密云中鐵項(xiàng)目市場(chǎng)月報(bào)10月號(hào)new

1、密云中鐵項(xiàng)目市場(chǎng)月報(bào)10月號(hào)new密云中鐵項(xiàng)目市場(chǎng)月報(bào)10月號(hào)new說(shuō)明：為配合甲方每月25號(hào)月末總結(jié)會(huì)，項(xiàng)目監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)截止日期從每月底調(diào)整為每月的20日故此，本月監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)為2008年9月21日至2008年10月20日2說(shuō)明：4目 錄 競(jìng)品項(xiàng)目情況 區(qū)域整體市場(chǎng)分析10月北京市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 附件（8月密云統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）3目 錄 競(jìng)品項(xiàng)目情況51、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況 競(jìng)品選取原則 本月監(jiān)控項(xiàng)目 項(xiàng)目位置圖 項(xiàng)目市場(chǎng)情況41、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況 競(jìng)品選取原則61、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|競(jìng)品選取原則附件廠、吉鼎商貿(mào)城兩個(gè)項(xiàng)目均為非低密度住宅，故此次調(diào)研主要針對(duì)密云縣普通住宅對(duì)密云市場(chǎng)進(jìn)行了深度調(diào)研。由于明珠花園二期已接近售罄，三

2、期入市時(shí)間待定；因此本月起至三期開(kāi)盤，對(duì)此項(xiàng)目不做監(jiān)測(cè)。本月監(jiān)測(cè)的項(xiàng)目有：柏林山水 、賞云軒嘉園、戀日水岸、學(xué)府花園、瑞海姆國(guó)際公寓、檀州家園、檀宮秀府51、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|競(jìng)品選取原則附件廠、吉鼎商貿(mào)城兩個(gè)項(xiàng)目均為1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|項(xiàng)目位置圖學(xué)府花園戀日水岸柏林山水賞云軒瑞海姆公寓吉鼎商貿(mào)城項(xiàng)目附件廠項(xiàng)目本案監(jiān)測(cè)項(xiàng)目檀宮秀府檀州家園水源九廠陽(yáng)光家園未入市項(xiàng)目61、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|項(xiàng)目位置圖學(xué)府花園戀日水岸柏林山水賞云軒瑞1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|項(xiàng)目市場(chǎng)情況區(qū)域項(xiàng)目柏林山水 賞云軒嘉園戀日水岸學(xué)府花園瑞海姆國(guó)際公寓檀州家園檀宮秀府71、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|項(xiàng)目市場(chǎng)情況區(qū)域項(xiàng)目柏林山水 9柏林山水9.21-10

3、.20市場(chǎng)情況1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|柏林山水月度市場(chǎng)情況8柏林山水9.21-10.20市場(chǎng)情況1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|柏林山1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|柏林山水基本信息項(xiàng)目位置：密云縣 長(zhǎng)城環(huán)島南200米，水源路與檀西路交匯處 開(kāi)盤時(shí)間：2007年4月（聯(lián)排），2007年9月（公寓）項(xiàng)目占地面積： 72000平方米項(xiàng)目建筑面積： 152000平方米建筑規(guī)模: 公寓800多套，公寓有8棟11-14層板樓 容積率： 1.85（公寓），0.97（聯(lián)排）綠化率：30%車位配比：1：1物業(yè)費(fèi)：公寓1.5元/平方米/月裝修標(biāo)準(zhǔn):毛坯供暖：小區(qū)集中供暖，16.5元/平方米目前售價(jià)： 5000-5600元/平方米 一次性9.9折

4、銷售率（面積）：60%十一促銷手段：推出10套優(yōu)惠房源（2.8-6.5萬(wàn)元不同程度折現(xiàn)）91、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|柏林山水基本信息項(xiàng)目位置：密云縣 長(zhǎng)城環(huán)島1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|柏林山水銷售情況 目前，柏林山水8棟公寓中，早期入市價(jià)格偏低的4棟銷售率均超過(guò)了90%，整盤套銷售率約為62% 本月，3、4、8號(hào)樓均有成交，共6套，其中一居1套、兩居3套、復(fù)式2套；但是2、4、6號(hào)樓都出現(xiàn)退房（網(wǎng)上備案取消視為退房）共5套126543789月21日-10月20日成交情況10樓座 總套數(shù) 已售套數(shù) 剩余套數(shù) 成交套數(shù) 成交戶型 套銷售率 1#2#樓11610511退1 兩居 91%3#

5、樓10429751兩居 27%4#樓11610792（退3） 一居、兩居（退一、兩居） 93%5#6#樓1301228退1 三居95%7#樓（未售）0000008#樓11022883兩居、復(fù)式 17%總計(jì)846522324成交6套退房5套62%1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|柏林山水銷售情況 目前，柏林山水8棟公寓中 柏林山水本月銷售6套，8#樓的兩套頂層復(fù)式拉大了套均面積，為122平方米左右；環(huán)比上月有所上升本月成交均價(jià)4949元/平米，與上月有小幅度的下降；是由于本月柏林山水成交房源半數(shù)為一期開(kāi)盤樓棟，以及“十一”期間的促銷活動(dòng)，從而本月的成交均價(jià)有小浮動(dòng)下降1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|

6、柏林山水月度成交分析11 柏林山水本月銷售6套，8#樓的兩套頂層復(fù)式拉大了套均面積，1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|柏林山水月度推廣情況2008年10月12345678910111213141516171819202122232425262728293031網(wǎng)絡(luò)新浪焦點(diǎn)搜房雜志安家新地產(chǎn)紅地產(chǎn)報(bào)廣精品購(gòu)物指南北青報(bào)新京報(bào)現(xiàn)場(chǎng)圍擋道旗其他其他郵箱廣告戶外注:表示投放廣告柏林山水本月推廣力度沒(méi)有增加，仍只是在焦點(diǎn)房產(chǎn)、搜房等房地產(chǎn)網(wǎng)站的項(xiàng)目介紹網(wǎng)頁(yè)；以及密云鼓樓物美大賣場(chǎng)樓頂?shù)膽敉鈴V告121、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|柏林山水月度推廣情況2008年10月1231、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|柏林山水月度推廣戶外表現(xiàn)密云物美大賣場(chǎng)樓頂戶外

7、廣告牌131、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|柏林山水月度推廣戶外表現(xiàn)密云物美大賣場(chǎng)樓頂1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|柏林山水月度推廣平面表現(xiàn)推廣分析：該項(xiàng)目沒(méi)有脫離密云項(xiàng)目傳統(tǒng)的宣傳手法，仍主要以網(wǎng)頁(yè)宣傳，推廣形式單一，廣告投入比例較少。焦點(diǎn)網(wǎng)頁(yè)搜房網(wǎng)頁(yè)官方網(wǎng)站/141、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|柏林山水月度推廣平面表現(xiàn)推廣分析：該項(xiàng)目沒(méi)賞云軒9.21-10.20市場(chǎng)情況1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|賞云軒月度市場(chǎng)情況15賞云軒9.21-10.20市場(chǎng)情況1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|賞云軒月1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|賞云軒基本信息項(xiàng)目位置：密云區(qū)濱河路50號(hào)院開(kāi)盤時(shí)間：2008年1月項(xiàng)目占地面積： 16993平方米項(xiàng)目建筑面積： 22100平方米建筑規(guī)模: 9棟

8、4層、5層至5層半板樓，184戶容積率： 1.30綠化率： 31.20%車位配比： 1:0.5物業(yè)費(fèi)：0.8元/平方米/月裝修標(biāo)準(zhǔn):毛坯供暖：小區(qū)集中供暖目前售價(jià)： 6600元/平方米 一次性9.9折銷售情況（面積）：46%161、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|賞云軒基本信息項(xiàng)目位置：密云區(qū)濱河路50號(hào)1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|賞云軒銷售情況 目前，賞云軒8棟住宅中，1號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓銷售率分別是68%、56%、88%，其他樓棟銷售率均未超過(guò)50%；整盤套銷售率約為47% 截止本月20日，賞云軒網(wǎng)上未有成交123467899月21日-10月20日成交情況樓座 總套數(shù) 已售套數(shù) 剩余套數(shù) 成交套數(shù) 成交戶型 套銷售

9、率 1#樓 4027130068%2#樓 164120025%3#樓 16790044%4#樓 287210025%6#樓 161060063%7#樓 242130088%8#樓 284240014%9#樓 16790044%總計(jì)171、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|賞云軒銷售情況 目前，賞云軒8棟住宅中，11、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|賞云軒月度成交分析賞云軒本月未有成交，項(xiàng)目銷售進(jìn)入停滯期；本月成交均價(jià)仍以上月6146元/平米的價(jià)格計(jì)算原因：剩余戶型的位置相對(duì)較差或是價(jià)格較高、前期營(yíng)銷方式的不當(dāng)以及較為低迷的市場(chǎng)環(huán)境等因素造成了銷售上的遲緩181、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|賞云軒月度成交分析賞云軒本月未

10、有成交，項(xiàng)目1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|賞云軒月度推廣情況2008年10月12345678910111213141516171819202122232425262728293031網(wǎng)絡(luò)新浪焦點(diǎn)搜房雜志安家新地產(chǎn)紅地產(chǎn)報(bào)廣精品購(gòu)物指南北青報(bào)新京報(bào)現(xiàn)場(chǎng)圍擋道旗其他其他郵箱廣告戶外廣告注:表示投放廣告賞云軒本月推廣力度沒(méi)有增幅，依然只是在焦點(diǎn)房產(chǎn)、搜房等房地產(chǎn)網(wǎng)站投放項(xiàng)目介紹網(wǎng)頁(yè)191、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|賞云軒月度推廣情況2008年10月12341、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|賞云軒月度推廣平面表現(xiàn) 推廣分析：該項(xiàng)目沒(méi)有脫離密云項(xiàng)目傳統(tǒng)的宣傳手法，仍主要以網(wǎng)頁(yè)宣傳，推廣形式單一，廣告投入比例較少。焦點(diǎn)網(wǎng)頁(yè)搜房網(wǎng)頁(yè)201、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)

11、目情況|賞云軒月度推廣平面表現(xiàn) 推廣分析：該項(xiàng)目戀日水岸9.21-10.20市場(chǎng)情況1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|戀日水岸月度市場(chǎng)情況21戀日水岸9.21-10.20市場(chǎng)情況1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|戀日水1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|戀日水岸基本信息位置：密云縣車站路沙河57-11號(hào)開(kāi)盤時(shí)間：2007年6月項(xiàng)目占地面積：72000平方米項(xiàng)目建筑面積：120000平方米建筑形式：多層板樓公寓總套數(shù)：一期，559套、二期6、9、12號(hào)樓容積率：1.5綠化率：32%車位個(gè)數(shù)：463個(gè)物業(yè)費(fèi)：0.8元/平米/月供暖：集中供暖本月報(bào)價(jià)：4500元/平米 一次性9.5折 221、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|戀日水岸基本信息位置：密云縣車站路沙河57

12、由于戀日水岸項(xiàng)目在9月25日成功辦理13#、7#、6#三個(gè)樓座預(yù)售許可證延期，因此本月新簽約2套本月項(xiàng)目報(bào)價(jià)為4500元/平米，月成交均價(jià)在3789元/平米1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|戀日水岸月度成交分析23由于戀日水岸項(xiàng)目在9月25日成功辦理13#、7#、6#三個(gè)1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|戀日水岸月度推廣情況2008年10月12345678910111213141516171819202122232425262728293031網(wǎng)絡(luò)新浪焦點(diǎn)搜房雜志安家新地產(chǎn)紅地產(chǎn)報(bào)廣精品購(gòu)物指南北青報(bào)新京報(bào)現(xiàn)場(chǎng)圍擋道旗其他其他郵箱廣告戶外廣告注:表示投放廣告戀日水岸本月仍以介紹項(xiàng)目的免費(fèi)網(wǎng)頁(yè)信息為主，以及在密云西大橋的戶外條

13、幅廣告241、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|戀日水岸月度推廣情況2008年10月1231、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|戀日水岸月度推廣表現(xiàn)焦點(diǎn)網(wǎng)頁(yè)戶外宣傳推廣分析：項(xiàng)目針對(duì)十一黃金周，進(jìn)行項(xiàng)目的推廣工作，其分別在北青、北晚、手提手等報(bào)刊中登有項(xiàng)目的推廣信息251、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|戀日水岸月度推廣表現(xiàn)焦點(diǎn)網(wǎng)頁(yè)戶外宣傳推廣分學(xué)府花園9.21-10.20市場(chǎng)情況1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|學(xué)府花園月度市場(chǎng)情況26學(xué)府花園9.21-10.20市場(chǎng)情況1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|學(xué)府花樓棟 樓層 戶型 10號(hào)樓6層 88平方米兩居、106-129平方米三居 13號(hào)嘍6層 88-93平方米兩居14號(hào)樓 6層 87 平方米兩居、106-129平方米的三居15

14、號(hào)嘍6層88.9平方米兩居、152.16平方米復(fù)式18號(hào)樓6層88.9平方米兩居、152.16平方米復(fù)式20號(hào)樓6層88.45平方米兩居、107.47平方米三居23號(hào)樓6層87-89平方米兩居、108-109平方米三居2號(hào)樓6層89-90平方米兩居3號(hào)樓6層89-94平方米兩居4號(hào)樓6層87.82平方米兩居、106-129平米三居5號(hào)樓6層88-89平方米兩居、107.06平方米三居8號(hào)樓6層88-89平方米兩居、107-109平米三居9號(hào)樓6層87.82平方米兩居、106-129平方米三居1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|學(xué)府花園基本信息項(xiàng)目位置：密云區(qū)果園北街南側(cè)，興云路東側(cè)開(kāi)盤時(shí)間：2005年1月1日項(xiàng)

15、目占地面積：122700平方米項(xiàng)目建筑面積：146800平方米建筑形式：本期開(kāi)盤由6棟6層板樓組成容積率：1.19綠化率：30%車位配比：1：0.6物業(yè)費(fèi)：0.6元/平米/月裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯供暖： 集中供暖目前售價(jià)：4354-5240元/平方米，一次性9.6折總套數(shù)：694套銷售情況（面積）：63%27樓棟 樓層 戶型 10號(hào)樓6層 88平方米兩居、106-1樓座總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)成交套數(shù)成交戶型套銷售率10號(hào)樓4833163兩居368%13號(hào)嘍6043172兩居271%14號(hào)樓 6035254兩居2、三居258%15號(hào)嘍3615214兩居441%18號(hào)樓362016056%20號(hào)樓4836

16、124三居475%23號(hào)樓472027043%2號(hào)樓6043173兩居372%3號(hào)樓6043175兩居572%4號(hào)樓6045154兩居2、三居275%5號(hào)樓6040205兩居1、三居467%8號(hào)樓6038222三居263%9號(hào)樓5946134兩居1三居378%總計(jì)6944572374065%1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|學(xué)府花園銷售情況9月21日-10月20日銷售情況學(xué)府花園本月成交戶型仍主要集中在兩居，套銷售率達(dá)到了65%，環(huán)比上月增加5%28樓座總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)成交套數(shù)成交戶型套銷售率10號(hào)樓4 學(xué)府花園本月?lián)Q簽40套，整體銷售率達(dá)65%，其中兩居23套、三居17套。成交套數(shù)與上月基本持平 本月

17、成交均價(jià)與上9月基本持平，成交價(jià)格為3370元/平米，后期銷售價(jià)格開(kāi)始拉升成交均價(jià) 由于項(xiàng)目開(kāi)盤較早，而2008年7月才取得銷售許可證，客戶開(kāi)始換簽，因此學(xué)府花園成交總量較高本月項(xiàng)目繼續(xù)換簽，簽約數(shù)量環(huán)比上月有所下降1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|學(xué)府花園成交分析時(shí)間已成交面積（）已成交套數(shù)未成交面積 （）未成交套數(shù)成交價(jià)格 （元/） 2008.9.21-2008.10.203939.24027980.2723733702008.9.1-2008.9.204228.914331919.4727733722008.811829.0312535982.8432032772008.724173.882494781

18、1.87445337429 學(xué)府花園本月?lián)Q簽40套，整體銷售率達(dá)65%，其中兩居23套1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|學(xué)府花園月度推廣情況2008年10月12345678910111213141516171819202122232425262728293031網(wǎng)絡(luò)新浪焦點(diǎn)搜房雜志安家新地產(chǎn)紅地產(chǎn)報(bào)廣精品購(gòu)物指南北青報(bào)新京報(bào)現(xiàn)場(chǎng)圍擋道旗其他其他郵箱廣告戶外廣告注:表示投放廣告學(xué)府花園本月網(wǎng)絡(luò)推廣形式仍是焦點(diǎn)房產(chǎn)、搜房等房地產(chǎn)網(wǎng)站投放項(xiàng)目介紹網(wǎng)頁(yè)；戶外推廣形勢(shì)則采用的是以雇工發(fā)傳單的發(fā)式進(jìn)行項(xiàng)目推廣301、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|學(xué)府花園月度推廣情況2008年10月1231、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|學(xué)府花園月度推廣表現(xiàn)在密云少年宮

19、路口到項(xiàng)目之間的道路街邊發(fā)放的宣傳單頁(yè)311、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|學(xué)府花園月度推廣表現(xiàn)在密云少年宮路口到項(xiàng)目1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|學(xué)府花園月度推廣平面表現(xiàn) 推廣分析：該項(xiàng)目沒(méi)有脫離密云項(xiàng)目傳統(tǒng)的宣傳手法，仍主要以網(wǎng)頁(yè)宣傳，而戶外雇工發(fā)傳單的形式近期未見(jiàn)效果。焦點(diǎn)網(wǎng)頁(yè)搜房網(wǎng)頁(yè)321、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|學(xué)府花園月度推廣平面表現(xiàn) 推廣分析：該項(xiàng)目瑞海姆公寓9.21-10.20市場(chǎng)情況1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|瑞海姆公寓月度市場(chǎng)情況33瑞海姆公寓9.21-10.20市場(chǎng)情況1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|瑞海位置：密云西大橋2號(hào)開(kāi)盤時(shí)間： 2005年9月29日項(xiàng)目建筑面積：89000平方米建筑形式：10棟11層公寓公寓總套數(shù)：429套容

20、積率：1.56綠化率：40.03%車位配比：1：1物業(yè)費(fèi)：1.8元/平米/月裝修：毛坯供暖：集中供暖本月報(bào)價(jià)：6000元/平米，一次性9.8折銷售率（面積）：90%（尾盤）1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|瑞海姆公寓基本信息該項(xiàng)目在售戶型中，以大戶型為主。其中，三居（105-168平方米）為主力戶型，占70%；其次是兩居（87-127平方米），占30%34位置：密云西大橋2號(hào)1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|瑞海姆公寓基本信息該項(xiàng)1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|瑞海姆公寓月度推廣情況整體銷售時(shí)間較長(zhǎng)；基本無(wú)推廣，除網(wǎng)頁(yè)資料介紹外,主要是靠瑞海姆渡假村知名度和客戶的口碑宣傳2008年10月12345678910111213141516171

21、819202122232425262728293031網(wǎng)絡(luò)新浪焦點(diǎn)搜房雜志安家新地產(chǎn)紅地產(chǎn)報(bào)廣精品購(gòu)物指南北青報(bào)新京報(bào)現(xiàn)場(chǎng)圍擋道旗其他其他郵箱廣告戶外廣告注:表示投放廣告351、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|瑞海姆公寓月度推廣情況整體銷售時(shí)間較長(zhǎng)；基1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|瑞海姆公寓月度推廣平面表現(xiàn)焦點(diǎn)網(wǎng)頁(yè)搜房網(wǎng)頁(yè)推廣分析：該項(xiàng)目進(jìn)入尾盤,推廣活動(dòng)基本停止,其市場(chǎng)現(xiàn)存推廣形勢(shì)主要仍以網(wǎng)頁(yè)瀏覽；靠瑞海姆度假村影響力進(jìn)行推廣361、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|瑞海姆公寓月度推廣平面表現(xiàn)焦點(diǎn)網(wǎng)頁(yè)搜房網(wǎng)頁(yè)檀州家園9.21-10.20市場(chǎng)情況1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|檀州家園月度市場(chǎng)情況37檀州家園9.21-10.20市場(chǎng)情況1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|檀

22、州家位置：密云區(qū)南更大街對(duì)面項(xiàng)目批準(zhǔn)銷售面積：30952.7平方米建筑形式：5棟6層板樓公寓取證時(shí)間：2008.9.11公寓總套數(shù)：238套容積率：1.45綠化率：30%車位配比：1：1物業(yè)費(fèi)：1.8元/平米/月裝修：毛坯供暖：集中供暖本月報(bào)價(jià)：6000元/平米三期銷售率（面積）：0%1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|檀州花園基本信息樓棟 樓層 戶型 C16103-120平方米兩居、123-150平方米三居、150平米以上的復(fù)式C2696-101平米兩居、150平米復(fù)式C56105平米兩居、160平米復(fù)式C66135-170平米復(fù)式、119-129兩居、119三居、70平米一居C36155-172平米復(fù)式、9

23、6-108平米兩居C1、C2、 C3、C5、C6號(hào)樓戶型比例38位置：密云區(qū)南更大街對(duì)面1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|檀州花園基本信息樓樓座總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)簽約套數(shù)成交戶型套銷售率C1號(hào)樓70070000%C2號(hào)嘍60060000%C5號(hào)樓 71071000%C6號(hào)嘍60060000%C3號(hào)嘍72072000%總計(jì)2610261000%9月21日-10月20日銷售情況檀州家園于9月11日取得預(yù)售許可證，現(xiàn)未正式開(kāi)盤，因此本月暫沒(méi)有成交檀州家園C3號(hào)樓于10月13日取得預(yù)售許可證，現(xiàn)未正式開(kāi)盤。391、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|檀州家園銷售情況樓座總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)簽約套數(shù)成交戶型套銷售率C1號(hào)樓71、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)

24、目情況|檀宮秀府月度市場(chǎng)情況檀宮秀府9.21-10.20市場(chǎng)情況401、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|檀宮秀府月度市場(chǎng)情況檀宮秀府9.21-101、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|檀宮秀府基本信息位置：密云新北路北，行宮路以西開(kāi)盤時(shí)間：2007年4月8日項(xiàng)目占地面積： 16.8萬(wàn)平方米容積率： 2.1綠化率：30%車位配比：1：1物業(yè)費(fèi)： 1.58元/平米/月裝修：毛坯供暖：集中供暖 地板采暖本月報(bào)價(jià)： 4500元/平米，一次性9.8折本期許可樓棟： 17#、18#、19#、20#、23#、25#、27#、29#，共51627.99平方米本期銷售率（面積）：24%411、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|檀宮秀府基本信息位置：密云新北路北，行宮路

25、檀宮秀府2008年9月21日取得預(yù)售許可證，9月23日開(kāi)始進(jìn)行換簽；成交114套，成交均價(jià)為3329元/平方米（23#樓普通商品住宅2377元/平方米），目前的銷售率為25%1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|檀宮秀府銷售情況429月21日-10月20日成交情況樓座 總套數(shù) 已售套數(shù) 剩余套數(shù) 成交套數(shù) 成交戶型 套銷售率 17號(hào)樓 88295929兩居、三居33%18號(hào)嘍 286226兩居、復(fù)式21%19號(hào)樓 84345034兩居、三居40%20號(hào)嘍 84295529一居、三居35%23號(hào)樓 344304兩居、復(fù)式12%25號(hào)樓 564524一居、兩居、三居7%27號(hào)樓 483453兩居、復(fù)式6%29號(hào)樓 3

26、45295兩居、復(fù)式15%總計(jì) 45611434211425%檀宮秀府2008年9月21日取得預(yù)售許可證，9月23日開(kāi)始進(jìn)1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|檀宮秀府月度推廣情況檀宮秀府本月推廣力度沒(méi)有增幅，依然只是在新浪房產(chǎn)、搜房等房地產(chǎn)網(wǎng)站投放項(xiàng)目介紹網(wǎng)頁(yè)2008年10月12345678910111213141516171819202122232425262728293031網(wǎng)絡(luò)新浪焦點(diǎn)搜房雜志安家新地產(chǎn)紅地產(chǎn)報(bào)廣精品購(gòu)物指南北青報(bào)新京報(bào)現(xiàn)場(chǎng)圍擋道旗其他其他郵箱廣告戶外廣告注:表示投放廣告431、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|檀宮秀府月度推廣情況檀宮秀府本月推廣力度沒(méi)1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|檀宮秀府月度推廣平面表現(xiàn) 推廣分析：該

27、項(xiàng)目沒(méi)有脫離密云項(xiàng)目傳統(tǒng)的宣傳手法，仍主要以網(wǎng)頁(yè)宣傳，推廣形式單一，廣告投入比例較少。新浪網(wǎng)頁(yè)搜房網(wǎng)頁(yè)441、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況|檀宮秀府月度推廣平面表現(xiàn) 推廣分析：該項(xiàng)目2、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目監(jiān)控信息匯總 成交價(jià)格分析 銷售率分析 當(dāng)月成交狀況 成交戶型分析 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)452、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目監(jiān)控信息匯總472、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)|競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目監(jiān)控信息匯總當(dāng)月銷售中，柏林山水、戀日水岸、學(xué)府花園、檀宮秀府都有有成交明珠花園二期將近售罄，因此本期將不再監(jiān)測(cè)明珠花園，總計(jì)規(guī)模也有所減少46項(xiàng)目名稱 主力戶型 市場(chǎng)報(bào)價(jià)（元/平米） 成交均價(jià) （元/平米） 當(dāng)月銷售套數(shù) 2008年月均銷售速度 住宅規(guī)模

28、（ 萬(wàn)平方米） 銷售率（面積） 剩余面積（萬(wàn)平方米） 柏林山水91-99平米二居室、110-130平米三居室5000-5600 494969.51060%4.0 賞云軒129-133平米三居室 6600614608.72.246%1.2 戀日水岸一期剩余64平米一居、110平米兩居45003789214.11.872%0.5 戀日水岸（二期未有許可證）110平米兩居、130平米三居450060%6.0 學(xué)府花園88-109平米4000337040114.314.663%5.4 瑞海姆公寓95平米兩居、150平米三居60000890%0.8 檀州家園三期 C1.C2.C5.C6（未開(kāi)盤） 95-

29、120兩居 30%3.0 檀宮秀府（新批準(zhǔn)） 88-104平米兩居、120-155平米三居 33291141445.224%4.0 陽(yáng)光家園（未入市） 130-170大戶型為主 130%13.0 水源九廠（未入市） 170%17.0 總計(jì) 80.832%54.8 2、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)|競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目監(jiān)控信息匯總當(dāng)月銷售中，柏林山水、區(qū)域內(nèi)的成交價(jià)格，柏林山水和賞云軒為較新、品質(zhì)較好的樓盤；由于本月柏林山水成交房源中一期開(kāi)盤樓棟價(jià)格較低，從而拉低了本月的成交均價(jià)戀日水岸一期、學(xué)府花園和檀宮秀府入市較早開(kāi)盤價(jià)格較低，瑞海姆公寓無(wú)需網(wǎng)簽2、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)|價(jià)格分析47區(qū)域內(nèi)的成交價(jià)格，柏林山水和賞云軒為較新、品

30、質(zhì)較好的樓盤；由瑞海姆公寓銷售率已經(jīng)達(dá)到了90%以上戀日水岸一期整體銷售進(jìn)入尾盤，剩余三棟銷售率也已72%；二期已經(jīng)入市（未取得預(yù)售許可證）柏林山水、學(xué)府花園銷售率都超過(guò)60%，賞云軒達(dá)到46%；本月開(kāi)始換簽的檀宮秀府 銷售率達(dá)到24%檀州家園三期新批準(zhǔn)樓棟未開(kāi)盤；明珠花園三期入市時(shí)間待定2、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)|銷售率分析48瑞海姆公寓銷售率已經(jīng)達(dá)到了90%以上2、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)|銷售率2、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)| 2008年9月21日-10月20日成交分析9月21日-10月20日，柏林山水成交套數(shù)為6套，成交面積為733平方米；從一居到復(fù)式都有成交本月賞云軒無(wú)成交；戀日水岸一期剩余樓棟重獲預(yù)售許可證，成交2套

31、學(xué)府花園和檀宮秀府為換簽項(xiàng)目，分別簽約達(dá)到了40套和114套瑞海姆公寓入市較早，無(wú)需網(wǎng)上簽約檀州家園三期新批準(zhǔn)樓棟未開(kāi)盤492、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)| 2008年9月21日-10月20日成交分 從上述圖表中可以看出，區(qū)域內(nèi)銷售良好的戶型仍為兩居，占42%；其次是三居占到了31%；一居和復(fù)式比例有所上升；但目前區(qū)域內(nèi)客群關(guān)注的熱點(diǎn)還是兩居和三居產(chǎn)品。主要原因：檀宮秀府的換簽增多了一居和復(fù)式的簽約量，提高了其所占的比例2、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)| 2008年9月21日-10月20日成交戶型分析50項(xiàng)目名稱 一居 兩居 三居 復(fù)式總計(jì) 柏林山水1326賞云軒戀日水岸一期剩余 112學(xué)府花園231740瑞海姆公寓檀州家

32、園三期（未開(kāi)盤） 檀宮秀府（新批準(zhǔn)） 21423219114總計(jì)23685021162 從上述圖表中可以看出，區(qū)域內(nèi)銷售良好的戶型仍為兩居，占42 目前區(qū)域內(nèi)競(jìng)品以品質(zhì)較好的柏林山水和賞云軒為主，距離項(xiàng)目較近的瑞海姆公寓已進(jìn)入尾盤銷售，對(duì)本項(xiàng)目影響較?。?未來(lái)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量比較充足，對(duì)本項(xiàng)目具有一定的影響 從銷售情況來(lái)看，截止10月20日銷售量仍較為緩慢，學(xué)府花園在本月繼續(xù)換簽，檀宮秀府也在本月進(jìn)入換簽階段 從成交價(jià)格來(lái)看，由于本月成交量較少，以及房源的位置、推出的時(shí)間差異、“十一”活動(dòng)等因素；本月的成交價(jià)格有所下降 從產(chǎn)品情況來(lái)看，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品整體品質(zhì)處于中等偏下水平，未來(lái)本項(xiàng)目品質(zhì)上要略高

33、于現(xiàn)有項(xiàng)目 從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，銷售量趨緩，售價(jià)小幅回落，項(xiàng)目入市推遲，宏觀政策調(diào)整對(duì)密云市場(chǎng)的影響正在逐步顯現(xiàn)從對(duì)本案的影響來(lái)看，市場(chǎng)預(yù)期不夠明朗，未來(lái)政府是否會(huì)出臺(tái)救市政策尚未確定；這就需要我們關(guān)注市場(chǎng)的同時(shí)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段從戶型、外立面、景觀及細(xì)節(jié)方面提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力2、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)|小結(jié)51 目前區(qū)域內(nèi)競(jìng)品以品質(zhì)較好的柏林山水和賞云軒為主，距離項(xiàng)目3、北京市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 10月宏觀政策解讀 10月北京樓市分析523、北京市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 10月宏觀政策解讀54【政策：央行“三率”齊降提高流動(dòng)性】主要內(nèi)容：央行公布，自2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后利率分別為

34、3.87%和6.93%。同時(shí)，自10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，為16%。此外，國(guó)務(wù)院10月8日作出決定，自9日起對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅。目前的儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅稅率為5%。研究視點(diǎn)：央行此次宣布降息的時(shí)點(diǎn)選擇有三層深意：其一，降息選在全球央行同步降息之時(shí)。反映環(huán)球同此涼熱，中國(guó)未能例外。其二，降息選在九月CPI數(shù)據(jù)公布之前。與上次“非對(duì)稱”降息不同的是，此次存、貸款利率屬于同步下調(diào)。九月CPI數(shù)據(jù)公布在即，央行搶在之前出手，顯示當(dāng)局對(duì)通脹壓力的擔(dān)憂已然減輕。其三，降息選在中共十七屆三中全會(huì)召開(kāi)前夜。預(yù)示調(diào)控重心將向“保增長(zhǎng)”傾斜，而更多

35、“保增長(zhǎng)”舉措，料將在三中全會(huì)之后陸續(xù)端出。降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了一定的刺激作用。3、北京市場(chǎng)動(dòng)態(tài)|當(dāng)月宏觀政策解讀53【政策：央行“三率”齊降提高流動(dòng)性】3、北京市場(chǎng)動(dòng)態(tài)|當(dāng)月宏3、北京市場(chǎng)動(dòng)態(tài)|當(dāng)月宏觀政策解讀【北京市建委：新預(yù)售項(xiàng)目不得分?jǐn)偨ㄖ菞澩夤裁娣e】主要內(nèi)容：2008年10月07日市建委頒布了關(guān)于商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋登記面積測(cè)量有關(guān)問(wèn)題的通知，自即日起,新申請(qǐng)預(yù)售許可的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,原則上不再分?jǐn)偨ㄖ菞潱ㄏ嗷ミB通的為一個(gè)建筑樓棟）外的公用部位。據(jù)此前規(guī)定，建筑樓棟外的公用部位計(jì)入公攤面積的一般包括倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、物業(yè)辦公室等及小區(qū)綠化。 研究視點(diǎn)：業(yè)內(nèi)人士紛紛表達(dá)了對(duì)監(jiān)管落實(shí)的擔(dān)憂:“開(kāi)發(fā)商在公攤上做文章已屢見(jiàn)不鮮,此次要求公攤面積縮水,有可能遭遇執(zhí)行難?！?此外通知指出,對(duì)使用同一個(gè)分?jǐn)偡桨?/p>