中旅寫字樓管理服務(wù)方案

1、中旅寫字樓管理服務(wù)方案1、日常管理及客戶服務(wù)1.1工作程序1.1.1總服務(wù)臺接待服務(wù)（工作時間: 根據(jù)實際需要） A)總服務(wù)臺服務(wù)應(yīng)思想集中，精神飽滿，真誠微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔;B)客人來到總服務(wù)臺，應(yīng)及時站立，用規(guī)范標準的語言向客戶主動招呼，熱情問候，讓人感到溫馨感;C)接待問訊時，應(yīng)雙目平視客戶，專心傾聽。對能回答的要隨問隨答；對不清楚的問題和事情，不能隨便回答或輕率回答“不知道”，應(yīng)表示歉意然后了解清楚后再回答客戶;D)在接待客戶問訊時應(yīng)按總服務(wù)臺接待問訊登記表的要求認真仔細、 字跡清晰地填寫;在接待客戶求助服務(wù)時應(yīng)按客戶求助登記表的要求認真仔細字跡清晰地填寫，并馬上與各部

2、進行協(xié)調(diào)，確保客戶求助工作的及時性。負責及時將客戶求助服務(wù)工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部;1.1.2禮儀接待服務(wù)（根據(jù)工作需要）禮儀接待站立的位置及服務(wù)時間，固定到位，流動服務(wù)，主動補位，通力合作;按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠微笑，表里如一;應(yīng)在規(guī)定場合站立，站立時兩腳合攏，雙手交叉在前。對客戶要主動熱情，和藹可親，微笑服務(wù);工作中要一絲不茍，認真負責，既要堅持原則，又要掌握靈活運用。與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。1.1.3電話服務(wù) （服務(wù)時間：8:30-17:00）話務(wù)員的聲音代表著大樓的形象，接聽電話鈴響三聲必有應(yīng)答。按照標準的普通話（英語）和嚴格

3、按照話務(wù)員規(guī)范用語接聽電話;禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個來自大樓內(nèi)外部電話;仔細傾聽客人的要求，如遇到無法解決回答的問題，須將電話轉(zhuǎn)交部門主管處理;在轉(zhuǎn)接電話時，首先要認真聽完客戶講話后再轉(zhuǎn)接，在轉(zhuǎn)接電話過程中，給予客戶適當?shù)恼f明;接到火警電話時首先要了解清楚火情及火災(zāi)具體地點，迅速報告監(jiān)控中心;認真做好上下班電話總機的交接工作，并有記錄。1.1.4 報修接待服務(wù)（服務(wù)時間: 8:00-17:00） A) 鈴響三聲必有應(yīng)答;態(tài)度誠懇，規(guī)范用語;B) 接報后首先要問清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名，同時要掌握準確投報時間;C) 立即打電話到綜合維修組通知報修;D) 按規(guī)定認真詳細地填

4、寫維修記錄表和填寫維修單;E) 五分鐘后電話跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報修現(xiàn)場,如果還沒趕赴就再次催囑;F) 遇到重大或特殊情況應(yīng)及時向工程部經(jīng)理報告;G) 認真、仔細、具體地做好電話跟蹤回訪記錄;H) 每天在17:00點以前收取當日維修單，進行整理、分析。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對維修不滿意的，及時將信息返回到服務(wù)部經(jīng)理處，便于及時回訪;I) 做好每月維修記錄情況表、維修回訪記錄、維修單的收集整理工作，做出統(tǒng)計分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。1.1.5 VIP接待服務(wù)物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶的委托，配合VIP接待工作;服務(wù)部通過各部門工作聯(lián)系單將VIP接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理

5、處;禮儀接待員及相關(guān)領(lǐng)導應(yīng)在VIP到達15分鐘前就在入口處站好，準備迎接;VIP到大樓,服務(wù)部做好現(xiàn)場管理和接待協(xié)調(diào)工作;VIP離開時，服務(wù)部應(yīng)提前10分鐘通知相關(guān)部門做好歡送準備工作;VIP離開時，禮儀接待員應(yīng)預先站在出口處，看見VIP，應(yīng)彎腰迎送。2 會務(wù)管理程序：2.1會議服務(wù)工作內(nèi)容；1、會議服務(wù)工作2、VIP服務(wù)工作部分；3、總臺服務(wù)工作。2.1.1 會議服務(wù)工作部分的三個步驟： 一、會前準備。二、會議服務(wù)。三、會后清潔工作。2.1.2 VIP服務(wù)工作部分的三個步驟： 一、準備工作。二、服務(wù)工作。三、收尾清潔工作。2.1.3 咨詢臺服務(wù)工作部分的三個步驟： 一、開檔工作。二、服務(wù)工作

6、。三、收尾工作。2.2 會議服務(wù)工作部分2.2.1 會前準備1、務(wù)員要掌握當天所有會議時間、會議地點、會議要求、會場布置、會議參加人數(shù)等會議細則。 2、服務(wù)員在會議預定時間1小時前到崗，并復查會議室內(nèi)的衛(wèi)生及會議室布置是否符合要求。會議桌面的物品鋪設(shè)，地面清潔程度，衣帽服務(wù)設(shè)備，工作臺的布置等都是檢查的內(nèi)容。A、會議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。B、桌布及圍裙清潔平整無污跡。C、椅子穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。D、地面無破損、無污跡、無異味。E、衣帽車清潔無灰塵，衣架擺放整齊一致。F、工作臺擺放位置合理。G、物品鋪設(shè)整齊完全符合會議要求。 3、檢查會議室

7、的設(shè)備、燈光等情況，如有問題應(yīng)及時匯報并由咨詢臺服務(wù)人員通知工程部進行修理。A、會場溫度以保持22攝氏度24攝氏度為宜。B、會議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。話筒線、電線等無妨礙客人行動，否則立即聯(lián)系工程部加以解決。C、會場內(nèi)燈光按會議要求開啟，無損壞、無閃跳，如有問題應(yīng)及時向領(lǐng)班匯報，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。4、 檢查鋪臺及物品準備是否規(guī)范。2.2.2 會議服務(wù)1、會議開始前30分鐘服務(wù)員應(yīng)站立于會議室門前迎候客人?？腿诉M入會議室時，服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動打招呼和拉門，指引客人入場。會議服務(wù)要求：態(tài)度好、效率高、服務(wù)周到規(guī)范化。當客人陸續(xù)到達會場后，服務(wù)員開始服務(wù)。A、

8、倒水時服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，若需要拿取杯子，則應(yīng)捏于杯子的底部。水的量應(yīng)保持與杯口有11.5 cm的距離。B、在為客人倒熱茶時，服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶，站立于客人的右后方，向所要服務(wù)的客人進行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。C、如有毛巾服務(wù)，應(yīng)注意將熱（冷）毛巾置于毛巾籃中，用托盤從客人的右方送上，放于客人右側(cè)的桌面上。D、服務(wù)員要主動提供衣帽服務(wù)。2、會議進行時，服務(wù)員應(yīng)站立在門外，面朝客人進入會場的方向。以解決會議期間會議室發(fā)生的突發(fā)問題。要求：服務(wù)員要采用標準的站立姿勢，面帶微笑并主動向過往的客人及酒店工作人員主動問好。3、特別注意要主動了解客人的需

9、求。4、在會議過程中，每隔15分鐘左右，服務(wù)員進入會議室為客人倒水、調(diào)換煙缸。5、在客人會間休息期間，應(yīng)主動為客人打開會議室的門。6、午間休會，須進行會場整理工作。7、撤換會場中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。8、換或添加紙、筆。9、換會場中的毛巾。10、不得隨意亂動客人物品。11、在結(jié)束整理工作后，為客人鎖上會議室的門，等待會議客人到達時再開門。12、 通常情況下 ，客人采用自助形式，服務(wù)人員要主動清潔桌面， 使用托盤收取咖啡杯等器皿。13、議結(jié)束時，為客人打開會議室的門。14、 客人仍在本酒店用餐的，服務(wù)員應(yīng)主動熱情地指引方向。15、 發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時上交于協(xié)調(diào)員。2.2.3 會后工作

10、1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進行清洗的器皿交由會議后勤組處理。2、檢查臺布、臺裙，發(fā)現(xiàn)有污跡，要及時更換。3、通知會議后勤組拆除臺型。4、通知清潔部的PA組進行會場清潔工作。5、及時檢查會場硬件設(shè)施是否完好，如有問題，向協(xié)調(diào)員匯報。6、配合物保員做好物品的領(lǐng)用，歸還，外借以及物品盤點工作。2.3 總臺服務(wù)工作部分1、開檔工作1.1早上8：30到崗1.2要做好開門、開燈工作。A、同時開啟會議室的兩扇門，無會議的會議室不需開。B、參觀所有會議室只需開啟筒燈。1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作?？偡?wù)臺的衛(wèi)生清潔。A、服務(wù)臺穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。B、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整

11、齊無不需要的物品，無垃圾灰塵。C、桌面無污跡，無多余及枯萎的插花。D、檢查總服務(wù)臺對面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共電話亭的清潔；檢查公共場所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問題用內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單及時通知物業(yè)PA進行整理。2、服務(wù)工作2.1將對外開放參觀的會議室打開，并檢查清潔衛(wèi)生工作。2.2在工作期間時刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理，保持會議區(qū)域的清潔。2.3檢查走道燈和會議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞情況，如有損壞，應(yīng)報工程部維修。2.4總臺服務(wù)人員服務(wù)期間，要保持標準的站姿。2.5見到客人及物業(yè)工作人員要主動微笑并問好。2.6客人進行詢問時要耐心講解，決不可向客人說“不”，需協(xié)調(diào)的各項事宜可向領(lǐng)班匯報。

12、接聽電話時要用規(guī)范語言。要求：接聽快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準確無差錯。2.7因工作需要要離開總臺，須將臺卡翻至“請稍候”，需離開10 分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當班主管請示。2.8負責在總臺上放置會議中心宣傳資料架并負責領(lǐng)放資料。2.9用餐時間由協(xié)調(diào)員具體安排。3、收尾工作3.1下班之前服務(wù)人員應(yīng)將所有會議室的燈、門關(guān)閉。3.2收電話和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。3.3及時整理總柜臺內(nèi)的垃圾桶，并套好干凈的垃圾袋。2.保安服務(wù)2.1 保安服務(wù)是指為大廈內(nèi)業(yè)戶提供的安全防范服務(wù)（包括門崗、安全巡視、安全監(jiān)控與消防管理）、禮儀接待服務(wù)（包括保安禮儀值勤與禮儀接待）、車輛管理服務(wù)（包括泊

13、位管理、停車管理與交通秩序管理）、保安應(yīng)急處理服務(wù)（包括火警事故、治安事件、自然災(zāi)害事件）等一系列管理服務(wù)活動。其目的是為業(yè)戶提供一個安全、寧靜、有序的物業(yè)環(huán)境。2.2 保安服務(wù)的分類2.2.1按管理內(nèi)容分類：物業(yè)管理的保安服務(wù)分為防范管理、消防管理和道路管理三大部分。2.2.2按服務(wù)內(nèi)容分類：保安服務(wù)可分為門崗服務(wù)、巡視服務(wù)、監(jiān)控服務(wù)、道路管理服務(wù)、安全防范服務(wù)和消防管理服務(wù)六個大類。2.3 保安服務(wù)的內(nèi)容2.3.1防范管理防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理物業(yè)進行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動。防范管理防范的對象主要是人為造成的事故與損失

14、。為了達到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。物業(yè)區(qū)域防范管理的硬件是指根據(jù)防范管理工作的實際需要所必須配備的一套硬件設(shè)施，防范管理的軟件是指物業(yè)管理公司內(nèi)部的專職保安人員及其實現(xiàn)防范管理所采取的一系列措施、規(guī)定和制度。2.3.2 消防管理消防管理包括防火和滅火兩個方面。物業(yè)公司管理消防工作的重點應(yīng)放在：火災(zāi)災(zāi)情發(fā)生后，應(yīng)采取何種措施才能將損失降低到最??；另一方面重點是防范于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好水勢滅后的充分準備。物業(yè)消防管理的主要內(nèi)容有：消防宣傳教學、消防隊伍建設(shè)：消防制度的制定；消防設(shè)施、器材的配置及管理、災(zāi)情發(fā)

15、生后的處置措施等五個方面。2.3.3 道路交通管理道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場管理四個方面。道路管理是指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)進行日常管理，對非法占用道路的行為進行糾正和處罰。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車、路的關(guān)系。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，暢通，其重點是機動車行車管理。保安服務(wù)的基本要求：2.3.4 安全安全是物業(yè)公司管理服務(wù)的第一要求，也是保安服務(wù)的第一要求。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)戶有一個安全的工作與生活環(huán)境。2.3.5 有序在大廈區(qū)域

16、里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施運行優(yōu)有序，也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要保安人員忙而不亂，及時有序的應(yīng)對，及時妥善的處理。這種安全有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。3. 保安作業(yè)標準1. 門崗服務(wù)標準1.1在指定位置上、指定面向立崗，嚴禁脫崗。1.2立綱姿勢端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準稍息呈依狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導敬禮。1.3物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時立崗保安服務(wù)。1.4物業(yè)管理區(qū)域的大門5：0024：00實行開啟服務(wù)；0：00次日5：00關(guān)閉時，如有車輛出入，當班保安人員應(yīng)即使提供開門、關(guān)門服務(wù)。1.5不準拾荒、小攤販、

17、推銷人員進入物業(yè)管理區(qū)域。1.6雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務(wù)。1.7對進出物業(yè)管理區(qū)域的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度（收費標準所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入物業(yè)管理區(qū)域。1.8阻止四噸及四噸以上大型汽車進入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬場車輛除外）。1.9交接崗時按規(guī)范操作。1.10在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。2. 巡視服務(wù)作業(yè)標準2.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時全天候保安巡視服務(wù)。2.2 為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域

18、。2.3 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場所任意施工的行為。2.4付對突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預案并定期演習（每年12次）。2.5巡邏中遇到業(yè)戶的要求應(yīng)及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理。2.6 當接到監(jiān)控中心對講機呼叫時，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場盡心處理，并向上級報告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應(yīng)急預案執(zhí)行。2.7 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理。3. 監(jiān)控作業(yè)標準3.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行監(jiān)控系統(tǒng)小時開通，由專人值班，定點監(jiān)控錄像，對可以情況跟蹤監(jiān)視，同步錄像。3.2 監(jiān)控值班人員應(yīng)堅守崗位，思想集中，嚴禁脫崗、離崗，嚴格遵守各項規(guī)章制度，堅決服從各項領(lǐng)導指

19、揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。密切注意設(shè)備運行情況，對發(fā)現(xiàn)情況和處理辦法做好詳細記錄。3.3 控保安員在當班期間應(yīng)認真、準確、如實的填寫中控室設(shè)備運行記錄表。當監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報告當班班長。3.4 嚴禁無關(guān)人員進入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對有時進出機房人員，按要求如實填寫設(shè)備機房進出登記表。3.5 負責對講機、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無差錯，未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。3.6 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時應(yīng)及時保修。3.7 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。4. 車管作業(yè)標準4.1地面4.1.1引導車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)

20、好車門，貴重物品不留放車內(nèi)。4.1.2按管理處規(guī)定對車輛實行收費服務(wù)。4.1.3督促車輛遵守禁令標志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場上學習駕駛和洗車。4.1.4發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即報告管理處。4.2車庫4.2.1車輛憑管理處發(fā)放停車證放行，及時登記，進車庫時問車號、車位。4.2.2無停車證車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進車庫，但不得占用業(yè)戶的車位。4.3.3督促進車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標志，不得在車庫內(nèi)學習駕駛和洗車。4.3.4提醒車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。4.3.5勸阻行人、自行車、助動車和摩托車進入車庫。4.3.6保持車庫入口暢通。4.3.7經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做

21、好記錄并向班長報告。4.3.8車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報告。4.3.9環(huán)衛(wèi)車輛進入車庫清運垃圾結(jié)束后，通知清潔人員做好保潔工作，設(shè)備人員開啟垃圾房排風機。5. 安全防范作業(yè)標準5.1 固定崗位保安員每日當值工作應(yīng)符合保安部物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程中的各項工作要求。5.2 巡邏崗保安員每日當值工作應(yīng)符合保安報案巡視作業(yè)規(guī)程、出租屋暫住人員、施工人員及“三無“人員管理作業(yè)規(guī)程、交通管理作業(yè)規(guī)程中的各項工作要求。5.3 保安員在每日工作交接班時，必須依照保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程要求進行接班。5.4 停車場保安員（車管員）每日當值工作必須符合保安部停車場管理作業(yè)規(guī)程中的各項工作要求。5

22、.5 當大樓發(fā)生突發(fā)事件時，保安部突發(fā)時間處理作業(yè)規(guī)程中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責。5.6 保安的內(nèi)務(wù)、作息標準應(yīng)達到保安部保安部、消防管理中心內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程的各項要求。5.7 保安員每日當值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程的各項要求。5.8 保安員在使用警用機械、機動車時應(yīng)嚴格遵守保安部保安巡邏機動車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程和保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程的各項要強。5.9 保安部管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合保安、消防干部競爭上崗作業(yè)規(guī)程的程序和考核要求。5.10保安部員工必須按保安部員工培訓作業(yè)規(guī)程的要求參加培訓和達到培訓要求，培訓合格后上崗。5.11保安部各

23、級干部均應(yīng)按上述各項標準作業(yè)履行自己的職責，符合標準作業(yè)規(guī)程要求。5.12保安部各級員工除應(yīng)嚴格按保安部的標準作業(yè)規(guī)程進行工作外，還需要嚴格遵守公司其他相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程的要求。6. 消防管理作業(yè)標準員工應(yīng)把預防火災(zāi)視作自己的日常職責，人人都是義務(wù)消防員。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)。施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動火后立刻清查現(xiàn)場。對私自動火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對施工單位除責成其補辦動火作業(yè)手續(xù)外，還要對施工個人及負責人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發(fā)外，還應(yīng)追究其法律責任。在重點部位、危險地

24、段動火（變壓器室、配電房、汽車庫、發(fā)電機房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經(jīng)管理處主任批準方能動火；違者按有關(guān)規(guī)定罰款。動火必須做到“七不、四要、一請”，動火后要認真檢查現(xiàn)場，防止留下火種引來火災(zāi)。6.1動火前“七不”6.1.1防火、滅火設(shè)施不落實不動火。6.1.2周圍的易燃物不清除不動火。6.1.3附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動火。6.1.4凡盛裝過油等易燃物品的容器，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。6.1.5凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。6.1.6在高空進行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護的不動火。6.1.7未配備相應(yīng)滅火器材的不動

25、火。6.2動火中的“四要”：6.2.1動火前要指定現(xiàn)場安全負責人；6.2.2現(xiàn)場安全負責人和動火人員必須經(jīng)常注意動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭，要立即停止動火。6.2.3發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時，要及時處理。6.2.4動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。6.3動火后的“一請”：動火人員和現(xiàn)場負責人愛動火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場火種，然后才現(xiàn)場離開。6.4 配電房及重要機房內(nèi)不準堆放可燃品，不準吸煙，消防設(shè)備旁邊不準對方任何雜物。6.5 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。6.6大廈所有人員必須遵守國家消防法律、法規(guī)和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。6.7

26、 嚴格維護消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進行測試檢查，保證設(shè)備完好。4. 保安作業(yè)規(guī)程1. 門崗作業(yè)規(guī)程1.1 對領(lǐng)班負責，完成上級布置的各項任務(wù)。1.2 按規(guī)定的時間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴禁脫崗。1.3 大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問題，彬彬有禮，有禮有節(jié)。1.4 大件物品出門必須憑物品出門證，經(jīng)核對后無誤后簽字放行。夜間嚴格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。1.5 特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。1.6 嚴禁乞討人員、做小生意者進入辦公大廈，非大廈辦公人員進入大廈必須問請原因，做好登記。1.7 當物業(yè)電梯

27、、設(shè)備有故障時，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時應(yīng)立即通知班長，按應(yīng)急預案執(zhí)行。1.8 當物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時，應(yīng)將當事人帶至管理處處理。1.9 每日配合監(jiān)控市人員做好崗亭內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。2.巡視作業(yè)規(guī)程2.1 巡邏人員由保安班長負責，保安員輪流巡邏。2.2 嚴格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡邏路線對整個辦公大廈做全面巡視，每次巡視時應(yīng)如何填寫物業(yè)區(qū)域巡邏情況單，巡邏時必須攜帶對講機、應(yīng)急燈。2.3 在巡邏過程中嚴格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標準逐個檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即用對講機匯報并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報修。2.4 物業(yè)區(qū)域巡邏情況單填寫必須真實、規(guī)范、字跡端正、

28、無涂改。2.5 在每個項目空格內(nèi)打“”表示情況正常，若發(fā)現(xiàn)問題則在“備注”欄中寫明。2.6 每張物業(yè)區(qū)域巡邏情況單由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。2.7 消防設(shè)備狀況每月巡視一次。3.監(jiān)控作業(yè)規(guī)程3.1值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。3.2班人員要堅守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運行狀態(tài)。3.3每班對各類信號至少檢查一次，確認正常與否，并做好記錄。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時處理，無法處理迅速上報主管或機電人員。3.4個操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動”位置。每月第一周做一次手動、自動實際操作檢查，以確認設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。3.5當電

29、梯出現(xiàn)火警報警信號時，應(yīng)立即復位。再次出現(xiàn)報警信號時，立即通過對講機或電話通知當值班長前去報警位置核查信號真?zhèn)吻闆r。3.6當電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報警時，應(yīng)立即通知當值班長和機電人員前去處理。3.7從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動，應(yīng)立即通知當值班長前往調(diào)查處理。3.8按上級負責上報消防、保安設(shè)施運行狀況的各類數(shù)據(jù)和報表。3.9配合機電人員等進行報警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實驗。3.10為保證中控室專線報警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報警電話。3.11當值人員準確、真實、清晰地填寫值班記錄。3.12謝絕與本控制室無關(guān)人員出入。3.13中控室嚴禁

30、收、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。4.車管作業(yè)規(guī)程4.1 職責4.1.1保安部具體負責機動車輛的進出、停放和收費管理。4.1.2保安部車庫崗負責大廈地下車庫機動車輛的進出管理。4.1.3車管員負責廣場停車場上車輛的停放和收費管理。4.2地下車庫車輛停放制度4.2.1業(yè)戶的機動車輛應(yīng)憑停車證方可進入地下車庫，無證不得入內(nèi)。4.2.2停車場應(yīng)固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。4.2.3有停車證的車輛應(yīng)嚴格按照車位號停放，嚴禁占有其他任何車位，嚴禁在通道上停放；4.2.4自覺遵守地下車庫禁令標志，嚴禁逆向形駛，服從工作人員指揮；4.2.5駕駛員應(yīng)在車停放后做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持

31、現(xiàn)場；4.2.6其他車輛因各種原因需進入車庫，必須憑保安部簽發(fā)的特別停車證。4.3 廣場、停車場4.3.1廣場、停車場為業(yè)戶機動車輛和社會車輛提供泊車場地，先到先停，停滿為止；4.3.2凡進入廣場、聽車場的車輛必須服從工作人員的指揮；4.3.3遵守禁令標志，通道上嚴禁停放任何車輛。4.3.4按收費規(guī)定收取停車費用，對不愿意付費的車輛應(yīng)勸阻離開廣場停車場；4.3.5駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進行配合協(xié)助，但對車輛損壞不承擔賠償責任。4.4非機動車、助動車、摩托車4.4.1 非機動車、助動車、摩托車應(yīng)停放在指定位置，4.4.2自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動車應(yīng)聽從保安人員的指揮順

32、序停放；4.4.3各類非機動車嚴禁進入車庫，嚴禁隨地亂放影響通道；4.4.4車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔賠償責任。5. 安全防范作業(yè)規(guī)程5.1職責5.1.1保安中心負責組織員工進行土法事件及異常情況處理等培訓。5.1.2管理處經(jīng)理和保安部主任負責現(xiàn)場指揮及督導。5.1.3保安部當班人員應(yīng)堅守崗位，負責安全防范。5.1.4其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導的調(diào)遣，積極參與救護。6.消防管理作業(yè)規(guī)程6.1中控室維修工負責消防培訓，制定演習方案，檢查、整改工作。6.1.1每年12月制定下一年度消防演聯(lián)計劃，按時制訂消防演練方案，并對義務(wù)消防人員進行消防演習培訓；6.1.2每年12月制定下一年度消防知識

33、培訓計劃，按時制訂消防演練方案，并對義務(wù)消防人員進行消防演習培訓；6.1.3負責臨時動火證的審核，并監(jiān)護動火作業(yè)。6.1.4 擔任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫消防檢查整改通知單交有關(guān)用戶，限期整改；6.1.5管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。6.2 工程師負責對中控室維修工的工作進行檢查監(jiān)督。6.3 管理處經(jīng)理為大廈消防責任人，對大廈消防工作全面負責。6.3.1審批臨時動火證；6.3.2批準消防演練計劃，消防知識培訓計劃、消防演練方案、消防知識培訓方案。6.4 臨時動火作業(yè)管理工作程序：6.4.1本單位或外單位

34、在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動火的工程，原則上應(yīng)報消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)，施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動火完畢后立即清查現(xiàn)場；6.4.2在經(jīng)批準的重點部位（變壓器、配電房、車庫、樓層等處）動火，必須做到“七不、四要、一請”。3、保潔管理物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當顧客進入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。 3.1 確定基本方針3.1.1充分研究各種建材及設(shè)備的特性，配合該性質(zhì)使用最適當清掃材料及用具。3.1.2清潔員須經(jīng)嚴格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。3.1.3作業(yè)時配合節(jié)省能源原

35、則，將水、電用量降低到最低限度。3.1.4作業(yè)時應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。3.2 清潔工作分類3.2.1日常作業(yè)a) 道路，地面清掃；b) 玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭；c) 電梯去除污漬；d) 廣告指示牌除塵、污跡；e) 安全通道、大門刷洗光亮f)；金屬欄桿去手印、除塵；g) 消防栓、滅火器擦拭；3.2.2 定期保養(yǎng)a) 花卉、盆栽；b) 地面清潔；c) 玻璃、鏡面清潔；d) 外圍綠化殺蟲；e) 金屬部分打光、保養(yǎng)；f) 燈具、衛(wèi)生死角清潔；3.3 作業(yè)時間3.3.1 公共部分 日常作業(yè)：每日7：00AM16：00PM實施。 定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動為最佳作業(yè)時

36、間。3.3.2專業(yè)部分 日常作業(yè)：配合平常用戶活動時間外再作業(yè)。 定期作業(yè)：利用晚間操作。 3.4 檢查計劃3.4.1每日管理人員須做好當日工作安排及特別注意事項；3.4.2制定每日巡檢表以使清潔水準維持在較高水準.3.5道路地面保潔3.5.1每日上班時清掃場地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對確保地面無明顯沙土，及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等；3.5.2清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無雜物。3.5.3每日將公共部位垃圾收集并運到垃圾周轉(zhuǎn)站；3.5.4傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上；3.5.5每周對垃圾桶消殺兩次。3.6樓梯3.6.1樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。3.6.2

37、 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話）。3.6.3 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。3.6.4如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。3.7 垃圾收集與清運3.7.1通過規(guī)范的垃圾收集與清運，保持整潔美觀，消除臭味和各種細菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。3.7.2及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間；3.7.3在清除垃圾時，不能將垃圾散落在地面上；3.7.4要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；3.7.5配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運垃圾工作。3.7.6定期聘請專業(yè)保潔公司

38、清洗樓宇外墻。4. 園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護工作，并挑選供應(yīng)適時的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置。5. 公共區(qū)域本公司將負責公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù)，定期安排清洗公共區(qū)域地面、水池等設(shè)施。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時，本公司將第一時間查明受損原因，派遣工程維修隊進行搶修。4.工程管理服務(wù)管理處工程部負責整個大廈的設(shè)備維護保養(yǎng)及操作，整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟效益，加強工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。工程管理目標1. 完好

39、設(shè)備，完好機房，完好系統(tǒng)的完好目標。 目標是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標。 目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的 軟件支持。3. 完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實現(xiàn)最大功能。為執(zhí)行上述養(yǎng)護計劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護預定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護手冊確定。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊，要詳細至每項設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進行系統(tǒng)化的養(yǎng)護工作。 設(shè)備設(shè)施日常管理工作1. 房屋、

40、建筑設(shè)施1.1 工作程序1.1.1設(shè)備主管負責房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；每年12月按房屋完好情況制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋 養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督；對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄房屋、設(shè)施檢查表，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照房屋完好程度評定辦法，填寫房屋完好程度鑒定表、房屋完好情況分類記錄表，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；每年根據(jù)四個季度檢查情況，填寫房屋完好情況匯總表，上報公司主管部門。1.2 質(zhì)量標

41、準1.2.1 主體結(jié)構(gòu)屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)；鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。1.2.2 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。1.2.3 外粉刷外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。1.2.4 內(nèi)粉刷各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。1.2.5 水、電各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插 座、燈泡正常工作。上、下水管完好，用水正常，水

42、箱流水暢通， 排水系統(tǒng)暢通。1.2.6落水各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。2. 供配電設(shè)備2.1 工作程序2.1.1 設(shè)備主管負責設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負責零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標準填寫設(shè)備完好率月度

43、統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按應(yīng)急預案規(guī)定負責處理應(yīng)急事件。2.2 質(zhì)量標準2.2.1 低壓開關(guān)柜耐壓試驗應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全；接地線連接應(yīng)緊密牢固，導電漆均勻無遺漏；操作部分應(yīng)靈活，接點和機械聯(lián)鎖的動作應(yīng)正確；閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好；接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；雙電源箱能自動切換；控制箱手動和自動操作均能運行。2

44、.2.2 照明設(shè)備燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險；照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定；防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；2.2.3 防雷接地裝置接地電阻值應(yīng)符合要求；接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象；接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。2.2.4 機房環(huán)境消防設(shè)施完備，有效；內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬；電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。3. 供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。

45、4. 給排水設(shè)備4.1工作程序4.1.1 設(shè)備主管負責設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標準填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每

46、季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄水箱清洗消毒記錄表；按應(yīng)急預案規(guī)定負責處理應(yīng)急事件。4.2 質(zhì)量標準4.2.1 供水泵各水泵運行主要參數(shù)（流量、揚程等）符合出廠要求；管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?；水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。4.2.2 水箱及附件各浮球閥自動啟閉靈活、可靠；各進出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏；溢水管暢通，箱底排污閥良好；減壓

47、閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。4.2.3 排水系統(tǒng)各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；各檢查口標記清楚，操作方便；各排水橫管無倒返水，排水暢通。4.2.4 污水處理系統(tǒng)各專用鼓風機運行平穩(wěn)，無異常聲；初濾機運轉(zhuǎn)正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象；壓濾機運轉(zhuǎn)正常、完好；各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求；各專用污泥泵運行平穩(wěn)，無堵塞；各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象；氣浮除渣設(shè)備完好；各電機絕緣性能符合規(guī)定；電氣控制箱中各元器件齊全，運行正常可靠；消毒裝置完好、有效；電氣接地保護可靠、安全；經(jīng)

48、系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。5. 消防系統(tǒng)5.1工作程序5.1.1 日常巡視設(shè)備維修工每日一次按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)備，記錄水泵房巡視記錄表。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；安保人員負責消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。5.1.2 定期檢查由設(shè)備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄設(shè)備定期啟動記錄表；由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄消火栓測

49、試記錄表。5.1.3 維修保養(yǎng)設(shè)備維修工負責消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；設(shè)備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。5.1.4 設(shè)備主管負責設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維

50、修計劃表；組織實施消防設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫消防及報警系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標準填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門。5.2 質(zhì)量標準5.2.1 消火栓泵消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求；管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、

51、無咬泵現(xiàn)象；電氣控制和各元件齊全，正?？煽浚阅芡旰?；水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。5.2.2 增壓泵增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標準。5.2.3 消火栓及配套設(shè)施各層消火栓箱及附件齊全完好；啟動報警按鈕完好、性能可靠；各層消火栓出水壓力符合要求；消防接合器齊全、有效，無泄漏；戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標 記。5.2.4 消防報警消火栓泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；報警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報。6. 弱電設(shè)備6.1 工作程序6.1.1 維修人員按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和弱電設(shè)備（設(shè)施

52、）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表；弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，及時排除異常和故障。6.1.2 電工每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視信號接收機房設(shè)備，記錄信號收視設(shè)備巡視記錄表；發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。6.1.3 保安人員負責監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表

53、；發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。6.1.4 設(shè)備主管負責設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；組織實施弱電設(shè)備的運行管理并按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運行狀況，填寫保安防盜系統(tǒng)檢查表和攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標準填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報公司公司主管部

54、門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按應(yīng)急預案規(guī)定負責處理應(yīng)急事件；協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。6.2 質(zhì)量標準6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)控制臺-各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等；-操作鍵盤靈活、可靠；-電源鎖開關(guān)完好。顯示屏-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求；-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。電源設(shè)備-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為；-高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔

55、明顯，無隨意拉線；-二路電源切換正常、可靠；-設(shè)備接地保護、防護等安全、可靠。攝像機-各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全；-帶云臺、帶變焦的攝像機應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；-各攝像機防護罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；-各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。錄像機-所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求；-各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。6.2.2 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標準對講裝置-戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。信號良好；-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好；-電梯內(nèi)對講裝置能與門衛(wèi)通話。電子防盜門-閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關(guān)門時能確保門鎖上；

56、-電子密碼鎖好，且密碼能修改；-鍵盤無損壞，不滲漏；-電源正常。6.2.3 巡更系統(tǒng)主機、序號機功能完好；電源、充電體充放電正常；配套附件完好。6.2.4 周界報警系統(tǒng)光電識別器性能良好；信號傳輸線路良好；聲光聯(lián)動控制良好。7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案7.1 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。7.2 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理世紀巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機組、空調(diào)機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：7.2.1建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織

57、落實，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。7.2.2制冷設(shè)備，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當空氣中按體積計超過0.50.6%時，就會使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合，含量達到15.527%（體積計）時，遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝置中，均設(shè)有安全防護裝置。7.3制冷設(shè)備檢修管理7.3.1建立設(shè)備計劃預修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進行保養(yǎng)搶修。7.3.2制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾

58、器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設(shè)定值，電機絕緣值進行檢測；7.3.3 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng)；7.3.4末端設(shè)備、分機盤管、空調(diào)箱進行電機測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風量調(diào)節(jié)閥等進行保養(yǎng)；7.4空調(diào)機組記錄數(shù)據(jù)管理建立運行日志，清楚的記錄與反映空調(diào)運行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為：7.4.1室外溫度7.4.2 壓縮機排氣壓力7.4.3壓縮機吸氣壓力7.4.4 冷凝器進出水水溫7.4.5 潤滑油油位7.4.6 設(shè)備運行電流7.4.7 設(shè)備運行電壓7.4.8壓縮機上載級數(shù)7.4.9水泵運行電流7.4.10 水泵進出水壓力7.4

59、.11供回水分配器進出壓力7.4.12 其它數(shù)據(jù)7.5 中央空調(diào)系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)控制7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。7.5.2記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。7.5.3檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應(yīng)立即修補。7.5.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。7.5.5檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運行”泵。7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。7.5.7檢查水泵壓力是否正常。7.5.8清洗Y型濾網(wǎng)7.5.9拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。7.5.11檢

60、查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。7.5.12檢查和校準所有的儀表。7.5.13檢查各閘閥、止回閥。7.5.14清除銹漬，刷上防銹油及面油。7.6空調(diào)箱保養(yǎng)要求7.6.1檢查空調(diào)箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。7.6.3清洗隔塵濾網(wǎng)。7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。7.6.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。7.6.10檢查及重新校對各控制電路，及包括中控室之訊號