房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析報(bào)告

1、內(nèi)部報(bào)告 僅供參考 未經(jīng)允許 不得引用房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析報(bào)告（2010年10-11月）2010.12目 錄章節(jié)目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc280787549 一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 PAGEREF _Toc280787549 h 9 HYPERLINK l _Toc280787550 （一）房地產(chǎn)政策導(dǎo)向 PAGEREF _Toc280787550 h 9 HYPERLINK l _Toc280787551 （二）主要指數(shù)分析 PAGEREF _Toc280787551 h 11 HYPERLINK l _Toc280787552 （三）全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投

2、資情況分析 PAGEREF _Toc280787552 h 12 HYPERLINK l _Toc280787553 二、全國(guó)房地產(chǎn)增量房市場(chǎng)交易情況分析 PAGEREF _Toc280787553 h 22 HYPERLINK l _Toc280787554 三、重點(diǎn)城市存量房市場(chǎng)交易情況 PAGEREF _Toc280787554 h 40 HYPERLINK l _Toc280787555 （一）11月份存量房房?jī)r(jià)指數(shù) PAGEREF _Toc280787555 h 40 HYPERLINK l _Toc280787556 （二）重點(diǎn)城市分析：11個(gè)監(jiān)測(cè)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)全部上漲 PAG

3、EREF _Toc280787556 h 41 HYPERLINK l _Toc280787557 （三）其他分析 PAGEREF _Toc280787557 h 46 HYPERLINK l _Toc280787558 四、重點(diǎn)城市分析 PAGEREF _Toc280787558 h 50 HYPERLINK l _Toc280787559 （一）11月份重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 PAGEREF _Toc280787559 h 50 HYPERLINK l _Toc280787560 （二）2010年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況小結(jié) PAGEREF _Toc280787560 h 51 HYPERL

4、INK l _Toc280787561 五、房?jī)r(jià)綜述和政策導(dǎo)向分析 PAGEREF _Toc280787561 h 56 HYPERLINK l _Toc280787562 （一）政策導(dǎo)向及預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc280787562 h 56 HYPERLINK l _Toc280787563 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc280787563 h 58表目錄TOC h z c 表 HYPERLINK l _Toc280791012 表 1：2010年11月長(zhǎng)三角地區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變化情況 PAGEREF _Toc280791012 h 22 HYPERLINK l

5、_Toc280791013 表 2：2010年11月長(zhǎng)三角地區(qū)部分城市商品房成交情況 PAGEREF _Toc280791013 h 22 HYPERLINK l _Toc280791014 表 3：2010年11月珠三角地區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變化情況 PAGEREF _Toc280791014 h 25 HYPERLINK l _Toc280791015 表 4：2010年11月珠三角地區(qū)部分城市商品房成交情況 PAGEREF _Toc280791015 h 26 HYPERLINK l _Toc280791016 表 5：2010年11月環(huán)渤海地區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變化情況 PAGEREF _

6、Toc280791016 h 28 HYPERLINK l _Toc280791017 表 6：2010年11月環(huán)渤海地區(qū)部分城市商品房成交情況 PAGEREF _Toc280791017 h 29 HYPERLINK l _Toc280791018 表 7：2010年11月中原地區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變化情況 PAGEREF _Toc280791018 h 31 HYPERLINK l _Toc280791019 表 8：2010年11月沿江經(jīng)濟(jì)圈房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變化情況 PAGEREF _Toc280791019 h 33 HYPERLINK l _Toc280791020 表 9：2010年

7、11月東北經(jīng)濟(jì)圈房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變化情況 PAGEREF _Toc280791020 h 35 HYPERLINK l _Toc280791021 表 10：2010年11月西南地區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變化情況 PAGEREF _Toc280791021 h 36 HYPERLINK l _Toc280791022 表 11：2010年11月西北地區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變化情況 PAGEREF _Toc280791022 h 38 HYPERLINK l _Toc280791023 表 12：房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比增幅前十名的城市 PAGEREF _Toc280791023 h 39 HYPERLINK l

8、 _Toc280791024 表 13：房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比增幅后五名的城市 PAGEREF _Toc280791024 h 39 HYPERLINK l _Toc280791025 表 14：新建住房?jī)r(jià)格同比增幅前十名的城市 PAGEREF _Toc280791025 h 40 HYPERLINK l _Toc280791026 表 15：新建住房?jī)r(jià)格同比增幅后五名的城市 PAGEREF _Toc280791026 h 40 HYPERLINK l _Toc280791027 表 16：2010年11月全國(guó)11個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)變化情況 PAGEREF _Toc280791027 h 41 H

9、YPERLINK l _Toc280791028 表 17：2010年11月中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)交易情報(bào) PAGEREF _Toc280791028 h 50圖目錄TOC h z c 圖 HYPERLINK l _Toc280962078 圖 1：2009-2010年11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) PAGEREF _Toc280962078 h 11 HYPERLINK l _Toc280962079 圖 2：2008-2010年1-10月固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率 PAGEREF _Toc280962079 h 12 HYPERLINK l _Toc280962080 圖 3：2009

10、-2010年1-10月不同用途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資構(gòu)成情況 PAGEREF _Toc280962080 h 13 HYPERLINK l _Toc280962081 圖 4：2008-2010年1-10月不同用途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率 PAGEREF _Toc280962081 h 14 HYPERLINK l _Toc280962082 圖 5：2009-2010年1-10月不同地區(qū)房地產(chǎn)投資額完成情況 PAGEREF _Toc280962082 h 14 HYPERLINK l _Toc280962083 圖 6：2008-2010年1-10月東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 PAGEREF _T

11、oc280962083 h 15 HYPERLINK l _Toc280962084 圖 7：2009-2010年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源 PAGEREF _Toc280962084 h 16 HYPERLINK l _Toc280962085 圖 8：2008-2010年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源構(gòu)成增長(zhǎng) PAGEREF _Toc280962085 h 16 HYPERLINK l _Toc280962086 圖 9：2008-2010年1-10月房地產(chǎn)土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)面積及同比增長(zhǎng) PAGEREF _Toc280962086 h 18 HYPERLINK l _Toc280

12、962087 圖 10：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅施工面積及同比增長(zhǎng) PAGEREF _Toc280962087 h 18 HYPERLINK l _Toc280962088 圖 11：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅竣工面積及同比增長(zhǎng) PAGEREF _Toc280962088 h 19 HYPERLINK l _Toc280962089 圖 12：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅銷(xiāo)售面積及同比增長(zhǎng) PAGEREF _Toc280962089 h 20 HYPERLINK l _Toc280962090 圖 13：2008-2010年1-10月

13、商品房、商品住宅銷(xiāo)售額及同比增長(zhǎng) PAGEREF _Toc280962090 h 21 HYPERLINK l _Toc280962091 圖 14：2008年至今北京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)及成交量走勢(shì) PAGEREF _Toc280962091 h 41 HYPERLINK l _Toc280962092 圖 15：2008年至今上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)及成交量走勢(shì) PAGEREF _Toc280962092 h 42 HYPERLINK l _Toc280962093 圖 16：2008年至今廣州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)及成交量走勢(shì) PAGEREF _Toc280962093 h 42 HYPERLINK l _

14、Toc280962094 圖 17：2008年至今深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)及成交量走勢(shì) PAGEREF _Toc280962094 h 42 HYPERLINK l _Toc280962095 圖 18：2008年至今天津二手房?jī)r(jià)格指數(shù)及成交量走勢(shì) PAGEREF _Toc280962095 h 43 HYPERLINK l _Toc280962096 圖 19：2008年至今成都二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì) PAGEREF _Toc280962096 h 43 HYPERLINK l _Toc280962097 圖 20：2008年至今杭州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)及成交量走勢(shì) PAGEREF _Toc28096209

15、7 h 44 HYPERLINK l _Toc280962098 圖 21：2008年至今武漢二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì) PAGEREF _Toc280962098 h 44 HYPERLINK l _Toc280962099 圖 22：2008年至今南京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)及成交量走勢(shì) PAGEREF _Toc280962099 h 45 HYPERLINK l _Toc280962100 圖 23：2008年至今蘇州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)及成交量走勢(shì) PAGEREF _Toc280962100 h 45 HYPERLINK l _Toc280962101 圖 24：2008年至今重慶二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì) PAGE

16、REF _Toc280962101 h 46 HYPERLINK l _Toc280962102 圖 25：2010年1-11月全國(guó)120個(gè)城市住宅用地月度供應(yīng)量 PAGEREF _Toc280962102 h 52 HYPERLINK l _Toc280962103 圖 26：2010年1-11月全國(guó)120個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià) PAGEREF _Toc280962103 h 52 HYPERLINK l _Toc280962104 圖 27：2010年1-11月全國(guó)120個(gè)城市月度住宅用地溢價(jià)率 PAGEREF _Toc280962104 h 53 HYPERLINK l _Toc2809

17、62105 圖 28：2007年以來(lái)全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（同比）走勢(shì) PAGEREF _Toc280962105 h 54 HYPERLINK l _Toc280962106 圖 29：2007年以來(lái)全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（環(huán)比）走勢(shì) PAGEREF _Toc280962106 h 54 HYPERLINK l _Toc280962107 圖 30：2008年以來(lái)一線城市住宅成交面積走勢(shì) PAGEREF _Toc280962107 h 55 HYPERLINK l _Toc280962108 圖 31：2005年以來(lái)重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格走勢(shì) PAGEREF _Toc280962108 h 55本期

18、要點(diǎn)政策導(dǎo)向：本報(bào)告判斷2011年政策的主基調(diào)是反通脹。這意味著，各項(xiàng)調(diào)控政策第一位的決策依據(jù)不是房地產(chǎn)，而是CPI，即居民消費(fèi)價(jià)格所代表的社會(huì)物價(jià)總水平。也就是說(shuō)，哪怕房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入蕭條期，需要升息時(shí)也會(huì)升息。房地產(chǎn)不再是政策的主要決策依據(jù)，這一點(diǎn)很重要。企業(yè)要適應(yīng)這個(gè)反通脹為主基調(diào)的政策環(huán)境，需要在資金、土地等多方面策略上作出與此前不同的安排。根據(jù)目前已經(jīng)公布的糧食總產(chǎn)量官方數(shù)據(jù)，2010年中國(guó)糧食產(chǎn)量超過(guò)2009年，是歷史上最大豐收年。事實(shí)上中國(guó)的各種農(nóng)產(chǎn)品都不存在大的供求缺口。對(duì)本次通脹的主因要有正確的估計(jì)。當(dāng)前中國(guó)面對(duì)的這個(gè)通脹威脅，和上世紀(jì)80年代末期、90年代中期所遇到的惡性通脹不

19、同。引起那兩次通脹的主因，都是中國(guó)國(guó)內(nèi)的因素。而本次通脹的主要原因是美國(guó)“量化寬松”的貨幣政策。道理并不復(fù)雜。全世界包括糧食在內(nèi)的大宗商品價(jià)格都是用美元標(biāo)價(jià)的。美聯(lián)儲(chǔ)超額增發(fā)貨幣，就是給美元的幣值“摻水”，美元貶值，直接表現(xiàn)為這些大宗商品的國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格猛漲。國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格上漲，傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)，就形成了我國(guó)目前這種輸入型、成本推動(dòng)型的通脹。美國(guó)惡意地給中國(guó)出了個(gè)難題，要么人民幣升值（人民幣升值就可以抵消美元貶值導(dǎo)致的大宗商品價(jià)格上漲），要么忍受通脹。目前中國(guó)的選擇是，堅(jiān)決頂住迫使人民幣過(guò)快升值的壓力，用其他反通脹措施來(lái)抑制通脹。但請(qǐng)注意，這并不排除在2011年把人民幣一定程度升值作為反通脹措施一部分的

20、可能。在保障性住房建設(shè)方面，已經(jīng)公布的2011年保障房建設(shè)的任務(wù)是1000萬(wàn)套。對(duì)此要有充分的認(rèn)識(shí)。在過(guò)去十年，中國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)快馬加鞭，包括保障房、商品房、居民自建改建住房和大型廠礦集資建房等多種類(lèi)型合計(jì)，平均每年也不過(guò)建700萬(wàn)到800萬(wàn)套住房。但也別以為從此保障房就要取代商品房成為主渠道了。這個(gè)1000萬(wàn)套不過(guò)意味著，我們希望在一個(gè)不太長(zhǎng)的三到五年內(nèi)，能夠形成一個(gè)住房保障體系的初步物質(zhì)基礎(chǔ)。總的來(lái)說(shuō)，2011年是“十二五”開(kāi)局之年，但從目前跡象看，這個(gè)中期規(guī)劃的開(kāi)局之年可能不會(huì)像以往，鋪攤子上項(xiàng)目的規(guī)模不會(huì)太大。但快軌等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍會(huì)呈加速發(fā)展態(tài)勢(shì)。這對(duì)城市住房分布的影響正在日益明

21、顯加大。實(shí)際上在過(guò)去兩年內(nèi)，北京上海等特大城市價(jià)格變動(dòng)率最大的，主要是快軌沿線的項(xiàng)目。其次，二三線城市成為主戰(zhàn)場(chǎng)，這在過(guò)去幾次報(bào)告中已經(jīng)反復(fù)提示。建議高度關(guān)注土地制度的調(diào)整，最先突破的地方很可能就是二三線城市。建議盡早布局。第三，需注意的是，房地產(chǎn)調(diào)控政策的決策權(quán)力有可能早于十八大就交接。房?jī)r(jià)綜述：從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，本輪二次調(diào)控被市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)消化，11月各地相繼出現(xiàn)樓市回暖跡象，預(yù)計(jì)2011年樓市將持續(xù)高位盤(pán)整的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況：國(guó)房景氣指數(shù)：延續(xù)2010年以來(lái)總體下跌的趨勢(shì)；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速依然保持35%以上的快速上漲態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增速快速回落；土地開(kāi)發(fā)面積增速

22、遲緩，企業(yè)囤地現(xiàn)象依然嚴(yán)重；施工面積增速提升，竣工面積增速呈回升態(tài)勢(shì)；全國(guó)商品房成交量環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲，銷(xiāo)售額同比回落明顯。增量房市場(chǎng)：長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈：上海樓市回暖，成交均價(jià)創(chuàng)2010年調(diào)控新高。南京樓市需求旺盛，成交量高位震蕩。杭州商品房供應(yīng)量、成交量雙雙下跌，成交均價(jià)上揚(yáng)。無(wú)錫樓市成交量止跌回升，成交均價(jià)平穩(wěn)。寧波樓市成交量?jī)r(jià)齊漲。蘇州成交量、成交均價(jià)環(huán)比雙雙大跌。珠三角經(jīng)濟(jì)圈：福州商品房成交量大幅下跌，成交均價(jià)持續(xù)上漲。廈門(mén)樓市成交量下跌，成交均價(jià)小幅上漲。深圳量?jī)r(jià)齊跌。廣州成交量大幅下跌，成交均價(jià)居高不下。東莞成交量、成交均價(jià)雙雙微降。?？诔山涣看蠓碌山痪鶅r(jià)繼續(xù)上漲。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈：

23、北京商品房成交量大漲，成交均價(jià)上升。天津商品住宅成交量創(chuàng)新高，成交均價(jià)穩(wěn)中有升。沈陽(yáng)樓市成交均價(jià)再次上揚(yáng)。大連成交量大幅下降，成交均價(jià)整體穩(wěn)定。青島成交量、成交均價(jià)雙雙下跌。唐山成交量大幅下跌，成交均價(jià)平穩(wěn)。中原經(jīng)濟(jì)圈：鄭州商品房成交量穩(wěn)中有升，成交均價(jià)繼續(xù)上漲。西安樓市成交量再創(chuàng)新高，成交均價(jià)走穩(wěn)。沿江經(jīng)濟(jì)圈：合肥住宅銷(xiāo)量小幅下跌，成交均價(jià)穩(wěn)步上漲。武漢量?jī)r(jià)齊升。長(zhǎng)沙成交量小幅下跌，成交均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。西南經(jīng)濟(jì)圈：重慶住宅銷(xiāo)售成交量大幅下跌，成交均價(jià)居高不下。成都商品房供應(yīng)量急劇下降，成交量再創(chuàng)年度新高。貴陽(yáng)商品房新增供應(yīng)大幅上升，成交量、成交均價(jià)比較穩(wěn)定。昆明一手樓市成交量繼續(xù)大幅上漲，成交

24、均價(jià)比較穩(wěn)定。存量房市場(chǎng)：（1）存量房房?jī)r(jià)指數(shù)：2010年11月，11個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)平均環(huán)比上漲1.52%，較上月縮小0.46個(gè)百分點(diǎn)，11個(gè)城市的指數(shù)均有不同程度的上漲，漲幅在0.3%-3.9%之間。（2）重點(diǎn)城市分析：北京住宅指數(shù)環(huán)比漲幅回落1.8%，成交量增長(zhǎng)3成，住宅成交量逆勢(shì)上揚(yáng)，環(huán)比增長(zhǎng)30%；上海住宅指數(shù)持續(xù)微幅上漲，成交量微幅下降，住宅成交面積持續(xù)回落，環(huán)比降幅3.2%；廣州住宅指數(shù)漲幅放緩，成交明顯回落，住宅成交面積環(huán)比增幅維持一成；深圳住宅指數(shù)持續(xù)小幅上漲，成交量大幅下滑，住宅成交量持續(xù)下滑，環(huán)比大幅下降近5成；天津綜合指數(shù)止跌反彈，但環(huán)比漲幅未超過(guò)1%，住宅新盤(pán)持續(xù)

25、放量，成交量大幅增加；成都住宅指數(shù)小幅上漲，成交量連續(xù)三個(gè)月走高，成交面積突破160萬(wàn)平米，但仍不及2009年同期；杭州住宅指數(shù)穩(wěn)步上行，環(huán)比上漲0.47%，住宅成交面積環(huán)比下降1.28%，同比下降35.24%；武漢樓市再度反轉(zhuǎn)，住宅指數(shù)繼續(xù)上漲，新政難阻旺盛需求，成交量再度放大；南京住宅指數(shù)微幅下跌，住宅成交量小幅下降，住宅成交量小幅下降，非住宅成交量大幅上升；蘇州住宅指數(shù)環(huán)比上漲1.31%，成交量環(huán)比下降超兩成，住宅成交面積大幅下滑，環(huán)比降幅擴(kuò)大23.1個(gè)百分點(diǎn)；重慶綜合指數(shù)環(huán)比漲幅擴(kuò)大，市場(chǎng)供給旺盛，成交面積和成交均價(jià)環(huán)比雙雙回落。重點(diǎn)城市分析：11月，調(diào)控步伐尚未停止，新調(diào)控政策接踵而

26、來(lái)：月初的停止三套住房公積金貸款，月中的“限外令”，以及央行先后兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。調(diào)控政策的疊加效應(yīng)加劇樓市的兩極分化。（1）11月份重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：11月一線城市仍受調(diào)控影響，多數(shù)城市成交量下滑；11月樓市價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)，大部分城市價(jià)格漲跌不大。（2）2010年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況小結(jié)：經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前；住宅用地供應(yīng)量同比增長(zhǎng)43%，地價(jià)變動(dòng)頻繁；全年房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，6-8月平穩(wěn)甚至下跌，但9月以來(lái)小幅上漲；2010年1-11月各大城市二手房月均成交面積皆小于2009年，高于2008年。2010年前11個(gè)月重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)皆上升，一線城市中北京漲幅

27、最大。一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）房地產(chǎn)政策導(dǎo)向1、嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房為規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)近日聯(lián)合印發(fā)關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知，規(guī)定住房公積金個(gè)人住房貸款只能用于繳存職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修普通自住房，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房。在部分房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，一些繳存職工使用住房公積金個(gè)人貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，影響住房公積金發(fā)揮互助作用和制度公平。為此，通知的出臺(tái)對(duì)提高資金使用效率、維護(hù)繳存職工合法權(quán)益有較大的監(jiān)督管理

28、作用。2、三部門(mén)明確允許土地出讓凈收益等用于發(fā)展公共租賃住房財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門(mén)已于日前聯(lián)合發(fā)文，進(jìn)一步明確關(guān)于保障性安居工程資金使用管理的有關(guān)問(wèn)題，允許土地出讓凈收益等多渠道資金用于發(fā)展公共租賃住房。三部門(mén)在通知中明確，為切實(shí)解決城市中等偏下收入家庭住房困難，從2010年起，各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房，包括購(gòu)買(mǎi)、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼。同時(shí)，按照住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，住房公積金的增值收益扣除計(jì)提住房

29、公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用后，作為建設(shè)廉租住房的補(bǔ)充資金。從2010年起，各地在完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可以將住房公積金增值收益中計(jì)提的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。本報(bào)告認(rèn)為2010年是保障性安居工程建設(shè)任務(wù)最為繁重的一年。在繼續(xù)推進(jìn)廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)上，2010年上半年國(guó)家有關(guān)部委又出臺(tái)了指導(dǎo)意見(jiàn)，提出加快發(fā)展公共租賃住房，彌補(bǔ)了長(zhǎng)期以來(lái)“夾心層”住房政策缺位。3、兩部委聯(lián)手摸底地方樓市調(diào)控樓市“二次調(diào)控”出臺(tái)接近兩月之際，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)土資源部正在組織一輪大規(guī)模的聯(lián)合檢查，摸底地方對(duì)中央調(diào)控政策的落實(shí)情況。上述兩部委近日已

30、經(jīng)組成聯(lián)合調(diào)查組，奔赴全國(guó)各地，檢查省級(jí)政府對(duì)住房供地計(jì)劃、閑置用地清理、保障房建設(shè)和查處違規(guī)房企的相關(guān)情況。此番檢查方式包括實(shí)地檢查、座談、查閱資料和網(wǎng)上核查，檢查范圍除了?。▍^(qū)、市）總體情況外，還將抽取省會(huì)城市和1-2個(gè)設(shè)區(qū)市（州、盟）。此外，與以往不同，此次檢查組還將深入到縣（區(qū)、旗）一級(jí)政府開(kāi)展檢查工作。本報(bào)告認(rèn)為9月底出臺(tái)的“國(guó)五條”明確要求對(duì)地方落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。此次兩部委聯(lián)查重點(diǎn)放在地方落實(shí)層面，有望為未來(lái)的問(wèn)責(zé)工作提供決策依據(jù)。4、地方調(diào)控政策（1）浙江制度化監(jiān)管商品房預(yù)售資金浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國(guó)

31、人民銀行杭州中心支行等聯(lián)合制定的浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法自2010年11月1日起施行。根據(jù)這個(gè)辦法的規(guī)定，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目要全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)象范圍，預(yù)售資金須存入專(zhuān)用存款賬戶，實(shí)行封閉管理不得支取現(xiàn)金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況向預(yù)售資金監(jiān)管銀行提出使用申請(qǐng)，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)；未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)的項(xiàng)目，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不得發(fā)放商品房預(yù)售許可證。此外，該辦法還指出，違規(guī)者將被停止項(xiàng)目銷(xiāo)售，同時(shí)被記入企業(yè)的誠(chéng)信檔案和人民銀行的企業(yè)征信系統(tǒng)。商品房預(yù)售資金缺乏監(jiān)管是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與業(yè)主糾紛的重要原因。辦法的出臺(tái)就是有針對(duì)性地進(jìn)一步規(guī)范商品房

32、預(yù)售資金的監(jiān)督管理，從而防止商品房交易風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的利益。（2）北京市土地出讓首設(shè)價(jià)格上限北京市土地出讓又將推行一種新方式，即掛牌上市土地設(shè)定價(jià)格上限，達(dá)到上限的多個(gè)開(kāi)發(fā)商則需靠投報(bào)配建租賃房的面積決出贏家。北京市土地整理儲(chǔ)備中心表示，房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)南區(qū)、北區(qū)兩塊居住用地將截止競(jìng)價(jià)。兩塊用地使用權(quán)出讓公告中明確規(guī)定，在掛牌競(jìng)價(jià)截止前，最高報(bào)價(jià)已達(dá)到本項(xiàng)目合理地價(jià)上限價(jià)格，且至競(jìng)價(jià)截止時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求競(jìng)買(mǎi)的；或在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中最高報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格的，則由北京市土地整理儲(chǔ)備中心對(duì)掛牌出讓地塊組織現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建租賃房面積活動(dòng)。也就是說(shuō)，這兩塊地將由政府部門(mén)設(shè)定價(jià)格上限，如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)

33、商都達(dá)到了上限，就不再“價(jià)高者得”，而是誰(shuí)配建的租賃房面積多，誰(shuí)就拿地。本報(bào)告認(rèn)為11月是2010年北京土地入市高峰期，而掛牌出讓的居住用地價(jià)格首次出現(xiàn)了不能超過(guò)合理上限的規(guī)定，有可能推廣到更多的居住用地項(xiàng)目中，在控制地價(jià)的同時(shí)又增加了租賃供給，能夠逐步緩解區(qū)域住房需求緊張的情形。若此新規(guī)長(zhǎng)久執(zhí)行，今后居住用地的地王可能逐步減少，未來(lái)優(yōu)勢(shì)十分明顯的居住用地，可能會(huì)以配建較多租賃房的面貌入市。但由于新規(guī)剛剛開(kāi)始實(shí)行，土地價(jià)格合理上限的制定標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有公布，且配建的租賃房在建成后以何種方式供應(yīng)市場(chǎng)也沒(méi)有明確規(guī)定，因此其效果還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。（3）上海全面執(zhí)行新“限外令”防止境外熱錢(qián)流向中國(guó)的房地產(chǎn)市

34、場(chǎng)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家外匯管理局于日前就進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理聯(lián)合下發(fā)通知。通知要求，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房，境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。從滬上各大房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，目前上海已開(kāi)始全面執(zhí)行新版限外政策，在上海購(gòu)房的境外人士都必須出具一份購(gòu)房自住承諾書(shū)以及相關(guān)勞務(wù)證明。不過(guò)，由于境外人士的婚姻狀況、家庭關(guān)系較為隱秘，因此目前的限外政策只能針對(duì)個(gè)人，而境外人士家庭的購(gòu)房狀況尚難嚴(yán)格限制。（二）主要指數(shù)分析國(guó)房景氣指數(shù)：延續(xù)2010年以來(lái)總體下跌的趨勢(shì)11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為103.20，自10月份出現(xiàn)小幅回升后

35、，又環(huán)比下跌0.37點(diǎn)，比2009年同期提高0.42點(diǎn)。圖 SEQ 圖 * ARABIC1：2009-2010年11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從分類(lèi)指數(shù)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)為104.82，比10月份回落0.06點(diǎn)，比2009年同期提高4.22點(diǎn)；本年資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)為104.74，比10月份回落1.77點(diǎn)，比2009年同期回落4.78點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)為96.42，比10月份提高1.96點(diǎn)，比2009年同期提高1.06點(diǎn)；商品房待售面積分類(lèi)指數(shù)為103.10，比10月份提高0.06點(diǎn)，比2009年同期提高9.26點(diǎn)；房屋施工面積分類(lèi)指數(shù)為106.25，比10月份回

36、落2.42點(diǎn)，比2009年同期提高3.24點(diǎn)。11月份國(guó)房指數(shù)出現(xiàn)下跌，主要是受到房屋施工面積分類(lèi)指數(shù)環(huán)比回落2.42點(diǎn)的影響，由于年關(guān)將至，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基本完成年度開(kāi)工計(jì)劃，在2011年政策前景不明朗的情形下，他們更多地采取觀望態(tài)度，這也導(dǎo)致景氣指數(shù)的環(huán)比回落。（三）全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況分析1、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況：增速依然保持了35%以上的快速上漲態(tài)勢(shì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年1-10月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資38069.5億元，同比增長(zhǎng)36.5%，增幅同比提高19.9個(gè)百分點(diǎn)，比1-9月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資12.1個(gè)百分點(diǎn)。圖 SEQ 圖 * AR

37、ABIC2：2008-2010年1-10月固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，以住宅為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)持續(xù)高位運(yùn)行，這主要是由住宅的特性決定的。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅就成為房地產(chǎn)市場(chǎng)首要的也是主導(dǎo)性的需求。具體來(lái)看，2010年1-10月，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，商品住宅完成投資26682.9億元，同比增長(zhǎng)33.8%，增幅同比提高19.7個(gè)百分點(diǎn)，與1-9月持平，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.1%；辦公樓投資1446.9億元，同比增長(zhǎng)為33.4%，增幅同比提高0.3百分點(diǎn)，比1-9月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，所占

38、比重為3.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資4375.3億元，同比增長(zhǎng)33.9%，增幅同比回落1.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-9月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為11.5%；其他投資5564.4億元，同比增長(zhǎng)55.2%，增幅同比提高43.2個(gè)百分點(diǎn)，比1-9月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為14.6%。從保障性住房的供給情況來(lái)看，2010年1-10月，90平方米以下住房完成投資8229.4億元，同比增長(zhǎng)27.0%，增幅同比回落4.5個(gè)百分點(diǎn)，比1-9月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，占住宅投資的比重為30.8%；經(jīng)濟(jì)適用房完成投資829.2億元，同比下降4.7%，降幅比1-9月縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)，2009年同期為增長(zhǎng)19.3%，占

39、住宅投資的比重僅為3.1%?，F(xiàn)有保障性住房的供給數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入居民家庭的巨大需求。圖 SEQ 圖 * ARABIC3：2009-2010年1-10月不同用途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資構(gòu)成情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖 SEQ 圖 * ARABIC4：2008-2010年1-10月不同用途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從區(qū)域分布上來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速表現(xiàn)為東、西部地區(qū)領(lǐng)跑中部地區(qū)。具體來(lái)看，2010年1-10月東部地區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22293.2億元，同比增長(zhǎng)38.3%，增幅同比提高24.8個(gè)百分點(diǎn)，與1-9月持平；中部地區(qū)完成投資8112.5億元，同比增長(zhǎng)32.6%，增幅同比提高9

40、.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-9月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)完成投資7663.8億元，同比增長(zhǎng)35.8%，增幅同比提高16.9個(gè)百分點(diǎn)，與1-9月持平。圖 SEQ 圖 * ARABIC5：2009-2010年1-10月不同地區(qū)房地產(chǎn)投資額完成情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖 SEQ 圖 * ARABIC6：2008-2010年1-10月東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況：同比增速快速回落在一系列遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等宏觀調(diào)控政策影響下，2010年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增長(zhǎng)速度顯現(xiàn)出快速回落態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)

41、發(fā)企業(yè)到位資金56923.0億元，同比增長(zhǎng)32.0%，增幅同比回落8.4個(gè)百分點(diǎn)，比2010年1-9月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款10442.9億元，同比增長(zhǎng)26.3%，增幅同比回落12.4個(gè)百分點(diǎn)，比2010年1-9月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；利用外資539.5億元，同比增長(zhǎng)43.3%，2009年同期為負(fù)增長(zhǎng)29.6%，比2010年1-9月提高17.3個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金21553.3億元，同比增長(zhǎng)50.7%，增幅同比提高34.2個(gè)百分點(diǎn)，比2010年1-9月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)；其他資金24387.4億元，同比增長(zhǎng)21.0%，增幅同比回落48.0個(gè)百分點(diǎn)，比2010年1-9月回落1.3個(gè)百

42、分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款13949.6億元，同比增長(zhǎng)18.7%，增幅同比回落40.5個(gè)百分點(diǎn)，與2010年1-9月持平；個(gè)人按揭貸款7101.7億元，同比增長(zhǎng)15.2%，增幅同比回落104.5個(gè)百分點(diǎn)，比2010年1-9月回落4.4個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，除利用外資和企業(yè)自籌資金增速有所提升外，其他各分類(lèi)資金來(lái)源增速與上月相比均呈回落態(tài)勢(shì)。圖 SEQ 圖 * ARABIC7：2009-2010年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖 SEQ 圖 * ARABIC8：2008-2010年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源構(gòu)成增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3、商品房建筑與銷(xiāo)售情況（

43、1）土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)情況：土地開(kāi)發(fā)面積增速遲緩，企業(yè)囤地現(xiàn)象依然嚴(yán)重作為房地產(chǎn)發(fā)展的先行條件，土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期供給量。公開(kāi)資料顯示：2010年全國(guó)30個(gè)省市住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18萬(wàn)公頃，與2009年全國(guó)住房實(shí)際供地量7.65萬(wàn)公頃、前5年實(shí)際供地量平均值5.47萬(wàn)公頃相比呈大幅增加態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)了本次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控從源頭增加供給的決心。與此同時(shí)，在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好以及企業(yè)家信心持續(xù)增強(qiáng)等因素影響下，2010年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)顯著回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積一舉扭轉(zhuǎn)2009年持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)并保持30%以上的增長(zhǎng)。但值得注意的是，土地開(kāi)發(fā)面積增速遲緩狀況仍然沒(méi)有改變

44、。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積32778.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.2%，增幅比1-9月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，2009年同期為負(fù)增長(zhǎng)18.7%；同期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積17362.8萬(wàn)平方米，同比下降5.9，降幅同比擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)，與2010年1-9月相比縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)，土地開(kāi)發(fā)面積仍然沒(méi)能扭轉(zhuǎn)2009年以來(lái)持續(xù)的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)囤地現(xiàn)象依然嚴(yán)重。圖 SEQ 圖 * ARABIC9：2008-2010年1-10月房地產(chǎn)土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)面積及同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（2）商品房施、竣工面積：施工面積增速提升，竣工面積增速呈回升態(tài)勢(shì)

45、從全國(guó)商品房累計(jì)施工面積和新開(kāi)工面積增速來(lái)看，2010年以來(lái)顯示出較快的增長(zhǎng)水平，尤其是新開(kāi)工面積累計(jì)增幅2010年以來(lái)保持大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1-10月全國(guó)商品房累計(jì)施工面積369796.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.3%，增幅同比提高11.9個(gè)百分點(diǎn)，比2010年1-9月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅施工面積286929.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.9%，增幅同比提高11.9個(gè)百分點(diǎn)，與2010年1-9月持平；房屋新開(kāi)工面積131756.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61.9%，增幅同比提高58.6個(gè)百分點(diǎn)，比2010年1-9月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。圖 SEQ 圖 * ARABIC10

46、：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅施工面積及同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在全國(guó)商品房累計(jì)施工面積和新開(kāi)工面積增速提升的情況下，1-10月份全國(guó)商品房累計(jì)竣工面積增速也呈回升態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月全國(guó)商品房累計(jì)竣工面積41966.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.4%，增幅同比回落11.3個(gè)百分點(diǎn)，比2010年1-9月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅竣工面積33971.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.0%，增幅同比回落16.0個(gè)百分點(diǎn)，比2010年1-9月提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。圖 SEQ 圖 * ARABIC11：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅竣工面積及同比增長(zhǎng)

47、數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4、全國(guó)商品房銷(xiāo)售情況：成交量環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲，銷(xiāo)售額同比回落明顯10月份全國(guó)商品房成交量環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年1-10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積72428.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.1%，增幅同比回落39.3個(gè)百分點(diǎn)，比2010年1-9月提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷(xiāo)售面積65095.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.8%，增幅同比回落43.3個(gè)百分點(diǎn)，比2010年1-9月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)；同期，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額36992.3億元，同比增長(zhǎng)17.3%，增幅同比回落61.9個(gè)百分點(diǎn)，比2010年1-9月提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷(xiāo)售額31317.6

48、億元，同比增長(zhǎng)12.8%，增幅同比回落71.5個(gè)百分點(diǎn)，比2010年1-9月提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。圖 SEQ 圖 * ARABIC12：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅銷(xiāo)售面積及同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖 SEQ 圖 * ARABIC13：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅銷(xiāo)售額及同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二、全國(guó)房地產(chǎn)增量房市場(chǎng)交易情況分析1、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)以及90平方米及以下新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比和環(huán)比均出現(xiàn)正增長(zhǎng)，其中房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比上漲7.7%，漲幅比上月縮小0.9個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅繼續(xù)縮??；環(huán)比

49、上漲0.3%。11月份，長(zhǎng)三角地區(qū)的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)以及90平方米及以下新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比和環(huán)比整理落后于全國(guó)平均水平，除溫州房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)超過(guò)全國(guó)平均水平外，其余城市均低于全國(guó)平均水平。南京和寧波的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比為負(fù)增長(zhǎng)。揚(yáng)州樓市2010年以來(lái)的表現(xiàn)比較低迷，11月份，市區(qū)商品房合同成交面積14.25萬(wàn)平方米，同比下降69.82%，環(huán)比下降60.73%。其中，商品住宅合同成交8.76萬(wàn)平方米，同比下降78.03%，環(huán)比下降71.04%。11月合同成交商品住宅共680套，同比下降了79.72%，環(huán)比下降70.56%。表 SEQ 表 * ARABIC1：2010年11

50、月長(zhǎng)三角地區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變化情況地區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)90平方米及以下新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全 國(guó)107.7100.3109.3100.4112100.3上 海103.2100.1102.3100.2102.5100.3南 京102.499.9104.9100104.3100杭 州102.4100102.5100106100寧 波102.799.9105.5100105.3100無(wú) 錫103.1100.1103.6100.2104.6100.3揚(yáng) 州104.7100.4104.8100.4105.3100.3徐 州102.9100.2103.8100103.

51、8100溫 州110.6100106.7100112.2100金 華107.4100.1111.8100.2114104.1數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)從一些重點(diǎn)城市房地產(chǎn)實(shí)際成交來(lái)看：表 SEQ 表 * ARABIC2：2010年11月長(zhǎng)三角地區(qū)部分城市商品房成交情況上海南京杭州 無(wú)錫蘇州成交套數(shù)（套）-57235092-4681成交面積（萬(wàn)平方米）94.86-62.277.8655.38成交均價(jià)（元/平方米）米）22627-1920275859342數(shù)據(jù)整理：中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所房?jī)r(jià)研究中心上海：樓市回暖，成交均價(jià)創(chuàng)今調(diào)控新高。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，11月，上海新房供應(yīng)量達(dá)到96.

52、98萬(wàn)平方米，環(huán)比回升30%，而成交量從10月的131.91萬(wàn)平方米下滑到了94.86萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑28%。平均成交價(jià)格在10月上漲4.1%的情況下，再上漲了2.7%，達(dá)到22627元/平方米。不可否認(rèn)的是，從10月二次調(diào)控全面啟動(dòng)以來(lái)，上海樓市的成交數(shù)據(jù)，并沒(méi)有出現(xiàn)調(diào)控政策起到效果的明顯反應(yīng)。不少市場(chǎng)跡象顯示，二次調(diào)控新政的作用在較短時(shí)間內(nèi)被消化，甚至11月的上海樓市已經(jīng)呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)。10月以來(lái)的限貸限購(gòu)等新政策作用只持續(xù)了1個(gè)月，樓市在通脹的推動(dòng)下又重新回暖。從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，不少買(mǎi)家還在積極入市，開(kāi)發(fā)商也將在12月的年終最后一個(gè)月加大推盤(pán)。預(yù)期12月上海的供、需量會(huì)止跌回升，房?jī)r(jià)也

53、有可能在短期回調(diào)之后，再度上漲。政府的及時(shí)調(diào)控，使得樓市量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)得到了有效控制，自11月份起的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)回調(diào)之勢(shì)，雖然新上市的樓盤(pán)部分調(diào)低售價(jià)預(yù)期，但與往年比較在售樓盤(pán)的折扣力度有限。南京：樓市需求旺盛，成交量高位震蕩。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月南京新建商品住宅成交5723套，認(rèn)購(gòu)量則達(dá)到了7105套。和10月相比，11月的成交量下降了16.3%，認(rèn)購(gòu)量下降了14.9%?？紤]到季節(jié)和推房等因素，11月樓市的整體表現(xiàn)并不遜色。蘇寧睿城銷(xiāo)售價(jià)格下調(diào)2000元/平方米，成為11月南京樓市最具重量的動(dòng)作，降價(jià)引發(fā)的市場(chǎng)震蕩，讓不少在售樓盤(pán)措手不及。降價(jià)之后的蘇寧睿城兩次推盤(pán)，均以高比例認(rèn)購(gòu)。更重

54、要的是，蘇寧睿城16300元/平方米的價(jià)格，降低了購(gòu)房者對(duì)河西房?jī)r(jià)的心理預(yù)期。與此同時(shí)，日光盤(pán)再度出現(xiàn)，再次證明市場(chǎng)的需求仍然旺盛。在這幾個(gè)定價(jià)合理樓盤(pán)的帶領(lǐng)下，11月南京樓市的成交量和認(rèn)購(gòu)量都延續(xù)了10月的氣勢(shì)。杭州：供應(yīng)量、成交量雙雙下跌，成交均價(jià)上揚(yáng)。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月杭州市七區(qū)共推出商品房4479套，新增面積47.5萬(wàn)平方米，新增量環(huán)比下跌69%；其中主城區(qū)新增商品房3250套，新增面積34.8萬(wàn)平方米，新增量環(huán)比下跌68.2%。從成交看，11月杭州市七區(qū)共成交商品房5092套，成交面積62.2萬(wàn)平方米，成交量環(huán)比下跌12.9%；其中主城區(qū)成交商品房3684套，成交面積45.9萬(wàn)平

55、方米，成交量環(huán)比下跌7.6%。從成交均價(jià)看，11月份，杭州市七區(qū)商品房成交均價(jià)為19202元/平方米，環(huán)比上揚(yáng)8.8%；其中主城區(qū)成交均價(jià)為21809元/平方米，環(huán)比上揚(yáng)8.5%。無(wú)錫：成交量止跌回升，成交均價(jià)平穩(wěn)。無(wú)錫市產(chǎn)監(jiān)處最新數(shù)據(jù)顯示，雖然是傳統(tǒng)淡季，但11月樓市成交量相比10月出現(xiàn)增長(zhǎng)，不過(guò)成交價(jià)下跌，反映出無(wú)錫樓市受到調(diào)控政策的影響，但市場(chǎng)需求依然旺盛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月無(wú)錫商品房成交面積達(dá)77.86萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.13%。其中，90平方米以下及144平方米以上的成交量均有所增長(zhǎng)，分別比10月增長(zhǎng)了5.19個(gè)百分點(diǎn)和2.52個(gè)百分點(diǎn)。在成交量增長(zhǎng)的同時(shí)，無(wú)錫樓市11月成交價(jià)出現(xiàn)下跌

56、。11月市區(qū)商品住宅網(wǎng)上備案均價(jià)為7585元/平方米，而10月是8161元/平方米，這主要是由于南長(zhǎng)區(qū)、北塘區(qū)等地的經(jīng)濟(jì)適用住房拉低了均價(jià)。去除政策性用房的影響后，11月無(wú)錫商品住宅均價(jià)比10月約下降70元/平方米。對(duì)無(wú)錫來(lái)講，剛性需求和改善型自住需求為主，政策面的影響或多或少會(huì)成為促進(jìn)成交背后的“推手”，可能短時(shí)間內(nèi)受政策影響明顯，但后期會(huì)逐步調(diào)整并趨于理性，畢竟，決定樓市拐點(diǎn)的最終因素在于市場(chǎng)的供求。寧波：量?jī)r(jià)齊漲。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月寧波市商品房成交4193套，比10月份增加838套，環(huán)比增加24.98%；成交面積313214平方米，環(huán)比增加28.54%；成交金額483300.84萬(wàn)元

57、，環(huán)比增加39.58%；成交均價(jià)15430.37元/平方米，環(huán)比上漲8.59%。分類(lèi)成交中，住宅成交1602套，占總成交套數(shù)的38%；公寓成交467套，占11%；商鋪成交60套，占1%；寫(xiě)字樓成交215套，占5%；車(chē)位成交1849套，占45%。與10月份相比，11月寧波樓市可謂是熱鬧非凡，在經(jīng)歷限購(gòu)令出臺(tái)一個(gè)月的調(diào)整之后，一些開(kāi)發(fā)商打破樓市沉寂紛紛入市，并有數(shù)個(gè)項(xiàng)目上演了逆市熱銷(xiāo)的壯舉。數(shù)據(jù)顯示，11月共11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推出房源4877套，其中住宅房源4080套，公寓312套，商鋪473套，辦公房源12套。蘇州：成交量、成交均價(jià)環(huán)比雙雙大跌。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，11月蘇州樓市整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊

58、跌的特點(diǎn)，尤其是均價(jià)跌破萬(wàn)元，比10月份下降了2000余元，也是下半年來(lái)月度成交均價(jià)的最低點(diǎn)。11月份蘇州住宅類(lèi)房源共成交4681套，同比減少2226套，減幅為32.23%，環(huán)比減少1542套，減幅為24.78%；成交總面積為553778.49平方米，同比減少295953平方米，減幅為34.83%，環(huán)比減少179542.13平方米，減幅為24.48%；成交均價(jià)為9342.70元/平方米，同比上漲641.67元/平方米，漲幅7.37%，環(huán)比下跌2155.85元/平方米，跌幅為18.75%。6月以來(lái)，蘇州住宅類(lèi)商品房的成交均價(jià)一路走高，到10月份時(shí)甚至創(chuàng)下了蘇州月度成交的最高歷史記錄11498.5

59、5元/平方米。不過(guò)，隨著蘇州限購(gòu)令等系列新政細(xì)則的出臺(tái)，蘇州走高的房?jī)r(jià)戛然而止，到了11月份甚至出現(xiàn)2000余元的大幅下跌，環(huán)比跌幅接近2成，是下半年度以來(lái)月度成交均價(jià)的最低點(diǎn)。不過(guò)同比還是有641.67元/平方米的上漲。10月份因?yàn)樵诘胤桨嬲{(diào)控細(xì)則并沒(méi)有正式出臺(tái)及執(zhí)行、部分改善性需求和投資性需求的搶搭末班車(chē)效應(yīng)下，中高端項(xiàng)目成交發(fā)揮良好，整體成交市場(chǎng)表現(xiàn)不俗，尤其表現(xiàn)在成交均價(jià)方面，因此會(huì)創(chuàng)下歷史新高。到了11月份，受到限購(gòu)令等細(xì)則的影響，中高端房源雖然有一定的發(fā)揮，但是高端房的購(gòu)買(mǎi)者明顯放緩了購(gòu)房的步伐，因此此類(lèi)房源成交比10月份有明顯回落。同時(shí)，在各家主要針對(duì)剛需人群的中小戶型優(yōu)惠促銷(xiāo)的

60、刺激下，首次置業(yè)人群紛紛出手購(gòu)房，不少樓盤(pán)也因此而取得一開(kāi)盤(pán)便立即售罄的業(yè)績(jī)。受到這部分房源的集中成交影響，11月份的成交均價(jià)得到平衡，從而降至萬(wàn)元以下。2、珠三角經(jīng)濟(jì)圈珠三角地區(qū)樓市成交量在10月份大幅回升后，受10月中旬出臺(tái)的二次調(diào)控政策和限購(gòu)令的影響，11月的成交量急轉(zhuǎn)直下，大幅萎縮，但未見(jiàn)房?jī)r(jià)有松動(dòng)跡象。湛江、?？诤腿齺喌姆课蒌N(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比漲幅超過(guò)全國(guó)平均水平，而其余城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比漲幅均落后于全國(guó)平均水平。其中，海南商品房市場(chǎng)成交受政策影響比較明顯。11月，?？凇⑷齺?、陵水三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域商品房成交量為1184套，成交面積15.3萬(wàn)平米，環(huán)比10月出現(xiàn)下滑。其中，?？诘畲?/p>