2017年jg房估知識基礎班講義

1、2017年房地產估價師考試網上輔導 房地產估價相關知識 提供精準面授精華視頻+精準押題：一建、二建、咨詢、監(jiān)理、造價、環(huán)評、經濟師、安全、房估、消防/等 QQ:2069910086 第14頁第七章金融知識考試目的：本部分的考試目的是測試應考人員對金融的基本概念，金融工具的特征、種類以及幾種主要的金融工具，貨幣體系和貨幣政策等的了解、熟悉和掌握程度?！颈菊驴荚囈蟆?1.掌握金融的概念；2.了解貨幣；3.掌握信用；4.熟悉金融活動；5.熟悉金融工具；6.了解金融體系概述；7.熟悉中央銀行；8.熟悉商業(yè)銀行；9.了解政策性銀行；10.熟悉非銀行金融機構；11.了解銀行業(yè)監(jiān)督管理機構；12.了解貨幣

2、供給層次；13.了解中國的貨幣體系；14.掌握通貨膨脹；15.掌握通貨緊縮；16.掌握貨幣政策及貨幣政策工具；17.熟悉金融業(yè)務；18.熟悉金融市場的含義；19.熟悉金融市場的構成要素；20.掌握金融市場的分類；21.熟悉短期資金市場；22.熟悉長期資金市場；23.熟悉外匯市場；24.了解黃金市場；25.掌握房地產債務融資。第一節(jié)金融概述一、金融的概念金融是指貨幣資金的融通。金融的概念涉及貨幣、信用和銀行，以及他們之間的內在聯系。二、貨幣貨幣是充當一般等價物的特殊商品，是商品交換的媒介，是商品交換發(fā)展到一定階段的產物，貨幣五個職能：價值尺度、流通手段、支付手段、貯藏手段和世界貨幣職能。前三者是

3、貨幣的基本職能。三、信用（一）信用的概念信用是指經濟活動中的一種借貸行為，是以償還和付息為條件的價值單方面讓渡。（二）信用的形式商業(yè)信用是指企業(yè)之間相互提供的，與商品交易直接聯系的信用形式。銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業(yè)或個人提供的信用。國家信用是指政府的借貸行為，主要形式是由政府發(fā)行債券以籌措資金。消費信用是指企業(yè)或金融機構對消費者個人提供的信用，一般用于生活消費。民間信用是指個人之間相互以貨幣或實物提供的信用。四、金融活動（一）直接融資是指資金供給者與資金需求者運用金融工具（股票，債券等），直接形成債權債務關系的行為。資金供給者是直接貸款人，資金需求者是直接借款人。優(yōu)點：1.資金供求雙方

4、直接聯系，各取所需。2.雙方直接形成債權債務關系，債權人關注和支持債務人的經營活動。3.有利于籌集長期投資資金。局限性：1.直接融資雙方在資金數量、期限、利率等方面限制多。2.直接融資比間接融資的風險大。（二）間接融資資金雙方通過金融中介機構（常見的有銀行，保險公司）間接實現融資。優(yōu)點：1.積少成多；2.安全性高；3.專業(yè)優(yōu)勢。局限性：金融中介機構隔斷了資金供需雙方的直接聯系，減少了投資者對企業(yè)生產的關注，也減少了對籌資者使用資金的壓力和約束。五、金融工具（一）金融工具的一般特征1.償還性2.可轉讓性，即流動性3.安全性4.收益性流動性和安全性是正向關系；流動性和收益性是反向關系；收益性和安全

5、性是反向關系。（二）金融工具的種類直接金融工具是指由非金融機構發(fā)行和簽署的商業(yè)票據，公債和國庫券等。間接金融工具是指由金融機構（銀行，保險公司）發(fā)行的銀行券，存款單，銀行票據和保險單等。短期信用工具主要指票據，包括本票、匯票等。長期信用工具也稱為有價證券，主要是股票和債券兩類。不定期信用工具主要指銀行券和紙幣。（三）幾種主要的金融工具1.本票是由出票人簽發(fā)，承諾自己見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。本票的出票人就是付款人。商業(yè)本票（企業(yè)簽發(fā)）、銀行本票（銀行簽發(fā)）。2.匯票是由出票人簽發(fā)，委托付款人見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。包

6、括商業(yè)匯票和銀行匯票。商業(yè)匯票是由出票人簽發(fā)，委托付款人在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據，經過承兌的匯票叫承兌匯票。3.支票是銀行活期存款人簽發(fā)給收款人辦理結算或委托開戶銀行將確定金額從其賬戶支付給收款人或持票人的票據。支票由存款人簽發(fā)。支票的特點是：1）在銀行信用基礎上產生，以存款為依據；2）有效期短，見票即付；3）簽發(fā)支票金額，以存款余額為限，不可透支。4.信用卡是銀行或信用卡公司發(fā)行的，可以在指定的商店或場所進行記賬消費的一種信用憑證。信用卡功能：1）轉賬結算；2）儲蓄；3）匯兌；4）消費貸款。5.銀行券，即鈔票。6.大額可轉讓存單，由銀行發(fā)行的一種大面額定期存款憑

7、證。7.債券和股票本書后面第八章做詳細介紹。第二節(jié)金融體系一、金融體系概述（一）金融體系的概念是指一國所有從事金融活動的組織所形成的整體。分為銀行和非銀行金融機構兩大類。其中銀行包括中央銀行、商業(yè)銀行和政策性銀行；非銀行金融機構包括信用合作社、儲蓄貸款協會、保險公司、信托公司、證券公司、投資公司和財務公司等。1.領導核心：中央銀行，代表國家對金融活動進行監(jiān)督管理、制定和執(zhí)行貨幣政策。2.主體：商業(yè)銀行，吸收存款，開展貸款和中間業(yè)務，以盈利為目的。3.政策性銀行，是政府出于特定目的設立，或由政府施以較大干預，以完成政府的特定任務，滿足整個國家社會經濟發(fā)展需要而設立的銀行機構。4.非銀行金融機構，

8、是指銀行機構以外的具體經辦某一類金融業(yè)務的金融機構。（二）我國的金融體系分業(yè)經營，分業(yè)監(jiān)管。分業(yè)經營（3個層次）：金融業(yè)與非金融業(yè)分離；銀行、證券、保險、信托四個子行業(yè)分離；每個子行業(yè)內部業(yè)務進一步分離。（通常指第二層次）金融監(jiān)管機構（一行三會）：中國人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會。經營性金融機構包括：商業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機構（保險公司、信托投資公司、專營證券業(yè)務的證券公司、融資租賃公司、企業(yè)集團內部的財務公司、投資基金等）。二、中央銀行（一）中央銀行的性質中央銀行代表政府管理國家的金融事業(yè)，是國家機構的組成部分，具有國家管理機關的性質。其特征：不以盈利為目的；不經營普通商業(yè)銀行

9、的業(yè)務，只與政府和金融機構發(fā)生業(yè)務關系；為實現國家政策服務。（二）中央銀行的職能1）發(fā)行的銀行貨幣發(fā)行。2）銀行的銀行集中存款準備金；最終貸款人，以再貼現，再抵押，或直接貸款等形式，向商業(yè)金融機構提供資金支持，從而成為“最終貸款人”；組織商業(yè)銀行等金融機構間的清算。3）國家的銀行代理國庫；代理國債的發(fā)行；對國家給予信貸支持；保管國家的外匯和黃金儲備；制定并監(jiān)督執(zhí)行有關金融管理法規(guī)；代表政府與外國金融機構和國際金融機構建立業(yè)務往來關系，參與國際金融活動。三、商業(yè)銀行（一）商業(yè)銀行的性質商業(yè)銀行在金融體系中居主體地位。商業(yè)銀行除了吸收資金，發(fā)放貸款和投資等傳統(tǒng)業(yè)務外，還開展各種國際業(yè)務、外匯業(yè)務、

10、黃金買賣、租賃信貸、咨詢等多種業(yè)務。（二）商業(yè)銀行的職能1.充當信用中介，這是商業(yè)銀行最基本的職能。2.變貨幣收入為貨幣資本。3.充當支付中介。4.創(chuàng)造派生存款和信用流通工具。商業(yè)銀行在信用中介職能的基礎上，通過存貸業(yè)務的開展，能夠創(chuàng)造派生存款。銀行乘數。（三）商業(yè)銀行的類型和組織1.商業(yè)銀行的類型職能分工型是指商業(yè)銀行根據法律規(guī)定，主要經營短期工商信貸業(yè)務。全能型商業(yè)銀行也稱為綜合型商業(yè)銀行，是指商業(yè)銀行可以經營一切金融業(yè)務，包括各種期限和種類的存貸款，各種證券買賣以及信托、支付清算金融業(yè)務。2.商業(yè)銀行的外部組織形式1）單元銀行制。業(yè)務只由一個獨立的銀行機構經營而不設分支機構的銀行組織形式

11、。2）總分行制。亦稱分支行制，指在大城市設立總行，并在該市及國內或國外各地設立分支機構的銀行組織形式。3）集團銀行制。亦稱持股公司制，指由一個集團成立股權公司，再由該公司控制或收購兩家以上的若干銀行，這些銀行在法律上保持獨立性，但業(yè)務經營都由同一股權公司所控制的銀行組織形式。4）連鎖銀行制。也稱為聯合銀行制，指兩家以上商業(yè)銀行受控于同一人或同一集團，但又不以股權公司形式出現的銀行組織形式。3.商業(yè)銀行內部組織結構通常由決策機構、執(zhí)行機構和監(jiān)督機構組成。決策機構包括股東大會、董事會；執(zhí)行機構包括總經理，以及總經理領導下的各業(yè)務部門和職能部門；監(jiān)督機構主要有監(jiān)事會和各種檢查委員會。四、政策性銀行1

12、.政策性銀行的特征1）經營目標是為了實現政府的政策目標；2）資金來源主要是政府直接出資；（不吸收存款）3）資金運用以發(fā)放中長期貸款為主；4）貸款重點是政府產業(yè)政策、社會經濟發(fā)展計劃中重點扶植的項目。2.政策性銀行的種類1）開發(fā)性金融機構。是專門為政府經濟開發(fā)和發(fā)展提供中長期貸款的政策性金融機構，其作用主要是配合政府實施相關的產業(yè)政策，加快基礎設施和重點項目的建設。2）農業(yè)政策性金融機構。是經營農業(yè)和與農業(yè)有關的信貸業(yè)務，貫徹政府支持農業(yè)發(fā)展政策的金融機構，其作用在于為農業(yè)提供資金支持，為貫徹和落實政府支持的農業(yè)政策和措施提供服務。3）進出口政策性金融機構。是經營與進出口有關的信貸業(yè)務，推動國家

13、進出口貿易發(fā)展的金融機構。其作用主要是通過融通資金，提供融資條件，提供咨詢服務和經辦對外援助，服務于政府的對外政策。五、非銀行金融機構1.非銀行金融機構與商業(yè)銀行的區(qū)別（1）資金來源不同。商業(yè)銀行以吸收存款為主要資金來源，而非銀行金融機構主要依靠發(fā)行股票、債券等其他方式籌措資金。（2）資金運用不同。商業(yè)銀行的資金運用以發(fā)放貸款，特別是以短期貸款為主，而非銀行金融機構的資金運用主要是以從事非貸款的某一項金融業(yè)務為主，如保險、信托、證券、租賃等金融業(yè)務。（3）不具有信用創(chuàng)造功能。只有發(fā)放貸款才具有信用創(chuàng)造功能。與商業(yè)銀行有別。2.主要的非銀行金融機構（1）信用合作社。（2）儲蓄貸款協會。（3）保險

14、公司。（4）養(yǎng)老基金組織。（5）信托公司。（6）證券公司。（7）投資公司。（8）財務公司。六、銀行業(yè)監(jiān)督管理機構銀監(jiān)會第三節(jié)貨幣體系與貨幣政策一、貨幣供給層次（高頻考點）根據貨幣的流動性及在流通中所起的作用，將貨幣供應量分為三個層次:M0、M1、M2。第一層次：M0=現金流通量第二層次：M1=M0+單位和個人的活期存款第三層次：M2=M1+單位和個人的定期存款+其他存款重點：區(qū)分三個層次二、中國的貨幣體系貨幣的發(fā)行流通流通的管理三、通貨膨脹與通貨緊縮1.通貨膨脹的含義和類型通貨膨脹是指由于貨幣供應量過多而引起貨幣貶值、物價持續(xù)上漲的經濟現象。按照形成原因，通貨膨脹分為三種：1）需求拉上型通貨膨

15、脹。是指經濟運行過程中總需求過度增加，超過了既定價格水平下商品和勞務的供給，從而引起貨幣貶值和物價總水平上漲。2）成本推動型通貨膨脹。是指在商品和勞務供給不變的情況下，因生產成本提高而引起的物價總水平上漲，而原材料價格上漲和工資增加是生產成本提高的主要原因。3）結構失調型通貨膨脹。是指由于國民經濟結構性失調造成貨幣流通與商品流通不相適應而引起的通貨膨脹。2.通貨膨脹的調控通貨膨脹是社會總需求與社會總供給失衡的結果，對通貨膨脹的調控一般是從控制需求和增加供給兩方面進行。3.通貨緊縮的含義通貨緊縮是指由于貨幣供應量的減少或其增幅滯后于生產增長的幅度，致使市場上對商品和勞務的總需求小于總供給，從而出

16、現物價總水平的持續(xù)下降。4.抑制通貨緊縮的對策1）實施積極的貨幣政策。增加貨幣供應量；下調法定存款準備金率和完善準備金制度；下調利率與加快利率市場化相結合。2）采取積極的財政政策，優(yōu)化支出結構。3）擴大就業(yè)，刺激消費增長。四、貨幣政策及貨幣政策工具1.貨幣政策目標1）終極目標：中央銀行實行一定貨幣政策在未來時期要達到的最終目的。2）中間目標：中央銀行為了實現其貨幣政策的終極目標而設置的可供觀測和調控的指標。2.貨幣政策工具（重點）1）一般性貨幣政策工具法定存款準備金率。指商業(yè)銀行按照中央銀行規(guī)定必須向中央銀行交存的法定存款準備金與其存款總額的比率。再貼現利率。中央銀行對商業(yè)銀行貼現的票據辦理再

17、貼現時采用的利率。公開市場業(yè)務。中央銀行在公開市場上買賣有價證券。買入證券，投放貨幣，賣出證券，回收貨幣。我國中央銀行通過公開市場投放流動性的操作，以期增大貨幣的流動，其典型的做法就是實行逆回購。這是中國人民銀行向一級交易商購買有價證券，并約定在未來特定日期將該有價證券賣給一級交易商的交易行為。簡單解釋就是主動借出資金，從而獲取債券質押的交易，這種交易被稱為逆回購交易，中央銀行則代表投資者，是接受債券質押、借出資金的融出方。從中央銀行于2012年6月26號11月15號共55次逆回購放量本身說明當時市場資金的緊缺。中央銀行巨量逆回購意欲緩解短期流動性緊張，而逆回購利率則成為市場新的利率風向標。各

18、期限逆回購交替使用，令資金投放更加精準。由此可見，逆回購已成為各類流動性工具之首選。中央銀行實施的逆回購基本上體現了存款準備金率下調的意愿，差距在于量的大小問題。而逆回購操作，能夠對資金的期限及結構性失衡進行調節(jié)。中央銀行對于逆回購的運用，反映出中央銀行對于公開市場操作貨幣政策工具的偏好。中央銀行不僅把逆回購放在調節(jié)銀根等各種貨幣政策工具的第一位置，而且中央銀行報告也表明公開市場操作成為中央銀行管理流動性最為重要的貨幣政策組合。中央銀行對逆回購的偏好并非一時之策。通過逆回購操作還可以將貨幣市場的池子進一步做大，作為銀行之間的交易，為利率市場化的推進做好準備。2）選擇性貨幣政策工具優(yōu)惠利率。指中

19、央銀行對與國民經濟關系重大的部門和行業(yè)制定較低的貼現率和放款利率。證券保證金比率。也稱法定保證金比率，指證券購買人首次支付占證券交易價款的最低比率。消費信用控制。指中央銀行對消費信用提供的信貸規(guī)模進行控制的手段。貸款額度控制。指中央銀行通過規(guī)定商業(yè)銀行最高貸款限額以控制信貸規(guī)模的措施。3）補充性貨幣政策工具主要有道義勸告和金融檢查。第四節(jié)金融業(yè)務一、商業(yè)銀行負債業(yè)務（一）存款業(yè)務1.對公存款業(yè)務。單位活期存款指沒有確定期限，可隨時辦理存取款業(yè)務的存款。單位定期存款指存款單位按有關規(guī)定將其所擁有的暫時閑置不用的資金，按約定期限存入銀行的整存整取存款。單位通知存款。單位協定存款。2.儲蓄存款業(yè)務：

20、活期儲蓄存款；定期儲蓄存款。（二）大額可轉讓定期存單批發(fā)式：發(fā)行機構擬定發(fā)行總額、利率、面額等，預先公布供投資者認購；零售式：根據投資者的需要隨時發(fā)行和認購，利率可商議。面額較大，高收益（利率高于同期存款利率，享受利率期限結構調整）、高流動性（可隨時在二級市場出售轉讓）。（三）非存款性負債業(yè)務（主動負債）（1）短期負債1）同業(yè)拆借（商業(yè)銀行之間的短期資金融通）2）向中央銀行借款（再貸款、再貼現）（2）長期負債（資本性債券和國際金融債券）二、商業(yè)銀行資產業(yè)務貸款（一）貸款的種類1）自營貸款、委托貸款和特定貸款。2）短期（一年內）貸款，中期（一至五年）貸款和長期（五年以上）貸款。3）信用貸款，擔保

21、貸款，票據貼現。信用貸款是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款。無抵押和擔保。擔保貸款是指貸款人以自己或其保證人的資產作擔保而發(fā)放的貸款。擔保貸款分為:（1）保證貸款是指以一定的保證方式，第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔一般保證責任或者連帶責任而發(fā)放的貸款。當債務人不能履行債務時，保證人要按約定履行債務或承擔責任。（2）抵押貸款是指按一定的抵押方式以借款人或第三人的財產（主要有房地產）作為抵押物發(fā)放的貸款，當債務人不能履行債務時，債權人有權依照法律規(guī)定處置抵押財產并優(yōu)先受償。（3）質押貸款是按一定的質押方式以借款人或第三人的動產或權利作為質物而發(fā)放的貸款。（二）貸款的期限自營貸款期限最長一般

22、不得超過十年，票據貼現的期限最長不得超過六個月。（三）貸款程序1.借款人先向貸款人提出貸款申請。2.貸款人受理申請后，對借款人進行調查，調查借款人自有資金及其信用程度，調查借款的合法性、安全性、盈利性等。評估借款人信用等級，核實抵押物、質物以及保證人的情況，測定貸款的風險度。3.貸款人建立審貸分離、分級審批的貸款管理制度，根據貸款條件和貸款程序自主審查決定是否貸款。除國務院批準的特定貸款外，貸款人有權拒絕任何單位和個人強令其發(fā)放貸款或者提供擔保。4.貸款時應由貸款人與借款人簽訂借款合同，約定貸款種類、用途、金額、利率、期限、還款方式、借貸雙方權利和義務、違約責任以及雙方認為需要約定的其他事項。

23、5.貸款的使用。（四）貸款的審查審查的目的和內容主要包括：1.著重調查和了解借款人本身的情況，包括信用狀況、經營狀況、還款能力。2.了解借款人借款用途和目的。3.了解借款人以何種方式提供擔保，擔保方式是否合法。4.判斷借款人何時能夠歸還所需款項，確定貸款的期限。5.了解借款人的還款來源和還款方式。（五）利息和利率利息是貨幣資金的使用“價格”。利率是利息與本金的比率。單利和復利。固定利率是指在整個借款期間利率不變，不因市場利率的波動而改變。在借款期限較短或市場利率變化不大的條件下，一般采用固定利率。浮動利率是指隨著市場利率的變化而定期調整的利率。一般中長期貸款選用浮動利率。三、商業(yè)銀行中間業(yè)務中

24、間業(yè)務是指銀行不運用或較少運用自己的資產，以中間人的身份替客戶辦理收付和其他委托事項，提供各類金融服務并收取手續(xù)費的業(yè)務。（一）結算類中間業(yè)務結算類中間業(yè)務是指由商業(yè)銀行為客戶辦理因債權債務關系引起的，與貨幣收付有關的業(yè)務。1.委托收款。指收款人委托銀行向付款人收取款項的結算方式。2.匯兌。指匯款人委托銀行將其款項支付給收款人的結算方式。3.托收承付。指根據購銷合同由收款人交貨后委托銀行向異地付款人收取款項，由付款人向銀行承認付款的結算方式。（二）擔保型中間業(yè)務擔保型中間業(yè)務是指商業(yè)銀行向客戶做出某種承諾或者為客戶承擔風險等引起的有關業(yè)務。（三）融資型中間業(yè)務融資型中間業(yè)務是指商業(yè)銀行向客戶提

25、供傳統(tǒng)信貸以外的其他融資服務的有關業(yè)務。1.融資租賃業(yè)務是指商業(yè)銀行根據企業(yè)的要求，購買企業(yè)所需的設備，然后出租給企業(yè)在一定時期內有償使用，當租賃期滿后，再以一定價格出售給企業(yè)的一種經營活動。2.融資租賃的特征一是所有權和使用權的分離；二是融資與融物相結合；三是以分期支付租金方式償還本息；四是租賃雙方是以合同為基礎的經濟關系。3.融資租賃的形式直接租賃；轉租賃；回租；杠桿租賃；綜合租賃（租賃與合資經營等結合，以產品償還租金）。（四）管理型中間業(yè)務商業(yè)銀行接受客戶委托、利用自身經營管理上的職能優(yōu)勢，為客戶提供服務業(yè)務（代保管、代理理財等）。（五）衍生金融工具服務衍生金融工具業(yè)務是指商業(yè)銀行從事涉

26、及衍生金融工具各種交易的有關義務。如金融期貨，期權等。（六）其他中間業(yè)務咨詢、評估、財務顧問、計算機服務等。四、金融信托投資業(yè)務（代客理財）金融信托投資，財產所有者通過簽訂合同將其財產委托于信托機構，由信托機構根據委托人的要求，全權代為管理或處理有關經濟事務的信用行為。（一）信托的職能。包括融通資金、財務管理和信用服務。（二）信托的性質1.財產所有權的轉移性。信托合同生效后，財產所有權變更為受托人。2.財產核算的他主性。受托人管理和處理信托資產中的受益和虧損，均由委托人承擔。受托人只收取其提供勞務的報酬。3.收益分配的實績性。信托機構按照經營的實際效果計算信托收益。（三）我國信托的業(yè)務范圍1.

27、信托業(yè)務（信托存款，信托貸款，信托投資、財產信托和個人特約信托）2.委托業(yè)務（委托貸款，委托投資）3.代理業(yè)務（代理發(fā)行股票、債券；代理催收欠款；代理收付；代理保管和出租保管箱；履約擔保等）4.兼營業(yè)務5.外匯業(yè)務第五節(jié)金融市場一、金融市場的含義，要素和分類（一）金融市場的含義貨幣資金融通市場，是指貨幣資金盈余部門與短缺部門通過交易金融性商品而融通貨幣資金的活動和關系的總稱。（二）金融市場的構成要素1.金融市場交易的主體（貨幣資金盈余或短缺的企業(yè)、個人和金融中介機構）2.金融市場交易的客體（貨幣資金）3.金融市場交易的媒介 （金融工具-債權債務憑證，所有權憑證）4.金融市場交易的價格（利息率）

28、5.金融市場交易管理、組織形式與交易方式。（三）金融市場分類按照是否有固定場所，分為有形和無形市場；按照融資期限，分為短期金融市場和長期金融市場；按交割時間，分為現貨市場和期貨市場；按地理范圍，分為地方性、全國性和國際性金融市場；按交易對象分，分為票據市場、證券市場、黃金市場、外匯市場等。二、短期資金市場（一）短期資金市場的含義和特點短期資金市場是以短期金融工具為媒介而進行的一年期以內資金交易活動的總稱。特點：1.融資期限短，最短的只有半天或一天；2.融資的目的是為解決短期資金周轉的需要；3.參與者主要是機構的投資者；4.金融工具有較強的“貨幣性”，即流動性。（二）短期資金市場的構成由同業(yè)拆借

29、市場、票據市場、大額定期存款單市場、短期債券市場和回購協議等子市場構成。1.同業(yè)拆借市場。是指銀行等金融機構相互之間進行的資金融通活動。2.票據市場票據承兌市場。是指授予承兌保證，創(chuàng)造承兌匯票的市場。票據貼現市場，是指對未到期的票據進行貼現為客戶提供短期資金融通的市場。票據貼現市場上的貼現，再貼現（商業(yè)銀行向中央銀行貼現），轉貼現（商業(yè)銀行向商業(yè)銀行貼現），形式上是貼現機構買進未到期的票據，實質上是債權的轉移，表面上是票據的轉讓與再轉讓，實際上是資金的買賣。3.大額可轉讓定期存款單市場指的是發(fā)行和買賣大額可轉讓定期存款單活動的總稱。主要特點有：期限短；面額固定，起點高；利率比同期限的定期存款高

30、；不記名，可自由轉讓；不能提前提取現金。4.短期債券市場發(fā)行和買賣一年期以內的短期政府債券和企業(yè)債券活動的總稱。國庫券市場的活動包括國庫券的發(fā)行和流通轉讓。國庫券的發(fā)行一般采用公募投標方式進行，期限為一年或一年以內。國庫券的流通轉讓是將未到期的國庫券賣出兌現的行為。在通常情況下，貼現率越高，買賣價格越低；國庫券距到期日越近，轉讓價格越高。售價=面值（1-貼現率距離到期日數/360）收益率=（面值-售價）/面值（360/距離到期日數）100%企業(yè)短期融資債券，是企業(yè)為了解決季節(jié)性、臨時性流動資金需要而向社會公眾發(fā)行的債務憑證。政府短期債券，是指政府為解決年度內財政收支不平衡而向社會公眾發(fā)行的債務

31、憑證，主要是國庫券。5.購回協議市場是指資金短缺者在貨幣市場出售證券以融通資金時，同資金盈余者即證券購入者簽訂協議，同意證券出售者在約定的時間按照協議約定的價格購回所售證券。購回協議實質上是一種有抵押品的短期資金融通方式。購回協議雖然表現為買賣證券的形式，但是買賣價格卻與真正買賣證券的價格脫離，一般稍低于市價。三、長期資金市場是指以長期金融工具為媒介而進行的一年期以上的資金交易活動的總稱。也稱為資本市場。主要功能是引導長期儲蓄轉化為長期投資，其特點有： 融資期限長；融資的目的主要是為了解決長期投資性資金的需要 ；資金交易量大；收益高，流動性差、價格變動幅度大、風險較大；四、外匯市場（一）外匯市

32、場的含義外匯市場是指外匯買賣活動的總稱，它既包括本國貨幣與外國貨幣之間的買賣，也包括不同的外國貨幣之間的買賣。（二）外匯市場的作用1.為調劑外匯資金的余缺提供便利；2.有利于避免匯率風險；3.有利于中央銀行進行穩(wěn)定匯率的操作。（三）外匯市場的參與者1.外匯銀行2.外匯經紀人3.客戶4.中央銀行（四）外匯市場上外匯交易方式1.外匯現貨交易或稱現匯交易，指外匯買賣雙方在成交后的兩個營業(yè)日內辦理交割手續(xù)的外匯交易方式。2.外匯期貨交易指外匯買賣雙方成交后，按合同的規(guī)定，在約定的到期日按約定的匯率進行交割的外匯交易方式。3.套匯交易指利用不同的外匯市場，不同的貨幣類型，不同的交割期限，或某些貨幣在匯率

33、上的差異而進行的外匯交易，從中賺取利潤。五、黃金市場黃金市場是指集中進行黃金買賣和金幣兌換的交易市場。第六節(jié)房地產債務融資一、金融杠桿、回報與風險（一）金融杠桿1.金融杠桿的基本定義負債融資，使得權益投資，收益或損失均放大。金融杠桿（leverage）可以放大投資收益或損失。原理：負債，需要固定支付利息，資金使用后的收益，扣除利息后的金額，剩余部分由權益投資人承擔。金融杠桿：假設某投資者要購買100萬元的公寓房地產，通過自有資金50萬元與抵押貸款50萬元實現。這里是2倍杠桿率。投資者購買的資產價值是他自有資產的2倍（若杠桿率不同，則為其他杠桿率的倍數）。如果自有資金20萬，抵押貸款80萬，則為

34、5倍杠桿。使用貸款來投資房地產，簡單地說就是租用別人的資金為自己賺錢。2.杠桿率與貸款價值比在金融杠桿中，我們將杠桿率定義為所投資的房地產總價值除以房地產投資中的本金值。杠桿比率：LR=VE=（L+E）/E LR=V/E=V/（V-L）其中：V一所投資的房地產價值value，L-貸款值loan，E-權益值equity。貸款價值比定義為貸款值與房地產總價值的比值：LTV=LV 負債率LTV越大，LR也就越大（負債比率越大，杠桿率越大），反之亦然，但兩者之間并不是線性關系。LR=1（l-L/V）=1（1-LTV）杠桿率=1/（1-負債率）LTV=1-（1/LR）例如，若LTV（負債率）為50%時，對應的LR（杠桿率）為2，而LTV（負債率）為75%時LR（杠桿率）為4。（要求會計算，可以和會計知識中的權益乘數對照）（二）金融杠桿對回報與風險的影響1.對投資預期回報的影響將以上這些分析數據匯總到表71中，我們可以注意到，在這個案例中使用的金融杠桿（LR=2，LTV=50%）有著增加預期回報