房地產(chǎn)交易管理法律制

第六章房地產(chǎn)交易管理法律制度

6.1..1房地產(chǎn)交交易管理理的概念念和原則則1.概概念是指政府府房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門及其其他相關(guān)關(guān)部門采采取法律律的、行行政的、、經(jīng)濟的的手段，，對房地地產(chǎn)交易易活動進進行指導(dǎo)導(dǎo)和監(jiān)督督，是房房地產(chǎn)市市場管理理的重要要內(nèi)容2.形形式3.原原則（1）自自愿（2）公公平（3）誠誠實信用用6.1房房地產(chǎn)交交易管理理概述6.1..2房地產(chǎn)價價格申報報制度

1、為何何要申報報2、何種種情況需需要申報報3、如成成交價格格明顯低低于正常常成交價價格的處處理4、如交交易雙方方對管理理部門認認定的評評估價格格有異議議的處理理1、房地地產(chǎn)交易易管理機機構(gòu)2、房地地產(chǎn)交易易管理機機構(gòu)的職職責(zé)（1）制定法規(guī)規(guī)——執(zhí)執(zhí)行國家家有關(guān)房房地產(chǎn)交交易管理理的法規(guī)規(guī)、并制制定具體體實施辦辦法（2）監(jiān)督交易易秩序———整頓頓和規(guī)范范房地產(chǎn)產(chǎn)交易秩秩序，對對房地產(chǎn)產(chǎn)交易、、經(jīng)營等等活動進進行指導(dǎo)導(dǎo)和監(jiān)督督，查處處違法行行為，維維護當事事人的合合法權(quán)益益（3）辦理手續(xù)續(xù)——辦辦理房地地產(chǎn)交易易鑒證等等手續(xù)（4）協(xié)助征收收稅款———協(xié)助助財政、、稅務(wù)部部門征收收與房地地產(chǎn)交易易有關(guān)的的稅款（5）提供信息息——為為房地產(chǎn)產(chǎn)交易提提供洽談?wù)剠f(xié)議，，交流信信息，展展示行情情等各種種服務(wù)（6）發(fā)布信息息——為為政府宏宏觀決策策和正確確引導(dǎo)市市場發(fā)展展服務(wù)6.1..3房房地產(chǎn)產(chǎn)交易管管理機構(gòu)構(gòu)及其職職責(zé)6.2..1房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概概述1、概念念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是指指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人通過買買賣、贈贈與或者者其他合合法方式式將其房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給他他人的行行為2、合法法的轉(zhuǎn)讓讓方式（1）買買賣（2）贈贈與（3）房房地產(chǎn)作作價入股股（4）一一方提供供土地使使用權(quán)，，另一方方提供資資金（5）企企業(yè)被收收購、兼兼并或合合并（6）以以房地產(chǎn)產(chǎn)抵債的的（7）其其它6.2房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理6.2房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理3、實質(zhì)質(zhì)：4、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的分類類（1）根根據(jù)轉(zhuǎn)讓讓的對象象（2）根根據(jù)土地地使用權(quán)權(quán)的獲得得方式（3）根根據(jù)轉(zhuǎn)讓讓的方式式6.2..2房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條條件：：

1、轉(zhuǎn)讓讓的一般般條件（1）以出讓方方式取得得土地使使用權(quán)用用于投資資開發(fā)的的，應(yīng)完完成開發(fā)發(fā)投資總總額的25%以以上（2）屬于成片片開發(fā)的的，形成成工業(yè)用用地或者者其他建建設(shè)用地地條件（3）按照出讓讓合同約約定已支支付全部部土地使使用權(quán)出出讓金，，并取得得土地使使用權(quán)證證書6.2房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理6.2房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理

2、不得得轉(zhuǎn)讓的的情形（1）司法機關(guān)關(guān)和行政政機關(guān)依依法裁定定、決定定查封或或以其它它形式限限制房地地產(chǎn)權(quán)利利的（2）依法收回回土地使使用權(quán)的的（3）共有房地地產(chǎn)，未未經(jīng)其他他共有人人書面同同意的（4）權(quán)屬有爭爭議的房房地產(chǎn)（5）未依法登登記領(lǐng)取取權(quán)屬證證書的房房地（6）法律和行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定禁禁止轉(zhuǎn)讓讓的其他他情況6.2房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理3、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的程序序（1）程程序

轉(zhuǎn)讓當當事人簽簽訂書面面轉(zhuǎn)讓合合同

當事人人在轉(zhuǎn)讓讓合同簽簽訂后90日內(nèi)內(nèi)到房地地產(chǎn)所在在地的房房地產(chǎn)管管理部門門申報成成交價格格

管理部部門做出出是否受受理的答答復(fù)

房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門核實實申報的的成交價價格，根根據(jù)需要要對轉(zhuǎn)讓讓的房地地產(chǎn)進行行現(xiàn)場查查勘和評評估

當事人人按照規(guī)規(guī)定繳納納有關(guān)稅稅費

房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門辦理理權(quán)屬登登記手續(xù)續(xù)，核發(fā)發(fā)權(quán)屬證證書（2）相相關(guān)規(guī)定定

房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，，先辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)交易手手續(xù)

再辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)的變更更登記

再憑變變更后的的房屋所所有權(quán)證證書向土土管部門申請請變更土土地使用用權(quán)登記記6.2房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理6.2房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理4、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同（1）雙雙方當事事人的姓姓名或者者名稱、、住所（2）房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書書的名稱稱和編號號（3）房房地產(chǎn)坐坐落位置置、面積積、四至至界限（4）土土地宗地地號、土土地使用用權(quán)取得得方式及及年限（5）房房地產(chǎn)的的用途或或使用性性質(zhì)（6）成成交價格格及支付付方式（7）房房地產(chǎn)交交付使用用的時間間（8）違違約責(zé)任任（9）雙雙方約定定的其它它事項6.2房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理5、以出出讓方式式取得建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)的房屋屋轉(zhuǎn)讓（1）原原出讓合合同載明明的權(quán)利利義務(wù)隨隨轉(zhuǎn)讓而而轉(zhuǎn)移給給新的受受讓人（2）可可多次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，但但出讓合合同約定定的總的的使用年年限不變變（3）轉(zhuǎn)讓之后后受讓人人改變原土土地用途途的，必須須取得原原土地出出讓方（（國土部部門）和和市、縣縣政府規(guī)規(guī)劃主管管部門的的同意，，簽訂建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同變更更協(xié)議或或重新簽簽訂出讓讓合同，，相應(yīng)調(diào)調(diào)整出讓讓金6.2房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理6、以劃劃撥方式式取得建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓（1）兩兩種處理理方式

由受讓讓方辦理理出讓手手續(xù)，變變劃撥用用地為出出讓用地，受受讓方繳繳納出讓讓金

不改變變原有土土地的劃劃撥性質(zhì)質(zhì)，對轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方征征收土地收益益金

6.2房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理（2）可可以不辦辦理出讓讓手續(xù)的的情況

轉(zhuǎn)讓后后的土地地仍然符符合劃撥撥用地條條件

私有住住宅轉(zhuǎn)讓讓后仍用用于居住住的

出售公公有住宅宅的

同一宗宗土地上上部分房房屋轉(zhuǎn)讓讓而土地地使用權(quán)權(quán)不可分分割轉(zhuǎn)讓的

轉(zhuǎn)讓的的房地產(chǎn)產(chǎn)暫時難難以確定定土地使使用權(quán)出出讓用途途、年限和其它它條件的的

根據(jù)城城市規(guī)劃劃土地使使用權(quán)不不宜出讓讓的

縣級以以上政府府規(guī)定暫暫時無法法或不需需要采取取出讓方方式的其他情形形

6.2房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理（3）收收益金的的上繳

由房地地產(chǎn)管理理部門在在辦理交交易手續(xù)續(xù)時收取取土地收收益金上上繳國家家

轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓后的的房地產(chǎn)產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓讓，需要要辦理出出讓手續(xù)續(xù)的，補補交出讓讓金時應(yīng)應(yīng)當扣除除已繳納納的土地地收益6.3商商品品房銷售售管理6.3..1商品房預(yù)預(yù)售的概概念1、概念念指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將正正在建設(shè)設(shè)中的房房屋預(yù)先先出售給給承購人人，由承承購人預(yù)預(yù)付定金金或房價價款的行行為2、管理理法規(guī)6.3商商品品房銷售售管理6.3..2商商品房房預(yù)售的的條件1、已交交付全部部土地使使用權(quán)出出讓金，，取得土土地使用權(quán)證書書2、持有有建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證和施工工許可證證3、按提提供預(yù)售售的商品品房計算算，投入入開發(fā)建建設(shè)的資金達到到工程建建設(shè)總投投資的25%以以上，并并已經(jīng)確定施施工進度度和竣工工交付日日期4、辦理理了預(yù)售售登記，，取得《《商品房房預(yù)售許許可證》》6.3商商品品房銷售售管理6.3..3商品房預(yù)預(yù)售許可可1、預(yù)售售許可2、申請請預(yù)售許許可證提提交的資資料?商品房房預(yù)售許許可申請請表?開發(fā)企企業(yè)的營營業(yè)執(zhí)照照和資質(zhì)質(zhì)證書?土地使使用權(quán)證證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證、施施工許可可證?投資開開發(fā)建設(shè)設(shè)的資金金占工程程建設(shè)總總投資的的比例符符合規(guī)定定條件的的證明?工程施施工合同同及施工工進度說說明?商品房房預(yù)售方方案6.3商商品品房銷售售管理6.3..4商品房預(yù)預(yù)售合同同登記備備案1、開發(fā)發(fā)商應(yīng)當當與承購購人簽訂訂書面預(yù)預(yù)售合2、預(yù)售售人應(yīng)在在簽約之之日起30日內(nèi)內(nèi)持合同同到縣級級以上政政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門和土土地管理理部門辦辦理登記記備案手手續(xù)6.3商商品品房銷售售管理6.3..5商品房現(xiàn)現(xiàn)售的條條件1、開發(fā)發(fā)企業(yè)具具有營業(yè)業(yè)執(zhí)照和和資質(zhì)證證書2、取得得土地使使用權(quán)證證書或使使用土地地的批準準文件3、持有有建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證和施工工許可證證4、已通通過竣工工驗收5、拆遷遷安置已已經(jīng)落實實6、供水水、供電電、供熱熱等配套套設(shè)施設(shè)設(shè)備交付付使用用條條件件，其他他配套基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公共共設(shè)備具具備交付付使用條條件或已已確定施施工進度度和交付付日期7、物業(yè)業(yè)管理方方案已經(jīng)經(jīng)落實6.3商商品品房銷售售管理6.3..6商品房銷銷售代理理1、概念念是是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)或其其他房地地產(chǎn)擁有有者將物物業(yè)銷售售業(yè)務(wù)委委托專門門的房地地產(chǎn)中介介機構(gòu)代代為銷售售的一種種經(jīng)營方方式2、特點點（1）必必須簽訂訂委托合合同（2）房房地產(chǎn)中中介機構(gòu)構(gòu)可以收收取傭金金，但不不得收取傭金以以外的其其它費用用(3)中中介介機構(gòu)的的銷售人人員應(yīng)具具有相應(yīng)應(yīng)的資格格條件6.3商商品品房銷售售管理6.3..7商品房銷銷售中禁禁止的行行為

1.開發(fā)發(fā)企業(yè)不不得在未未解除買買賣合同同前，將將已售商商品房再再次銷售售給他人人2.開發(fā)發(fā)企業(yè)不不得采取取返本銷銷售或變變相返本本銷售的的方式銷銷售商品品房3.不符符合商品品房銷售售條件的的，開發(fā)發(fā)企業(yè)不不得向買買受人收收取任何何預(yù)定款款性質(zhì)的的費用4.商品品住宅必必須按套套銷售，，不得分分割拆零零銷售5.禁止止商品房房預(yù)購人人將購買買的未竣竣工的預(yù)預(yù)售商品品房再行行轉(zhuǎn)讓6.實行行實名制制購房，，推行商商品房預(yù)預(yù)售合同同網(wǎng)上即即時備案案6.3商商品品房銷售售管理6.3..8商商品房房買賣合合同1、商品品房買賣賣合同的的主要內(nèi)內(nèi)容（1）當當事人名名稱和姓姓名、住住所（2）商商品房基基本情況況（3）商商品房的的銷售方方式（4）商商品房價價款的確確定方式式及總價價款、付付款方式式、付款款時間（5）交交付使用用條件及及日期（6）裝裝飾、裝裝修標準準承諾（7）供供水、供供電等配配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和公共設(shè)設(shè)施的交交付承諾諾和有關(guān)關(guān)權(quán)益、、責(zé)任（8）公公共配套套建筑的的產(chǎn)權(quán)歸歸屬（9）面面積差異異的處理理方式（10））辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記有關(guān)事事宜（11））解決爭爭議的辦辦法（12））違約責(zé)責(zé)任（13））雙方約約定的其其他事項項6.3商商品品房銷售售管理2、商品品房合同同的計價價方式（1）計計價方式式：?按套套（單元元）計價價??按按套內(nèi)建建筑面積積或按建建筑面積積計價（2）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記方式6.3商商品品房銷售售管理3、誤差差的處理理方式：：衡量誤差差的指標標——面面積誤差差比6.3商商品品房銷售售管理誤差的處處理原則則?面積誤差差比小于等于于3%的，，據(jù)實結(jié)結(jié)算房價價款?面積誤差差比大于3%時：：→買受人有有權(quán)退房：退房的開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當在在買受人人提出退退房日期期30日日內(nèi)將買買受人已已付房價價款退還還給買受受人，同同時支付付已付房房價款利利息→買受人不退房的：①產(chǎn)權(quán)登記記面積大于合同約定定面積時時：Ⅰ面積誤差差比在3%之內(nèi)內(nèi)的房價價款由買買受人補補足Ⅱ超出3%%部分的的房價款款由開發(fā)發(fā)企業(yè)承承擔(dān)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸買買受人②產(chǎn)權(quán)登記記面積小于合同約定定面積的的：Ⅰ面積誤差差比絕對對值在3%以內(nèi)內(nèi)的部分分房價款款由開發(fā)發(fā)企業(yè)返返還買受受人Ⅱ絕對值超超過3%%的房價價款由開開發(fā)企業(yè)業(yè)雙倍返返還買受受人6.4房房屋屋租賃管管理6.4..1房房屋租租賃的概概念是指房屋屋所有權(quán)權(quán)人作為為出租人人將其房房屋出租租給承租租人使用用，由承承租人向向出租人人支付租租金的行行為6.4房房屋屋租賃管管理6.4..2房屋租賃賃的條件件1、未依依法取得得《房屋屋所有權(quán)權(quán)證》的的2、司法法機關(guān)和和行政機機關(guān)依法法裁定、、決定查查封或以其他形形式限制制房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利的的3、共有有房屋未未取得共共有人同同意的4、權(quán)屬屬有爭議議的5、屬于于違章建建筑的6、不符符合安全全標準的的7、抵押押未經(jīng)抵抵押權(quán)人人同意的的8、不符符合公安安、環(huán)保保、衛(wèi)生生等主管管部門有有關(guān)規(guī)定的6.4房房屋屋租賃管管理6.4..3房房屋租賃賃合同1、租賃賃合同的的一般內(nèi)內(nèi)容（1）當當事人姓姓名或者者名稱及及住所（2）房房屋的坐坐落、面面積、裝裝修及設(shè)設(shè)施狀況況（3）租租賃用途途（4）租租賃期限限（5）租租金及交交付方式式（6）房房屋修繕繕責(zé)任（7）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租的約約定（8）變變更和解解除合同同的條件件（9）違違約責(zé)任任6.4房房屋屋租賃管管理6.4..3房房屋租賃賃合同2、租賃賃合同的的終止（1）自自然終止止

?租租賃合合同到期期

?符符合法法律規(guī)定定或合同同約定可可以解除除合同條條款的??因因不可抗抗力致使使合同不不能繼續(xù)續(xù)履行的的

6.4房房屋屋租賃管管理（2）人人為終止止?無效合同同的終止止?租賃雙方方的原因因終止→→將將承租的的房屋擅擅自轉(zhuǎn)租租的→→將承承租的房房屋擅自自轉(zhuǎn)讓、、轉(zhuǎn)借他他人或私私自調(diào)換換使用的的→將承租租的房屋屋擅自拆拆改結(jié)構(gòu)構(gòu)或改變變承租房房屋使用用用途→無正當當理由、、拖欠房房租→公有住住宅用房房無正當當理由閑閑置的→→承承租人利利用承租租的房屋屋從事非非法活動動的→→故意意損壞房房屋的→→其其它6.4房房屋屋租賃管管理6.4..3房房屋租賃賃合同3、房屋屋轉(zhuǎn)租①經(jīng)出租租人同意意，承租租人可以以轉(zhuǎn)租房房屋，從從中獲利利②房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租應(yīng)訂訂立轉(zhuǎn)租租合同，，也應(yīng)備備案③轉(zhuǎn)租合合同的終終止日期期不得超超過原租租賃合同同的終止止日期④轉(zhuǎn)租人人是轉(zhuǎn)租租合同的的出租人人，是原原租賃合合同的承承租人

練習(xí)題1、下列行為為中，不不屬于房房地產(chǎn)有有償轉(zhuǎn)讓讓的是（（）。。A.房房地產(chǎn)抵抵債B..房地產(chǎn)產(chǎn)作價入入股C..房地產(chǎn)產(chǎn)買賣D.房地地產(chǎn)繼承承2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓屬于于雙務(wù)行行為，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓雙方方均享有有一定的的權(quán)利，，并承擔(dān)一定的的義務(wù)。。（））3、下列關(guān)于于李某簽簽訂商品品房預(yù)售售合同的的表述中中，正確確的為（（）A.商品品房預(yù)售售合同未未經(jīng)備案案，合同同無效B.在在商品房房預(yù)售合合同中，，可以約約定面積積誤差處處理方式式C..李某可可以將預(yù)預(yù)購的未未竣工的的商品房房再轉(zhuǎn)讓讓D..商品房房預(yù)售后后，甲公公司應(yīng)當當在簽約約之日起起30日日內(nèi)辦理理商品房預(yù)售合合同登記記備案4、商品房預(yù)預(yù)售合同同登記備備案應(yīng)由由（））辦理。。A.房房地產(chǎn)開開發(fā)商B.房地地產(chǎn)銷售售代理機機構(gòu)C..商品房房預(yù)購人人D.房房地產(chǎn)開開發(fā)商和和商品房房預(yù)購人人共同