深某地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析報(bào)告

1、深萬科財(cái)務(wù)報(bào)表表分析報(bào)告深萬科財(cái)務(wù)報(bào)表表分析報(bào)告導(dǎo)讀本分析報(bào)告系針針對(duì)深萬科AA（0000002）的007年度財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)告，088年半年報(bào)及及三季度報(bào)所所進(jìn)行的涉及及萬科公司基基本面分析、財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析析及綜合能力力分析。我們以基本面分分析作為起點(diǎn)點(diǎn)，堅(jiān)持會(huì)計(jì)計(jì)上的可持續(xù)續(xù)原則，產(chǎn)用用發(fā)展的眼光光分析問題。首首先闡明了公公司背景、所所屬行業(yè)、行行業(yè)狀況及公公司行業(yè)地位位，為接下去去的深入分析析提供相關(guān)環(huán)環(huán)境因素，使使讀者對(duì)萬科科公司有一個(gè)個(gè)初步了解在財(cái)務(wù)分析上，我我們著重分析析了07年年年報(bào)及08年年三季度報(bào)。以以各種渠道搜搜集到大量數(shù)數(shù)據(jù)用以評(píng)估估公司償債、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、盈利及及成長(zhǎng)性四大大重要能力

2、。在在進(jìn)行綜合指指標(biāo)評(píng)價(jià)時(shí)，除除使用傳統(tǒng)的的杜邦分析體體系外，還創(chuàng)創(chuàng)新地使用了了一套我們根根據(jù)萬科公司司實(shí)際情況而而設(shè)計(jì)的“綜合指標(biāo)權(quán)權(quán)重分析法”，對(duì)其進(jìn)行行評(píng)價(jià)。088年財(cái)務(wù)每項(xiàng)項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分分析后，給出出了該項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)未來趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)，體現(xiàn)出出分析的前瞻瞻性及預(yù)測(cè)性性。在企業(yè)價(jià)值分析析方面，我們們運(yùn)用趨勢(shì)分分析法，根據(jù)據(jù)市盈率、市市凈率、股價(jià)價(jià)及其他因素素的變動(dòng)趨勢(shì)勢(shì)，以圖表加加分析的方法法，較直觀地地分析企業(yè)投投資價(jià)值。分析報(bào)告最后，我我們結(jié)合對(duì)007、08年年報(bào)表分析的的結(jié)論，總結(jié)結(jié)出萬科公司司在財(cái)務(wù)方面面和非財(cái)務(wù)方方面的表現(xiàn)，結(jié)結(jié)合企業(yè)價(jià)值值分析給出對(duì)對(duì)深萬科A（00000022）的投資建

3、建議。在此次對(duì)萬科的的財(cái)務(wù)報(bào)告分分析中，我們們充分利用信信息查詢手段段，將課堂理理論付諸于實(shí)實(shí)踐。不拘泥泥于格式，勇勇于創(chuàng)新。獨(dú)獨(dú)創(chuàng)性地開發(fā)發(fā)了具有自身身特色的“綜合指標(biāo)權(quán)權(quán)重分析法”、價(jià)值趨勢(shì)勢(shì)分析法等，能能根據(jù)結(jié)論理理性預(yù)測(cè)。由于所學(xué)有限，一一些分析尚未未深入，略顯顯稚嫩。但總總的來說，我我們認(rèn)為此報(bào)報(bào)告能為對(duì)萬萬科公司的投投資提供較強(qiáng)強(qiáng)參考價(jià)值。深萬科財(cái)務(wù)報(bào)告告分析目錄一、公司背景介介紹-1二、行業(yè)狀況及及行業(yè)地位分分析-44三、公司競(jìng)爭(zhēng)力力分析-99四、公司籌資使使用狀況-11五、公司風(fēng)險(xiǎn)分分析-117六、大股東資金金占用、重大大擔(dān)保、訴訟訟事項(xiàng)-22七、萬科07年年度財(cái)務(wù)狀況況分析

4、-23八、萬科（088年前三季度度）財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)分析 -40九、企業(yè)價(jià)值分分析-449十、深萬科財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表分析結(jié)結(jié)論-522公司背景公司歷史1.公司設(shè)立萬科企業(yè)股份有有限公司的前前身為19884年5月成成立的現(xiàn)代科科教儀器展銷銷中心。19988年更名名為“深圳現(xiàn)代企企業(yè)有限公司司”。萬科企業(yè)股股份有限公司司于19888年11月11日在深圳現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)有限限公司基礎(chǔ)上上改組設(shè)立的的股份有限公公司。19991年1月229日，發(fā)行行A股在深圳圳證券交易所所上市。19993年5月月28日，發(fā)發(fā)行B股在深深圳證券交易易所上市。公司發(fā)起人公司設(shè)立時(shí)股本本總額為411,332,680股，其其中深圳市現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)有

5、限限公司按資產(chǎn)產(chǎn)凈額13,246,6680元折股股13,2446,6800股，折股價(jià)價(jià)每股1元。2.公司股票發(fā)發(fā)行及股改情情況1991年，公公司向其他發(fā)發(fā)起人和社會(huì)會(huì)公眾公開發(fā)發(fā)行A股股票票28,0886,0000股，發(fā)行價(jià)價(jià)每股1元，募募集資金共28,0886,0000元。2005年，權(quán)權(quán)證行權(quán)后公公司總股本增增加至3,7722,6887,6700，其中有限售售條件股份合合計(jì)499,687,5561股，無限售條條件股份合計(jì)計(jì)3,2223,0000,109股股。2006年，股股權(quán)分置改革革方案實(shí)施后后公司股份總總數(shù)由3,7720,5227,6066股增加至44,369,898,7751股股，其

6、中，有限限售條件股份份合計(jì)5677,746,022股，無限售條件件股份合計(jì)3,8002,1522,729股。2007年，公公司實(shí)施資本本公積轉(zhuǎn)增資資本和公開增增發(fā)、股權(quán)分分置后，股份份總數(shù)增至6,8772,0066,387。其其中，有限售售條件股份合合計(jì)166,733,2278股，無限售條條件股份合計(jì)計(jì)6,7055,273,109股。公司股權(quán)情況截止日期2008-9-302007-122-312006-122-312005-122-31有限售條件股份份1.國(guó)家及國(guó)家家法人持股264,0000,000165,0000,000275,3300,444358,5177,0932.境內(nèi)法人持持股- 2

7、90,0000,000138,7544,8903.境內(nèi)自然人人持股2,396,44351,733,22782,415,55782,415,55784.外資持股- 無限售條件股份份1.境內(nèi)上市人人民幣普通股股9,413,8858,31155,883,4425,94413,254,2254,61172,675,1101,99972.境內(nèi)上市外外資股1,314,9955,4668821,8477,168547,8988,112547,8988,112股份總數(shù)(股)10,995,210,22186,872,0006,38874,369,8898,75513,722,6687,6770股東人數(shù)（戶）1,

8、070,5587 戶（其中A股 1,0388,535 戶，B 股 332,0522 戶）872,1755 戶（其中中A 股 8842,1117 戶，BB 股 300,058 戶）136,5555戶 （其中AA 股 1228,2166 戶，B 股 8,3339 戶）161,7300 戶（其中中A 股 1152,3555 戶，BB 股 9,375 戶戶）股本變動(dòng)原因限售股份期滿資本公積轉(zhuǎn)增資資本限售股份期滿資本公積轉(zhuǎn)增資資本限售股份期滿股權(quán)分置改革權(quán)證行權(quán)至2008年99月30日前前十大股東及及其持股情況況股東名稱股東性質(zhì)持股比例持股總數(shù)有限售條件股份份數(shù)量質(zhì)押或凍結(jié)股份份數(shù)量股份種類華潤(rùn)股份有限

9、公公司國(guó)有股東14.63%1,609,0094,7996264,0000,0000人民幣普通股(A股)劉元生其他1.22% 133,7911,208 00人民幣普通股(A股)廣發(fā)聚豐股票型型證券投資基金其他1.03% 78,823,038 00人民幣普通股(A股)TOYO SEECURITTIES AASIA LIMITTED-A/C CLIIENT.外資股東1.00% 110,0055,75700境內(nèi)上市外資股股(B股)內(nèi)藤證券株式會(huì)會(huì)社外資股東0.70%77,043,49500境內(nèi)上市外資股股(B股)CITIGROOUP GLLOBAL MARKEETS LIIMITEDD其他0.65%7

10、1,850,80600人民幣普通股(A股)中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集集團(tuán)）公司傳統(tǒng)統(tǒng)普通保險(xiǎn)產(chǎn)產(chǎn)品其他0.65% 71,774,78200人民幣普通股(A股)融通深證 1000 指數(shù)證證券投資基金其他0.65% 71,695,65700人民幣普通股(A股)廣發(fā)小盤成長(zhǎng)股股票型證券投資基金其他0.61% 67,250,43200人民幣普通股(A股)注：其中2644,000,000限售售股可交易上上市間為20099-12-227內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)股東大會(huì)股東大會(huì)監(jiān)事會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)薪酬與提名委員會(huì)投資與決策委員會(huì)戰(zhàn)略總部戰(zhàn)略總部專業(yè)區(qū)域執(zhí)行一線公司與實(shí)際控制制人產(chǎn)權(quán)關(guān)系系主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)

11、營(yíng)房地產(chǎn)物業(yè)管理理二、公司行業(yè)狀狀況及行業(yè)地地位分折（一）公司行業(yè)業(yè)狀況分析1. 所屬行業(yè)業(yè)判斷所屬行業(yè)：房地地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)2. 07年房房地產(chǎn)行業(yè)回回顧2007年，全全國(guó)商品房新新開工面積為為945900萬平方米，增增長(zhǎng)21.11%，增速提提高4.2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)，商品房竣工工面積為588236萬平平方米，增長(zhǎng)長(zhǎng)9.8%，增增速加快1.1個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。萬科全年年完成新開工工面積7766.7 萬平平方米，竣工工面積4455.3 萬平平方米，分別別比20066 年增長(zhǎng)55.2%和36.0%。數(shù)據(jù)顯示示，07年全全國(guó)房屋開發(fā)發(fā)節(jié)奏加快，而而萬科的房屋屋開發(fā)節(jié)奏大大大高于全國(guó)國(guó)水平。2007年

12、，全全國(guó)商品住宅宅銷售面積為為691044萬平方米，銷售金額為253233億元，分別別增長(zhǎng)27%、48.66%。萬科實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售面積積613.77萬平方米，銷銷售收入5223.6億元元，分別較去去年增長(zhǎng)900.1%和146.66%。07年年全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)高位景景氣、銷售暢暢旺，銷售面面積和銷售收收入都比066年有大幅增增長(zhǎng)，其中萬萬科銷量的增增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于全國(guó)平均水水平。從總體來說，22007年全全國(guó)房地產(chǎn)行行業(yè)實(shí)現(xiàn)了前前所罕見的高高速增長(zhǎng)，呈呈現(xiàn)出空前繁繁榮的景象，樓樓市處于供不不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。07年全國(guó)國(guó)商品住宅銷銷售與竣工面面積比為1.31，高于于06年1.14的水平平，連續(xù)兩年年銷售面積

13、大于竣工工面積，顯示22007年樓樓市處于供不不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，但但房屋開發(fā)節(jié)節(jié)奏的加快，將將使這一態(tài)勢(shì)勢(shì)在未來有所所緩解。而從從各季度來看看，前三季度度，全國(guó)商品品住宅銷售面面積的同比增增幅分別為112.4%，29.4%和54.1%，呈逐漸上上升趨勢(shì)，而而四季度以來來，銷售面積積開始下降，供供不應(yīng)求的態(tài)態(tài)勢(shì)得到一定定改善。3. 房地產(chǎn)業(yè)業(yè)（20088年1-100月）總體統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析析10月份，全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指指數(shù)”）為99.668，比9月份回落1.47點(diǎn)，比比去年同期回回落6.066點(diǎn)。 1-110月，全國(guó)國(guó)商品房銷售售額175990億元，同同比下降177.4%，其

14、其中，商品住住宅銷售額下下降18.22%；商品房房銷售面積44.5億平方方米，同比下下降16.55%，其中，商商品住宅銷售售面積下降117.0%。全全國(guó)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)房屋屋新開工面積積7.9億平方米，增增長(zhǎng)7.3%；房屋竣工工面積3.1億平方米，增增長(zhǎng)9.1%。其中，住住宅竣工面積積2.5億平方米，增增長(zhǎng)7.6%。前10個(gè)月，萬萬科累計(jì)銷售售金額3899.6億元，銷銷售面積4448.8萬平方米，同同比分別減少少7.1和9.6。在整個(gè)房房地產(chǎn)行業(yè)下下滑的趨勢(shì)中中，萬科的下下滑速度相對(duì)對(duì)慢于行業(yè)水水平。從總體上說，008年前100個(gè)月由于外外圍經(jīng)濟(jì)、金金融環(huán)境及對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)景氣、未未來收入信心心的急

15、劇變化化，房地產(chǎn)行行業(yè)出現(xiàn)了整整體下滑的趨趨勢(shì)。4. 房地產(chǎn)業(yè)業(yè)（20088年1-100月）各地區(qū)區(qū)銷售與開發(fā)投資情情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)分析2008年1至至10月全國(guó)國(guó)商品房銷售售中，東部地地區(qū)占據(jù)了一一半以上的比比例，在整個(gè)個(gè)市場(chǎng)上起了了主導(dǎo)作用。西西部地區(qū)與中中部地區(qū)銷售售額基本持平平。從全國(guó)商商品房開發(fā)投投資情況看，東東部地區(qū)占了了58.366%，中部和和西部地區(qū)分分別僅占211.94%和和19.7%。從總體上來看，22008年11至10月全全國(guó)各地區(qū)商商品房銷售比比例與投資比比例基本平衡衡。但其中東東部地區(qū)占據(jù)據(jù)了全國(guó)2/3的市場(chǎng)，反反映出地區(qū)間間發(fā)展不平衡衡。4. 房地產(chǎn)業(yè)業(yè)（20088年

16、1-100月）各地區(qū)區(qū)銷售與開發(fā)投資情情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)分析房?jī)r(jià)問題。行業(yè)業(yè)經(jīng)歷了20007年房?jī)r(jià)價(jià)過快上漲之之后，進(jìn)入了了一個(gè)理性回回歸調(diào)整階段段，調(diào)整的到到來本身就難難免引起部分分市場(chǎng)參與者者的疑慮與觀觀望，而且又又由于受到外外圍經(jīng)濟(jì)、金金融環(huán)境及對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)景氣、未未來收入信心心的急劇變化化等因素的影影響，市場(chǎng)不不排除會(huì)發(fā)生生短期過度調(diào)調(diào)整的可能，短短期內(nèi)行業(yè)的的調(diào)整面臨空空前的復(fù)雜性性和不確定性性。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏差影影響房地產(chǎn)市市場(chǎng)供給。一一方面，與居居民基本需求求密切相關(guān)的的普通住房和和經(jīng)濟(jì)適用房房需求大，但但由于開發(fā)利利潤(rùn)低而供給給量小，新建的中小小戶型住房供供給嚴(yán)重不足足；另一方面面，由于促

17、進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房房和廉租房供供給的市場(chǎng)補(bǔ)補(bǔ)充機(jī)制不足足，商品房與與二手房市場(chǎng)場(chǎng)沒有形成互互動(dòng)，房屋租租賃市場(chǎng)沒有有盤活，這也加劇了住住房供給結(jié)構(gòu)構(gòu)的不合理。土地管理制度影影響土地供給給。目前通過過招拍掛出讓讓土地使用權(quán)權(quán)的方式，引引入了市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提提高了土地資資源的配置合合理性和利用用效率，其積積極作用應(yīng)該該肯定。但是是在現(xiàn)行的土土地出讓收入入管理模式下下，一些地方方政府為增加加財(cái)政收入、彌彌補(bǔ)城市建設(shè)設(shè)與改造投資資缺口，自然然希望以較高高的出讓價(jià)格格供給有限的的土地，而房房地產(chǎn)商則趨趨向于建造大大戶型、高價(jià)價(jià)位商品房，獲獲取更多的利利潤(rùn)，這又刺刺激了土地的的進(jìn)一步升值值，導(dǎo)致城市市土地價(jià)

18、格和和商品住宅價(jià)價(jià)格一路攀升升。單純的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)市場(chǎng)化難以以解決中低收收入群體的住住房問題。實(shí)實(shí)行住房制度度改革以來,住房不再實(shí)實(shí)物分配,向向住房商品化化、分配貨幣幣化、供應(yīng)社社會(huì)化的方向向不斷邁進(jìn)，住住房市場(chǎng)化成成為解決居住住問題的主要要途徑。但市市場(chǎng)不是萬能能的，而且“嫌嫌貧愛富”，如如果采取單純純市場(chǎng)化的方方式發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)，勢(shì)必必將相當(dāng)一部部分中低收入入群體排除于于供給范圍之之外，從而造造成嚴(yán)重的社社會(huì)問題。6行業(yè)未來發(fā)發(fā)展趨勢(shì)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部政策研究究中心的一份份報(bào)告明確指指出，無論全全球經(jīng)濟(jì)如何何變化、宏觀觀經(jīng)濟(jì)怎樣調(diào)調(diào)整，我國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)的未未來發(fā)展主要要有三大趨勢(shì)勢(shì)，分別是“改

19、改善住房困難難群體、低收收入人群的居居住條件和環(huán)環(huán)境” “節(jié)約資源源和能源”以以及“保證和和維護(hù)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行行”。改善住房困難群群體、低收入入人群的居住住條件和環(huán)境境。從今年國(guó)務(wù)務(wù)院的24號(hào)號(hào)文到最近三三個(gè)部委發(fā)文文要求各地做做出的20008年住房發(fā)發(fā)展規(guī)劃，都都是圍繞這一一主題。住房房和城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部政策研究究中心一個(gè)重重要研究任務(wù)務(wù)也是如何優(yōu)優(yōu)先幫扶那些些住房困難的的群體。節(jié)約資源和能源源。目前我國(guó)正正處在工業(yè)化化和城鎮(zhèn)化的的關(guān)鍵時(shí)期，大大量的老百姓姓要居住到城城鎮(zhèn)中來，國(guó)國(guó)家必須解決決好能源和資資源的發(fā)展瓶瓶頸問題，因因此當(dāng)下要做做好的一個(gè)重重要方面就是是節(jié)約能源和和資源，對(duì)土土地資

20、源有著著依賴性的房房地產(chǎn)業(yè)尤應(yīng)應(yīng)如此。保證和維護(hù)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)運(yùn)行。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)涉及上下下游產(chǎn)業(yè)鏈極極其廣泛和復(fù)復(fù)雜，和金融融業(yè)更有著異異同尋常的緊緊密關(guān)系，所所以房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展不僅僅僅取決于能能賣出去多少少房子，還取取決于短期國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行的穩(wěn)定狀態(tài)態(tài)，取決于金金融體系所能能承受的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，取決于鋼鋼鐵、水泥等等各個(gè)領(lǐng)域環(huán)環(huán)節(jié)所能承受受的規(guī)模，保保證和維護(hù)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定定運(yùn)行是未來來房地我國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)個(gè)決定不移的的發(fā)展方向。（二）本公司在在行業(yè)中的地地位1. 公司目前前是我國(guó)最大大的房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)上市公司?？偪偣杀緸?00995211億股。2. 公司商品品住宅銷售額額在全國(guó)

21、房地地產(chǎn)企業(yè)中排排名第一。公司為專業(yè)化房房地產(chǎn)公司，主主要產(chǎn)品為商商品住宅，22007年公公司實(shí)現(xiàn)銷售售面積6133.7萬平方方米，銷售收收入523.6億元，分分別較去年增增長(zhǎng)90.11%和146.66%。2007年全全國(guó)商品住宅宅銷售總額為為253233.48億元元。按此口徑徑計(jì)算，20007年公司司在全國(guó)的市市場(chǎng)占有率為為2.07%，比20066年增加0.882個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。公司堅(jiān)持以珠三三角、長(zhǎng)三角角和環(huán)渤海區(qū)區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)的的城市經(jīng)濟(jì)圈圈聚焦戰(zhàn)略，2007 年深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的比重分別達(dá)到55.0%和63.4%。3.行業(yè)排名(據(jù)大智慧軟軟件對(duì)92家家

22、房地產(chǎn)上市市公司統(tǒng)計(jì))萬科2007年年在房地產(chǎn)行行業(yè)上市公司司排名公司競(jìng)爭(zhēng)力分析析（一）規(guī)模效應(yīng)應(yīng)優(yōu)勢(shì)萬科為我國(guó)行業(yè)業(yè)內(nèi)最大的房房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營(yíng)業(yè)上市市公司。截至至2008年年9月，公司司的總資產(chǎn)由由 499 億元增長(zhǎng)至至 12144億元。經(jīng)營(yíng)規(guī)模的逐步步擴(kuò)大將為公公司與其他大大型房地產(chǎn)企企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)創(chuàng)造條件。公公司可以憑借借規(guī)模效應(yīng)增增強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷銷能力、降低低生產(chǎn)成本，進(jìn)進(jìn)而提高公司司盈利能力和和抗風(fēng)險(xiǎn)能力力。（二）品牌號(hào)召召力優(yōu)勢(shì)在當(dāng)前形勢(shì)下，開開發(fā)商的分化化加劇，品牌牌開發(fā)商凸顯顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在在市場(chǎng)調(diào)整中中，萬科20008年19月份銷售業(yè)業(yè)績(jī)明顯好于于行業(yè)水平，08年以來公司市場(chǎng)份額相

23、比07年進(jìn)一步上升。公司品牌以產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)為支撐撐，與各地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目品牌、物物業(yè)品牌互動(dòng)動(dòng)。經(jīng)過100多年的住宅宅業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，公司積累累了相當(dāng)數(shù)量量的忠實(shí)客戶戶。萬科的道道德準(zhǔn)則和企企業(yè)形象獲得得社會(huì)的廣泛泛認(rèn)可?？蛻魬艨诒畮淼牡钠放铺?hào)召力力使得公司在在同行業(yè)中脫脫穎而出，品品牌效應(yīng)促進(jìn)進(jìn)銷售額的增增加，提高公公司的盈利水水平和社會(huì)形形象。從前段段時(shí)間降價(jià)促促銷的效果來來看，表明消消費(fèi)者更傾向向于選擇品牌牌開發(fā)商，對(duì)對(duì)其降價(jià)促銷銷也比較容易易認(rèn)同。（三）管理優(yōu)勢(shì)勢(shì)在日常管理中，萬科從流程和成果標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面，建立跨地域設(shè)計(jì)工作的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成了創(chuàng)新的萬科設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)能切實(shí)保證不同地

24、區(qū)、不同系列產(chǎn)品的品質(zhì)，提高設(shè)計(jì)、采購、施工的效率，從而使產(chǎn)品的個(gè)性與創(chuàng)新具有更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在發(fā)展策略管理理中，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)調(diào)整期，萬科科進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)調(diào)客戶理念切切實(shí)提高產(chǎn)品品品質(zhì)和服務(wù)務(wù)水準(zhǔn)，最大大化客戶價(jià)值值，加強(qiáng)了“精益管理”的探索；同同時(shí)也針對(duì)據(jù)據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)進(jìn)一步對(duì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)予以全面審審視和評(píng)估。進(jìn)進(jìn)一步關(guān)注客客戶需求、立立足剛性需求求，積極應(yīng)對(duì)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變變化的公司將將在競(jìng)爭(zhēng)中有有更大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。（四）創(chuàng)新技術(shù)術(shù)優(yōu)勢(shì)萬科從流程和成成果標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)個(gè)方面，建立立跨地域設(shè)計(jì)計(jì)工作的統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成了創(chuàng)新的的萬科設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化體系。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)能能切實(shí)保證不不同地區(qū)、不不同系列產(chǎn)品品的品質(zhì)，提提高

25、設(shè)計(jì)、采采購、施工的的效率，從而而使產(chǎn)品的個(gè)個(gè)性與創(chuàng)新具具有更堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。創(chuàng)新新的產(chǎn)品開發(fā)發(fā)既適應(yīng)了未未來更激烈的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、建建立更強(qiáng)大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重重要手段。（五）資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)融資能力優(yōu)勢(shì) 根據(jù)中誠信證券券評(píng)估有限公公司的綜合評(píng)評(píng)定，萬科的的主體信用等等級(jí)為AA+。即使在22008年信信貸緊縮的宏宏觀背景下，公公司仍然具備備相對(duì)豐富的的融資來源。萬萬科積極探索索新的融資渠渠道，其中發(fā)發(fā)行不超過559 億的公公司債券的方方案已獲中國(guó)國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)審審委審核通過過。萬科在資資本市場(chǎng)的信信用，不僅在在行業(yè)內(nèi)、而而且在跨行業(yè)業(yè)對(duì)比中，已已經(jīng)積累了一一定的優(yōu)勢(shì)。在在行業(yè)資金緊緊張緊張的局局面下，具有有良

26、好的資信信能力和廣泛泛融資渠道的的企業(yè)，在房房地產(chǎn)這種資資金密集性行行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將占據(jù)更為為有利的地位位。人力資本優(yōu)勢(shì)萬科長(zhǎng)期形成的的規(guī)范的職業(yè)業(yè)經(jīng)理人文化化，不僅培養(yǎng)養(yǎng)了一批優(yōu)秀秀的職業(yè)經(jīng)理理人團(tuán)隊(duì)，而而且還將這種種人力資本的的優(yōu)勢(shì)不斷轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為專業(yè)化化的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。公司于于2007年年啟動(dòng)了 “社會(huì)精英計(jì)計(jì)劃”，跨行業(yè)招募募國(guó)際化精英人才。公司司還于20077年啟動(dòng)了海海外新動(dòng)力計(jì)計(jì)劃，為未來來的發(fā)展蓄積積人才資源。通過人力資資本的運(yùn)作可可以有效提高高管理的有效效性和精細(xì)化化程度以及企企業(yè)的創(chuàng)新技技術(shù)，以此增增強(qiáng)自身的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抵抵御風(fēng)險(xiǎn)的能能力。土地資本優(yōu)勢(shì)行業(yè)資源整合的的加速也為公

27、公司提供了較較多機(jī)會(huì)。從從土地儲(chǔ)備來來看，報(bào)告期內(nèi)公公司76.22%的項(xiàng)目資資源通過合作作方式獲取，新增土地平均成本約2155 元/平方米，遠(yuǎn)低于去年平均水平。公司以為珠三角角、長(zhǎng)三角和和環(huán)渤海區(qū)域域?yàn)楹诵膶?shí)施施“3+X”區(qū)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略略。從儲(chǔ)備資源源在三大經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈以及一線線城市的分布布情況來看，考考慮到人口遷遷徙的主要目目的地是經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心心城市，這些些地區(qū)年輕人人口流入、年年輕家庭數(shù)量量增長(zhǎng)的趨勢(shì)勢(shì)更為明顯。在在未來相當(dāng)長(zhǎng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)內(nèi)，住房需求求依然旺盛，公公司在這些地地區(qū)都有很強(qiáng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力力。四、公司籌資使使用狀況（一）公開募集集資金情況：1經(jīng)有關(guān)部門門核準(zhǔn)，萬科科于2007年8

28、月22日發(fā)布招招股說明書，向向社會(huì)公開發(fā)發(fā)行A股股票，發(fā)發(fā)行數(shù)量3117,1588,261股股（面值人民民幣1元/股），發(fā)行行價(jià)格人民幣幣31.533元/股，共募集資金人人民幣9,999,999,9969.333元?？鄢l(fā)發(fā)行費(fèi)用人民民幣63,3398,2668.11元元后，募集資資金凈額人民民幣9,936,601,7011.22元于2007年8月30日到位，已已由深圳南方方民和會(huì)計(jì)師師事務(wù)所深南南驗(yàn)字（20007）第155 號(hào)驗(yàn)證報(bào)告告驗(yàn)證在案。上述募集資金投投資于11 個(gè)項(xiàng)目，截截至20077 年12 月31 日，各各投資項(xiàng)目的的投資、收益益、進(jìn)度情況況如下：（單單位：萬元）募集資金總額

29、993,6600本年度已使用募募集資金總額額667,7322已累計(jì)使用募集集資金總額 667,7322承諾項(xiàng)目是否變更項(xiàng)目擬投入金額實(shí)際投入金額是否符合計(jì)劃進(jìn)進(jìn)度預(yù)計(jì)收益產(chǎn)生收益情況廣州科學(xué)城H33 項(xiàng)目否60,000 60,000 是11,682廣州白云區(qū)金沙沙洲項(xiàng)目否80,000 80,000 是71,224佛山禪城區(qū)南莊莊項(xiàng)目否90,000 78,416是72,56814,615珠海香洲區(qū)珠海海賓館項(xiàng)目否65,000 52,531否23,973杭州西湖區(qū)蔣村村項(xiàng)目否70,000 70,000 是36,963杭州余杭區(qū)良渚渚項(xiàng)目否170,0000 170,0000 是191,2800 6,

30、618寧波鄞州區(qū)金色色水岸項(xiàng)目否163,6600 106,6877 是35,099上海浦東五街坊坊項(xiàng)目否120,0000 51,247 否16,883上海浦東中林項(xiàng)項(xiàng)目否70,000 33,580 是14,509南京白下區(qū)安品品街項(xiàng)目否65,000 43,729 否13,035南京下關(guān)區(qū)黃家家圩項(xiàng)目否40,000 20,011 是159,09合計(jì)993,6600667,7322503,125521,233未達(dá)到計(jì)劃進(jìn)度度和預(yù)計(jì)收益益的說明（分分具體項(xiàng)目）1.珠海賓館項(xiàng)項(xiàng)目受珠海市市政府調(diào)整中中心城區(qū)的整整體規(guī)劃影響響，未能如期期開工。目前前公司正進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)報(bào)批工作，預(yù)預(yù)計(jì)20088 年開工

31、；2.上海五街坊坊項(xiàng)目因“世博會(huì)”政府道路規(guī)規(guī)劃調(diào)整影響響，未能如期期開工，預(yù)計(jì)計(jì)2008 年開工；3.南京安品街街項(xiàng)目因政府府出于保護(hù)老老城區(qū)目的，尚尚未明確規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，影影響了項(xiàng)目如如期開工。目前公司司正在進(jìn)行規(guī)規(guī)劃報(bào)批工作作，預(yù)計(jì)20008 年開開工。變更原因及變更更程序說明（分分具體項(xiàng)目）無變更尚未使用的募集集資金用途及及去向截至2008 年6 月30 日止，本本公司此次募募集資金按照照募集說明書書使用了人民民幣776,026萬元，占募集資資金凈額人民民幣993,660 萬萬元的78%，余額人民民幣217,634 萬萬元將隨著項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)發(fā)全部投入。為提高募集資金金的使用效率率，

32、降低公司司的財(cái)務(wù)費(fèi)用用，維護(hù)公司司和投資者的的利益，公司司2008 年22 月18 日提交交董事會(huì)審議議并通過了關(guān)關(guān)于使用部分分專項(xiàng)募集資資金暫時(shí)補(bǔ)充充流動(dòng)資金的議案。根根據(jù)董事會(huì)決決議，公司使使用不超過998,0000 萬元短期期內(nèi)不使用的的公開增發(fā)A 股股票票募集資金暫暫時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)動(dòng)資金，使用用期限不超過過2008 年8 月27 日。本本次部分專項(xiàng)募集集資金補(bǔ)充流流動(dòng)資金，不不影響募集資資金投資計(jì)劃劃的正常運(yùn)行行。詳細(xì)情況請(qǐng)見公公司于20008 年2 月28 日在中中國(guó)證券報(bào)、證證券時(shí)報(bào)、上上海證券報(bào)和香港英文虎虎報(bào)發(fā)布的的公告。2. 經(jīng)有關(guān)部部門核準(zhǔn)，公公司于20006年12月13日向特

33、定定對(duì)象非公開開發(fā)行A 股股票募募集資金總額額人民幣422億元，扣除除發(fā)行費(fèi)用募募集資金凈額額人民幣411.967億億元。截至22007年12月31日，非公公開發(fā)行股票票募集資金按按照募集說明明書已使用人人民幣4188,093萬萬元，占募集集資金凈額的的99.62%。除擬投入武武漢金色家園園項(xiàng)目的募集集資金1,5577萬元尚尚未使用外，其其他項(xiàng)目募集集資金承諾投投資金額已全全部使用完畢畢。截至20008年1月31日，武漢漢金色家園項(xiàng)項(xiàng)目的募集資資金余額人民民幣1,5777萬元也已已全部使用完完畢。3. 20044 年發(fā)行可可轉(zhuǎn)換公司債債券情況經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)準(zhǔn)，公司于22004年9月24日向社會(huì)

34、會(huì)公開發(fā)行人人民幣19.9億元的可可轉(zhuǎn)換公司債債券。截至22007年末末，有關(guān)募集集資金除擬投投入上海七寶寶53地塊的的尚剩余100,612萬萬元未使用以以外，其他項(xiàng)項(xiàng)目募集資金金承諾投資金金額已全部使使用完畢。募募集資金整體體投資情況良良好，高于募募集說明書承承諾水平。4.新增公司債債券情況：08年20088年8月26日，公司司向社會(huì)公開開發(fā)行面值不不超過5900,000萬萬元的公司債債券獲得中國(guó)國(guó)證券監(jiān)督管管理委員會(huì)證證監(jiān)許可【22008】1056號(hào)文文核準(zhǔn)；9月2日，公司公公布公司債券券發(fā)行公告：本期債券分分為有擔(dān)保和和無擔(dān)保兩個(gè)個(gè)品種，都為為5年期固定利利率債券，其其中無擔(dān)品種種附發(fā)行

35、人上上調(diào)票面利率率選擇權(quán)及投投資者回售選選擇權(quán)。債券券基本發(fā)行規(guī)規(guī)模為4500,000萬萬元，根據(jù)市市場(chǎng)情況可超超額增發(fā)不超超過140,000萬元元；9月5日確定的公公司債券票面面利率公告，有有擔(dān)保品種票票面利率為55.50%，無無擔(dān)保品種票票面利率為77.00%。9月9日公司債券券發(fā)行圓滿結(jié)結(jié)束，有擔(dān)保保品種的最終終發(fā)行規(guī)模為為人民幣300億元，無擔(dān)擔(dān)保品種最終終發(fā)行規(guī)模為為人民幣299億元。20008年9月18日，完成成發(fā)行的599億元公司債債券開始在深深圳證券交易易所上市交易易。（二）非募集資資金使用情況況1股權(quán)投資情情況1） 20077年度，集團(tuán)團(tuán)主要發(fā)起設(shè)設(shè)立的公司如如下：除上述公司

36、外，集集團(tuán)還發(fā)起設(shè)設(shè)立其他公司司共20 家，合合計(jì)投資金額額7,7000 萬元。2）08年1月月1日-6月月30日期間間內(nèi)，公司發(fā)發(fā)起設(shè)立的注注冊(cè)資本人民民幣20000萬元以上的的子公司6家，詳細(xì)情況況如下：3）集團(tuán)主要收收購的公司如如下：A、2007 年3 月21 日，公公司競(jìng)得杭州州鋼鐵集團(tuán)公公司下屬之富富春有限公司司通過浙江產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易所對(duì)對(duì)外公開拍賣賣的股權(quán)包，獲獲取深圳富春春東方（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司、萬軒置業(yè)業(yè)（深圳）有有限公司、南南京恒邦房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司、南京京富春東方房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司700%的股權(quán)。其其后，公司和和深圳中康投投資有限公司司簽署協(xié)議，繼繼續(xù)受讓上述述公司2

37、0%的股權(quán)。受受讓上述股權(quán)權(quán)的價(jià)款共計(jì)計(jì)人民幣122.6 億元元。B2007年年11月21日，本公公司與合作方方簽署協(xié)議，以以總價(jià)款200.56億元元收購上海祥祥大房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有限公司司100%股權(quán)權(quán)，獲取銅山山街項(xiàng)目。截截至報(bào)告期末末，本公司已已支付該股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓款800%以上，股股權(quán)變更和過過戶手續(xù)全部部辦理完畢。C2008年年3月31日，本公公司與合作方方簽署了受讓讓蘇州匯華投投資置業(yè)有限限公司51%的股權(quán)的協(xié)協(xié)議，收購總總價(jià)款2.114億元。截至報(bào)報(bào)告期末，本本公司已支付付80%以上的的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款款，該等股權(quán)權(quán)變更和過戶戶手續(xù)全部辦辦理完畢。D2008年年3月2日，本公司司與合作方簽簽署

38、了增加天天津?yàn)I海時(shí)尚尚置業(yè)有限公公司股本1.1億元的協(xié)議。增增資后本公司司持股比例為為69%，截至至報(bào)告期末，本本公司已經(jīng)支支付完畢該增增資款項(xiàng)，并并取得變更后后的營(yíng)業(yè)執(zhí)照照。E. 07年度度，集團(tuán)還收收購公司144 家，合計(jì)計(jì)投資金額66.1 億元元。08年度度上半期，公公司收購其他他各類公司77家，合計(jì)投投資金額1.65億元。4）07年度，為為支持控股子子公司的業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展，公司司對(duì)12家控股子子公司合計(jì)增增資28.11億元，其中北京萬萬科企業(yè)有限限公司9億元、廣州州市萬新房地地產(chǎn)有限公司司7.1億元、成成都萬科成華華置業(yè)有限公公司5.4億元、天天津萬科房地地產(chǎn)有限公司司2.2億元、深深圳萬

39、科第五五園房地產(chǎn)有有限公司1.9億元、其其他公司增資資合計(jì)2.55億元。08年年上半年，為為支持控股子子公司的業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展，公司司分別對(duì)111家公司合計(jì)計(jì)增資約255億元，其中中對(duì)上海祥大大房地產(chǎn)發(fā)展展有限公司增增資13億元，上上海美蘭華府府置業(yè)有限公公司增資5億元，上海海羅聯(lián)置業(yè)有有限公司增資資3.7億，成成都萬科國(guó)賓賓置業(yè)有限公公司增資1.61億元，對(duì)對(duì)上?？た仆锻顿Y管理有限限公司增資11.5億元，對(duì)對(duì)4家物業(yè)公司司增資1,4450萬元，對(duì)對(duì)其他公司增增資500萬元。2 其他投資資情況2007年度，公公司新獲取項(xiàng)項(xiàng)目54 個(gè)，總總占地面積約約612 萬平平方米，規(guī)劃劃建筑面積總總計(jì)約1144

40、2 萬平方方米，按萬科科權(quán)益計(jì)算的的規(guī)劃建筑面面積約9344 萬平方米米。這些新項(xiàng)目地地價(jià)總額合計(jì)計(jì)409 億元元。截至20007 年末公公司為上述項(xiàng)項(xiàng)目共支付地地價(jià)261.1 億元。2008年上半半年，公司新新增項(xiàng)目177 個(gè)，項(xiàng)目規(guī)劃劃建筑面積合合計(jì)約4222.8 萬平平方米，按萬萬科權(quán)益計(jì)算算的建筑面積積合計(jì)3299.9 萬平平方米。08年三季度公公司新增項(xiàng)目目10個(gè)，項(xiàng)目規(guī)劃劃建筑面積合合計(jì)約2377.7萬平方方米，按萬科科權(quán)益計(jì)算的的建筑面積合合計(jì)約1833.4萬平方方米，平均土土地成本約11930元/平方米。（三）籌資使用用分析使用情況總結(jié)：07發(fā)行股票募募集額人民幣幣9,9366

41、,601,701.222 元，投投入與11個(gè)個(gè)項(xiàng)目使用，與07年使用了667,732萬元，到08年半年報(bào)為止，已使用108,294，余下資金預(yù)計(jì)與8月底全部投入使用。07年共發(fā)起成成立28家公公司，使用非非募集資金225.35億億元。07年收購公司司花費(fèi)39.26億，為為支持本公司司下屬子公司司的發(fā)展投入入資金28.1億元。07年獲得新增增項(xiàng)目54個(gè)個(gè)。08年9月發(fā)行行公司債5990,0000萬元，用于于規(guī)劃短期借借款等，充實(shí)實(shí)貨幣資金。08年前三個(gè)季季度發(fā)起成立立公司投入資資金1.9億億，收購?fù)顿Y資花費(fèi)2.775億。08年前三季度度共新增項(xiàng)目目27個(gè)。使用狀況評(píng)估投資項(xiàng)目中，有有三個(gè)項(xiàng)目未未

42、能按計(jì)劃于于07年開工工。其中，珠珠海賓館項(xiàng)目目受珠海市政政府調(diào)整中心心城區(qū)的整體體規(guī)劃影響，上上海五街坊項(xiàng)項(xiàng)目因“世博會(huì)”政府道路規(guī)規(guī)劃調(diào)整影響響，南京安品品街項(xiàng)目因政政府出于保護(hù)護(hù)老城區(qū)目的的，尚未明確確規(guī)劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)， 公司正在進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批批工作。這些些未能按計(jì)劃劃進(jìn)行的項(xiàng)目目給公司帶來來了一定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，有可能能使得募集的的資金無法按按計(jì)劃投放，增增加公司持有有現(xiàn)金的成本本和風(fēng)險(xiǎn)。 在088年上半年，房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)生較大變化化，為更好地地適應(yīng)當(dāng)前市市場(chǎng)狀況和把把握未來機(jī)會(huì)會(huì)，公司將對(duì)對(duì)下半年的開開竣工計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整整，可以看出出各項(xiàng)投資情情況較去年同同期都有所下下降，此舉可可有效

43、降低市市場(chǎng)波動(dòng)帶來來的風(fēng)險(xiǎn)。 總體來來說，公司籌籌資使用情況況正常，未發(fā)發(fā)現(xiàn)較大異動(dòng)動(dòng)，同時(shí)在投投資是也考慮慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及投資者利利益等多方面面影響，適當(dāng)當(dāng)減少項(xiàng)目投投入，增加貨貨幣資金持有有量，在保持持穩(wěn)健性的同同時(shí)也降低了了資本使用效效率。五公司風(fēng)險(xiǎn)分分析 (一) 財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)1. 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)萬科下屬房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)子公司司按房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)慣例為商商品房購房者者提供抵押貸貸款擔(dān)保。截至20008年上半年年，萬科的擔(dān)擔(dān)保總額累計(jì)計(jì)達(dá)16.39億元。如果擔(dān)擔(dān)保期間購房房者沒有履行行債務(wù)人責(zé)任任，在擔(dān)保期期內(nèi)未繼續(xù)償償還銀行貸款款，且其抵押押物價(jià)值不足足以抵償相關(guān)關(guān)債務(wù)，擔(dān)保保公司將承擔(dān)擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)

44、損失，可能會(huì)影響響萬科的財(cái)務(wù)務(wù)狀況。2. 負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)萬科長(zhǎng)期以來奉奉行穩(wěn)健的經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略，但但在房地產(chǎn)行行業(yè)蓬勃發(fā)展展過程中，萬萬科的負(fù)債率率也逐漸由處處于行業(yè)較低低水平到中等等水平。截至至2007年12月月31日日，公司合并并資產(chǎn)負(fù)債率率為66.11%。隨隨著公司規(guī)模模的迅速擴(kuò)大大，合理的資資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)構(gòu)對(duì)公司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展更更加重要。如如果負(fù)債水平平不能保持在在合理的范圍圍內(nèi)，公司將將面臨一定的的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)截至2008年年第三季度，萬萬科擁有應(yīng)收收賬款7.88億，其他應(yīng)應(yīng)收款36.9億，其質(zhì)質(zhì)量必定會(huì)影影響企業(yè)的資資產(chǎn)收益狀況況。加上目前前美國(guó)次級(jí)貸貸的威脅，也也是對(duì)信用危危機(jī)另一個(gè)

45、側(cè)側(cè)面的反應(yīng)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)萬科的資產(chǎn)負(fù)債債率為69.66%，雖然低低于行業(yè)平均均水平，但仍仍是一個(gè)較高高的值，長(zhǎng)期期償債能力較較強(qiáng)，但短期期償債能力明明顯較弱；同同時(shí)逐年降低低的存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率也表現(xiàn)出出公司可流動(dòng)動(dòng)資金可能面面對(duì)的流動(dòng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著公公司擴(kuò)張，資資金需求量比比較龐大，公公司存在一定定資金壓力。（二）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1合作開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)近年來，萬科的的一些項(xiàng)目采采用了與第三三方合作開發(fā)發(fā)的模式。在在合作開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)中，盡管管已經(jīng)采取謹(jǐn)謹(jǐn)慎選擇合作作方、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)上的的主導(dǎo)權(quán)以及及建立有效的的糾紛處理機(jī)機(jī)制等措施應(yīng)應(yīng)對(duì)合作所可可能帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，但如果果合作各方在在履行合作合合同時(shí)產(chǎn)生了了爭(zhēng)

46、議和糾紛紛，且無法得得到正常解決決時(shí)，則項(xiàng)目目進(jìn)度將可能能會(huì)受到較大大影響，進(jìn)而而對(duì)公司經(jīng)營(yíng)營(yíng)帶來負(fù)面影影響。2跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)作為全國(guó)性房地地產(chǎn)綜合開發(fā)發(fā)商，萬科在廣州、深深圳、上海、杭杭州、南京、成成都、天津、武武漢、大連等等多個(gè)城市擁擁有房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目。房房地產(chǎn)開發(fā)的的地域性非常常強(qiáng)，各地氣氣候、地質(zhì)條條件、居民生生活習(xí)慣、購購房偏好、市市場(chǎng)情況、地地方開發(fā)政策策和管理法規(guī)規(guī)等都存在一一定的差異。如如果項(xiàng)目公司司未能及時(shí)熟熟悉、適應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)亻_發(fā)環(huán)境境并采取適當(dāng)當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施施，將面臨臨因此產(chǎn)生的的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。3土地、原原材料、設(shè)備備等要素價(jià)格格上漲的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本本主要受土地地、原材

47、料、設(shè)設(shè)備等要素價(jià)價(jià)格的影響。如如果這些要素素的價(jià)格上漲漲帶來的影響響超過了公司司應(yīng)對(duì)策略（如如建立戰(zhàn)略合合作伙伴關(guān)系系和提高資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度等）以及市市場(chǎng)持續(xù)向好好所帶來的影影響，則將影影響公司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，對(duì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)帶帶來較大壓力力。4. 銷售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)個(gè)人購房成為市市場(chǎng)主流，市市場(chǎng)需求日趨趨多元化和個(gè)個(gè)性化，購房房者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)的要求越來來越高。如果果公司在項(xiàng)目目定位、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)等方面面不能準(zhǔn)確把把握消費(fèi)者需需求變化并做做出快速反應(yīng)應(yīng)，就可能造造成產(chǎn)品積壓壓，形成資金金壓力。5. 技術(shù)創(chuàng)新新的風(fēng)險(xiǎn)萬科重視學(xué)習(xí)、引引進(jìn)和研究開開發(fā)新產(chǎn)品和和新理念。新新技術(shù)雖然在在提高生產(chǎn)效效率、降低

48、生生產(chǎn)成本、提提升產(chǎn)品附加加值等方面具具有積極意義義，但是也可可能帶來技術(shù)術(shù)應(yīng)用、推廣廣上的風(fēng)險(xiǎn)。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)近年來，國(guó)家出出臺(tái)了一系列列的政策法規(guī)規(guī)，利用行政政、稅收、金金融、信貸等等多種手段從從土地供應(yīng)、住住宅市場(chǎng)的供供給與需求等等各個(gè)方面對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行控。從從未來發(fā)展趨趨勢(shì)來看，國(guó)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀觀調(diào)控將成為為行業(yè)的常態(tài)態(tài)。如果公司司不能適應(yīng)宏宏觀調(diào)控政策策的變化，則則有可能對(duì)公公司的經(jīng)營(yíng)管管理、未來發(fā)發(fā)展造成不利利的影響。1. 產(chǎn)業(yè)調(diào)控控政策的變化化2007年3月月，國(guó)務(wù)院政政府工作報(bào)告告首次提出出要形成具有有中國(guó)特點(diǎn)的的住房建設(shè)和和消費(fèi)模式并并且提出房地地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)

49、點(diǎn)發(fā)展面向廣廣大群眾的普普通商品住房房，20077年11月，廉廉租住房保障障辦法、廉廉租住房保障障資金管理辦辦法及經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房管理辦法相相繼出臺(tái)。在政府加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控的情況下下，房地產(chǎn)市市場(chǎng)將形成保保障性住房體體系和市場(chǎng)化化住房體系并并存的局面。新新的調(diào)控方向向?qū)矸康氐禺a(chǎn)業(yè)的變革革，沖擊房地地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局，從從而為公司的的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶帶來一定的不不確定性。2對(duì)住宅供給給結(jié)構(gòu)的宏觀觀調(diào)控自2006 年年6 月1 日起，凡凡新審批、新新開工的商品品住房建設(shè)，套套型建筑面積積90 平方米米以下住房面面積所占比重重，必須達(dá)到到地區(qū)或項(xiàng)目目開發(fā)建設(shè)總總面積的700%以上。上上述政策的貫

50、貫徹實(shí)施將對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的供給和需需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生生深刻的影響響，從而對(duì)公公司的市場(chǎng)開開發(fā)能力提出出了更高的要要求。3稅收政策變變化的風(fēng)險(xiǎn)政府的稅收政策策，特別是土土地增值稅、企企業(yè)所得稅等等對(duì)房地產(chǎn)行行業(yè)有特殊要要求，其變動(dòng)動(dòng)情況直接影影響房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的盈盈利和資金流流情況。國(guó)家家已經(jīng)從土地地持有、開發(fā)發(fā)、轉(zhuǎn)讓和個(gè)個(gè)人二手房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等房地產(chǎn)產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)采采取稅收調(diào)控控措施，若國(guó)國(guó)家進(jìn)一步在在房產(chǎn)的持有有環(huán)節(jié)進(jìn)行征征稅，如開征征物業(yè)稅，將將可能影響商商品房的購買買需求，特別別是投資性和和改善居住條條件的購房需需求。這將對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)和公司產(chǎn)品品的銷售帶來來不利影響。4. 土地調(diào)控控政策的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)

51、近年來，國(guó)家從從土地供給數(shù)數(shù)量、土地供供給方式、土土地供給成本本等方面加強(qiáng)強(qiáng)了對(duì)土地的的宏觀調(diào)控。土地政策的調(diào)整明確地指向了房地產(chǎn)開發(fā)商。預(yù)計(jì)未來國(guó)家將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的土地政策，耕地保護(hù)的紅線不會(huì)放松，這可能導(dǎo)致城市擴(kuò)張受到限制，土地出讓總量減少，由于土地是開發(fā)住宅的必需資源，這對(duì)于未來的市場(chǎng)供求將產(chǎn)生重大影響。同時(shí)，土地增值值稅清算政策策的嚴(yán)格執(zhí)行行可能降低公公司利潤(rùn)，收收緊公司現(xiàn)金金流。5. 金融調(diào)控控政策的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)08年上上半年，央行行連續(xù)5次上上調(diào)銀行準(zhǔn)備備金率，執(zhí)行行從緊貨幣政政策。對(duì)存款款準(zhǔn)備金的調(diào)調(diào)整，提高了了開發(fā)商的信信貸難度，對(duì)對(duì)大量依賴信信貸資金的房房地產(chǎn)企業(yè)帶帶來較大影響響。

52、上述金金融調(diào)控政策策的變化需要要公司具有更更強(qiáng)的資本實(shí)實(shí)力和更寬的的融資渠道，并并對(duì)公司資金金的運(yùn)用效率率產(chǎn)生了影響響。銀行按揭貸款利利率的上升和和第二套房首首付比例提高高將會(huì)在一定定程度上提高高按揭購房的的融資成本，增增加購房者的的按揭貸款還還款壓力，將將可能增加住住宅市場(chǎng)的觀觀望情緒，從從而對(duì)公司產(chǎn)產(chǎn)品銷售產(chǎn)生生不利影響。08年下半年開開始，央行、財(cái)財(cái)政部開始在在審慎監(jiān)管下下放松金融政政策。作為“政策市”的房地產(chǎn)企企業(yè)應(yīng)該對(duì)可可能的金融政政策風(fēng)險(xiǎn)做好好充分準(zhǔn)備。（四）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1.行業(yè)周期期風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)本身身存在著一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周周期，當(dāng)度過過了07年一一個(gè)迅速膨脹脹的時(shí)期之后后，將會(huì)逐

53、漸漸步入一個(gè)衰衰退期，這是是不可逆轉(zhuǎn)的的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。由由此這種由外外部環(huán)境影響響，加上本身身地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)動(dòng)周期所導(dǎo)致致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)已不可避免免。這一系列列的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是每一個(gè)房房地產(chǎn)公司所所不得不面對(duì)對(duì)的，作為市市場(chǎng)龍頭的萬萬科也早在007年下半年年就開始對(duì)一一部分商品房房進(jìn)行降價(jià)銷銷售，但這樣樣的手段也將將導(dǎo)致凈利潤(rùn)潤(rùn)減少的后果果。 2. 市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過二十多年的的發(fā)展，國(guó)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)集中度逐漸漸提高，房地地產(chǎn)企業(yè)在品品牌、規(guī)模和和資金等方面面的競(jìng)爭(zhēng)也日日趨激烈。另另外，眾多國(guó)國(guó)際知名、實(shí)實(shí)力雄厚的房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)進(jìn)入中國(guó)國(guó)，房地產(chǎn)行行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將將進(jìn)一步加劇劇。由此，公公司未來將面面

54、臨較大的行行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)壓力力。雖然20007年萬科科的商品房銷銷售額在全國(guó)國(guó)地產(chǎn)企業(yè)中中排名第一，但但在全國(guó)的市市場(chǎng)占有率僅僅為2.077%，而當(dāng)商商品房住宅需需求已成逐漸漸下降趨勢(shì)，更更加劇了公司司在市場(chǎng)上所所面臨的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。3. 市場(chǎng)不確確定性當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)正正處于極為特特殊的階段，中中國(guó)住宅市場(chǎng)場(chǎng)短期內(nèi)的變變動(dòng)可能也極極其復(fù)雜，已已經(jīng)超出了企企業(yè)的預(yù)測(cè)能能力。發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家正面臨數(shù)數(shù)十年來最嚴(yán)嚴(yán)峻的金融動(dòng)動(dòng)蕩，受全球球金融動(dòng)蕩的的影響，目前前宏觀經(jīng)濟(jì)、政政策所面對(duì)的的局面非常復(fù)復(fù)雜，住宅行行業(yè)作為房地地產(chǎn)行業(yè)的重重要組成部分分，歷來與宏宏觀經(jīng)濟(jì)、政政策緊密關(guān)聯(lián)聯(lián)。上述復(fù)雜雜性在中國(guó)住

55、住宅行業(yè)必然然得到體現(xiàn)。此外，20077年過快上漲漲引致的行業(yè)業(yè)理性回歸并并未徹底完成成，行業(yè)資金金緊張對(duì)土地地市場(chǎng)的影響響尚未完全體體現(xiàn)，住宅投投資減少給未未來市場(chǎng)供求求關(guān)系增加了了新的變數(shù)，而而全球能源、資資源價(jià)格的急急劇波動(dòng)以及及國(guó)內(nèi)就業(yè)形形勢(shì)的變化也也將給住宅開開發(fā)成本帶來來更多的不確確定性。因此此，短期內(nèi)市市場(chǎng)最大的特特征就是高度度復(fù)雜性和不不確定性。（六）其他風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、主要股東變變更的風(fēng)險(xiǎn)截至2007 年12 月31 日，萬科第一大股股東華潤(rùn)股份份及其關(guān)聯(lián)公公司共持有公公司股份1,026,7736,5117 股，持持股比例為114.94%。因此，萬科科的股權(quán)集中中度相對(duì)較低低。在資

56、本市市場(chǎng)全流通的的背景下，存存在主要股東東變更而引起起公司管理層層變動(dòng)、以及及發(fā)展戰(zhàn)略和和經(jīng)營(yíng)策略不不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。2、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)目前對(duì)環(huán)境境保護(hù)的力度度趨強(qiáng)，對(duì)原原材料、供熱熱、用電、排排污等諸多方方面提出了更更高的要求，不不排除在未來來幾年會(huì)頒布布更加嚴(yán)格的的環(huán)保法律、法法規(guī)，因此存存在由于國(guó)家家環(huán)保政策的的變化對(duì)公司司經(jīng)營(yíng)帶來不不利影響的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。3、信息管理系系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)信息管理系統(tǒng)是是現(xiàn)代企業(yè)管管理的先進(jìn)思思想和管理手手段，萬科通過信息息化管理來實(shí)實(shí)行規(guī)范化和和專業(yè)化的管管理。如果信信息管理系統(tǒng)統(tǒng)的安全性出出現(xiàn)問題，則則有可能造成成數(shù)據(jù)的丟失失或篡改，從從而影響公司司正常的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

57、六、大股東資金金占用、重大大擔(dān)保和訴訟訟事項(xiàng)年份大股東資金占用用訴訟事項(xiàng)重大擔(dān)保（含反反擔(dān)保）新增擔(dān)保解除擔(dān)保擔(dān)保余額余額占凈資產(chǎn)比比例擔(dān)保構(gòu)成情況2005年無天津市和平建工工集團(tuán)有限公公司訴天津萬萬科房地產(chǎn)有有限公司拖欠欠萬科新城項(xiàng)項(xiàng)目工 程款款一案，在本本報(bào)告期內(nèi)已已經(jīng)審結(jié)。公公司支付了6600萬剩余余 5,8226,4466.5 元將將按照協(xié)議約約定時(shí)間支付付；另給付天天津市和平建建工集團(tuán)有限限公司的房屋屋，相關(guān)手續(xù)續(xù)正在辦理中中。10.29億元元12.3%為附屬子公司提提供銀行借款款擔(dān)保10.29億元2006年無無29.85億元元5.78億元34.36億元元23.09%為其他控股子公公

58、司提供銀行行借款擔(dān)保余余額25.117億元，對(duì)對(duì)聯(lián)營(yíng)公司提提供銀行借款款擔(dān)保余額為為4.05億億元，對(duì)外擔(dān)擔(dān)保余額5.15億元。2007年無無8.18億元24.19億元元18.07億元元6.17%為其他控股子公公司提供銀行行借款擔(dān)保余余額12.332億元，對(duì)對(duì)聯(lián)營(yíng)公司及及合營(yíng)公司提提供銀行借款款擔(dān)保余額為為 2.755億元，對(duì)外外擔(dān)保余額33.00億元元2008年9月月30日無無6.02億元7.78億元16.39億元元5.46%億元元為其他控股子公公司提供銀行行借款擔(dān)保余余額11.225 億元，對(duì)對(duì)聯(lián)營(yíng)公司提提供銀行借款款擔(dān)保余額為為3.52 億元，對(duì)外外擔(dān)保余額11.62 億億元七、萬科07

59、年年度財(cái)務(wù)狀況況分析（一）償債能力力分析從表上看，萬科科的償債能力力具有以下特特點(diǎn)：流動(dòng)比率、速動(dòng)動(dòng)比率從數(shù)量上說，公公司07年流流動(dòng)比率、速速動(dòng)比率都較較06年有輕輕微下降。通通過分析，我我們發(fā)現(xiàn)這是是由于公司007年預(yù)售樓樓款增長(zhǎng)、規(guī)規(guī)模擴(kuò)大、備備用金增加等等原因所導(dǎo)致致預(yù)收賬款和和一年內(nèi)到期期的非流動(dòng)負(fù)負(fù)債分別增長(zhǎng)長(zhǎng)114.77%和5866.58%造造成的，流動(dòng)動(dòng)負(fù)債中預(yù)收收款和一年內(nèi)內(nèi)到期的非流流動(dòng)負(fù)債的快快速增加影響響了企業(yè)的短短期償債能力力。但從橫向向上分析，公公司的流動(dòng)比比率、速動(dòng)比比率都高于行行業(yè)平均水平平，這表明公公司的短期償償債能力處于于行業(yè)中上水水平。但從質(zhì)量上來分分析，

60、萬科的的應(yīng)收賬款中中，賬齡在三三年以上的占占了81.22%，長(zhǎng)期無無法收回的應(yīng)應(yīng)收款會(huì)大大大減弱企業(yè)的的短期償債能能力。長(zhǎng)期借借款中，截至至到07年底底，一年至兩兩年到期的長(zhǎng)長(zhǎng)期負(fù)債占了了86.1%，比06年年的81.55%上升了44.6個(gè)百分分比，一至兩兩年到期的長(zhǎng)長(zhǎng)期借款會(huì)潛潛在的加大企企業(yè)短期償債債的壓力，從從而影響公司司的短期償債債能力。而且且，截至報(bào)告告期末，公司司擔(dān)保余額為為18.077億元，占公公司凈資產(chǎn)的的比重為6.17%，這這也會(huì)降低公公司的償債能能力。但從流流動(dòng)負(fù)債的結(jié)結(jié)構(gòu)來看，公公司短期借款款只占流動(dòng)負(fù)負(fù)債的2.227%，不存存在大額的短短期借款和應(yīng)應(yīng)付票據(jù)，這這使得流動(dòng)