項(xiàng)目投資估算實(shí)例

1、 上杭森林公園投資估算與效益分析 一、投資估算的依據(jù) 上杭森林公園景區(qū)建設(shè)投資估算是以規(guī)劃的規(guī)模、國(guó)家編制概預(yù)算的規(guī)定及福建省林業(yè)、旅游部分現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格等為依據(jù)。不可預(yù)見費(fèi)按單項(xiàng)工程估算的10計(jì)算。 二、投資資估算 上上杭森林林公園景景區(qū)投資資估算表表分為基基礎(chǔ)設(shè)施施投資、景景點(diǎn)建設(shè)設(shè)投資和和公共設(shè)設(shè)施投資資三部分分，每部部分具體體見下表表。該景區(qū)總投投資57110萬元，投投資估算算及各單單項(xiàng)工程程投資估估算見表表下表。其中建設(shè)期期（2000920110年）投投資額為為39110萬元，占占總投資資額的68.5%；近（20001120113年）投投資額為為18000萬元，

2、占占總投資資額的31.5%。 表1 旅游基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)投投資估算算表項(xiàng)目規(guī)模投資（萬元）景點(diǎn)建設(shè)工工程云峰寺書堂寺云霄殿香林塔古藤園金玉頂練武場(chǎng)步云山門修復(fù)建設(shè)建設(shè)、修復(fù)復(fù)修復(fù)圍欄保護(hù)修復(fù)整理新建370萬服務(wù)設(shè)施工工程入口廣場(chǎng) 休閑服務(wù)區(qū)區(qū)綠化、香化化、美化化30000m22,建設(shè)公公園大門門、圍墻墻、標(biāo)志志建筑、噴噴水池、停停車場(chǎng)等等竹木屋、茶茶莊、游游泳及其其他休閑閑娛樂建建筑建設(shè)設(shè)260萬基礎(chǔ)設(shè)施工工程客車電瓶車景區(qū)主干道道景區(qū)步道供排水供電通訊15公里40公里2420萬萬植物景觀工工程景點(diǎn)綠化主要游步道道綠化局部林相改改造340萬環(huán)境保護(hù)工工程生態(tài)公廁垃圾箱20個(gè)200個(gè)164萬不可

3、預(yù)見費(fèi)費(fèi)（按上上述項(xiàng)目目10%計(jì)）355.44萬合計(jì)近期建建設(shè)投資資3909.4萬由上述各表表可見：上杭森森林公園園建設(shè)的的近期建建設(shè)投資資估算為為39009.44萬元。 三、資金金來源及及籌資方方案分析析上杭森林公公園建設(shè)設(shè)要多方方位融資資，遵循循“誰投資資、誰所所有、誰誰受益”的原則則，采取取“國(guó)家、地地方、部部門、集集體、個(gè)個(gè)人一起起上”、“內(nèi)資、外外資一起起上”的辦法法，充分分調(diào)動(dòng)各各方的投投資積極極性。政政府部門門應(yīng)在旅旅游基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)、可可持續(xù)性性規(guī)劃、管管理和開開發(fā)方案案、公共共便民設(shè)設(shè)施、宣宣傳及促促銷及其其它非營(yíng)營(yíng)業(yè)性投投資等方方面進(jìn)行行投資，創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)個(gè)良好的的投資環(huán)環(huán)

4、境。主主要包括括以下方方法：把森林公園園的規(guī)劃劃建設(shè)納納入上杭杭縣國(guó)民民經(jīng)濟(jì)與與社會(huì)發(fā)發(fā)展計(jì)劃劃中去，使使之建設(shè)設(shè)與國(guó)民民經(jīng)濟(jì)建建設(shè)同步步發(fā)展，加加大對(duì)森森林公園園的投入入和政策策傾斜。爭(zhēng)取國(guó)家、各各有關(guān)部部門的專專項(xiàng)建設(shè)設(shè)資金。森林公園自自籌資金金銀行貸款招商引資個(gè)人捐資 籌資方案案確定主主要有資資金籌集集成本的的籌資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)兩部部分組成成，總投投資為57110萬元。下下面有三三種方案案，其中中，貸款款利率5%、屬于于國(guó)家政政策性貸貸款，債債息6%、籌集集費(fèi)率為為1%，股息5%、籌集集費(fèi)率為為1.55%。資金來源方案A方案B方案C自有資金30%30%30% 發(fā)發(fā)放債券券30%20% 發(fā)放股票票

5、20%10% 銀行貸款款40%50%40%資金成本率率：K=DD/P（1-f） K為資金金成本率率，D為資金金占用率率，P資金總總額，f籌資費(fèi)費(fèi)率綜合資金成成本率：Kw=(Kii*Wii) Kw為綜合合資金成成本率 KKi第i種個(gè)別別資金成成本率，Wi第i種個(gè)別別資金占占全部資資金的比比重。方案A：WW=300%, K=1733166%/17113（1-11%）=6.1% KKw=WWK=1.88%方案B: W=220%， K=1144255%/11442（1-11.5%）=5.1% Kww=200%55.1%=1.01%方案C：WW1=220% K11=6.1% W2=10% KK2=55.

6、1% Kw=20%6.1%+10%5.1%=1.773%資金成本是是籌資者者取得和和占用資資金應(yīng)付付出的代代價(jià)，故故資金成成本率越越大，所所付出的的代價(jià)也也就越大大。以上上三種方方案相比比較可知知：方案案B的綜合合資金成成本率最最小，所所以本次次項(xiàng)目融融資方式式定為方方案B最為合合理。 四、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益分析析 （一）項(xiàng)項(xiàng)目收入入估算 11、估算算范圍和和依據(jù)項(xiàng)目收入包包括門票票、交通通、娛樂樂、飲食食、住宿宿、購(gòu)物物及其它它收入。根根據(jù)邊建建設(shè)，邊邊開放地地經(jīng)營(yíng)原原則，項(xiàng)項(xiàng)目輸入入按建設(shè)設(shè)期分段段估算。確確定有關(guān)關(guān)估算指指標(biāo)地依依據(jù)：（1）當(dāng)?shù)氐匚飪r(jià)水水平（2）周邊邊地區(qū)社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)水平（

7、3）同類類型森林林公園、旅旅游區(qū)的的估算指指標(biāo)2、估算指指標(biāo)門票：255元/人，按按游客人人數(shù)的1000%計(jì)算交通：100元/人，按按游客人人數(shù)的90%計(jì)算住宿：500元/日.人，按按游客人人數(shù)的10%計(jì)算娛樂：200元/人，按按游客人人數(shù)的10%計(jì)算購(gòu)物：200元/人，按按游客人人數(shù)的1000%計(jì)算飲食：200元/人，按按游客人人數(shù)的70%計(jì)算其它：100元/人，按按游客人人數(shù)的1000%計(jì)算3、估算結(jié)結(jié)果 根據(jù)以以上指標(biāo)標(biāo)，按該該縣旅游游發(fā)展總總體規(guī)劃劃旅客流流量的90%預(yù)測(cè)游游客流量量，到項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)初期開開始接待待游客，預(yù)預(yù)計(jì)建設(shè)設(shè)初期年年項(xiàng)目接接待國(guó)內(nèi)內(nèi)外旅游游客流量量預(yù)計(jì)將將達(dá)31

8、.1萬人次次、建設(shè)設(shè)后期游游客達(dá)56.3萬人次次，收入入情況預(yù)預(yù)估詳見見表2表2 年年經(jīng)營(yíng)收收入估算算表 單位：萬元/年項(xiàng)目近期遠(yuǎn)期門票777.551407.5住宿155.55281.55交通279.99506.77娛樂62.2112.66購(gòu)物6221126飲食435.44788.22其它311563合計(jì)2643.54785.5（二）、項(xiàng)項(xiàng)目成本本估算1、可變成成本估算算 可變成本本估算使使根據(jù)一一般的可可變成本本率進(jìn)行行估算，詳詳見表3 表3 年年可變成成本估算算表 單位：萬元項(xiàng)目可變成本率率（%）近期遠(yuǎn)期門票20155.55281.55住宿5077.755140.775交通60167.99

9、4304.002娛樂4527.99950.677購(gòu)物85528.77957.11飲食60261.224472.992其它50155.55281.55合計(jì)1374.622488.462、經(jīng)營(yíng)成成本估算算經(jīng)營(yíng)成本包包括可變變成本、經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理費(fèi)。年年經(jīng)營(yíng)管管理費(fèi)：正式管管理人員員（10人）按按每人每每月20000元，一一般管理理人員（近近期80人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)期100人）按按每人每每月15000元計(jì)算算。項(xiàng)目目年經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本詳詳見表4表4年經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本估估算表 單位：萬元項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)成本本近期遠(yuǎn)期可變成本1374.622488.46管理費(fèi)168204其它155.55281.55合計(jì)1698.122973.96（

10、三）稅金金及附加加費(fèi)估算算 根根據(jù)國(guó)家家政策和和有關(guān)部部門規(guī)定定，旅游游業(yè)開發(fā)發(fā)不計(jì)投投資方向向調(diào)節(jié)稅稅，只征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅，城城市建設(shè)設(shè)維護(hù)稅稅、教育育附加費(fèi)費(fèi)，上杭杭森林公公園年稅稅金計(jì)附附加費(fèi)估估算結(jié)果果詳見表表5表5 年稅稅金及附附加費(fèi)估估算表 單位：萬元項(xiàng)目年稅金及附附加費(fèi)備注前期后期1、營(yíng)業(yè)稅稅132.1175239.2275營(yíng)業(yè)收入的的5%2、城建稅稅9.25222516.7449255營(yíng)業(yè)稅的77%3、教育附附加5.28779.5711營(yíng)業(yè)稅的44%合計(jì)146.7714225265.5595225（四）項(xiàng)目目利潤(rùn)估估算 上杭森林林公園前前后期的的利潤(rùn)估估算結(jié)果果詳見表表6表6項(xiàng)目

11、年年利潤(rùn)估估算表 單位：萬元項(xiàng)目年稅金及附附加費(fèi)前期后期項(xiàng)目收入2643.54785.5經(jīng)營(yíng)成本1698.122973.96稅金及附加加146.7714225265.5595225利潤(rùn)798.66657751545.944475 根據(jù)計(jì)計(jì)算，近近期（20001-220133年）的的年利潤(rùn)潤(rùn)為7988.6665755萬元；遠(yuǎn)期的的年利潤(rùn)潤(rùn)為15445.9944775萬元。（五）項(xiàng)目目其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益指標(biāo)估估算幾分分析1項(xiàng)目投資資回收期期分析 可能影影響到該該項(xiàng)目效效益的不不確定因因素由：價(jià)格、投投資、成成本、游游客量、利利率等，針針對(duì)全部部投資內(nèi)內(nèi)部收益益率、投投資回收收期、全全部投資資凈現(xiàn)值值

12、及貸款款償還期期等4項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)。 回收期期=累計(jì)凈凈現(xiàn)金流流量為正正值的第第幾年-1+（上年年累計(jì)凈凈現(xiàn)金流流量/當(dāng)年凈凈現(xiàn)金流流量） 本次運(yùn)運(yùn)用單因因素敏感感項(xiàng)分析析（變化化1次，變變化率幅幅度5%），重重點(diǎn)選取取營(yíng)業(yè)收收入和經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本兩項(xiàng)加加以分析析，使決決策者了了解不確確定因素素對(duì)項(xiàng)目目投資回回收期的的影響，最最后進(jìn)行行相關(guān)的的分析表表。 表7敏感性性分析表表變化因素投資回收期期營(yíng)業(yè)收入降降低5%6.26經(jīng)營(yíng)成本增增加5%6.21正常5.98 經(jīng)過營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入與經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本變變動(dòng)的相相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)計(jì)算可可知，這這兩種因因素的變變動(dòng)中營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入對(duì)回收收期的影影響更大大一些，但但總的來來說基本本

13、沒使投投資回收收期產(chǎn)生生不可忽忽略的影影響。兩兩種情況況下投資資回收期期基本保保持在66年數(shù)值值不變，故故本項(xiàng)目目建設(shè)的的投資回回收期大大約為66年。2、項(xiàng)目?jī)魞衄F(xiàn)值分分析 凈現(xiàn)值值指特定定方案未未來現(xiàn)金金流入量量現(xiàn)值與與未來現(xiàn)現(xiàn)金流出出量現(xiàn)值值之間的的差額。計(jì)計(jì)算公式式為：凈凈現(xiàn)值=未來報(bào)報(bào)酬總現(xiàn)現(xiàn)值-建設(shè)投投資總額額 NPPV=It /（1+R）-Ot /（1+R） 式中：NPVV-凈現(xiàn)值值；It-第t年的現(xiàn)現(xiàn)金流入入量；Ot-第t年的現(xiàn)現(xiàn)金流出出量；R-折現(xiàn)率率；n-投資項(xiàng)項(xiàng)目的壽壽命周期期 根據(jù)公公式計(jì)算算可得凈凈現(xiàn)值（NPV）=（26444/11.133+32222/1.114+38

14、867/1.115+47786/1.116+47786/1.117+47786/1.118+47786/1.119+47786/1.1110- （19110/11.1+20000/11.122+28845/1.113+23345/1.114+21145/1.115+32240/1.116+32240/1.117+32240/1.118+32240/1.119+32240/1.1110）=17766.8項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)報(bào)酬率分分析 凈現(xiàn)值值17666.88為正數(shù)數(shù)說明該該項(xiàng)目的的報(bào)酬率率超過10%。故該該項(xiàng)目對(duì)對(duì)投資公公司來說說是有利利的。五、項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析 可能影影響到該該項(xiàng)目效效益的不不確定因因

15、素由：價(jià)格、投投資、成成本、游游客量、利利率等。針針對(duì)全部部投資內(nèi)內(nèi)部收益益率、投投資回收收期、全全部投資資凈現(xiàn)值值指標(biāo)，運(yùn)運(yùn)用單因因素敏感感項(xiàng)分析析（變化化1次，變變化率幅幅度5%），重重點(diǎn)選取取營(yíng)業(yè)收收入和經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本兩項(xiàng)加加以分析析，使決決策者了了解不確確定因素素對(duì)項(xiàng)目目評(píng)價(jià)的的影響，確確定不確確定因素素變化的的臨界值值，以便便更好地地采取防防范措施施。 結(jié)果表表明，營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入降低5%時(shí)，投投資回收收期延長(zhǎng)長(zhǎng)了0.228年。經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本提高了了5%時(shí)，投投資回收收期延長(zhǎng)長(zhǎng)了0.223年。 由此可可見，營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入和經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本的的變化對(duì)對(duì)上杭森森林公園園效益回回收影響響都不大大，故此此項(xiàng)

16、目的的投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較低低，經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定性性較好。 在分分析的兩兩個(gè)因子子中，營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入對(duì)項(xiàng)目目影響稍稍大，應(yīng)應(yīng)采用以以下方法法降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：1、科學(xué)調(diào)調(diào)配景區(qū)區(qū)淡旺季季門票價(jià)價(jià)格，避避免出現(xiàn)現(xiàn)游客因因門票價(jià)價(jià)格的變變化而反反感的現(xiàn)現(xiàn)象。2、盡量實(shí)實(shí)現(xiàn)景區(qū)區(qū)財(cái)政收收支情況況陽(yáng)光化化，以避避免貪污污或謊報(bào)報(bào)數(shù)據(jù)等等情況。3、景區(qū)的的各種消消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要與市市場(chǎng)要素素的變化化相結(jié)合合，故應(yīng)應(yīng)多做市市場(chǎng)調(diào)查查。附表 現(xiàn)金金流量表表 單位：萬元 工作年度項(xiàng)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期近期遠(yuǎn)期20092010201120122013201420152016201720181現(xiàn)金流入入336599264432223867478647864786478647861.1營(yíng)業(yè)業(yè)收入336599264432223867478647864786478647862現(xiàn)金流出出27443319102000