房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程70467779

1、房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程1、土地證證、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證、規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)批復(fù)階階段土地證證和建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證這兩兩個(gè)證，加加上規(guī)劃劃要點(diǎn)批批復(fù)，是是進(jìn)行房房地產(chǎn)開開發(fā)的前前提.但是,這幾樣樣?xùn)|西領(lǐng)領(lǐng)取的先先后順序序，非常常的有學(xué)學(xué)問。有有經(jīng)驗(yàn)的的同志，一一看這幾幾樣?xùn)|西西的發(fā)出出時(shí)間，基基本上就就可以判判斷出地地塊背后后的故事事。這三三樣?xùn)|西西涉及到到國土部部門和規(guī)規(guī)劃部門門曠日持持久的權(quán)權(quán)力斗爭(zhēng)爭(zhēng)。目前前我國法法律也沒沒有很好好的規(guī)范范這個(gè)問問題。恩恩，簡(jiǎn)單單的說一一下，土土地證由由國土部部門頒發(fā)發(fā)，是土土地權(quán)屬屬證明，載載明了土土地用途途及使用用期限（只只是載明明）；建建設(shè)用地地規(guī)劃

2、許許可證由由規(guī)劃部部門頒發(fā)發(fā)，是核核定土地地用途及及用地界界線的法法律依據(jù)據(jù)；規(guī)劃劃要點(diǎn)批批復(fù)由規(guī)規(guī)劃部門門頒發(fā)，是是確定土土地使用用強(qiáng)度指指標(biāo)的法法律依據(jù)據(jù)，如容容積率啊啊建筑密密度啊停停車位配配置要求求啊這些些指標(biāo)都都在這個(gè)個(gè)批復(fù)里里體現(xiàn)出出來，包包括現(xiàn)在在的那個(gè)個(gè)小戶型型比例限限制要求求，也會(huì)會(huì)在這個(gè)個(gè)文件里里體現(xiàn)出出來。一一般來說說，一塊塊地，必必須要由由規(guī)劃部部門核定定規(guī)劃要要點(diǎn)，頒頒發(fā)了建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證（以以下簡(jiǎn)稱稱地規(guī)證證）之后后，才能能領(lǐng)取土土地使用用權(quán)證。這這絕對(duì)應(yīng)應(yīng)該是必必須的程程序。因因?yàn)閲镣敛块T必必須依據(jù)據(jù)規(guī)劃部部門核定定的土地地功能及及土地使使用強(qiáng)度度，才能

3、能計(jì)算出出土地出出讓金，才才能在土土地證上上載明土土地用途途及年限限。但是是呢，在在現(xiàn)實(shí)中中呢，這這個(gè)想法法只能是是理想狀狀態(tài)。因因?yàn)槭紫认龋芏喽嗟胤降牡膰敛坎块T在出出讓土地地的時(shí)候候，根本本不考慮慮規(guī)劃，直直接就整整塊出讓讓了。然然后給人人家辦出出商住用用地土地地使用權(quán)權(quán)證。這這種讓人人無法理理解的土土地出讓讓模式一一度非常常盛行。然然后受讓讓了土地地的開發(fā)發(fā)商，再再去規(guī)劃劃部門軟軟磨硬泡泡，無論論是修改改規(guī)劃也也好，還還是根本本沒有規(guī)規(guī)劃都好好，反正正，我的的土地出出讓金是是已經(jīng)交交了，剩剩下的事事情你規(guī)規(guī)劃部門門得給我我搞定。我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞

4、土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使

5、用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。2、項(xiàng)目

6、公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)

7、東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是

8、怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。下一篇開始講正式的規(guī)劃報(bào)建：

9、總平面審查階段。3、總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個(gè)計(jì)算應(yīng)

10、該是沒有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看

11、，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要

12、2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害

13、死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電， 線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三

14、樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來說

15、，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工

16、作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說到這個(gè)

17、排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說了。5、單體審審查、建建筑工程程規(guī)劃許許可證規(guī)劃劃部門對(duì)對(duì)單體設(shè)設(shè)計(jì)的審審查那也也是非常常嚴(yán)格的的，但是是總體來來說，相相對(duì)于總總平面規(guī)規(guī)劃，就就比較容容易通過過一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在

18、車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位

19、。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會(huì)向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當(dāng)

20、然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)。不過這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了。不過這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。我個(gè)人還沒鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。6、消防和人防專項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有

21、專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫模热珉娞蓍g和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)

22、代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見

23、。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如

24、人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。7、節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般

25、在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。說到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率

26、較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此。現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)

27、9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對(duì)。恩，說個(gè)節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局

28、檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對(duì)方。要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我

29、個(gè)人不知道。施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、po。lice，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能

30、打通各路神仙。余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識(shí)過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，

31、這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。我作為從先進(jìn)城市走出來的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。9、質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督、安安全監(jiān)督督我我為了把把施工許許可證這這一節(jié)趕趕緊搞出出

32、來，已已經(jīng)寫得得不耐煩煩了。但但是沒法法子。程程序是這這么一步步步走過過來的。施施工許可可證完了了之后，我我隨便這這么一想想，我靠靠，后面面不知道道還有多多少程序序。放驗(yàn)驗(yàn)線、白白蟻防治治、防雷雷、預(yù)測(cè)測(cè)繪、預(yù)預(yù)售、各各專業(yè)驗(yàn)驗(yàn)收、項(xiàng)項(xiàng)目備案案驗(yàn)收，一一直到交交樓。這這得寫死死我啊。為為什么我我會(huì)突然然發(fā)這種種神經(jīng)寫寫這種東東西呢？不明白白自己啊啊不明白白自己。特特牢騷百百余字。謝謝謝各位位。質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督站和和安全監(jiān)監(jiān)督站都都是建設(shè)設(shè)部門下下屬機(jī)構(gòu)構(gòu)。拿施施工許可可證之前前，必須須得去兩兩個(gè)站辦辦審批手手續(xù)。這這兩個(gè)站站的分工工，我跟跟各位說說老實(shí)話話，我分分不清楚楚。在我我看來，質(zhì)質(zhì)量問題題都

33、是安安全問題題。我就就不明白白為什么么要搞兩兩個(gè)站，分分著管。譬譬如我打打樁沒按按規(guī)定程程序打，導(dǎo)導(dǎo)致樁荷荷載不達(dá)達(dá)標(biāo)，這這個(gè)到底底是安全全問題還還是質(zhì)量量問題？我反正正說不清清楚。總總之兩個(gè)個(gè)機(jī)構(gòu)都都得好好好的哄著著。當(dāng)然然在若干干細(xì)節(jié)上上這兩部部門還是是有所區(qū)區(qū)別。比比如有些些安全問問題的確確跟建筑筑質(zhì)量關(guān)關(guān)系不大大，譬如如工人不不戴安全全頭盔啦啦，物料料堆放不不按規(guī)定定亂堆啦啦，這些些。但在在我看來來，安監(jiān)監(jiān)把質(zhì)監(jiān)監(jiān)吃掉，并并成一個(gè)個(gè)機(jī)構(gòu)，沒沒有任何何邏輯和和操作上上的困難難。在現(xiàn)實(shí)實(shí)的操作作中，但但凡涉及及到檢測(cè)測(cè)的，就就由質(zhì)監(jiān)監(jiān)辦；不不需要檢檢測(cè)，一一般用肉肉眼就能能發(fā)現(xiàn)毛毛病的，就

34、就屬于安安監(jiān)的職職責(zé)。由由于質(zhì)監(jiān)監(jiān)搞檢測(cè)測(cè)，比如如樁荷載載檢測(cè)、水水泥檢測(cè)測(cè)，這些些東西，都都是收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目，所所以質(zhì)監(jiān)監(jiān)在管理理上就沒沒那么的的嚴(yán)，為為什么呢呢，因?yàn)闉橘|(zhì)監(jiān)大大多得靠靠這些收收費(fèi)項(xiàng)目目養(yǎng)活自自己。收收人錢手手軟，云云云。安安監(jiān)基本本不收費(fèi)費(fèi)，但是是他們也也能想出出非常多多的收費(fèi)費(fèi)服務(wù)出出來，譬譬如安全全生產(chǎn)培培訓(xùn)，工工人佩帶帶平安智智能卡上上班，等等等，總總之各有有各的門門路啦?，F(xiàn)在在在有些些城市，質(zhì)質(zhì)量檢測(cè)測(cè)的功能能已經(jīng)開開始市場(chǎng)場(chǎng)化了，有有資質(zhì)的的檢測(cè)單單位都能能做檢測(cè)測(cè)了。我我見過最最好的城城市是廣廣州。做做個(gè)樁檢檢測(cè)的費(fèi)費(fèi)用，只只是周邊邊城市的的3分之1。恩，在在這里，

35、為為了避免免有些人人看不懂懂，我說說一句，打打完樁必必須做檢檢測(cè)。檢檢測(cè)合格格了，才才能做承承臺(tái)，繼繼續(xù)往上上建。各各位的，明明白？不過過呢，絕絕大多數(shù)數(shù)的城市市，這個(gè)個(gè)功能被被質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督站牢牢牢的把把持著。這這個(gè)也是是建設(shè)部部門的生生財(cái)主道道啊。我我要是局局長(zhǎng)我也也不肯放放。嘿嘿嘿10、施施工招投投標(biāo)、監(jiān)監(jiān)理報(bào)建建還是是沒寫到到施工許許可證，寫寫死我了了，啊啊啊啊我為為什么會(huì)會(huì)想到寫寫這個(gè)題題材？我我現(xiàn)在內(nèi)內(nèi)心深處處泛濫著著一寫到到施工許許可證就就太監(jiān)掉掉的沖動(dòng)動(dòng)啊。首先，我我必須說說明，按按照我國國現(xiàn)行招招投標(biāo)法法，私營營房地產(chǎn)產(chǎn)公司（無無國有經(jīng)經(jīng)濟(jì)成分分），其其房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目不不需要做做建

36、筑施施工招投投標(biāo)，他他們可以以直接發(fā)發(fā)包。但但在某些些大城市市，譬如如廣州，無無論什么么企業(yè)施施工，都都必須做做招投標(biāo)標(biāo)。這是是廣州在在管理上上嚴(yán)重違違反行政政許可法法的地方方。我個(gè)個(gè)人對(duì)此此一直持持非常反反感的態(tài)態(tài)度。在在大多數(shù)數(shù)城市，私私營企業(yè)業(yè)只要能能提供私私營企業(yè)業(yè)證明，既既可免除除施工招招投標(biāo)手手續(xù)。啥啥是私營營企業(yè)證證明呢？去工商商局打一一張股東東結(jié)構(gòu)書書就行了了。在在必須要要做施工工招投標(biāo)標(biāo)的時(shí)候候，我必必須得說說，這個(gè)個(gè)領(lǐng)域那那是真黑黑不是假假黑。黑黑得讓人人毛骨悚悚然。搞搞施工的的就沒幾幾只好鳥鳥。我在在此隨便便講個(gè)故故事哈。施施工企業(yè)業(yè)必須把把自己的的專業(yè)技技術(shù)人員員備案到

37、到建筑管管理部門門里去，一一般包括括施工員員、質(zhì)量量員和安安全員。施施工投標(biāo)標(biāo)的其中中一個(gè)材材料是專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員，根根據(jù)項(xiàng)目目大小，配配備的人人員多少少也有不不同要求求。大家家知道一一下就行行。有一一次在廣廣州，某某企業(yè)圍圍一個(gè)標(biāo)標(biāo)，另外外一個(gè)不不識(shí)相企企業(yè)就想想進(jìn)去，材材料一準(zhǔn)準(zhǔn)備，然然后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)自己的的技術(shù)人人員不夠夠了，于于是馬上上到建設(shè)設(shè)局備案案新增人人員資料料。本來來這種新新增技術(shù)術(shù)人員備備案實(shí)在在是非常常簡(jiǎn)單的的事情。結(jié)結(jié)果，連連交件都都交不進(jìn)進(jìn)去?？偪傊褪鞘遣皇芾砝?。后來來求爹爹爹告奶奶奶給受理理了，然然后又因因?yàn)槠渲兄幸粋€(gè)人人的身份份證復(fù)印印得不清清晰，全全部材料料退件。這這

38、個(gè)企業(yè)業(yè)的老板板氣得吐吐血。到到最后當(dāng)當(dāng)然這個(gè)個(gè)標(biāo)是投投不進(jìn)去去了。我我這里講講的還只只是個(gè)小小手段。暗暗地里啥啥招數(shù)都都用得出出來。我我個(gè)人不不排除有有些人為為了逼別別人退出出投標(biāo)會(huì)會(huì)使用黑黑社會(huì)的的可能性性。恩恩，監(jiān)理理招標(biāo)的的程序跟跟施工招招標(biāo)的程程序及做做法幾乎乎一致，我我不多說說了。監(jiān)理報(bào)報(bào)建是完完成這個(gè)個(gè)監(jiān)理免免招標(biāo)或或招標(biāo)手手續(xù)之后后的事情情，做一一個(gè)監(jiān)理理規(guī)劃和和監(jiān)理細(xì)細(xì)則，交交建設(shè)部部門審核核一番，認(rèn)認(rèn)為OKK了，發(fā)發(fā)一個(gè)監(jiān)監(jiān)理審查查意見。通通過了就就是下一一步，施施工許可可證。監(jiān)理規(guī)規(guī)劃和監(jiān)監(jiān)理細(xì)則則，老實(shí)實(shí)講，在在我個(gè)人人的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)里面，我我從來沒沒看到建建設(shè)部門門真的做做

39、過審核核。在我我個(gè)人的的從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)里面面，我沒沒見過幾幾個(gè)政府府官員能能看得懂懂的。111、施施工許可可證我懷懷著萬分分激動(dòng)的的心情，打打下了上上面那55個(gè)字。寫寫完這段段我就開開始撒嬌嬌，啦啦啦啦施工許許可證所所須材料料基本上上是上面面全部手手續(xù)一個(gè)個(gè)匯總。缺缺一不可可。在我我個(gè)人的的職業(yè)生生涯中，我我從來沒沒有經(jīng)歷歷過能辦辦齊上面面所有的的手續(xù)，再再申領(lǐng)施施工許可可證的。在在我與同同行的交交流中，我我也從來來沒見過過老老實(shí)實(shí)實(shí)的一一步步完完成所有有手續(xù)，再再來辦施施工許可可手續(xù)的的。要這這樣的話話，絕對(duì)對(duì)沒1年的時(shí)時(shí)間出不不來。不不相信的的同學(xué)，請(qǐng)請(qǐng)回頭再再把前面面10個(gè)大大項(xiàng)看一一遍，基

40、基本上每每個(gè)大項(xiàng)項(xiàng)里的每每一個(gè)小小項(xiàng)的工工作日不不會(huì)少于于20個(gè)。而而且得一一步一步步來。這這是什么么概念？這是卡卡死你的的概念。隨隨便哪個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)出出了任何何問題，直直接就GGAMEE OVVER。在改改革開發(fā)發(fā)之初，外外資企業(yè)業(yè)剛進(jìn)中中國的時(shí)時(shí)候，有有個(gè)著名名的段子子，說是是有個(gè)企企業(yè)要搞搞一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，前前后蓋了了2000多個(gè)章章，事還還沒辦成成。最后后撤資了了，不干干了。上上級(jí)政府府震怒，云云云。現(xiàn)在在改革開開發(fā)這么么多年了了，我們們好到哪哪里去了了嗎？我我們的辦辦事流程程方便嗎嗎？我們們能方便便快捷的的為企業(yè)業(yè)服務(wù)嗎嗎？到了今今時(shí)今日日，還有有什么企企業(yè)抱怨怨過政府府管得太太嚴(yán)，太太死，

41、審審批環(huán)節(jié)節(jié)太復(fù)雜雜嗎？聽聽不到了了。為什什么？因因?yàn)榇蠹壹医y(tǒng)統(tǒng)都都已經(jīng)適適應(yīng)了這這個(gè)游戲戲規(guī)則。大大家已經(jīng)經(jīng)在這個(gè)個(gè)圈子中中取得了了某種平平衡，達(dá)達(dá)成了某某項(xiàng)交易易。在這這種情況況下，改改革辦事事流程，簡(jiǎn)簡(jiǎn)化辦事事程序，反反而會(huì)阻阻礙辦事事效率。我知知道我這這么說，會(huì)會(huì)有很多多糞青完完全不能能理解。我我就這么么告訴你你們：大大家都已已經(jīng)把潛潛規(guī)則當(dāng)當(dāng)成了規(guī)規(guī)則。這這些規(guī)則則維系著著房地產(chǎn)產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。在在每一個(gè)個(gè)程序中中，在每每一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)中，都都存在利利益分配配，都存存在制衡衡。這個(gè)個(gè)系統(tǒng)在在經(jīng)過110多年年的運(yùn)做做之后，它它本身已已經(jīng)具有有了生命命力，絕絕對(duì)是牽牽一發(fā)而而動(dòng)全身身。因此，我

42、我們經(jīng)常常可以看看到，除除了一些些管理相相對(duì)規(guī)范范和嚴(yán)格格的大城城市，很很多的城城市都可可以在未未領(lǐng)取施施工許可可證的情情況下就就干上了了很多工工作，譬譬如土方方工程，一一般都是是先動(dòng)的的。這就就是一種種雙方博博弈之后后達(dá)到的的平衡。哪哪怕是在在這些管管理相對(duì)對(duì)規(guī)范的的大城市市，也有有空子可可以鉆，比比如基坑坑支護(hù)可可以先發(fā)發(fā)一個(gè)單單獨(dú)的施施工許可可證，然然后再發(fā)發(fā)地下室室部分的的施工許許可證，再再發(fā)地上上部分。這這么把一一個(gè)項(xiàng)目目分割成成很多部部分發(fā)證證。為什什么？因因?yàn)檫@是是雙方一一起適應(yīng)應(yīng)，互相相妥協(xié)的的結(jié)果。政政府要是是把企業(yè)業(yè)都給玩玩死了，他他們就沒沒得玩了了。之后的的內(nèi)容，大大家就

43、開開始熟悉悉起來了了：我們們終于進(jìn)進(jìn)入銷售售環(huán)節(jié)的的各項(xiàng)手手續(xù)了。啦啦啦啦，我我開始撒撒嬌。112插插曲,來講講講目前的的宏觀房房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控恩,不妨說說一下,我出身身是房地地產(chǎn)管理理部門。當(dāng)當(dāng)年參與與了非常常多的房房地產(chǎn)政政策制定定。后來來窮得不不行，被被迫下海海至今。這這也是我我為什么么能從事事現(xiàn)在這這個(gè)工作作的原因因之一啦啦。在在講預(yù)售售和驗(yàn)收收這些東東西之前前，我想想先講講講現(xiàn)在的的房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控政政策。理理解了這這個(gè)，才才能對(duì)銷銷售方面面的各項(xiàng)項(xiàng)政策有有一個(gè)清清晰的了了解。對(duì)對(duì)現(xiàn)在的的調(diào)控，我我的總體體評(píng)價(jià)是是：混蛋蛋?；旧希F(xiàn)現(xiàn)在的中中央層面面的調(diào)控控政策分分成以下下三個(gè)方方面：1

44、、減少少土地供供給，緊緊縮地根根這方面面的政策策非常的的立桿見見影。如如果這里里有國土土部門的的朋友，看看到了肯肯定大有有感觸。最最近這33年以來來，中央央對(duì)地方方的用地地管制，一一年比一一年狠，采采取的措措施一年年比一年年毒。當(dāng)當(dāng)然，這這里我們們必須有有個(gè)概念念，用地地量最大大的產(chǎn)業(yè)業(yè)，不是是房地產(chǎn)產(chǎn)，而是是工業(yè)。尤尤其是各各類招商商引資的的工業(yè)園園區(qū)。目目前我國國各類工工業(yè)園區(qū)區(qū)總面積積已經(jīng)超超過了全全國所有有城市市市區(qū)建成成區(qū)的總總面積。這這是一個(gè)個(gè)很瘋狂狂的概念念。當(dāng)然然，在這這種宏觀觀性的打打壓地方方用地沖沖動(dòng)的趨趨勢(shì)下，房房地產(chǎn)用用地不可可避免的的受到了了株連。房房地產(chǎn)用用地供給給量逐年年減少是是不爭(zhēng)的的事實(shí)了了。各位位不需要要和我爭(zhēng)爭(zhēng)論什么么各大房房地產(chǎn)公公司儲(chǔ)備備了多少少多少地地，足以以做多少少多少年年的開發(fā)發(fā)，因此此現(xiàn)在供供地不足足這種消消息不準(zhǔn)準(zhǔn)確，等等等。這這種新聞聞幾乎都都是不良良媒體的的外行報(bào)報(bào)道，連連造謠都都沒造出出個(gè)樣子子來。只只要看看看現(xiàn)在各各大房地地產(chǎn)公司司儲(chǔ)備的的那些地地都在什什么位置置，基本本上就可可以