許可申請(qǐng)表2、建設(shè)工程項(xiàng)目基建計(jì)劃文件（復(fù)印件）3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）4、建設(shè)工程中標(biāo)通知書和建設(shè)工程施工合同及監(jiān)理合同（復(fù)印件）5、建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)6、已按規(guī)定繳納工程有關(guān)稅費(fèi)7、消防審查意見(jiàn)書（依據(jù)《消防法》第十條）8、施工圖審查報(bào)告9、建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書、安全生產(chǎn)許可證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本復(fù)印件），項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書、施工員證、安全員證、質(zhì)檢員證（原件、復(fù)印件及一寸照片一張）；監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本復(fù)印件），總監(jiān)理工程師、監(jiān)理工程師、監(jiān)理員（原件及復(fù)印件）10、施工組織設(shè)計(jì)11、施工單位流動(dòng)人口計(jì)劃生育管理目標(biāo)責(zé)任書或承諾書（根據(jù)市政府目標(biāo)考核文件）12、建筑施工企業(yè)已為從事危險(xiǎn)作業(yè)的職工辦理意外傷害保險(xiǎn)13、監(jiān)理規(guī)劃14、視具體工程按規(guī)定提交的其它文件辦理《安全、質(zhì)量報(bào)監(jiān)登記書》繳納工程定額測(cè)定費(fèi)：中標(biāo)價(jià)的1.4‰白蟻防治費(fèi)：1.5元/平米繳納城市建設(shè)配套費(fèi)：40元/平米散裝水泥專項(xiàng)基金：0.96元/平米（使用散裝水泥可返還）墻改基金：7元/平米（使用保溫節(jié)能材料可返還）排污許可證1元/平米施工建設(shè)階段放驗(yàn)線基礎(chǔ)開挖，開始施工1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，取得基礎(chǔ)驗(yàn)收合格證，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；5、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；6、商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖；7、向買受人提供的<<商品住宅質(zhì)量保證書>>和<<住宅使用說(shuō)明書>>8、前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作完成的證明文件?；A(chǔ)施工至正負(fù)0平面取得《基礎(chǔ)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》繳納1元/平米的排污費(fèi),取得排污許可證1、申請(qǐng)2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件1份（須提供原件進(jìn)行核對(duì)）注：拿到《放線通知書》后，企業(yè)自己尋找規(guī)劃院放線（收費(fèi)），由規(guī)建局驗(yàn)線（不收費(fèi)）復(fù)線“五證一書”的取得貫穿了房地產(chǎn)開發(fā)流程一二三四五報(bào)建流程是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。是政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。選址意見(jiàn)書六建設(shè)用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售許可證《城市規(guī)劃法》第三十條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布置必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見(jiàn)書。竣工驗(yàn)收階段規(guī)建局建管科竣工驗(yàn)收備案房管局項(xiàng)目備案驗(yàn)收城建檔案館檔案歸檔驗(yàn)收程序規(guī)建局工程科規(guī)劃驗(yàn)收消防驗(yàn)收質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收雙證辦理竣工驗(yàn)收階段質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收消防驗(yàn)收規(guī)建局工程科規(guī)劃驗(yàn)收1、留站資料準(zhǔn)備完畢報(bào)質(zhì)監(jiān)站2、一戶一驗(yàn)10%抽檢3、質(zhì)監(jiān)站到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（水、電、氣通）4、質(zhì)監(jiān)站每周四上會(huì)5、組織綜合驗(yàn)收會(huì)（建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、地勘單位、質(zhì)監(jiān)站），現(xiàn)場(chǎng)簽字（監(jiān)督登記表、質(zhì)量保修書、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告）6、取得《質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》1、準(zhǔn)備資料交政務(wù)中心窗口2、消防支隊(duì)驗(yàn)收人員到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收3、取得《消防驗(yàn)收合格證》1、準(zhǔn)備資料交政務(wù)中心窗口2、規(guī)建局、執(zhí)法局驗(yàn)收人員到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收3、取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》竣工驗(yàn)收階段規(guī)建局建管科竣工驗(yàn)收備案準(zhǔn)備資料交政務(wù)中心窗口建管科驗(yàn)收人員到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收取得《竣工驗(yàn)收備案書》房管局項(xiàng)目備案驗(yàn)收準(zhǔn)備資料交政務(wù)中心窗口房管局驗(yàn)收人員到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收取得《項(xiàng)目備案書》城建檔案歸檔全部原件：工程準(zhǔn)備階段文件、監(jiān)理文件、施工文件、竣工驗(yàn)收文件準(zhǔn)備資料交政務(wù)中心窗口房管局驗(yàn)收人員到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收取得《項(xiàng)目備案書》項(xiàng)目整體備案雙證辦理●辦理房屋產(chǎn)權(quán)證手續(xù)需交納的費(fèi)用如下：產(chǎn)權(quán)證項(xiàng)目地稅局房產(chǎn)交易所契稅產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)產(chǎn)權(quán)手續(xù)費(fèi)住宅總房款的2%交納(業(yè)主繳納)80元/證，共有證10元/本，印花稅5元/本；(業(yè)主繳納)3元/平方米(開發(fā)商繳納)

非住宅（含車庫(kù)）總房款的4%（含單位購(gòu)買住,宅業(yè)主繳納）240元/宗，共有證10元/本，印花稅5元/本；(業(yè)主繳納)按總房款的1.5%交納(開發(fā)商、業(yè)主各半)●辦理土地證需交納的費(fèi)用如下：國(guó)土證項(xiàng)目證書費(fèi)權(quán)調(diào)費(fèi)測(cè)繪費(fèi)住宅20元/戶100M2以下6.5元/戶，每加50M2加收2.5元(最多不超過(guò)15元/戶)100M2以下6.5元/戶每加50M2加收2.5元(最多不超過(guò)15元/戶)非住宅（含車庫(kù)，開發(fā)商補(bǔ)交80元/平米的地下建筑出讓金）20元/戶500M2以下20元/宗，500M2以上增加10元/宗500M2以下20元/宗，500M2以上增加10元/宗●房屋專項(xiàng)維修基金繳納標(biāo)準(zhǔn)如下：維修基金多層住宅電梯公寓商業(yè)征收標(biāo)準(zhǔn)總房款的2%總房款的2.5%總房款的0.3%注:以上費(fèi)用暫按宜賓市現(xiàn)行政策收取，最終費(fèi)用結(jié)算以房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局出具的發(fā)票金額為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。1、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中所涉及的部門有:市政府、計(jì)委、規(guī)建局、國(guó)土局、房管局、消防支隊(duì)、環(huán)保局、環(huán)監(jiān)支隊(duì)、質(zhì)監(jiān)站、人防辦、水利局、執(zhí)法局、氣象局、文化局、城建檔案館、造價(jià)辦、散辦、白蟻辦、墻改辦、衛(wèi)星觀測(cè)站、電業(yè)局、自來(lái)水公司、天然氣公司等2.房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中從政府部門取得的主要證件有:《選址意見(jiàn)書》、《紅線圖》、《設(shè)計(jì)條件通知書》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》、《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、《消防審查（驗(yàn)收）意見(jiàn)書》、《竣工驗(yàn)收備案書》、《項(xiàng)目備案書》3.房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文