北京養(yǎng)老地產(chǎn)報(bào)告課件

1、2014年養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀目錄5 1 養(yǎng)老市場(chǎng)政策解讀 2 養(yǎng)老市場(chǎng)產(chǎn)品變化1. 養(yǎng)老市場(chǎng)政策解讀人口土地資金簡(jiǎn)政放權(quán)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)審批辦法社會(huì)背景世界人口趨于老齡化 進(jìn)入老齡化的標(biāo)準(zhǔn)： 65歲以上老年人口占國(guó)家總?cè)丝诘?% 深度老齡化的標(biāo)準(zhǔn)： 65歲以上老年人口占國(guó)家總?cè)丝诘?4% 超級(jí)老齡化的標(biāo)準(zhǔn)： 65歲以上老年人口占國(guó)家總?cè)丝诘?0%資料來(lái)源：2011年聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展部2010年世界人口展望中國(guó)跑步進(jìn)入深度老齡化社會(huì)社會(huì)背景中國(guó)老齡化呈大趨勢(shì)資料來(lái)源：中國(guó)1-6次人口普查資料美國(guó)普查局國(guó)際項(xiàng)目中心國(guó)際數(shù)據(jù)庫(kù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 2000年第五次人口普查，65歲以上人口8811萬(wàn)人，占人口總數(shù)的6.96

2、%。60歲以上人口1.3億人，占人口總數(shù)的10.2% 。中國(guó)2000年已經(jīng)步入老齡化社會(huì)。老年人口結(jié)構(gòu)比率表2010年6579歲之間的老人占老年總?cè)丝诘?3.3%，2050年此年齡段老人比率降低到66.7%；擬說(shuō)明養(yǎng)老公寓和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。年中國(guó)老年人口急劇增長(zhǎng) 加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的實(shí)施社會(huì)背景養(yǎng)老床位建設(shè)納入政府績(jī)效考評(píng)截至2013年底，全市投入運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位總數(shù)達(dá)81491張。 相當(dāng)于每千人24張床位目標(biāo)要求：2015年底前，北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)應(yīng)達(dá)到12萬(wàn)張，每千名老人擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到38張。到2020年，本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到16萬(wàn)張，每千名老人擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

3、養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到40張?！笆濉?期間養(yǎng)老床位考核：每少建一張床，區(qū)縣須按每床55萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)上繳統(tǒng)籌建設(shè)資金。政策背景老年人權(quán)益保障法民政局關(guān)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可的通知養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)中國(guó)社科院發(fā)布中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告藍(lán)皮書政策背景土地市場(chǎng)的變化事件： 2013年2月4日，北京第一塊以養(yǎng)老綜合用地模式招拍掛的經(jīng)營(yíng)性用地成交。一家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的新銳中投發(fā)展有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“中投發(fā)展”)以樓面地價(jià)888.5元/平米成功中標(biāo)北京密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調(diào)節(jié)池東側(cè)A-01、B-01地塊一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地意義：打破了養(yǎng)老用地多年“難產(chǎn)”的局面與住宅用地同推，可以說(shuō)是土地市場(chǎng)破冰之舉這

4、也是全國(guó)率先將養(yǎng)老設(shè)施用地納入年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃的破冰之舉養(yǎng)老綜合用地實(shí)行“招、拍、掛” 就在中投發(fā)展投標(biāo)密云A-01、B-01地塊的當(dāng)天，其還以9.25億元拿到了密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調(diào)節(jié)池東側(cè)A-02、B-02、B-03、B-04地塊(以下簡(jiǎn)稱“密云A-02、B-02、B-03、B-04地塊”)，密云A-02、B-02、B-03、B-04地塊建筑規(guī)模約為23.78萬(wàn)平方米，總出讓價(jià)格是9.25億元，樓面價(jià)3889.8元/平方米，土地性質(zhì)是住宅用地。政策背景鼓勵(lì)集體土地從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)農(nóng)村可以將未承包的集體所有的土地、山林、水面、灘涂等作為養(yǎng)老基地，收益供老年人養(yǎng)老。各級(jí)人民政府和有關(guān)部

5、門在財(cái)政、稅費(fèi)、土地、融資等方面采取措施，鼓勵(lì)、扶持企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)組織或者個(gè)人興辦、運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老、老年人日間照料、老年文化體育活動(dòng)等設(shè)施。 非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，可以依法使用國(guó)有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。 中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法【20130701】2014年兩會(huì)期間提出 農(nóng)用地承包入股，將推動(dòng)土地向家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型主體流轉(zhuǎn)。中央一號(hào)文件發(fā)布，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地三權(quán)分離。 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，與國(guó)有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 宅基地，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，繼續(xù)試點(diǎn)將閑置農(nóng)民住房通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織盤活利用，發(fā)展符合鄉(xiāng)村功能定位的鄉(xiāng)

6、村旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)。政策背景建立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)十二五規(guī)劃 建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全。全國(guó)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張。全面推行城鄉(xiāng)建設(shè)涉老工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、無(wú)障礙設(shè)施改造和新建小區(qū)老齡設(shè)施配套建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。改善老年人居住條件。引導(dǎo)開發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅，鼓勵(lì)家庭成員與老年人共同生活或就近居住。推動(dòng)和扶持老年人家庭無(wú)障礙改造。北京養(yǎng)老服務(wù)體系格局為“9064”政策背景“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)任務(wù)與方式政策背景“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系的產(chǎn)品表現(xiàn)形式精裝修（飾）老年大學(xué)等服務(wù)配套醫(yī)

7、療等養(yǎng)護(hù)照料功能打造居家環(huán)境，拓展機(jī)構(gòu)服務(wù)養(yǎng)老公寓政策背景社區(qū)養(yǎng)老見落實(shí)80歲以上老人，政府每月以服務(wù)券的形式補(bǔ)貼300元/月, 多用于 老人就餐.北京社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)在朝陽(yáng)展開：以“一卡通”的形式為老人 提供上門服務(wù)。政府每年撥款兩次,每半年支付一次1200元。老人 持卡消費(fèi),費(fèi)用由社區(qū)指定的服務(wù)公司(愛儂家政)統(tǒng)一與政府結(jié)算。老年優(yōu)待、福利將“一卡通”政策背景關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法【20131031】建設(shè)方式新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建筑面積、用地面積、基本配建內(nèi)容、配建規(guī)模及要求應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及本市地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并應(yīng)納入相關(guān)規(guī)劃。鼓勵(lì)民營(yíng)資本介入養(yǎng)老市場(chǎng)基本原則政府主導(dǎo)，社會(huì)主體，集約高

8、效利用土地社會(huì)資本愿意投資建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的，優(yōu)先支持其建設(shè)在社會(huì)資本建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不足以滿足老年人入住需求時(shí)，由政府補(bǔ)充投資建設(shè)供地方式 社會(huì)資本投資建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬于營(yíng)利性或非營(yíng)利性，由民政部門會(huì)同國(guó)土、工商等部門共同認(rèn)定。政策背景關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼社會(huì)資本新建、擴(kuò)建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時(shí)，每張床位的市級(jí)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)8000元至16000元提高到2萬(wàn)元至2.5萬(wàn)元提高對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。由社會(huì)資本投資建設(shè)、實(shí)際承擔(dān)集中養(yǎng)老服務(wù)職能的全托型社區(qū)托老所，運(yùn)營(yíng)期間享受同等政策。接收生活能夠自理老年人的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的200元/人/月提高至300元/人/月

9、；接收生活不能完全自理老年人的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的300元/人/月提高至500元/人/月。建設(shè)補(bǔ)貼資金方面給予大力支持政策背景關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法稅費(fèi)優(yōu)惠社會(huì)資本投資建設(shè)的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)期間，符合條件的可享受營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等稅收優(yōu)惠政策。非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。社會(huì)資本投資建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、用電、用氣、供暖價(jià)格按照本市相應(yīng)居民收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。由社會(huì)資本投資建設(shè)、實(shí)際承擔(dān)集中養(yǎng)老服務(wù)職能的全托型社區(qū)托老所，運(yùn)營(yíng)期間享受同等政策。運(yùn)營(yíng)優(yōu)惠資金方面給予大力支持政策背景關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法開展相關(guān)政策試點(diǎn)工作，

10、支持引導(dǎo)社會(huì)資本投資建設(shè)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，積極探索給予其基本建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼等相關(guān)政策。 社會(huì)資本投資建設(shè)的營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)期間免征營(yíng)業(yè)稅；減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。社會(huì)資本投資建設(shè)的營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受與社會(huì)資本投資建設(shè)的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相同的用水、用電、用氣、供暖的優(yōu)惠政策；享受綜合責(zé)任保險(xiǎn)財(cái)政補(bǔ)貼政策。資金方面給予大力支持政策背景關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法醫(yī)療服務(wù)要跟上對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，符合職工(城鎮(zhèn)居民)基本醫(yī)療保險(xiǎn)和新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)條件的，可以申請(qǐng)納入醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)范圍；鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與就近醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議，由就近醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

11、提供對(duì)口醫(yī)療服務(wù)。政策背景北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)要求無(wú)障礙設(shè)計(jì)建筑出入口內(nèi)外應(yīng)留有不小于 1.50m1.50m的輪椅回旋面積。走廊凈寬不應(yīng)小于1.80m。通過(guò)式走廊兩側(cè)墻面0.90m和0.65m高處應(yīng)設(shè)40-50mm的圓桿橫向扶手。二層（含二層）以上養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑應(yīng)設(shè)無(wú)障礙電梯，且至少有1臺(tái)能兼作醫(yī)用電梯。建筑的地面應(yīng)采用不易碎裂、耐磨、防滑、平整的材料。老年人居室的自用衛(wèi)生間出入口凈寬不應(yīng)小于0.80m。應(yīng)采用外開門或平開門，并設(shè)置透光的觀察窗及由外部可開啟的門扇。浴盆和便器旁應(yīng)安裝扶手，淋浴位置應(yīng)在一側(cè)墻面安裝扶手。政策背景北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)要

12、求 設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)其他設(shè)計(jì)要求超過(guò)300床的每層均應(yīng)設(shè)置護(hù)理站，并應(yīng)設(shè)置建筑設(shè)備設(shè)施控制系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)，視線應(yīng)覆蓋所有老年人公共活動(dòng)區(qū)域。監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)功能需求設(shè)置相應(yīng)的護(hù)理智能化系統(tǒng)。電視監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置在公共部位。呼叫裝置公共空間、居室及衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)緊急呼叫裝置。水電計(jì)量應(yīng)按老年人居室設(shè)置分室電計(jì)量和水計(jì)量系統(tǒng)。照明開關(guān)老年人居室主要照明系統(tǒng)應(yīng)能實(shí)現(xiàn)在床頭、居室入口等地多地控制。寬板翹板開關(guān)，安裝高度宜距地面 1.10m。應(yīng)做標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)，標(biāo)識(shí)應(yīng)色彩鮮明、字體醒目、圖案清晰。政策背景養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)補(bǔ)貼申請(qǐng)流程必須符合下述條件建筑：符合北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)規(guī)定，工程質(zhì)量和

13、消防安全驗(yàn)收合格。建設(shè)硬指標(biāo)：“十二五”期間，在新審批建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和政府投資建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，80%以上的養(yǎng)老床位應(yīng)具有護(hù)養(yǎng)功能。向民政局書面申報(bào)社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)補(bǔ)貼 區(qū)縣民政局進(jìn)行實(shí)地調(diào)查填寫調(diào)查表區(qū)縣民政和財(cái)政部門將組織評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行評(píng)審公示報(bào)市級(jí)審定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)補(bǔ)貼申報(bào)流程建設(shè)養(yǎng)護(hù)功能床位：2.5萬(wàn)/張x160張=400萬(wàn)建設(shè)普通功能床位：2萬(wàn)/張x40張=80萬(wàn)配套功能建設(shè)1比1：480萬(wàn)建設(shè)資金補(bǔ)貼合計(jì)：960萬(wàn)（元）年運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼：300元/月/床x12個(gè)月x200床=72萬(wàn)元機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院以200張床為例估算建設(shè)補(bǔ)貼養(yǎng)老市場(chǎng)政策解讀綜述北京老齡化突出，政府高度重視，持續(xù)出臺(tái)土地和資金

14、層面的相關(guān)政策，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了前所未有的支持。未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，奤夿屯新村前景一片光明。2014年兩會(huì)期間提出：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，宅基地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，農(nóng)村可以將未承包的集體所有的土地、山林、水面、灘涂等作為養(yǎng)老基地，收益供老年人養(yǎng)老。奤夿屯新村可合理合法介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)?！笆濉币?guī)劃要求：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托，機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系。奤夿屯新村可以用“9064”的總體目標(biāo)指導(dǎo)4600畝村域的規(guī)劃建設(shè)。目前，首要須利用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)打開困局。凡養(yǎng)老項(xiàng)目需向地方民政局申報(bào)籌辦，到發(fā)改委立項(xiàng)，方可減免建設(shè)和經(jīng)營(yíng)等稅費(fèi)，經(jīng)驗(yàn)收合格才能取得

15、相應(yīng)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼。因此，先立項(xiàng)，報(bào)規(guī)劃，保證可持續(xù)發(fā)展。尋找適合的盈利模式介入實(shí)現(xiàn)多方共贏2. 養(yǎng)老市場(chǎng)產(chǎn)品變化13個(gè)市調(diào)樣本以開業(yè)時(shí)間為序產(chǎn)品DNA市調(diào)樣本1 太申祥和敬老院（2002年正式開業(yè)）區(qū)域位置：昌平辛莊橋西北房屋類別：公寓、合院機(jī)構(gòu)性質(zhì)：民辦（已取得民政局許可證） 規(guī)模：1000張床入住率：100%（全自理老人）蓄客：120余人經(jīng)營(yíng)模式：會(huì)員制（紅嬉卡、青木卡、金福卡），押金80萬(wàn)120萬(wàn)元，免費(fèi)入住其他費(fèi)用：成本餐￥12元/人/天房間格局：約25平米公寓單間，約30平米合院中一房特色：占地150畝，古典園林和七進(jìn)院王府建筑群中醫(yī)藥文化旅游示范基地（醫(yī)保）為僑服務(wù)定點(diǎn)單位轉(zhuǎn)型

16、成綜合養(yǎng)生養(yǎng)老度假型產(chǎn)品服務(wù)機(jī)構(gòu)：北京匯晨養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司土地性質(zhì)：北七家項(xiàng)目為劃拔用地（已取得民政局許可證） 規(guī)模與規(guī)劃：一期占地147畝，712床位，規(guī)劃用地813畝，總建筑面積約30萬(wàn)平米，后期規(guī)劃建設(shè)沒有時(shí)間表。連鎖經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)：昌平北七家沙各莊（公辦民營(yíng)）、朝陽(yáng)北苑路（公辦民營(yíng)）、朝陽(yáng)望京東園（民營(yíng)）入住率：100%（排隊(duì)300余人）經(jīng)營(yíng)模式：租賃制押金5萬(wàn)元管理費(fèi)：￥4750￥6980元，躉交一年費(fèi)用可享92折標(biāo)準(zhǔn)間、小套間、標(biāo)準(zhǔn)套間、大套間四種戶型，分別為48.6平米、65.6平米、80.5平米、112平米（開業(yè)初期48.6平米和80.5平米性價(jià)比高，出租率高）。特色：全南戶型，

17、滿足老人采光需求溫泉療養(yǎng)、地板采暖匯晨老年公寓成為市民政建設(shè)資金支持的三個(gè)項(xiàng)目之一北苑與望京均為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，接收 半自理及不能自理老人市調(diào)樣本2 北京匯晨老年公寓（2007年開業(yè)）北七家北苑路望京東園市調(diào)樣本2 北京匯晨老年公寓（北七家項(xiàng)目)項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期（待建）市調(diào)樣本2 北京匯晨老年公寓（北苑項(xiàng)目） 建筑面積：7100平米戶型面積：2335平米，共計(jì)65間，120張床位；頂層為屋頂花園供老人沐浴陽(yáng)光首層為門診（北京市二甲隆福醫(yī)院進(jìn)駐）已對(duì)外營(yíng)業(yè)，4層為住院處全部為半自理和非自理老人經(jīng)營(yíng)模式：租賃制押金5萬(wàn)元費(fèi)用：床位費(fèi)2600元/月，服務(wù)費(fèi)2400元/月，合計(jì)5000元/月另加25元/天餐

18、費(fèi)；入住率：2013年1月1日開業(yè)，入住率50%以上市調(diào)樣本2 北京匯晨老年公寓（望京項(xiàng)目）經(jīng)營(yíng)模式：租賃制押金5萬(wàn)元建筑面積：8000平米戶型面積：1740平米不等，105個(gè)房間248張床位收費(fèi)：17平米，2000元床位費(fèi)，37平米5200元床位費(fèi)。護(hù)理費(fèi)10003000元/月入住費(fèi)：15%全樓出入、空間轉(zhuǎn)換、電梯上下 均實(shí)行門禁刷卡提供獨(dú)立洗浴空間和服務(wù)首層為門診（暫不對(duì)外營(yíng)業(yè)）， 四層為住院處市調(diào)樣本2 北京匯晨老年公寓（望京項(xiàng)目）投資商：十三陵溫馨老年公寓（民營(yíng)企業(yè)）區(qū)域位置：十三陵神路景點(diǎn)東400米規(guī)模：總占地面積15萬(wàn)平米，建筑面積16萬(wàn)平米進(jìn)度：一期已竣工入?。?00%），二期融

19、資階段土地性質(zhì)：集體土地（已取得民政局許可證） 營(yíng)銷模式：租賃制，會(huì)員制雙軌執(zhí)行。租金制： 預(yù)付4600元押金，為老人特殊需求費(fèi)用，如叫救護(hù)車等 根據(jù)房間大小，每月付費(fèi)￥1900￥4500元，可月付躉交押金：40萬(wàn)起，每月房租可免。其他費(fèi)用：煤水電餐自付。特色：古建風(fēng)格，遠(yuǎn)山青黛，景色優(yōu)美相對(duì)而言價(jià)格低，消費(fèi)壓力小軟性服務(wù)周全，關(guān)注老人業(yè)余生活缺陷：居住條件簡(jiǎn)陋，除電視機(jī)外大部分 生活設(shè)備需要自行解決市調(diào)樣本3 十三陵溫馨老年公寓（2007年開業(yè)）投資商：廣東大頂?shù)V業(yè)股份有限公司和深圳市聯(lián)康投資公司 區(qū)域位置：北五環(huán)外，環(huán)鐵綠化帶內(nèi)機(jī)構(gòu)性質(zhì)：民辦 （已取得民政局許可證）土地性質(zhì)：50年工業(yè)房屋

20、類別：現(xiàn)房，5層全陽(yáng)面板樓 規(guī)模：莊園占地面積38萬(wàn)平方米，敬老院建筑面積10萬(wàn)平方米長(zhǎng)者公寓入住率4%經(jīng)營(yíng)模式：租賃制長(zhǎng)者公寓押金：3萬(wàn)元應(yīng)急保證金 單間（34平米）：5700元/人/月含餐 雙人間（34平米）：4200元/人/月含餐 套間（52平米）：9400元/兩人含餐居家式公寓押金:350萬(wàn)元/套（156平方 米），物業(yè)費(fèi)2.5元/平米村落式別墅押金：1500萬(wàn)元/棟（580平方米），物業(yè)費(fèi)3.5元/平米特色：湖景營(yíng)造區(qū)內(nèi)寧?kù)o優(yōu)雅的環(huán)境酒店式養(yǎng)生養(yǎng)老莊園（賽特物 業(yè)）月梨中醫(yī)醫(yī)院市調(diào)樣本4 將府莊園敬老院（2010年開業(yè)）市調(diào)樣本4 將府莊園敬老院老年大學(xué)活動(dòng)中心月梨中醫(yī)醫(yī)院社區(qū)活動(dòng)中

21、心開發(fā)商：燕達(dá)集團(tuán)區(qū)域位置：北京東燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)思菩蘭路西側(cè)燕達(dá)國(guó)際健康城內(nèi)土地性質(zhì)： 50年工業(yè)用地（已取得民政局許可證）規(guī)模：總建筑面積64萬(wàn)平米，規(guī)劃設(shè)置床位12000張，已開放床位2300張（入住率8.7%）房屋類別：現(xiàn)房經(jīng)營(yíng)模式：租賃制押金：自理：2萬(wàn)/人；非自理：3萬(wàn)/人房費(fèi)： 一居：4480元/月（66平米） 二居：7000元/月（86平米） 三居：10080元/月（123平米）特色：人文環(huán)境準(zhǔn)三甲醫(yī)院依托溫泉入戶缺陷：位置遠(yuǎn)價(jià)格高市調(diào)樣本5 燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心（2010年開業(yè)）市調(diào)樣本5 燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心燕達(dá)迎賓酒店開發(fā)商：上海親和源股份有限公司地址：上海市南

22、匯區(qū)康橋鎮(zhèn)秀沿路299弄土地性質(zhì)：50年工業(yè)用地（已取得民政局許可證）中國(guó)首家老年會(huì)員制社區(qū)占地面積8.33萬(wàn)，建筑面積10萬(wàn)總 戶 數(shù)：838戶（約1600人）特色：為老人作出“終身養(yǎng)老”服務(wù)承諾可繼承可轉(zhuǎn)讓市調(diào)樣本6 上海親和源（2010年開業(yè)）市調(diào)樣本6 上海親和源備注：入住條件需男性滿60周歲，女性滿55周歲。紅色部分價(jià)格為最新上調(diào)價(jià)格?？ǚN年限房型（面積）會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注A卡永久 （可繼承、可轉(zhuǎn)讓）大套（108）75萬(wàn)（2009）98萬(wàn)（2013.5）118萬(wàn)（2014.3）6.98萬(wàn)7.38萬(wàn)1、可指定符合條件老人入??；2、入會(huì)時(shí)一次性支付會(huì)費(fèi)。中套（70）3.98萬(wàn)

23、小套（58）2.98萬(wàn)B卡終身 （15年內(nèi)可退）大套（108）88萬(wàn)2.38萬(wàn)(2009)3.5萬(wàn)(2013)4.2萬(wàn)(2014)1、未住滿15年，按年限退還；2、住滿15年后，只需繼續(xù)繳納年 費(fèi)；3、不可繼承、不可轉(zhuǎn)讓；4、入會(huì)時(shí)一次性支付會(huì)費(fèi)。中套（70）55萬(wàn)60萬(wàn)小套（58）45萬(wàn)經(jīng)營(yíng)模式：會(huì)員制開發(fā)商：北京宏福集團(tuán)區(qū)域位置：國(guó)家4A級(jí)景區(qū)溫都水城內(nèi)土地性質(zhì)：集體用地（尚未取得民政許可證，已申請(qǐng)民政補(bǔ)貼）建筑面積：143801.25 平米，其中地下36172.46 平米，地上107628.79平米規(guī)模：1495套（5棟塔樓），最多可容納近3000人入住率30%約500人左右經(jīng)營(yíng)模式：會(huì)

24、員制會(huì)費(fèi)：躉交押金60萬(wàn)140萬(wàn)不等另行收取服務(wù)費(fèi)、雜費(fèi)、餐費(fèi)等 （詳見后附表格）測(cè)算單價(jià)將近20000/平米 房間精裝主力戶型：以50-70平米小戶型為主特色：溫泉入室三甲醫(yī)院可繼承可轉(zhuǎn)讓市調(diào)樣本7 溫都水城國(guó)際養(yǎng)生公寓（2011年開業(yè)）市調(diào)樣本7 溫都水城國(guó)際養(yǎng)生公寓經(jīng)營(yíng)模式：會(huì)員制會(huì)費(fèi)：躉交押金60萬(wàn)140萬(wàn)不等（依房間大小和簽約年限收取會(huì)費(fèi)）具體情況：入會(huì)年齡入會(huì)30（20+10）年會(huì)員費(fèi)用（萬(wàn)元）基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)面積朝向陽(yáng)面次陽(yáng)面女50周歲男60周歲A戶型約53平米10090400元人月700元2人月B戶型約63平米120110C戶型約72平米140130入會(huì)年齡入會(huì)15年會(huì)員費(fèi)用（萬(wàn)元）

25、基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)面積朝向陽(yáng)面次陽(yáng)面女65周歲男65周歲A戶型約53平米65萬(wàn)(3610元月)60萬(wàn)（3330元月）400元人月700元2人月B戶型約63平米75萬(wàn)（4160元月）70萬(wàn)（3880元月）C戶型約72平米85萬(wàn)（4720元月）80萬(wàn)（4440元月）市調(diào)樣本7 溫都水城國(guó)際養(yǎng)生公寓項(xiàng)目收費(fèi)明細(xì)備注餐費(fèi)25元天（三餐）750元月按用餐實(shí)際消費(fèi)刷卡取暖費(fèi)19元平米 （按房間面積實(shí)際收?。┟磕?1月15日-次年3月15日送暖水電費(fèi)冷水、熱水按市政價(jià)收取、溫泉水12元噸床上用品600元（雙人床）800元（2張單人床）可自帶有線電視初裝費(fèi)360元有線電視收視費(fèi)18元月停車位費(fèi)380元月 4560元年

26、一卡通20元（押金） 其他收費(fèi)明細(xì)： 溫度水城養(yǎng)老公寓水城金手杖獲得運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼。開發(fā)商：九華山莊集團(tuán)股份有限公司區(qū)域位置：九華山莊內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：40年商業(yè)用地（尚未取得民政局許可證）規(guī)模： 5棟精裝修高端養(yǎng)生公館，分三期推向市場(chǎng)進(jìn)展：一期約800套高檔公寓，2014年入住經(jīng)營(yíng)模式：會(huì)員制費(fèi)用：房間押金從30萬(wàn)150萬(wàn)元不等，簽約30年，每年租金1萬(wàn)元，前期費(fèi)用計(jì)算：30年x1萬(wàn)元+押金，租期滿或可優(yōu)先簽約，但價(jià)格會(huì)有調(diào)整，不續(xù)簽合同，押金不計(jì)息退還特色：九華溫泉療養(yǎng)中心，溫泉入室九華體檢中心醫(yī)療直通定點(diǎn)醫(yī)院（王府井醫(yī)院）可繼承可轉(zhuǎn)讓期滿押金可退還市調(diào)樣本8 九華國(guó)際養(yǎng)生公館（2012年開業(yè)）15號(hào)

27、公館5號(hào)公館5號(hào)公館：電梯板樓規(guī)模：300套出租率： 95%以上75平米：押金120萬(wàn)元約120平米：押金180萬(wàn)元水電另算，溫泉水費(fèi)￥8元/噸，物業(yè)管理費(fèi)2元/平米/月市調(diào)樣本8 九華國(guó)際養(yǎng)生公館15號(hào)公館：回型建筑規(guī)模：500套出租率：25%左右38平米陰面：押金30萬(wàn)元48平米陽(yáng)面：押金60萬(wàn)元水電費(fèi)另算，溫泉水費(fèi)￥12/噸，物業(yè)管理費(fèi)￥3600元/年地下有兩層老年配套設(shè)施，滿足老人日常健身、娛樂開發(fā)商：恭和苑養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司，樂成老年事業(yè)投資公司的全資子公司性質(zhì)：營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（已取得民政局許可證）地 址：北京朝陽(yáng)區(qū)百子灣南二路92號(hào)價(jià)值主張：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合占地面積：13000平米規(guī)模：

28、兩棟樓內(nèi)設(shè)269套居住單元，共439張床（入住率70%）經(jīng)營(yíng)模式：租賃制（押金5萬(wàn)/人） 房費(fèi)：雙拼開間：2人住 15600元/月（47.46平米） 小開間：1人?。?800元/月（29.46） 大開間：1人住：12800元/月（39.65） 標(biāo)準(zhǔn)間：22400元/月（53.9平米） 套 房：26800元/月（79.99平米）尚未開放特色：市中心，交通便利高檔裝飾，配套設(shè)施精致首個(gè)注冊(cè)為營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，并獲 得建設(shè)和運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼市調(diào)樣本9 北京雙井恭和苑（2012年10月開業(yè)）市調(diào)樣本9 北京雙井恭和苑餐飲：突出養(yǎng)生理念，茶點(diǎn)加餐體現(xiàn)老人身心需求獲得發(fā)改委批復(fù)的建設(shè)資金由于位處市中心，目前沒有提供

29、醫(yī)療診所，但120急救中心專設(shè)急救站投資商：保利安平和熹會(huì)地址：北京海淀區(qū)西北旺保利西山林語(yǔ)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人：保利地產(chǎn)土地性質(zhì)：商業(yè)40年（已取得民政局許可證）總建筑面積：約2.2萬(wàn)平米規(guī)模：內(nèi)設(shè)200套居住單元，入住率90%經(jīng)營(yíng)模式：租賃制會(huì)員費(fèi)520萬(wàn)元月費(fèi)：自理收費(fèi)區(qū)間：34008900元非自理收費(fèi)區(qū)間：42009700元另有一次性安置費(fèi)1000元/人醫(yī)療準(zhǔn)備金20000元/人特色：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合（私立醫(yī)院）與西山語(yǔ)林項(xiàng)目比鄰，減少老人孤獨(dú)感市調(diào)樣本10 保利安平和熹會(huì)（2012年11月開業(yè)）市調(diào)樣本10 保利安平和熹會(huì)每層設(shè)有醫(yī)護(hù)站健身房、書畫室等配套設(shè)施齊備室內(nèi)設(shè)備非常人性化，如大按鍵電 話市調(diào)

30、樣本10 保利安平和熹會(huì)經(jīng)營(yíng)模式：租賃制1.自理型菜單式收費(fèi)表房型房間朝向床位費(fèi)（元/月）餐費(fèi)（元/人/月）綜合服務(wù)費(fèi)（元/人/月）最低費(fèi)用合計(jì)原價(jià)5萬(wàn)會(huì)費(fèi)10萬(wàn)會(huì)費(fèi)20萬(wàn)會(huì)費(fèi)7.5折6折5折南向（X01-X17）、西雙人標(biāo)間向（X25、X27）50003750300025009005003900雙人標(biāo)間南向（X19-X23）46003450276023009005003700雙人標(biāo)間東北（X36、X38、X39、X68、X70）44003300264022009005003600雙人標(biāo)間東、西、北向40003000240020009005003400VIP套房1500011250900075

31、009005008900其他費(fèi)用1、醫(yī)療備用金：20000元/人；2、一次性安置費(fèi)：1000元/人；3、冬季取暖費(fèi)：標(biāo)間：5元/床/天；VIP：20元/套/天；4、水、電、夏季空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)：免費(fèi)；市調(diào)樣本10 保利安平和熹會(huì)2.非自理型房型房間朝向床位費(fèi)（元/月） 餐費(fèi)元/人/月綜合服務(wù)費(fèi)元/人/月最低費(fèi)用合計(jì)原價(jià)5萬(wàn)會(huì)員費(fèi)10萬(wàn)會(huì)員費(fèi)20萬(wàn)會(huì)員費(fèi)7.5折6折5折雙人標(biāo)間南向（X01-X17）、西向（X25、X27）50003750300025009001300-38004700雙人標(biāo)間南向（X19-X23）46003450276023009001300-38004500雙人標(biāo)間東北（X36、X

32、38、X39、X68、X70）44003300264022009001300-38004400雙人標(biāo)間東、西、北向40003000240020009001300-38004200加護(hù)間30002250180015009002800-38005200VIP套房1500011250900075009001300-38009700其他費(fèi)用1、醫(yī)療備用金：20000元/人；2、一次性安置費(fèi)：1000元/人；3、冬季取暖費(fèi)：標(biāo)間：5元/床/天；VIP：20元/套/天；4、水、電、夏季空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)：免費(fèi)；開發(fā)商：天津?yàn)I海發(fā)展投資控股有限公司 國(guó)有獨(dú)資企業(yè)區(qū)域位置：天津?qū)氎鎱^(qū)平寶公路與京哈高速交口北一公里處規(guī)

33、模與規(guī)劃：總占地面積約1490畝，總建筑面積70萬(wàn)平米，可容納10000人居住輪轉(zhuǎn)式養(yǎng)老公寓總建面24.5萬(wàn)平米，總套數(shù)2277套，一期511戶于2013年6月底入住經(jīng)營(yíng)模式：會(huì)員制，會(huì)籍費(fèi)+年費(fèi)形式，依房間的大小會(huì)籍 費(fèi)從50萬(wàn)120萬(wàn)不等，年費(fèi)3萬(wàn)/人， 3.5萬(wàn)/2人會(huì)員卡種類：圍繞價(jià)格成多樣性，自助型公寓有云杉卡、吉杉卡、輪轉(zhuǎn)式公寓有福杉卡*筑福、福杉卡*納福特色：生態(tài)農(nóng)業(yè)輪轉(zhuǎn)式公寓（內(nèi)蒙呼和浩特、吉林琿春、廣西欽州、天津靜海、武清）市調(diào)樣本11 天津云杉鎮(zhèn)（2013年6月開業(yè)）市調(diào)樣本11 天津云杉鎮(zhèn)土地性質(zhì)復(fù)雜：1、育種區(qū)：農(nóng)耕地2、輪轉(zhuǎn)式養(yǎng)老公寓：集體建設(shè)用地3、居家養(yǎng)式老公寓：

34、50年商住兩用地4、自助式養(yǎng)老公寓：70年住宅用地5、培訓(xùn)教育區(qū)：50年教育用地 配套設(shè)施齊全開發(fā)商：泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司旗下泰康之家瑞城置業(yè)公司區(qū)域位置：昌平新城，南豐路與白浮泉路交叉口用地性質(zhì)：國(guó)有用地 金融保險(xiǎn)用地（尚未取得民政局許可證）產(chǎn)品性質(zhì)：金融與地產(chǎn)相結(jié)規(guī)模：3000套已預(yù)售：1600套左右（首批600余戶）工期進(jìn)程： 2012年開始動(dòng)工，2015年第一批客戶入住，2018年預(yù)計(jì)全部完成。經(jīng)營(yíng)模式：保險(xiǎn)預(yù)定制 （A、B兩種）、會(huì)員制保險(xiǎn)預(yù)定制（200萬(wàn)元）會(huì)員入門費(fèi)：依房間大小，從65萬(wàn)元235萬(wàn)元不等押金既定前提下服務(wù)費(fèi)根據(jù)房間大小不等：￥1260019200/間/月特色：

35、寄宿幼兒園內(nèi)部環(huán)境高端設(shè)施設(shè)備人性化保險(xiǎn)、養(yǎng)老雙受益市調(diào)樣本12 泰康之家 燕園（預(yù)計(jì)2015年開始運(yùn)營(yíng)）市調(diào)樣本12 泰康之家 燕園專業(yè)護(hù)理單元臨終關(guān)懷單元康復(fù)醫(yī)院協(xié)助生活單元記憶障礙單元 會(huì)所獨(dú)立生活單元市調(diào)樣本12 泰康之家 燕園市調(diào)樣本12 泰康之家 燕園市調(diào)樣本12 泰康之家 燕園配套設(shè)施：記憶回廊、寄宿幼兒園等計(jì)劃設(shè)立宗教信仰區(qū)，有佛堂、基督教堂等，現(xiàn)為模擬展示社區(qū)活動(dòng)豐富多彩，包括定期戶外旅游醫(yī)療：社區(qū)內(nèi)提供康復(fù)為主的2甲醫(yī)院，與協(xié)和醫(yī)院、安貞醫(yī)院、王府醫(yī)院等大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)磋商，擬建就診綠色通道就餐：點(diǎn)餐，無(wú)統(tǒng)一餐標(biāo)。市調(diào)樣本12 泰康之家 燕園開 發(fā) 商： 香河恒康房地產(chǎn)開發(fā)有限

36、公司投資商：世紀(jì)愛晚（北京）置業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合 區(qū)位：香河京哈（京沈）高速香河?xùn)|出口右轉(zhuǎn)即達(dá)建筑類別：項(xiàng)目首發(fā)規(guī)劃占地約4000畝，一期開發(fā)約400畝，全力營(yíng)造英倫風(fēng)情住區(qū)。涵蓋聯(lián)排、疊拼、板式高層公寓、養(yǎng)老公寓等全齡產(chǎn)品。經(jīng)營(yíng)模式：銷售+會(huì)員制商品房售價(jià)：7300-13000/平米養(yǎng)老產(chǎn)品是會(huì)員制，價(jià)格未定特色：全齡化、全配套、自循環(huán) 國(guó)家愛晚工程項(xiàng)目市調(diào)樣本13 愛晚大愛城（開業(yè)時(shí)間未定）市調(diào)樣本13 愛晚大愛城政策支持：民政部提出的“國(guó)家愛晚工程”項(xiàng)目關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)品：總建面近4萬(wàn)平米的養(yǎng)老公寓由發(fā)展商持有經(jīng)營(yíng)，擁有養(yǎng)生會(huì)所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多

37、種戶型可供選擇，專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)可為老人提供專業(yè)的養(yǎng)老居所與全面貼心的服務(wù)。產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)開盤時(shí)間：2014年4月社區(qū)配套： 大型醫(yī)院、養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)生會(huì)所、體育中心、文化教育、生態(tài)農(nóng)場(chǎng)、休閑公園、繽紛商業(yè)、高端酒店 養(yǎng)生會(huì)所養(yǎng)老公寓市調(diào)樣本的綜合情況 養(yǎng)老產(chǎn)品不再受土地制約序號(hào)項(xiàng)目名稱土地性質(zhì)1愛晚大愛城建設(shè)用地2九華山莊、保利和熹會(huì)、太申祥和、泰康之家燕園（金融保險(xiǎn)用地）、雙井恭和苑商業(yè)40年3親和源、將府莊園、燕達(dá)工業(yè)50年4云杉鎮(zhèn)綜合土地5溫都水城、十三陵老年公寓、匯晨老年社區(qū)集體用地市調(diào)樣本的綜合情況一覽表 1序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間民政牌照匹配標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)有規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式（取費(fèi)結(jié)構(gòu)）簽約形式配套醫(yī)療醫(yī)保目前情況1太申祥和2002年有中端1000張會(huì)員制=押金+餐費(fèi)年簽有有蓄客120人2十三陵老年公寓