萬(wàn)科物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指南

1、萬(wàn)科物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指南萬(wàn)科物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指南萬(wàn)科物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指南萬(wàn)科物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指南編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址： 電話：傳真: 郵編:萬(wàn)科物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指南（珍藏版）1.目的確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營(yíng)提供保障。2.范圍適用于物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目的管理費(fèi)測(cè)算。3.職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測(cè)算，企管中心（品質(zhì)部）負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測(cè)算，財(cái)務(wù)部門根據(jù)人事部門和品質(zhì)部門提供的數(shù)據(jù)對(duì)小區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行綜合測(cè)算。4.方法及過(guò)程控制.物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算方法一般有兩種：1、列舉法，2、倒推法列舉法一

2、般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)；倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)，測(cè)算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。在實(shí)際工作中，一般是兩種方法結(jié)合使用，互相印證。.列舉法中所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)被測(cè)算物業(yè)的基本情況及客戶需求和地產(chǎn)公司要求來(lái)制定的。.倒推法中所預(yù)定的物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)是根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費(fèi)價(jià)格的基礎(chǔ)上核定。.將列舉法測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)與倒推法測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行比較，綜合調(diào)整，得出一個(gè)較合理的收支平衡的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)目費(fèi)用比例。.為了測(cè)算的方便，將所有費(fèi)用按物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)和專用設(shè)備等分別歸類核算，即：人工費(fèi)用

3、、行政費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)費(fèi)用、物料消耗、物業(yè)公共費(fèi)用、其它。.注意事項(xiàng)南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來(lái)的費(fèi)用測(cè)算上的差異；法規(guī)差異，注意各地在勞動(dòng)法規(guī)、保險(xiǎn)條例、征收稅率方面不同而帶來(lái)的費(fèi)用測(cè)算上的差異。.物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算公式為物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)所有費(fèi)用的總和參加測(cè)算的物業(yè)收費(fèi)總面積.物業(yè)管理收費(fèi)面積的確定物業(yè)管理收費(fèi)面積的依據(jù)是開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)資料（以提供給銷售部門的售樓面積為準(zhǔn)，如有當(dāng)?shù)卣恋刭Y源規(guī)劃管理部門所批復(fù)的竣工查丈報(bào)告則以此報(bào)告為準(zhǔn)）。注:如購(gòu)房合同中面積已包括分?jǐn)偣裁娣e，則按此面積直接統(tǒng)計(jì)，如個(gè)別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計(jì)或按套計(jì)，則應(yīng)加入分?jǐn)偣芾碣M(fèi)面積。.列舉

4、法測(cè)算人工費(fèi)用的測(cè)算組織架構(gòu)的確定根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求等實(shí)際情況，對(duì)組織架構(gòu)、崗位編制進(jìn)行預(yù)測(cè)。人工費(fèi)用的測(cè)算。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用的測(cè)算。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)、其它。工資的測(cè)算（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測(cè)算。獎(jiǎng)金及雙薪（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)金、雙薪的測(cè)算。工資附加費(fèi)（單位：元/月）。按照政府規(guī)定及公司

5、薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工資附加費(fèi)的測(cè)算。工資附加費(fèi)計(jì)提的標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提。社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的測(cè)算（單位：元/月）。按照當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門的規(guī)定進(jìn)行社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的測(cè)算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標(biāo)準(zhǔn)差異較大，在測(cè)算時(shí)請(qǐng)注意區(qū)分）。補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過(guò)節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼的測(cè)算。 其它未列入以上五項(xiàng)但計(jì)入人工費(fèi)用的，如員工活動(dòng)費(fèi)用等。行政費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）低值易耗品購(gòu)置費(fèi)用。管理處辦公用水電費(fèi)。水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：使用水費(fèi)金額使用量（立方）/月水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額飲用水（桶）/月桶飲用水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公

6、設(shè)備配置的情況：照明用電費(fèi)用辦公照明的功率按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費(fèi)用空調(diào)等辦公設(shè)備的功率按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。通訊費(fèi)。物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊費(fèi)用、對(duì)講機(jī)等。公務(wù)車輛費(fèi)。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費(fèi)用。交際應(yīng)酬（公關(guān)維護(hù)）費(fèi)。電腦維護(hù)費(fèi)用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟?。?bào)刊資料費(fèi)。因管理需要訂購(gòu)的資

7、料、書籍、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用。咨詢及訴訟費(fèi)。聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。財(cái)產(chǎn)費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）。折舊費(fèi)用。管理處正常管理服務(wù)需要所購(gòu)置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過(guò)一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：l辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜等。l清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。折舊費(fèi)用固定資產(chǎn)的原值固定的使用年限12月資產(chǎn)的攤銷。管理處前期發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)按物業(yè)委托管理合同的合同期限進(jìn)行分?jǐn)?。開(kāi)辦費(fèi)主要包括：前期購(gòu)置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場(chǎng)所的

8、裝修費(fèi)等。分?jǐn)傎M(fèi)用開(kāi)辦費(fèi)發(fā)生的總額委托的管理期限12月固定資產(chǎn)的修理費(fèi)。前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)。員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)）。（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購(gòu)買的保險(xiǎn)）。保險(xiǎn)費(fèi)（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額保險(xiǎn)費(fèi)率保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積購(gòu)買保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必須計(jì)提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會(huì)因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。物料消耗的測(cè)算（單位：元/月）。服裝費(fèi)的測(cè)算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)?。保安物料消耗。根?jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材（可

9、參考下表的測(cè)算方法），按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測(cè)算方法），按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。注：如保潔項(xiàng)目外包，此項(xiàng)費(fèi)用的金額以外包協(xié)議規(guī)定的金額為準(zhǔn)。環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測(cè)算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲(chóng)、植物藥劑、小區(qū)消殺等。物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測(cè)算（可參考下表的測(cè)算方法）。小區(qū)公共費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）公共電費(fèi)。根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測(cè)算。電

10、梯系統(tǒng)電費(fèi)。電梯電費(fèi)電梯數(shù)量電梯功率30天電梯每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）電費(fèi)單價(jià)（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量功率30天每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）電費(fèi)單價(jià)（元/度）公共照明系統(tǒng)電費(fèi)。室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫(kù)、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：公共照明系統(tǒng)電費(fèi)照明器具的功率30天相應(yīng)照明電器的每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）的總和電費(fèi)單價(jià)（元/度）供配電系統(tǒng)電費(fèi)。變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會(huì)有差異，依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：l變壓器的電費(fèi)（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌倦娰M(fèi)有所差別）+超出基本電量的實(shí)際使用

11、電量）電費(fèi)單價(jià)；l變壓器的電費(fèi)變壓器功率電費(fèi)單價(jià)24小時(shí)30天消防系統(tǒng)電費(fèi)。消防水泵（按每季度檢修小時(shí)計(jì)算）消防水泵的數(shù)量消防水泵的功率電費(fèi)單價(jià)小時(shí)3月送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修小時(shí)計(jì)算）送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量送、排煙風(fēng)機(jī)功率電費(fèi)單價(jià)小時(shí)3月中央控制室電費(fèi)中央控制室所有電器的功率30天每天實(shí)際工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià)給排水系統(tǒng)電費(fèi)。供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)泵的功率數(shù)量30天每天實(shí)際工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià)泳池系統(tǒng)電費(fèi)。(收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng))泳池系統(tǒng)電費(fèi)循環(huán)系統(tǒng)的功率30天每天實(shí)際工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià)公共水費(fèi)（單位：元/月）綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公

12、分）：綠化水費(fèi)綠化面積50%15天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）清潔用水根據(jù)清潔面積測(cè)算：清潔用水估算每天用水量30天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）泳池用水（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）（可選）根據(jù)泳池容積測(cè)算泳池水費(fèi)：泳池用水泳池容量3次（每年換水3次）12月水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測(cè)算：小區(qū)景觀用水小區(qū)景觀每天耗用水量30天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）電梯運(yùn)行費(fèi)。電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總合如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)電梯數(shù)量電梯年檢費(fèi)：電梯每月年檢費(fèi)每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)電梯數(shù)量）12月公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)根據(jù)小

13、區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費(fèi)用測(cè)算（可參考上表的測(cè)算方法）。社區(qū)文化費(fèi)用根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用。垃圾清運(yùn)費(fèi)根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運(yùn)費(fèi)垃圾量（桶）收費(fèi)單價(jià)其它稅金的測(cè)算（單位：元/月）根據(jù)國(guó)家規(guī)定計(jì)提：稅金（項(xiàng)、項(xiàng)、項(xiàng)、項(xiàng)、項(xiàng)合計(jì)金額供參考）稅率（%）管理酬金的測(cè)算（單位：元/月）按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)提管理酬金（北京10%）。如：管理酬金以上包括稅金在內(nèi)的所有費(fèi)用酬金提取比例不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用該項(xiàng)費(fèi)用按總支出的3%（參考值）計(jì)提不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（項(xiàng)、項(xiàng)、項(xiàng)、項(xiàng)、項(xiàng)合計(jì)金額）3%計(jì)算各類物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)測(cè)算出的總成本，按各類分?jǐn)偣芾砻娣e，填寫管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)表，計(jì)算出各類物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。注意：被測(cè)算的物業(yè)可能存在以下幾種情況：同一單體同一用途；同一單體不同用途；不同單體同一用途；不同單體不同用途。這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，即使對(duì)同一個(gè)物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或?qū)懽謽遣糠郑矔?huì)出現(xiàn)同一個(gè)物業(yè)內(nèi)有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況，特別是現(xiàn)今萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的多為大盤，一