控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率的合理確定

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率的合理確定容積率作為控制性詳細(xì)規(guī)劃中的強(qiáng)制性內(nèi)容，其合理確定是保證規(guī)劃科 學(xué)性和增強(qiáng)可操作性的重要基礎(chǔ)。本文在分析目前容積率控制中存在的主要問題 基礎(chǔ)上，指出應(yīng)在定性分析與定量分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合容積率獎懲制度來科學(xué) 確定容積率的大小 1引言容積率是西方國家（主要是美國）在20世紀(jì)初推行城市土地區(qū)劃管理制度所采用 的一項(xiàng)重要指標(biāo)，它是指一定區(qū)域范圍內(nèi)，建筑物的總建筑面積與整個宗地面積 之比。一定區(qū)域范圍內(nèi)容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益高低。作 為典型的區(qū)劃控制技術(shù)，因其以地塊內(nèi)建筑規(guī)?？刂拼媪嗽缙诘膯渭兘ㄖ叨?和體量控制，為建筑設(shè)計(jì)提供了靈活性，并以無量綱

2、比值表達(dá)。它具有清晰、簡 明、利于管理控制的優(yōu)點(diǎn)，使這一指標(biāo)得到廣泛認(rèn)可和采用1。控制性詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容主要包括土地性質(zhì)、容積率、建筑密度、綠地率及建 筑限高。其中，容積率對于開發(fā)建設(shè)有著最為重要的作用。容積率直接關(guān)系到開 發(fā)強(qiáng)度，與開發(fā)商利益密切相關(guān)；同時，容積率也與城市面貌、城市交通、城市 環(huán)境等密不可分。容積率往往成為城市規(guī)劃管理部門與房地產(chǎn)開發(fā)商矛盾的焦 點(diǎn)，合理確定各地塊容積率是控規(guī)編制中最為重要的任務(wù)之一 2?；谀壳叭?積率確定過程中存在的諸多問題，本文以昆山舊城改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為例，探 討合理確定容積率的技術(shù)方法。2目前控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率確定存在的問題2.1以經(jīng)驗(yàn)判斷為

3、主的定性分析方法忽視了地域差異性控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率的確定一般是由經(jīng)驗(yàn)相對豐富的規(guī)劃師以城市總體規(guī) 劃為依據(jù)，結(jié)合具體用地的區(qū)域位置、住宅建設(shè)類型等條件，通過分類統(tǒng)計(jì)、參 照對比的方法來制定。如根據(jù)北京四環(huán)內(nèi)的樓盤建設(shè)經(jīng)驗(yàn)表明，住宅容積率分類 指標(biāo)是:別墅的容積率不高于0.4,多層（4層6層）的最佳容積率應(yīng)為1.01.2, 中高層（7層9層）的最佳容積率則在2.0以下，高層（10層30層）的最佳 容積率應(yīng)不高于3.5。不可否認(rèn)，按照經(jīng)驗(yàn)制定的容積率指標(biāo)，對于城市住宅的 建設(shè)和發(fā)展起到了積極的控制和引導(dǎo)作用。但隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，新建住 宅開發(fā)項(xiàng)目越來越受到土地、拆遷、環(huán)境改造、景觀協(xié)調(diào)等

4、諸多因素的影響，以 往的控制數(shù)值會因特定的開發(fā)條件限制而出現(xiàn)規(guī)劃偏差3。2.2對影響容積率大小的相關(guān)因素的定量經(jīng)濟(jì)分析不足容積率的大小受多方面因素的影響，包括功能定位、區(qū)位條件、城市空間結(jié)構(gòu)和 景觀、改造目標(biāo)、周邊情況等。尤其與地價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)利潤之間的關(guān)系更為密 切，對于容積率的確定必須要考慮地價(jià)及房地產(chǎn)利潤等相關(guān)影響因素。目前由于 缺乏對相關(guān)因素的定量經(jīng)濟(jì)分析，導(dǎo)致城市土地出讓價(jià)格的確定方式存在一些問 題，地價(jià)還沒有真正反映土地應(yīng)有的價(jià)值；同時政府不能有效地通過控制土地出 讓總量來調(diào)控城市開發(fā)，不能形成城市政府的有效調(diào)控機(jī)制。2.3容積率的確定未考慮外部負(fù)效應(yīng)2塊地的開發(fā)，相對較高的容積率

5、固然會帶來一定的外部正效益，如為政府、開發(fā) 商帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，為城市居民提供更多的就業(yè)機(jī)會，增加工作場所及住所 等，極大地促進(jìn)了城市的發(fā)展，具有非常積極的一面；但同時容積率的提高也會 帶來一些外部負(fù)效應(yīng)，如交通擁擠，基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)水平的下降等。雖然這些負(fù)面 影響已被政府部門意識到，但相對正面效應(yīng)而言，對其重視性還不夠，它的影響 究竟有多大很難量化，導(dǎo)致出現(xiàn)諸多城市問題。3控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率的合理確定控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率的確定，要考慮土地使用的經(jīng)濟(jì)效益，還要注重開發(fā)建 設(shè)的社會和環(huán)境效益。在實(shí)際工作中，確定合理的容積率還必須考慮到用地性質(zhì)、 區(qū)位條件、環(huán)境質(zhì)量、空間景觀等諸多方面4。筆者

6、認(rèn)為，應(yīng)在定性分析與定 量分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合容積率獎懲制度來最終確定地塊容積率，以期實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、 社會與生態(tài)環(huán)境之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。3.1定性分析3.1.1城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段容積率是衡量土地使用強(qiáng)度的重要指標(biāo)，處于不同發(fā)展階段的城市，其土地利用 方式及強(qiáng)度存在較大的差異。據(jù)崔寒清（2006）通過對全國九個大型城市用地容 積率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間關(guān)系的實(shí)證研究，當(dāng)城市發(fā)展與建設(shè)處于起步階段時，城市 用地容積率存在很大的上升空間，它會隨著經(jīng)濟(jì)的騰飛而加速上漲；但是當(dāng)經(jīng)濟(jì) 達(dá)到高速發(fā)達(dá)時期，容積率不會伴著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而無節(jié)制的上升，它的增長速率 會放緩，其絕對數(shù)值雖然持續(xù)增長，但是增長的邊際變化量會逐漸減少為零；

7、此 時，容積率也相應(yīng)達(dá)到最大值;之后，它就會長期保持在這種穩(wěn)定均衡的狀態(tài)5。3.1.2 土地的使用性質(zhì)不同類型的土地用途，其容積率存在較大的差別。商業(yè)、居住、工業(yè)等用地的容 積率存在較大差異。一般情況下，商業(yè)用地的容積率相對較高，居住用地次之， 工業(yè)用地相對較低。因此，容積率的確定必須依據(jù)城市總體規(guī)劃確定的土地性質(zhì) 來確定。3.1.3區(qū)位條件由于土地區(qū)位不同，產(chǎn)生不同的使用價(jià)值和價(jià)值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上 獲得的經(jīng)濟(jì)效益會相差很大，不同行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟(jì)效益也相差很大。因此 說土地區(qū)位理論在很大程度上支配著城市各項(xiàng)用地的空間安排及土地利用率和 開發(fā)強(qiáng)度。例如，一個城市的市級商業(yè)區(qū)的容積

8、率比遠(yuǎn)離市區(qū)的容積率要大得多。3.1.4 土地的基礎(chǔ)設(shè)施條件及周圍環(huán)境狀況較好的基礎(chǔ)設(shè)施和自然條件是較高容積率的根本保障和支撐條件。容積率的確定 要考慮到地塊的四鄰在空間環(huán)境上的制約關(guān)系，如重污染工業(yè)區(qū)必須考慮風(fēng)向， 商服繁華度較好的商業(yè)區(qū)必須考慮建筑物的高度、樓間距、外形、綠化和道路交 通等條件。3.1.5與其他規(guī)劃控制指標(biāo)相協(xié)調(diào)容積率與建筑密度、建筑高度等規(guī)劃控制指標(biāo)密切相關(guān)。因此，容積率確定時， 要考慮到與其他規(guī)劃控制指標(biāo)之間的協(xié)調(diào)。如歷史文化保護(hù)地段附近建筑高度受 到限制時，容積率就不能定的太高；建筑高度不受嚴(yán)格限制的地段，容積率可以 適當(dāng)提高。3.2定量分析根據(jù)城市既定的地價(jià)水平，通

9、過土地的投入產(chǎn)出分析為開發(fā)強(qiáng)度提供技術(shù)支撐。 用地的投入產(chǎn)出分析為規(guī)劃確定容積率等控制指標(biāo)提供定量分析依據(jù)，增強(qiáng)了規(guī) 劃的科學(xué)性。城市開發(fā)的投入（成本）主要包括土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)、土地征用費(fèi)、動遷安置成 本（舊城改造時）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安成本前期工程費(fèi)、城市開發(fā)稅費(fèi)、物業(yè)管 理費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用及其他不可預(yù)見的費(fèi)用等。城市開發(fā)的產(chǎn)出（收益）對于開發(fā)商來 說，就是可售房屋價(jià)格之和。由于開發(fā)總投入乂利潤率二總產(chǎn)出-總投入。因此， 在利潤率一定的情況下（通常以行業(yè)正常利潤率為計(jì)算依據(jù)），通過計(jì)算能得出該 利潤率下的“最低經(jīng)濟(jì)容積率”，即低于這一容積率將導(dǎo)致開發(fā)商利益受損，若 高于這一容積率開發(fā)商將得到一部分

10、超額利潤。最低經(jīng)濟(jì)容積率對在控制性詳細(xì) 規(guī)劃中制定合理的容積率，具有重要的參考價(jià)值?；蛘吒鶕?jù)既定的地價(jià)、房屋重 建價(jià)格等約束條件，計(jì)算單位面積上的投入、產(chǎn)出情況，從而得出單位面積上的 拆建比，從而為既定地塊的容積率確定提供技術(shù)支撐。3.3容積率獎懲制度容積率通過前面的分析方法確定后，理論上應(yīng)作為下達(dá)規(guī)劃要點(diǎn)的依據(jù)。但在實(shí) 際操作中，理論值與現(xiàn)實(shí)值會存在一定的偏差，最終容積率的制定應(yīng)該視實(shí)際情 況具有一定的彈性，也就是與理論值之間可以存在較小的浮動范圍。因此，借鑒 國外的容積率獎勵制度，將成為實(shí)施容積率控制的選擇。容積率獎勵是指土地開 發(fā)管理部門為取得開發(fā)商的合作，在開發(fā)商提供一定的公共空間或公益性設(shè)施的 前提下，獎勵開發(fā)商一定的建筑面積6。目前國外已建立了較為完善的容積率獎勵制度，如獎勵性區(qū)劃，通過提高容積率 來