資產(chǎn)價(jià)值類型的判斷評(píng)估方法的選擇

1、財(cái)產(chǎn)價(jià)值種類的判斷及評(píng)估方法的選擇評(píng)估目的決定評(píng)估價(jià)值，評(píng)估價(jià)值決定評(píng)估方法。不一樣評(píng)估方法表現(xiàn)財(cái)產(chǎn)不一樣價(jià)值種類或價(jià)值屬性，也必定形成不一樣的評(píng)估結(jié)果，所以不一樣價(jià)值種類或價(jià)值屬性、評(píng)估方法之間不擁有代替性、可比性。1.財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值種類財(cái)產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值種類是指財(cái)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。不一樣的財(cái)產(chǎn)種類從不一樣的角度反應(yīng)財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的特點(diǎn)和屬性。不一樣屬性的價(jià)值種類所代表的財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值在性質(zhì)和數(shù)目上常常存在較大差別。一般以財(cái)產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依照的市場(chǎng)條件和被評(píng)估財(cái)產(chǎn)的使用狀態(tài)來(lái)區(qū)分財(cái)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值種類，詳細(xì)包含市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值之外的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自發(fā)買方和自發(fā)賣方在各自理性行事且未

2、受任何逼迫的狀況下，評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公正交易的價(jià)值預(yù)計(jì)數(shù)額。評(píng)估對(duì)象在市場(chǎng)價(jià)值之外的價(jià)值種類包含投資價(jià)值、在用價(jià)值、清理價(jià)值、剩余價(jià)值等。投資價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象關(guān)于擁有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所擁有的價(jià)值預(yù)計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值；構(gòu)成部分或因素財(cái)產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬公司的貢獻(xiàn)的價(jià)值預(yù)計(jì)數(shù)額；清理價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫銷售、迅速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值預(yù)計(jì)數(shù)額；剩余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)施、房子建筑物或其余有形財(cái)產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值預(yù)計(jì)數(shù)額；課稅價(jià)值是指依據(jù)稅法例定的與征納稅收有關(guān)的價(jià)值定義所確立的價(jià)值；保險(xiǎn)價(jià)值是指因可能的危險(xiǎn)造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重修或重置成本，中

3、記錄或認(rèn)同的某一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)損失或財(cái)產(chǎn)組價(jià)值的某一部分損失。保險(xiǎn)價(jià)值是保險(xiǎn)單條款2.評(píng)估價(jià)值種類的判斷公司價(jià)值種類取決于評(píng)估目的。當(dāng)財(cái)產(chǎn)評(píng)估師所履行的財(cái)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等并沒(méi)有特別限制和要求時(shí)，注冊(cè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估師一般應(yīng)入選擇市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值種類。凡不切合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的財(cái)產(chǎn)價(jià)值種類都屬于市場(chǎng)價(jià)值之外的價(jià)值。我國(guó)的財(cái)家產(chǎn)務(wù)主要有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，公司吞并，公司銷售，公司聯(lián)營(yíng)，股份經(jīng)營(yíng)，中外合資、合作，公司清理，抵押擔(dān)保，公司租借，債務(wù)重組等。依據(jù)業(yè)務(wù)目的，就能夠判斷對(duì)應(yīng)的價(jià)值種類。比方財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓價(jià)值，公司清理屬于清理價(jià)值等等。3.價(jià)值種類決定了評(píng)估方法的選擇和使用價(jià)值種類其實(shí)

4、是財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一個(gè)詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)和取向，某種標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)值獲得，必然經(jīng)過(guò)詳細(xì)評(píng)估方法進(jìn)行科學(xué)估量獲取。事實(shí)上，評(píng)估方法不過(guò)估量評(píng)估價(jià)值的一種思路，價(jià)值種類確立必定決定了評(píng)估方法選擇和使用，比如：評(píng)估師在評(píng)估財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值，只好采納市場(chǎng)比較方法估價(jià)，不可以采納利潤(rùn)現(xiàn)值法或重置成本法代替，當(dāng)估量財(cái)產(chǎn)將來(lái)價(jià)值即在用價(jià)值時(shí)，應(yīng)該使用利潤(rùn)現(xiàn)值法而不可以用重置成本或市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行代替。毫無(wú)疑問(wèn)，不同價(jià)值種類決定了評(píng)估方法選擇使用，不一樣評(píng)估方法應(yīng)表現(xiàn)不一樣價(jià)值屬性，不一樣價(jià)值屬性、不一樣評(píng)估方法不擁有代替性、可比性，這應(yīng)是財(cái)產(chǎn)評(píng)估一個(gè)基來(lái)源則性的問(wèn)題。4.財(cái)產(chǎn)評(píng)估方法的選擇評(píng)估方法的選擇一定與財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值種

5、類相適應(yīng)。財(cái)產(chǎn)價(jià)值種類是由財(cái)產(chǎn)的特定評(píng)估目的決定。一般以為，在某一特定的評(píng)估目的必定有其相適應(yīng)的價(jià)值種類或價(jià)值屬性，財(cái)產(chǎn)價(jià)值種類決定評(píng)估方法選擇和使用，也就是說(shuō)不一樣評(píng)估方法其實(shí)表現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)不一樣價(jià)值屬性或價(jià)值種類。評(píng)估方法的選擇應(yīng)試慮以下因素：評(píng)估方法的選擇所遇到的限制評(píng)估方法遇到評(píng)估目的、評(píng)估假定、評(píng)估對(duì)象的限制。評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)財(cái)產(chǎn)仍是整體財(cái)產(chǎn)，是有形財(cái)產(chǎn)仍是無(wú)形財(cái)產(chǎn)，常常要求不一樣的評(píng)估方法與之適應(yīng)。所以一旦這三項(xiàng)確立下來(lái)了，選擇評(píng)估的方法也就基本確立了。評(píng)估方法還受可采集信息資料的限制。每種評(píng)估方法的運(yùn)用所波及到的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依照。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，以及

6、一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)，某種評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料的采集可能會(huì)碰到困難，自然也就會(huì)限制某種評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用。評(píng)估方法的選摘要考慮合用性在選擇和運(yùn)用某一方法評(píng)估財(cái)產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)充分考慮該種方法在詳細(xì)評(píng)估項(xiàng)目中的合用性、效任性和安全性，并注意知足該種評(píng)估方法的條件要乞降程序要求。評(píng)估方法作為價(jià)值尺度的技術(shù)規(guī)程一定與價(jià)值種類相適應(yīng)價(jià)值種類的正確性、評(píng)估方法的科學(xué)性及二者能否般配是財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值科學(xué)有效的保證。財(cái)產(chǎn)評(píng)估的方法總合有三種：市場(chǎng)法、利潤(rùn)法、成本法。以下是三種方法的選擇使用狀況：評(píng)估方法特點(diǎn)使用前提市場(chǎng)法公允價(jià)值有參照物：公開(kāi)市場(chǎng)；價(jià)錢影響因素可量化利潤(rùn)法預(yù)期利潤(rùn)將來(lái)利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)可量化；可獲取利潤(rùn)的連續(xù)時(shí)間成本法成本構(gòu)成財(cái)產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定被處予該狀態(tài)；預(yù)期利潤(rùn)能支持其重置投入價(jià)值合用狀況合用于有寬泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)種類有利潤(rùn)或潛伏利潤(rùn)的財(cái)產(chǎn)；成本難以計(jì)算的財(cái)產(chǎn)合用范圍寬泛，原則上以財(cái)產(chǎn)重置、賠償，有歷史資料的財(cái)產(chǎn)都能夠長(zhǎng)處弊端直觀簡(jiǎn)單合若無(wú)參照物理，評(píng)估結(jié)果就沒(méi)有方法易于接受估量，合用范圍較小充分考慮未有限制：需具來(lái)利潤(rùn)和貨備必定的前幣時(shí)間價(jià)值提條件；有較大主觀性充分考慮資計(jì)算復(fù)雜，工產(chǎn)的各樣損作量大，經(jīng)濟(jì)耗，結(jié)果合性